29 SEPTEMBRE 2022. - Arrêté royal relatif à l'assurance obligatoire prévue par la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer organisant la profession d'agent immobilier

PHILIPPE, Roi des Belges, A tous, présents et à venir, Salut.

Vu la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer organisant la profession d'agent immobilier, l'article 4, alinéa 2 ;

Vu l'arrêté royal du 27 septembre 2006 portant approbation du code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers ;

Vu l'avis de la Commission des Assurances, donné le 6 mars 2018 ;

Vu l'avis de l'Inspecteur des finances, donné le 18 juillet 2018 ;

Vu l'avis 64.350/1 du Conseil d'Etat donné le 14 novembre 2018, en application de l'article 84, § 1er, alinéa 1er, 2°, des lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973 ;

Considérant que la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer organisant la profession d'agent immobilier confie au Roi la compétence de fixer les modalités et les conditions de l'assurance qui doit permettre une couverture adéquate du risque encouru par le destinataire des services prestés par l'agent immobilier ;

Considérant qu'un contrat d'assurance collectif a été souscrit au 1er janvier 2016 par l'Institut professionnel des agents immobiliers (ci-après « l'IPI ») pour ses membres, et ce sur base de la directive déontologique du 14 septembre 2006 relative à l'assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement ayant pour objet les articles 5 et 32 du code de déontologie de l'IPI ;

Considérant que ce contrat répond à l'ensemble des conditions fixées par le présent arrêté ;

Considérant que, selon l'interprétation constante de l'IPI et de l'assureur qui a conclu ce contrat d'assurance collectif, tant la directive déontologique susmentionnée que le contrat d'assurance collectif souscrit par l'IPI couvrent également l'indélicatesse de l'agent immobilier ;

Considérant qu'il convient néanmoins, pour assurer la sécurité juridique, de préciser le champ d'application du cautionnement quant à l'indélicatesse ;

Considérant qu'il a été tenu compte de l'avis rendu par la Commission des Assurances, et que les recommandations formulées ont pour l'essentiel été suivies ;

Considérant que les articles 3, 4, 8, ainsi que les articles 9, 10, 12 et 13 du présent arrêté (devenus respectivement les articles 10, 11, 13 et 14) ont été adaptés sur base de cet avis ;

Considérant par ailleurs qu'en ce qui concerne l'antériorité, la durée de cinq ans vise à protéger tant les tiers que les agents immobiliers, et que la pratique nous enseigne que cette durée ne constitue pas un obstacle à la conclusion d'un contrat d'assurance, tant en ce qui concerne la responsabilité professionnelle que le cautionnement ;

Considérant enfin la remarque émise par la Commission des Assurances concernant les exclusions ;

Considérant que la loi du 4 avril 2014Documents pertinents retrouvés type loi prom. 04/04/2014 pub. 30/04/2014 numac 2014011239 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi relative aux assurances fermer relative aux assurances reprend les principes tels que les règles de diminution et d'aggravation du risque, et prévoit une liste d'exclusions ainsi que les possibilités de recours de l'assureur contre l'assuré ; que par souci de clarté, et suite à la remarque de la Commission des Assurances, il est fait référence dans le présent arrêté à ces exclusions prévues par la loi ;

Considérant qu'au surplus, il a été jugé utile de reprendre une liste limitative d'exclusions qui peuvent s'appliquer en plus des exclusions prévues par la loi ;

Considérant qu'il a été tenu compte de l'avis rendu par le Conseil d'Etat, et que les recommandations formulées ont pour l'essentiel été suivies ;

Considérant que les deuxièmes paragraphes des articles 5 et 6, figurant dans le projet d'arrêté royal soumis à l'avis du Conseil d'Etat, et qui reprenaient les cas devant être couverts par le concept défini au paragraphe 1er de chacun de ces articles, ont été supprimés suite à une remarque formulée par le Conseil d'Etat précisant que des listes exemplatives n'ont pas lieu de figurer dans un arrêté royal ; que ces listes d'exemples pourraient par contre être intégrées dans les explications communiquées sur le site de l'IPI ou dans un manuel explicatif ;

