15 JUILLET 2005. - Décret modifiant le décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, en ce qui concerne le droit d'achat des locataires sociaux (1)

Le Parlement flamand a adopté et nous, Gouvernement, sanctionnons ce qui suit : décret modifiant le décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, en ce qui concerne le droit d'achat des locataires sociaux.

Article 1er.Le présent décret règle une matière régionale.

Art. 2.Dans l'article 45, § 4, du décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, l'alinéa trois est remplacé par la disposition suivante : Après l'avis de la "VHM", le Gouvernement flamand arrête les modalités de la vente volontaire d'habitations sociales de location par les sociétés de logement social. L'avis de la "VHM" est émis dans les 30 jours calendaires. Faute d'avis dans le délai imparti, l'avis est censé être donné.

Art. 3.Dans le titre V, chapitre II, section 2, sous-section c, du même décret du 15 juillet 1997, il est inséré un nouvel article 45bis, rédigé comme suit : «

Article 45bis.§ 1er. Le locataire a le droit d'acquérir le logement loué par lui sous les conditions prescrites ci-après : 1° l'habitation a été mise à disposition comme habitation sociale de location pendant quinze ans;2° le locataire a occupé l'habitation sans interruption pendant cinq ans;3° le locataire n'a pas la propriété pleine ou l'usufruit complet de l'habitation, d'une autre habitation ou d'une parcelle constructible au moment de l'achat. Pour l'application de l'alinéa premier, 1°, les habitations dont la rénovation est parachevée, ne sont pas considérées comme de nouvelles mises à disposition, à l'exception des habitations dont le coût de rénovation est supérieur à la moitié du prix actualisé de l'habitation. Le Gouvernement flamand détermine le mode de notification au locataire d'une nouvelle mise à disposition.

Le Gouvernement flamand arrête la procédure d'achat et le mode de calcul de l'actualisation du coût. § 2. Par dérogation au paragraphe premier, les habitations suivantes ne sont pas soumises au droit d'achat : 1° les habitations qui sont réalisées ou financées dans le cadre d'un programme particulier et à conditions d'engagements spécifiques, pour autant qu'un de ces engagements interdit une vente;2° les habitations visées à l'article 72, alinéa premier, 2°;3° les habitations faisant partie intégrante d'un immeuble comptant plusieurs habitations dont la vente fait naître la co-propriété des parties communes, à moins qu'une habitation du même immeuble n'ait déjà été vendu antérieurement;4° les habitations faisant l'objet de projets de rénovation et qui sont reprises dans le programme d'investissement visé à l'article 38, § 1er, 1° ou qui sont reconnues comme subventionnables en principe par la Région flamande. § 3. Le Gouvernement flamand fixe les conditions dans lesquelles la société de logement social est obligée à investir le produit net de la vente d'une habitation dans la préservation numérique de son patrimoine. Le produit net est le produit de la vente de l'habitation après déduction du solde des crédits grevant l'habitation vendue.

Lorsque le produit net ne suffit pas à la préservation numérique du patrimoine, la société de logement social bénéficie pour le solde en priorité du programme d'investissement visé à l'article 38, § 1er, 1°.

Le Gouvernement flamand arrête les modalités d'application de cette priorité. § 4. L'acheteur est obligé à occuper l'habitation pendant une période de 20 ans suivant son achat. Lorsqu'il ne respecte pas l'obligation d'occupation ou s'il veut vendre l'habitation dans ledit délai, la société de logement social a le droit de reprendre l'habitation au prix fixé à l'article 84, § 1er, alinéa deux. Au cas où la société de logement sociale n'exercerait pas ce droit lorsqu'elle prend connaissance de sa naissance, l'obligation précitée devient nulle dans le chef de l'acheteur. § 5. Le prix de l'habitation sur laquelle le locataire peut exercer le droit d'achat, est égal à la valeur vénale telle qu'estimée par un receveur de l'enregistrement et des domaines ou un commissaire du comité d'achat. La valeur vénale est le prix que le candidat acheteur le plus offrant est disposé à payer si le bien serait mis à la vente aux conditions les plus favorables et après bonne préparation. Les estimations faites par le receveur ou le commissaire précité restent valables pendant au maximum un an. Le Gouvernement flamand arrête la procédure de la demande d'estimation.

