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2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion. - Traduction allemande

Le texte qui suit constitue la traduction en langue allemande de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion (Moniteur belge du 28 juin 2010).

Cette traduction a été établie par le Service central de traduction allemande à Malmedy.

FÖDERALER ÖFFENTLICHER DIENST JUSTIZ 2. JUNI 2010 - Gesetz zur Abänderung des Zivilgesetzbuches im Hinblick auf die Modernisierung der Funktionsweise des Miteigentums und die Erhöhung der Transparenz seiner Verwaltung ALBERT II., König der Belgier, Allen Gegenwärtigen und Zukünftigen, Unser Gruss! Die Kammern haben das Folgende angenommen und Wir sanktionieren es: Artikel 1 - Vorliegendes Gesetz regelt eine in Artikel 78 der Verfassung erwähnte Angelegenheit.

Art. 2 - Artikel 577-3 des Zivilgesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird wie folgt abgeändert: 1. Im deutschen Text des ersten Satzes von Absatz 1 werden die Wörter "das Eigentum" durch die Wörter "das Eigentumsrecht" ersetzt.2. Der Artikel wird durch einen Absatz mit folgendem Wortlaut ergänzt: "In der Basisurkunde kann in dem Fall, wo die Hauptvereinigung aus zwanzig Losen oder mehr besteht, die Gründung von Teilvereinigungen pro Gebäude in einer Gebäudegruppe oder, in dem Fall, wo in einem Gebäude eine räumliche Aufteilung in deutlich zu unterscheidende Unterteilungen besteht, pro Unterteilung des Gebäudes vorgesehen werden.Diese Teilvereinigungen sind nur für die in der Basisurkunde bezeichneten besonderen gemeinschaftlichen Teile zuständig, wobei die Hauptvereinigung ausschliesslich für die allgemeinen gemeinschaftlichen Teile und die Angelegenheiten, die zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Miteigentums gehören, zuständig bleibt. Artikel 577-3 und folgende sind auf diese Teilvereinigungen anwendbar." Art. 3 - Artikel 577-4 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird wie folgt abgeändert: A) Paragraph 1 Absatz 2 wird durch zwei Absätze mit folgendem Wortlaut ersetzt: "Die Basisurkunde enthält die Beschreibung der gesamten Immobilie und der privaten und gemeinschaftlichen Teile sowie die Festsetzung des jedem privaten Teil zugeordneten Anteils an den gemeinschaftlichen Teilen, wobei für diese Festsetzung der jeweilige Wert dieser privaten Teile berücksichtigt wird, der nach der Netto-Grundfläche, der Zweckbestimmung und der Lage des privaten Teils auf der Grundlage eines mit Gründen versehenen Berichts eines Notars, eines Landmesser-Gutachters, eines Architekten oder eines Immobilienmaklers festgelegt wird.

Dieser Bericht wird in die Basisurkunde aufgenommen." B) In § 1 Absatz 3 wird die Bestimmung unter Nr. 2 wie folgt ersetzt: "2. die mit Gründen versehenen Kriterien und den Berechnungsmodus für die Aufteilung der Lasten;" C) In § 1 Absatz 3 wird die Bestimmung unter Nr. 4 wie folgt ersetzt: "4. die Weise der Ernennung eines Hausverwalters, den Umfang seiner Befugnisse, die Dauer seines Mandats und die Modalitäten für die Erneuerung dieses Mandats, die Modalitäten für die eventuelle Kündigung seines Vertrags sowie die Verpflichtungen, die sich aus dem Ende seines Auftrags ergeben;" D) Paragraph 1 Absatz 3 wird durch eine Nr. 5 mit folgendem Wortlaut ergänzt: "5. den jährlichen fünfzehntägigen Zeitraum, in dem die ordentliche Generalversammlung der Miteigentümervereinigung stattfindet." E) Der Artikel wird durch einen Paragraphen 4 mit folgendem Wortlaut ergänzt: "§ 4 - Jegliche Klausel des Statuts, durch die einem oder mehreren Schiedsrichtern die Gerichtsbarkeit anvertraut wird, über Konflikte zu entscheiden, die in Zusammenhang mit der Anwendung des vorliegenden Abschnitts auftreten könnten, gilt als ungeschrieben." Art. 4 - In Artikel 577-5 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird § 1 durch einen Absatz mit folgendem Wortlaut ergänzt: "In allen Dokumenten, die von der Miteigentümervereinigung ausgehen, muss die Unternehmensnummer der besagten Vereinigung erwähnt werden." Art. 5 - Die Überschrift von Buch II Titel II Kapitel III Abschnitt II Unterabschnitt III desselben Gesetzbuches mit den Artikeln 577-6 bis 577-8/2 wird wie folgt ersetzt: "Unterabschnitt III - Organe der Miteigentümervereinigung" Art. 6 - Artikel 577-6 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird wie folgt ersetzt: "Art. 577-6 - § 1 - Jeder Eigentümer eines Loses ist Mitglied der Generalversammlung und nimmt an den Beratungen teil.