Considérant que le Conseil d'Etat est d'avis que les 2° et 3° de l'article 7 manquent de base légale ; considérant qu'en vertu de l'article 4, alinéa 2, de la loi, le Roi est chargé de fixer les modalités et conditions de l'assurance qui doivent permettre une couverture adéquate du risque encouru par le destinataire des services prestés ; considérant que l'article 7 vise le risque encouru par l'agent immobilier en cas de vol ou en cas de détournement, malversation, abus de confiance ou escroquerie concernant les biens dont il est détenteur dans l'exercice de ses activités professionnelles ou qui lui appartiennent à titre professionnel ; considérant que lorsqu'un agent immobilier est victime de tels faits, ceci peut affecter la continuité des services au profit des destinataires des services prestés ; considérant que l'article 7 protège donc indirectement le destinataire du service ; considérant que doit également être couverte la responsabilité civile qui pourrait incomber personnellement aux agents immobiliers du chef de vol, détournement, malversation, escroquerie ou abus de confiance, commis au préjudice des tiers par une (des) personne(s) dont l'assuré est civilement responsable ; considérant que l'objectif est d'inclure sous l'article 5 tout dommage subi par un tiers, qu'il s'agisse d'un vol, d'un détournement, d'une malversation, d'un abus de confiance ou d'une escroquerie, même s'il est le fait d'un collaborateur de l'agent immobilier, alors que l'article 7 vise les dommages subis par l'agent immobilier lui-même mais qui peuvent indirectement occasionner un dommage pour un tiers, notamment en affectant la continuité du fonctionnement, la portée des articles 5 et 7 a été clarifiée ;

Sur la proposition du Ministre de l'Economie et du Ministre des Classes moyennes, Nous avons arrêté et arrêtons :

Article 1er.Tout contrat d'assurance souscrit en vertu de l'article 4 de la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer organisant la profession d'agent immobilier, dénommée ci-après « la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer », répond aux conditions minimales déterminées par le présent arrêté.

Art. 2.Le contrat d'assurance couvre les activités d'agent immobilier, telles que visées à l'article 2, 4° à 7°, de la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer.

Art. 3.La garantie s'applique pour les activités assurées exercées : 1° à partir d'un siège d'exploitation ou bureau établi en Belgique et qui concernent des biens immobiliers situés dans un Etat membre au sens de l'article 2, 3°, de la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer ;2° à partir d'un siège d'exploitation ou bureau établi sur le territoire d'un Etat membre au sens de l'article 2, 3°, de la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer, et qui concernent des activités d'intermédiation pour des biens immobiliers situés en Belgique. Par ailleurs, en cas de procédure judiciaire, la couverture n'est acquise que pour autant que l'assuré soit assigné devant une juridiction sise sur le territoire d'un Etat membre au sens de l'article 2, 3°, de la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer.

Art. 4.Les assurés sont : 1° les personnes physiques qui exercent les activités d'agent immobilier à titre indépendant et qui sont inscrites au tableau de l'Institut professionnel des agents immobiliers, sur la liste des stagiaires de cet Institut, ainsi que les personnes visées aux articles 9 et 9/1 de la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer ;2° les personnes morales qui ne sont pas membres de l'Institut professionnel des agents immobiliers et au sein desquelles les personnes physiques, visées au 1°, exercent les activités d'agent immobilier ou ont la direction effective du ou des départements au sein desquels les activités d'agent immobilier sont exercées ;3° les personnes morales qui exercent les activités d'agent immobilier et qui sont inscrites à l'Institut professionnel des agents immobiliers ;4° les associés, administrateurs, gérants et dirigeants dans l'exercice de leurs activités d'agent immobilier dans le cadre de la personne morale assurée, telle que définie aux 2° et 3° ;5° le personnel, les stagiaires et autres collaborateurs d'une personne physique ou d'une personne morale lorsqu'ils agissent pour le compte de l'agent immobilier autorisé à exercer la profession d'agent immobilier, ci-après dénommés « les préposés », de même que toute autre personne pour laquelle les assurés énumérés aux 1°, 2° et 3° peuvent voir leur responsabilité engagée dans l'exercice des activités assurées.

