29 JUIN 2007. - Arrêté du Gouvernement flamand portant les conditions relatives aux prêts sociaux avec garantie de la Région pour la construction, l'achat, la transformation ou la conservation d'habitations

Le Gouvernement flamand, Vu le décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement, notamment l'article 78, modifié par les décrets des 20 décembre 2002, 24 mars 2006 et 22 décembre 2006;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 janvier 1995 portant les conditions relatives aux prêts sociaux avec garantie de la région pour la construction, l'achat ou la transformation d'habitations, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 17 juin 1997, 29 novembre 2002, 13 décembre 2002, 2 avril 2004 et 30 juin 2006;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 2 avril 2004 portant les conditions auxquelles les sociétés de crédits peuvent être agréées par le Gouvernement flamand et fixant les institutions de crédits agréées par le Gouvernement flamand, en exécution de l'article 78 du décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 30 juin 2006;

Vu l'accord du Ministre flamand chargé du budget, donné le 27 avril 2007;

Vu l'avis 43.134/3 du Conseil d'Etat, donné le 5 juin 2007, en application de l'article 84, § 1er, alinéa premier, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat;

Sur la proposition du Ministre flamand des Finances et du Budget et de l'Aménagement du Territoire, et du Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement et de l'Intégration civique;

Après délibération, Arrête : CHAPITRE Ier. - Dispositions générales

Article 1er.§ 1er Pour l'application du présent arrêté, on entend par : 1° Ministre : le Ministre flamand chargé du logement;2° agence : l'agence "Wonen-Vlaanderen" du Ministère flamand de l'Aménagement du Territoire, de la Politique du Logement et du Patrimoine immobilier;3° département : le département de l'Aménagement du Territoire, de la Politique du Logement et du Patrimoine immobilier;4° prêt : le prêt hypothécaire ou le prélèvement d'un acompte dans le cadre d'une ouverture d'un crédit hypothécaire;5° emprunteur : la personne contractant un prêt et, éventuellement, la personne avec laquelle il cohabite légalement ou de fait à la date de la demande du prêt;6° bailleur de fonds : la société de crédit ou l'institution, agréée dans le cadre de l'arrêté du Gouvernement flamand du 2 avril 2004 portant les conditions auxquelles les sociétés de crédits peuvent être agréées par le Gouvernement flamand et fixant les institutions de crédits agréées par le Gouvernement flamand, en exécution de l'article 78 du décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement;7° société de crédit : la société de crédit, agréée dans le cadre du même arrêté;8° habitation : tout immeuble ou partie d'immeuble qui est destiné principalement au logement d'un ménage ou d'une personne isolée; 9° habitation modeste : soit une habitation affectée par la Société flamande du Logement social, par une société de logement social ou par le Fonds flamand de Logement des Familles nombreuses à la vente à des familles nécessiteuses de logement ou à des personnes seules, soit une habitation à construire, à vendre, à transformer ou à conserver dont la valeur vénale, éventuellement après exécution de travaux, s'élève à au maximum 200.000 euros. Ce montant est majoré de 10 pourcent lorsque l'habitation est située dans une zone "Vlabinvest", et est cumulativement majoré de 5 pourcent. a) pour chaque personne à charge;b) pour chacun des ascendants de l'emprunteur qui à la date de la demande du prêt cohabitent pendant au moins six mois avec ce dernier;10° personne à charge : a) l'enfant pour lequel l'emprunteur reçoit une allocation familiale ou d'orphelin à la date de la demande du prêt ou qui est considéré par le Ministre, après présentation de preuves, comme étant à charge de l'emprunteur;b) l'emprunteur et tout membre de famille faisant partie de son ménage et qui cohabitera dans l'habitation avec l'emprunteur qui sont reconnus gravement handicapés, aux conditions fixées par le Ministre flamand;11° valeur vénale de l'habitation : la valeur estimée par le bailleur de fonds en cas de vente volontaire, y compris le terrain;12° accroissement de valeur : la différence entre la valeur vénale de l'habitation après et avant l'exécution des travaux;13° prix d'achat de l'habitation : le prix payé par l'emprunteur au vendeur de l'habitation, les frais y afférents non compris, à majorer par la TVA lorsque l'habitation n'est pas encore inscrite au cahier du précompte immobilier;14° coût des travaux : le coût des travaux à l'habitation estimé par le bailleur de fonds, y compris la TVA due sur cette somme. § 2. Le montant, visé au § 1er, 9°, est lié à l'évolution de l'indice ABEX pour les frais de construction d'habitations privées, tels que calculés et publiés par l'Association des Experts belges, et correspond à l'indice de novembre 2006. Il est annuellement adapté au premier janvier à l'indice ABEX du mois de novembre précédant l'adaptation et est arrondi au prochain millier.