Im Falle einer Aufteilung des sich auf ein privates Los beziehenden Eigentumsrechts oder wenn das Eigentum an einem privaten Los mit einem Erbpacht-, Erbbau-, Niessbrauch-, Nutzungs- oder Wohnrecht belastet ist, wird das Recht, an den Beratungen der Generalversammlung teilzunehmen, solange ausgesetzt, bis die Interessehabenden die Person bestimmen, die ihr Bevollmächtigter sein soll. Wenn einer der Interessehabenden oder sein gesetzlicher oder vertraglicher Vertreter nicht an der Bestimmung eines Bevollmächtigten teilnehmen können, bestimmen die anderen Interessehabenden rechtsgültig einen Bevollmächtigten. Letzterer wird zu den Generalversammlungen eingeladen, ist berechtigt, an den Beratungen dieser Generalsversammlungen teilzunehmen, und erhält alle Dokumente, die von der Miteigentümervereinigung ausgehen. Die Interessehabenden teilen dem Hausverwalter die Identität ihres Bevollmächtigten schriftlich mit. § 2 - Der Hausverwalter hält während des in der Miteigentümerordnung festgelegten Zeitraums oder jedes Mal, wenn im Interesse des Miteigentums dringend eine Entscheidung getroffen werden muss, eine Generalversammlung ab.

Unbeschadet des Absatzes 1 hält der Hausverwalter auf Antrag eines oder mehrerer Miteigentümer, die mindestens ein Fünftel der Anteile an den gemeinschaftlichen Teilen besitzen, eine Generalversammlung ab.

Dieser Antrag ist per Einschreibebrief an den Hausverwalter zu richten, der binnen dreissig Tagen nach Empfang des Antrags den Miteigentümern die Einladung zusendet.

Wenn der Hausverwalter diesem Antrag nicht Folge leistet, kann einer der Miteigentümer, der den Antrag mit unterzeichnet hat, selbst die Generalversammlung einberufen. § 3 - In der Einladung werden der Ort, der Tag und die Uhrzeit der stattzufindenden Generalversammlung sowie die Tagesordnung unter Angabe der Punkte, die zur Besprechung vorgelegt werden sollen, angegeben. Der Hausverwalter setzt die schriftlichen Vorschläge, die er mindestens drei Wochen vor dem ersten Tag des in der Miteigentümerordnung festgelegten Zeitraums, in dem die ordentliche Generalversammlung stattzufinden hat, von den Miteigentümern, vom Miteigentumsrat oder von den Teilvereinigungen ohne Rechtspersönlichkeit erhalten hat, auf die Tagesordnung.

In der Einladung wird angegeben, nach welchen Modalitäten die Dokumente bezüglich der auf der Tagesordnung stehenden Punkte eingesehen werden können.

Die Einladung erfolgt per Einschreibebrief, es sei denn, dass die Empfänger individuell, ausdrücklich und schriftlich akzeptiert haben, die Einladung über ein anderes Kommunikationsmittel zu empfangen. Die Einladungen, die an die letzte dem Hausverwalter zum Zeitpunkt des Versands bekannte Adresse verschickt werden, werden als ordnungsmässig angesehen.

Ausser in Dringlichkeitsfällen wird die Einladung mindestens fünfzehn Tage vor dem Datum der Versammlung zugesandt, es sei denn, die Miteigentumsordnung hat eine längere Frist vorgesehen. § 4 - Ein oder mehrere Miteigentümer oder der Miteigentumsrat, falls es einen gibt, können dem Hausverwalter jederzeit die Punkte mitteilen, die sie auf die Tagesordnung einer Generalversammlung gesetzt haben möchten. Diese Punkte werden vom Hausverwalter gemäss Artikel 577-8 § 4 Nr. 1 Punkt 1-1 berücksichtigt. Können die Punkte unter Berücksichtigung des Datums, an dem der Hausverwalter den Antrag dazu erhalten hat, jedoch nicht auf die Tagesordnung dieser Versammlung gesetzt werden, werden sie auf die Tagesordnung der darauffolgenden Generalversammlung gesetzt. § 5 - Ein Miteigentümer führt den Vorsitz der Generalversammlung.

Die Generalversammlung ist nur beschlussfähig, wenn zu Beginn der Generalversammlung mehr als die Hälfte der Miteigentümer anwesend oder vertreten sind und unter der Voraussetzung, dass diese Miteigentümer mindestens die Hälfte der Anteile an den gemeinschaftlichen Teilen besitzen.

Die Generalversammlung ist jedoch ebenfalls beschlussfähig, wenn die zu Beginn der Generalversammlung anwesenden oder vertretenen Miteigentümer mehr als drei Viertel der Anteile an den gemeinschaftlichen Teilen vertreten.

Wird keines der beiden Quoren erreicht, tritt nach Ablauf einer Frist von mindestens fünfzehn Tagen eine zweite Generalversammlung zusammen, die unabhängig von der Anzahl anwesender oder vertretener Mitglieder und unabhängig von den Miteigentumsanteilen, die diese Mitglieder besitzen, beschlussfähig ist. § 6 - Jeder Miteigentümer verfügt über eine Anzahl Stimmen, die seinem Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen entspricht. § 7 - Jeder Miteigentümer kann sich durch einen Bevollmächtigten, der Mitglied der Generalversammlung ist oder nicht, vertreten lassen.

In der Vollmacht wird der Name des Bevollmächtigten angegeben.

Es kann sich um eine General- oder eine Sondervollmacht handeln, die nur für eine einzige Generalversammlung gelten kann, es sei denn, dass von einer notariellen General- oder Sondervollmacht Gebrauch gemacht wird.

Niemand darf an einer Abstimmung teilnehmen mit einer höheren Anzahl Stimmen als der Summe der Stimmen, über die die anderen anwesenden oder vertretenen Miteigentümer verfügen, auch nicht als Bevollmächtigter.

Niemand darf mehr als drei Stimmrechtsvollmachten annehmen. Ein Bevollmächtigter darf dennoch mehr als drei Stimmrechtsvollmachten erhalten, wenn die Gesamtzahl der Stimmen, über die er selber verfügt, und der Stimmen seiner Vollmachtgeber nicht mehr als 10 % der Gesamtzahl der Stimmen beträgt, die der Gesamtheit der Lose des Miteigentums zukommen.

