12 OCTOBRE 2007. - Arrêté du Gouvernement flamand portant financement des sociétés de logement social en vue de la réalisation d'habitations de location sociales et des frais de fonctionnement y afférents

Le Gouvernement flamand, Vu le décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, notamment l'article 38, modifié par le décret du 24 mars 2006, et l'article 72, alinéa premier, 3°, modifié par le décret du 8 décembre 2000;

Vu l'accord du Ministre flamand chargé du Budget, donné le 19 juillet 2007;

Vu l'avis du Conseil d'Etat, donné le 16 août 2007, en application de l'article 84, § 1er, alinéa premier, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat;

Sur la proposition du Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement et de l'Intégration civique;

Après délibération, Arrête : CHAPITRE Ier. - Définitions

Article 1er.Pour l'application du présent arrêté, on entend par : 1° habitation adaptable : une habitation construite suivant les principes de base de construction adaptable, notamment : a) toutes les fonctions de logement se trouvent à un seul niveau;b) il y a suffisamment d'espace de circulation et les portes sont suffisamment larges pour permettre les manoeuvres autonomes avec une chaise roulante;c) il n'y a pas de seuils dans l'habitation qui dispose une douche plane et une toilette accessible aux chaises roulantes;2° appartement : une habitation dans un bâtiment dans lequel se trouvent au moins deux habitations l'une au-dessus de l'autre à différents niveaux de construction, qui n'est pas un duplex;3° département : le Département de l'Aménagement du Territoire, de la Politique du Logement et du Patrimoine immobilier;4° duplex : une habitation dans un bâtiment dans lequel se trouvent au moins deux habitations l'une au-dessus de l'autre à différents niveaux de construction et dont chaque habitation est accessible par une entrée ou escalier séparé donnant sur le domaine public au rez-de-chaussée;5° habitation unifamiliale : une habitation dans un bâtiment ou dans une partie de bâtiment dans le(la)quel(le) il n'y a pas d'habitations se trouvant l'une au-dessus de l'autre à différents niveaux de construction;6° bonne habitation : une habitation existante à laquelle tout au plus des investissements limités doivent être faits avant qu'elle ne puisse être rendue disponible comme habitation de location sociale;7° GSC : la correction sociale régionale;8° Ministre : le Ministre flamand chargé du logement;9° année de référence : la période du 1er janvier au 31 décembre de la année précédant l'année laquelle le calcul de la GSC a lieu;10° compte courant d'une SHM : le compte auprès de la VSMW sur lequel les moyens de la SHM sont gérés, visé à l'arrêté du Gouvernement flamand du 2 décembre 2005 réglant la gestion des propres moyens des sociétés de logement social par la Société flamande du Logement (VMSW);11° prix d'estimation : l'estimation par le fonctionnaire compétent en matière d'estimations de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale du Service public fédéral des Finances ou par le comité d'achat;12° SHM : une société de logement social agréée, telle que visée à l'article 40 du Code flamand du Logement;13° achat stratégique d'un terrain : l'achat d'un terrain dont le prix d'achat s'élève à moins de la moitié de la valeur vénale réelle sur le marché libre de terrains prêts à bâtir dans cette région, et : a) qui ne fait l'objet d'une construction qu'à moyen terme parce qu'il est situé dans une zone d'expansion de logement qui ne peut être entamée qu'à moyen terme, ou : b) qui suivant l'actuelle affectation du plan de secteur ne fera pas l'objet d'une construction d'une habitation dans l'immédiat mais où une plan de structure spatial ou un projet plan d'exécution spatial prévoit une affection de logement, ou : c) qui est situé dans une zone d'habitation non-équipée.14° inoccupation structurelle : une habitation inoccupée qui est inoccupée pendant au moins six mois ou qui sera inoccupée suite à l'exécution envisagée d'une projet de rénovation ou de construction;15° programme d'exécution : le programme d'exécution, visé à l'article 33, § 3, du Code flamand du Logement;16° Code flamand du Logement : le décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement;17° habitation Vlabinvest : une habitation réalisée sur la base de l'arrêté du Gouvernement flamand du 20 juillet 1994 réglant la gestion du Fonds d'Investissement pour la Politique terrienne et du Logement du Brabant flamand et réglant les conditions relatives aux projets de logement à caractère social;18° VMSW : la "Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen" (Société flamande du Logement social), mentionnée à l'article 30 du Code flamand du Logement. CHAPITRE II. - Dispositions générales

Art. 2.Le Ministre peut, dans les limites des crédits prévus à cet effet au budget de la Communauté flamande, annuellement accorder des subventions aux SHM afin de les permettre de rendre disponibles des habitations de location sociale.

