12 NOVEMBRE 2010. - Arrêté du Gouvernement flamand modifiant les articles 45, 49 et 70 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du Logement et l'article 23 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 portant financement des sociétés de logement social en vue de la réalisation d'habitations de location sociales et des frais de fonctionnement y afférents

Le Gouvernement flamand, Vu le décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, notamment l'article 72, alinéa premier, 3°, remplacé par le décret du 8 décembre 2000, et l'article 99, § 1er, remplacé par le décret du 15 décembre 2006;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du Logement;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 portant financement des sociétés de logement social en vue de la réalisation d'habitations de location sociales et des frais de fonctionnement y afférents;

Vu l'avis de l'Inspection des Finances, donné le 15 octobre 2010;

Vu la demande de traitement d'urgence, motivée par la circonstance qu'à l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du Logement, un nouveau calcul du loyer est entre autres introduit pour les habitations de location sociales;

Considérant que le calcul du loyer a été introduit, prévoyant une période de transition fixée à trois ans et l'entrée en vigueur complète à partir du 1er janvier 2011, qu'il a été convenu que l'évolution et l'impact de l'introduction du nouveau calcul du loyer au cours de la période de transition doivent être suivis et ajustés, si nécessaire;

Considérant que le nouveau calcul du loyer, ainsi que le nouveau système de financement, visé à l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 portant financement des sociétés de logement social en vue de la réalisation d'habitations de location sociales et des frais de fonctionnement y afférents, déterminent tant l'abordabilité pour le locataire et les revenus de location et la rentabilité des investissements en projets d'habitations sociales pour le bailleur que l'impact budgétaire pour l'Autorité flamande à travers la correction sociale régionale;

Considérant que la collecte des données nécessaires et fiables relatives à l'exercice 2010 en cours, en vue d'une analyse correcte de l'impact du nouveau calcul du loyer et du financement, a pris du retard et que les données les plus récentes pour l'année 2010 se sont avérées non fiables; que ces données sont toutefois cruciales à permettre une analyse approfondie des évolutions jusqu'à la transition finale en 2011;

Considérant que les sociétés de logement social doivent en même temps être en état d'informer les locataires à temps du nouveau loyer à payer par ceux-ci à partir de janvier 2011;

Considérant que les directives nécessaires relatives à l'établissement du loyer 2011 doivent être publiées d'urgence;

Considérant qu'afin de pouvoir mener une analyse correcte de l'impact d'une part et afin ne pas courir le risque que les sociétés de logement social peuvent bien établir les loyers pour 2011 en temps utile mais non pas informer les locataires en temps utile d'autre part, le Gouvernement flamand a opté pour un moratoire sur le calcul du loyer, que ce moratoire ira de pair avec une analyse d'impact complète, aboutissant à d'éventuels ajustements du cadre réglementaire;

Considérant que le moratoire envisagé du calcul du loyer requiert des modifications limitées de la réglementation;

Considérant que ces modifications doivent être apportées dans les plus brefs délais afin de permettre aux sociétés de logement social en particulier d'établir les loyers pour 2011 et d'informer leurs locataires en temps utile du loyer à payer à partir de janvier 2011;

Vu l'avis 48.887/3 du Conseil d'Etat, donné le 5 novembre 2010, en application de l'article 84, § 1er, alinéa premier, 2°, des lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973;

Sur la proposition de la Ministre flamande de l'Energie, du Logement, des Villes et de l'Economie sociale;

Après délibération, Arrête :

Article 1er.A l'article 45, § 1er, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du Logement, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, l'alinéa deux est remplacé par ce qui suit : « Par dérogation à l'alinéa premier une réduction égalant le double de la réduction, visée à l'alinéa premier, après application de l'article 56 est accordée pour une personne qui répond simultanément à la définition de personne à charge, visée à l'article 22, a), et à la définition de personne a charge, visée à l'article 1er, 22°, b). »

Art. 2.A l'article 49, alinéa premier du même arrêté, la phrase « Les indices du mois de juin de l'année pendant laquelle le loyer de base a été fixé dans le contrat de location et du mois de juin précédant l'adaptation du loyer sont utilisés comme référence. » est remplacée par la phrase « Les indices du mois de juin de l'année précédant le moment auquel le loyer de base a été fixé dans le contrat de location et du mois de juin précédant l'adaptation du loyer sont utilisés comme référence. Le résultat est arrondi au premier nombre naturel suivant. »

Art. 3.L'article 70 du même arrêté, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 14 mars 2008 et 6 février 2009, est remplacé par ce qui suit : «

