11 MAI 1999. - Arrêté du Gouvernement flamand réglementant le régime de location sociale pour les habitations louées par la Société flamande du Logement ou par des sociétés de logement social reconnues par la Société flamande du Logement en application du titre VII du Code flamand du Logement

Le Gouvernement flamand, Vu le décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement, notamment le titre II et VII;

Vu l'avis de la Société flamande du Logement, donné le 24 juillet 1998;

Vu l'avis de l'inspection des Finances, donné le 15 février 1999;

Vu les lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973, notamment l'article 3, § 1er, modifié par les lois des 4 juillet 1989 et 4 août 1996;

Considérant qu'il est nécessaire d'abroger l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 septembre 1994 dans les plus brefs délais et de le remplacer par un arrêté du Gouvernement flamand adapté aux évolutions récentes afin de permettre à court terme aux sociétés de logement social - par une augmentation contrôlée des limites des revenus - d'améliorer, d'une part la viabilité des quartiers sociaux, et d'autre part, la propre situation financière;

Sur la proposition du Ministre flamand de l'Environnement et du Logement;

Après délibération, Arrête : CHAPITRE Ier. - Dispositions générales

Article 1er.Au sens du présent arrêté, il faut entendre par : 1° Ministre flamand : le Ministre flamand ayant le logement dans ses attributions;2° société de logement social : une société de logement social agréée par la Société flamande de location sociale, dénommée ci-après "VHM", en ce qui concerne les habitations qui lui appartiennent;3° locataire : le(les) signataire(s) du contrat de location et la personne dont le revenu entre en ligne de compte pour le calcul du loyer conformément au présent arrêté;4° date de référence : la date de l'inscription, de l'attribution, de la révision du loyer ou de l'actualisation du registre des candidats;5° personne à charge : - l'enfant qui à la date de référence est domicilié à l'adresse du locataire ou du candidat-locataire et : - qui a au moins 18 ans ou qui est plus âgé et qui bénéficie des allocations familiales ou d'orphelins; - qui, sur présentation de preuves, est considéré à charge par le Ministre; - le candidat-locataire ou le locataire, ou dont un membre du ménage, est reconnu gravement handicapé aux conditions fixées par le Ministre sur la proposition du Ministre flamand chargé de l'aide aux personnes; 6° revenu : la somme du revenu net passible de l'impôt des personnes physiques, ainsi que les revenus, à définir par le Ministre sur la proposition de la VHM, du locataire ou du candidat-locataire et de toutes les autres personnes qui occupent avec lui la même habitation, à l'exception des enfants qui ont fait partie du ménage sans interruption et qui sont âgés de moins de 25 ans à la date de référence.Seule la moitié des revenus des ascendants des personnes signant le contrat de location est prise en considération. Le revenu des membres du ménage jusqu'au deuxième degré qui sont reconnus handicapés graves et qui ont au moins 65 ans, n'est pas pris en considération. Le revenu est majoré d'une rente fictive. En ce qui concerne les locataires d'une habitation sociale avant l'entrée en vigueur du présent arrêté, le revenu de chaque ascendant n'est pris en considération que pour la moitié; 7° rente fictive : la partie du revenu calculée sur le produit ou la valeur de la partie au-dessus F d'un million, suite à une aliénation par le locataire ou à une expropriation d'habitations ayant eu lieu à partir de 3 années avant l'attribution d'une habitation sociale de location.Le Ministre fixe, sur la proposition de la VHM, le produit, le mode de calcul et les modalités de la rente fictive; 8° année de référence : la troisième année précédant l'année pendant laquelle a lieu l'inscription, l'actualisation du registre, l'attribution ou la révision du loyer;9° loyer de base : le prix fixé conformément à l'article 9;10° coefficient du revenu : fonction par laquelle le loyer de base de chaque locataire individuellement est adapté suivant ses revenus