Art. 5.Le contrat d'assurance couvre la responsabilité civile professionnelle, tant contractuelle qu'extracontractuelle, des assurés, à savoir : 1° les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle des assurés, en raison de dommages corporels, matériels ou immatériels qu'ils causent à des tiers dans l'exercice de leurs activités d'agent immobilier, et qui résulte : a) d'une omission, d'un oubli, d'un retard, d'une inexactitude, d'une erreur de fait ou de droit, d'une inobservation de délais, d'une erreur à l'occasion de la transmission d'informations, de documents ou de fonds et, de manière générale, de toute faute généralement quelconque ;b) de la perte, du vol, de la détérioration ou de la disparition, pour quelque cause que ce soit, de tout objet et notamment de minutes, pièces, valeurs ou documents quelconques, qui leur sont confiés ou non, ou de clefs ou de mécanismes divers d'ouverture et de fermeture appartenant à des tiers et dont les assurés sont détenteurs, même si ces pertes, vols, détériorations et/ou disparitions sont causés par l'eau, le feu, l'incendie, l'explosion ou la fumée ;2° les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qui peut incomber aux assurés en raison des dommages matériels résultant d'incendie, d'explosion ou de l'action des eaux, causés aux immeubles et à leur contenu qui leur sont confiés dans l'exercice de leurs activités ou auxquels les assurés ont accès pour cet exercice, à condition qu'ils soient imputables à une faute quelconque ou à un manquement dans l'exercice de ces activités ;3° les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qui peut incomber aux assurés en raison de dommages résultant d'incendie, d'explosion, de l'action des eaux, de défauts d'entretien, de prévoyance, ou de vétusté, causés à des tiers, par les immeubles ou leur contenu auxquels les assurés ont accès ou qui leur sont confiés dans l'exercice de leurs activités, à condition qu'ils soient imputables à une faute quelconque ou à un manquement dans l'exercice de ces activités ;4° les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qui peut incomber aux assurés visés à l'article 4, 1° à 4°, en cas de vol, détournement, malversation, abus de confiance ou escroquerie commis par les préposés au préjudice des tiers.

Art. 6.Le contrat d'assurance couvre la responsabilité civile exploitation, à savoir les conséquences pécuniaires de la responsabilité extracontractuelle des assurés, en raison des dommages causés à des tiers pendant l'exercice des activités d'agent immobilier.

Art. 7.Le contrat d'assurance couvre les assurés visés à l'article 4, 1°, 2° et 3° : 1° en cas de vol commis par les préposés des assurés visés à l'article 4, 1°, 2° et 3°, ou par des tiers ;2° en cas de détournement, malversation, abus de confiance ou escroquerie commis par les préposés des assurés visés à l'article 4, 1°, 2° et 3° ; pour le remboursement des frais de remplacement, de reconstitution ou de réparation des valeurs monnayées ou monnayables, des pièces ou valeurs mobilières dont ils justifient par tout moyen de preuve qu'ils en sont les détenteurs dans l'exercice de leurs activités d'agent immobilier ou qu'elles leurs appartiennent à titre professionnel.

Art. 8.§ 1er. Le contrat d'assurance garantit un cautionnement pour les créances des clients et des tiers à l'égard des assurés visés à l'article 4, 1°, 2° et 3°, relatives à des fonds, effets ou valeurs qui, dans le cadre des activités d'agent immobilier, leurs ont été confiés et dont il n'est pas le destinataire final.

Le cautionnement couvre également l'indélicatesse des assurés visés à l'article 4, 1°, 2° et 3°. Pour l'application du présent arrêté, l'indélicatesse est définie comme tout acte délictueux ou malhonnête qui a pour conséquence un détournement de fonds ou de biens appartenant à un tiers. § 2. Le cautionnement est octroyé pour autant que les trois conditions suivantes soient remplies : 1° la créance est née après la date d'entrée en vigueur de la garantie financière et avant sa cessation ;2° la créance est incontestable et exigible au moment où l'intervention de l'assureur est demandée ;3° l'agent immobilier ou la personne morale bénéficiant de son agréation est insolvable, qu'ils soient déclarés en faillite, placés sous réorganisation judiciaire ou n'aient pas donné suite à la demande de paiement d'un titre judiciaire exécutoire.

