30 SEPTEMBRE 2011. - Arrêté du Gouvernement flamand modifiant diverses dispositions de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du Logement et modifiant l'article 17 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 portant financement des sociétés de logement social en vue de la réalisation d'habitations de location sociales et des frais de fonctionnement y afférents

Le Gouvernement flamand, Vu le décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, notamment l'article 42, quatrième alinéa, inséré par le décret du 29 avril 2011, l'article 72, premier alinéa, 3°, remplacé par le décret du 8 décembre 2000, l'article 91, § 2, remplacé par le décret du 15 décembre 2006, l'article 92, § 1er, remplacé par le décret du 15 décembre 2006, l'article 93, § 1er, remplacé par le décret du 15 décembre 2006, l'article 95, § 1er, remplacé par le décret du 15 décembre 2006, et l'article 99, § 1er, remplacé par le décret du 15 décembre 2006;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du Logement;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 portant financement des sociétés de logement social en vue de la réalisation d'habitations de location sociales et des frais de fonctionnement y afférents;

Vu l'accord du Ministre flamand chargé du budget, donné le 12 juillet 2011 ;

Vu l'avis n° 50.010/1/V du Conseil d'Etat, donné le 9 août 2011, en application de l'article 84, § 1er, alinéa premier, 1°, des lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973;

Sur la proposition de la Ministre flamande de l'Energie, du Logement, des Villes et de l'Economie sociale;

Après délibération, Arrête :

Article 1er.A l'article 1er de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du Logement, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 14 mars 2008 et 6 février 2009, sont apportées les modifications suivantes : 1° au point 6°, la phrase « 2, du décret du 3 mars 1993 portant le statut des terrains destinés aux résidences de loisirs de plein air » est remplacée par la phrase « 2, 3°, du décret du 10 juillet 2008 relatif à l'hébergement touristique »;2° le point 8° bis est abrogé ;3° le point 16° est remplacé par la disposition suivante : « 16° règlement de location interne : un document public en exécution des dispositions du présent arrêté dans lequel le bailleur consigne au moins les règles concrètes requérant une concrétisation ou sur la base desquelles des choix doivent être faits, et dans lesquelles, le cas échéant, les règles d'attribution spécifiques doivent être reprises en exécution des articles 25 à 29 inclus;» 4° le point 22° est remplacé par la disposition suivante : « 22° personne à charge : a) l'enfant domicilié chez la personne de référence à la date de référence et répondant à une des conditions suivantes : 1) il est mineur ou des allocations familiales ou d'orphelin sont payées pour ledit enfant;2) il est considéré par le Ministre comme personne à charge après production de preuves;b) l'enfant de la personne de référence qui, à la date de référence, n'est pas domicilié chez la personne de référence mais qui habite régulièrement chez la personne de référence et qui répond à une des conditions suivantes : 1) il est mineur ou des allocations familiales sont payées pour ledit enfant;2) il est considéré par le Ministre comme personne à charge après production de preuves;c) la personne agréée comme handicapée grave ou qui était agréée comme handicapée grave au moment de sa mise en retraite.Le Ministre arrête les conditions en la matière; »; 5° il est inséré un point 24° bis, ainsi rédigé : « 24° bis locataire de référence : a) la personne se présentant lors de l'inscription comme étant le futur locataire de référence de l'habitation de location sociale;b) le partenaire de la personne, visée au point a) ;c) un locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, premier alinéa, 34°, a), b), ou c), du Code flamand du Logement, désigné par les locataires restants lorsque, pendant la durée du contrat de location, les personnes visées aux points a) et b) décèdent ou sont rayées du contrat de location;».

