14 MEI 2004. - Besluit van de Vlaamse regering ter uitvoering van de bepalingen over de oprichting en de organisatie van het Garantiefonds voor Huisvesting in het kader van PPS-projecten sociale huisvesting

De Vlaamse regering, Gelet op het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, inzonderheid op titel VI, hoofdstuk III, afdeling 3, ingevoegd bij het decreet van 20 december 2002;

Gelet op het decreet van 18 juli 2003 betreffende publiek-private samenwerking;

Gelet op het akkoord van de Minister, bevoegd voor de Begroting, gegeven op 22 maart 2004;

Gelet op de beraadslaging van de Vlaamse regering op 26 maart 2004 betreffende de aanvraag om advies bij de Raad van State binnen een termijn van dertig dagen;

Gelet op advies 36.854/3 van de Raad van State, gegeven op 22 april 2004, met toepassing van artikel 84, § 1, eerste lid, 1°, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State;

Op voorstel van de Vlaamse minister van Wonen, Media en Sport;

Na beraadslaging, Besluit : HOOFDSTUK I. - Algemene bepalingen

Artikel 1.Voor de toepassing van dit besluit wordt verstaan onder : 1° Vlaamse Wooncode : het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode;2° het Fonds : het Garantiefonds voor Huisvesting, bedoeld in titel VI, hoofdstuk III, afdeling 3, van de Vlaamse Wooncode;3° sociale huurstelsel : het besluit van de Vlaamse regering van 20 oktober 2000 tot reglementering van het sociale huurstelsel voor sociale huurwoningen die worden verhuurd of onderverhuurd door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of een sociale huisvestingsmaatschappij met toepassing van titel VII van de Vlaamse Wooncode;4° de Vlaamse minister : het lid van de Vlaamse regering, bevoegd voor de huisvesting;5° PPS : publiek-private samenwerking tussen vier partijen, namelijk het Vlaamse Gewest, het Garantiefonds, de LHI en de private partner, ter uitvoering van het model van PPS-overeenkomst, gevoegd als bijlage bij dit besluit; 6° LHI : lokale huisvestingsinstantie : gemeente, intergemeentelijk samenwerkingsverband, O.C.M.W., sociale huisvestingsmaatschappij, sociaal verhuurkantoor; 7° PPS-woning : een sociale huurwoning, opgericht ter uitvoering van een PPS-overeenkomst;8° PPS-overeenkomst : het als bijlage bij dit besluit gevoegde model van vierpartijenovereenkomst tussen het Vlaamse Gewest, het Garantiefonds, de LHI en een private partner waarin de wederzijdse verbintenissen zijn beschreven.Deze overeenkomst omvat een samenwerkingsovereenkomst, een opstalovereenkomst en een erfpachtovereenkomst; 9° reële huurprijs : het door de huurder maandelijks te betalen bedrag, vastgesteld overeenkomstig het sociale huurstelsel en de eventuele toekomstige wijzigingen ervan, rekening houdend met de in artikel 11 vermelde basishuurprijs;10° leegstand : het gedurende meer dan drie opeenvolgende maanden ontbreken van de huurovereenkomst;11° wanbetaling : de gehele of gedeeltelijke niet-betaling van de reële huurprijs en de eventuele huurlasten aan de LHI gedurende een periode van meer dan zes opeenvolgende maanden. HOOFDSTUK II. - Organisatie en structuur

Art. 2.§ 1. De Vlaamse minister is belast met de werking en het beheer van het Fonds. Hij beslist welke personeelsleden, uitrusting en installaties ter beschikking worden gesteld aan het Fonds.

De Vlaamse minister kan zijn bevoegdheid geheel of gedeeltelijk delegeren. § 2. De Vlaamse minister sluit met het Fonds een protocol met betrekking tot de uitvoering en de voortgangscontrole van de door het Fonds verleende tegemoetkomingen in het kader van de gesloten PPS-overeenkomsten. HOOFDSTUK III. - De begroting en de boekhouding

Art. 3.Het Fonds maakt jaarlijks een boekhouding en begroting overeenkomstig het besluit van de Vlaamse regering van 21 mei 1997 betreffende de geïntegreerde economische boekhouding en budgettaire rapportering voor de Vlaamse openbare instellingen, overeenkomstig de bepalingen van dit besluit en overeenkomstig de jaarlijkse begrotingsrichtlijnen, verstrekt door de Vlaamse regering.

Overeenkomstig artikel 6 van het decreet van 8 juli 1996 houdende bepalingen tot begeleiding van de aanpassing van de begroting 1996 moet de Vlaamse regering uiterlijk 15 maart van het jaar na het begrotingsjaar beschikken over de jaarrekening van het Fonds.

