5 DECEMBER 2008. - Besluit van de Waalse Regering betreffende de overdracht en de aankoop van zakelijke rechten van een onroerend goed door een openbare huisvestingsmaatschappij

De Waalse Regering, Gelet op de Waalse Huisvestingscode, ingesteld bij het decreet van 29 oktober 1998, inzonderheid op de artikelen 94, § 2, 131, 2° en 3°, 133, 163, § 1, 3°, 190 en 203;

Gelet op het advies van de "Société wallonne du Logement" (Waalse Huisvestingsmaatschappij), gegeven op 7 juni 2008;

Gelet op het advies van de "Conseil supérieur des Villes, Communes et Provinces de la Région wallonne" (Hoge Raad van Steden, Gemeenten en Provincies van het Waalse Gewest), gegeven op 2 juli 2008;

Gelet op advies nr. 45.268/4 van de Raad van State, gegeven op 28 oktober 2008, overeenkomstig artikel 84, § 1, eerste lid, 1°, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State;

Op de voordracht van de Minister van Huisvesting, Besluit : HOOFDSTUK I. - Begripsomschrijving

Artikel 1.Voor de toepassing van dit besluit verstaat men onder : 1° Code : de Waalse Huisvestingscode;2° Minister : de Minister van Huisvesting;3° Waalse maatschappij : de Waalse Huisvestingsmaatschappij;4° maatschappij : de openbare huisvestingsmaatschappij;5° huurder : de huurder in de zin van artikel 1, 7°, van het besluit van de Waalse Regering van 6 september 2007 tot organisatie van de verhuur van woningen beheerd door de "Société wallonne du Logement" of de openbare huisvestingsmaatschappijen;6. kandidaat-huurder : het gezin waarvan de kandidatuur voor de toekenning van een woning de voorwaarden en modaliteiten van het besluit van de Waalse Regering van 6 september 2007 tot organisatie van de verhuur van woningen beheerd door de "Société wallonne du Logement" of de openbare huisvestingsmaatschappijen naleeft;7° onroerend goed : elke sociale of gemiddelde woning, grond, met uitzondering van de grondslag van de wegen, garage, gebouw of diverse lokalen waarop de maatschappij een zakelijk recht heeft;8° overdracht : elke overdracht van zakelijke rechten;9° aankoop : elke aankoop van zakelijke rechten;10° inkomsten : globaal belastbare jaarinkomens van het voorlaatste jaar vóór de overdracht of de aankoop. HOOFDSTUK II. - Algemene principes

Art. 2.§ 1. De schatting van een onroerend goed wordt aangevraagd aan het comité voor de aankoop van onroerende goederen, aan de ontvanger van de registratie, aan een notaris of met inachtneming van de regelgeving over de overheidsopdrachten, aan een landmeter-vastgoedexpert opgenomen in de tabel opgesteld door de Federale Raad van landmeters-experten of van een architect ingeschreven bij de Orde der Architecten.

De schatting mag niet uit meer dan één jaar oud zijn. § 2. Met uitzondering van de overdrachten bedoeld in de artikelen 7, 8, § 1, 11 en 12, § 1, van dit besluit mag de prijs van de overdracht van een onroerend goed niet lager zijn dan de schatting van het goed rekening houdende met, in voorkomend geval, de instandhoudings- of verbeteringswerkzaamheden uitgevoerd door de huurder met de instemming van de maatschappij en gerechtvaardigd door bewijsstukken.

De prijs van de overdracht van een onroerend goed mag in geen enkel geval lager zijn dan zijn boekhoudkostprijs.

Art. 3.Met uitzondering van de overdrachten bedoeld in de artikelen 8, §§ 2 en 3, 12 en 13 van dit besluit wordt een bestek met de clausules en algemene voorwaarden van de overdracht gevoegd bij de overdrachtsakte.

Het bestek wordt opgesteld door de Waalse maatschappij en door de Minster goedgekeurd.

Dat bestek omvat met name een clausule van niet-eigendom in volle eigendom of in vruchtgebruik van een andere woning tenzij het gaat om een niet-verbeterbare, onbewoonbare of onaangepaste woning, een clausule van niet-vervreemding, een verbintenis van persoonlijk gebruik tijdens minimum tien jaar, een recht van voorkoop of van wederinkoop ten gunste van de maatschappij, een verplichting tot handhaving van de bestemming van de woning tijdens tien jaar en de sancties in geval van niet-naleving van de contractuele verbintenissen.

Art. 4.Behoudens toepassing van de artikelen 7, 8, 12 en 13 van dit besluit mogen de inkomsten van de kandidaat-aankopers bij de inschrijving van de kandidatuur het bedrag van de inkomsten niet overschrijden die bedoeld zijn in het reglement van de hypotheeklening van de "Société wallonne de Crédit social" (Waalse Maatschappij voor Sociaal Krediet) en van het "Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie" (Woningfonds van de Kroostrijke Gezinnen van Wallonië) goedgekeurd door de Regering.

