18 JANUARI 2024. - Besluit van de Waalse Regering tot wijziging van het besluit van de Waalse Regering van 5 december 2008Relevante gevonden documenten type besluit van de waalse regering prom. 05/12/2008 pub. 29/01/2009 numac 2009200204 bron waalse overheidsdienst Besluit van de Waalse Regering betreffende de overdracht en de aankoop van zakelijke rechten van een onroerend goed door een openbare huisvestingsmaatschappij sluiten betreffende de overdracht en de aankoop van zakelijke rechten van een onroerend goed door een openbare huisvestingsmaatschappij

De Waalse Regering, Gelet op de Waalse Huisvestingscode, inzonderheid op de artikelen 94, § 2, gewijzigd bij decreet van 20 juli 2005, artikel 131, tweede lid, laatst gewijzigd bij decreet van 17 juli 2018, artikel 133, § 2, tweede lid, laatst gewijzigd bij decreet van 17 juli 2018, en artikel 190, laatst gewijzigd bij decreet van 2 mei 2019 ;

Gelet op het besluit van de Waalse Regering van 5 december 2008Relevante gevonden documenten type besluit van de waalse regering prom. 05/12/2008 pub. 29/01/2009 numac 2009200204 bron waalse overheidsdienst Besluit van de Waalse Regering betreffende de overdracht en de aankoop van zakelijke rechten van een onroerend goed door een openbare huisvestingsmaatschappij sluiten betreffende de overdracht en de aankoop van zakelijke rechten van een onroerend goed door een openbare huisvestingsmaatschappij;

Gelet op het rapport van 22 mei 2023, opgemaakt overeenkomstig artikel 3, 2°, van het decreet van 11 april 2014Relevante gevonden documenten type decreet prom. 11/04/2014 pub. 06/06/2014 numac 2014203532 bron waalse overheidsdienst Decreet houdende uitvoering van de resoluties van de Vrouwenconferentie van de Verenigde Naties die in september 1995 in Peking heeft plaatsgehad en tot integratie van de genderdimensie in het geheel van de gewestelijke beleidslijnen sluiten houdende uitvoering van de resoluties van de Vrouwenconferentie van de Verenigde Naties die in september 1995 in Peking heeft plaatsgehad en tot integratie van de genderdimensie in het geheel van de gewestelijke beleidslijnen ;

Gelet op het advies van de Inspecteur van Financiën, gegeven op 8 juni 2023 ;

Gelet op het advies van de beleidsgroep "Huisvesting" van de "Conseil économique, social et environnemental de Wallonie" (Economische, Sociale en Milieuraad van Wallonië), gegeven op 30 augustus 2023;

Gelet op het verzoek om adviesverlening binnen een termijn van dertig dagen, gericht aan de Raad van State, overeenkomstig artikel 84, § 1, eerste lid, 2°, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973;

Overwegende dat de adviesaanvraag is ingeschreven op 15 december 2023 op de rol van de afdeling wetgeving van de Raad van State onder het nummer 75.120/4;

Gelet op de beslissing van de afdeling wetgeving van 18 december 2023 om binnen de gevraagde termijn geen advies te verlenen, overeenkomstig artikel 84, § 5, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973;

Gelet op het advies van de "Société wallonne du Logement", gegeven op 11 juli 2023;

Op de voordracht van de Minister van Huisvesting ;

Na beraadslaging, Besluit :