En vue du financement du programme d'exécution dans le secteur de la location, le Ministre accorde une subvention au capital de la VMSW que cette dernière convertit en prêts sans intérêts aux SHM, avec une période d'amortissement de 33 ans, afin de pouvoir réaliser les opérations dans le cadre du programme d'exécution, aux conditions visées aux chapitres III et IV. Si l'article 33, § 1er, alinéa 2, 5°, du Code flamand du Logement, s'applique, la VMSW peut elle-même contracter un emprunt suivant les mêmes modalités.

Afin de permettre aux SHM d'accorder les diminutions de loyer fixées par le Gouvernement flamand, le Ministre accorde une GSC aux SHM aux conditions visées au chapitre V. CHAPITRE III. - Les opérations subventionnables dans le cadre du programme d'exécution

Art. 3.En vue du financement du programme d'investissement, il est fait distinction entre les opérations suivantes : 1° l'achat d'un bien immobilier, contracter un bail emphytéotique sur ce dernier ou y établir un droit de superficie, à l'exception de l'achat d'une bonne habitation;2° la démolition d'un immeuble;3° la construction d'une habitation;4° la rénovation d'une habitation ou la transformation d'un immeuble en une habitation;5° l'investissement dans l'amélioration ou dans l'adaptation d'une habitation;6° l'achat d'une bonne habitation. Le Ministre détermine ce qu'il faut entendre par la rénovation d'une habitation ou par la transformation d'un immeuble en une habitation et par l'investissement dans l'amélioration ou dans l'adaptation d'une habitation.

Art. 4.§ 1er. Pour l'opération, visée à l'article 3, alinéa 1er, 1°, le montant subventionnable est égal à la somme : 1° du coût d'acquisition, visé au § 2;2° des frais supplémentaires lors d'acquisition, visés au § 3;3° des droits éventuels d'enregistrement. § 2. Pour l'achat d'un terrain ou d'un immeuble, le coût d'achat est égal au coût réel d'achat limité au prix d'estimation.

Le coût est limité à un plafond des prix, fixé au moment de la signature du contrat de vente et qui est égal à 15.000 euros par habitation de location sociale à réaliser, cumulativement majoré : 1° de 5.000 euros si le terrain ou l'immeuble est situé dans une zone d'habitat; 2° de 5.000 euros lorsque les habitations de location sont des habitations unifamiliales; 3° de 12.500 euros lorsque le terrain est entièrement équipé.

Le plafond des prix, visé à l'alinéa deux, est majoré de 10 % en cas d'achat dans une zone Vlabinvest, visée à l'article 1er, § 1er, 5°, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 20 juillet 1994 réglant la gestion du Fonds d'Investissement pour la Politique terrienne et du Logement du Brabant flamand et réglant les conditions relatives aux projets de logement à caractère social.

Lorsque l'achat donne lieu à une rénovation ou transformation, telle que visée à l'article 3, alinéa premier, 4°, dont le coût se situe en-dessous du plafond des prix appliqué à une rénovation ou transformation, visée à l'article 7, § 2, la différence entre ces deux est ajoutée au plafond des prix appliqué à l'achat, visé aux alinéas deux et trois.

Lorsque le coût, visé à l'alinéa premier, se situe en-dessous du plafond des prix fixé conformément aux alinéas deux et trois, la différence entre ces deux peut être ajoutée au plafond des prix appliqué à cet achat futur, à condition que cet achat futur soit intégré dans le programme d'exécution dans les cinq années après l'intégration de l'opération actuelle dans le programme d'exécution.

Les majorations, visées aux alinéas quatre et cinq, ne peuvent jamais donner lieu à une majoration de plus de 20 % du plafond des prix, fixé en application des alinéas deux et trois.

Dans le cas d'un bail emphytéotique ou d'un droit de superficie, le coût est égal au montant payé au moment de l'établissement du droit réel. Ce montant est limité à un plafond des prix, fixé au moment de l'établissement du droit réel. Le plafond des prix est égal à un pourcentage du plafond des prix appliqué, fixé en application des alinéas deux et trois. Ce pourcentage s'élève à 25 % dans le cas d'une période de bail emphytéotique ou de droit de superficie d'au maximum 40 ans, majoré d'un demi point-pourcent par année supplémentaire. § 3. Les frais supplémentaires à l'acquisition concernent les dépenses réelles, T.V.A. comprise, ayant trait : 1° au métrage du bien immobilier;2° aux recherches géo- et écotechniques;3° à un contrôle ou à des essais. Les frais supplémentaires sont limités à 2 % du coût, visé au § 2.