Der Hausverwalter darf nicht als Bevollmächtigter eines Miteigentümers auf der Generalversammlung auftreten, unbeschadet seines Rechts, in seiner eventuellen Eigenschaft als Miteigentümer an den Beratungen der Versammlung teilzunehmen. § 8 - Die Beschlüsse der Generalversammlung werden mit der absoluten Mehrheit der Stimmen der zum Zeitpunkt der Abstimmung anwesenden oder vertretenen Miteigentümer gefasst, es sei denn, das Gesetz sieht eine qualifizierte Mehrheit vor.

Für die Berechnung der erforderlichen Mehrheit werden die Enthaltungen, die Blankostimmen und die ungültigen Stimmen nicht als abgegebene Stimmen angesehen. § 9 - Eine von der Miteigentümervereinigung bevollmächtigte oder angestellte Person oder eine Person, die im Rahmen irgendeines anderen Vertrags für diese Vereinigung Dienste leistet, darf weder persönlich noch per Vollmacht an den Beratungen und Abstimmungen in Bezug auf den ihr erteilten Auftrag teilnehmen. § 10 - Der Hausverwalter erstellt das Protokoll über die von der Generalversammlung gefassten Beschlüsse unter Angabe der erzielten Mehrheiten und des Namens der Miteigentümer, die dagegen gestimmt oder sich der Stimme enthalten haben.

Dieses Protokoll wird am Ende der Sitzung nach seiner Verlesung vom Vorsitzenden der Generalversammlung, von dem bei der Eröffnung der Sitzung bestimmten Sekretär und von allen zu diesem Zeitpunkt noch anwesenden Miteigentümern oder ihren Bevollmächtigten unterzeichnet. § 11 - Die Mitglieder der Miteigentümervereinigung können einstimmig und schriftlich alle Beschlüsse fassen, die in die Zuständigkeiten der Generalversammlung fallen, mit Ausnahme der Beschlüsse, für die eine authentische Urkunde ausgestellt werden muss. Der Hausverwalter erstellt darüber ein Protokoll. § 12 - Der Hausverwalter nimmt binnen dreissig Tagen nach der Generalversammlung die in den Paragraphen 10 und 11 erwähnten Beschlüsse in das in Artikel 577-10 § 3 vorgesehene Register auf und übermittelt sie, binnen derselben Frist, den Miteigentümern und den anderen Hausverwaltern.

Hat der Miteigentümer das Protokoll binnen der festgelegten Frist nicht erhalten, setzt er den Hausverwalter schriftlich davon in Kenntnis." Art. 7 - Artikel 577-7 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird wie folgt abgeändert: A) In § 1 Absatz 1 [sic, zu lesen ist: In der einleitenden Bestimmung von § 1] werden die Wörter "Unter Vorbehalt strengerer in der Miteigentumsordnung festgelegter Bestimmungen beschliesst die Generalversammlung" durch die Wörter "Die Generalversammlung beschliesst" ersetzt.

B) Paragraph 1 Nr. 1 Buchstabe c) wird wie folgt ersetzt: "c) für jedes Miteigentum, das weniger als zwanzig Lose umfasst, unter Ausschluss der Keller, Garagen und Parkplätze: über die Gründung und Zusammensetzung eines Miteigentumsrates, der sich ausschliesslich aus Miteigentümern zusammensetzt und damit beauftragt ist, dafür zu sorgen, dass der Hausverwalter seine Aufträge ordnungsgemäss ausführt, unbeschadet des Artikels 577-8/2.

Zu diesem Zweck kann der Miteigentumsrat, nachdem er den Hausverwalter informiert hat, alle Schriftstücke oder Dokumente, die sich auf die Verwaltung durch den Hausverwalter oder auf das Miteigentum beziehen, einsehen und kopieren.

Vorbehaltlich der durch Gesetz dem Hausverwalter und der Generalversammlung zuerkannten Befugnisse kann der Miteigentumsrat infolge eines mit einer Dreiviertelmehrheit der Stimmen gefassten Beschlusses der Generalversammlung mit jeglichen anderen Aufträgen oder Aufgaben betraut werden. Von der Generalversammlung erteilte Aufträge oder Aufgaben dürfen sich nur auf ausdrücklich bestimmte Handlungen beziehen und gelten nur für ein Jahr.

Der Miteigentumsrat übermittelt den Miteigentümern einen ausführlichen Halbjahresbericht über die Ausübung seines Auftrags." C) Paragraph 1 Nr. 1 wird durch einen Buchstaben d) mit folgendem Wortlaut ergänzt: "d) über den Betrag der Aufträge und Verträge, ab dem ein Wettbewerbsaufruf Pflicht ist, ausser für die in Artikel 577-8 § 4 Nr. 4 erwähnten Handlungen," D) Paragraph 1 Nr. 1 wird durch einen Buchstaben e) mit folgendem Wortlaut ergänzt: "e) mit einer besonderen Begründung: über Arbeiten an bestimmten privaten Teilen, die aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen von der Miteigentümervereinigung durchgeführt werden.