Artikel 1.In artikel 1 van het besluit van de Waalse Regering van 5 december 2008Relevante gevonden documenten type besluit van de waalse regering prom. 05/12/2008 pub. 29/01/2009 numac 2009200204 bron waalse overheidsdienst Besluit van de Waalse Regering betreffende de overdracht en de aankoop van zakelijke rechten van een onroerend goed door een openbare huisvestingsmaatschappij sluiten8 betreffende de overdracht en de aankoop van zakelijke rechten van een onroerend goed door een openbare huisvestingsmaatschappij worden volgende wijzigingen aangebracht a) punt 7° wordt vervangen door wat volgt: "7° onroerend goed : elke woning, kleine woning, elke grond, met uitzondering van de grondslag van de wegen, garage, gebouw of diverse lokalen waarop een openbare huisvestingsmaatschappij een zakelijk recht heeft;b) het artikel wordt aangevuld met de punten 11°, 12°, 13° en 14°, luidend als volgt: "11° financiële meerwaarde: de prijs van de overdracht van de zakelijke rechten op een onroerend goed in het bezit van een openbare huisvestingsmaatschappij, erkend door de Société wallonne krachtens artikel 163, § 1r, 3°, van het Waals Wetboek van Duurzaam Wonene l'habitat durable of in het kader van een verkoopprogramma, verminderd met het saldo van de voorschotten zoals bepaald in hoofdstuk IV van het ministerieel besluit van 8 maart 2014 tot goedkeuring van het voorschotreglement van de Société wallonne.12° de minimumhuurprijs: het bedrag dat de niet samendrukbare kosten dekt die de vennootschap voor de woning draagt, namelijk de forfaitaire vergoeding verschuldigd aan de Société wallonne, de brandverzekering, de basisbezoldiging van de werknemers van de vennootschap, de onroerende voorheffing evenals de interesten met betrekking tot de prefinanciering van de oprichting van de woning, alle kosten voor het beheer en het gewone onderhoud van de woning door de vennootschap en alle privatieve en gemeenschappelijke lasten die niet op de huurder kunnen worden verhaald.13° genormaliseerde huurwaarde: het bedrag dat overeenstemt met vijfennegentig procent van de bodemhuur afgeleid uit de indicatieve huurschaal bedoeld in artikel 89 van het decreet van 15 maart 2018Relevante gevonden documenten type decreet prom. 15/03/2018 pub. 28/03/2018 numac 2018201408 bron waalse overheidsdienst Decreet betreffende de woninghuurovereenkomst sluiten betreffende de huurovereenkomsten voor woningen.14° restgrond: grond die niet kan worden ontwikkeld voor de creatie van een of meer woningen.".

Art. 2.In artikel 2 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in paragraaf 1, eerste lid, worden de woorden "aan de ontvanger van de registratie" opgeheven;2° in paragraaf 1, tweede lid, worden de woorden "vanaf de definitieve beslissing tot verwerving of overdracht van zakelijke rechten" toegevoegd ";3° paragraaf 1 wordt aangevuld met een derde lid, luidend als volgt: "Op een behoorlijk gemotiveerd verzoek van de maatschappijaan de Société wallonne kan de in het vorige lid bedoelde termijn met een jaar worden verlengd." ; 4° in paragraaf 2, tweede lid, worden de woorden "in geen enkel geval" vervangen door de woorden "behoudens motivatie".

Art. 3.In artikel 4 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in lid 1 worden de woorden "de artikelen 7, 8, 12 en 13 van dit besluit" vervangen door de woorden "de artikelen 7 tot 9/1, 12 en 13 van dit besluit";2° het artikel wordt aangevuld met de leden 2, 3 en 4, luidend als volgt : "Als het inkomen van het lopende jaar ten minste vijftien procent verschilt van het inkomen dat in aanmerking werd genomen op het moment dat de aanvraag werd ingediend, berekend op jaarbasis, wordt het inkomen van het lopende jaar in aanmerking genomen. Om in aanmerking te worden genomen, moet elke persoon die een bewoonde of onbewoonde woning, een te koop gebouwde woning of een perceel grond verwerft, een volledige aanvraag indienen, met uitzondering van elke persoon die een woning verwerft in toepassing van artikel 8, § 3.

Als volledig wordt beschouwd, de kandidatuur die een attest van niet-eigendom in volle eigendom of in vruchtgebruik van een andere woning en het laatste aanslagbiljet ter rechtvaardiging van de inkomsten omvat. ".

Art. 4.Artikel 6 van hetzelfde besluit wordt vervangen als volgt: "

Art. 6.§ 1. De raad van bestuur van het bedrijf stelt een driejarig meerjarenprogramma op voor de verkoop van de in artikel 12 bedoelde woningen en grond en stuurt dit ter informatie naar de gemeente.