Art. 5.§ 1. Vóór de overdracht stelt de maatschappij de gemeente op het grondgebied waarvan het goed te verkopen is, in kennis van de prijs, de voorwaarden betreffende de aankopers en de geplande datum van de overdracht, waarbij ze de kadastrale gegevens ervan preciseert. § 2. De gegevens vermeld in de overdrachtsakte worden ter informatie na elke overdracht of na elke aankoop van een onroerend goed overgemaakt aan de Waalse maatschappij op grond van een model van document opgesteld door de Waalse Maatschappij en goedgekeurd door de Minister. HOOFDSTUK III. - Overdracht van woningen en van gronden Afdeling 1. - Overdrachtsprogramma

Art. 6.In het kader van de uitwerking van het programma van acties inzake huisvesting bedoeld in de artikelen 188 tot 190 van de Code stelt de raad van bestuur van de maatschappij een programma op over de overdracht van woningen en gronden bedoeld in artikel 11 van dit besluit en maakt het ter informatie aan de gemeente over.

Het overdrachtsprogramma omvat de lijst van de woningen en hun type en eventueel hun ligging.

Het overdrachtsprogramma wordt gemotiveerd op grond van de door de Regering bepaalde doelstellingen, van sociale, financiële criteria en van criteria betreffende het gemengd karakter en het vermogensbeheer in de wijken.

Het wordt voor machtiging overgemaakt aan de Waalse Maatschappij. Afdeling 2. - Overdracht van bewoonde woningen

Art. 7.De overdracht van de woning wordt voorgesteld aan de huurder die het goed bewoont, tegen de door de maatschappij bepaalde prijs.

Als de huurder het goed dat hij bewoont niet wenst te kopen, kan de woning niet overgedragen worden zolang ze niet vrij is. Afdeling 3. - Overdracht van onbewoonde woningen

Art. 8.§ 1. De overdracht van de onbewoonde woning wordt tegen de door de maatschappij bepaalde prijs en op grond van door de maatschappij vastgestelde gepaste openbaarheidsmaatregelen bij voorkeur voorgesteld in de volgende volgorde : - aan de huurder van de maatschappij die de beste prijsofferte bij de maatschappij ingediend heeft; - aan de kandidaat-huurder van de maatschappij die de beste prijsofferte bij de maatschappij ingediend heeft; - aan de huurder van een andere huisvestingsmaatschappij die de beste prijsofferte bij de maatschappij ingediend heeft; - aan de kandidaat-huurder van een andere huisvestingsmaatschappij die de beste prijsofferte bij de maatschappij ingediend heeft.

De in artikel 166 van de Code bedoelde commissaris van de Waalse Maatschappij bij de maatschappij wordt uitgenodigd op de opening van de offertes georganiseerd door de maatschappij.

De in het eerste lid bedoelde openbaarheid wordt met name gewaarborgd door een bekendmaking van de omschrijving van de onbewoonde woningen die op de website van de Waalse Maatschappij te koop worden aangeboden. § 2. Als er zich geen kandidaat-aankoper bedoeld in § 1 gemeld heeft, wordt de overdracht van de woning bij voorkeur voorgesteld aan de plaatselijke besturen en autonome bedrijven bevoegd op het grondgebied van de gemeente waarop de woning is gelegen en wordt de beslissing ten opzichte van het algemeen belang gemotiveerd. De openbare bestemming van de woning wordt gedurende tien jaar in de overdrachtsakte opgelegd. § 3. Als er zich geen kandidaat-aankoper bedoeld in § 1 gemeld heeft of als geen plaatselijk bestuur of autonoom bedrijf ingestemd heeft met de aankoop van de woning binnen drie maanden na het voorstel of als het gaat om een groep van woningen die niet afzonderlijk overgedragen mogen worden, wordt de overdracht van de woning voorgesteld aan elke andere privaatrechtelijke natuurlijke of rechtspersoon die de beste prijsofferte na uitschrijving heeft ingediend op grond van aangepaste openbaarheidsmaatregelen bepaald door de maatschappij zonder dat de voorwaarden van inkomsten of niet-eigendom vereist worden. Afdeling 4. - Overdracht van voor verkoop gebouwde woningen

Art. 9.De overdracht van de voor verkoop gebouwde woningen wordt voorgesteld, op grond van door de maatschappij bepaalde aangepaste openbaarheidsmaatregelen, aan personen met inkomsten zoals bedoeld in artikel 4 van dit besluit per chronologische orde van de inschrijving van hun kandidaturen.

Daartoe houdt de maatschappij per bouwgrond een register van de kandidaturen waarin de datum van de inschrijving van de kandidaturen die door de maatschappij als volledig worden beschouwd, wordt vermeld.

De maatschappij bepaalt de overdrachtsprijs. Die mag niet kleiner zijn dan de kostprijs van de bouw behalve toestemming van de Waalse Maatschappij.