Art. 5.§ 1er. Pour l'opération de démolition, visée à l'article 3, alinéa premier, 2°, le montant subventionnable est égal au coût réel de l'opération de démolition. Le coût réel est la somme : 1° des frais de l'entreprise de démolition;2° des honoraires; 3° de la T.V.A. sur l'entreprise.

Les travaux techniquement indivisibles qui ne sont pas exclusivement exécutés en vue de la construction des habitations de location sociale, sont intégrés dans le montant subventionné au prorata de la quote-part dans les terrains des habitations de location social en question.

Art. 6.§ 1er. Pour l'opération de construction, visée à l'article 3, alinéa premier, 3°, le montant subventionnable est égal à la somme : 1° du coût de construction, visé au § 2;2° des frais d'étude, visés au § 3; 3° de la T.V.A. sur le coût et les frais d'étude. § 2. Le coût de construction est le coût réel de la construction, limité à un plafond des prix égal à la somme des montants suivants par habitation de location sociale à réaliser : 1° 55.000 euros pour un studio; 2° 75.000 euros pour une habitation avec une chambre à coucher; 3° 85.000 euros pour une habitation avec deux chambres à coucher prévues pour trois personnes; 4° 90.000 euros pour une habitation avec deux chambres à coucher prévues pour quatre personnes; 5° 100.000 euros pour une habitation avec trois chambres à coucher; 6° 110.000 euros pour une habitation avec quatre chambres à coucher; 7° 120.000 euros pour une habitation avec cinq ou plus de chambres à coucher;

Le plafond des prix, visé à l'alinéa premier, est majoré des montants suivants : 1° 11.000 euros pour un garage; 2° 5.000 euros pour un abri voiture; 3° 2.000 euros pour un parking au-dessus du sol; 4° 18.000 euros pour un parking souterrain; 5° 40.000 euros pour l'installation d'ascenseurs;

Les montants, visés à l'alinéa premier, 1° à 5° inclus, sont majorés de 10 % lorsqu'il s'agit d'habitations adaptables, à l'exception des habitations ADL, telles que visées à l'article 1er, 8°, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 16 juin 1998 visant à encourager les projets en faveur des personnes ayant un handicap physique habitant de manière autonome dans les quartiers d'habitations sociales.

Les montants, fixés par l'application commune des alinéas premier, deux et trois, sont majorés de 10 % dans les cas suivants : 1° projets de construction d'au maximum huit habitations;2° projets de construction ayant au moins deux murs communs avec d'autres propriétaires;3° projets de construction dans les villes situées dans les zones métropolitaines ou zones de villes régionales agréées conformément au Schéma de Structure d'Aménagement de la Flandre. Si différentes majorations telles que visées à l'alinéa 4, 1°, 2° et 3°, s'appliquent, la majoration commune est limitée à 15 %.

Le plafond des prix est fixé au moment de l'adjudication des travaux.

Pendant l'exécution des activités, les révisions de prix contractuellement convenues sont appliquées au prorata au plafond des prix, en commençant par la majoration exprimée en pourcentage du montant total de l'adjudication. § 3. Les frais d'étude dans le cas d'une opération de construction concernent les dépenses réelles, hors T.V.A., pour : 1° l'honoraire pour l'étude et la direction des travaux;2° l'honoraire du coordinateur de sécurité et de santé;3° le contrôle sur l'exécution de la tâche ordonnée;4° les frais d'un contrôle ou d'essais;5° les frais relatifs à la procédure d'adjudication;6° les frais liés à l'inventaire d'amiante en vertu de l'arrêté royal du 16 mars 2006 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l'exposition à l'amiante et la déclaration PEB suite au décret du 22 décembre 2006 établissant des exigences et mesures de maintien en matière de performance énergétique et de climat intérieur de bâtiments et portant instauration d'un certificat de performance énergétique et modifiant l'article 22 du décret REG. Les frais d'étude sont limités à 10 % du coût de l'opération de construction, visée au § 2.

Art. 7.§ 1er. Pour l'opération de rénovation ou de transformation, visée à l'article 3, alinéa premier, 4°, le montant subventionnable est égal à la somme : 1° du coût de l'opération, visé au § 2;2° des frais d'étude, visés au § 3; 3° de la T.V.A. sur le coût et les frais d'étude. § 2. Le coût de la rénovation ou de la transformation est le coût réel de la transformation, limité à 80 % du plafond des prix, visé à l'article 6, § 2, qui s'applique à la construction du même type d'habitations.