Art. 70.§ 1er. Sans préjudice de l'application des §§ 2, 3 et 4, le loyer pour les années 2008 à 2011 inclus pour les sociétés de logement social et la VMSW, est calculé sur la base des articles 38 à 50 inclus, à condition que : 1° le loyer de base, visé à l'article 38, alinéa premier, pour les contrats de location conclus avant l'entrée en vigueur du présent arrêté, soit provisoirement fixé au 1er janvier 2008 et au 1er janvier 2009 et définitivement fixé au 1er janvier 2010;2° l'actualisation du loyer de base, visée à l'article 49, alinéa deux, dans les contrats de location conclus avant l'entrée en vigueur du présent arrêté, soit exécutée au 1er janvier de la neuvième année suivant la fixation définitive du loyer de base, visée au 1°;3° le loyer de base provisoire au 1er janvier 2009 soit égal à la valeur marchande qui est fixée sur la base de l'article 41, à condition que le bailleur puisse encore adapter cette valeur pour son application en 2010 en concertation avec la VMSW et après évaluation de cette constatation par la VMSW;4° le loyer de base pour les années 2009 et 2010, tant que le même contrat de location s'applique, soit diminué des montants sous-mentionnés pour l'application du § 3, alinéa 2 et du § 4, alinéa trois, lorsque le loyer de base provisoirement fixé en 2008 est inférieur au loyer de base provisoirement fixé en 2009, et que le loyer réel au 31 décembre 2008 est égal au loyer de base provisoirement fixé : a) en 2009, de deux tiers de la différence entre le loyer de base fixé provisoirement en 2009 et le loyer de base fixé provisoirement en 2008;b) en 2010, d'un tiers de la différence entre le loyer de base valable en 2010 et le loyer de base provisoirement fixé en 2008;5° le loyer minimal, visé à l'article 42, soit assimilé à la moitié du loyer de référence, visé au § 2;6° la réduction patrimoniale, visée à l'article 43, ne soit pas fixée;7° l'indemnité mensuelle pour sous-occupation, visée à l'article 50, ne soit appliquée qu'après que le ministre a établi le nombre présupposé d'habitants et la façon dont ce nombre est repris dans le règlement de location interne. § 2. Pour les années 2008 à 2011 inclus, le bailleur fixe au 1er janvier de chaque année un loyer de référence pour chaque habitation, qui sert de base pour le calcul du loyer pour l'année en question. Le bailleur peut modifier ce loyer de référence au moment qu'un nouveau contrat de location est conclu au cours de l'année, ou à la fin des travaux à l'habitation exécutés aux frais du bailleur et augmentant la valeur marchande d'au moins 10 % par rapport au loyer de base, visé à l'article 38.

Le ministre donne des directives, entre autres relatives aux valeurs minimales des loyers de référence, qui doivent permettre au bailleur de faire évoluer le loyer adapté, visé au § 3, au loyer adapté, visé à l'article 46, grâce à la fixation du loyer de référence. § 3. Par dérogation à l'article 46, le loyer adapté pour les années 2008 à 2011 inclus, est égal au résultat de la formule ci-dessous : (I + A) x loyer de référence + (I - C) - G - E, B D où : 1° I représentant le revenu, visé à l'article 1er, 15°;2° le loyer de référence étant égal au montant visé au § 2;3° G étant égale à la réduction familiale, visée à l'article 45;4° E étant égale à la correction énergétique, visée à l'article 44; 5° les montants A, B, C et D pouvant être retrouvés dans le tableau ci-dessous :

2008

2009

2010 et 2011

A

5.650 euros

13.403 euros

36.663 euros

B

24.811 euros

37.216 euros

74.432 euros

C

13.750 euros

13.750 euros

13.750 euros

D

220 euros

110 euros

74 euros

Le loyer adapté ne peut pas être supérieur au loyer de base, visé à l'article 38, sans préjudice de l'application du § 1er, 3°, d'une part et au plafond d'autre part, et ne peut pas être inférieur à la moitié du loyer de référence, visé au § 2. Ce plafond est fixé à : 1° 1/59e du revenu pendant l'année 2008;2° 1/59e du revenu pendant l'année 2009;3° 1/57e du revenu pendant les années 2010 et 2011. § 4. Pendant les années 2008 à 2011 inclus, le loyer adapté, tel que fixé au § 3, est annuellement comparé au loyer original, qui est le résultat de la formule suivante : ((I + 1.773 euros)/18.608 euros - G) x loyer de référence, où : 1° I représentant le revenu, visé à l'article 1er, 15°;2° le loyer de référence étant égal au montant visé au § 2;3° G étant égale à : a) 0,06 dans le cas d'une personne à charge;b) 0,12 dans le cas de deux personnes à charge;c) 0,32 dans le cas de trois personnes à charge;d) 0,42 dans le cas de quatre personnes à charge;e) 0,52 dans le cas de cinq personnes à charge;f) 0,62 dans le cas de six personnes ou plus à charge. Le nombre de personnes à charge, visé à l'alinéa premier, 3°, a trait aux personnes qui peuvent être prises en considération pour la réduction familiale, visée à l'article 45. Chaque personne représente une unité, sauf les personnes visées à l'article 45, alinéas deux et trois, qui représentent la moitié d'une unité. Si cette somme n'est pas un nombre entier, le nombre G, mentionné à l'alinéa premier, 3°, est calculé au prorata.

Le loyer original ne peut pas être supérieur au loyer de base, visé à l'article 38, sans préjudice de l'application du § 1er, 3° d'une part et au plafond d'autre part, et ne peut pas être inférieur à la moitié du loyer de référence, visé au § 2.

Ce plafond est fixé à : 1° 1/59e du revenu pendant l'année 2008;2° 1/59e du revenu pendant l'année 2009;3° 1/57e du revenu pendant les années 2010 et 2011. Si le loyer adapté, visé à l'article 46 et après application du § 3, s'écarte plus du loyer original que les montants mentionnés ci-dessous, le loyer adapté est assimilé, par dérogation à l'article 46, au loyer orignal, majoré ou diminué des montants suivants : 1° le maximum de 5 % du loyer original et 20 euros en 2008;2° le maximum de 10 % du loyer original et 40 euros en 2009;3° le maximum de 15 % du loyer original et 60 euros en 2010;4° le maximum de 20 % du loyer original et 80 euros, en 2011.»

Art. 4.A l'article 23 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 portant financement des sociétés de logement social en vue de la réalisation d'habitations de location sociales et des frais de fonctionnement y afférents, les mots "2008 et 2009" sont remplacés par les mots "2008, 2009 et 2010".

Art. 5.Le présent arrêté produit ses effets le 1er janvier 2011.

Art. 6.Le Ministre flamand ayant le logement dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, le 12 novembre 2010.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand, K. PEETERS La Ministre flamande de l'Energie, du Logement, des Villes et de l'Economie sociale, F. VAN DEN BOSSCHE