Durch diesen Beschluss ändert sich keinesfalls die Aufteilung der Kosten für diese Arbeiten unter die Miteigentümer." E) Paragraph 1 Nr. 2 wird durch die Buchstaben f) und g) mit folgendem Wortlaut ergänzt: "f) über Abänderungen des Statuts entsprechend Artikel 577-3 Absatz 4, g) unbeschadet des Artikels 577-3 Absatz 4: über die Gründung von Teilvereinigungen ohne Rechtspersönlichkeit, wobei diese Teilvereinigungen lediglich Beschlüsse vorbereiten dürfen in Bezug auf die im Beschluss angegebenen besonderen gemeinschaftlichen Teile. Diese Beschlussvorschläge müssen auf der nächstfolgenden Generalversammlung bestätigt werden." F) Paragraph 3 wird durch zwei Absätze mit folgendem Wortlaut ergänzt: "Wenn die Generalversammlung jedoch mit der gesetzlich erforderlichen Mehrheit über Arbeiten oder über Erwerbs- oder Verfügungshandlungen beschliesst, kann sie mit der gleichen Mehrheit über die Änderung der Aufteilung der Anteile am Miteigentum, falls diese Änderung notwendig ist, befinden.

Wenn mit der gesetzlich erforderlichen Mehrheit über die Gründung von Teilvereinigungen beschlossen wird, kann die Änderung der Anteile am Miteigentum, die infolge dieser Änderung notwendig ist, von der Generalversammlung mit der gleichen Mehrheit beschlossen werden." Art. 8 - Artikel 577-8 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994 und abgeändert durch das Gesetz vom 14.

Dezember 2005, wird wie folgt abgeändert: A) Paragraph 1 wird wie folgt abgeändert: 1. Absatz 1 wird durch die Wörter "oder eines Interesse habenden Dritten" ergänzt. 2. Zwischen dem ersten und dem zweiten Absatz wird ein Absatz mit folgendem Wortlaut eingefügt: "Die Bestimmungen, durch die die Verbindung zwischen dem Hausverwalter und der Miteigentümervereinigung geregelt wird, werden in einem schriftlichen Vertrag festgehalten." B) Paragraph 1 Absatz 3 wird wie folgt ersetzt: "Das Mandat des Hausverwalters darf drei Jahre nicht überschreiten, kann jedoch durch ausdrücklichen Beschluss der Generalversammlung erneuert werden. Die Tatsache allein, dass das Mandat des Hausverwalters nicht erneuert wird, gibt keinen Anlass zu einer Entschädigung." C) Paragraph 2 wird wie folgt ersetzt: "§ 2 - Ein Auszug aus der Urkunde bezüglich der Bestimmung oder Ernennung des Hausverwalters wird binnen acht Tagen ab dem Datum, wo der Auftrag des Hausverwalters beginnt, am Eingang des Gebäudes, das Sitz der Miteigentümervereinigung ist, angeschlagen, und zwar so, dass er unveränderbar und zu jeder Zeit gut sichtbar ist.

Im Auszug sind ausser dem Datum der Bestimmung oder Ernennung Name, Vornamen, Beruf und Wohnsitz des Hausverwalters oder, falls es sich um eine Gesellschaft handelt, ihre Rechtsform, ihr Gesellschaftsname, ihr Gesellschaftssitz sowie ihre Unternehmensnummer, falls die Gesellschaft in der Zentralen Datenbank der Unternehmen eingetragen ist, angegeben. Ergänzend müssen darin auch alle Angaben gemacht werden, die es jedem Interessehabenden ermöglichen, unverzüglich mit dem Hausverwalter in Kontakt zu treten, und insbesondere muss der Ort angegeben werden, wo die Hausordnung und das Beschlussregister der Generalversammlung eingesehen werden können.

Der Anschlag des Auszugs erfolgt auf Betreiben des Hausverwalters." D) Es wird ein § 2/1 mit folgendem Wortlaut eingefügt: "§ 2/1 - Der König legt das Verfahren für die Eintragung des Hausverwalters in die Zentrale Datenbank der Unternehmen fest." E) Paragraph 4 Nr. 1 wird aufgehoben.

F) Paragraph 4 Nr. 2 wird aufgehoben.