Art. 4.De begroting wordt onderverdeeld in ontvangsten en uitgaven.

De Vlaamse minister kan de ontvangsten en uitgaven nader indelen in de door hem te bepalen economische categorieën. HOOFDSTUK IV. - Aanwending van de middelen en uitbetaling

Art. 5.De middelen van het Fonds kunnen uitsluitend worden aangewend voor de gehele of gedeeltelijke tegemoetkomingen van : 1° projecten voor de bouw en uitbating van PPS-woningen;2° werkingskosten die eigen zijn aan het Fonds.

Art. 6.De Vlaamse minister doet volgens de noodzaak en binnen de perken van de beschikbare middelen een oproep voor PPS-projecten sociale huisvesting.

De Vlaamse minister wijst binnen de perken van de beschikbare middelen vervolgens de projecten voor de bouw en de uitbating van PPS-woningen aan die in aanmerking komen voor tegemoetkomingen.

Behoudens afwijkend besluit van de Vlaamse minister worden geen tegemoetkomingen vastgelegd voor PPS-projecten sociale huisvesting zonder voorafgaande aanwijzing door de Vlaamse minister. De toekenning van de tegemoetkomingen, bepaald in hoofdstuk V, afdeling I, is onderworpen aan de voorafgaande ondertekening van het model van PPS-overeenkomst, dat bij dit besluit gevoegd is.

Het bij dit besluit gevoegde model van PPS-overeenkomst kan worden gewijzigd bij ministerieel besluit.

Als de Vlaamse minister het project voor de bouw en uitbating van PPS-woningen heeft aangewezen op basis van het bij dit besluit gevoegde en ondertekende model van PPS-overeenkomst, heeft de LHI, die partij is bij de ondertekende PPS-overeenkomst, het recht om van het Fonds de tegemoetkomingen, bepaald in hoofdstuk V, afdeling I, te ontvangen.

Art. 7.De LHI, die partij is bij de ondertekende PPS-overeenkomst, deelt aan het Fonds, op sanctie van opschorting van de financiële tegemoetkomingen, schriftelijk de reële huurprijs en de eventuele huurlasten van de PPS-woningen bij de eerste verhuring mee.

De LHI, die partij is bij de ondertekende PPS-overeenkomst, deelt aan het Fonds, op sanctie van opschorting van de financiële tegemoetkomingen, jaarlijks vóór 31 oktober schriftelijk het volgende mee : 1° de reële huurprijs van de PPS-woningen voor de maand januari van het volgende kalenderjaar, evenals de berekeningswijze van deze reële huurprijs;2° de laatst bekende reële huurprijs, met vermelding van het tijdstip van de laatste verhuring, voor de PPS-woningen die niet meer verhuurd zijn of die in januari van het volgende kalenderjaar niet meer verhuurd zullen zijn;3° de maanden waarvoor een huurovereenkomst ontbreekt voor de PPS-woningen over de voorbije twaalf maanden van 1 oktober tot 30 september;4° de maanden van niet-betaling van de reële huurprijs en de eventuele huurlasten betreffende de PPS-woningen over de voorbije twaalf maanden van 1 oktober tot 30 september.

Art. 8.De tegemoetkomingen worden jaarlijks voor de duur van een geheel kalenderjaar bepaald op basis van de overeenkomstig artikel 7 verstrekte gegevens. Het Fonds betaalt de tegemoetkomingen maandelijks, voor de vijftiende van elke maand, aan de LHI, die partij is bij de PPS-overeenkomst.

Art. 9.De ten onrechte uitgekeerde tegemoetkomingen worden verrekend met de nog verschuldigde tegemoetkomingen. Bij gebrek aan verschuldigde tegemoetkomingen, vordert het Fonds de ten onrechte uitgekeerde tegemoetkomingen terug.

Art. 10.De LHI is verplicht om het Fonds onmiddellijk op de hoogte te brengen als de LHI, om welke reden ook, geen erfpachtcanon is verschuldigd. De overeenkomstige tegemoetkomingen van het Fonds vervallen op het ogenblik dat geen erfpachtcanon verschuldigd is. HOOFDSTUK V. - Opdrachten van het Fonds Afdeling I. - Financiële tegemoetkomingen

Art. 11.Het Fonds bepaalt de basishuurprijzen voor de PPS-woningen van elke PPS-overeenkomst overeenkomstig de volgende werkwijze.

Het jaarbedrag van de basishuurprijs, aangegeven als B, voor alle PPS-woningen van een PPS-overeenkomst wordt voor de PPS-woningen gezamenlijk vastgesteld op 6,5 % van de initiële bouwkosten, bepaald in de offerte van de gegunde opdracht. Die kosten omvatten de ontwerp- en de ontwikkelingskostprijs, de kostprijs van de opbouw en de kostprijs van het recht van opstal, te verhogen met 12 % als compensatie voor de van toepassing zijnde BTW op de erfpachtcanon.