Het overdrachtsprogramma van de maatschappij is gebaseerd op ruimtelijke ordeningsbeperkingen en sociale, milieu- en economische criteria. Deze motivatie is in overeenstemming met de doelstellingen en prioriteiten van de Regering.

De Société wallonne geeft haar machtiging elk overdrcahtsprogramma. Ze zal bijzondere aandacht besteden aan het verzekeren van een evenwicht tussen de doelstelling om de toegang tot eigen woningbezit te ondersteunen en het bereiken van de kwantitatieve doelstellingen van de Regering op het vlak van openbare huurwoningen.

Het overdrachtsprogramma bevat een lijst van onroerende goederen, hun type en locatie, evenals een gedetailleerd voorstel voor de toewijzing van de financiële meerwaarde. § 2. Onverminderd artikel 8, lid 2, van het besluit van de Waalse Regering van 24 november 2021 betreffende de toekenning door de Société Wallonne van een tegemoetkoming aan vennootschappen voor de oprichting van openbare woningen, wordt de opbrengst van een verkoop gecrediteerd op een speciale depositorekening die bij de Société Wallonne op naam van de verkopende vennootschap is geopend.

De verkopende maatschappij herinvesteert de financiële meerwaarde, met toestemming van de Société wallonne, in overeenstemming met een werkprogramma dat moet worden uitgevoerd door de genoemde vennootschap en dat de volgende vastgoeduitgaven omvat: 1° de creatie van woningen;2° de bestendiging van het verhuurpark;3° het opnieuw opbouwen van landvoorraden ;4° de verbetering van het comfort van de huurders;5° de verbetering van de omgeving van de woningen waarvan ze eigenaar is. § 3. Een wijziging met betrekking tot de geplande overdracht van woningen of grond die niet is opgenomen in het in paragraaf 1 bedoelde overdrachtsprogramma wordt tijdens de uitvoering ter goedkeuring aan de Société wallonne voorgelegd.

Vóór de overdracht ervan wordt de gemeente ook in kennis gesteld van woningen of percelen die niet in een programma als bedoeld in lid 1 zijn opgenomen. ".

Art. 5.In artikel 7, lid 1, van hetzelfde besluit worden de woorden "al dan niet op hun verzoek," ingevoegd tussen de woorden "huurder die het goed bewoont," en de woorden "tegen de door de maatschappij vastgestelde prijs".

Art. 6.In artikel 8 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in paragraaf 2 worden de woorden "en wordt de beslissing ten opzichte van het algemeen belang gemotiveerd" opgeheven;2° het artikel wordt aangevuld met een paragraaf 4, luidend als volgt: " § 4.Op een met redenen omkleed verzoek van de maatschappij kan de Société wallonne een afwijking toestaan van de in de leden 1 tot en met 3 vastgestelde volgorde van voorrang om voorrang te geven aan de verkoop aan plaatselijke besturen en autonome gemeentebedrijven die bevoegd zijn voor de gemeente waarin de woningen zich bevinden. ".

Art. 7.Artikel 9 van hetzelfde besluit wordt vervangen als volgt: "

Art. 9.§ 1. De overdracht van een woning die gebouwd is voor de verkoop wordt aangeboden tegen de prijs die door het bedrijf is vastgesteld op basis van passende openbaarmakingsmaatregelen. De openbaarheid wordt met name gewaarborgd door een bekendmaking van de omschrijving van de onbewoonde woningen die op de website van de Société wallonne te koop worden aangeboden.