et les personnes à charge;11° loyer adapté : le produit du loyer de base et du coefficient du revenu;12° loyer réel : le montant à payer mensuellement par le locataire, fixé conformément aux articles 11, 12, 13 et 15;13° loyer plafonné : en l'an 2000, la valeur locative normale de l'année 1999, adaptée suivant la formule mentionnée à l'article 25, § 2 du présent arrêté, majorée de 1 % et à partir de l'an 2000 et des années suivantes, le loyer plafonné de l'année précédente, adaptée suivant la formule mentionnée à l'article 25, § 2 du présent arrêté, majorée de 1 %.Tous les cinq ans, et suivant les modalités à fixer par le Ministre, il sera vérifié si le loyer plafonné répond à la réalité sociale modifiée; 14° valeur locative normale : le loyer estimé par le conseil d'administration de la société de logement social concernée d'une habitation comparable dans les environs sur le marché locatif privé;15° charges locatives : les sommes dues par le locataire, outre le loyer, à la société de logement social en paiement de biens ou de services;16° coût : la somme approuvée par la "VHM" de toutes les dépenses supportées par la société de logement social bailleresse pour la construction ou pour l'acquisition de l'habitation ainsi que pour des travaux d'assainissement, d'amélioration et d'adaptation exécutés.Ce coût est fixé définitivement après le décompte final ou à défaut, il sera fixé provisoirement lors de la première location; 17° coût actualisé : le coût étant entendu que le montant payé, selon l'année du dernier paiement des travaux respectifs, est multiplié par le coefficient fixé annuellement avant le 1er juillet par le Ministre, sur la proposition de la "VHM";18° caution : le montant égal à trois mois de loyer réel, avec un maximum de F 30 000, versé lors de l'attribution de l'habitation par le candidat-locataire ou par un membre de sa famille aux mains de la société de logement sociale bailleresse ou une garantie écrite d'au maximum F 30 000 du CPAS en attendant le versement par le locataire en une fois ou en tranches, en vue de garantir, dans toutes les circonstances, le respect de ses engagements et de ses obligations et d'assurer qu'il se conduira en bon père de famille quant à la jouissance qui lui est accordée en sa qualité de locataire, majoré des intérêts capitalisés pendant la durée du contrat de location;19° candidat-locataire : la personne seule ou la famille inscrite au registre des candidats-locataires;20° chargé de mission : le chargé de mission pour le logement social, visé à l'article 44 du Code flamand du Logement, ou à défaut le commissaire de la VHM en application de l'article 24 de la loi du 16 mars 1954, ou à défaut, la VHM;21° étudiant : toute personne inscrite auprès dune institution de l'enseignement supérieur dont il suit les cours et qui constitue son occupation principale;22° occupation rationnelle : l'occupation d'une habitation tenant compte, d'une part, de la composition de la famille du locataire, et d'autre part, du soin d'une viabilité optimale du patrimoine en général et d'un complexe d'habitations en particulier.Le soin d'une viabilité optimale peut entre autres comprendre la recherche d'un amalgame social; 23° Code flamand du Logement : décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement;24° logement mobile : l'entreprise de récréation en plein air, à l'exclusion d'une tente, visée à l'article 2, § 1er, 1° du décret du 3 mars 1993 portant le statut des terrains des entreprises de récréation en plein air. CHAPITRE II. - Conditions d'inscription, inscription, conditions d'admission, attribution de l'habitation, dérogations, recours, contrat de bail Section 1re - Conditions d'inscription

Art. 2.§ 1er. Toute personne physique majeure, dont le revenu de l'année de référence ne dépasse pas les limites mentionnées au § 2, peut se faire inscrire au registre visé à l'article 3, sans que des conditions supplémentaires puissent lui être imposées. § 2. Le revenu du candidat-locataire se rapportant à l'année de référence ne peut excéder : - F 832 000 pour les personnes mariées et les cohabitants; - F 532 000 pour les personnes isolées.