De jaarlijkse totale basishuurprijs B wordt in individuele basishuurprijzen, aangegeven als Bw, verdeeld over de individuele woningen, aangegeven als W, volgens het gewicht van de individuele kostprijs van de woningen.

De maandelijkse basishuurprijs, aangegeven als Bw,m voor een individuele woning w bedraagt Bw,m = Bw/12. Dat bedrag wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd met 2,5 % en wordt voor de eerste maal bepaald voor het kalenderjaar van de aanvang van de erfpacht. Vanaf het kalenderjaar na de aanvang van de erfpacht is de indexering van toepassing volgens B x 1,025 k-1, waarbij k staat voor het rangnummer van de kalenderjaren gedurende de erfpacht. Als eerste kalenderjaar wordt het kalenderjaar van de start van de erfpacht genomen. De geïndexeerde basishuurprijs vormt de basis voor de berekening van de reële huurprijs overeenkomstig het sociale huurstelsel.

Het Fonds deelt de basishuurprijzen van elke PPS-woning voor de hele duur van de PPS-overeenkomst mee aan de LHI, uiterlijk zes maanden voor de aanvang van de erfpacht.

Art. 12.Onder de voorwaarden, die in deze afdeling worden bepaald, betaalt het Fonds de volgende tegemoetkomingen aan de LHI uit : 1° een verhuursubsidie, als het verschil tussen de basishuurprijs en de reële huurprijs;2° een eventuele tegemoetkoming voor een netto te financieren saldo, als het verschil tussen de erfpachtcanon en de basishuurprijs;3° een forfaitaire tegemoetkoming voor leegstand en wanbetalingen.

Art. 13.Het maandelijkse bedrag van de verhuursubsidie en de tegemoetkoming voor een netto te financieren saldo voor de PPS-woningen voor het kalenderjaar waarvoor de reële huurprijzen worden opgegeven in artikel 7, aangegeven als T, is het resultaat van de volgende formule : T = Em - R waarbij : 1° Em staat voor de maandelijkse erfpachtcanon (BTW inbegrepen);2° R de som is van de reële huurprijzen van alle PPS-woningen van een PPS- overeenkomst voor de maand januari van het kalenderjaar waarvoor de tegemoetkoming wordt bepaald.Als de reële huurprijs van januari niet bepaald kan worden, komt de laatst bekende reële huurprijs, geïndexeerd met 2,5 %, in de plaats. De indexering van 2,5 % wordt zo veel malen toegepast als er een verschil van jaartallen is tussen het kalenderjaar waarvoor de tegemoetkoming is bepaald en het jaartal van de laatst bekende reële huurprijs. Als de PPS-woning nog nooit is verhuurd, komt 75 % van de geïndexeerde basishuurprijs in de plaats van de reële huurprijs.

Art. 14.§ 1. Als de mate van leegstand meer dan 3 % bedraagt of als de mate van wanbetalingen meer dan 2 % bedraagt, wordt voor het gedeelte dat deze procenten te boven gaat een vermindering op de verhuursubsidie en de tegemoetkoming voor een netto te financieren saldo toegepast. § 2. De mate van leegstand wordt cijfermatig uitgedrukt voor een periode van 1 oktober tot 30 september als een leegstandspercentage, aangegeven als Lpc. Het leegstandspercentage Lpc is gelijk aan het quotiënt van twee grootheden.

De eerste grootheid, het deeltal van het quotiënt, is de som van het aantal maanden dat woningen door leegstand getroffen worden volgens de leegstandsdefinitie van artikel 1,10°. Per leegstaande woning wordt één term van de som bepaald als het aantal maanden in de voormelde periode dat de drie maanden van artikel 1,10°, overtreft.

De tweede grootheid, de deler van het quotiënt, is gelijk aan het product van het totale aantal woningen met het aantal maanden erfpacht van deze periode. § 3. De mate van wanbetalingen wordt cijfermatig uitgedrukt voor een periode van 1 oktober tot 30 september als een wanbetalingspercentage, aangegeven als Wpc. Het wanbetalingspercentage Wpc is het quotiënt van twee grootheden.

De eerste grootheid, het deeltal van het quotiënt, is de som van het aantal maanden dat woningen door wanbetalingen getroffen worden volgens de wanbetalingsdefinitie van artikel 1, 11°. Per woning met wanbetaling wordt één term van de som bepaald als het aantal maanden in de vermelde periode dat de zes maanden van artikel 1, 11°, overtreft.