De maatschappij stelt de prijs van de overdracht vast, die niet kleiner mag zijn dan de rekenkundige kostprijs behalve toestemming van de Société wallonne. § 2. De overdracht wordt voorgesteld op basis van prioriteit en in chronologische volgorde van registratie in de volgende volgorde: 1° aan personen met een inkomen als bedoeld in artikel 4, derde lid;2° aan personen met een inkomen als bedoeld in artikel 4, derde lid, die een huurovereenkomst met koopoptie wensen aan te gaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 10 ;3° bij ontstentenis van een kandidaat-koper na twaalf maanden na het te koop stellen, aan personen die inkomsten hebben bedoeld in artikel 4, § 1, vermeerderd met twintig percent;4° bij ontstentenis van een koper zoals bedoeld in 1° tot 3° na achttien maanden vanaf de datum van verkoop, aan personen zonder beperking van inkomen die voldoen aan de vastgoedvoorwaarden voor toegang tot de openbare huisvesting zoals bedoeld in artikel 1, 29°, 30° en 31° van het Waalse Wetboek van Duurzaam Wonen en die het beste prijsaanbod aan de vennootschap hebben gedaan. Als er binnen vierentwintig maanden na het te koop stellen van het onroerend goed geen potentiële koper is gevonden, zal het onroerend goed deel uitmaken van de huurportefeuille van de maatschappij en zal dan automatisch in aanmerking komen voor de voorschotten die worden toegekend door de Société wallonne pour la création de logements d'utilité publique zoals bepaald in hoofdstuk II, afdeling 1 van het ministerieel besluit van 8 maart 2004Relevante gevonden documenten type ministerieel besluit prom. 08/03/2004 pub. 06/05/2004 numac 2004201250 bron waals ministerie van uitrusting en vervoer Ministerieel besluit houdende overdracht van kredieten tussen programma 03 van organisatieafdeling 30 en programma 04 van organisatieafdeling 54 van de algemene uitgavenbegroting van het Waalse Gewest voor het begrotingsjaar 2004 type ministerieel besluit prom. 08/03/2004 pub. 24/03/2004 numac 2004011134 bron federale overheidsdienst economie, k.m.o., middenstand en energie Ministerieel besluit tot erkenning van coöperatieve vennootschappen sluiten tot goedkeuring van de regelgeving betreffende de voorschotten die worden toegekend door de Société wallonne du logement, of van een injectie van eigen middelen via de liquide middelen van de maatschappij. ".

Art. 8.In hetzelfde besluit wordt een artikel 9/1 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 9/1.§ 1. De huurovereenkomst met koopoptie heeft een duurtijd van maximaal negen jaar.

Het gezin heeft op het moment van ondertekening van de overeenkomst een inkomen als bedoeld in artikel 4, lid 3, dat meer is dan 3,33 maal het in lid 2 genoemde huurbedrag. § 2. Voorafgaand aan het te huur aanbieden, legt de maatschappij de volgende gegevens vast in de huurovereenkomst met koopoptie: 1° de verkoopprijs van de woning en elke variatie in de prijs als gevolg van de doorberekening van de btw bij een verkoop die plaatsvindt na 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarin het goed voor het eerst in gebruik werd genomen;2° het bedrag van de gestandaardiseerde huurwaarde ;3° het bedrag van de tijdens de huurperiode te betalen huur, dat niet lager mag zijn dan de gestandaardiseerde huurwaarde en niet meer mag bedragen dan honderdtwintig procent van deze laatste;4° het minimale huurbedrag. De bedragen bedoeld onder 2°, 3° en 4° van lid 1 worden geïndexeerd overeenkomstig artikel 26 van het decreet van 15 maart 2018Relevante gevonden documenten type decreet prom. 15/03/2018 pub. 28/03/2018 numac 2018201408 bron waalse overheidsdienst Decreet betreffende de woninghuurovereenkomst sluiten betreffende de woninghuurovereenkomst.

