6 FEBRUARI 2009. - Besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van de reglementering betreffende het sociaal huurstelsel en de overdracht van onroerende goederen

De Vlaamse Regering, Gelet op het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), 42, derde lid, 91, 92, § 1, 93, § 1, tweede en vierde lid, 94, 95, 98, § 1, 99, § 1, en 102bis, § 3;

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008;

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008;

Gelet op het ministerieel besluit van 9 december 1999 tot vaststelling van de type-huurovereenkomst voor de woningen die aan het Vlaams Woningfonds van de grote gezinnen toebehoren;

Gelet op het advies van de Inspectie van Financiën, gegeven op 5 november 2008;

Gelet op het advies 45.479/3 van de Raad van State, gegeven op 9 december 2008, met toepassing van artikel 84, § 1, eerste lid, 1°, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973;

Op voorstel van de Vlaamse minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering;

Na beraadslaging, Besluit :

Artikel 1.In artikel 1 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° punt 1° wordt vervangen door wat volgt : « 1° actueel besteedbaar inkomen : het gemiddelde van het effectief beschikbare inkomen over de periode van zes maanden die aan de referentiedatum voorafgaat, van de kandidaat-huurder, met uitsluiting van de ongehuwde kinderen die vanaf hun meerderjarigheid zonder onderbreking deel uitmaken van het gezin en die minder dan 25 jaar oud zijn op het ogenblik van de referentiedatum.Het inkomen van inwonende ascendenten van de referentiehuurder wordt slechts voor de helft aangerekend. Het wordt niet aangerekend voor de familieleden van de eerste en de tweede graad van de referentiehuurder die erkend zijn als ernstig gehandicapt of die ten minste 65 jaar oud zijn. Het effectief beschikbare inkomen is het verschil tussen enerzijds alle belastbare en niet-belastbare inkomens en anderzijds de vrijgestelde inkomens, de effectief betaalde alimentatievergoeding en de effectief betaalde schuldaflossingen. De minister bepaalt de vrijgestelde inkomens en de effectief betaalde schuldaflossingen en stelt de nadere regels vast voor de berekening van het effectief beschikbare inkomen. De effectief betaalde schuldaflossingen komen alleen in aanmerking voor zover de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling overeenkomstig de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen, of in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een O.C.M.W. of bij een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling »; 2° er wordt een punt 8°bis ingevoegd, dat luidt als volgt : « 8°bis : referentiehuurder : a) de persoon die zich bij de inschrijving opgeeft als toekomstige referentiehuurder van de sociale huurwoning;b) de partner van de persoon, vermeld in punt a) ;c) als tijdens de duur van de huurovereenkomst de personen als vermeld in punt a) en b) overlijden of uit de huurovereenkomst worden geschrapt, een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b), of c), van de Vlaamse Wooncode, die daartoe aangewezen is door de overblijvende huurders;»; 3° punt 10° wordt vervangen door wat volgt : « 10° huurder : een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, van de Vlaamse Wooncode;»; 4° punt 15° wordt vervangen door wat volgt : « 15° inkomen : de som van de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten en van de niet-belastbare vervangingsinkomsten van de referentiepersoon, met uitsluiting van de ongehuwde kinderen die vanaf hun meerderjarigheid zonder onderbreking deel uitmaken van het gezin en die minder dan 25 jaar oud zijn op het ogenblik van de referentiedatum.Het inkomen van inwonende ascendenten van de referentiehuurder wordt slechts voor de helft aangerekend. Het wordt niet aangerekend voor de familieleden van de eerste en de tweede graad van de referentiehuurder die erkend zijn als ernstig gehandicapt of die ten minste 65 jaar oud zijn. Ongeacht de periode waarop het inkomen betrekking heeft, wordt dat inkomen steeds geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat aan de toepassing ervan voorafgaat en met als basis de maand juni van het jaar waarop het inkomen betrekking heeft. In afwijking daarvan wordt het inkomen niet geïndexeerd als het betrekking heeft op een periode na de maand juni van het jaar dat aan de toepassing ervan voorafgaat.

Als het inkomen, in voorkomend geval na indexatie, kleiner is dan het leefloon, rekening houdend met de gezinssamenstelling van de referentiepersoon, zoals het van toepassing is in de maand juni van het jaar dat aan de vaststelling van het inkomen voorafgaat, wordt het inkomen gelijkgesteld met dat leefloon; »; 5° er wordt een punt 19°bis ingevoegd, dat luidt als volgt : « 19°bis mantelzorger : de natuurlijke persoon die vanuit een sociale en emotionele band een of meer personen met een verminderd zelfzorgvermogen, niet beroepshalve maar meer dan occasioneel, helpt en ondersteunt in het dagelijkse leven;».

Art. 2.In hetzelfde besluit wordt een artikel 1bis ingevoegd, dat luidt als volgt : «

Art. 1bis.De huurder die minstens twaalf maanden een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode is, en die samenwoont met een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), van de Vlaamse Wooncode, wordt beschouwd als een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode, op voorwaarde dat hij minimaal twaalf maanden op voorhand heeft gemeld aan de verhuurder dat hij de partner is van die persoon en dat hij, mits zijn partner en de verhuurder ermee akkoord gaan, de huurovereenkomst in een bijvoegsel dat bij de huurovereenkomst wordt gevoegd, ondertekent in zijn hoedanigheid van huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode. »

Art. 3.In artikel 3, § 1, van hetzelfde besluit, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° tussen het tweede en het derde lid wordt een lid ingevoegd, dat luidt als volgt : « Als een ongehuwde persoon of een persoon die niet wettelijk samenwoont en die zich wil inschrijven, samenwoont met gezinsleden die de sociale huurwoning duidelijk niet mee zullen betrekken, worden die gezinsleden niet mee in aanmerking genomen voor de aftoetsing van de inschrijvingsvoorwaarden, vermeld in het eerste lid.»; 2° in het vierde lid, dat nu het vijfde lid is geworden, worden de woorden « derde lid » vervangen door de woorden « vierde lid ».

Art. 4.In artikel 4bis van hetzelfde besluit, ingevoegd door het besluit van de Vlaamse Regering van 10 oktober 2008, worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1°in het eerste lid worden tussen de woorden « de verhuurders » en de woorden « de bevoegdheid » de woorden « of hun gemachtigde » ingevoegd; 2° in het tweede lid worden tussen de woorden « De verhuurder » en het woord « doet » de woorden « of zijn gemachtigde » ingevoegd;3° in het derde lid worden de woorden « aangestelde van een verhuurder » vervangen door de woorden » verhuurder of zijn gemachtigde »;4° in het vierde lid worden tussen de woorden « de verhuurder » en de woorden « die persoon » de woorden « of zijn gemachtigde » ingevoegd.

Art. 5.In artikel 4ter van hetzelfde besluit, ingevoegd door het besluit van de Vlaamse Regering van 10 oktober 2008, wordt vervangen door wat volgt : «

Art. 4ter.Het Huis van het Nederlands en de minister leggen, na overleg met de verhuurders een afsprakenkader vast voor de nadere regeling van de verlening van de bevoegdheid, vermeld in artikel 4bis, eerste lid.

Dat afsprakenkader bepaalt minstens : 1° de opleiding die de verhuurder of zijn gemachtigde moet volgen;2° de instrumenten die de verhuurder of zijn gemachtigde moet gebruiken;3° de gestandaardiseerde formulieren, die de verhuurder of zijn gemachtigde moet gebruiken. De opleiding, de instrumenten en de formulieren, vermeld in het tweede lid, zijn identiek voor alle Huizen van het Nederlands en alle verhuurders. »

Art. 6.Aan artikel 5, eerste lid, van hetzelfde besluit worden de punten 6° tot 9° toegevoegd, die luiden als volgt : « 6° een attest van uitstel van aanmelding, vermeld in artikel 13, § 6, tweede lid, van het inburgeringsbesluit; 7° een attest van heraanmelding, vermeld in artikel 2, § 3, van het ministerieel besluit van 22 december 2008 tot vaststelling van de modellen van attest, van inburgeringscontract en van bijlage bij het inburgeringscontract in het kader van het inburgeringsbeleid;8° een attest van uitstel van ondertekening van het inburgeringscontract, vermeld in artikel 13, § 6, tweede lid, van het inburgeringsbesluit;9° een attest van tijdelijke opschorting van het inburgeringscontract, vermeld in artikel 13, § 6, eerste lid, van het inburgeringsbesluit.»

Art. 7.In artikel 6, § 1, eerste lid, 2°, van hetzelfde besluit worden de woorden « die het attest, vermeld in artikel 5, eerste lid, 4° of 5° » vervangen door de woorden « die een van de attesten, vermeld in artikel 5, eerste lid, 4° tot 9° ».

Art. 8.In artikel 8 van hetzelfde besluit wordt het eerste lid vervangen door wat volgt : « De inschrijvingsregisters worden minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Daarbij wordt nagegaan of minstens de kandidaat-huurders die het tweede kalenderjaar ervoor al waren ingeschreven, nog voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarde, vermeld in artikel 3, § 1, eerste lid, 2°, of in voorkomend geval, vermeld in artikel 29, § 2, behalve als die controle al in het kalenderjaar ervoor werd uitgevoerd. »

Art. 9.In artikel 10 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° het tweede lid wordt vervangen door wat volgt : « Met behoud van de toepassing van het eerste lid, mag de voorkeur van de kandidaat-huurder met betrekking tot het type en de ligging van de woningen waarvoor hij zich wil inschrijven, niet leiden tot een te beperkte keuze.De verhuurder weigert die voorkeur als hij van oordeel is dat die voorkeur kennelijk een te beperkt aandeel van het patrimonium betreft of als die voorkeur ertoe leidt dat een toewijzing onmogelijk wordt. »; 2° tussen het tweede en het derde lid wordt een lid ingevoegd, dat luidt als volgt : « In afwijking van het tweede lid, kan de mantelzorger en de persoon die vanwege één of meer aanverwante mantelzorgers zorg en bijstand ontvangt, een meer gerichte keuze maken met betrekking tot de ligging van de woningen waarvoor hij zich wil inschrijven.»

Art. 10.In artikel 12 van hetzelfde besluit, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, wordt § 1 vervangen door wat volgt : « § 1. De verhuurder gaat over tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister in de volgende gevallen : 1° als de kandidaat-huurder een woning die hem door de verhuurder aangeboden wordt, heeft aanvaard;2° als bij de actualisering blijkt dat de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarde, vermeld in artikel 3, § 1, eerste lid, 2°, of, in voorkomend geval, vermeld in artikel 29, § 2;3° als, op het ogenblik dat een woning aan de kandidaat-huurder door de verhuurder wordt aangeboden, blijkt dat hij niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, vermeld in artikel 14, 15 en 16;4° als de kandidaat-huurder werd ingeschreven door de verhuurder ingevolge onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, die door hem te kwader trouw werden afgelegd of gegeven;5° als de kandidaat-huurder de verhuurder daar schriftelijk om verzoekt;6° bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet-reageren door de kandidaat-huurder als hem een woning door de verhuurder wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt, op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen is van ten minste drie maanden.De verhuurder moet bij het volgende aanbod van een andere woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat bij een weigering of het niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren; 7° als de kandidaat-huurder niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief van de verhuurder bij actualisering van het register, vermeld in artikel 8, op voorwaarde dat hij minimaal een maand, te rekenen vanaf de postdatum van de brief, krijgt om te reageren en na de herinneringsbrief minimaal vijftien kalenderdagen, te rekenen vanaf de postdatum van de herinneringsbrief. De verhuurder kan wegens zwaarwichtige redenen afzien van de toepassing van de schrappingsgrond, vermeld in het eerste lid, 6°. De toezichthouder oefent het toezicht uit op die afwijking.

Tijdens de periode van drie maanden tussen twee aanbiedingen als vermeld in het eerste lid, 6°, worden er geen woningen aangeboden aan de kandidaat-huurder. In afwijking daarvan kan de kandidaat-huurder uitdrukkelijk verzoeken om bepaalde woningen toch aangeboden te krijgen. Als hij het aanbod van een van die woningen vervolgens weigert, wordt hij geschrapt. Na de eerste weigering of na het eerste niet-reageren wordt de kandidaat-huurder door de verhuurder op dat recht gewezen.

Als de kandidaat-huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, kan hij de verhuurder verzoeken om hem een bepaalde tijd geen woning aan te bieden, zonder dat dat verzoek in aanmerking wordt genomen als weigering van een aanbod. Als blijkt dat de verhuurder ingaat op verzoeken die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal een jaar elk verzoek aan hem wordt voorgelegd.

De verhuurder kan beslissen om over te gaan tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister als een brief onbestelbaar terugkeert bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning op voorwaarde dat hij de brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning verzendt naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden.

Als de verhuurder beslist om de mogelijkheid tot schrapping, vermeld in het vijfde lid, toe te passen, wordt die schrappingsgrond vermeld in het inschrijvingsbewijs, vermeld in artikel 11, en in het interne huurreglement. De verhuurder bezorgt een afschrift van het interne huurreglement aan de toezichthouder binnen een termijn van vier maanden na de inwerkingtreding van dit besluit. De latere wijzigingen moeten onmiddellijk worden meegedeeld aan de toezichthouder.

De kandidaat-huurder wordt door de verhuurder schriftelijk op de hoogte gebracht van de schrapping, behalve als die schrapping wordt uitgevoerd met toepassing van het vijfde lid. »

Art. 11.Aan artikel 15, § 1, eerste lid, 3°, van hetzelfde besluit wordt een punt e), toegevoegd, dat luidt als volgt : « e) een verklaring van het Huis van het Nederlands waaruit blijkt dat er voor de kandidaat-huurder geen passend aanbod is van een cursus Nederlands tweede taal van niveau A.1 Breakthrough van het Europese referentiekader voor vreemde talen; ».

Art. 12.Aan artikel 16 van hetzelfde besluit worden de punten f), g), h) en i) toegevoegd, die luiden als volgt : « f) het attest, vermeld in artikel 5, eerste lid, 6°;g) het attest, vermeld in artikel 5, eerste lid, 7°, voor zover de datum van afgifte van het attest niet ouder dan drie maanden is;h) het attest, vermeld in artikel 5, eerste lid, 8°;i) het attest, vermeld in artikel 5, eerste lid, 9°.»

Art. 13.In artikel 19 van hetzelfde besluit, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° in het eerste lid wordt punt 1° vervangen door wat volgt : « 1° de kandidaat-huurder voor zover een van de personen, vermeld in artikel 1, 17°, b), minstens 55 jaar oud is of een bepaalde handicap heeft, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van ouderen of aan de huisvesting van personen met die handicap;» 2° in het derde lid worden de woorden « dit artikel » vervangen door de woorden « het eerste lid, 5° of 6°, ».

Art. 14.In artikel 20, § 1, eerste lid, 2°, van hetzelfde besluit worden de woorden « die nog geen huurder is van een verhuurder of » geschrapt.