G) Paragraph 4 Nr. 3 wird wie folgt ersetzt: "3. die von der Generalversammlung gefassten Beschlüsse auszuführen und ausführen zu lassen," H) Paragraph 4 Nr. 5 wird wie folgt ersetzt: "5. das Vermögen der Miteigentümervereinigung zu verwalten; nach Möglichkeit, muss dieses Vermögen in seiner Gesamtheit auf verschiedenen Konten angelegt werden, wobei ein getrenntes Konto für die Umlaufmittel und ein getrenntes Konto für die Rücklagen einzurichten ist; all diese Konten müssen auf den Namen der Miteigentümervereinigung eröffnet werden," I) Paragraph 4 Nr. 7 wird wie folgt abgeändert: 1. Die Wörter "Artikel 577-11 § 1" werden durch die Wörter "Artikel 577-11 § 2" ersetzt.2. Das Wort "fünfzehn" wird durch das Wort "dreissig" ersetzt. J) Paragraph 4 Nr. 8 wird mit folgendem Satz ergänzt: "Die Mitteilung wird an einer gut sichtbaren Stelle in den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes angeschlagen," K) Paragraph 4 Nr. 9 wird wie folgt ersetzt: "9. wenn sein Mandat auf welche Weise auch immer geendet hat: binnen einer Frist von dreissig Tagen nach Ende seines Mandats seinem Nachfolger oder, in dessen Abwesenheit, dem Vorsitzenden der letzten Generalversammlung die gesamte Akte über die Verwaltung des Gebäudes, einschliesslich der Buchhaltung und der Aktiva, die er verwaltete, jedes Schadensfalls, einer Übersicht über das Konto, auf dem die Schadensfälle beglichen worden sind, sowie der Dokumente, mit denen nachgewiesen wird, zu welchem Zweck jede Summe, die nicht auf den Finanzkonten des Miteigentums wiederzufinden ist, verwendet worden ist, zu übertragen." L) Paragraph 4 wird durch die Nummern 10 bis 18 mit folgendem Wortlaut ergänzt: "10. eine Haftpflichtversicherung abzuschliessen, mit der die Ausübung seines Auftrags gedeckt wird, und den Beweis für den Abschluss dieser Versicherung zu liefern; im Falle eines unentgeltlichen Mandats wird diese Versicherung zu Lasten der Miteigentümervereinigung abgeschlossen, 11. den Miteigentümern den Zugang zu allen nichtprivaten Dokumenten oder Informationen über das Miteigentum zu ermöglichen, und zwar auf alle in der Miteigentumsordnung oder durch die Generalversammlung festgelegten Weisen, insbesondere über eine Website, 12.gegebenenfalls die Akte über spätere Arbeiten auf die vom König festgelegte Weise aufzubewahren, 13. im Hinblick auf den in Artikel 577-7 § 1 Nr.1 Buchstabe d) erwähnten Wettbewerbsaufruf mehrere auf der Grundlage eines vorab ausgearbeiteten Lastenheftes erstellte Kostenvoranschläge vorzulegen, 14. der ordentlichen Generalversammlung einen Evaluationsbericht mit Bezug auf die Verträge über regelmässige Lieferungen vorzulegen, 15.die Generalversammlung vorab um Erlaubnis zu bitten für jegliche Vereinbarung zwischen der Miteigentümervereinigung und dem Hausverwalter, seinen Angestellten, seinen Angehörigen, Verwandten oder Verschwägerten bis zum dritten Grad einschliesslich oder denen seines Ehepartners bis zum gleichen Grad; das Gleiche gilt für Vereinbarungen zwischen der Miteigentümervereinigung und einem Unternehmen, dessen Eigentümer die obengenannten Personen sind, an dessen Kapital sie beteiligt sind, in dem sie eine leitende Funktion oder eine Kontrollfunktion ausüben oder in dem sie als Lohnempfänger oder Angestellte beschäftigt sind; ist der Hausverwalter eine juristische Person, darf er, ohne durch einen Beschluss der Generalversammlung speziell dazu ermächtigt worden zu sein, für Rechnung der Miteigentümervereinigung keinen Vertrag mit einem Unternehmen abschliessen, das direkt oder indirekt an seinem Kapital beteiligt ist, 16. die Liste und die Personalien der Personen, die berechtigt sind, an den Beratungen der Generalversammlung teilzunehmen, auf dem neuesten Stand zu halten, und den Miteigentümern auf erstes Verlangen hin sowie dem Notar, wenn er den Hausverwalter darum bittet, im Rahmen der Übertragung von Urkunden, die gemäss Artikel 1 Absatz 1 des Hypothekengesetzes vom 16.Dezember 1851 beim Hypothekenamt übertragen werden, die Namen, Adressen, Anteile und Referenzangaben der Lose der anderen Miteigentümer mitzuteilen, 17. die Bücher der Miteigentümervereinigung auf klare, genaue und detaillierte Weise nach dem vom König zu erstellenden Mindestkonteneinheitsplan zu führen.Für jedes Miteigentum, das unter Ausschluss der Keller, Garagen und Parkplätze weniger als zwanzig Lose umfasst, darf eine vereinfachte Buchhaltung geführt werden, die mindestens die Einnahmen und Ausgaben, die Liquiditätslage sowie die Bargeld- und Kontenbewegungen, den Betrag der in Artikel 577-11 § 5 Absatz 2 und 3 erwähnten Umlaufmittel und Rücklagen, die Forderungen und die Schulden der Miteigentümer widerspiegelt, 18. den Haushaltsvoranschlag für die laufenden Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungsausgaben bezüglich der gemeinschaftlichen Teile und der gemeinschaftlichen Ausstattung des Gebäudes sowie einen Haushaltsvoranschlag für die vorhersehbaren ausserordentlichen Kosten vorzubereiten;diese Haushaltsvoranschläge werden der Miteigentümervereinigung jährlich zur Abstimmung vorgelegt; sie werden der Tagesordnung der Generalversammlung beigefügt, die über diese Haushaltspläne abstimmen muss." Art. 9 - In dasselbe Gesetzbuch wird ein Artikel 577-8/1 mit folgendem Wortlaut eingefügt: "Art. 577-8/1 - Für jedes Gebäude oder jede Gebäudegruppe mit mindestens zwanzig Losen unter Ausschluss der Keller, Garagen und Parkplätze wird von der ersten Generalversammlung ein Miteigentumsrat gegründet. Dieser Rat, der sich ausschliesslich aus Miteigentümern zusammensetzt, ist damit beauftragt, dafür zu sorgen, dass der Hausverwalter seine Aufträge ordnungsgemäss ausführt, unbeschadet des Artikels 577-8/2. Zu diesem Zweck kann der Miteigentumsrat, nachdem er den Hausverwalter informiert hat, alle Schriftstücke oder Dokumente, die sich auf die Verwaltung durch den Hausverwalter oder auf das Miteigentum beziehen, einsehen und kopieren. Vorbehaltlich der durch Gesetz dem Hausverwalter und der Generalversammlung zuerkannten Befugnisse kann der Miteigentumsrat infolge eines mit einer Dreiviertelmehrheit der Stimmen gefassten Beschlusses der Generalversammlung mit jeglichen anderen Aufträgen oder Aufgaben betraut werden. Von der Generalversammlung erteilte Aufträge oder Aufgaben dürfen sich nur auf ausdrücklich bestimmte Handlungen beziehen und gelten nur für ein Jahr. Der Miteigentumsrat übermittelt den Miteigentümern einen ausführlichen Halbjahresbericht über die Ausübung seines Auftrags." Art. 10 - In dasselbe Gesetzbuch wird ein Artikel 577-8/2 mit folgendem Wortlaut eingefügt: "Art. 577-8/2 - Die Generalversammlung bestimmt jährlich einen Rechnungsprüfer - Miteigentümer oder nicht -, dessen Pflichten und Befugnisse in der Miteigentümerordnung festgelegt werden." Art. 11 - Artikel 577-9 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird wie folgt abgeändert: 1. In § 1 werden zwischen Absatz 1 und Absatz 2 zwei [sic, zu lesen ist: drei] Absätze mit folgendem Wortlaut eingefügt: "Ungeachtet des Artikels 577-5 § 3 hat die Miteigentümervereinigung das Recht - zusammen mit einem oder mehreren Miteigentümern oder nicht - zur Wahrung aller Rechte bezüglich der Ausübung, Anerkennung oder Absprechung von dinglichen oder persönlichen Rechten an den gemeinschaftlichen Teilen oder bezüglich der Verwaltung dieser Teile gerichtlich vorzugehen.Es wird davon ausgegangen, dass die Miteigentümervereinigung die Eigenschaft und das erforderliche Interesse hat, um diese Rechte zu verteidigen.