En dérogation au premier alinéa, le coût est limité au même plafond des prix que celui visé à l'article 6, § 2, dans les cas suivants : 1° si la construction de remplacement impliquerait une diminution du volume de construction;2° si la rénovation ou la transformation se fait en vue de conserver un site urbain ou rural ou s'il s'agit d'un bâtiment ou monument protégé figurant à l'inventaire du patrimoine architecturale. Le plafond des prix est fixé au moment de l'adjudication des travaux.

Pendant l'exécution des activités, les révisions de prix contractuellement convenues sont appliquées au prorata au plafond des prix, en commençant par la majoration exprimée en pourcentage du montant total de l'adjudication. § 3. Les frais d'étude en cas d'une rénovation ou transformation ont trait aux dépenses réelles, hors T.V.A., visées à l'article 6, § 3, et sont limités à 10 % du coût, visé au § 2.

Art. 8.Pour l'investissement dans l'amélioration ou l'adaptation, visée à l'article 3, alinéa premier, 5°, le montant subventionable est égal au coût réel, T.V.A. comprise, telle qu'il a été intégré dans le programme d'exécution.

Art. 9.§ 1er. Pour l'achat d'une bonne habitation, visé à l'article 3, alinéa premier, 6°, le montant subventionnable est égal à la somme : 1° du coût de l'achat, visé au § 2; 2° des éventuels droits d'enregistrement, de la T.V.A. éventuellement due lors de l'achat et de la T.V.A. en cas d'investissements qui sont nécessaires pour pouvoir rendre l'habitation disponible comme habitation de location sociale. § 2. Le coût de l'achat est égal au coût réel d'achat, limité au prix d'estimation, majoré d'investissements éventuels, hors T.V.A., qui sont nécessaires pour pouvoir rendre l'habitation disponible comme habitation de location sociale.

Le coût est en outre limité à un plafond des prix qui est fixé au moment de la signature du contrat de vente et qui est égal à la somme des montants suivants : 1° un forfait de 25.000 euros pour la partie terrain; 2° le plafond des prix pour une opération de construction, visée à l'article 6, § 2;3° un montant forfaitaire, égal à 10 % du montant visé sous 2°, pour les frais d'étude. Le plafond des prix, visé à l'alinéa deux, est majoré de 10 % en cas d'achat dans une zone Vlabinvest, visée à l'article 1er, § 1er, 5°, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 20 juillet 1994 réglant la gestion du Fonds d'Investissement pour la Politique terrienne et du Logement du Brabant flamand et réglant les conditions relatives aux projets de logement à caractère social.

Le plafond des prix est fixé au moment de la signature du contrat de vente. CHAPITRE IV. - Le financement des opérations dans le cadre du programme d'exécution

Art. 10.La VMSW accorde des prêts sans intérêt aux SHM en vue des opérations dans le cadre du programme d'exécution, visé à l'article 2, alinéa 2, pour autant que les SHM veulent en bénéficier. Le montant d'un prêt pour une opération est au maximum égal au montant subventionnable relatif à l'opération visée au chapitre III. Pour l'opération, visée à l'article 3, alinéa premier, 1°, la VMSW accorde en premier lieu un prêt à des conditions de marché, pour lequel la SHM ne doit que les intérêts annuels. Au moment de l'adjudication des travaux relatifs à la construction d'habitations de location sociale sur le terrain en question, ou à la rénovation ou transformation d'immeubles existants sur ce terrain en habitations de location sociale, ce prêt est converti en un prêt sans intérêt, visé à l'alinéa premier.

Pour les opérations, visées à l'article 3, alinéa premier, 2° à 5° inclus, la VMSW accorde un prêt sans intérêt dans la mesure de l'avancement des travaux, et au maximum, à concurrence des montants subventionnables. Pour l'achat d'une bonne habitation, visée à l'article 3, premier alinéa, 6°, un prêt sans intérêt est accordé au moment de la passation de l'acte de vente. La VMSW peut accorder des prêts conformes au marché aux SHM en vue d'un financement complémentaire aux montants subventionnables.

Sur la proposition du conseil d'administration de la VMSW, le Ministre fixe les conditions d'octroi et de paiement des prêts par la VWMS aux SHM, ainsi que de leur remboursement, dans un règlement général.

