14 MAI 2004. - Arrêté du Gouvernement flamand portant exécution des dispositions concernant la création et l'organisation du Fonds de Garantie du Logement dans le cadre de projets PPP de logement social

Le Gouvernement flamand, Vu le décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement, notamment le titre VI, chapitre III, section 3, inséré par le décret du 20 décembre 2002;

Vu le décret du 18 juillet 2003 relatif au partenariat public-privé;

Vu l'accord du Ministre flamand compétent pour le Budget, donné le 22 mars 2004;

Vu la délibération du Gouvernement flamand, le 26 mars 2004, sur la demande d'avis à donner par le Conseil d'Etat dans un délai ne dépassant pas trente jours;

Vu l'avis 36.854/3 du Conseil d'Etat, donné le 22 avril 2004, en application de l'article 84, § 1er, alinéa 1er, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat;

Sur la proposition du Ministre flamand de l'Habitat, des Médias et des Sports;

Après délibération, Arrête : CHAPITRE Ier. - Dispositions générales

Article 1er.Pour l'application du présent arrêté, on entend par : 1° Code flamand du Logement : le décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement;2° le Fonds : le Fonds de Garantie du Logement, visé au titre VI, chapitre III, section 3, du Code flamand du Logement;3° régime de location sociale : l'arrêté du Gouvernement flamand du 20 octobre 2000 réglementant le régime de location sociale pour les habitations louées ou sous-louées par la Société flamande du Logement ou par une société de logement social en application du titre VII du Code flamand du Logement;4° le Ministre flamand : le membre du Gouvernement flamand ayant le logement dans ses attributions;5° PPP : partenariat public-privé entre quatre parties, notamment la Région flamande, le Fonds de Garantie, l'ILL et le partenaire privé, en exécution du modèle de l'accord PPP, joint en annexe au présent arrêté;6° ILL : instance locale de logement : commune, structure de coopération intercommunale, CPAS, société de logement social, office de location sociale;7° habitation PPP : une habitation sociale de location, créée en exécution de l'accord PPP;8° accord PPP : le modèle annexé au présent arrêté de l'accord entre quatre parties, notamment la Région flamande, le Fonds de Garantie, l'ILL et un partenaire privé, décrivant les engagements réciproques. Cet accord comprend un accord de coopération, une convention de superficie et une convention d'emphytéose; 9° loyer réel : le montant à payer mensuellement par le locataire, fixé conformément au régime de location sociale et aux modifications futures éventuelles, tout en tenant compte du loyer de base visé à l'article 11;10° abandon : l'absence d'un contrat de location pendant plus de trois mois consécutifs;11° non-paiement : le non-paiement total ou partiel du loyer réel et des charges locatives éventuelles à l'ILL pendant une période de plus de six mois consécutifs. CHAPITRE II. - Organisation et structure

Art. 2.§ 1er. Le Ministre flamand est chargé du fonctionnement et de la gestion du Fonds. Il décide quels membres du personnel, équipements et installations seront mis à la disposition du Fonds.

Le Ministre flamand peut déléguer sa compétence en tout ou en partie. § 2. Le Ministre flamand conclut avec le Fonds un protocole concernant l'exécution et le suivi des interventions octroyées par le Fonds dans le cadre des contrats PPP conclus. CHAPITRE III. - Le budget et la comptabilité

Art. 3.Le Fonds établit annuellement un compte et un budget conformément à l'arrêté du Gouvernement flamand du 21 mai 1997 relatif à une comptabilité économique intégrée et au rapport budgétaire pour les organismes publics flamands, conformément aux dispositions du présent arrêté et aux directives budgétaires annuelles, fournies par le Gouvernement flamand.

Conformément à l'article 6 du décret du 8 juillet 1996 contenant diverses mesures d'accompagnement de l'ajustement du budget 1996, le Gouvernement flamand doit disposer du compte annuel du Fonds au plus tard le 15 mars de l'année suivant l'année budgétaire.