Der Hausverwalter ist ermächtigt, jegliche Dringlichkeitsklage oder Klage zur Wahrung der Rechte bezüglich der gemeinschaftlichen Teile einzureichen, vorausgesetzt, dass diese Klageeinreichung so schnell wie möglich von der Generalversammlung bestätigt wird.

Der Hausverwalter setzt die einzelnen Miteigentümer und die anderen Personen, die das Recht haben, an den Beratungen der Generalversammlung teilzunehmen, unverzüglich von den Klagen, die von der oder gegen die Miteigentümervereinigung eingereicht worden sind, in Kenntnis." 2. Paragraph 2 Absatz 2 wird wie folgt ersetzt: "Diese Klage muss innerhalb von vier Monaten ab dem Datum, an dem die Generalsversammlung stattgefunden hat, eingereicht werden." 3. Der Artikel wird durch einen Paragraphen 8 mit folgendem Wortlaut ergänzt: "§ 8 - In Abweichung von Artikel 577-2 § 7 wird der Miteigentümer, dessen Klage nach einem Gerichtsverfahren gegen die Miteigentümervereinigung vom Richter für begründet erklärt wird, davon befreit, sich an den gemeinschaftlichen Ausgaben für die Honorare und Gerichtskosten zu beteiligen;diese werden auf die anderen Miteigentümer verteilt.

Wird die Klage für teilweise begründet erklärt, wird der Miteigentümer davon befreit, sich an den Honoraren und Gerichtskosten zu beteiligen, die in Anwendung von Artikel 1017 Absatz 4 des Gerichtsgesetzbuches zu Lasten der Miteigentümervereinigung gehen." 4. Der Artikel wird durch einen Paragraphen 9 mit folgendem Wortlaut ergänzt: "§ 9 - In Abweichung von Artikel 577-2 § 7 wird der Miteigentümer, der Beklagter ist in einem Gerichtsverfahren, das von der Miteigentümervereinigung eingeleitet wurde, deren Klage vom Richter für vollkommen unbegründet erklärt worden ist, davon befreit, sich an den Honoraren und Gerichtskosten zu beteiligen;diese werden auf die anderen Miteigentümer verteilt.