Art. 11.§ 1. Le volume de crédit subventionnable d'un certain programme d'exécution est le montant total de prêts sans intérêts que la VMSW met à la disposition des SHM dans le cadre de ce programme d'exécution.

La subvention au capital, visée à l'article 2, alinéa 2, est fixée de sorte que les coûts de financement réels nécessaires à mettre le volume de crédits subventionnable d'un certain programme d'exécution à la disposition des SHM sans intérêts, soient couverts. La quote-part de cette subvention au capital dans le volume de crédit subventionnable d'un programme de subvention est égal au pourcentage de subvention pour ce programme d'exécution. § 2. Le pourcentage de subvention pour un certain programme d'exécution est en premier lieu fixé provisoirement pendant l'année précédant l'année à laquelle le programme d'exécution a trait. En ce faisant, il est tenu compte de l'évolution du taux d'intérêt du marché, mesuré sur la base de la moyenne progressive du taux d'intérêt des obligations linéaires (OLO) avec une durée restante de dix ans pendant les cinq premiers mois de cette année.

Le pourcentage est définitivement fixé au cours de la quatrième année suivant l'année à laquelle le programme d'exécution a trait. A cet effet, il est tenu compte des frais de financement réels. § 3. La partie non subventionnée des prêts visés à l'article 10 peut être financée par la VMSW par des emprunts à concurrence des montants et aux conditions fixés dans le décret relatif au budget et dans les statuts de la VMSW. § 4. Moyennant avis préalable au Gouvernement flamand, le Ministre détermine les conditions de la fixation provisoire et définitive du pourcentage de subvention ainsi que pour le paiement de la subvention au capital de la VMSW.

Art. 12.La VMSW crée un fonds de financement séparé dans lequel les flux financiers relatifs aux prêts sans intérêts et aux subventions en question sont comptabilisés.

Moyennant avis préalable au Gouvernement flamand, le Ministre règle, en concertation avec le Ministre chargé du budget, le fonctionnement de ce fonds et l'utilisation des soldes éventuels.

Art. 13.Aux conditions fixées dans le décret relatif au budget et dans les statuts de la VMSW, la VMSW peut contracter des prêts sous garantie de la Région en vue du financement de la partie non subventionnable du programme d'exécution, visé à l'article 11, § 1er, et des prêts conformes au marché, visés à l'article 10, alinéas deux et trois. En vue de l'obtention de la garantie, les conditions, visées au décret du 7 mai 2004 contenant des dispositions relatives à la gestion de la trésorerie, de la dette et de la garantie de la Communauté flamande et de la Région flamande, sont en vigueur. CHAPITRE V. - L'octroi de GSC aux SHM Section 1re. - Dispositions générales

Art. 14.La GSC, visée à l'article 2, alinéa trois, est octroyée à une SHM, lorsque les revenus pendant l'année de référence, visés à la section II, sont inférieurs aux dépenses pendant l'année de référence, visées à la section III, et est égale à la différence entre les revenus et les dépenses.

Les revenus et dépenses, visés à l'alinéa premier ont trait à tous les immeubles en propriété ou en location de la SHM concernée, à l'exception : 1° des immeubles qui ont été construits comme espaces non résidentiels et qui n'ont pas été subventionnés par la Région flamande.2° des habitations Vlabinvest.

Art. 15.§ 1er. La GSC est annuellement calculée par la VMSW à l'aide de données provenant de l'année de référence. A cet effet, les SHM mettent les données nécessaires pour ce calcul, fixées par le Ministre, à la disposition de la VMSW par voie électronique. Dans le cadre de l'évaluation de la politique et n exécution de l'article 24 du Code flamand du Logement, les SHM mettent les mêmes données également à la disposition du département. Si une SHM néglige de rendre disponibles les données nécessaires par voie électronique, elle n'a pas droit à une GSC. § 2. Un acompte sur la GSC est accordé à la SHM pendant l'année de référence. L'acompte sur la GSC est fixé compte tenu de l'évolution des revenus et des dépenses des années passées et des informations disponibles sur l'année de référence-même. L'acompte s'élève à au maximum 90 % de la GSC octroyée dans le cadre de l'année précédente en ce qui concerne une SHM à laquelle une GSC a été octroyée dans le cadre de l'année précédente. Le Ministre fixe les modalités et conditions en vue de fixer l'acompte sur la GSC. L'année suivante, la GSC définitive est fixée sur la base des données de l'année de référence. Le solde existant suite à l'acompte est comptabilisé conjointement avec l'acompte sur la GSC pour l'année de référence suivante.