Art. 2.Aux conditions fixées par le présent arrêté, la Région accorde sa garantie pour le remboursement du capital et des intérêts des prêts qui sont accordés par le bailleur de fonds pour la construction, l'achat, la transformation ou la conservation d'une habitation modeste.

La Région accorde également, dans les limites des plafonds visés aux décrets portant les budgets, sa garantie pour le remboursement du capital et des intérêts des prêts qui sont accordés aux sociétés de crédit, à condition que ces crédits soient exclusivement destinés au financement des prêts visés à l'alinéa précédent.

Art. 3.§ 1er. L'emprunteur ne peut pas avoir une autre habitation entièrement en pleine propriété ou entièrement en usufruit à la date à laquelle le prêt est accordé. Pour l'application de cette condition, il n'est pas tenu compte de l'aliénation d'une partie de la propriété ou d'une partie de l'usufruit pendant les deux années précédant la date précitée.

Il est dérogé à la condition visée au premier alinéa lorsque l'emprunteur habite cette habitation et lorsque celle-ci répond à une des conditions suivantes : 1° l'habitation est inadaptée ou inhabitable et l'emprunteur s'engage à la faire démolir ou à ne plus la faire servir d'habitation dès qu'il occupe l'habitation pour laquelle il a contracté le prêt, ou, lorsqu'il occupait déjà cette dernière avant la passation de l'acte de vente, dès que le prêt est accordé.L'habitation est considérée comme inadaptée ou inhabitable lorsqu'elle est déclarée étant comme telle au sens de l'article 15 du décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement ou de l'article 135 de la nouvelle Loi communale; 2° l'habitation est surpeuplée et l'emprunteur s'engage à céder tous ses droits immobiliers sur cette dernière, suivant le cas, au moment visé au point 1°.Le surpeuplement est fixé conformément à l'article 17 du même décret. § 2. L'emprunteur doit occuper l'habitation modeste dans un délai de deux ans après l'octroi du prêt et l'habiter tant que la garantie de la Région est valable. Moyennant le consentement du bailleur de fonds, le fonctionnaire dirigeant de l'agence peut, sur demande de l'emprunteur et dans certains cas exceptionnels, accorder une dérogation à ces conditions. Le Ministre peut arrêter des conditions complémentaires en cette matière.

Art. 4.Sauf lorsque l'emprunteur peut, en ce qui concerne l'habitation pour laquelle le prêt est contracté, bénéficier d'une intervention de la Région flamande pour la construction ou l'achat d'une habitation, il doit présenter les documents suivants au bailleur de fonds : 1° une déclaration par laquelle il confirme sur l'honneur qu'il répond aux conditions fixées à l'article 3, § 1er, premier alinéa;2° le cas échéant, une preuve valable concernant l'inaptitude, l'inhabitabilité ou le surpeuplement de l'habitation visée à l'article 3, § 1er, deuxième alinéa, ainsi que les engagements à contracter dans ce cas. Le bailleur de fonds doit veiller à ce que les engagements mentionnés au premier alinéa, 2°, soient respectés.

Art. 5.Sans préjudice des institutions d'assurance complémentaires éventuelles, imposées par le bailleur de fonds, le remboursement du prêt doit être garanti par l'inscription d'une hypothèque en premier rang sur l'habitation qui fait l'objet du prêt.