Art. 2.A l'article 3 du même arrêté, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 14 mars 2008 et 6 février 2009, sont apportées les modifications suivantes : 1° au paragraphe 1er, premier alinéa, le point 1° est remplacé par ce qui suit : « 1° il est une personne majeure, une personne mineure non émancipée ou une personne mineure habitant de façon autonome ou qui habitera de façon autonome avec accompagnement d'un service agréé;» 2° au paragraphe 1er, le quatrième alinéa est remplacé par la disposition suivante : « Dans des cas individuels, le bailleur peut déroger à la condition visée au premier alinéa, 2°, dans la mesure où la personne souhaitant faire l'objet d'un règlement collectif de dettes, est admise conformément à l'article 1675/6 du Code judiciaire, ou d'un accompagnement ou gestion budgétaires auprès d'un C.P.A.S ou d'une autre institution de médiation de dettes, agréée par la Communauté flamande. »; 3° au paragraphe 1er, cinquième alinéa, les mots « , 2°, » sont abrogés : 4° au paragraphe 2, premier alinéa, 2°, la phrase « l'article 1er, 22°, b) » est remplacée par la phrase « l'article 1er, 22°, c) »;5° au paragraphe 2, deuxième alinéa, la phrase « à l'article 1er, 22°, a) » est remplacée par la phrase « à l'article 1er, 22°, a) ou b) » et la phrase « à l'article 1er, 22°, b) » est remplacée par la phrase « à l'article 1er, 22°, c) ».

Art. 3.A l'article 10 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009, sont apportées les modifications suivantes : 1° dans le premier alinéa, les mots « Le candidat locataire peut » sont remplacés par les mots « Sans préjudice de l'application du deuxième alinéa, le candidat locataire peut »;2° les deuxième et troisième alinéas sont remplacés par la disposition suivante : « Le candidat locataire ne peut limiter sa préférence que sur la base des critères suivants : 1° capacité financière;2° raisons de santé;3° mobilité physique ;4° accessibilité de l'école, du travail, du réseau social et familial;5° dispenser ou recevoir des soins de proximité. Si le candidat locataire limite sa préférence en application du deuxième alinéa, il motive cette limitation. Le bailleur refuse la préférence d'un candidat locataire s'il estime que les critères, visés au deuxième alinéa, ne sont pas remplis. ».

Art. 4.Dans l'article 12, § 1er, premier alinéa, du même arrêté, remplacé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009, le point 3° est remplacé par ce qui suit : « 3° lorsque lors de l'offre d'un logement, il résulte du contrôle des conditions d'admission que le candidat locataire ne remplit pas les conditions d'admission dans la mesure où l'acceptation de l'offre aurait donné lieu à l'attribution de l'habitation; ».

Art. 5.Dans l'article 18, quatrième alinéa, du même arrêté, le mot « quatre » est remplacé par le mot « cinq ».

Art. 6.A l'article 19 du même arrêté, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 14 mars 2008, 18 juillet 2008 et 6 février 2009, sont apportées les modifications suivantes : 1° au premier alinéa, le point 1° est remplacé par ce qui suit : « 1° le candidat locataire ou un des membres de son ménage ayant un handicap déterminé ou ayant au moins 55 ans ou un des membres de son ménage, exclusivement si l'habitation disponible est adaptée spécifiquement au logement de personnes ayant cet handicap ou au logement de personnes âgées par les investissements ciblés à cet effet »;2° au premier alinéa, 2°, les mots « par le même bailleur » sont abrogés;3° au premier alinéa, 3°, les mots « trois et quatre » sont remplacés par les mots « cinq et six »;4° au premier alinéa, 6°, b), les mots « a été examinée dans le cadre de l'avis rendu par le fonctionnaire régional et ensuite » sont insérés entre les mots « a été déclarée inhabitable ou inadaptée ou » et les mots « a été examinée par l'Inspecteur du logement »;5° au premier alinéa, il est ajouté un point 8°, rédigé comme suit : « 8° le candidat locataire qui est une personne mineure non émancipée ou une personne qui, en application du décret du 7 mars 2008 relatif à l'assistance spéciale à la jeunesse, habite ou habitera de façon autonome avec accompagnement d'un service agréé.».

Art. 7.A l'article 20 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009, sont apportées les modifications suivantes : 1° au paragraphe 2, premier alinéa, la phrase « la dérogation à l'article 3, § 1er, alinéa 1er, 2° » est remplacée par les mots « la règle de priorité »;2° au paragraphe 4, les mots « tous les candidats locataires et » sont abrogés.