Wird die Klage für teilweise oder vollkommen begründet erklärt, muss sich der beklagte Miteigentümer an den Honoraren und Gerichtskosten beteiligen, die zu Lasten der Miteigentümervereinigung gehen." Art. 12 - Artikel 577-10 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird wie folgt abgeändert: 1. Es wird ein § 1/1 mit folgendem Wortlaut eingefügt: "§ 1/1 - Jedes Mitglied der Generalversammlung der Miteigentümer informiert unverzüglich den Hausverwalter über Änderungen seiner Adresse oder Änderungen im Realstatut des privaten Teils. Die Einladungen, die an die letzte dem Hausverwalter zum Zeitpunkt des Versands bekannte Adresse verschickt werden, werden als ordnungsmässig angesehen." 2. Paragraph 4 Absatz 2 wird wie folgt ersetzt [sic, zu lesen ist: In § 4 Absatz 2 wird die einleitende Bestimmung wie folgt ersetzt] : "Sie sind jedem Inhaber eines dinglichen oder persönlichen Rechts am Miteigentumsgut gegenüber wirksam, und zwar unter folgenden Bedingungen:" 3.Paragraph 4 wird durch einen Absatz mit folgendem Wortlaut ergänzt: "Jedes Mitglied der Generalversammlung der Miteigentümer ist verpflichtet, den Hausverwalter unverzüglich über die persönlichen Rechte zu informieren, die er eventuell Drittpersonen an seinem privaten Los zugestanden hat." Art. 13 - Artikel 577-11 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird wie folgt ersetzt: "Art. 577-11 - § 1 - Im Hinblick auf die Abtretung des Eigentumsrechts an einem Los übermittelt je nach Fall entweder der beurkundende Notar oder jemand, der von Berufs wegen als Vermittler auftritt, oder der Zedent dem Zessionar vor Unterzeichnung der Vereinbarung oder gegebenenfalls des Kaufangebots oder des Kaufversprechens folgende Informationen und Dokumente, die der Hausverwalter ihm auf einfaches Ersuchen innerhalb einer Frist von fünfzehn Tagen zukommen lässt: 1. den Betrag der Umlaufmittel und Rücklagen im Sinne von § 5 Absatz 2 und 3, 2.den Betrag der eventuellen vom Zedenten geschuldeten Rückstände, 3. den Stand der Aufforderungen zur Kapitaleinbringung, die sich auf die Rücklagen beziehen und die von der Generalversammlung vor dem feststehenden Datum der Eigentumsübertragung beschlossen worden sind, 4.gegebenenfalls eine Übersicht über die laufenden Gerichtsverfahren in Zusammenhang mit dem Miteigentum, 5. die Protokolle der ordentlichen und ausserordentlichen Generalversammlungen der letzten drei Jahre sowie die periodischen Abrechnungen der Lasten der letzten zwei Jahre, 6.eine Abschrift der letzten Bilanz, die von der Generalversammlung der Miteigentümervereinigung gebilligt worden ist, Wenn der Hausverwalter innerhalb von fünfzehn Tagen nach dem Ersuchen nicht geantwortet hat, benachrichtigt je nach Fall entweder der Notar, die Person, die von Berufs wegen als Vermittler auftritt, oder der Zedent die Parteien über dessen Untätigkeit. § 2 - Im Falle der Abtretung oder Zuweisung des Eigentumsrechts an einem Los unter Lebenden oder von Todes wegen ersucht der beurkundende Notar den Hausverwalter der Miteigentümervereinigung per Einschreibebrief darum, ihm folgende Informationen und Dokumente zu übermitteln: 1. den Betrag der von der Generalversammlung oder vom Hausverwalter vor dem feststehenden Datum der Eigentumsübertragung beschlossenen Erhaltungs-, Unterhalts-, Reparatur- und Instandsetzungsausgaben, deren Zahlung aber erst nach diesem Datum vom Hausverwalter verlangt wird, 2.eine Aufstellung der Aufforderungen zur Kapitaleinbringung, die vor dem feststehenden Datum der Eigentumsübertragung von der Generalversammlung der Miteigentümer gebilligt worden sind, sowie die Kosten für dringende Arbeiten, deren Zahlung erst nach diesem Datum vom Hausverwalter verlangt wird, 3. eine Aufstellung der vor dem feststehenden Datum der Eigentumsübertragung von der Generalversammlung beschlossenen Kosten für den Erwerb gemeinschaftlicher Teile, deren Zahlung aber erst nach diesem Datum vom Hausverwalter verlangt wird, 4.eine Aufstellung der erwiesenen Schulden, die die Miteigentümervereinigung infolge von Streitsachen, die vor dem feststehenden Datum der Eigentumsübertragung aufgetreten sind, zu tragen hat, deren Zahlung aber erst nach diesem Datum vom Hausverwalter verlangt wird.

Die in § 1 aufgezählten Dokumente werden auf die gleiche Weise vom Notar beim Hausverwalter beantragt, wenn der neue Miteigentümer sie noch nicht in seinem Besitz hat.

Der Notar übermittelt die Dokumente anschliessend dem Übernehmer.

Wenn der Hausverwalter innerhalb von dreissig Tagen nach dem Ersuchen nicht geantwortet hat, benachrichtigt der Notar die Parteien über dessen Untätigkeit.

Unbeschadet anders lautender Vereinbarungen zwischen Parteien, was die Beteiligung an der Schuld anbelangt, übernimmt der neue Miteigentümer den Betrag der in Absatz 1 Nr. 1, 2, 3 und 4 erwähnten Schulden. Die gewöhnlichen Lasten werden vom neuen Miteigentümer ab dem Tag übernommen, wo er die gemeinschaftlichen Teile effektiv genutzt hat.

Im Falle einer Abtretung oder Zuweisung des Eigentumsrechts ist der Übernehmer jedoch zur Zahlung der aussergewöhnlichen Lasten und der Aufforderungen zur Kapitaleinbringung, die von der Generalversammlung der Miteigentümer beschlossen worden sind, verpflichtet, wenn diese Versammlung zwischen dem Abschluss der Vereinbarung und der authentischen Beurkundung stattgefunden hat und er über eine Vollmacht verfügte, um an dieser Generalversammlung teilzunehmen. § 3 - Im Falle einer Abtretung, Zuweisung oder Aufteilung des Eigentumsrechts an einem privaten Los informiert der beurkundende Notar den Hausverwalter über das Datum der Beurkundung, über die Kenndaten des betreffenden privaten Loses, über die Identität und über die aktuelle und gegebenenfalls zukünftige Adresse der betreffenden Personen. § 4 - Die Kosten für die Übermittlung der aufgrund der Paragraphen 1 und 2 zu erteilenden Informationen gehen zu Lasten des übertragenden Miteigentümers. § 5 - Im Falle der Übertragung des Eigentums an einem Los 1. ist der ausscheidende Miteigentümer Gläubiger der Miteigentümervereinigung für den Teil seines Anteils an den Umlaufmitteln, der dem Zeitraum entspricht, während dessen er die gemeinschaftlichen Teile nicht effektiv genutzt hat;die Abrechnung wird vom Hausverwalter aufgestellt, 2. bleibt sein Anteil an den Rücklagen Eigentum der Vereinigung. Unter "Umlaufmittel" ist die Summe der Vorschüsse zu verstehen, die die Miteigentümer als Rückstellungen abgegeben haben, um periodische Ausgaben wie Kosten für Heizung und Beleuchtung der gemeinschaftlichen Teile und Verwaltungs- und Hausmeisterkosten zu bestreiten.