Les montants mentionnés au premier alinéa, 1° et 2°, sont majorés de F 100 000 par personne à charge. Le montant mentionné au premier alinéa, 2°, est en outre majoré de F 165 000 pour les personnes isolées ayant des enfants à charge. § 3. En dérogation au § 2, une société de logement social dont 60 % ou plus des locataires bénéficient d'un revenu inférieur à F 532 000 FB majoré de F 37 300 pour chacune des deux premières personnes à charge, peut demander à la VHM : a) de pouvoir inscrire des candidats locataires bénéficiant d'un revenu qui n'excède pas : - F 1 200 000 pour les personnes mariées et les cohabitants; - F 700 000 pour les personnes isolées.

Les montants mentionnés au premier alinéa, 1° et 2°, sont majorés de F 100 000 par personne à charge. Le montant mentionné au premier alinéa, 2°, est en outre majoré de F 165 000 pour les personnes isolées ayant des enfants à charge. b) de pouvoir procéder à au maximum 25 % des attributions aux candidats-locataires. Cette demande se double d'un programme global et axé sur le résultat dans lequel est mentionné de quelle façon la société de logement social améliorera la viabilité de ces complexes à problèmes.

L'exécution de ce programme est fixée dans une convention entre la VHM et la société de logement social concernée dans un délai de 30 jours calendriers à partir de la demande de dérogation. La dérogation prend cours le jour de la réception de l'approbation par la VHM. Cette dérogation est accordée par année et peut être prolongée tant que le pourcentage des locataires bénéficiant d'un revenu inférieur à F 532 600 majoré de F 37 300 pour chacune des deux premières personnes à charge est de 60 % ou plus. § 4. Lorsque le candidat-locataire ne bénéficiait pas de revenu au cours de l'année de référence, la société de logement social prend en considération le revenu de la première année suivante pendant laquelle il a bénéficié d'un revenu. § 5. La personne peut être inscrite lorsque le revenu de l'année de référence dépasse la limite visée au § 2 ou au § 3, mais a diminué pendant l'année de la demande. § 6. Les dispositions des §§ 2 et 3 ne s'appliquent pas aux personnes appartenant à l'équipage des bateaux de pêche belges. Section 2. - Inscription et droit de regard des candidats-locataires

Art. 3.Chaque société de logement social tient un registre où sont inscrites, dans l'ordre de leur introduction, les demandes des candidats-locataires, avec la mention éventuelle des priorités visées à l'article 5.

La société de logement social tient le registre à la disposition du Ministre flamand ou de son délégué et de la "VHM". Le ministre peut à tout moment réclamer une copie du registre à la VHM. Un deuxième registre est tenu simultanément à l'intention de tous les candidats-locataires dans lequel il leur est garanti un droit de regard maximal. Dans ce registre sont également reprises toutes les attributions qui ont été effectuées au cours de l'année civile en cours en l'année écoulée. Le chargé de mission de la "VHM" est tenu de contrôler la conformité entre le deuxième et le premier registre.

La forme, le contenu, la façon et les modalités de leur actualisation, et le contrôle de ces registres sont déterminés par le Gouvernement flamand sur la proposition de la "VHM". En raison de l'actualisation, il sera également vérifié si le candidat-locataire et la personne avec laquelle il cohabite légalement ou de fait répond toujours aux conditions fixées à l'article 2, faute de quoi la candidature sera rayée du registre. § 2. Lorsque les candidats-locataires se présentent auprès d'une société de logement social en vue d'être inscrits, il doivent être informés des conditions d'inscription et d'admission, ainsi que des règles d'attribution.

Lors de l'inscription-même, les candidats-locataires doivent être informés du droit de recours tel que fixé à l'article 7 et des cas dans lesquels leur candidature peut être rayée du registre d'inscription, tel que fixé à l'article 3, § 4.