Art. 8.A l'article 21, § 1er, du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, sont apportées les modifications suivantes : 1° au point 1°, le mot « deux » est abrogé;2° il est ajouté un deuxième alinéa, rédigé comme suit : « Préalable aux attributions, le bailleur met en oeuvre l'occupation rationnelle adaptée au propre patrimoine, en tenant compte de l'article 5, § 1er, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2004 fixant les conditions d'agrément des offices de location sociale. Lors de la concrétisation de l'occupation rationnelle, le bailleur peut également tenir compte des conditions visées à l'article 4, § 2, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 2 février 2007 instaurant une intervention dans le loyer pour les locataires nécessiteux d'un logement. Il peut le faire pour tout ou une partie du patrimoine. La concrétisation de l'occupation rationnelle est reprise dans le règlement de location interne. ».

Art. 9.Dans l'article 24, § 2, premier alinéa, du même arrêté, remplacé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008 et modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009, la phrase « l'article 32, § 1er, alinéa trois » est remplacée par la phrase « l'article 29bis ».

Art. 10.A l'article 26 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009, sont apportées les modifications suivantes : 1° au paragraphe 2, deuxième alinéa, sont ajoutés les points 3° à 5° inclus, rédigés comme suit : « 3° la preuve qu'une concertation locale a eu lieu;4° le cas échéant, le plan pour groupes cibles, visé à l'article 28, § 2;5° le cas échéant, le plan de viabilité, visé à l'article 29, § 1er. »; 2° au paragraphe 4, il est ajouté un deuxième alinéa, rédigé comme suit : « Les dispositions approuvées du règlement d'attribution doivent être intégrées dans le règlement de location interne et le bailleur transmet immédiatement le règlement de location interne modifié au surveillant.».

Art. 11.A l'article 29, § 2, du même arrêté, remplacé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009, sont apportées les modifications suivantes : 1° au premier alinéa, 2°, la phrase « l'article 1er, 22°, b) » est remplacée par la phrase « l'article 1er, 22°, c) »;2° au deuxième alinéa, la phrase « à l'article 1er, 22°, a) » est remplacée par la phrase « à l'article 1er, 22°, a) ou b) » et la phrase « à l'article 1er, 22°, b) » est remplacée par la phrase « à l'article 1er, 22°, c) ».

Art. 12.A l'article 30, septième alinéa, du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009, est ajoutée la phrase suivante : « L'évaluation doit être demandée dans les 6 mois suivant l'expiration du délai précité de deux mois. ».

Art. 13.Dans l'article 38 du même décret, le troisième alinéa est remplacé par la disposition suivante : « Le locataire est obligé de communiquer au bailleur les éléments nécessaires pour le calcul du loyer au plus tard le dernier jour du mois suivant la demande du bailleur, ou à une date ultérieure communiquée par le bailleur, sans préjudice de l'application de l'article 52, § 2. Si le locataire ne transmet pas l'information endéans ce délai, le bailleur envoie une lettre demandant au locataire de transmettre l'information au plus tard sept jours suivant la date de la poste. Si le locataire est en défaut, un loyer d'au maximum égal au loyer de base lui sera imputé à partir du 1er janvier suivant la première demande du bailleur. Ce loyer est de nouveau diminué de la réduction sociale, visée à l'article 47, le premier jour du mois suivant le mois dans lequel l'information est transmise et au plus tôt le 1er février suivant la première demande du bailleur. ».

Art. 14.A l'article 45 du même arrêté, remplacé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008 et modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 novembre 2010, sont apportées les modifications suivantes : 1° au paragraphe 1er, premier alinéa, la phrase « telle que visée à l'article 1er, 22°, a).» est ajoutée après les mots « chaque personne à charge »; 2° au paragraphe 1er, deuxième alinéa, la phrase « l'article 1er, 22°, b) » est remplacée par la phrase « l'article 1er, 22°, c) »;3° au paragraphe 2, le premier alinéa est remplacé par la disposition suivante : « Pour une personne à charge, telle que visée à l'article 1er, 22°, b), la moitié de la réduction, visée au paragraphe 1er, est accordée. Si le parent chez lequel cette personne est domiciliée loue aussi une habitation de location sociale, seulement la moitié de la réduction, visée au paragraphe 1er, est accordée à ce parent, par dérogation au paragraphe 1er. ».