Unter "Rücklagen" ist die Summe der periodischen Kapitaleinbringungen zu verstehen, die dazu bestimmt sind, nicht periodische Ausgaben zu bestreiten, wie sie durch die Erneuerung eines Heizungssystems, die Reparatur oder die Erneuerung eines Aufzugs oder eine neue Bedachung entstehen können." Art. 14 - In dasselbe Gesetzbuch wird ein Artikel 577-11/1 mit folgendem Wortlaut eingefügt: "Art. 577-11/1 - Bei der Unterzeichnung der authentischen Urkunde muss der beurkundende Notar die vom Zedenten geschuldeten Rückstände mit Bezug auf die gewöhnlichen und aussergewöhnlichen Lasten vom Preis der Abtretung abziehen. Der beurkundende Notar muss jedoch vorab die bevorrechtigten Gläubiger, die Hypothekengläubiger oder die Gläubiger, die ihm eine Drittpfändung oder eine Forderungsabtretung notifiziert haben, bezahlen.

Wenn der Zedent diese Rückstände bestreitet, informiert der beurkundende Notar binnen drei Werktagen nach Empfang der authentischen Urkunde zur Feststellung der Abtretung den Hausverwalter per Einschreibebrief darüber.

Wenn nicht binnen zwölf Werktagen nach Empfang der besagten Urkunde eine Drittsicherungspfändung oder eine Drittvollstreckungspfändung notifiziert wird, kann der Notar dem Zedenten den Betrag der Rückstände rechtsgültig bezahlen." Art. 15 - In dasselbe Gesetzbuch wird ein Artikel 577-11/2 mit folgendem Wortlaut eingefügt: "577-11/2 - Ein Miteigentümer kann auf seinen Antrag hin eine Übersetzung jedes von der Miteigentümervereinigung ausgehenden Dokuments bezüglich des Miteigentums erhalten, wenn die besagte Übersetzung in die Sprache oder in eine der Sprachen des Sprachgebiets, in dem das Gebäude oder die Gebäudegruppe liegt, erfolgen muss.

Der Hausverwalter sorgt dafür, dass diese Übersetzung innerhalb einer angemessenen Frist zur Verfügung gestellt wird.

Die Übersetzungskosten gehen zu Lasten der Miteigentümervereinigung." Art. 16 - In Artikel 577-13 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird § 3 wie folgt ersetzt: "§ 3 - Die Artikel 186 bis 188, 190 bis 195 § 1 und 57 des Gesellschaftsgesetzbuches finden Anwendung auf die Liquidation der Miteigentümervereinigung." Art. 17 - In dasselbe Gesetzbuch wird ein Artikel 577-13/1 mit folgendem Wortlaut eingefügt: "Art. 577-13/1 - Die Urkunden bezüglich der gemeinschaftlichen Teile, die gemäss Artikel 1 Absatz 1 des Hypothekengesetzes vom 16. Dezember 1851 beim Hypothekenamt übertragen werden, werden ausschliesslich auf den Namen der Miteigentümervereinigung übertragen." Art. 18 - Artikel 577-14 desselben Gesetzbuches, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 1994, wird durch einen Absatz mit folgendem Wortlaut ergänzt: "Die statutarischen Bestimmungen, die nicht mit den geltenden Rechtsvorschriften übereinstimmen, werden ab dem Datum ihres Inkrafttretens von Rechts wegen durch die entsprechenden Gesetzesbestimmungen ersetzt." Art. 19 - § 1 - Vorliegendes Gesetz ist ab dem ersten Tag des dritten Monats nach seiner Veröffentlichung im Belgisches Staatsblatt auf jegliche Gebäude oder Gebäudegruppen anwendbar, die den in Artikel 577-3 des Zivilgesetzbuches vorgesehenen Bedingungen entsprechen.

In Abweichung von Absatz 1 ist Artikel 3 Buchstabe A) und B) nur auf Gebäude oder Gebäudegruppen anwendbar, in denen die Aufteilung des Eigentumsrechts an den privaten Teilen im Sinne von Artikel 577-3 Absatz 1 desselben Gesetzbuches erst nach Inkrafttreten des vorliegenden Gesetzes erfolgt. § 2 - Der in Artikel 577-4 § 1 Absatz 3 Nr. 4 desselben Gesetzbuches erwähnte Hausverwalter ist verpflichtet, binnen Jahresfrist nach Inkrafttreten des vorliegenden Gesetzes der Generalversammlung eine den Artikeln 577-3 bis 577-14 desselben Gesetzbuches angepasste Fassung der bestehenden Basisurkunde, der Miteigentumsordnung und der Hausordnung zur Billigung vorzulegen. Sofern die Generalversammlung weder gleichzeitig noch zu einem späteren Zeitpunkt die Basisurkunde abändert, ist für den angepassten Text der Miteigentumsordnung keine authentische Urkunde erforderlich. § 3 - Ausser was das Statut betrifft, ist das Recht des Miteigentümers auf Erhalt einer Übersetzung der Dokumente der Miteigentümervereinigung gemäss Artikel 577-11/2 desselben Gesetzbuches nur auf Dokumente anwendbar, die nach Inkrafttreten des vorliegenden Gesetzes erstellt werden.

Wir fertigen das vorliegende Gesetz aus und ordnen an, dass es mit dem Staatssiegel versehen und durch das Belgisches Staatsblatt veröffentlicht wird.

Gegeben zu Nizza, den 2. Juni 2010 ALBERT Von Königs wegen: Der Minister der Justiz S. DE CLERCK Mit dem Staatssiegel versehen: Der Minister der Justiz S. DE CLERCK