De tweede grootheid, de deler van het quotiënt, is gelijk aan het product van het totale aantal woningen met het aantal maanden erfpacht van deze periode. § 4. De verminderingscoëfficiënt, aangegeven als dLpc, voor de overschrijding van de leegstandsnorm van 3 % is gelijk aan het verschil tussen het leegstandspercentage Lpc en de leegstandsnorm van 3 %.

De verminderingscoëfficiënt, aangegeven als dWpc, voor de overschrijding van de wanbetalingsnorm van 2 % is gelijk aan het verschil tussen het wanbetalingspercentage Wpc en de wanbetalingsnorm van 2 %.

De verminderingscoëfficiënten worden telkens voor één periode van 1 oktober tot 30 september bepaald op basis van de gegevens, verstrekt volgens de bepalingen van artikel 7.

De verhuursubsidie en de tegemoetkoming voor een netto te financieren saldo voor de voormelde periode worden procentueel verminderd met de som van de verminderingscoëfficiënten dLpc en dWpc.

De verminderingen worden verrekend overeenkomstig artikel 9. Deze verminderingen worden indien mogelijk in gelijke schijven ingehouden op de maandelijkse betalingen van het komende kalenderjaar. § 5. Een afsluitende verrichting betreffende de laatste kalendermaanden gebeurt na afloop van de erfpacht. Daartoe levert de LHI binnen drie maanden vanaf de laatste erfpachtbetaling de volgende gegevens aan het Fonds : 1° de maanden waarvoor een huurovereenkomst ontbreekt voor de PPS-woningen over de periode van 1 oktober tot het einde van de erfpacht;2° de maanden van niet-betaling van de reële huurprijs en de eventuele huurlasten betreffende de PPS-woningen over de periode van 1 oktober tot het einde van de erfpacht. De eventuele verminderingen worden bepaald overeenkomstig § 4, en door het Fonds gevorderd van de LHI overeenkomstig artikel 9.

Art. 15.De forfaitaire tegemoetkoming voor leegstand wordt voor een bepaald kalenderjaar, ongeacht de mate van leegstand, vastgesteld op 3 % van de reële huurprijs van dat kalenderjaar voor al de PPS-woningen die opgenomen zijn in een PPS-overeenkomst.

De forfaitaire tegemoetkoming voor wanbetalingen wordt voor een bepaald kalenderjaar, ongeacht de mate van wanbetalingen, vastgesteld op 2 % van de reële huurprijs van dat kalenderjaar voor al de PPS-woningen die opgenomen zijn in een PPS-overeenkomst.

De maandelijks door het Fonds te betalen forfaitaire tegemoetkoming voor leegstand en wanbetaling, aangegeven als LW, bedraagt LW = 0,05 x R, waarbij R staat voor de som van de reële huurprijzen, bepaald in artikel 13. Afdeling II. - Indeplaatsstelling van het Fonds bij het in gebreke

blijven van de LHI

Art. 16.Als de Vlaamse minister op de hoogte is van de voorafgaande ingebrekestelling van de LHI en de Vlaamse minister oordeelt dat de LHI een van de verbintenissen, bepaald in de PPS-overeenkomst, zoals het verhuren aan sociale huurders, de onderhoudsverplichting, het betalen van de erfpachtcanon aan de private partner, kennelijk niet nakomt, treedt het Fonds ambtshalve in de plaats van de LHI voor de uitvoering van die overeenkomst.

Die indeplaatsstelling wordt onverwijld schriftelijk aan de LHI en aan de private partij meegedeeld.

Bij de indeplaatsstelling beschikt het Fonds over dezelfde rechten en plichten als de LHI, zoals overeengekomen in de PPS-overeenkomst. HOOFDSTUK VI. - Verhuring van PPS-woningen

Art. 17.Op de verhuring van de PPS-woningen is het sociale huurstelsel van toepassing.

In afwijking van het eerste lid zijn gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst, bedoeld in artikel 1, 8°, artikel 10, 11, 14, § 2 en § 3, en artikel 18, van het sociale huurstelsel niet van toepassing op de verhuring van PPS-woningen. HOOFDSTUK VII. - Verslag

Art. 18.De Vlaamse minister brengt jaarlijks voor 30 juni verslag uit over de werking en het beheer van het Fonds aan het Vlaams Parlement. HOOFDSTUK VIII. - Slotbepalingen

Art. 19.Dit besluit treedt in werking op de dag van de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad.

Art. 20.De Vlaamse minister, bevoegd voor de Huisvesting, is belast met de uitvoering van dit besluit.

Brussel, 14 mei 2004.

De minister-president van de Vlaamse regering, B. SOMERS De Vlaamse minister van Wonen, Media en Sport, M. KEULEN