Art. 9.Outre les exclusions prévues dans la loi du 4 avril 2014Documents pertinents retrouvés type loi prom. 04/04/2014 pub. 30/04/2014 numac 2014011239 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi relative aux assurances fermer relative aux assurances, le contrat d'assurance peut uniquement prévoir d'exclure de la couverture d'assurance de la responsabilité civile professionnelle visée à l'article 5 : 1° les contestations relatives aux honoraires et frais personnels ;2° les dommages couverts par d'autres assurances obligatoires ;3° les dommages résultant d'atteintes à l'environnement ;4° les dommages résultant de la présence d'amiante ou de la dispersion d'amiante, de fibres d'amiante ou de produits contenant de l'amiante, dans la mesure où ces dommages sont la conséquence des propriétés nocives de l'amiante ;5° les dommages résultant d'une grève, d'un lock-out, d'une émeute, d'un acte de terrorisme ou de sabotage, d'armes ou engins nucléaires, de tous actes de violence collective ;6° les dommages résultant directement ou indirectement de la radioactivité ;7° les dommages résultant du non-respect des conditions et formalités prévues dans l'assurance couvrant le risque de décès accidentel des acquéreurs d'un bien immobilier ;8° le vol commis pendant les transferts de fonds en dehors des locaux d'exploitation ;9° les vol, détournement, malversation et escroquerie n'ayant fait l'objet d'aucune plainte. Outre les exclusions visées à l'article 63 de la loi du 4 avril 2014Documents pertinents retrouvés type loi prom. 04/04/2014 pub. 30/04/2014 numac 2014011239 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi relative aux assurances fermer relative aux assurances, le contrat d'assurance peut uniquement prévoir d'exclure de la couverture du cautionnement visée à l'article 8, les dommages résultant d'une grève, d'un lock-out, d'une émeute, d'un acte de terrorisme ou de sabotage, d'armes ou engins nucléaires, de tous actes de violence collective.

Art. 10.Le contrat d'assurance prévoit qu'il ne pourra être procédé à la résiliation ou à la suspension du contrat qu'après que l'assureur en ait averti préalablement l'Institut professionnel des agents immobiliers par envoi recommandé.

Art. 11.Le contrat d'assurance couvre les demandes en réparation introduites pendant la durée de la validité du contrat d'assurance, en ce qui concerne la responsabilité civile, pour des dommages survenus durant la durée de validité de ce contrat ou, en ce qui concerne le cautionnement, pour des créances nées pendant la durée de validité de ce contrat.

Par extension, sont également prises en considération, à condition qu'elles soient formulées par écrit à l'encontre de l'assuré ou de l'assureur dans un délai de trente-six mois à compter de la fin du contrat d'assurance, les demandes en réparation qui se rapportent à : 1° un dommage survenu pendant la durée de validité du contrat d'assurance, si à la fin du contrat, le risque n'est pas couvert par un autre assureur ;2° des actes ou des faits pouvant donner lieu à un dommage, survenus et déclarés à l'assureur pendant la durée de validité du contrat d'assurance. Les garanties du contrat d'assurance restent acquises aux assurés qui cessent leurs activités d'agent immobilier ou, en cas de décès, à leurs héritiers et ayants droit, pour des faits ou des actes accomplis avant la cessation de leurs activités d'agent immobilier ou leur décès, pour autant que la réclamation soit formulée pendant la durée de la prescription légale.

En ce qui concerne la responsabilité civile, la couverture du contrat d'assurance est également acquise en cas de demande en réparation introduite par écrit contre l'assuré ou l'assureur pendant la durée de validité du contrat d'assurance pour les dommages survenus jusqu'à maximum cinq ans avant la prise d'effet du contrat d'assurance et ce, à condition que l'assureur précédent ne soit pas tenu d'accorder sa couverture, et pour autant que l'assuré n'en n'avait pas connaissance au moment de la prise d'effet du contrat d'assurance.