Art. 15.A l'article 49, deuxième alinéa, du même arrêté, la phrase suivante est ajoutée : « Si, en application du troisième alinéa, le bailleur remplace avant l'expiration du délai de neuf ans le loyer de base par le valeur marchande en vigueur à ce moment, le délai de neuf ans prend cours à partir de ce remplacement. ».

Art. 16.Dans le même arrêté, il est inséré un chapitre IXbis, rédigé comme suit : « Chapitre IXbis. Dispositions applicables lors de l'acquisition d'habitations ayant des locataires occupants ».

Art. 17.Dans le même arrêté, il est inséré dans le chapitre IXbis, inséré par l'article 16, un article 52bis, rédigé comme suit : «

Art. 52bis.Si un bailleur s'achète une habitation qui ne répond pas à la définition d'une habitation de location sociale, visée à l'article 2, § 1er, premier alinéa, 22° du Code flamand du Logement, un contrat de location sociale, tel que visé à l'article 31, est offert à ce moment au locataire occupant pour autant qu'il remplisse les conditions d'admission visées à l'article 14, même si l'habitation n'est pas occupée rationnellement. Si le locataire occupant n'accède pas à l'offre, son contrat de location est résilié conformément aux dispositions de la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil.

Si un bailleur s'achète une habitation de location sociale telle que visée à l'article 2, § 1er, premier alinéa, 22°, du Code flamand du Logement, le contrat de location en cours est repris par le bailleur, sans préjudice de l'application de l'article 78, § 2. ».

Art. 18.Dans le même arrêté, il est inséré un article 73ter, rédigé comme suit : «

Art. 73ter.Par dérogation aux articles 26 et 28, aucun règlement d'attribution ne doit être établi pour les projets de coopération entre un ou plusieurs acteurs en matière de bien-être et un acteur en matière de logement en vue de l'attribution par priorité à un groupe cible spécifique. Les accords de coopération doivent être conclus avant le 1er janvier 2008 et les projets doivent être subventionnés par une commune ou province ou doivent être réalisés par l'apport gratuit d'un bien immobilier par un acteur en matière de bien-être. ».

Art. 19.A l'article 78 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, dont le texte actuel formera le paragraphe 1er, il est ajouté un paragraphe 2, rédigé comme suit : « § 2. Sans préjudice de l'application du paragraphe 1er, quatrième alinéa, le loyer est calculé selon les dispositions du présent paragraphe au cas où une habitation de location sociale louée par une commune, une structure de coopération intercommunale, un CPAS, une association telle que visée à l'article 118 de la loi organique du 8 juillet 1976 des centres publics d'aide sociale, ou par le « Vlaams Woningfonds » (Fonds flamand du Logement), est cédée ou mise en gestion d'une société de logement social.

Pendant une période d'au maximum trois ans, le calcul du loyer applicable auparavant, nommé ci-après le calcul initial du loyer, est instauré en plusieurs phases, en vue d'aboutir au calcul du loyer visé aux articles 38 à 50 inclus, nommé ci-après le nouveau calcul du loyer.

Le premier ajustement du loyer selon les dispositions transitoires a lieu le 1er janvier de l'année suivant la date de la cession ou de la mise en gestion de l'habitation. La société de logement social peut y déroger si la cession ou la mise en gestion a lieu au cours de la période entre le 1er septembre et le 1er janvier. Dans ce cas, la société de logement social peut opter pour faire le premier ajustement du loyer au plus tard le 1er janvier de la deuxième année suivant la date de la cession ou de la mise en gestion de l'habitation. Au cours de l'année pendant laquelle le premier ajustement a lieu et pendant les deux années suivantes, la société de logement social calcule d'une part le loyer conformément au calcul initial du loyer, et d'autre part le loyer conformément au nouvel calcul du loyer, en tenant compte chaque fois du revenu, de la composition du ménage et des autres paramètres applicables pour cette année. Le résultat du calcul initial du loyer est le loyer initial et le résultat du nouveau calcul du loyer est le nouveau loyer. Le loyer à imputer au locataire est égal au résultat de la formule suivante : Loyer = loyer initial + (nouveau loyer - loyer initial) x X% La société de logement social détermine pour chacune des trois années le pourcentage X, où X s'élève au moins à 25 pendant la première année, au moins à 50 pendant la deuxième année et au moins à 75 pendant la troisième année. En tout cas, X ne peut pendant aucune année être inférieur à l'année précédente. Si X s'élève à 100 pendant une année déterminée, le nouveau calcul du loyer vaut à partir de ce moment.