Les candidats-locataires reçoivent un accusé de réception mentionnant la date d'inscription, le numéro d'inscription et la(les) habitation(s) de leur préférence. Le ministre flamand fixe la forme et le contenu de cet accusé de réception, après avis de la "VHM". § 3. Lorsqu'un candidat-locataire s'inscrit auprès d'une société de logement social pour une habitation située dans une commune dans laquelle plusieurs sociétés de logement social sont actives, la candidature de ce candidat-locataire est transmise sur simple demande aux autres sociétés de logement social actives dans cette commune dans un délai de 15 jours civils. Le candidat-locataire en reçoit une copie. Cette demande est mentionnée dans l'accusé de réception visé au § 2, troisième alinéa. Les autres sociétés de logement social auxquelles sa candidature a été envoyée envoient également un accusé de réception au candidat-locataire concerné dans un délai de 15 jours civils à partir de la réception de la candidature. § 4. La radiation d'une candidature du registre d'inscription ne peut se faire que dans les cas suivants : 1° sur demande écrite du candidat-locataire;2° en cas d'un deuxième refus par le candidat-locataire d'une habitation qui lui a été attribuée et qui répond à son choix en ce qui concerne la situation et le genre.Cette radiation ne peut se faire que lorsqu'une période d'au moins trois mois s'est écoulée entre le premier refus et la seconde offre d'une habitation; 3° lors de l'actualisation du registre, conformément aux modalités déterminées par le ministre flamand en application du présent article. Le candidat-locataire est informé par écrit de la radiation. Une copie de l'avis de radiation est envoyée au chargé de mission. Un candidat-locataire ayant fait l'objet d'une radiation peut se faire réinscrire. § 5. Lors de l'inscription, le candidat-locataire s'engage à communiquer immédiatement toute modification de sa situation familiale à la société de logement social Section 3. - Conditions d'admission

Art. 4.Un candidat-locataire ne peut être admis à une habitation mise en location par une société de logement social que pour autant : 1° qu'il soit inscrit au registre visé à l'article 3;2° qu'il ne possède aucune habitation en pleine propriété ou en usufruit en Belgique ou à l'étranger au moment de l'entrée en vigueur du contrat de location.Pour l'application de cette condition, il ne sera pas tenu compte d'un logement mobile, ni d'une habitation qui fait l'objet d'un arrêté d'expropriation ou d'un habitation insalubre qui doit être démolie située dans la Région flamande et qui est habitée par la personne ayant la pleine propriété ou par l'usufruitier lui-même.

Cette condition patrimoniale ne s'applique pas au candidat-locataire qui a au moins 55 ans, ni au candidat-locataire handicapé d'une habitation AVJ à condition : a) soit, qu'il aliène, à titre onéreux, l'habitation au plus tard 1 an après la date du début du contrat de location et qu'il procure contractuellement le droit de préachat à la société de logement social;b) soit, lorsque l'habitation qu'il occupe lui-même, est inadaptée et a un revenu cadastral d'au maximum F 45 000, qu'il s'est engagé de louer cette habitation, ou de la mettre à la disposition d'une société de logement social, à titre gratuit ou non, ou par après et aux mêmes conditions à un office de location sociale agréé, à partir du moment de l'attribution de l'habitation de location sociale.Cette location ou mise à la disposition est réglée par une convention avec la société de logement social ou avec un office de location sociale agréé, dressée conformément un modèle élaboré par la VHM; 3° qu'il réponde à la condition de revenu telle que fixée à l'article 2, § 2, § 3, § 4, § 5 et § 6.4° qu'il n'a pas la qualité d'étudiant. Section 4. - Attribution d'une habitation et contrôle de l'attribution

Art. 5.§ 1er. L'attribution d'une habitation se fait par le conseil d'administration de chaque société de logement social ou par les personnes désignées par ce dernier, avec rapport au conseil.

L'attribution doit être portée à la connaissance du chargé de mission.

Elle ne peut être exécutée qu'après échéance de son délai professionnel, prévu à l'article 44, § 9, du Code flamand du Logement ou après refus d'un appel éventuel par la VHM. § 2. Les habitations sont attribuées suivant l'ordre chronologique d'inscription au registre visé à l'article 3 avec application des règles de priorité, visées au 2ème alinéa.