En ce qui concerne le cautionnement, la couverture de la police est également acquise pour des créances qui sont nées jusqu'à maximum cinq ans avant la prise d'effet du cautionnement, pour autant que le tiers n'ait pas été en mesure de déclarer le sinistre à l'assureur précédent en raison du fait que la condition visée à l'article 8, § 2, 3°, n'était pas remplie et ce, malgré qu'il ait effectivement entrepris des démarches en ce sens. Cette condition n'est cependant pas d'application pour les créances nées durant la période de six mois précédant la date de fin de la police précédente.

Art. 12.Les montants assurés par le contrat d'assurance ne peuvent être inférieurs aux montants suivants : 1° tant pour la responsabilité civile professionnelle que pour la responsabilité civile exploitation, par sinistre : a) 1.250.000 euros pour les dommages corporels et les dommages immatériels consécutifs ; b) 250.000 euros pour les dommages matériels et les dommages immatériels consécutifs ; c) 250.000 euros pour les dommages immatériels purs ; 2° pour les vol, détournement, malversation, abus de confiance ou escroquerie visés à l'article 7, par sinistre : 30.000 euros ; 3° pour l'assurance cautionnement : 250.000 euros par sinistre et par année d'assurance.

Art. 13.Les montants mentionnés à l'article 12 sont liés à l'évolution de l'indice des prix à la consommation, l'indice de départ étant celui du mois précédant celui de la publication du présent arrêté au Moniteur belge (base 2013 = 100).

Le ministre ayant l'Economie dans ses attributions fait publier annuellement au Moniteur belge les montants précités indexés au 1er janvier.

Art. 14.Pour quelque sinistre que ce soit, visé par l'article 12, 1°, a), b) et c), et 2°, la franchise ne peut excéder plus de 10 % du montant du sinistre avec un maximum de 2.500 euros.

Le montant de la franchise est lié à l'évolution de l'indice des prix à la consommation, l'indice de départ étant celui du mois précédant celui de la publication du présent arrêté au Moniteur belge (base 2013 = 100).

Le ministre ayant l'Economie dans ses attributions fait publier annuellement au Moniteur belge les montants précités indexés au 1er janvier.

Art. 15.Le contrat d'assurance mentionne dans les conditions générales, ainsi que dans les éventuelles conditions particulières ou attestations remises, la clause suivante : « l'entreprise d'assurances déclare que les conditions de ce contrat satisfont au minimum aux conditions relatives à l'assurance et au cautionnement fixées par arrêté royal ».

Dans les conditions générales du contrat d'assurance autre qu'un contrat d'assurance collectif, l'entreprise d'assurances s'engage à transmettre à l'Institut professionnel des agents immobiliers, au plus tard pour le 31 mars de chaque année, une liste digitale des agents immobiliers et des personnes morales au sein desquelles un agent immobilier exerce les activités d'agent immobilier, qui disposent d'une assurance conformément au présent arrêté, au 1er mars de cette même année.

Le format de cette liste digitale est déterminé par l'Institut professionnel des agents immobiliers. Si les agents immobiliers ou les personnes morales, visées à l'alinéa 2, perdent leur qualité d'assuré, l'entreprise d'assurances s'engage à en informer sans délai l'Institut professionnel des agents immobiliers.

Art. 16.L'Institut professionnel des agents immobiliers peut souscrire un contrat d'assurance collectif pour ses membres ou un contrat d'assurance pour ses membres qui restent en défaut d'établir qu'ils sont couverts par un contrat d'assurance conforme aux dispositions du présent arrêté.

Le coût de souscription de chacune de ces polices sera répercuté par l'Institut auprès de ces personnes.

Art. 17.Dans l'arrêté royal du 27 septembre 2006 portant approbation du code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers, l'annexe 2 est abrogée.

Art. 18.Le ministre qui a l'Economie dans ses attributions et le ministre qui a les Classes moyennes dans ses attributions sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté.

Donné à Bruxelles, le 29 septembre 2022.

PHILIPPE Par le Roi : Le Ministre de l'Economie, P.-Y. DERMAGNE Le Ministre des Classes moyennes, D. CLARINVAL