Par dérogation aux deuxième et quatrième alinéas, la société de logement social peut décider de ne pas appliquer les dispositions transitoires ou de ne plus les appliquer et d'utiliser le nouveau calcul du loyer si le loyer initial est inférieur à un pourcentage à déterminer par la société de logement social ou si le montant est supérieur ou inférieur au nouveau loyer.

Lorsque plusieurs habitations sont cédées ou mises en gestion en même temps, les pourcentages fixés, visés aux quatrième et cinquième alinéas, et le montant fixé, visé au cinquième alinéa, s'appliquent de la même manière à toutes ces habitations.

Pendant la période de transition, le loyer imputé est également ajusté dans les cas visés à l'article 48, deuxième alinéa. Dans ce cas, la société de logement social recalcule le loyer à imputer au locataire sur la base des nouvelles données. ».

Art. 20.Dans l'article 12 de l'annexe 1re au même arrêté, remplacé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009, les phrases « Faute de communication par le locataire, le loyer de base lui est imputé à partir du premier jour du deuxième mois qui suit la demande du bailleur. Ce loyer de base est adapté au revenu et à la composition du ménage le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel les documents nécessaires ont été fournis. » sont abrogées.

Art. 21.L'article 28 de l'annexe 1re au même arrêté, remplacé par l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009, est remplacé par la disposition suivante : «

Art. 28.Le locataire paie les frais et charges, visés à l'article 1er, § 1er, 1°, de l'annexe III de l'arrêté sur la location sociale, par des paiements anticipés mensuels sur la base des frais réels globaux du décompte annuel le plus récent.

Le locataire paie les autres frais et charges par des paiements anticipés mensuels ou par des plans de paiement mensuels sur la base des frais réels globaux du décompte annuel le plus récent. Le mode d'imputation des frais et charges est repris dans le règlement de location interne.

Lors de l'entrée en vigueur du présent contrat, le paiement mensuel s'élève à....euro(s).

Le bailleur transmet au locataire un relevé des frais globaux par poste de dépenses et des paiements anticipés ou des plans de paiement.

Le bailleur procède annuellement au décompte individuel des frais et charges effectués par des paiements anticipés. ».

Art. 22.A l'article 17, § 1er, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 portant financement des sociétés de logement social en vue de la réalisation d'habitations de location sociales et des frais de fonctionnement y afférents, il est ajouté un quatrième alinéa, rédigé comme suit : « Si l'article 78, § 2, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale en exécution du titre VII du Code flamand du Logement s'applique à une ou plusieurs habitations du bailleur, il est tenu compte, avec maintien de l'application des premier, deuxième et troisième alinéas, du loyer total pour l'établissement des revenus de location théoriques, en application des articles 38 à 50 inclus du même arrêté. ».

Art. 23.Lorsqu'au moment de l'entrée en vigueur du présent arrêté, une société de logement social a des habitations gérées par une commune, une structure de coopération intercommunale, un CPAS, ou une association telle que visée à l'article 118 de la loi organique du 8 juillet 1976 des centres publics d'aide sociale, la disposition transitoire visée à l'article 78, § 2, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale en exécution du titre VII du Code flamand du Logement, s'applique au calcul du loyer de ces habitations. La période de transition prend cours le 1er janvier de l'année suivant l'entrée en vigueur du présent arrêté.

Art. 24.La Ministre flamande ayant le logement dans ses attributions est chargée de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, 30 septembre 2011.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand, K. PEETERS La Ministre flamande de l'Energie, du Logement, des Villes et de l'Economie sociale, F. VAN DEN BOSSCHE