Bénéficie consécutivement de la priorité, le candidat-locataire : 1° qui doit être relogé conformément à l'article 18, § 2, deuxième alinéa 26, 60, § 3 et 90, § 1er, quatrième alinéa du Code flamand du Logement et de l'article 4, § 3, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 décembre 1996 fixant la procédure en matière de programmation et de subvention des opérations et des travaux exécutes a des fins de logement social;2° qui est locataire d'une habitation non-adaptée de la société de logement social et qui désire occuper une habitation adaptée à la composition de son ménage de la même société de logement social. L'article 2, § 2, et 4, 3° ne s'appliquent pas à ce locataire; 3° qui au moins depuis six mois a sa résidence principale dans une résidence mobile ou qui évacue une habitation inhabitable qu'il occupait déjà à la date de la déclaration d'inhabitabilité ou qui évacue une habitation qu'il occupait à la date où cette dernière faisait l'objet d'un arrêté d'expropriation, pour autant que cette habitation soit située en Région flamande.Une même résidence mobile ne peut donner lieu qu'une seule fois au droit de priorité sur une habitation sociale. Tout abus annule ce droit.

Est assimilée à une habitation inhabitable, l'habitation que le candidat-locataire occupait déjà comme locataire au moins six mois à la date de la déclaration d'inaptitude et qui, suivant l'avis du fonctionnaire régional visé à l'article 2, deuxième alinéa de l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 octobre 1998 relatif a la gestion de la qualité, au droit de préachat et au droit de gestion sociale d'habitations, est inadaptée suite aux problèmes de catégorie III relatifs à la stabilité du toit et des murs extérieurs, combinés avec des problèmes d'humidité de catégorie III, soit au toit, soit aux murs extérieurs, et ayant un score final d'au moins 30 points et qui ne peut plus être habitée suite aux travaux nécessaires de rénovation, d'amélioration ou d'adaptation durant au moins 12 mois; 4° perçoit un revenu inférieur à F 532 600, majoré de F 37 300 pour chacune des deux premières personnes à charge, pour 40 % du nombre d'habitations à attribuer pendant une année déterminée.Cette priorité ne s'applique que pour autant que moins de 40 % des locataires de la société de logement social concernée bénéficient d'un revenu plus bas; 5° qui peut avoir droit à l'application des §§ 3 ou 4 du présent article;6° qui est titulaire du statut d'ancien prisonnier politique ou invalide de guerre ou ayant droit d'une personne ayant ce statut. Après application des règles de priorité obligatoires, la société de logement social peut en outre décider d'accorder une priorité à un candidat-locataire qui pendant la période de six ans avant l'attribution est ou a été habitant pendant au moins trois ans 1° soit de la commune où est située l'habitation à attribuer;2° soit du ressort de la société de logement social Dans ce cas, la société de logement social doit notifier sa décision à tous les candidats- locataires qui sont inscrits au registre, au chargé de mission et à la "VHM".Elle ne peut revoir une telle décision qu'après un délai d'au moins 12 mois après l'instauration de la priorité. § 3. Lorsqu'il s'agit d'habitations financées dans le cadre d'un programme spécial, avec stipulation d'engagements particuliers, les dispositions du § 2 ne sont d'application que pour autant que ces engagements soient respectés. § 4. Lorsque le candidat-locataire ou un membre du ménage est atteint par un certain handicap et lorsque l'habitation disponible est conçue spécialement pour le logement d'un ménage dont un ou plusieurs membres sont atteints de cet handicap, le candidat-locataire bénéficie d'une priorité absolue pour cette habitation. § 5. Le conseil d'administration de la société de logement social ou les personnes désignées par ce dernier peuvent décider une mutation forcée du locataire qui compromet sérieusement la viabilité dans un complexe d'habitations. La mutation forcée doit aller de paire avec un plan d'accompagnement individuel, éventuellement en concertation avec le C.P.A.S. et doit être communiqué à la VHM. La société de logement social doit faire une évaluation dans le rapport mentionné au § 6 de la manière dont elle a appliqué ce §, pour autant que cela se soit fait. § 6. Lors de l'attribution d'une habitation, il doit toujours être tenu compte de l'occupation rationnelle.