Lorsqu'il ressort d'information complémentaire ultérieure que le calcul de la GSC n'est pas correcte, le solde est comptabilisé lors de la fixation de l'acompte pour l'année de référence en question, à condition que ce décompte a lieu au plus tard cinq ans après l'année de référence originale. Lorsqu'un montant payé en trop ne peut pas être comptabilisé par un acompte suivant parce qu'aucune GSC n'est plus due à la SHM, la SHM remet à nouveau ce montant à la disponibilité de la Région flamande dans l'année de la communication par la VMSW, à condition que cette communication ait lieu dans le cinq ans suivant l'année de référence.

Sur la proposition du conseil d'administration de la VMSW, le Ministre fixe les modalités et conditions du paiement de la GSC aux SHM dans un règlement général. Section 2. - Les revenus

Art. 16.Les revenus suivants de la SHM sont pris en considération pour le calcul de la GSC : 1° les revenus de location théoriques;2° les intérêts positifs sur le compte courant;3° les intérêts positifs d'autres comptes que ceux auprès de la VMSW; 4° les subventions financières, visées à : a) l'article 12 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mai 2004 portant exécution des dispositions concernant la création et l'organisation du Fonds de Garantie du Logement dans le cadre de projets PPP de logement social et les articles II.5 et III; l'article 9 de l'annexe joint à l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mai 2004 portant exécution des dispositions concernant la création et l'organisation du Fonds de Garantie du Logement dans le cadre de projets PPP de logement social; b) les articles 12 à 17 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 23 juillet 1992 portant exécution de l'article 49 du décret du 25 juin 1992 portant diverses mesures d'accompagnement du budget 1992;c) l'article 2 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 mai 1987 instaurant une compensation locative;d) l'article 2, alinéa premier, b), de l'arrêté du Gouvernement flamand du 4 avril 1990 visant l'encouragement de la construction de logements sociaux locatifs;5° les revenus fixés par le Ministre, après concertation avec le secteur et moyennant avis préalable au Gouvernement flamand.

Art. 17.§ 1. Les revenus de location théoriques, visés à l'article 16, 1°, sont les revenus de location que le bailleur recevrait pendant l'année de référence dans la supposition que tous les locataires paient le loyer réel dû pendant les douze mois de l'année de référence. Pour ce calcul, il sera tenu compte du loyer adapté, visé à l'article 46 de l'arrêté du Gouvernement flamand réglementant le régime de location sociale en exécution du titre VII du Code flamand du Logement du 12 octobre 2007.

Lorsque la location d'une habitation a été interrompue pendant une certaine période de l'année suite à une inoccupation non structurelle, le loyer réel que le dernier locataire devait payer pendant cette période est pris en considération en dérogation à l'alinéa premier.

Le Ministre peut stipuler que les corrections éventuelles du loyer réel, dépendant d'une performance énergétique accrue des habitations en question, ne sont pas portées en compte en vue de la fixation des revenus de location théoriques. § 2. Les intérêts sur le compte courant qui est pris en considération pour les revenus, visé à l'article 16, 2°, sont diminués par le produit du taux d'intérêt sur le compte courant à long terme et par le montant de 15.000 euros par tranche entière de 500 habitations de location sociales du patrimoine du bailleur. La diminution s'élève à au maximum 20.000 euros. Section 3. - Les dépenses

Art. 18.Les suivantes dépenses de la SHM, qui sont détaillées à l'article 19, sont prises en considération pour le calcul de la GSC : 1° le précompte immobilier;2° les charges relatives au capital et aux intérêts des prêts contractés auprès de la VMSW;3° les retards de loyer;4° les frais liés à l'inoccupation;5° les frais de fonctionnement et d'entretien généraux;6° les frais pour le service social;7° l'indemnité sur les moyens investis du compte courant;8° l'indemnité de gestion à la VMSW; 9° l'emphytéose, visée à l'article III.4 de l'annexe joint à l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mai 2004 portant exécution des dispositions concernant la création et l'organisation du Fonds de Garantie du Logement dans le cadre de projets PPP de logement social; 10° le cas échéant, les frais de rémunération de la fonction d'un concierge aux conditions fixées par le Ministre;11° autres dépenses, à fixer par le Ministre, après concertation avec le secteur et moyennant avis préalable au Gouvernement flamand.