Art. 4.Le budget est subdivisé en recettes et dépenses.

Le Ministre flamand peut subdiviser les recettes et les dépenses de façon plus précise dans des catégories économiques qu'il détermine. CHAPITRE IV. - Utilisation des moyens et paiement

Art. 5.Les moyens du Fonds peuvent uniquement être affectés au financement intégral ou partiel : 1° de projets pour la construction et l'exploitation d'habitations PPP;2° des frais de fonctionnement qui sont propres au Fonds.

Art. 6.Le Ministre flamand fait, suivant les besoins et dans les limites des moyens disponibles, un appel pour des projets PPP de logement social.

Ensuite, le Ministre flamand désigne, dans les limites des moyens disponibles, les projets de construction et d'exploitation des habitations PPP pouvant faire l'objet d'interventions.

Sauf arrêté dérogatoire du Ministre flamand, aucune intervention n'est engagée pour des projets PPP de logement social sans la désignation préalable du Ministre flamand. L'attribution des interventions, fixée au chapitre V, section Ire, est soumise à la signature préalable du modèle de l'accord PPP, annexé au présent arrêté.

Le modèle de l'accord PPP annexé au présent arrêté peut être modifié par arrêté ministériel.

Si le Ministre flamand a désigné le projet de construction et d'exploitation d'habitations PPP sur la base du modèle de l'accord PPP signé et annexé au présent arrêté, l'ILL, qui est partie dans l'accord PPP signé, a le droit de recevoir du Fonds les interventions, fixées au chapitre V, section Ire.

Art. 7.L'ILL, qui est partie dans l'accord PPP signé, communique au Fonds par écrit, sous peine de suspension des interventions financières, le loyer réel et les charges locatives éventuelles des habitations PPP lors de la première location.

L'ILL, qui est partie dans l'accord PPP signé, communique au Fonds, sous peine de suspension des interventions financières, annuellement avant le 31 octobre : 1° le loyer réel des habitations PPP pour le mois de janvier de l'année calendaire suivante, ainsi que le mode de calcul de ce loyer réel;2° le dernier loyer réel connu, avec mention du moment de la dernière location, pour les habitations PPP qui ne sont plus louées ou qui ne seront plus louées en janvier de l'année calendaire suivante.3° les mois qui ne sont pas couverts par un contrat de location pour les habitations PPP pendant les douze derniers mois du 1er octobre au 30 septembre;4° les mois de non-paiement du loyer réel et des charges locatives éventuelles concernant les habitations PPP pendant les douze derniers mois du 1er octobre au 30 septembre.

Art. 8.Les interventions sont fixées annuellement pour la durée d'une année calendaire entière sur la base des données fournies conformément à l'article 7. Le Fonds paie les interventions mensuellement, avant le quinze de chaque mois, à l'ILL, qui est partie dans l'accord PPP.

Art. 9.Les interventions indûment payées sont décomptées des interventions dues. Faute d'interventions dues, le Fonds recouvre les interventions indûment payées.

Art. 10.L'ILL est tenu d'informer le Fonds immédiatement si l'ILL, pour quelque raison que ce soit, ne doit pas de redevance emphytéotique. Les interventions correspondantes du Fonds échoient au moment où aucune redevance emphytéotique n'est due. CHAPITRE V. - Missions du Fonds Section Ire. - Interventions financières

Art. 11.Le Fonds détermine le loyer de base des habitations PPP de chaque accord PPP conformément à la méthode suivante.

Le montant annuel du loyer de base, indiqué par B, pour toutes les habitations PPP d'un accord PPP est fixé collectivement à 6,5 % des frais de construction initiaux, fixés dans l'offre du marché adjugé.

Ces frais comprennent le coût du concept et du développement, le coût de la construction et le coût du droit de superficie, à majorer de 12 % en compensation de la TVA appliquée sur la redevance emphytéotique.