Art. 15.In artikel 22 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° in het eerste lid, 1°, worden de woorden « , of na een negatieve evaluatie als vermeld in artikel 32, § 1 » geschrapt; 2° in het tweede lid wordt de zin « De toewijzing kan niet worden geweigerd als de kandidaat-huurder tot een collectieve schuldenregeling overeenkomstig de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen, is toegelaten of in budgetbegeleiding of budgetbeheer bij een O.C.M.W. of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling is. » vervangen door de zinnen : « In afwijking hiervan kan de verhuurder, als de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een O.C.M.W. of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing slechts weigeren, als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden bij die verhuurder zijn afgelost. Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling overeenkomstig de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen, en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling opgesteld, kan de verhuurder de toewijzing niet weigeren. » 3° het derde lid wordt vervangen door wat volgt : « In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners.In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom een proefperiode niet volstaat voor de kandidaat-huurder. Als blijkt dat de verhuurder toewijzingen weigert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot weigering aan hem wordt voorgelegd. »

Art. 16.In artikel 24 van hetzelfde besluit, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° aan § 1, eerste lid, worden de woorden « en in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels, vermeld in artikel 26 » toegevoegd;2° in § 1, derde lid, worden tussen de woorden « beslissen dat » en de woorden « elke beslissing » de woorden « gedurende maximaal een jaar » ingevoegd; 3° in § 2, eerste lid, worden tussen de woorden « een verhuurder, » en de woorden « in overleg met het O.C.M.W. » de woorden « die het toewijzingssysteem, vermeld in artikel 18, toepast » ingevoegd; 4° aan § 2, tweede lid, wordt een punt 5° toegevoegd, dat luidt als volgt : « 5° in het kader van de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen als vermeld in artikel 28, de daklozen zijn afgebakend als doelgroep waarvoor een voorrang wordt gegeven.»

Art. 17.In artikel 26, § 1 van hetzelfde besluit worden de woorden « in afdeling IV » vervangen door de woorden « , vermeld in artikel 18 tot en met 21 ».

Art. 18.Artikel 27 van hetzelfde besluit wordt vervangen door wat volgt : «

Art. 27.Als de gemeente rekening wil houden met de lokale binding van de kandidaat-huurder, kan voorrang gegeven worden aan de kandidaat-huurder : 1° die een aantal jaren, te bepalen in het toewijzingsreglement, in de gemeente woont of gewoond heeft;2° die een aantal jaren, te bepalen in het toewijzingsreglement, in een deelgemeente, district, wijk of buurt van de gemeente waarin de toe te wijzen woning gelegen is, woont of gewoond heeft;3° die niet in de gemeente woont maar werkt in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is;4° die niet in de gemeente woont maar wiens schoolgaande kinderen naar een school gaan in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is;5° die in de hoedanigheid van mantelzorger activiteiten van zorg en bijstand verricht, als vermeld in artikel 4 van het decreet van 18 juli 2008 betreffende de zorg- en bijstandsverlening ten aanzien van een of meer aanverwante personen met een verminderd zelfzorgvermogen, wonend in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is;6° die zorg en bijstand ontvangt als vermeld in 5° vanwege één of meer aanverwante mantelzorgers, wonend in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. De voorrang, vermeld in het eerste lid, geldt na de toepassing van de verplichte voorrangsregels, vermeld in artikel 19 en 21, en na, in voorkomend geval, de voorrangsregel voor doelgroepen, vermeld in artikel 28, en de afwijkende toewijzingsregels ter bevordering van de leefbaarheid, vermeld in artikel 29.

De gemeente beslist of ze een of meer bindingsfactoren, vermeld in het eerste lid, zal toepassen. De gemeente kan kiezen om aan de verschillende bindingsfactoren een zelfde gewicht te geven of een rangorde in te stellen. De gemeente beslist of de voorrang geldt voor alle sociale huurwoningen in de gemeente of een deel ervan.

De bindingsfactoren, vermeld in het eerste lid, 5° en 6°, worden aangetoond op basis van een van de volgende documenten : 1° een attest, afgeleverd door een door de Vlaamse Gemeenschap erkende zorgkas, dat aantoont dat de persoon met een verminderd zelfzorgvermogen erkend is als zorgbehoevende in het kader van de Vlaamse zorgverzekering; 2° een verklaring ingevuld door een sociale dienst van een O.C.M.W. of een dienst maatschappelijk werk van het ziekenfonds.

De minister bepaalt het modelformulier voor de verklaring, vermeld in het vierde lid, 2°.

De bindingsfactoren en de wijze waarop ze worden toegepast, worden opgenomen in het toewijzingsreglement. Voor de verhuurder waarop het toewijzingsreglement van toepassing is, vervallen al naargelang het geval de optionele voorrangsregel, vermeld in artikel 20, § 1, eerste lid, 1°, of de optionele gewogen prioriteit 'het aantal jaren dat de kandidaat-huurder in de gemeente of het werkingsgebied verblijft', vermeld in artikel 21, § 3, eerste lid. »

Art. 19.In artikel 28, § 2, van hetzelfde besluit wordt de zin : « Als de gemeente de voorrang, vermeld in § 1, wil toepassen, moet het toewijzingsreglement een doelgroepenplan bevatten. » vervangen door de zin : « Als de gemeente de voorrang, vermeld in § 1, wil toepassen, wordt dat verantwoord op basis van een voorgelegd doelgroepenplan. »

Art. 20.In hoofdstuk V, afdeling V, van hetzelfde besluit wordt het opschrift van onderafdeling V vervangen door wat volgt : « Onderafdeling V. Bewaken, versterken en herstellen van de leefbaarheid ».

Art. 21.In artikel 29 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° in § 1 wordt het woord « ernstig » telkens geschrapt;2° in § 1, tweede lid, wordt de zin « In dat geval moet het toewijzingsreglement een leefbaarheidsplan bevatten.» vervangen door de zin « Als de gemeente de afwijkende toewijzingsregels, vermeld in het eerste lid, wil toepassen, wordt dat verantwoord op basis van een voorgelegd leefbaarheidsplan. »; 3° § 1, vierde lid, wordt vervangen door wat volgt : « De afwijkende toewijzingsregels worden in het toewijzingsreglement opgenomen, evenals de wijze waarop ze zullen worden toegepast.De afwijkende toewijzingsregels kunnen alleen op de wijken of gebouwen waarvoor een leefbaarheidsplan is opgemaakt, worden toegepast. Er moeten compenserende maatregelen worden genomen voor de mensen die door de toepassing van de afwijkende toewijzingsregels geen woning wordt toegewezen op het ogenblik dat zij daar volgens de standaardvoorrangs- en toewijzingsregels, vermeld in afdeling IV, voor in aanmerking zouden komen. De compenserende maatregelen worden opgenomen in het toewijzingsreglement. »; 4° § 2 wordt vervangen door wat volgt : « § 2.Als het gemiddelde inkomen van de huurders van de wijken of gebouwen waarvoor uitdrukkelijk een leefbaarheidsplan is opgemaakt, lager is dan de inkomensgrens, vermeld in artikel 3, § 2, eerste lid, 1°, kan de toepassing van de volgende verhoogde inkomensgrenzen bij de inschrijving deel uitmaken van het leefbaarheidsplan onder de voorwaarden, vermeld in deze paragraaf : 1° 26.850 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste; 2° 28.350 euro voor een alleenstaande gehandicapte als vermeld in artikel 1, 22°, b) ; 3° 35.800 euro, verhoogd met 1500 euro per persoon ten laste voor anderen.

Als een persoon beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste, vermeld in artikel 1, 22°, a), en aan de definitie van persoon ten laste, vermeld in artikel 1, 22°, b), telt die persoon voor twee personen ten laste.

Een verhuurder kan de verhoogde inkomensgrenzen zowel preventief als curatief toepassen voor de wijken of gebouwen waarvoor uitdrukkelijk een leefbaarheidsplan is opgemaakt.

Als minimaal 6% van de woningen in de gemeente wordt verhuurd volgens dit besluit, kunnen de verhoogde inkomensgrenzen zowel preventief als curatief worden toegepast op alle sociale huurwoningen van de gemeente.

De toepassing van die verhoogde inkomensgrenzen mag er in die gemeente niet toe leiden dat : 1° meer dan 20% van de huurders van de verhuurder een hoger inkomen heeft dan de toepasselijke inkomensgrenzen, vermeld in artikel 3, § 2;2° de verhuurder per gebouw of wijk op jaarbasis meer dan 20% toewijzingen doet aan kandidaat-huurders van wie het inkomen hoger is dan de inkomensgrenzen, vermeld in artikel 3, § 2;3° de verhuurder op jaarbasis meer dan 10% toewijzingen doet aan kandidaat-huurders van wie het inkomen hoger is dan de inkomensgrenzen, vermeld in artikel 3, § 2.»

Art. 22.In hetzelfde besluit wordt een hoofdstuk Vbis, bestaande uit artikel 29bis, ingevoegd, dat luidt als volgt : « Hoofdstuk Vbis. Begeleiding van de kandidaat-huurder en huurder

Art. 29bis.De verhuurder zorgt voor het uitvoeren van de basisbegeleidingstaken.

Die taken hebben betrekking op : 1° het laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en informeren van de personen die zich willen inschrijven, de kandidaat-huurders en de huurders, over alle aangelegenheden met betrekking tot het huren van en wonen in een sociale woning;2° het begeleiden en ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen;3° het organiseren van huurdersvergaderingen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven met het oog op informatieverspreiding, overleg met en betrokkenheid van de huurders. Naast de taken, vermeld in het eerste lid, besteedt het sociaal verhuurkantoor bijzondere aandacht aan de individuele begeleiding en ondersteuning van de huurders, met het oog op het verbeteren van hun woon- en leefomstandigheden en het bevorderen van hun zelfredzaamheid.

De minister bepaalt de nadere invulling van deze basisbegeleidingstaken.

Als de huurder begeleiding nodig heeft die de basisbegeleiding overstijgt, verwijst de verhuurder de huurder door naar het O.C.M.W. »

Art. 23.Artikel 30 van hetzelfde besluit wordt vervangen door wat volgt : «

Art. 30.Voor de hierna vermelde beslissingen van de verhuurder kan de kandidaat-huurder die zich benadeeld acht door die beslissing, met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen van de toezichthouder : 1° de beslissing om een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder;2° de beslissing om geen afwijking toe te staan, als vermeld in artikel 3, § 1, vierde lid, of een versnelde toewijzing als vermeld in artikel 24;3° de beslissing om de kandidaat-huurder te schrappen uit het register;4° de beslissing om de toewijzing van een woning aan de kandidaat-huurder te weigeren;5° de beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven of een persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten toetreden;6° de beslissing om de voorkeur van de kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, tweede lid, te weigeren. Betrokkene moet de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen dertig dagen na de melding van de beslissing, behalve in het geval vermeld in het eerste lid, 1°. In dat geval moet hij de beoordeling binnen een jaar na de datum van de betwiste toewijzing vragen.

De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid en bezorgt zijn beoordeling aan de verhuurder en aan de betrokkene binnen dertig dagen vanaf de datum van afgifte op de post van de aangetekende brief van betrokkene. De verhuurder betekent zijn nieuwe gemotiveerde beslissing aan de betrokkene binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder, en bezorgt op diezelfde datum een afschrift aan de toezichthouder.

Als de verhuurder vaststelt dat in het geval, vermeld in het eerste lid, 1°, de toewijzing aan de betrokkene had moeten gebeuren of dat in het geval, vermeld in het eerste lid, 4°, dat de betrokkene ten onrechte werd geweigerd, of als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, krijgt de kandidaat-huurder de voorrang, vermeld in artikel 19, eerste lid, 1°bis en artikel 21, § 2, eerste lid, 1°bis.

Als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, wordt : 1° in het geval, vermeld in het eerste lid, 2°, de afwijking vermeld in artikel 3, § 1, vierde lid, of de versnelde toewijzing, vermeld in artikel 24, toegestaan;2° in het geval, vermeld in het eerste lid, 3°, de schrapping ongedaan gemaakt;3° in het geval, vermeld in het eerste lid, 5°, de persoon ingeschreven of toegelaten tot toetreding tot de huurovereenkomst;4° in het geval, vermeld in het eerste lid, 6°, de voorkeur van de kandidaat-huurder aangenomen. De beslissingen, vermeld in het eerste lid, 2°, 3°, 4°, 5° en 6°, vermelden de verhaalsmogelijkheid, de vorm waarin het verhaal moet gebeuren en de termijn waarin het verhaal moet worden uitgeoefend.

Bij gebreke aan een formele beslissing als vermeld in het eerste lid, 2° of 5°, binnen een termijn van twee maanden na het verzoek tot afwijking, versnelde toewijzing, inschrijving of toetreding, kan de kandidaat-huurder met een aangetekende en gemotiveerde brief rechtstreeks een beoordeling vragen van de toezichthouder.De bepalingen van het derde en vijfde lid zijn daarop van toepassing. »

Art. 24.Aan artikel 31 van hetzelfde besluit worden twee nieuwe leden toegevoegd, die luiden als volgt : « Voor de tijdelijke opvang van alleenstaanden of gezinnen die in een noodsituatie verkeren, kan een gemeente, een intergemeentelijk samenwerkingsverband, een O.C.M.W. of een vereniging van O.C.M.W.'s een huurovereenkomst van kortere duurtijd sluiten.

De bijlagen, vermeld in artikel 2, § 1, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, en in het koninklijk besluit van 4 mei 2007, genomen ter uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, worden niet bij de huurovereenkomsten gevoegd die gesloten zijn op basis van dit besluit. «

Art. 25.Artikel 32 van hetzelfde besluit, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, wordt vervangen door wat volgt : «

Art. 32.§ 1. In de typehuurovereenkomst wordt een proefperiode van twee jaar opgenomen. De proefperiode heeft als doel tijdens de duur ervan de huurder te evalueren, nauwgezet te volgen en eventueel bij te sturen. § 2. De verhuurder gaat drie maanden voor het einde van de proefperiode na of de huurder zijn verplichting, vermeld in artikel 92, § 3, eerste lid, 6° en 7°, van de Vlaamse Wooncode, is nagekomen.

De verplichting is nagekomen als een van de volgende voorwaarden vervuld is : 1° de huurder heeft bij de inschrijving, bij de toelating of bij de toetreding tot de lopende huurovereenkomst de documenten, vermeld in artikel 4, eerste lid, of de verklaring, vermeld in artikel 4, tweede lid, 1° of 2°, voorgelegd, of de verhuurder heeft die verklaringen op die momenten via de Kruispuntbank Inburgering verkregen;2° op het moment van de evaluatie kan de huurder een van de volgende stukken voorleggen, of kan de verhuurder die stukken via de Kruispuntbank Inburgering verkrijgen : a) de documenten, vermeld in artikel 4, eerste lid;b) de verklaring, vermeld in artikel 4, tweede lid, 1° of 2°;c) de verklaring, vermeld in artikel 15, § 1, eerste lid, 3°, c), met behoud van de toepassing van artikel 15, § 1, tweede lid, en § 2;d) het inburgeringscontract, voor zover de huurder geen inbreuk heeft gepleegd op artikel 5, § 3, 2°, van het Inburgeringsdecreet. § 3. Als het Huis van het Nederlands tijdens de proefperiode vaststelt dat een huurder de aangeboden en gestarte cursus Nederlands tweede taal niet heeft aangevat of minder dan 80% aanwezig was tijdens de cursus Nederlands tweede taal, met behoud van de toepassing van artikel 15, § 1, tweede lid, meldt het Huis van het Nederlands dat binnen dertig dagen na die vaststelling schriftelijk aan de verhuurder. De verhuurder brengt de huurder er schriftelijk van op de hoogte dat het een ernstige tekortkoming is tegenover zijn verplichtingen en dat het op het einde van de proefperiode aanleiding kan geven tot het opleggen van een administratieve geldboete. § 4. De verhuurder gaat drie maanden voor het einde van de proefperiode na of de huurder de verplichting, vermeld in artikel 92, § 3, eerste lid, 8°, van de Vlaamse Wooncode, is nagekomen.