Tous les impôts, taxes, honoraires et frais relatifs à l'acte d'achat et à l'estimation, ainsi que le bornage, l'arpentage et les frais administratifs, jusqu'à concurrence d'un plafond que le Gouvernement flamand fixe, sont à charge du locataire occupant qui achète l'habitation sociale de location. »

Art. 4.Dans l'article 17 du décret du 19 mars 2004 modifiant le décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement et le décret du 4 février 1997 portant les normes de qualité et de sécurité pour chambres et chambres d'étudiants, l'article 42 est remplacé par les articles suivants : «

Article 42.§ 1er. Les sociétés de logement social vendent aux enchères leur biens immobiliers. Elles ne peuvent les vendre de gré à gré : 1° qu'aux personnes isolées et familles mal logées, à la condition qu'elles tiennent compte de l'ordre chronologique dans lequel les demandes ont été inscrites dans les registres destinés à cet effet et compte tenu des priorités que le Gouvernement flamand peut fixer en cette matière;2° qu'aux communes ou aux centres publics d'aide sociale pour des finalités de politique du logement social;3° qu'à d'autres personnes, pour autant que les biens immobiliers en question ne soient plus utiles au logement et pour autant que les frais d'une vente publique ne soient pas en proportion du prix de vente estimé et que le prix de vente soit au moins égal au prix estimé. Les sociétés de logement social peuvent en outre vendre leurs habitations moyennes de gré à gré aux conditions fixées par le Gouvernement flamand et dans des circonstances exceptionnelles. Le Gouvernement flamand fixe les conditions auxquelles une habitation moyenne doit répondre. § 2. Le Gouvernement flamand fixe les modalités d'une vente volontaire d'habitations sociales de location par les sociétés de logement social.

Les sociétés de logement social peuvent céder leurs droits sur les réserves foncières à titre onéreux à des tiers en vue de réaliser des projets de logement social dans le secteur privé, tels que visés à l'article 75.

Les sociétés de logement social peuvent céder leurs droits sur les réserves foncières à titre onéreux à des tiers en vue de réaliser des projets de logement lorsque ceux-ci cadrent dans les missions du Fonds de Garantie du Logement créé en vertu de l'article 77bis. § 3. Toute transaction immobilière d'une société de logement sociale est soumise à l'autorisation préalable du Gouvernement flamand.

Lorsqu'il s'agit d'opérations urgentes, les accords peuvent être conclus sous réserve de l'approbation par le Gouvernement flamand.

Le Gouvernement flamand doit prendre la décision d'autorisation ou d'approbation dans un délai de deux mois à compter de la réception du dossier.

Faute de décision d'autorisation ou d'approbation dans le délai précité, l'autorisation ou approbation est censée être donnée.

Le Gouvernement flamand arrête les modalités d'introduction du dossier précité. § 4. Les sociétés de logement social peuvent, en vue de l'exécution de leurs opérations de droit patrimonial, faire appel aux fonctionnaires de l'administration de la T.V.A., de l'enregistrement et des domaines.

Lorsqu'il est fait appel à ces fonctionnaires, ces derniers exercent, au nom et pour le compte de la société de logement social en question, toutes les compétences accordées dans le cadre des règlements en matière des biens de l'Etat. Ils sont compétents pour passer des actes.