Art. 19.Le précompte immobilier, visé à l'article 18, 1°, a trait à l'imposition pour l'année de référence. Lorsque l'imposition ayant trait à l'année de référence n'est pas encore connue pour certains immeubles ou lorsqu'elle fait l'objet d'un litige, cette imposition est estimée, suivant les meilleurs facultés, pendant l'année de référence et éventuellement comptabilisée plus tard, tel que mentionné dans l'article 15, § 2.

Les charges relatives au capital et intérêts des prêts auprès de la VMSW, visées à l'article 18, 2°, comprennent toutes les charges, à l'exception de tant les amortissements de capital avancés ou des amortissements des crédits de transition que les indemnités de réinvestissement éventuelles ou autres frais dus aux amortissements précités, relatives : 1° à tous les prêts auprès de la VMSW relatifs aux habitations de location sociales, à l'exception des prêts conformes au marché, visés à l'article 10, alinéa deux et trois;2° en dérogation au point 1°, aux charges relatives aux intérêts de prêts conformes au marché, visés à l'article 10, alinéa deux, ayant tait à l'achat stratégique de terrains et ce pendant les dix premières années après que les prêts ont été contractés;3° aux prêts en application : a) de l'arrêté du Gouvernement flamand du 23 juillet 1992 portant exécution de l'article 49 du décret du 25 juin 1992 portant diverses mesures d'accompagnement du budget 1992;b) de l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 mai 1987 instaurant une compensation locative;c) de l'arrêté du Gouvernement flamand du 4 avril 1990 visant l'encouragement de la construction de logements sociaux locatifs. Le retard de loyer, visé à l'article 18, 3°, est forfaitairement fixé à 2 % des revenus de loyer théoriques, visés à l'article 17, § 1er.

Les frais liés à l'inoccupation, visés à l'article 18, 4°, sont forfaitairement fixés à 3 % des revenus de loyer théoriques, visés à l'article 17, § 1er.

Moyennant avis préalable au Gouvernement flamand, le mode calcul des frais généraux de fonctionnement et d'entretien, visés à l'article 18, 5°, est fixé par le Ministre, sur la base des données objectivement évaluées présentées par les SHM suivant les directives du Ministre.

En ce qui concerne les frais du service social, visés à l'article 18, 6°, une dépense de 20.000 euros est forfaitairement portée en compte par tranche entière de 500 habitations de location sociales, à condition que la SHM démontre qu'elle engage effectivement par tranche entière un membre de personnel, au moins à mi-temps, en vue d'assurer les tâches de suivi élémentaires fixées par le Ministre.

L'indemnité sur les moyens investis du compte courant, visés à l'article 18, 7°, est égale à la rente sur les prêts conformes au marché ayant un délai d'amortissement de 30 années, visé à l'article 10, alinéa trois, étant en vigueur au 1er janvier de l'année de référence, majorée de 0,5 points de pourcentage, multipliée par la somme des montants subventionnables ayant trait aux opérations dans le cadre du programme d'exécution visé au chapitre III, qui ont été prises à charge, par des moyens propres que la SHM a à sa disponibilité sur le compte courant auprès e la VMSW. L'indemnité sur les moyens investis du compte courant sont comptabilisés pendant trente années pour ces opérations à partir de l'année d'inscription dans un programme d'exécution à partir de la date de l'entrée en vigueur du présent arrêté. CHAPITRE VI. - Définition de l'indice

Art. 20.Les plafonds des prix relatifs à l'acquisition, visés à l'article 4, § 2, et le montant, visé à l'article 9, § 2, alinéa deux, 1°, sont annuellement adaptés au 1er janvier à l'évolution du prix de vente par m2 de terrains à bâtir dans la Région flamande pendant l'année précédente, tel qu'il est publié par le Service public fédéral de l'Economie, ayant comme base le prix de vente moyen de 111 euros/m2 en 2005. Le résultat est arrondi au premier multiple suivant de 100 euros.

Les plafonds des prix relatifs aux frais de construction, visée à l'article 6, § 2, sont annuellement adaptés au 1er janvier à l'évolution de l'indice ABEX de novembre de l'année précédente, ayant comme base l'indice APEX de 612 du mois de novembre 2005. Le résultat est arrondi au premier multiple suivant de 100 euros.