S'il s'agit d'un prêt complémentaire auprès du bailleur de fonds qui a déjà accordé un prêt en premier rang, ou d'un prêt complémentaire après un prêt social spécial, une hypothèque en rang inférieur est suffisante, que la garantie de la Région soit accordée en relation avec le prêt en premier rang ou non.

Moyennant le consentement du bailleur de fonds, le fonctionnaire dirigeant de l'agence peut, dans certains cas exceptionnels, accorder une dérogation aux conditions visées aux alinéas premier et deux. Le Ministre peut arrêter des conditions complémentaires en cette matière.

Le remboursement du prêt doit en tout moment être entièrement couvert par une assurance vie à capital dégressif, sauf si l'emprunteur ne peut plus bénéficier d'une assurance vie pour des raisons de santé.

Le prêt ne peut être accordé que pour au maximum trente ans. La durée du prêt, accordé pour le maintien d'une habitation modeste, ne peut en outre pas être supérieure à la durée restante du prêt à reprendre. Au cas où plusieurs prêts seraient repris, il est uniquement tenu compte de la plus longue durée restante.

Art. 6.Le prêt ne peut pas, selon le cas, excéder une combinaison de : 1° 100 pourcent de la valeur vénale de l'habitation ou, si celle-ci est inférieure, du coût des travaux plus le prix d'achat du terrain, lorsqu'il s'agit de la construction d'une habitation modeste;2° 100 pourcent de la valeur vénale de l'habitation ou, si celle-ci est inférieure, du prix d'achat de l'habitation, lorsqu'il s'agit de l'achat d'une habitation modeste;3° 100 pourcent du coût des travaux, si celui-ci est inférieur, de 200 pourcent de l'accroissement de la valeur, lorsqu'il s'agit de la transformation d'une habitation modeste;4° 100 pourcent de la valeur vénale de l'habitation, lorsqu'il s'agit de la conservation d'une habitation modeste. Les maxima de 100 pourcent et de 200 pourcent, visés au premier alinéa, sont respectivement ramenés à 90 pourcent et 180 pourcent lorsque le remboursement du prêt n'est pas couvert par une assurance vie.

Le solde actif total du prêt ou des prêts contracté(s) ne peut en aucun moment dépasser la valeur vénale de l'habitation, éventuellement après exécution des travaux.

Les prêts, accordés au premier alinéa, 4°, ne peuvent pas excéder le solde actif, y compris l'indemnité de réinvestissement du prêt ou des prêts à reprendre.

Art. 7.Le bailleur de fonds évalue l'habitation modeste et en détermine la valeur vénale, éventuellement avant et après l'exécution des travaux envisages.

Il détermine éventuellement l'accroissement de la valeur, ainsi que le coût des travaux.

Art. 8.Dans les contrats d'emprunt à conclure, bénéficiant d'une garantie visée à l'article 2, premier alinéa, il doit être stipulé : 1° que l'amortissement se fera sous forme de remboursements annuels, semestriels, trimestriels ou mensuels;2° la réclamation anticipée ne peut pas être exigée sans mise en demeure préalable du débiteur lequel doit pouvoir bénéficier d'un sursis d'au moins trente jours afin de régulariser sa situation.

Art. 9.§ 1er. La garantie de la région, visée à l'article 2, premier alinéa, n'a trait qu'à la partie du prêt qui dépasse 80 pourcent de la valeur vénale de l'habitation.

Lorsqu'il s'agit d'un prêt complémentaire destiné à la transformation d'une habitation modeste, la garantie ne couvre que la partie de ce prêt complémentaire qui dépasse 80 pourcent de l'accroissement de la valeur.