Article 42bis.§ 1er. Le locataire a le droit d'acquérir le logement loué par lui sous les conditions prescrites ci-après : 1° l'habitation a été mise à disposition comme habitation sociale de location pendant quinze ans;2° le locataire a occupé l'habitation sans interruption pendant cinq ans;3° le locataire n'a pas la propriété pleine ou l'usufruit complet de l'habitation, d'une autre habitation ou d'une parcelle constructible au moment de l'achat.Pour l'application de l'alinéa premier, 1°, les habitations dont la rénovation est parachevée, ne sont pas considérées comme de nouvelles mises à disposition, à l'exception des habitations dont le coût de rénovation est supérieur à la moitié du prix actualisé de l'habitation. Le Gouvernement flamand détermine le mode de notification au locataire d'une nouvelle mise à disposition.

Le Gouvernement flamand arrête la procédure d'achat et le mode de calcul de l'actualisation du coût. § 2. Par dérogation au paragraphe premier, les habitations suivantes ne sont pas soumises au droit d'achat : 1° les habitations qui sont réalisées ou financées dans le cadre d'un programme particulier et à conditions d'engagements spécifiques, pour autant qu'un de ces engagements interdit une vente;2° les habitations visées à l'article 72, alinéa premier, 2°;3° les habitations faisant partie intégrante d'un immeuble comptant plusieurs habitations dont la vente fait naître la co-propriété des parties communes, à moins qu'une habitation du même immeuble n'ait déjà été vendu antérieurement;4° les habitations faisant l'objet de projets de rénovation et qui sont reprises dans le programme d'investissement visé à l'article 59bis, § 1er, alinéa 2, 1° ou qui sont reconnues comme subventionnables en principe par la Région flamande. § 3. Le Gouvernement flamand fixe les conditions dans lesquelles la société de logement social est obligée à investir le produit net de la vente d'une habitation dans la préservation numérique de son patrimoine. Le produit net est le produit de la vente de l'habitation après déduction du solde des crédits grevant l'habitation vendue.

Lorsque le produit net ne suffit pas à la préservation numérique du patrimoine, la société de logement social bénéficie pour le solde en priorité du programme d'investissement visé à l'article 59bis, § 1er, alinéa 2, 1°. Le Gouvernement flamand arrête les modalités d'application de cette priorité. § 4. L'acheteur est obligé à occuper l'habitation pendant une période de 20 ans suivant son achat. Lorsqu'il ne respecte pas l'obligation d'occupation ou s'il veut vendre l'habitation dans ledit délai, la société de logement social a le droit de reprendre l'habitation au prix fixé à l'article 84, § 1er, alinéa deux. Au cas où la société de logement sociale n'exercerait pas ce droit lorsqu'elle prend connaissance de sa naissance, l'obligation précitée devient nulle dans le chef de l'acheteur. § 5. Le prix de l'habitation sur laquelle le locataire peut exercer le droit d'achat, est égal à la valeur vénale telle qu'estimée par un receveur de l'enregistrement et des domaines ou un commissaire du comité d'achat. La valeur vénale est le prix que le candidat acheteur le plus offrant est disposé à payer si le bien serait mis à la vente aux conditions les plus favorables et après bonne préparation. Les estimations faites par le receveur ou le commissaire précité restent valables pendant au maximum un an. Le Gouvernement flamand arrête la procédure de la demande d'estimation.

Tous les impôts, taxes, honoraires et frais relatifs à l'acte d'achat et à l'estimation, ainsi que le bornage, l'arpentage et les frais administratifs, jusqu'à concurrence d'un plafond que le Gouvernement flamand fixe, sont à charge du locataire occupant qui achète l'habitation sociale de location. ».

Promulguons le présent décret, ordonnons qu'il soit publié au Moniteur belge.

Bruxelles, le 15 juillet 2005.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand, Y. LETERME Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement et de l'Intégration civique, M. KEULEN _______ Note (1) Session 2004-2005. Documents. - Proposition de décret : 150 - N° 1. - Amendement : 150 - N° 2. - Rapport : 150 - N° 3. - Texte adopté en séance plénière : 150 - N° 4.

Annales. - Discussion et adoption. Séances du 6 juillet 2005.