Chaque année, dans le cours du premier semestre, chaque société de logement social transmet un rapport, compris ou non dans le rapport annuel, à la Société flamande du Logement et au ministre : 1° du profil des locataires sociaux et de l'évolution par rapport à l'année précédente;2° des attributions, entre autres suivant la classe des revenus, la composition du ménage et l'âge;3° de la manière dont la viabilité de la société de logement social est améliorée en appliquant ce paragraphe. Pour évaluer l'occupation rationnelle, il peut également être tenu compte des enfants placés ou pour lesquels le candidat-locataire jouit d'un droit de visite et qui par conséquent ne séjourneront pas en permanence dans l'habitation. Section 5. - Dérogations

Art. 6.§ 1er. Le conseil d'administration de chaque société de logement social ou les personnes désignées par ce dernier, peuvent demander une dérogation motivée aux dispositions de l'article 4, à l'exception de la condition de revenu de l'article 5, à la "VHM" dans des cas individuels, entre autres en faveur des sans-abri. Cette demande doit être basée sur des circonstances particulières de nature sociale et être accompagnée de l'avis du chargé de mission.

Pour l'attribution d'habitations aux candidats-locataires qui sont victimes d'un incendie ou d'un désastre naturel, le conseil d'administration de chaque société de logement social ne doit pas demander cette dérogation motivée à la "VHM". Cette attribution sera néanmoins ultérieurement communiquée à la "VHM", accompagné de l'avis du chargé de mission.

La décision de la "VHM" en cette matière est notifiée à la société de logement social et au chargé de mission dans les trente jours de l'introduction de la proposition. A défaut de cette notification dans ce délai, la proposition est censée acceptée. § 2. En ce qui concerne l'inscription et l'attribution des habitations visées à l'article 5, § 3 et § 4, la société de logement social peut, conformément à la procédure fixée au § 1er, demander une dérogation aux dispositions de l'article 2, § 1er, à la "VHM". § 3. Le conseil d'administration d'une société de logement social peut, conformément à la procédure fixée au § 1er et pour des raisons sociales, demander une dérogation à la condition de majorité fixée à l'article 2, § 1er. § 4. Le candidat-locataire qui ne répond pas aux conditions mentionnées dans l'article 4, 2, et qui constate que la société de logement social n'a pas demandé une dérogation en sa faveur, peut demander cette dérogation lui-même, à condition qu'il envoie une demande motivée à la "VHM".

La "VHM" demande l'avis de la société de logement social concernée et du chargé de mission.

La décision de la "VHM" est notifiée au demandeur, à la société de logement social concernée et chargé de mission dans les trente jours après réception de la demande.

A défaut d'une notification dans le délai voulu, la proposition est supposée être acceptée. Section 6. - Possibilité de recours

Art. 7.§ 1er. Un candidat-locataire qui estime être lésé par l'attribution d'une habitation peut, par envoi recommandé à la poste, introduire un recours auprès du chargé de mission de la société de logement social concernée. Le Conseil d'Administration de la société de logement social décide en première instance de ce recours.

Ce recours ayant été déclaré recevable et justifié, le locataire ou le candidat-locataire lésé dispose d'un droit de priorité absolu pour l'attribution de la première habitation adaptée qui est libre et qui répond à son choix en ce qui concerne la situation et le type.

Si le recours est déclaré irrecevable et injustifié, le locataire ou le candidat-locataire lésé jouit d'un droit d'appel contre cette décision.

Cet appel est interjeté auprès du Ministre flamand qui statue, sur avis de la "VHM". Section 7. - Contrat de location

Art. 8.§ 1er. La société de logement social loue ses habitations sur base d'un contrat de location fixé par le Ministre, sur avis de la "VHM".