De verplichting is nagekomen als een van de volgende voorwaarden vervuld is : 1° de huurder heeft bij de inschrijving, bij de toelating of bij de toetreding tot de lopende huurovereenkomst het attest, vermeld in artikel 5, eerste lid, 1° of 2° of 3°, voorgelegd of de verhuurder heeft die attesten op die momenten via de Kruispuntbank Inburgering verkregen;2° op het moment van de evaluatie kan de huurder een van de volgende stukken voorleggen of kan de verhuurder die stukken via de Kruispuntbank Inburgering verkrijgen : a) een attest van inburgering;b) het inburgeringscontract, voor zover dat een attest van het onthaalbureau bewijst dat de huurder geen inbreuk heeft gepleegd op artikel 5, § 3, 2°, van het Inburgeringsdecreet;c) een attest van tijdelijke opschorting van het inburgeringscontract, vermeld in artikel 13, § 6, eerste lid, van het inburgeringsbesluit. § 5. Als het onthaalbureau tijdens de proefperiode vaststelt dat een verplichte inburgeraar niet regelmatig heeft deelgenomen aan het vormingsprogramma, vermeld in artikel 13, § 2, van het Inburgeringsbesluit, of als het onthaalbureau vaststelt dat een verplichte inburgeraar zijn vormingsprogramma onrechtmatig vroegtijdig heeft beëindigd als vermeld in artikel 13, § 3, van het Inburgeringsbesluit, meldt het onthaalbureau dat binnen dertig dagen na die vaststelling schriftelijk aan de verhuurder. De verhuurder brengt de huurder er schriftelijk van op de hoogte dat het een ernstige tekortkoming is tegenover zijn verplichtingen en dat het op het einde van de proefperiode aanleiding kan geven tot het opleggen van een administratieve geldboete. »

Art. 26.In artikel 33 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° in § 1, eerste lid, 1° en 2°, worden de woorden « de minderjarige kinderen » vervangen door de woorden « zijn minderjarige kinderen »;2° § 4 wordt vervangen door wat volgt : « § 4.De opzeggingstermijn vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de verhuurder met een aangetekende brief de opzegging aan de huurder heeft gegeven. Die opzegging geldt voor alle huurders. »; 3° § 5 wordt vervangen door wat volgt : « § 5.De huurder kan op elk moment de huurovereenkomst opzeggen met een aangetekende brief. De opzegging geldt alleen voor hem.

Voor de laatste huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b) en c), van de Vlaamse Wooncode, die de huurovereenkomst opzegt, geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, voor de andere huurders die de huurovereenkomst opzeggen, geldt geen opzeggingstermijn. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gegeven.

Als een huurder die niet gehuwd is met een andere huurder, de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt en als hij nalaat de huurovereenkomst op te zeggen, wordt de huurovereenkomst ten aanzien van hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de huurovereenkomst geschrapt. Als een huurder die gehuwd is met een andere huurder en de sociale huurwoning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt, nalaat de huurovereenkomst op te zeggen, wordt de huurovereenkomst ten aanzien van hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de huurovereenkomst geschrapt op voorwaarde dat de overblijvende huurder aantoont dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. De ontbinding gaat in op de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin die feiten met de nodige stavingsstukken door de overblijvende huurder ter kennis van de verhuurder worden gebracht. Als het adres bekend is, brengt de verhuurder de huurder die de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt, onmiddellijk op de hoogte van het neerleggen van de stavingsstukken door de overblijvende huurder en van de mogelijkheid om de feiten te weerleggen binnen de termijn die hij vastlegt, maar in ieder geval voor dat de ontbinding plaatsvindt. »

Art. 27.Aan artikel 39 van hetzelfde besluit wordt een tweede lid toegevoegd, dat luidt als volgt : « Als de verhuurder niet akkoord gaat met de geschatte waarde, doet de VMSW op verzoek van de verhuurder een nieuwe schatting. De VMSW zal samen met de betrokken notaris en de verhuurder de schattingsprijs bepalen. »

Art. 28.In artikel 41, eerste lid, van hetzelfde besluit wordt tussen de woorden « tot de » en de woorden « marktwaarde van » het woord « geschatte » ingevoegd.

Art. 29.In artikel 48, tweede lid, van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° aan punt 1° worden de woorden « tenzij dit aanleiding geeft tot een huurprijsverhoging « toegevoegd;2° aan punt 3°, worden de woorden « die niet onder de toepassing van het geval, vermeld in punt 1°, valt « toegevoegd.

Art. 30.In artikel 50 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° het vijfde lid wordt vervangen door wat volgt : « Het vooropgestelde aantal bewoners en de opname daarvan in het intern huurreglement worden vastgesteld op de wijze die de minister bepaalt.De verhuurder kan een soepelere invulling geven aan het vooropgestelde aantal bewoners, mits hij een motivering geeft op basis van een dreiging van te grote bewonersdichtheid of van een tekort aan aanbod van bepaalde woningtypes. »; 2° het zevende lid wordt vervangen door wat volgt : « Die vergoeding kan alleen worden aangerekend als de huurder weigert om zich kandidaat te stellen voor een aangepaste woning in dezelfde omgeving, voor zover dat er niet toe leidt dat de aangepaste huurprijs, vermeld in artikel 46, van die woning meer dan 3% meer bedraagt dan de aangepaste huurprijs van de onderbezette woning of als de huurder tweemaal een dergelijke woning weigert.»

Art. 31.In artikel 70 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° in § 1, 1° worden de woorden « 1 januari 2008 en definitief vastgesteld wordt op 1 januari 2009 » vervangen door de woorden « 1 januari 2008 en op 1 januari 2009 en definitief vastgesteld wordt op 1 januari 2010 »;2° in § 1, wordt er een punt 2°bis ingevoegd, dat luidt als volgt : « 2°bis de voorlopige basishuurprijs op 1 januari 2009, is gelijk aan de marktwaarde die wordt vastgesteld op basis van artikel 41, met dien verstande dat de verhuurder die waarde voor de toepassing in 2010 nog kan aanpassen in overleg met de VMSW en na evaluatie van deze vaststelling door de VMSW;»; 3° in § 1, 3° worden de woorden « , geactualiseerd naar 2009 met toepassing van artikel 40, » geschrapt;4° in § 1, 3° worden telkens de woorden « de in 2009 definitief vastgestelde basishuurprijs » vervangen door de woorden « de in 2009 voorlopig vastgestelde basishuurprijs »;5° in § 1, 6° worden de woorden « , in 2008 niet wordt toegepast » vervangen door de woorden « pas wordt toegepast nadat de minister het vooropgestelde aantal bewoners en de wijze van opname daarvan in het interne huurreglement heeft vastgesteld »;6° in § 3, derde lid, en in § 4, vierde lid worden telkens de punten 2° en 3° vervangen door : « 2° 1/59ste » van het inkomen in het jaar 2009;3° 1/57ste van het inkomen in 2010 ».

Art. 32.Artikel 73 van hetzelfde besluit, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, wordt vervangen door wat volgt : «

Art. 73.§ 1. Voor de kandidaat-huurders die zijn ingeschreven met toepassing van de verhoogde inkomensgrenzen, vermeld in artikel 2, § 3, van het besluit van 20 oktober 2000 tot reglementering van het sociale huurstelsel voor sociale huurwoningen die worden verhuurd of onderverhuurd door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een sociale huisvestingsmaatschappij met toepassing van titel VII van de Vlaamse Wooncode, gelden in afwijking van artikel 14 de verhoogde inkomensgrenzen van hoger vermeld besluit.

Aan de kandidaat-huurder die voor 1 januari 2008 was ingeschreven en die niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarde, vermeld in artikel 3, § 1, eerste lid, 6°, en die voor 1 juni 2007 een asielaanvraag heeft ingediend, wordt geen woning aangeboden tot op het moment dat er een uitspraak is over de gegrondheid van zijn asielaanvraag. In voorkomend geval wordt de schrapping die voor de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van (datum) tot wijziging van de reglementering betreffende het sociaal huurstelsel en de overdracht van onroerende goederen, heeft plaats gevonden op basis van het niet-voldoen aan die toelatingsvoorwaarde door de kandidaat-huurder die voor 1 juni 2007 een asielaanvraag heeft ingediend en die ingeschreven was voor 1 januari 2008, ongedaan gemaakt, tenzij er intussen een negatieve uitspraak is over de gegrondheid van zijn asielaanvraag. § 2. Voor de huurders die voor 1 januari 2008 een sociale huurwoning huurden, gelden de volgende regelingen : 1° de personen die bij de aanvang van de huurovereenkomst de woning betrokken en ononderbroken betrokken hebben, en die bij de aanvang van de huurovereenkomst meerderjarig waren, worden beschouwd als de huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), van de Vlaamse Wooncode, op voorwaarde dat zij zich in die woning domiciliëren of er gedomicilieerd zijn;2° de persoon die na de aanvang van de huurovereenkomst en voor 1 januari 2008 is gehuwd of wettelijk is gaan samenwonen met de huurder, vermeld in punt 1°, wordt beschouwd als de huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, b), van de Vlaamse Wooncode;3° de partner die na de aanvang van de huurovereenkomst en voor 1 januari 2008 feitelijk is gaan samenwonen met de huurder, vermeld in punt 1°, wordt beschouwd als de huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode, op voorwaarde dat hij de huurovereenkomst heeft ondertekend, of met instemming van de huurder, vermeld in 1°, en de verhuurder, de huurovereenkomst ondertekent en dat hij zich in die woning domicilieert of er gedomicilieerd is;4° alle andere personen, met uitzondering van de minderjarige kinderen, die de sociale huurwoning voor 1 januari 2008 bewoonden, worden beschouwd als de huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode, op voorwaarde dat zij zich in die woning domiciliëren of gedomicilieerd zijn. Een kind dat bij de aanvang van de huurovereenkomst minderjarig was en voor 1 januari 2008 meerderjarig is geworden, wordt eveneens beschouwd als een huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode.

De verhuurder kan zijn instemming tot ondertekening, vermeld in het eerste lid, 3°, alleen weigeren op grond van artikel 22 of als niet voldaan is aan de normen inzake woningbezetting, vermeld in het technisch verslag gevoegd als bijlage I bij het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.

Van de huurders die op de datum van de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 februari 2009 tot wijziging van de reglementering betreffende het sociaal huurstelsel en de overdracht van onroerende goederen een sociale huurwoning huren, worden als referentiehuurder beschouwd : 1° de huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), van de Vlaamse Wooncode;2° de partner van de persoon, vermeld in 1°;3° als tijdens de duur van de huurovereenkomst de personen, vermeld in 1°, en 2°, overlijden of uit de huurovereenkomst worden geschrapt, een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b), of c), van de Vlaamse Wooncode, die daartoe aangewezen is door de overblijvende huurders. Als er verscheidene huurders als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), van de Vlaamse Wooncode, zijn, wijzen zij een huurder van deze categorie van huurders aan als referentiehuurder.

Voor de huurders die op 1 januari 2008 een sociale huurwoning huren, geldt voor de toepassing van artikel 19, eerste lid, 2° en 3° ook de inschrijvingsvoorwaarde, vermeld in artikel 3, § 1, eerste lid, 6° niet.

Artikel 1bis is niet van toepassing op de partner die maximaal zes maanden voor de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 februari 2009 tot wijziging van de reglementering betreffende het sociaal huurstelsel en de overdracht van onroerende goederen feitelijk is gaan samenwonen met de huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), van de Vlaamse Wooncode. Die persoon moet uiterlijk zes maanden na het begin van het feitelijk samenwonen de huurovereenkomst mee ondertekenen, op voorwaarde dat zijn partner en de verhuurder daarmee instemmen. Vanaf het ogenblik van de ondertekening wordt die persoon beschouwd als een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode. »

Art. 33.Bijlage I van hetzelfde besluit, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, wordt vervangen door bijlage I, die bij dit besluit is gevoegd.

Art. 34.Bijlage II van hetzelfde besluit wordt vervangen door bijlage II, die bij dit besluit is gevoegd.

Art. 35.In het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode wordt artikel 2/1 ingevoegd, dat luidt als volgt : «

Art. 2/1.Elke overdracht op basis van bijlage I, bijlage II en artikel 1 tot en met 4 van bijlage IV, gevoegd bij dit besluit, gebeurt na toepassing van de voorrangsregels, vermeld in artikel 7, § 1, tweede lid, 1°, 2° en 3°, van bijlage I, en vermeld in artikel 7, § 1, tweede lid, 1° en 2° van bijlage II, gevoegd bij dit besluit, bij voorrang aan de woonbehoeftige particuliere persoon die een woning of kavel wil aankopen en die beschikt over een voldoende band met de gemeente waar het onroerend goed gelegen is.

Als verschillende woonbehoeftige particuliere personen een woning of kavel samen willen aankopen, moet minstens één van hen voldoen aan de voorwaarde vermeld in het eerste lid om van de voorrang te genieten.

Een woonbehoeftige particuliere persoon die een woning of kavel wil aankopen, beschikt over een voldoende band met de gemeente als hij voldoet aan één of meer van de volgende voorwaarden : 1° gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in een aangrenzende gemeente;2° op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen;3° op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd.»

Art. 36.Aan artikel 11 van hetzelfde besluit wordt een punt 4° toegevoegd dat luidt als volgt : « 4°.

Artikel 2/1.»

Art. 37.Artikel 2 van bijlage I van hetzelfde besluit wordt vervangen door wat volgt : «

Art. 2.De VMSW en elke sociale huisvestingsmaatschappij die sociale koopwoningen opricht, houden een of meer inschrijvingsregisters bij.

Ze bepalen zelf voor welk territoriaal niveau die inschrijvingsregisters worden geopend. Het minimale niveau is dat van een projectzone. Het maximale niveau valt samen met de totaliteit van het werkgebied. In ieder geval moet het geheel van de diverse inschrijvingsregisters het volledige werkgebied van de sociale huisvestingsmaatschappij bestrijken, zelfs al zijn er geen concrete bouwplannen of grondvoorraden voorhanden op een aantal locaties binnen het werkgebied. De kandidaat-kopers worden hierover grondig geïnformeerd. De toezichthouder waakt over een voldoende ruime informatieverstrekking. De verkopers hebben de mogelijkheid hun registers niet alleen territoriaal te bepalen, maar kunnen die registers ook aanvullend nader bepalen naargelang van de aard van het te verkopen onroerend goed.

Als een nieuw inschrijvingsregister wordt geopend dat een gebied bestrijkt dat ervoor door een ander inschrijvingsregister of andere inschrijvingsregisters geheel of gedeeltelijk werd omvat, kan de kandidaat-koper die ingeschreven was in dat andere inschrijvingsregister of die andere inschrijvingsregisters, voorrang krijgen om zich in te schrijven in het nieuwe inschrijvingsregister.