Ze opent het kandidaturenregister op de datum waarop de verkoopprijs wordt bepaald.

Als volledig wordt beschouwd, de kandidatuur die een attest van niet-eigendom in volle eigendom of in vruchtgebruik van een andere woning en het laatste aanslagbiljet ter rechtvaardiging van de inkomsten omvat. Afdeling 5. - Bijzondere bepalingen

Art. 10.§ 1. De als transit- of integratiewoningen gebruikte woning mag niet overgedragen worden.

De woningen die overeenkomstig de artikelen 54 en 58 van de Code in aanmerking zijn gekomen voor een tegemoetkoming, mogen op z'n vroegst aan het einde van het achtste jaar te rekenen van hun eerste bewoning overgedragen worden. § 2. In geval van overdracht van een woning gefinancierd in het kader van het uitzonderlijk investeringsprogramma houdt de Waalse Maatschappij naar rato van de aan de maatschappij uitbetaalde toelagenschijven een percentage van de toelagen in volgens de hiernavermelde tabel op een bijzondere rekening die daartoe is geopend.

Verkoopsperiode (te rekenen van de voorlopige goedkeuring van de werkzaamheden)

Terugbetalingspercentage op de bijzondere rekening

Binnen twee jaar

75 %

Binnen vier jaar

60 %

Binnen zes jaar

45 %

Binnen acht jaar

30 %

Binnen tien jaar

15 %

Volgende periode

0 %

Afdeling 6. - Overdracht van gronden

Art. 11.De overdracht van uitgeruste bouwgronden in een verkaveling wordt voorgesteld, op grond van door de maatschappij bepaalde aangepaste openbaarheidsmaatregelen, aan personen met inkomsten zoals bedoeld in artikel 4 van dit besluit per chronologische orde van de inschrijving van hun kandidaturen.

Daartoe houdt de maatschappij per verkaveling een kandidaturenregister waarin de datum van de inschrijving van de kandidaturen die door de maatschappij als volledig worden beschouwd, wordt vermeld.

De maatschappij bepaalt de overdrachtprijs.

Ze opent het kandidaturenregister op de datum waarop de verkoopprijs wordt bepaald.

Als volledig wordt beschouwd, de kandidatuur die een attest van niet-eigendom in volle eigendom of in vruchtgebruik van een andere woning en het laatste aanslagbiljet ter rechtvaardiging van de inkomsten omvat.

Art. 12.§ 1. De overdracht van andere gronden dan die bedoeld in artikel 11 van dit besluit wordt bij voorkeur voorgesteld aan de Waalse Maatschappij, aan de plaatselijke besturen en aan de autonome bedrijven bevoegd op het grondgebied van de gemeente waarop de woning is gelegen, aangezien de beslissing ten opzichte van het algemeen belang gemotiveerd wordt. De openbare bestemming van de grond wordt gedurende tien jaar in de overdrachtsakte opgelegd. § 2. Als de Waalse Maatschappij, een plaatselijk bestuur of een autonoom bedrijf niet ingestemd heeft met de aankoop van de in § 1 bedoelde grond binnen drie maanden na het voorstel, wordt de overdracht van de grond voorgesteld aan elke andere privaatrechtelijke natuurlijke of rechtspersoon die de beste prijsofferte na de uitschrijving heeft overhandigd op grond van aangepaste openbaarheidsmaatregelen bepaald door de maatschappij zonder dat de voorwaarden van inkomsten of niet-eigendom vereist worden. HOOFDSTUK IV. - Andere overdrachten

Art. 13.De overdracht van een onroerend goed ander dan een woning of een grond wordt voorgesteld aan elke privaatrechtelijke natuurlijke of rechtspersoon die de beste prijsofferte na de uitschrijving heeft ingediend op grond van aangepaste openbaarheidsmaatregelen bepaald door de maatschappij zonder dat de voorwaarden van inkomsten of niet-eigendom vereist worden. HOOFDSTUK V. - Aankoop van een onroerend goed

Art. 14.In geval van aankoop van een onroerend goed voegt de maatschappij bij haar beslissing een motivering betreffende het project van vastgoedtransactie, de financieringswijze, het openbaar nut van de transactie of, in geval van aankoop tegen een hogere prijs dan de schatting, de economische rentabiliteit van het project op termijn. HOOFDSTUK VI. - Slotbepalingen

Art. 15.De "Société wallonne du Logement" maakt het in artikel 3 bedoelde bestek alsmede het documentmodel met de gegevens betreffende de in artikel 5 bedoelde overdrachtsakte ter goedkeuring over aan de Minister binnen drie maanden na de maand van de datum van inwerkingtreding van dit besluit.

Art. 16.Dit besluit treedt in werking op 1 januari 2009.

Art. 17.De Minister van Huisvesting is belast met de uitvoering van dit besluit.

Namen, 5 december 2008.

De Minister-President, R. DEMOTTE De Minister van Huisvesting, Vervoer en Ruimtelijke Ontwikkeling, A. ANTOINE