Le loyer de base total annuel B est divisé en loyers de base individuels, indiqué par Bw, et réparti entre les habitations individuelles, indiquées par w, selon la charge du coût individuel des habitations.

Le loyer de base mensuel, indiqué par Bw,m d'une habitation individuelle w s'élève à Bw,m = Bw/12. Ce montant est indexé annuellement le 1er janvier de 2,5 % et est fixé pour la première fois pour l'année calendaire du début du bail emphytéotique. A partir de l'année calendaire suivant le début du bail emphytéotique, l'indexation s'applique selon B x 1,025 k-1, k étant le numéro d'ordre des années calendaires durant le bail emphytéotique. L'année calendaire du début du bail emphytéotique est considérée comme la première année calendaire. Le loyer de base indexé constitue la base du calcul du loyer réel conformément au régime de location sociale.

Le Fonds informe l'ILL des loyers de base de chaque habitation PPP pour la durée totale de l'accord PPP, au plus tard six mois avant le début du bail emphytéotique.

Art. 12.Aux conditions fixées dans la présente section, le Fonds paie à l'ILL les interventions suivantes : 1° une subvention de location, égale à la différence entre le loyer de base et le loyer réel;2° une intervention éventuelle pour un solde net à financer, égal à la différence entre la redevance emphytéotique et le loyer de base;3° une intervention forfaitaire pour l'abandon et les non-paiements.

Art. 13.Le montant mensuel de la subvention de location et de l'intervention pour un solde net à financer pour les habitations PPP pour l'année calendaire pour laquelle les loyers réels sont indiqués à l'article 7, est le résultat de la formule suivante : T = Em - R : 1° Em étant la redevance emphytéotique mensuelle (TVA incluse);2° R étant la somme des loyers réels des toutes les habitations PPP d'un accord PPP pour le mois de janvier de l'année calendaire pour laquelle l'intervention est fixée.Si le loyer réel de janvier ne peut pas être fixé, il est remplacé par le dernier loyer réel connu, indexé de 2,5 %. L'indexation de 2,5 % est appliquée tant de fois qu'il y a d'années entre l'année calendaire pour laquelle l'intervention est fixée et l'année du dernier loyer réel connu. Si l'habitation PPP n'a jamais été louée, le loyer réel est remplacé par 75 % du loyer de base indexé.

Art. 14.§ 1er. Si le degré d'abandon est de plus de 3 % ou si le taux de non-paiement est de plus de 2 %, une réduction est appliquée sur la subvention de location et l'intervention pour un solde net à financer, pour la partie excédant ces pourcentages. § 2. Le degré d'abandon est exprimé en chiffres pour la période du 1er octobre au 30 septembre en tant que le pourcentage d'abandon, indiqué comme Lpc. Le pourcentage d'abandon Lpc est égal au quotient de deux quantités.

La première quantité, le dividende du quotient, est la somme du nombre de mois d'abandon selon la définition d'abandon à l'article 1er, 10°.

Par habitation abandonnée, un terme de la somme est défini comme le nombre de mois dans la période précitée dépassant les trois mois de l'article 1er, 10°.

La deuxième quantité, le diviseur du quotient, est égale au produit du nombre total d'habitations et du nombre de mois de bail emphytéotique de cette période. § 3. Le taux de non-paiement est exprimé en chiffres pour la période du 1er octobre au 30 septembre en tant que le pourcentage de non-paiement, indiqué comme Wpc. Le pourcentage de non-paiement Wpc est le quotient de deux quantités.

La première quantité, le dividende du quotient, est la somme du nombre de mois de non-paiement selon la définition de non-paiement à l'article 1er, 11°. Par habitation atteinte du problème de non-paiement, un terme de la somme est défini comme le nombre de mois dans la période précitée dépassant les six mois de l'article 1er, 11°.