Aan die kandidaat-koper wordt er schriftelijk gevraagd of hij van die voorrang wil genieten. De kandidaat-koper die van die voorrang wil genieten, meldt dat schriftelijk aan de verkoper. Bij de inschrijving in het nieuwe register behoudt de kandidaat-koper de inschrijvingsdatum die hij had in het andere register of de oudste inschrijvingsdatum in het geval hij in meer dan een register was ingeschreven. In het geval dat er verschillende kandidaat-kopers dezelfde inschrijvingsdatum hebben, wordt om de chronologische volgorde van die kandidaat-kopers te bepalen in het nieuwe register, de chronologische volgorde van de reactie op de vraag of men van de voorrang wil genieten, in aanmerking genomen. Die voorrangsregeling is eenmalig per nieuw geopend register en beperkt in de tijd. De verkoper bepaalt de termijn, die maximaal een maand kan zijn, waarin de kandidaat-kopers moeten reageren.

Met behoud van de toepassing van het tweede lid worden de aanvragen tot het kopen van een sociale koopwoning per register chronologisch ingeschreven. Bij de inschrijving krijgt elke kandidaat-koper in chronologische volgorde een inschrijvingsnummer per register toegekend. De sociale huisvestingsmaatschappij houdt de registers ter beschikking van het departement en van de toezichthouder. Een afschrift of een elektronische kopie van de registers kan steeds door de minister, de toezichthouder en het departement worden gevraagd.

In de registers worden de volgende gegevens opgenomen : 1° het inschrijvingsnummer voor het desbetreffende register;2° de datum van inschrijving;3° de voornamen en de achternaam van de kandidaat-koper;4° de geboorteplaats en -datum;5° het volledige adres en eventueel het telefoonnummer;6° een vermelding of er een prioriteit is of niet;7° een eventuele voorkeur van ligging van de woning;8° een eventuele voorkeur qua type woning (appartement of eengezinswoning) en aantal slaapkamers : 9° het rijksregisternummer.»

Art. 38.In artikel 5, § 2, van bijlage I van hetzelfde besluit, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, wordt het eerste lid vervangen door wat volgt : « De inschrijvingsregisters worden minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Daarbij wordt nagegaan of minstens de kandidaat-kopers die het tweede kalenderjaar ervoor al waren ingeschreven, nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde, vermeld in artikel 3, § 1, van het besluit, behalve als die controle al in het kalenderjaar ervoor werd uitgevoerd. Als de kandidaat-koper niet voldoet aan de inkomensvoorwaarde, wordt zijn kandidatuur uit het register geschrapt. »

Art. 39.In artikel 2 van bijlage II van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° er wordt tussen het eerste en het tweede lid een nieuw lid ingevoegd dat luidt als volgt : « Als een nieuw inschrijvingsregister wordt geopend dat een gebied bestrijkt dat ervoor door een ander inschrijvingsregister of andere inschrijvingsregisters geheel of gedeeltelijk werd omvat, kan de kandidaat-koper die ingeschreven was in dat andere inschrijvingsregister of die andere inschrijvingsregisters, voorrang krijgen om zich in te schrijven in het nieuwe inschrijvingsregister. Aan die kandidaat-koper wordt er schriftelijk gevraagd of hij van die voorrang wil genieten. De kandidaat-koper die van die voorrang wil genieten, meldt dat schriftelijk aan de verkoper. Bij de inschrijving in het nieuwe register behoudt de kandidaat-koper de inschrijvingsdatum die hij had in het andere register of de oudste inschrijvingsdatum in het geval hij in meer dan een register was ingeschreven. In het geval dat er verschillende kandidaat-kopers dezelfde inschrijvingsdatum hebben, wordt om de chronologische volgorde van die kandidaat-kopers te bepalen in het nieuwe register, de chronologische volgorde van de reactie op de vraag of men van de voorrang wil genieten, in aanmerking genomen. Die voorrangsregeling is eenmalig per nieuw geopend register en beperkt in de tijd. De verkoper bepaalt de termijn, die maximaal een maand kan zijn, waarin de kandidaat-kopers moeten reageren. »; 2° in het vijfde lid, dat nu het zesde lid is geworden, wordt in punt 7° het woord « gemeente » vervangen door « ligging van de kavel ».

Art. 40.In artikel 5, § 2, van bijlage II van hetzelfde besluit, gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 14 maart 2008, wordt het eerste lid vervangen door wat volgt : « De inschrijvingsregisters worden minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Daarbij wordt nagegaan of minstens de kandidaat-kopers die het tweede kalenderjaar ervoor al waren ingeschreven, nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde, vermeld in artikel 3, § 1, van het besluit, behalve als die controle al in het kalenderjaar ervoor werd uitgevoerd. Als de kandidaat-koper niet voldoet aan de inkomensvoorwaarde, wordt zijn kandidatuur uit het register geschrapt. »

Art. 41.Aan de eerste zin van artikel 2 van bijlage IV van hetzelfde besluit worden de volgende woorden toegevoegd « die voldoet aan de woonbehoeftigheidsvoorwaarden, vermeld in artikel 3, § 4, van het besluit ».

Art. 42.In artikel 3 van bijlage IV van hetzelfde besluit worden de woorden « uitsluitend' en « loutere » geschrapt.

Art. 43.Het ministerieel besluit van 9 december 1999 tot vaststelling van de type-huurovereenkomst voor de woningen die aan het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen toebehoren, wordt opgeheven.

Art. 44.Artikel 36 van het decreet van 21 november 2008 houdende bepalingen tot begeleiding van de tweede aanpassing van de begroting 2008 treedt in werking de dag waarop dit besluit in werking treedt.

Art. 45.Dit besluit treedt in werking de tiende dag na de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad, met uitzondering van artikel 31, dat uitwerking heeft met ingang van 1 januari 2009.

Art. 46.De Vlaamse minister, bevoegd voor de huisvesting, is belast met de uitvoering van dit besluit.

Brussel, 6 februari 2009.

De minister-president van de Vlaamse Regering, K. PEETERS De Vlaamse minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering, M. KEULEN

Bijlage I Typehuurovereenkomst voor de verhuring van sociale huurwoningen door de sociale huisvestingsmaatschappijen, de VMSW, het OCMW, de gemeente of het Vlaams Woningfonds met toepassing van titel VII van de Vlaamse Wooncode De ondergetekenden (1) : a) De sociale huisvestingsmaatschappij CV/NV .. . . . met maatschappelijke zetel in . . . . ., ingeschreven in het rechtspersonenregister in . . . . ., onder het ondernemingsnummer . . . . ., erkend door de VHM onder het nummer . . . . ., en hier vertegenwoordigd door de heer /mevrouw . . . . . b) het OCMW (adres, gemeente) of de vereniging, vermeld in artikel 118 van de organieke wet betreffende de openbare centra voor maatschappelijk welzijn, vertegenwoordigd door .. . . . ; c) de gemeente (naam) of het intergemeentelijk samenwerkingsverband (naam), vertegenwoordigd door .. . . . ; d) het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen vertegenwoordigd door .. . . . ; hierna de verhuurder te noemen, enerzijds, en de heer/mevrouw . . . . . en/of /de heer/ mevrouw . . . . ., met als adres . . . . . ; hierna de oorspronkelijke huurder te noemen, anderzijds, zijn overeengekomen wat volgt : HOEDANIGHEID VAN HUURDER (2)

Artikel 1.De volgende personen worden beschouwd als huurders van de woning, vermeld in artikel 2 : 1° de oorspronkelijke huurder (alle meerderjarige personen die de woning bij aanvang van de huurovereenkomst betrekken).Dat zijn de huurders, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), van de Vlaamse Wooncode; 2° de persoon die huwt of wettelijk gaat samenwonen na de aanvang van de huurovereenkomst met de oorspronkelijke huurder.Die persoon en de oorspronkelijke huurder brengen de verhuurder binnen een maand per aangetekende brief op de hoogte van hun burgerlijke staat. Die persoon treedt toe tot de huurovereenkomst op het moment van de kennisgeving van de burgerlijke staat. Het is de huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, b), van de Vlaamse Wooncode; 3° alle andere meerderjarige personen die na de aanvang van de huurovereenkomst gaan samenwonen met de oorspronkelijke huurder.Die personen zijn verplicht de huurovereenkomst mee te ondertekenen in een bijvoegsel dat bij deze huurovereenkomst wordt gevoegd. Dat geldt ook voor de minderjarige kinderen die al bij hen inwonen op het ogenblik dat ze meerderjarig worden. De huurovereenkomst kan alleen ondertekend worden als de oorspronkelijke huurder en de verhuurder ermee akkoord gaan. De verhuurder kan de toetreding weigeren als de persoon niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, in de gevallen, vermeld in artikel 22 van het Sociaal Huurbesluit of als niet voldaan is aan de normen inzake woningbezetting, vermeld in het technisch verslag gevoegd als bijlage I bij het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.. Het zijn de huurders, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode.

De persoon die minstens twaalf maanden een huurder als vermeld in punt 3° is, en die samenwoont met een huurder als vermeld in punt 1°, wordt beschouwd als een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode, op voorwaarde dat hij minimaal twaalf maanden op voorhand heeft gemeld aan de verhuurder dat hij de partner is van die persoon en dat hij, mits zijn partner en de verhuurder ermee akkoord gaan, de huurovereenkomst in een bijvoegsel dat bij deze huurovereenkomst wordt gevoegd, ondertekent in zijn hoedanigheid van huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode.

Art. 2.De woning mag alleen duurzaam betrokken worden door de huurder, vermeld in artikel 1, en door de inwonende minderjarige kinderen. De bewonerssamenstelling van de woning ziet er bij de aanvang van deze overeenkomst als volgt uit : . . . . . (voornaam + achternaam + geboortedatum) . . . . . . . . . .

De huurder mag in geen geval de woning, of een deel ervan, onderverhuren of de huur overdragen.

VOORWERP VAN DE HUUR

Art. 3.De verhuurder geeft in huur aan de oorspronkelijke huurder, die aanvaardt, een woning die ligt in . . . . ., voldoende bekend door de oorspronkelijke huurder. De oorspronkelijke huurder verklaart de woning betrokken te hebben in de staat, beschreven in de tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt voor de ingenottreding of uiterlijk binnen een maand na de aanvang van de huurovereenkomst.

De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd.

De verhuurder stelt de plaatsbeschrijving op, waarbij de oorspronkelijke huurder opmerkingen kan laten opnemen. De plaatsbeschrijving wordt tegensprekelijk door ondertekening door de beide partijen. Als er geen akkoord is, kan de vrederechter een deskundige aanwijzen die een plaatsbeschrijving opmaakt. Elke partij draagt de helft van de kosten van de plaatsbeschrijving.

DUUR EN PROEFPERIODE (3)

Art. 4.Deze overeenkomst gaat in op dd/mm/jjjj. Aan deze huurovereenkomst is een proefperiode van twee jaar gekoppeld.

Voor de personen, vermeld in artikel 1, 1° en 3°, gaat de proefperiode van twee jaar in op de datum van de ondertekening van deze huurovereenkomst. Voor de persoon die de hoedanigheid van huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode, aanneemt, loopt de proefperiode door.

Voor de persoon, vermeld in artikel 1, 2°, gaat de proefperiode van twee jaar in op de datum van de kennisgeving van de burgerlijke staat.

Voor de minderjarige kinderen die deze huurovereenkomst ondertekenen als ze meerderjarig worden, geldt de proefperiode niet.

De proefperiode heeft als doel de huurder te evalueren, nauwgezet te volgen en eventueel bij te sturen. (5) (In geval van huurovereenkomst van onbepaalde duur) Op het einde van de proefperiode wordt de huurovereenkomst voortgezet als een huurovereenkomst van onbepaalde duur. (in geval van huurovereenkomst van bepaalde duur) Op het einde van de proefperiode wordt de overeenkomst voortgezet als een overeenkomst van bepaalde duur. Deze overeenkomst is gesloten voor een duur van . . . . ., die ingaat op . . . . .

HUURPRIJS

Art. 5.(4) Met toepassing van het Sociaal Huurbesluit wordt de basishuurprijs bepaald op ................. euro. De basishuurprijs kan met toepassing van het voormelde huurstelsel gewijzigd worden.

De te betalen huurprijs, die aangepast is aan het inkomen van de huurder en aan zijn gezinssamenstelling, rekening houdend met eventuele kortingen of toelagen, bedraagt voor de eerste maand ............................ euro.

De verhuurder zal de huurder met een gewone brief op de hoogte brengen van elke wijziging van de basishuurprijs of van de te betalen huurprijs alsook van de datum waarop die van kracht wordt.

Art. 6.De huurder betaalt de huurprijs samen met de kosten en lasten voor de tiende dag van elke maand op rekeningnummer . . . . . van de verhuurder. Alleen die betalingswijze bevrijdt de huurder van zijn verplichtingen. De stortings- of overschrijvingkosten zijn ten laste van de huurder.

Als de huurder de huurprijs, de kosten en lasten en de waarborg niet betaalt binnen een maand en bij gebrek aan een bij afzonderlijke akte betekende loonafstand, kan de verhuurder op de achterstallige huurprijs, huurlasten of waarborg, een verhoging met 10% toepassen. De achterstallige huurprijs, huurlasten of waarborg kunnen in dat geval ook worden vermeerderd met de wettelijke intresten.

VERPLICHTINGEN VAN DE VERHUURDER

Art. 7.De verhuurder stelt de woning die moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten vermeld in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode, ter beschikking van de huurder. De verhuurder zorgt ervoor dat de woning tijdens de volledige duur van de huurovereenkomst blijft voldoen aan de bovenvermelde vereisten.

De verhuurder voert onverwijld de herstellingswerkzaamheden uit die overeenkomstig artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek en de plaatselijke gebruiken te laste van hem vallen.

Art. 8.Als een sociaal woonproject renovatiewerkzaamheden omvat, informeert de verhuurder de bewoners op gepaste wijze over de aard van de werken, de timing, de te verwachten hinder, de invloed op de huurprijs en de eventuele noodzaak van tijdelijke verhuizing.

Eventueel belegt hij een informatievergadering met de mogelijkheid tot inspraak.

VERPLICHTINGEN VAN DE HUURDER

Art. 9.De huurder bestemt de woning tot zijn hoofdverblijfplaats en laat zich inschrijven in de bevolkingsregisters van de gemeente waar de woning ligt. Hij is ertoe gehouden om de woning, in voorkomend geval samen met zijn minderjarige kinderen, effectief te betrekken.

Iedere wijziging van de samenstelling van de bewoners die de woning op duurzame wijze bewonen, moet binnen een maand aan de verhuurder schriftelijk worden meegedeeld.

Art. 10.De huurders zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van de huurprijs, de huurlasten en de eventuele vergoeding voor de schade die vastgesteld wordt bij de beëindiging van de huurovereenkomst, die de waarborg overtreft.

Art. 11.De sommen die de huurder heeft betaald zonder die verschuldigd te zijn op grond van de wet of deze overeenkomst, zullen hem op zijn verzoek terugbetaald worden. De huurder mag alleen verzoeken om de terugbetaling van sommen die vervallen en betaald zijn tijdens de vijf jaar voor het verzoek. De rechtsvordering tot teruggave verjaart binnen een termijn van een jaar, te rekenen vanaf het verzoek tot terugbetaling. Het verzoek wordt ingediend met een gewone brief.

Art. 12.De huurder is verplicht de elementen die nodig zijn voor de berekening van de te betalen huurprijs onmiddellijk mee te delen als de verhuurder daarom verzoekt. Als de huurder dat nalaat, wordt hem de basishuurprijs aangerekend vanaf de eerste dag van de tweede maand die volgt op het verzoek van de verhuurder. Die basishuurprijs wordt aangepast aan het inkomen en de gezinssamenstelling op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de nodige documenten werden bezorgd. (5)

Art. 13.De huurder is verplicht de woning te onderhouden als een goede huisvader. Hij zal de woning op zodanige wijze bewonen dat geen overmatige hinder wordt veroorzaakt voor de buren en de naaste omgeving en dat de leefbaarheid niet in het gedrang komt.