La durée de la garantie de la Région est limitée aux dix premières années du prêt. § 2. Le Ministre fixera annuellement un montant, dans les limites des plafonds visés aux décrets portant les budgets, pouvant être repris sous la garantie, visée à l'article 2, deuxième alinéa. A cet effet, le département introduit une proposition après avoir consulté les sociétés de crédit et informera les institutions auprès desquelles elles obtiennent leurs moyens financiers ainsi que l'agence des montants garantis par société de crédit. Le Ministre dispose de la possibilité de réviser les montants fixés par société de crédit dans le cours de l'année.

Le montant du crédit que chaque société de crédit peut prélever annuellement avec le bénéfice de la garantie de la Région, est en première instance défini sur la base de la production de nouveaux prêts sociaux des trois dernières années. La société de crédit qui ne répond pas aux conditions d'agrément de l'arrêté du Gouvernement flamand du 2 avril 2004 portant les conditions auxquelles les sociétés de crédits peuvent être agréées par le Gouvernement flamand et fixant les institutions de crédits agréées par le Gouvernement flamand, en exécution de l'article 78 du décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement, ne peuvent pas bénéficier de la garantie de la Région.

Tous les trois mois, l'agence dressera un arrêté global de garantie de tout prélèvement de crédit ressortant de la garantie de la Région. Le volume de crédit prélevé par société de crédit sera repris dans chaque arrêté de garantie. A cet effet, les institutions auprès desquelles les sociétés de crédit obtiennent leurs moyens financiers transmettent touts les trois mois une liste mentionnant le volume de crédit prélevé par société de crédit.

En vue de l'obtention de la garantie, les conditions, visées au décret du 7 mai 2004 contenant des dispositions relatives à la gestion de la trésorerie, de la dette et de la garantie de la Communauté flamande et de la Région flamande, sont en vigueur. La contribution due par les sociétés de crédit s'élève à la moitié de la contribution, visée à l'article 8, du même décret.

Art. 10.§ 1er. Tous les mois, le bailleur de fonds fournit à l'agence une liste des prêts qu'il a accordés avec le bénéfice de la garantie de la Région, visée à l'article 2, premier alinéa, conformément à un modèle fixé par l'agence.

Les bailleur de fonds perçoivent à charge des emprunteurs figurant à la liste, visée à l'alinéa précédent, une contribution de 0,20 pourcent sur les montants empruntés. Cette contribution est versée dans les vingt jours après la passation de l'acte d'emprunt au bénéfice du Fonds de Garantie des Emprunts sociaux, mentionné à l'article 78, § 1er, alinéa deux du Code flamand du Logement.

En cas de refinancement d'un prêt pour lequel la contribution pour la garantie de la Région a déjà été payée, aucune nouvelle contribution n'est due.

Le montant qui correspond à la partie du prêt couverte par la garantie est liquidé à charge du Fonds de Garantie des Emprunts sociaux si le bailleur de fonds fait appel à la garantie régionale après que les sûretés d'un emprunteur défaillant sont épuisées. § 2. Les sociétés de crédits qui au 31 décembre de l'année précédant l'année budgétaire à laquelle la garantie de la Région, visée à l'article 2, deuxième alinéa, a trait, ont un rapport du propre capital qui est inférieur à dix pourcent sur le total du bilan, constituent une provision.

La provision à constituer s'élève à 50 pourcent du solde actif des prêts qui sont arriérés d'au moins trois mois au 31 décembre de l'année précitée. La provision ainsi constituée doit, avant la répartition des bénéfices, être placée dans des titres d'état ou dans d'autres formes de placement avec garantie de capital.

Lorsqu'une société de crédit est constituée en défaut, la provision constituée sera utilisée en premier lieu avant qu'il ne soit fait appel à la garantie de la Région.