De minimumhuur omvat de niet samendrukbare kosten die de vennootschap voor de woning draagt, namelijk de forfaitaire vergoeding verschuldigd aan de Société wallonne, de brandverzekering, de basisbezoldiging van de werknemers van de maatschappij, de onroerende voorheffing evenals de interesten met betrekking tot de prefinanciering van de oprichting van de woning bedoeld in paragraaf 1, alle kosten voor het beheer en het gewone onderhoud van de woning door de maatschappijen alle privatieve en gemeenschappelijke lasten die niet op de huurder kunnen worden verhaald. § 3. Als de huurder de koopoptie uitoefent, geeft de onderneming het cumulatieve maandelijkse verschil tussen de betaalde huur en de minimumhuur terug. Dit bedrag brengt een nettorente op ten gunste van de huurder en wordt berekend overeenkomstig artikel 7 van het besluit van de Waalse regering van 25 februari 1999Relevante gevonden documenten type besluit van de waalse regering prom. 25/02/1999 pub. 09/04/1999 numac 1999027276 bron ministerie van het waalse gewest Besluit van de Waalse Regering inzake de verhuur van de sociale woningen die beheerd worden door de « Société wallonne du Logement » of door de openbare huisvestingsmaatschappijen type besluit van de waalse regering prom. 25/02/1999 pub. 09/04/1999 numac 1999027275 bron ministerie van het waalse gewest Besluit van de Waalse Regering inzake de huurwaarborg voor de woningen die door de « Société wallonne du Logement » of door de openbare huisvestingsmaatschappijen te huur worden aangeboden sluiten betreffende huurwaarborgen voor woningen die worden verhuurd door de Société wallonne du Logement of door openbare huisvestingsmaatschappijen. § 4. Als de huurder de woning niet koopt binnen de voorwaarden en termijnen die in het contract zijn vastgelegd, behoudt de maatschappij de woning en neemt deze op in haar bestand van huurwoningen met een evenwicht zoals bedoeld in titel IV van het besluit van de Waalse Regering van 6 september 2007 houdende de organisatie van de verhuur van woningen beheerd door de Société wallonne du Logement of door openbare huisvestingsmaatschappijen.

Zij geeft aan de huurder het cumulatieve maandelijkse verschil terug tussen de betaalde huur en de huur die door de maatschappij in rekening wordt gebracht voor deze huurgebalanceerde woning, na aftrek van het bedrag dat eventuele huurschade of onbetaalde huur dekt. Dit bedrag brengt een nettorente op ten gunste van de huurder en wordt berekend overeenkomstig artikel 7 van het besluit van de Waalse regering van 25 februari 1999Relevante gevonden documenten type besluit van de waalse regering prom. 25/02/1999 pub. 09/04/1999 numac 1999027276 bron ministerie van het waalse gewest Besluit van de Waalse Regering inzake de verhuur van de sociale woningen die beheerd worden door de « Société wallonne du Logement » of door de openbare huisvestingsmaatschappijen type besluit van de waalse regering prom. 25/02/1999 pub. 09/04/1999 numac 1999027275 bron ministerie van het waalse gewest Besluit van de Waalse Regering inzake de huurwaarborg voor de woningen die door de « Société wallonne du Logement » of door de openbare huisvestingsmaatschappijen te huur worden aangeboden sluiten betreffende huurwaarborgen voor woningen die worden verhuurd door de Société wallonne du Logement of door openbare huisvestingsmaatschappijen. § 5. Onverminderd paragrafen 1 tot 4, worden de verhoudingen tussen de maatschappij en de huurder geregeld door het decreet van 15 maart 2018Relevante gevonden documenten type decreet prom. 15/03/2018 pub. 28/03/2018 numac 2018201408 bron waalse overheidsdienst Decreet betreffende de woninghuurovereenkomst sluiten betreffende de woninghuurovereenkomst. § 6. Het bedrijf stort het verschil tussen de betaalde huur en de minimumhuur maandelijks op een specifieke rekening bij de Société wallonne.

Dit bedrag: 1° brengt een nettorente op ten gunste van de huurder berekend overeenkomstig artikel 7 van het besluit van de Waalse regering van 25 februari 1999Relevante gevonden documenten type besluit van de waalse regering prom. 25/02/1999 pub. 09/04/1999 numac 1999027276 bron ministerie van het waalse gewest Besluit van de Waalse Regering inzake de verhuur van de sociale woningen die beheerd worden door de « Société wallonne du Logement » of door de openbare huisvestingsmaatschappijen type besluit van de waalse regering prom. 25/02/1999 pub. 09/04/1999 numac 1999027275 bron ministerie van het waalse gewest Besluit van de Waalse Regering inzake de huurwaarborg voor de woningen die door de « Société wallonne du Logement » of door de openbare huisvestingsmaatschappijen te huur worden aangeboden sluiten betreffende huurwaarborgen voor woningen die worden verhuurd door de Société wallonne du Logement of door openbare huisvestingsmaatschappijen 2° wordt teruggegeven aan de maatschappij wanneer de koopoptie wordt uitgeoefend of op het einde van de voorgeschreven periode daarvoor.".