Art. 14.Als hij niet vrijgesteld is of niet kan aantonen dat hij voldoet aan het niveau van het Nederlands dat overeenkomt met richtwaarde A.1. van het Gemeenschappelijk Europese referentiekader voor talen, is de huurder verplicht de bereidheid te tonen om Nederlands op dat niveau aan te leren. (6)

Art. 15.Voor zover het decreet van 28 februari 2003 betreffende het Vlaams inburgeringsbeleid van toepassing is op de huurder, voor zover hij het nog niet heeft gevolgd en er niet van vrijgesteld is, is de huurder verplicht het inburgeringstraject te volgen. (7)

Art. 16.De huurder voert onverwijld de onderhouds- en herstellingswerkzaamheden uit die overeenkomstig artikel 1754 e.v. van het Burgerlijk Wetboek en de plaatselijke gebruiken te laste van hem vallen.

De verhuurder kan, mits de huurder daarmee akkoord gaat, de door de huurder aangegeven onderhouds- en herstellingswerkzaamheden die ten laste van hem vallen, uitvoeren tegen betaling van een bepaald bedrag per maand. Dat bedrag is gebaseerd op de reële kostprijs van die onderhouds- en herstellingswerken van een representatieve periode en wordt bij elke huurprijsaanpassing aangepast aan het cijfer van de gezondheidsindex. Grotere aanpassingen van dat bedrag moeten ter goedkeuring aan de huurder worden voorgelegd. De verhuurder en de huurder kunnen bij elke huurprijsaanpassing beslissen om de aangegeven onderhouds- of herstellingswerkzaamheden niet meer te laten uitvoeren door de verhuurder.

Als de huurder niet tijdig de onderhouds- en herstellingswerkzaamheden, uitgezonderd die welke, vermeld in het tweede lid, uitvoert, heeft de verhuurder, na ingebrekestelling met een aangetekende brief, het recht om die werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren door een derde voor rekening van de huurder. De huurder moet aan de verhuurder binnen een maand na de facturatie de door hem uitgegeven sommen terugbetalen. Eventueel kan met de verhuurder een afbetalingsplan worden opgesteld.

De huurder is ertoe gehouden om elke schade waarvan de herstelling ten laste van de verhuurder valt, onmiddellijk aan die laatste te melden.

Als de huurder die verplichting niet naleeft, wordt hij aansprakelijk gesteld voor elke uitbreiding van de schade en moet hij de verhuurder daarvoor schadeloos stellen.

Op het einde van de huurovereenkomst is de huurder ertoe gehouden, de woning achter te laten in de staat, zoals beschreven in de tegensprekelijke plaatsbeschrijving die werd opgemaakt bij de aanvang van de overeenkomst, met uitzondering van de schade die ontstaan is door overmacht, slijtage en ouderdom.

Art. 17.§ 1. Als in de woning gedurende de huurtijd noodzakelijke of dringende herstellingen nodig zijn, die niet tot na de beëindiging van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die zonder vergoeding laten uitvoeren, welke ongemakken hij daarvan ook ondervindt en al moet hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van de woning derven.

Als die werken langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven. § 2. De huurder moet instemmen met een tijdelijke herhuisvesting als de verhuurder dat wegens renovatie- of aanpassingswerkzaamheden aan het gehuurde goed noodzakelijk acht. In dat geval mag de te betalen huurprijs gedurende de duur van de werkzaamheden niet hoger liggen dan de te betalen huurprijs die samenhangt met het gehuurde goed.

De huurder heeft het recht na de beëindiging van de renovatie- of aanpassingswerkzaamheden terug te keren naar het gehuurde goed als hij dat rationeel kan bezetten.

Art. 18.De huurder mag alleen veranderingen aanbrengen aan de woning en haar aanhorigheden als de verhuurder daarvoor voorafgaandelijk schriftelijke toestemming heeft verleend. De toestemming kan gegeven worden onder voorbehoud van de herstelling in oorspronkelijke staat van de woning op het einde van de huurovereenkomst. Een weigering moet worden gemotiveerd door de verhuurder.

Op het einde van de huurovereenkomst kan de verhuurder die veranderingen overnemen zonder vergoeding.

Als de huurder zonder toestemming veranderingen aanbrengt aan het gehuurde goed, heeft de verhuurder het recht te eisen dat de woning en haar aanhorigheden onmiddellijk in de oorspronkelijke staat worden hersteld.

Art. 19.Zonder voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verhuurder mag de huurder niets plaatsen of bevestigen op het dak, aan de buitenmuren, noch op enige andere plaats van de woning of van het appartementsgebouw.

De verhuurder behoudt zich het recht voor de woning en haar aanhorigheden te bezoeken om er de goede uitvoering van de verplichtingen van de huurder, evenals de staat van het goed na te gaan. De verhuurder bepaalt samen met de huurder de bezoekdag en het bezoekuur binnen acht dagen na het verzoek.

Art. 20.Het is de huurder alleen toegestaan dieren te houden als de bepalingen nageleefd worden van het reglement van inwendige orde, dat uitsluitend ter zake rekening zal houden met de aard van de woning, de ligging ervan en overdreven burenhinder.

Art. 21.De huurder geeft zijn toestemming aan de verhuurder om het OCMW erbij te betrekken als er zich problemen voordoen bij het nakomen van de huurdersverplichtingen.

WAARBORG (8)

Art. 22.De waarborg strekt tot garantie van alle verplichtingen die voor de huurder uit de huurovereenkomst voortvloeien.

Art. 23.(9) A. Waarborg bij aanvang van de huurovereenkomst, geplaatst op een financiële rekening De waarborg die gelijk is aan maximaal tweemaal de basishuurprijs, vermeld in artikel 5, bedraagt ... euro en wordt bij een financiële instelling op naam van de huurder op een geïndividualiseerde rekening geplaatst.

B. Waarborg is een bankwaarborg De huurder verbindt zich ertoe om de waarborg volledig samen te stellen met constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar. De waarborg bedraagt ............... euro. De waarborg mag maximaal driemaal de basishuurprijs, vermeld in artikel 5, bedragen. De huurder bezorgt aan de verhuurder een attest waarin de bank bevestigt dat de huurder een waarborg heeft gesteld.

C. Waarborg is een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling Bij wijze van waarborg wordt via het OCMW een bankgarantie gesteld, voor elke schuldvordering die voortvloeit uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen.

Die bankwaarborg wordt gesteld voor een bedrag van ................ euro. Het bedrag mag maximaal driemaal de basishuurprijs, vermeld in artikel 5, bedragen.

D. De waarborg is vervangen door een schriftelijke garantie van het OCMW in afwachting van een eenmalige doorstorting door het OCMW van het volledige bedrag, binnen achttien maanden na de ondertekening van de overeenkomst Aan de voorwaarde van de waarborg is voldaan als een OCMW zich schriftelijk garant stelt voor elke schuldvordering die voortvloeit uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen. Die schriftelijke waarborg wordt gesteld voor een bedrag van ................ euro. Het bedrag mag maximaal driemaal de basishuurprijs, vermeld in artikel 5, bedragen.

E. De waarborg is vervangen door een schriftelijke borgstelling van het bevoegde OCMW F. Gespreide betaling van de waarborg aan de verhuurder De verhuurder stemt toe in de gespreide betaling van de waarborg in schijven. Die gespreide betaling begint met een eenmalig bedrag van ................. euro, te betalen bij aanvang van de huurovereenkomst, gevolgd door ................ schijven van ................. euro, voor de eerste keer tegen .... /..../............ en dan telkens tegen de ........ van de daaropvolgende maand, zodat de volledige som tegen ..../..../................ betaald is. De volledige som bedraagt ................ euro en bedraagt maximaal driemaal de basishuurprijs, vermeld in artikel 5.

Als het bedrag van de waarborg volledig is samengesteld, wordt dat bedrag op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder geplaatst. Pas vanaf dat moment brengt de waarborg rente op.

G. Er is geen waarborg verschuldigd H. De waarborg wordt in handen van de verhuurder gestort De waarborg die door de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst moet worden gestort in handen van de verhuurder, bedraagt tweemaal de basishuurprijs, vermeld in artikel 5, beperkt tot 800 euro (jaarlijks te indexeren), zijnde .......euro.

De waarborg wordt verhoogd met de in de loop van de huurovereenkomst gekapitaliseerde interesten tegen een interestvoet die minimaal gelijk moet zijn aan de creditrente, vermeld in artikel 3, vierde lid, van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 december 2005 houdende de regeling inzake het beheer van de eigen middelen van de sociale huisvestingsmaatschappijen door de VMSW.

Art. 24.De waarborg zal op het einde van de huurovereenkomst aan de huurder of, bij zijn overlijden, aan zijn erfgenamen worden terugbetaald, na verrekening van de openstaande schulden of aftrekking van de vergoeding voor eventuele schade.

De erfgenamen rechtvaardigen hun aanspraken door officiële documenten die ze afleveren aan de verhuurder.

KOSTEN EN LASTEN

Art. 25.De onroerende voorheffing valt ten laste van de verhuurder.

De aanvraag tot vermindering van onroerende voorheffing die de huurder zou kunnen genieten, wordt door de verhuurder ingevuld en bij het agentschap Vlaamse Belastingdienst ingediend.

Art. 26.De kosten en lasten die voor rekening van de verhuurder vallen, zijn die welke verbonden zijn aan de eigendom van de woning, en zijn bepaald in bijlage III bij het Sociaal Huurbesluit.

Art. 27.De kosten en lasten die voor rekening van de huurder vallen, zijn die welke verbonden zijn aan het gebruik, het genot en de bewoning, en zijn bepaald in bijlage III bij het Sociaal Huurbesluit.

Art. 28.De huurder betaalt de kosten en lasten met maandelijkse voorafbetalingen. Het bedrag van die voorafbetalingen wordt vastgesteld op basis van de totale reële kosten van de meest recente jaarlijkse afrekening. Bij de inwerkingtreding van deze overeenkomst bedraagt de maandelijkse voorafbetaling ... euro.

De verhuurder gaat jaarlijks over tot individuele afrekening van de kosten en lasten. De verhuurder bezorgt aan de huurder een overzicht van de totale kosten per uitgavenpost en de voorafbetalingen.

Art. 29.De huurder heeft het recht om op het kantoor van de verhuurder de gedetailleerde afrekening in te kijken, alsook de bewijsstukken die betrekking hebben op de aan hem aangerekende kosten en lasten.

VERZEKERING

Art. 30.De verhuurder sluit een brandverzekering af die een clausule van afstand van verhaal op de huurder bevat en waarin het verhaal van derden is uitgebreid ten voordele van de huurder.

De huurder verbindt er zich toe zijn inboedel te laten verzekeren.

EINDE VAN DE OVEREENKOMST

Art. 31.De huurovereenkomst kan worden opgezegd door de huurder en de verhuurder met een aangetekende brief. De opzeggingstermijn vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gegeven.

De opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder geldt voor alle huurders.

De opzegging van de huurovereenkomst door de huurder geldt alleen voor hem.

De huurovereenkomst wordt in de volgende gevallen van rechtswege ontbonden : 1° als de laatste huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b) en c), van de Vlaamse Wooncode, overlijdt;2° als de laatste huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b) en c), van de Vlaamse Wooncode, de huurovereenkomst heeft opgezegd. Als er bij een ontbinding nog een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode overblijft, vindt de ontbinding plaats op de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop de verhuurder het overlijden of de opzegging van de laatste huurder heeft vernomen. De huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode, kan melden aan de verhuurder dat de ontbinding sneller moet plaatsvinden dan de voormelde termijn, op voorwaarde dat hij dat ten minste drie maanden voor de gewenste datum van ontbinding van de huurovereenkomst aan de verhuurder meldt en dat er minimaal drie maanden verlopen tussen de eerste dag van de maand die volgt op de datum van het overlijden of van de opzegging en de ontbinding van de huurovereenkomst.

Als de laatste huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b) en c), van de Vlaamse Wooncode, overlijdt, en er geen huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode, overblijft, vindt de ontbinding plaats op de eerste dag van de maand die volgt op datum van het overlijden.

Overeenkomstig het gemeen huurrecht kunnen de huurder en de verhuurder in geval van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zich wenden tot vrederechter, die bevoegd is om uitspraak te doen over de vordering tot gerechtelijke ontbinding.

Art. 32.Gedurende de opzeggingsperiode heeft de verhuurder het recht het gehuurde goed gedurende twee dagen in de week en twee opeenvolgende uren per dag door de kandidaat-huurders te laten bezichtigen. Elke partij bepaalt een van die twee dagen en uren. De verhuurder heeft ook het recht gedurende de opzeggingsperiode een bericht aan de voorgevel van het goed aan te brengen op een goed zichtbare plaats.

Art. 33.Bij de beëindiging van deze huurovereenkomst bezoekt een afgevaardigde van de verhuurder de woning en maakt een tegensprekelijke plaatsbeschrijving van uittreding op.

Die plaatsbeschrijving wordt ondertekend door een van de huurders of door zijn vertegenwoordiger, die over een geldige volmacht beschikt.

Als de huurder of zijn vertegenwoordiger niet aanwezig is op de dag en het tijdstip van de plaatsbeschrijving, die hem minstens acht dagen vooraf gemeld zijn, erkennen alle huurders onvoorwaardelijk de juistheid van de plaatsbeschrijving, behoudens overmacht wordt bewezen.

Art. 34.De huurder kan de huurovereenkomst op ieder moment opzeggen.

De opzegging geldt alleen voor hem.

Voor de laatste huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b) en c), van de Vlaamse Wooncode die de huurovereenkomst opzegt, geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, voor de andere huurders geldt geen opzeggingstermijn. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de huurder met een aangetekende brief de huur heeft opgezegd.

Als een huurder de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt en als hij nalaat de huurovereenkomst op te zeggen, wordt de huurovereenkomst voor hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de huurovereenkomst geschrapt. Voor de gehuwde huurder moet bovendien worden aangetoond door de overblijvende huurder dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. De ontbinding gaat in op de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin die feiten met de nodige stavingsstukken door de overblijvende huurder ter kennis van de verhuurder werden gebracht.

Art. 35.De verhuurder zegt de huurovereenkomst op tijdens en na de proefperiode in de hierna vermelde gevallen : 1° als de huurder tijdens de huurovereenkomst een woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerft onder bezwarende titel in het binnen- of buitenland.De opzeggingstermijn bedraagt dan zes maanden.

Als de huurder of zijn minderjarige kinderen tijdens de huurovereenkomst een woning kosteloos volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven, moet, naargelang het geval, de woning of het vruchtgebruik ervan vervreemd worden binnen een jaar na de verwerving. Zo niet wordt de huurovereenkomst opgezegd, met een opzeggingstermijn van zes maanden. Die opzegging vervalt als voor het verstrijken van die opzeggingstermijn afstand wordt gedaan van het vruchtgebruik of als voor het verstrijken van die opzeggingstermijn de verworven woning ofwel vervreemd wordt, ofwel voor een periode van minstens negen jaar verhuurd wordt aan of al dan niet kosteloos ter beschikking gesteld wordt van de verhuurder. Als de woning verkocht wordt tijdens de looptijd van die verhuur of terbeschikkingstelling, wordt aan de verhuurder een recht van voorkoop gegeven; 2° als de huurder tijdens de huurovereenkomst een perceel dat bestemd is voor woningbouw, volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerft onder bezwarende titel in het binnen- of buitenland.De opzeggingstermijn bedraagt dan vijf jaar.