La deuxième quantité, le diviseur du quotient, est égale au produit du nombre total d'habitations et du nombre de mois de bail emphytéotique de cette période. § 4. Le coefficient de réduction, indiqué comme dLpc, pour le dépassement de la norme d'abandon de 3 %, est égal à la différence entre le pourcentage d'abandon Lpc et la norme d'abandon de 3 %.

Le coefficient de réduction, indiqué comme dWpc, pour le dépassement de la norme de non-paiement de 2 %, est égal à la différence entre le pourcentage de non-paiement Wpc et la norme de non-paiement de 2 %.

Les coefficients de réduction sont définis à chaque fois pour une seule période du 1er octobre au 30 septembre sur la base de données fournies selon les dispositions de l'article 7.

La subvention de location et l'intervention pour un solde net à financer pour la période précitée sont réduites en pour cent par la somme des coefficients de réduction dLpc et dWpc.

Les réductions sont décomptées conformément à l'article 9. Ces réductions sont retenues, si possible, en tranches égales sur les paiements mensuels de l'année calendaire prochaine. § 5. Une opération finale concernant les derniers mois calendaires se fait au terme du bail emphytéotique. L'ILL fournit au Fonds à cet effet les données suivantes dans les trois mois du dernier paiement emphytéotique : 1° les mois qui ne sont pas couverts par un contrat de location pour les habitations PPP pendant la période du 1er octobre jusqu'à la fin du bail emphytéotique;2° les mois de non-paiement du loyer réel et des charges locatives éventuelles concernant les habitations PPP pendant la période du 1er octobre jusqu'à la fin du bail emphytéotique. Les réductions éventuelles sont déterminées conformément au § 4, et sont réclamées par le Fonds de l'ILL conformément à l'article 9.

Art. 15.L'intervention forfaitaire pour l'abandon est fixée pour une certaine année calendaire, quel que soit le degré de l'abandon, à 3 % du loyer réel de cette année calendaire pour toutes les habitations PPP qui sont reprises dans un accord PPP. L'intervention forfaitaire pour les non-paiements est fixée pour une certaine année calendaire, quel que soit le taux de non-paiement, à 2 % du loyer réel de cette année calendaire pour toutes les habitations PPP qui sont reprises dans un accord PPP. L'intervention forfaitaire pour l'abandon et les non-paiements à payer par le Fonds mensuellement, indiquée comme LW, s'élève à LW = 0,05 x R, R étant la somme des loyers réels, fixée à l'article 13. Section II. - La subrogation du Fonds lorsque l'ILL est en défaut

Art. 16.Si le Ministre flamand est au courant de la mise en demeure préalable de l'ILL et qu'il estime que l'ILL ne respecte manifestement pas une des obligations définies dans l'accord PPP, telle que la location à des locataires sociaux, l'obligation d'entretien, le paiement de la redevance emphytéotique au partenaire privé, le Fonds se substitue d'office à l'ILL pour l'exécution de cet accord.

Cette subrogation est communiquée sans délai par écrit à l'ILL et à la partie privée.

Lors de la subrogation, le Fonds dispose des mêmes droits et obligations que l'ILL, tel que convenu dans l'accord PPP. CHAPITRE VI. - Location des habitations PPP

Art. 17.Le régime de location sociale s'applique à la location des habitations PPP. Par dérogation au premier alinéa, les articles 10, 11, 14, § 2 et § 3, et l'article 18, du régime de location sociale ne s'appliquent pas à la location des habitations PPP pendant la durée de la convention d'emphytéose. CHAPITRE VII. - Rapport

Art. 18.Le Ministre flamand fait annuellement avant le 30 juin rapport sur le fonctionnement et la gestion du Fonds au Parlement flamand. CHAPITRE VIII. - Dispositions finales

Art. 19.Le présent arrêté entre en vigueur le jour de sa publication au Moniteur belge.

Art. 20.Le Ministre flamand ayant le Logement dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, le 14 mai 2004.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand, B. SOMERS Le Ministre flamand de l'Habitat, des Médias et des Sports, M. KEULEN