Le montant relatif à l'exemption sur le compte courant, visé à l'article 17, § 2, et le montant relatif au service social, visé à l'article 19, alinéa six, sont annuellement adaptés au 1er janvier à l'évolution de l'indice de santé, suivant le l'indice de sante du moins de décembre de l'année précédente et ayant comme base l'indice de santé de 102,15 de 2005. Le résultat est arrondi au premier multiple suivant de 100 euros. CHAPITRE VII. - Sanctions

Art. 21.L'indemnité sur les moyens investis du compte courant, visée à l'article 18, 7°, ne peut être appliquée que si la SHM exécute correctement les dispositions de l'arrêté du Gouvernement flamand du 2 décembre 2005 réglant la gestion des propres moyens des sociétés de logement social par la VMSW. CHAPITRE VIII. - Dispositions finales

Art. 22.Les revenus de location théoriques, visés à l'article 17, § 1er, sont calculés, en vue de leur intégration dans la GSC ayant trait aux années 2008 à 2010 inclus, dans la supposition que les bailleurs ne fixent pas les loyers de référence, visés à l'article 70, § 2, de l'arrêté du Gouvernement flamand réglementant le régime de location sociale en exécution du titre VII du Code flamand du Logement du 12 octobre 2007, en dessous des minima, prévus dans les directives du Ministre. Il est en outre pas tenu compte pour la fixation des revenus de location théoriques d'une diminution éventuelle des loyers de base, visés à l'article 70, § 1er, 3°, du même arrêté.

Art. 23.Les frais généraux de fonctionnement et d'entretien, visés à l'article 19, alinéa cinq, sont forfaitairement fixés, pour 2008 et 2009, par habitation sociale, à : 1° 1.000 euros pour un appartement; 2° 860 euros pour une habitation unifamiliale ou un duplex. L'inoccupation structurelle d'habitations ne peut pas faire l'objet de frais généraux de fonctionnement ou d'entretien.

Pour l'application pendant l'année de référence, les montants, visés à l'alinéa premier, sont adaptés à l'indice de santé du mois de juin de cette année, ayant comme base l'indice de santé de 102,15 de 2005. Le résultat est arrondi au premier multiple suivant de 10 euros.

Art. 24.Pour autant qu'il s'agisse d'opérations faisant l'objet du présent arrêté, les demandes de subventions des SHM échoient, pour autant qu'aucune promesse de subvention n'ait été faite à la date de l'entrée en vigueur du présent arrêté, si elles ont été demandées sur la base d'un des arrêtés suivants : 1° l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 décembre 1996 relatif à la politique foncière et immobilière à des fins de logement dans les noyaux d'habitations en exécution des articles 94 et 95 du Code du Logement, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 25 juillet 2000 et 17 octobre 2003, et abrogé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 30 juin 2006;2° l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 décembre 1996 portant la subvention de la rénovation d'habitations et de bâtiments et de la construction de nouvelles habitations sociales, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 7 avril 1998, 11 mai 1999, 19 novembre 1999, 25 juillet 2000, 29 mars 2002, 9 janvier 2004 et 6 février 2004, et abrogé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 30 juin 2006;3° l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 décembre 1996 fixant la procédure en matière de programmation et subvention des opérations et travaux exécutés à des fins de logement social, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand du 25 juillet 2000, 20 octobre 2000 et 17 octobre 2003, et abrogé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 30 juin 2006;4° l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 décembre 1996 portant la subvention et la préparation à la construction de terrains et l'aménagement de l'infrastructure et des équipements communs de quartiers sociaux, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 11 mai 1999, 19 novembre 1999 et 25 juillet 2000, et abrogé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 30 juin 2006.

Art. 25.Pour l'acquisition de biens immobiliers, aucun prêt sans intérêt n'est accordé, tel que visé à l'article 10, alinéa 2, lorsque cette acquisition a eu lieu avant l'entrée en vigueur de présent arrêté.

En dérogation à l'alinéa premier, un prêt sans intérêt, tel que visé à l'article 10, alinéa 2, est cependant accordé pour les acquisitions qui ont eu lieu après le 1er janvier 2006 et pour lesquelles une demande de subvention recevable à été introduite sur la base de l'arrêté du Gouvernement flamand, visé à l'article 24, alinéa premier, 1°, et pour lesquelles aucune promesse de subvention n'a été faite à la date de l'entrée en vigueur du présent arrêté.

En ce qui concerne les opérations de construction, de rénovation ou de transformation, qui seront adjugées avant le 1er juillet 2008, les plafonds de prix, obtenus en application de l'article 6, § 2, et de l'article 7, § 2, sont majorés de 15 %.

Art. 26.Le présent arrêté entre en vigueur le 1er janvier 2008.

Art. 27.Le Ministre flamand ayant le Logement dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, le 12 octobre 2007.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand, K. PEETERS Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement et de l'Intégration civique, M. KEULEN