Als de huurder of zijn minderjarige kinderen tijdens de huurovereenkomst een perceel dat bestemd is voor woningbouw, kosteloos volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven, moet, naar gelang het geval, het perceel dat bestemd is voor woningbouw of het vruchtgebruik ervan, vervreemd worden binnen vijf jaar na de verwerving. Zo niet wordt de huurovereenkomst opgezegd, met een opzeggingstermijn van zes maanden; 3° als er bij de huurder een ernstige of blijvende tekortkoming is met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit deze huurovereenkomst.De opzeggingstermijn bedraagt dan drie maanden; 4° als de huurder ingevolge onjuiste of onvolledige verklaringen onrechtmatig bij het Sociaal Huurbesluit verleende voordelen heeft genoten of onrechtmatig tot een huurwoning werd toegelaten.De opzeggingstermijn bedraagt dan drie maanden.

GESCHILLEN

Art. 36.Elk geschil over deze overeenkomst behoort tot de bevoegdheid van de rechtbanken in . . . . .

GEMEEN RECHT

Art. 37.Het gemeen recht is van toepassing voor alles wat niet geregeld wordt door de Vlaamse Wooncode, het Sociaal Huurbesluit of de uitvoeringsbesluiten daarvan.

KEUZE VAN WOONST

Art. 38.De huurder kiest tot het einde van de huurtermijn woonst in het gehuurde goed. Elke betekening gebeurt rechtsgeldig op dat adres, ook als de huurder het goed verlaten heeft zonder de verhuurder officieel op de hoogte te brengen van zijn nieuwe adres.

REGLEMENT VAN INWENDIGE ORDE

Art. 39.Een reglement van inwendige orde wordt bij deze overeenkomst gevoegd en maakt er integraal deel van uit.

De daarin voorkomende bepalingen die strijdig zijn met de beschikkingen van deze overeenkomst, worden als niet-geschreven beschouwd. (10) REGISTRATIE

Art. 40.De verhuurder registreert deze overeenkomst.

De volgende bijlagen worden bij deze overeenkomst gevoegd : .........................................................................................

Opgemaakt op . . . . ., in . . . . . in evenveel exemplaren plus één als er partijen zijn. Het laatste exemplaar is bestemd voor de registratie.

Elke partij verklaart één exemplaar te hebben ontvangen.

Handtekening Handtekening(en) De verhuurder De huurder(s), (Handtekening voorafgegaan door « gelezen en goedgekeurd »).

Gezien om gevoegd te worden bij het besluit van de Vlaamse Regering van 6 februari 2009 tot wijziging van de reglementering betreffende het sociaal huurstelsel en de overdracht van onroerende goederen Brussel, 6 februari 2009.

De minister-president van de Vlaamse Regering, K. PEETERS De Vlaamse minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering, M. KEULEN Nota's (1) Schrappen wat niet past.(2) Als deze huurovereenkomst een huurovereenkomst met dezelfde verhuurder opvolgt, worden de huurdercategorieën zoals vastgesteld in de vorige huurovereenkomst, in deze huurovereenkomst behouden.(3) De proefperiode geldt niet als dit een huurovereenkomst betreft die wordt afgesloten in het kader van een interne mutatie of een herhuisvesting bij renovatie van huurders die op 1 januari 2008 reeds huurder waren van een sociale huurwoning of die de proefperiode al doorlopen hebben voordat de interne mutatie of de herhuisvesting plaatsvindt.Als er slechts een gedeelte van de proefperiode werd doorlopen in de vorige huurovereenkomst, zal de duur van de proefperiode in deze huurovereenkomst gelijk zijn aan het resterende deel. (4) Als artikel 78, tweede lid van het Sociaal Huurbesluit van toepassing is, wordt artikel 5 aangepast door de verhuurder.De huurprijsberekening is in dat geval niet gebonden door het Sociaal Huurbesluit.

Als artikel 78, vierde lid van het Sociaal Huurbesluit van toepassing is, wordt artikel 5 in die zin aangepast. (5) In afwachting van de inwerkingtreding van artikel 38 tot en met 50 van het Sociaal Huurbesluit, is voor het VWF dit artikel niet van toepassing.Zie voetnoot 5 : dit artikel is in voorkomend geval ook niet van toepassing als artikel 78, tweede lid van het Sociaal Huurbesluit van toepassing is. (6) Als aan de taalbereidheidsvoorwaarde reeds voldaan is, kan dit artikel worden geschrapt.(7) Als de inburgeringsbereidheid niet van toepassing is of als aan de inburgeringsbereidheidsvereiste voldaan is, kan dit artikel worden geschrapt.(8) In afwachting van de inwerkingtreding van artikel 37 van het Sociaal Huurbesluit, wordt in deze rubriek onder 'basishuurprijs' de 'contractuele huurprijs' verstaan als de verhuurder het VWF is en 'de normale huurwaarde', vermeld in artikel 1, 16°, van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994 tot reglementering van het sociale huurstelsel voor de woningen die door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of door de door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij erkende lokale sociale huisvestingsmaatschappijen worden verhuurd in toepassing van artikel 80ter van de Huisvestingscode, gewijzigd bij de besluiten van de Vlaamse Regering van 8 maart 1995 en 1 oktober 1996' als de verhuurder de gemeente of het OCMW is, tenzij artikel 78, tweede lid van het Sociaal Huurbesluit van toepassing is.In dit laatste geval wordt onder 'basishuurprijs' ook de 'contractuele huurprijs' verstaan. (9) Schrappen wat niet van toepassing is.(10) Dit artikel wordt geschrapt indien niet van toepassing. Bijlage II Typeovereenkomst voor de onderverhuring van sociale huurwoningen met toepassing van titel VII van de Vlaamse Wooncode (SVK's) (1) De ondergetekenden : a) het sociaal verhuurkantoor, (naam, adres, gemeente).................................................................................................. vertegenwoordigd door : ...; hierna het « SVK » enerzijds en b) de heer/mevrouw ... en/of mevrouw/de heer ... wonende te ... hierna de oorspronkelijke onderhuurder te noemen anderzijds, zijn overeengekomen wat volgt : HOEDANIGHEID VAN ONDERHUURDER (2)

Artikel 1.De volgende personen worden beschouwd als de onderhuurders van de woning, vermeld in artikel 2 : 1° de oorspronkelijke onderhuurder (alle meerderjarige personen die de woning bij aanvang van de onderhuurovereenkomst betrekken).Dat zijn de huurders, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), van de Vlaamse Wooncode; 2° de persoon die huwt of wettelijk gaat samenwonen na de aanvang van de onderhuurovereenkomst met de oorspronkelijke onderhuurder.Die persoon en de oorspronkelijke onderhuurder brengen de verhuurder binnen een maand per aangetekende brief op de hoogte van hun burgerlijke staat. Die persoon treedt toe tot deze onderhuurovereenkomst op het moment van de kennisgeving van de burgerlijke staat. Het is de huurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, b), van de Vlaamse Wooncode; 3° alle andere meerderjarige personen die na de aanvang van de onderhuurovereenkomst gaan samenwonen met de oorspronkelijke onderhuurder.Die personen zijn verplicht de onderhuurovereenkomst mee te ondertekenen in een bijvoegsel dat bij deze onderhuurovereenkomst wordt gevoegd. Dat geldt ook voor de minderjarige kinderen die al bij hen inwonen op het ogenblik dat ze meerderjarig worden. De onderhuurovereenkomst kan alleen ondertekend worden als de oorspronkelijke onderhuurder en het SVK ermee akkoord gaan. Het SVK kan de toetreding weigeren als de persoon niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, in de gevallen vermeld in artikel 22 van het sociaal huurbesluit of als niet voldaan is aan de normen inzake woningbezetting, vermeld in het technisch verslag gevoegd als bijlage I bij het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen. Het zijn de huurders, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode.

De persoon die minstens twaalf maanden een onderhuurder als vermeld in punt 3° is, en die samenwoont met een onderhuurder als vermeld in punt 1°, wordt beschouwd als een huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode, op voorwaarde dat hij/zij minimaal twaalf maanden op voorhand heeft gemeld aan het SVK dat hij de partner is van die persoon en dat hij, als zijn partner en het SVK ermee akkoord gaan, de onderhuurovereenkomst in een bijvoegsel dat bij deze huurovereenkomst wordt gevoegd, ondertekent in zijn hoedanigheid van huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode.

Art. 2.De woning mag alleen duurzaam betrokken worden door de onderhuurder, vermeld in artikel 1, en door de inwonende minderjarige kinderen. De bewonerssamenstelling van de woning ziet er bij de aanvang van deze overeenkomst als volgt uit : . . . . . (voornaam + achternaam + geboortedatum) . . . . . . . . . .

De onderhuurder mag in geen geval de woning, of een deel ervan, onderverhuren of de huur overdragen.

VOORWERP VAN DE HUUR

Art. 3.Het SVK geeft in huur aan de oorspronkelijke onderhuurder, die aanvaardt, een woning die ligt in ......................................., voldoende bekend door de oorspronkelijke onderhuurder. De oorspronkelijke onderhuurder verklaart de woning betrokken te hebben in de staat, beschreven in de tegensprekelijke plaatsbeschrijving. De plaatsbeschrijving wordt opgemaakt voor de ingenottreding of uiterlijk binnen een maand na de aanvang van de onderhuurovereenkomst. De plaatsbeschrijving wordt bij de onderhuurovereenkomst gevoegd.

Het SVK stelt de plaatsbeschrijving op, waarbij de oorspronkelijke onderhuurder opmerkingen kan laten opnemen. De plaatsbeschrijving wordt tegensprekelijk door ondertekening door de beide partijen. Als er geen akkoord is, kan de vrederechter een deskundige aanwijzen die een plaatsbeschrijving opmaakt. Elke partij draagt de helft van de kosten van de plaatsbeschrijving.

De duur en de opzeggingsmogelijkheden van deze onderhuurovereenkomst hangen ook af van de opzeggingsmogelijkheden en de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst gesloten tussen het SVK en de eigenaar-verhuurder. De duur van deze onderhuur kan dus nooit de nog resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst overtreffen. De bepalingen van de hoofdhuurovereenkomst zijn opgenomen in artikel 36 tot en met 38.

DUUR EN PROEFPERIODE (3)

Art. 4.De onderhuurovereenkomst wordt in beginsel gesloten voor een termijn van negen jaar en neemt een aanvang op...../....../....... Aan de onderhuurovereenkomst is een proefperiode van twee jaar gekoppeld.

Die proefperiode heeft als doel de huurder te evalueren, nauwgezet te volgen en eventueel bij te sturen.

Voor de personen, vermeld in artikel 1, 1° en 3°, gaat de proefperiode van twee jaar in op de datum van de ondertekening van deze onderhuurovereenkomst. Voor de persoon die de hoedanigheid van huurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, c), van de Vlaamse Wooncode, aanneemt, loopt de proefperiode door.

Voor de persoon, vermeld in artikel 1, 2°, gaat de proefperiode van twee jaar in op de datum van de kennisgeving van de burgerlijke staat.

Voor de minderjarige kinderen die deze onderhuurovereenkomst ondertekenen als ze meerderjarig worden, geldt de proefperiode niet.

HUURPRIJS

Art. 5.De huurprijs bedraagt... euro per maand.

De onderhuurder betaalt de huurprijs samen met de kosten en lasten voor de ... dag van elke maand op rekeningnummer......./......................../..... van het SVK. Als de onderhuurder de huurprijs, de kosten en lasten en de waarborg niet betaalt binnen een maand en bij gebrek aan een bij afzonderlijke akte betekende loonafstand, kan het SVK op de achterstallige huurprijs, huurlasten of waarborg een verhoging met 10% toepassen. De achterstallige huurprijs, huurlasten of waarborg kunnen in dat geval ook worden vermeerderd met de wettelijke intresten.

INDEXATIE (4)

Art. 6.De huurprijs is gekoppeld aan de gezondheidsindex. De aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud kan eenmaal per huurjaar schriftelijk gevraagd worden vanaf de verjaardag van de inwerkingtreding van de onderhuurovereenkomst. Die aanpassing werkt slechts terug tot drie maanden voor het verzoek.

De aanpassing van de huurprijs kan nooit meer bedragen dan volgens de wettelijke formule bepaald is in artikel 1728bis van het burgerlijk wetboek, waarbij : wettelijk eisbare huurprijs = basishuurprijs x nieuw indexcijfer/aanvangsindexcijfer, waarbij : ° de basishuurprijs : de huurprijs, vermeld in artikel 5; ° het nieuwe indexcijfer : het gezondheidsindexcijfer van de maand voor de verjaardag van de inwerkingtreding van de onderhuurovereenkomst; ° het aanvangsindexcijfer : het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van de onderhuurovereenkomst.

OF Partijen sluiten uitdrukkelijk uit dat de huurprijs aangepast kan worden aan de schommelingen van de levensduurte.

OF Partijen komen overeen dat gedurende de eerste.... jaren geen indexaanpassing van de huurprijs verschuldigd is.

HUURPRIJSHERZIENING

Art. 7.Bij het verstrijken van iedere driejarige periode kan de huurprijs herzien worden tussen partijen tussen de negende en de zesde maand die voorafgaat aan het verstrijken van iedere driejarige periode. Bij niet-akkoord kan een verzoek bij de vrederechter ingeleid worden door de meest belanghebbende partij tussen de zesde en de derde maand die voorafgaat aan het verstrijken van iedere driejarige periode.

De huurprijs kan herzien worden op grond van 'nieuwe omstandigheden' als aangetoond wordt dat de normale huurwaarde daardoor met minstens 20% gestegen of gedaald is. De huurprijs kan eveneens verhoogd worden als de normale huurwaarde ten gevolge van werken uitgevoerd op kosten van de eigenaar-verhuurder/hoofdhuurder, met minstens 10% gestegen is.

Verbeteringswerken om de woning in overeenstemming te brengen met de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, vermeld in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode, komen daarvoor evenwel niet in aanmerking.

Als de eigenaar-verhuurder om een huurprijsherziening verzoekt, wordt de onderhuurder daarvan zo snel mogelijk op de hoogte gebracht, zodat ook de onderhuurder zijn rechten kan behartigen.

VERPLICHTINGEN VAN HET SVK

Art. 8.Het SVK stelt de woning die moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, vermeld in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode, ter beschikking van de onderhuurder. Het SVK zorgt ervoor dat de woning tijdens de volledige duur van de onderhuurovereenkomst blijft voldoen aan de bovenvermelde vereisten.

Art. 9.Het SVK voert onverwijld de herstellingswerkzaamheden uit die overeenkomstig artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek en de plaatselijke gebruiken ten laste van hem vallen.

VERPLICHTINGEN VAN DE ONDERHUURDER

Art. 10.De onderhuurder bestemt de woning tot zijn hoofdverblijfplaats en laat zich inschrijven in de bevolkingsregisters van de gemeente waar de woning ligt. Hij is ertoe gehouden om de woning, in voorkomend geval samen met zijn minderjarige kinderen, effectief te betrekken.