Art. 9.In artikel 10 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° paragraaf 2 wordt vervangen als volgt : " § 2.Woningen die gewestelijke steun hebben ontvangen voor renovatie kunnen ten vroegste worden verkocht op het einde van het twintigste jaar vanaf de datum van voorlopige oplevering van de renovatiewerkzaamheden. " ; 2° het artikel wordt aangevuld met de paragraaf 3 en 4, luidend als volgt: § 3.In afwijking van paragraaf 2 kan de Minister de maatschappij de toelating geven om, ten vroegste op het einde van het achtste jaar te rekenen van de eerste bewoning, woningen die een gewestelijke steun genoten hebben aan de huurders te verkopen. § 4. Het bedrag dat door de maatschappij voor de betrokken woning(en) terug te betalen is, in geval van niet-naleving van de voorwaarden bedoeld in paragraaf 2, wordt bepaald aan de hand van de volgende formule: R = (1 - (D/30)2) x M waar R = het bedrag van de terugbetaling; D = de in jaren uitgedrukte periode waarin de voorwaarden werden vervuld ; a = de afschrijvingsperiode ;

M = het bedrag van de subsidie.

De sanctie voorzien in lid 1 wordt niet toegepast voor de verkoop bedoeld in paragraaf 3. ".

Art. 10.In artikel 11 van hetzelfde besluit, wordt tussen de leden 1 en 2 een lid ingevoegd, luidend als volgt: De in het eerste lid bedoelde openbaarheid wordt gewaarborgd door een bekendmaking van de omschrijving van de grondpercelen die op de website van de Société wallonne te koop worden aangeboden. ".

Art. 11.In artikel 12 van hetzelfde besluit worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in paragraaf 1 worden de woorden "de restgronden of" ingevoegd tussen de woorden "van andere gronden dan" en de woorden "die bedoeld in artikel 11" en vervallen de woorden ", aangezien de beslissing ten opzichte van het algemeen belang gemotiveerd wordt";2° in paragraaf 2 wordt het woord "privaatrechtelijke" opgeheven;3° het wordt aangevuld met een paragraaf 3, luidend als volgt : " § 3.De verkoop van een restperceel wordt aangeboden aan elke natuurlijke of rechtspersoon die een zakelijk recht heeft op een aangrenzend perceel. Het land wordt verkocht aan de bieder die het beste bod uitbrengt. ".

Art. 12.Artikel 13 van hetzelfde besluit wordt vervangen als volgt: " Art.13. Voorrang bij de verkoop van een onroerend goed, ander dan een woning of grond, wordt gegeven aan elke natuurlijke of rechtspersoon die het goed ten minste vijf jaar heeft bewoond.

De verkoopprijs van het goed wordt vastgesteld op basis van een schatting zoals bepaald in artikel 2, § 1.

Als dit niet het geval is, wordt de verkoop aangeboden aan de persoon die het beste bod heeft uitgebracht na een concurrerende biedprocedure op basis van passende publiciteitsmaatregelen die door de openbare huisvestingsmaatschappij zijn vastgesteld. In dit geval zijn de voorwaarden voor inkomen of niet-eigendom niet vereist. ".

Art. 13.Dit besluit treedt in werking op 1 maart 2024.

Art. 14.De Minister van huisvesting is belast met de uitvoering van dit besluit.

Namen, 18 januari 2024.

Voor de Regering: De Minister-President, E. DI RUPO De Minister van Huisvesting, Plaatselijke Besturen en Stedenbeleid, Ch. COLLIGNON