Lorsqu'après la faillite d'une société de crédit le portefeuille des prêts est transféré à la région, l'agence chargera une institution financière spécialisée du constat de la valeur du portefeuille. Une ou plusieurs sociétés de crédit agréées reprendront entièrement ou partiellement le portefeuille à l'aide de ce constat de valeur. CHAPITRE II. - Dispositions modificatives

Art. 11.A l'article 1, 3°, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 2 avril 2004 portant les conditions auxquelles les sociétés de crédits peuvent être agréées par le Gouvernement flamand et fixant les institutions de crédits agréées par le Gouvernement flamand, en exécution de l'article 78 du décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement, les mots "l'article 1er, § 1er, 5°, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 janvier 1995 portant les conditions relatives aux prêts sociaux avec garantie de la région pour la construction, l'achat ou la transformation d'habitations" sont remplacés par les mots "l'article 1er, § 1er, 9°, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 juin 2007 portant les conditions relatives aux prêts sociaux avec garantie de la région pour la construction, l'achat, la transformation ou le maintien d'habitations".

Art. 12.A l'article 1, 4°, du même arrêté, les mots "à l'article 78" sont remplacés par les mots "à l'article 78, § 1er,".

Art. 13.A l'article 1, 6°, l'article 2 et 12, § 1er, deuxième alinéa, du même arrêté, les mots "l'article 78, premier alinéa, 1°" sont remplacés par les mots "l'article 78, § 1er, premier alinéa, 1°,".

Art. 14.A l'article 4, 1°, et article 13 du même arrêté, les mots "l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 janvier 1995 portant les conditions relatives aux prêts sociaux avec garantie de la région pour la construction, l'achat ou la transformation d'habitations" sont remplacés par les mots "l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 juin 2007 portant les conditions relatives aux prêts sociaux avec garantie de la région pour la construction, l'achat, la transformation ou la conservation d'habitations".

Art. 15.A l'article 4 du même arrêté, le point 4° est remplacé par la disposition suivante : « 4° produire au moins douze prêts sociaux en moyenne par an, ce qui sera évalué sur une période de trois ans. A partir du 1er juillet 2007, la société de crédit doit en moyenne au moins produire 2 millions d'euros de nouveaux prêts sociaux sur base annuelle. Cette production sera évaluée sur une période de 2 ans et une première fois en 2009;".

Art. 16.A l'article 12, § 1er, alinéa premier et deux, du même arrêté, les mots "l'article 78, alinéa premier, 2°" sont remplacés par les mots "l'article 78, § 1er, alinéa premier, 2°,".

Art. 17.A l'article 15 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 30 juin 2006, les mots "l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 janvier 1995 portant les conditions relatives aux prêts sociaux avec garantie de la région pour la construction, l'achat ou la transformation d'habitations" sont remplacés par les mots "l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 juin 2007 portant les conditions relatives aux prêts sociaux avec garantie de la région pour la construction, l'achat, la transformation ou la conservation d'habitations". CHAPITRE III. - Dispositions finales

Art. 18.L'arrêté du Gouvernement flamand du 11 janvier 1995 portant les conditions relatives aux prêts sociaux avec garantie de la région pour la construction, l'achat ou la transformation d'habitations, est abrogé.

Art. 19.En ce qui concerne les dossiers d'emprunt toujours en cours qui ressortent de l'application de l'arrêté du Gouvernement flamand du 21 décembre 1988 portant exécution des articles 57 à 60 du Code du Logement en matière de prêts aux ouvriers mineurs, la valeur vénale maximale sera appliquée telle que fixée à l'article 1er, § 1er, 9°, du présent arrêté.

Art. 20.Le présent arrêté s'applique aux dossiers d'emprunt pour lesquels le bailleur de fonds n'a pas encore fait l'offre écrite dont question à l'article 14 de la loi du 4 août 1992 sur le crédit hypothécaire à la date de l'entrée en vigueur du présent arrêté.

Art. 21.Le présent arrêté entre en vigueur le 1er juillet 2007, à l'exception des articles 2, alinéa deux et 9, § 2, qui entrent en vigueur le 1er novembre 2007.

Art. 22.Le Ministre flamand ayant les finances et le budget dans ses attributions et le Ministre flamand compétent pour le logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, le 29 juin 2007.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand, K. PEETERS Le Ministre flamand des Finances et du Budget et de l'Aménagement du Territoire, D. VAN MECHELEN Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement et de l'Intégration civique, M. KEULEN