Iedere wijziging van de samenstelling van bewoners die de woning op duurzame wijze bewonen, moet binnen een maand aan het SVK schriftelijk worden meegedeeld.

Art. 11.De onderhuurders zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van de huurprijs, de huurlasten en de eventuele vergoeding voor de schade die vastgesteld wordt bij de beëindiging van de onderhuurovereenkomst, die de waarborg overtreft.

Art. 12.De sommen die de onderhuurder heeft betaald zonder die verschuldigd te zijn op grond van de wet of deze overeenkomst, zullen hem op zijn verzoek terugbetaald worden. De onderhuurder mag alleen verzoeken om de terugbetaling van sommen die vervallen en betaald zijn tijdens de vijf jaar voor het verzoek. De rechtsvordering tot teruggave verjaart binnen een termijn van een jaar, te rekenen vanaf het verzoek tot terugbetaling. Het verzoek wordt ingediend met een gewone brief.

Art. 13.De onderhuurder is verplicht de woning te onderhouden als een goede huisvader. Hij zal de woning op zodanige wijze bewonen dat geen overmatige hinder wordt veroorzaakt voor de buren en de naaste omgeving en dat de leefbaarheid niet in het gedrang komt.

Art. 14.Als hij niet vrijgesteld is of niet kan aantonen dat hij voldoet aan het niveau van het Nederlands dat overeenkomt met richtwaarde A.1. van het Gemeenschappelijk Europese referentiekader voor talen, is de onderhuurder verplicht de bereidheid te tonen om Nederlands op dat niveau aan te leren. (5)

Art. 15.Voor zover het decreet van 28 februari 2003 betreffende het Vlaams inburgeringsbeleid van toepassing is op de onderhuurder, voor zover hij het nog niet heeft gevolgd en er niet van vrijgesteld is, is de onderhuurder verplicht het inburgeringstraject te volgen. (6)

Art. 16.De onderhuurder voert onverwijld de onderhouds- en herstellingswerkzaamheden uit die overeenkomstig artikel 1754 e.v. van het Burgerlijk Wetboek en de plaatselijke gebruiken ten laste van hem vallen.

De onderhuurder is ertoe gehouden om elke schade waarvan de herstelling ten laste van de eigenaar-verhuurder valt, onmiddellijk aan het SVK te melden. Als de onderhuurder die verplichting niet naleeft, wordt hij aansprakelijk gesteld voor elke uitbreiding van de schade en moet hij de eigenaar-verhuurder daarvoor schadeloos stellen.

Op het einde van de onderhuurovereenkomst is de onderhuurder ertoe gehouden de woning achter te laten in de staat, zoals beschreven in de tegensprekelijke plaatsbeschrijving die werd opgemaakt bij de aanvang van de overeenkomst, met uitzondering van de schade die ontstaan is door overmacht, slijtage en ouderdom.

Art. 17.Als in de woning gedurende de huurtijd noodzakelijke of dringende herstellingen nodig zijn, die niet tot na de beëindiging van de onderhuurovereenkomst kunnen worden uitgesteld, moet de onderhuurder die zonder vergoeding laten uitvoeren, welke ongemakken hij daarvan ook ondervindt, en al moet hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van de woning derven.

Als die werken langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven.

Art. 18.De onderhuurder mag alleen veranderingen aanbrengen aan de woning en haar aanhorigheden als het SVK daarvoor voorafgaandelijk schriftelijke toestemming heeft verleend. De toestemming kan gegeven worden onder voorbehoud van de herstelling in oorspronkelijke staat van de woning op het einde van de onderhuurovereenkomst. Een weigering moet worden gemotiveerd door het SVK. Op het einde van de onderhuurovereenkomst kan het SVK die veranderingen overnemen zonder vergoeding.

Als de onderhuurder zonder toestemming veranderingen aanbrengt aan het gehuurde goed, heeft het SVK het recht te eisen dat de woning en haar aanhorigheden onmiddellijk in de oorspronkelijke staat worden hersteld.

Art. 19.Zonder voorafgaande en schriftelijke toestemming van het SVK mag de onderhuurder niets plaatsen of bevestigen op het dak, aan de buitenmuren, noch op enige andere plaats van de woning of van het appartementsgebouw.

Het SVK behoudt zich het recht voor de woning en haar aanhorigheden te bezoeken om er de goede uitvoering van de verplichtingen van de onderhuurder, evenals de staat van het goed na te gaan. Het SVK bepaalt samen met de onderhuurder de bezoekdag en het bezoekuur binnen acht dagen na het verzoek.

Art. 20.Het is de onderhuurder alleen toegestaan dieren te houden als de bepalingen nageleefd worden van het reglement van inwendige orde, dat uitsluitend ter zake rekening zal houden met de aard van de woning, de ligging ervan en overdreven burenhinder. (7)

Art. 21.De onderhuurder geeft zijn toestemming aan het SVK om het OCMW erbij te betrekken als er zich problemen voordoen bij het nakomen van de huurdersverplichtingen.

WAARBORG

Art. 22.De waarborg strekt tot garantie van alle verplichtingen die voor de onderhuurder uit de onderhuurovereenkomst voortvloeien.

Art. 23.(8) A. Waarborg bij aanvang van de onderhuurovereenkomst, geplaatst op een financiële rekening De waarborg die gelijk is aan maximaal tweemaal de huurprijs, bedraagt ... euro en wordt bij een financiële instelling op naam van de onderhuurder op een geïndividualiseerde rekening geplaatst.

B. Waarborg is een bankwaarborg De onderhuurder verbindt zich ertoe om de waarborg volledig samen te stellen met constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de onderhuurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar. De waarborg bedraagt ... euro. De waarborg mag maximaal driemaal de huurprijs bedragen. De onderhuurder bezorgt aan het SVK een attest waarin de bank bevestigt dat de onderhuurder een waarborg heeft gesteld.

C. Waarborg is een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling Bij wijze van waarborg wordt via het OCMW een bankgarantie gesteld, voor elke schuldvordering die voortvloeit uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de onderhuurder van zijn verplichtingen. Die bankwaarborg wordt gesteld voor een bedrag van ....... euro. Het bedrag mag maximaal driemaal de huurprijs bedragen.

D. De waarborg is vervangen door een schriftelijke garantie van het OCMW in afwachting van een eenmalige doorstorting door het OCMW van het volledige bedrag, binnen achttien maanden na de ondertekening van de overeenkomst Aan de voorwaarde van de waarborg is voldaan als een OCMW zich schriftelijk garant stelt voor elke schuldvordering die voortvloeit uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de onderhuurder van zijn verplichtingen. Die schriftelijke waarborg wordt gesteld voor een bedrag van ........... euro. Het bedrag mag maximaal driemaal de huurprijs bedragen.

E. De waarborg is vervangen door een schriftelijke borgstelling van het bevoegde OCMW F. Gespreide betaling van de waarborg aan het SVK Het SVK stemt toe in de gespreide betaling van de waarborg in schijven. Die gespreide betaling begint met een eenmalig bedrag van ............ euro, te betalen bij aanvang van de onderhuurovereenkomst, gevolgd door ........ schijven van ................ euro, voor de eerste keer tegen ....../..../............ en dan telkens tegen de ............. van de daaropvolgende maand, zodat de volledige som tegen .... /..../............ betaald is. De volledige som bedraagt ............ euro en bedraagt maximaal driemaal de huurprijs.

Als het bedrag van de waarborg volledig is samengesteld, wordt dat bedrag op een geïndividualiseerde rekening op naam van de onderhuurder geplaatst. Pas vanaf dat moment brengt de waarborg rente op.

G. Er is geen waarborg verschuldigd

Art. 24.De waarborg zal op het einde van de onderhuurovereenkomst aan de onderhuurder of, bij zijn overlijden, aan zijn erfgenamen worden terugbetaald, na verrekening van de openstaande schulden of aftrekking van de vergoeding voor eventuele schade.

De erfgenamen rechtvaardigen hun aanspraken door officiële documenten die ze afleveren aan het SVK. KOSTEN EN LASTEN

Art. 25.De onroerende voorheffing is ten laste van de eigenaar-verhuurder.

De onderhuurder die de vermindering van de onroerende voorheffing kan genieten, kan een beroep doen op de begeleiding van het SVK voor de aanvraag van die vermindering.

Art. 26.De kosten en lasten die voor rekening van de onderhuurder vallen, zijn die welke verbonden zijn aan het gebruik, het genot en de bewoning, en zijn bepaald in bijlage III bij het Sociaal Huurbesluit.

Art. 27.De aanrekening van de kosten verloopt als volgt : (9) A. Vast bedrag Voor de aanrekening van de kosten en de lasten wordt een vast bedrag bepaald, betaalbaar in vaste maandelijkse betalingen van... euro.

Iedere partij kan evenwel op elk moment aan de vrederechter een herziening van de vaste kosten vragen of een omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten.

OF B. Maandelijkse provisie De onderhuurder betaalt de kosten en lasten met maandelijkse voorafbetalingen. Het bedrag van die voorafbetalingen wordt vastgesteld op basis van de totale reële kosten van de meest recente jaarlijkse afrekening. Bij de inwerkingtreding van deze overeenkomst bedraagt de maandelijkse voorafbetaling ... euro.

Het SVK gaat jaarlijks over tot individuele afrekening van de kosten en lasten. Het SVK bezorgt aan de onderhuurder een overzicht van de totale kosten per uitgavenpost en de voorafbetalingen.

Art. 28.De onderhuurder heeft het recht om op het kantoor van het SVK de gedetailleerde afrekening in te kijken, evenals de bewijsstukken die betrekking hebben op de aan hem aangerekende kosten en lasten.

VERZEKERING

Art. 29.Gedurende de hele duur van de huur zal het SVK een brandverzekering (water- en stormschade inclusief) afsluiten, die zijn aansprakelijkheid als hoofdhuurder dekt. (10) Gedurende de hele duur van de onderhuur zal de onderhuurder een brandverzekering (water- en stormschade inclusief) afsluiten, die zijn aansprakelijkheid als onderhuurder dekt.

EINDE VAN DE OVEREENKOMST

Art. 30.De onderhuurovereenkomst kan op verschillende wijzen worden beëindigd : 1° op initiatief van de onderhuurder;2° op initiatief van het SVK, door opzegging van de onderhuurovereenkomst;3° bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. De opzeggingstermijn vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin het SVK of de onderhuurder met een aangetekende brief de opzegging heeft gegeven.

De opzegging van de onderhuurovereenkomst door het SVK geldt voor alle onderhuurders.

De opzegging van de onderhuurovereenkomst door de onderhuurder, geldt alleen voor hem.

De onderhuurovereenkomst wordt in de volgende gevallen van rechtswege ontbonden : 1° als de laatste onderhuurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b) en c), van de Vlaamse Wooncode, overlijdt;2° als de laatste onderhuurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b) en c), van de Vlaamse Wooncode, de onderhuurovereenkomst heeft opgezegd. Als er bij een ontbinding nog een onderhuurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode,overblijft, vindt de ontbinding plaats op de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop het SVK het overlijden of de opzegging van de laatste onderhuurder heeft vernomen. De onderhuurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode, kan melden aan het SVK dat de ontbinding sneller moet plaatsvinden dan de voormelde termijn, op voorwaarde dat hij dat ten minste drie maanden voor de gewenste datum van ontbinding van de onderhuurovereenkomst aan het SVK meldt en dat er minimaal drie maanden verlopen tussen de eerste dag van de maand die volgt op de datum van het overlijden of van de opzegging en de ontbinding van de onderhuurovereenkomst.

Als de laatste onderhuurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b) en c), van de Vlaamse Wooncode, overlijdt, en als er geen onderhuurder als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, d), van de Vlaamse Wooncode, overblijft, vindt de ontbinding plaats op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van het overlijden.

Overeenkomstig het gemeen huurrecht kunnen de onderhuurder en het SVK bij een vordering tot ontbinding van de onderhuurovereenkomst zich wenden tot vrederechter, die bevoegd is om uitspraak te doen over de vordering tot gerechtelijke ontbinding.

De onderhuurovereenkomst kan onder geen beding de duur van de hoofdhuurovereenkomst overschrijden.

Art. 31.Gedurende de opzeggingsperiode, evenals in de periode dat het gehuurde goed te koop wordt gesteld, heeft het SVK het recht het gehuurde goed over een periode van drie maanden gedurende twee dagen in de week en twee opeenvolgende uren per dag door kandidaat-huurders of kandidaat-kopers te laten bezichtigen. Elke partij bepaalt een van die twee dagen en uren. Als de eigenaar-verhuurder het gehuurde goed te koop of te huur stelt, zal de onderhuurder moeten aanvaarden dat een affichering wordt aangebracht aan de voorgevel op een goed zichtbare plaats.

Art. 32.Bij de beëindiging van deze onderhuurovereenkomst bezoekt een afgevaardigde van het SVK de woning en maakt een tegensprekelijke plaatsbeschrijving van uittreding op.

Die plaatsbeschrijving wordt ondertekend door een van de onderhuurders of door zijn vertegenwoordiger, die over een geldige volmacht beschikt.

Als de onderhuurder of zijn vertegenwoordiger niet aanwezig is op de dag en het tijdstip van de plaatsbeschrijving, die hem minstens acht dagen vooraf gemeld zijn, erkennen alle onderhuurders onvoorwaardelijk de juistheid van de plaatsbeschrijving, behoudens overmacht wordt bewezen.

Art. 33.De onderhuurder kan alleen om een verlenging wegens buitengewone omstandigheden verzoeken als de onderhuurovereenkomst wordt opgezegd, hetzij door het SVK, hetzij door de onderhuurder. In ieder geval moet het verzoek tot verlenging wegens buitengewone omstandigheden uiterlijk één maand voor het verstrijken van de opzeggingstermijn met een aangetekende brief betekend zijn aan het SVK. Bij niet-akkoord beslist de vrederechter over het al dan niet toestaan van die verlenging.

A. DE BE"INDIGINGSMOGELIJKHEDEN VAN DE ONDERHUUROVEREENKOMST VOOR DE ONDERHUURDER

Art. 34.De onderhuurder kan de onderhuurovereenkomst op ieder moment opzeggen. De opzegging geldt alleen voor hem.

Voor de laatste onderhuurder, vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a), b) en c), van de Vlaamse Wooncode, die de onderhuurovereenkomst opzegt, geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, voor de andere onderhuurders geldt geen opzeggingstermijn. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de onderhuurder met een aangetekende brief de opzegging heeft gegeven.

Als een onderhuurder de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt en als hij nalaat de onderhuurovereenkomst op te zeggen, wordt de onderhuurovereenkomst voor hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de onderhuurovereenkomst geschrapt. Voor de gehuwde onderhuurder moet bovendien worden aangetoond door de overblijvende onderhuurder dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. De ontbinding gaat in op de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin die feiten met de nodige stavingsstukken door de overblijvende onderhuurder ter kennis van het SVK werden gebracht.

B. De opzegging van de onderhuurovereenkomst door het SVK

Art. 35.Het SVK zegt de onderhuurovereenkomst op tijdens en na de proefperiode in de hierna vermelde gevallen : 1° als de onderhuurder tijdens de onderhuurovereenkomst een woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerft onder bezwarende titel in het binnen- of buitenland.De opzeggingstermijn bedraagt dan zes maanden.

Als de onderhuurder of zijn minderjarige kinderen tijdens de onderhuurovereenkomst een woning kosteloos volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven, moet naar gelang het geval, de woning of het vruchtgebruik ervan vervreemd worden binnen een jaar na de verwerving. Zo niet wordt de onderhuurovereenkomst opgezegd, met een opzeggingstermijn van zes maanden. Die opzegging vervalt als voor het verstrijken van die opzeggingstermijn afstand wordt gedaan van het vruchtgebruik of als voor het verstrijken van die opzeggingstermijn de verworven woning ofwel vervreemd wordt, ofwel voor een periode van minstens negen jaar verhuurd wordt aan of al dan niet kosteloos ter beschikking gesteld wordt van het SVK. Als de woning verkocht wordt tijdens de looptijd van die verhuur of terbeschikkingstelling, wordt aan het SVK een recht van voorkoop gegeven; 2° als de onderhuurder tijdens de onderhuurovereenkomst een perceel dat bestemd is voor woningbouw, volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerft onder bezwarende titel in het binnen- of buitenland.De opzeggingstermijn bedraagt dan vijf jaar.

Als de onderhuurder of zijn minderjarige kinderen tijdens de onderhuurovereenkomst een perceel dat bestemd is voor woningbouw, kosteloos volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven, moet naargelang het geval, het perceel dat bestemd is voor woningbouw of het vruchtgebruik ervan, vervreemd worden binnen vijf jaar na de verwerving. Zo niet wordt de onderhuurovereenkomst opgezegd, met een opzeggingstermijn van zes maanden; 3° als er bij de onderhuurder een ernstige of blijvende tekortkoming is met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit deze onderhuurovereenkomst.De opzeggingstermijn bedraagt dan drie maanden; 4° als de onderhuurder ingevolge onjuiste of onvolledige verklaringen onrechtmatig bij het Sociaal Huurbesluit verleende voordelen heeft genoten of onrechtmatig tot een huurwoning werd toegelaten.De opzeggingstermijn bedraagt dan drie maanden.

C. De duur en beëindigingsmogelijkheden van de onderhuurovereenkomst in geval van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst (11)

Art. 36.Als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd door een opzegging, betekent dat automatisch ook het einde van de onderhuurovereenkomst. Het SVK is verplicht om de onderhuurder daarvan onmiddellijk op de hoogte te brengen.

Als de hoofdhuurovereenkomst een einde neemt op initiatief van de eigenaar-verhuurder, zal het SVK de onderhuurder binnen vijftien dagen na de ontvangst van de opzeggingsbrief een afschrift bezorgen aan de onderhuurder en hem schriftelijk meedelen dat ook de onderhuurovereenkomst een einde neemt.

Als de hoofdhuurovereenkomst een einde neemt op initiatief van het SVK zal het SVK de onderhuur opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden en aan de onderhuurder tevens een afschrift van de opzegging aan de eigenaar-verhuurder bezorgen. Als het een negenjarige hoofdhuurovereenkomst betreft en het SVK de hoofdhuurovereenkomst vervroegd beëindigt, is het SVK een vergoeding van drie maanden huur verschuldigd aan de onderhuurder.

In geen geval kan de onderhuurovereenkomst langer duren dan de hoofdhuurovereenkomst. In de bovenstaande gevallen kan de onderhuurder dus geen verlenging wegens buitengewone omstandigheden verkrijgen.

Art. 37.De duur van de onderhuurovereenkomst kan nooit de nog resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst overtreffen. De duur van de onderhuurovereenkomst hangt dus samen met de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst die gesloten is tussen het SVK en de eigenaar-verhuurder.

Deze hoofdhuurovereenkomst is ingegaan op...../...../........... voor een duur van.................. om derhalve door opzegging te kunnen worden beëindigd tegen het verstrijken van de overeengekomen duur op...../...../........... (12).

Als de hoofdhuurovereenkomst tegen het einde van de hoofdhuurovereenkomst niet wordt opgezegd, dan wordt deze onderhuurovereenkomst verlengd als volgt : (13) 1° als de hoofdhuurovereenkomst voor negen jaar is gesloten, wordt deze onderhuurovereenkomst bij gebrek aan voorafgaande opzegging van zes maanden telkens verlengd voor periodes van drie jaar;2° als de hoofdhuurovereenkomst een korte duur heeft (drie jaar of minder), zijn partijen gebonden door de overeengekomen duur en kan de hoofdhuurovereenkomst niet voortijdig opgezegd worden.Een hoofdhuurovereenkomst met een duur van minder dan drie jaar kan hoogstens eenmaal, schriftelijk, en onder dezelfde voorwaarden verlengd worden onder het korte duurstelsel, voor zover de gecumuleerde duur, te rekenen vanaf de aanvang van de oorspronkelijke hoofdhuurovereenkomst met een korte duur, een termijn van drie jaar niet overschrijdt. Als tegen het verstrijken van de overeengekomen, eventueel verlengde, korte duur niet is opgezegd met inachtneming van een opzeggingstermijn van minstens drie maanden, wordt ze omgezet in een negenjarige hoofdhuurovereenkomst, te rekenen vanaf de aanvang van de oorspronkelijk kortlopende hoofdhuurovereenkomst. Vanaf dat moment worden de opzeggingsbepalingen van de negenjarige hoofdhuurovereenkomst van toepassing.

Art. 38.Bij een negenjarige hoofdhuurovereenkomst kan de eigenaar-verhuurder als volgt de hoofdhuurovereenkomst vroegtijdig beëindigen : 1° Opzeggingsrecht van eigenaar-verhuurder voor eigen gebruik (14) A.Opzegging voor eigen gebruik De eigenaar-verhuurder kan op elk moment opzeggen met een opzeggingstermijn van zes maanden voor eigen gebruik of voor gebruik door zijn familieleden tot in de derde graad, (neven en nichten, nonkels en tantes inbegrepen) of voor gebruik door familieleden tot in de derde graad van zijn echtgen(o)t(e).

OF B. Uitsluiting van opzegging voor eigen gebruik De eigenaar-verhuurder kan niet opzeggen voor eigen gebruik omdat het zo overeengekomen is in de hoofdhuurovereenkomst.

OF C. Beperking van opzegging voor eigen gebruik De eigenaar-verhuurder kan voor eigen gebruik alleen opzeggen vanaf................................. en/of voor............................................................................................., omdat het zo overeengekomen is in de hoofdhuurovereenkomst. (15) 2. Opzeggingsrecht voor verbouwingswerken (16) A.Opzegging voor verbouwingswerken De eigenaar-verhuurder kan de hoofdhuurovereenkomst beëindigen tegen het verstrijken van het derde of zesde jaar, met een opzeggingstermijn van zes maanden, als hij verbouwingswerken aan het gehuurde goed wil uitvoeren.

Die werkzaamheden moeten aan bepaalde voorwaarden (17) voldoen en het SVK kan bepaalde stukken of documenten opvragen waaruit blijkt dat de voorgenomen werkzaamheden aan de voorwaarden voldoen.

Als het gebouw uit verschillende verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde eigenaar-verhuurder toebehoren, en als de kostprijs van de werkzaamheden aan die woningen meer dan twee jaar huur bedraagt voor al die woningen samen, kan de eigenaar-verhuurder, met het oog op het goede verloop van die werken, op elk moment verschillende huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden. In dat geval kan de hoofdhuurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar worden opgezegd.

De eigenaar-verhuurder moet aan het SVK kennisgeven van de aan hem verleende bouwvergunning als dat vereist is, en een omstandig bestek of een beschrijving van de werkzaamheden, samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst voorleggen.

De werken moeten worden aangevat door de eigenaar/verhuurder binnen zes maanden en ze moeten worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzeggingstermijn, of, in geval van verlenging als vermeld in artikel 33, na de teruggave van het goed door het SVK. Als de eigenaar-verhuurder, zonder dat hij het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft het SVK het recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.

Op verzoek van het SVK is de eigenaar-verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten te bezorgen, waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.

OF B. Uitsluiting van opzegging voor verbouwingswerken Met toepassing van artikel 3, § 3, laatste lid, van de Woninghuurwet hebben de eigenaar-verhuurder en het SVK in de hoofdhuurovereenkomst voor de volledige duur van negen jaar de mogelijkheid voor de eigenaar-verhuurder uitgesloten om vroegtijdig op te zeggen voor verbouwingswerken.

OF C. Beperking van opzegging voor verbouwingswerken Met toepassing van artikel 3, § 3, laatste lid, van de Woninghuurwet beperken partijen de mogelijkheid van het opzeggingsrecht van de eigenaar-verhuurder voor verbouwingswerken en wel als volgt in de tijd : . . . . . . . . . . . . . . . 3. Ongemotiveerd opzeggingsrecht met betaling van vergoeding (18) A.Ongemotiveerde opzegging met vergoeding De eigenaar-verhuurder kan de hoofdhuurovereenkomst beëindigen tegen het verstrijken van het derde of zesde jaar, met een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de hoofdhuurovereenkomst beëindigd wordt tegen het einde van het derde of het zesde jaar.

OF B. Uitsluiting van ongemotiveerde opzegging met vergoeding Met toepassing van artikel 3, § 4, laatste lid, van de Woninghuurwet hebben de eigenaar-verhuurder en het SVK in de hoofdhuurovereenkomst voor de volledige duur van negen jaar de mogelijkheid uit voor de eigenaar-verhuurder uitgesloten om vroegtijdig ongemotiveerd, maar met vergoeding op te zeggen.

OF C. Beperking van ongemotiveerde opzegging met vergoeding Met toepassing van artikel 3, § 4, laatste lid, van de Woninghuurwet hebben de eigenaar-verhuurder en het SVK in de hoofdhuurovereenkomst de mogelijkheid van het ongemotiveerd opzeggingsrecht van de eigenaar-verhuurder, tegen betaling van een schadevergoeding, als volgt beperkt in de tijd : . . . . . . . . . . . . . . .

GESCHILLEN

Art. 39.Elk geschil over deze overeenkomst behoort tot de bevoegdheid van de rechtbanken in.............................................

GEMEEN RECHT

Art. 40.Het gemeen recht is van toepassing voor alles wat niet geregeld wordt door de Vlaamse Wooncode, het Sociaal Huurbesluit of de uitvoeringsbesluiten daarvan.

KEUZE VAN WOONST

Art. 41.De onderhuurder kiest tot het einde van de huurtermijn woonst in het gehuurde goed. Elke betekening gebeurt rechtsgeldig op dat adres, ook als de onderhuurder het goed verlaten heeft zonder het SVK officieel op de hoogte te brengen van zijn nieuwe adres.

REGLEMENT VAN INWENDIGE ORDE (19)

Art. 42.Een reglement van inwendige orde wordt bij deze overeenkomst gevoegd en maakt er integraal deel van uit.

De daarin voorkomende bepalingen die strijdig zouden zijn met de beschikkingen van deze overeenkomst, worden als niet-geschreven beschouwd.

REGISTRATIE

Art. 43.Het SVK registreert deze overeenkomst.

Opgemaakt op..., in ... in evenveel exemplaren plus één als er partijen zijn. Het laatste exemplaar is bestemd voor de registratie.

Elke partij verklaart één exemplaar te hebben ontvangen.

Handtekening Handtekening(en).

Het SVK De onderhuurder(s), (Handtekening voorafgegaan door « gelezen en goedgekeurd »).

Gezien om gevoegd te worden bij het besluit van de Vlaamse Regering van 6 februari 2009 tot wijziging van de reglementering betreffende het sociaal huurstelsel en de overdracht van onroerende goederen Brussel, 6 februari 2009.

De minister-president van de Vlaamse Regering, K. PEETERS De Vlaamse minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering, M. KEULEN Nota's (1) Voor de woningen die in eigendom zijn van het sociaal verhuurkantoor of waarover het sociaal verhuurkantoor krachtens een erfpacht of een ander zakelijk recht beschikt, worden de woorden onderhuurder vervangen door huurder.De artikelen 36 tot en met 38 zijn in dat geval niet van toepassing. (2) Als deze huurovereenkomst een huurovereenkomst met dezelfde verhuurder opvolgt, worden de huurdercategorieën zoals vastgesteld in de vorige huurovereenkomst, in deze huurovereenkomst behouden.(3) De proefperiode geldt niet als dit een onderhuurovereenkomst betreft die wordt afgesloten in het kader van een interne mutatie of een herhuisvesting bij renovatie van onderhuurders die op 1 januari 2008 reeds huurder of onderhuurder waren van een sociale huurwoning of die de proefperiode al doorlopen hebben voordat de interne mutatie of de herhuisvesting plaatsvindt.Als er slechts een gedeelte van de proefperiode werd doorlopen in de vorige onderhuurovereenkomst, zal de duur van de proefperiode in deze onderhuurovereenkomst gelijk zijn aan het resterende deel. (4) Het SVK heeft de keuze tussen A, B of C.Gelieve aan te vullen indien nodig. De andere mogelijkheden worden geschrapt. (5) Als aan de taalbereidheidsvoorwaarde reeds voldaan is, kan dit artikel worden geschrapt.(6) Als de inburgeringsbereidheid niet van toepassing is of als aan de inburgeringsbereidheidsvereiste voldaan is, kan dit artikel worden geschrapt.(7) Niet van toepassing als er geen reglement van inwendige orde is opgesteld.(8) Schrappen wat niet van toepassing is.(9) Kies hier tussen A of B en schrap de andere mogelijkheid.(10) Het SVK kan een alternatief verzekeringssysteem toepassen, bijvoorbeeld een verzekering die de eigenaars- en/of hoofdhuurdersaansprakelijkheid dekt, dit met een afstand van verhaal-clausule ten voordele van de onderhuurder.In deze situatie moet uitdrukkelijk worden vermeld of de verzekering van de eigen goederen van de huurder al dan niet in deze verzekering is opgenomen, dit met vermelding van het verzekerde bedrag. (11) Schrappen als het geen onderhuurovereenkomst betreft (12) Gegevens van de hoofdhuurovereenkomst invullen.(13) Schrappen wat niet past : hoofdhuurovereenkomst van negen jaar of hoofdhuurovereenkomst van korte duur.(14) Keuzemogelijkheid tussen A, B en C : schrappen wat niet past, in functie van de hoofdhuurovereenkomst, en in geval van C verder aanvullen (15) In het eerste geval gaat het over een beperking in tijd, in het tweede geval over een beperking in verwantschap.Combinaties zij uiteraard ook mogelijk (zie ook hoofdhuurovereenkomst) (16) Kies voor A, B of C.Het SVK kan de eigenaar-eigenaar-verhuurder de mogelijkheid geven om tegen het derde of zesde jaar op te zeggen voor verbouwingswerken of deze mogelijkheid juist uitsluiten of beperken (in tijd). De niet-gekozen mogelijkheden worden geschrapt. (17) De eigenaar- eigenaar-verhuurder kan opzeggen, als hij het voornemen heeft om het gehuurde goed of een gedeelte wederop te bouwen, te verbouwen of te renoveren, onder volgende voorwaarden : - de werkzaamheden worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedenbouw; - de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte; - de werkzaamheden kosten meer dan drie jaar huur van het verhuurde goed. (18) Kies voor A, B of C.Het SVK kan de eigenaar-verhuurder de mogelijkheid geven om tegen het derde of zesde jaar ongemotiveerd op te zeggen, mits betaling van een vergoeding aan het SVK van respectievelijk negen maanden of zes maanden huur of deze mogelijkheid juist uitsluiten of beperken (in tijd). De niet-gekozen mogelijkheden worden geschrapt. (19) Schrappen indien niet van toepassing.