Les dispositions de ce contrat-type de location concernant la le terme de la location s'applique également aux contrats de location en cours. § 2. Le contrat-type de location doit déterminer que chaque préavis par le locataire doit être motivé. Une raison spéciale de préavis résulte de la situation dans laquelle un locataire, qui a déjà été muté de façon forcée conformément à l'article 5, § 5 compromet à nouveau la viabilité de ses voisins malgré différents avertissements recommandés quant aux suites éventuelles. Lorsque le préavis est notifié pour défaut de paiement et/ou défaut grave dans le respect de ses engagements à un locataire ayant un revenu inférieur à F 532 600, la société de logement social doit prouver qu'elle a fait appel à l'intervention du CPAS. CHAPITRE III. - Fixation du loyer Section 1re. - Loyer de base

Art. 9.§ 1er. Le montant annuel du loyer de base de l'habitation, y compris ses attenances et les espaces séparées mais qui fonctionnellement appartiennent à l'habitation, est fixé à 3 % au moins et à 7,5 % au plus du coût actualisé. Le loyer de base mensuel est arrondi à la dizaine supérieure. La limitation du loyer de base à 7,5 % du coût actualisé ne s'applique pas aux habitations construites qui au moment de la fixation du loyer, ont été réceptionnées il y a plus de trente ans.

Les fixations et les modifications du loyer de base doivent être approuvées par la "VHM". Il peut être dérogé à une convention de gestion conclue entre la société de logement social et la VHM, conformément aux dispositions reprises dans cette convention. § 2. Annuellement au 1er juillet, les coefficients pour le calcul du coût actualisé des habitations sont fixés en fonction, d'une part des moyennes annuelles du coût de construction et d'acquisition des habitations, et d'autre part du degré de vétusté des habitations.

Art. 10.Sauf en cas de travaux de rénovation exécutés par la société de logement social qui donnent lieu à une majoration du coût actualisé d'une habitation, le loyer de base n'est pas modifié jusqu'au 31 décembre de l'année en cours. Le nouveau loyer de base entre donc en vigueur le 1er janvier de chaque année. Section 2. - Loyer réel

Art. 11.§ 1er. Le loyer réel est égal au loyer adapté diminué des réductions de loyer accordées en application de l'article 12 et compte tenu des calculs ou des adaptations du loyer imposées aux articles 13 et 15. Pour fixer le loyer adapté, le coefficient de revenu est obtenu en appliquant la formule suivante : Ic = I + 33 300/532 600 I étant égal au revenu de l'année de référence diminué de F 37 300 pour chacune des deux premières personnes à charge. Le coefficient du revenu est calculé, sans aucune limitation, jusqu'au quatrième décimal. § 2. En vue de la fixation du loyer réel, le locataire est tenu de communiquer à la société de logement social toutes les données requises concernant la situation du ménage et du revenu. § 3. Toute révision du loyer de base donne lieu à une révision du loyer réel en fonction du revenu perçu pendant l'année de référence.

Lorsqu'aucun revenu n'a été perçu au cours de cette année, la société de logement social tient compte du revenu de la première année suivante pendant laquelle un revenu a été perçu. Section 3. - Réduction de loyer pour familles nombreuses

Art. 12.§ 1er. Les sociétés de logement social sont tenues d'accorder les réductions suivantes aux locataires ayant au moins trois personnes à charge : 20 % du loyer de base pour 3 personnes à charge; 30 % du loyer de base pour 4 personnes à charge; 40 % du loyer de base pour 5 personnes à charge; 50 % du loyer de base pour 6 personnes ou plus à charge;

Les réductions visées au premier alinéa restent invariables pendant toute l'année.

La réduction du précompte immobilier à laquelle le locataire a droit au titre de chef de famille nombreuse en vertu du décret du 9 juin 1998 modifiant le Code des impôts sur les revenus et en ce qui concerne les précomptes immobiliers, est comprise dans la réduction prévue au présent article. § 2. En ce qui concerne les ménages ayant trois personnes ou plus à charge, la Région rembourse aux sociétés de location sociale la différence entre le loyer réel payé par le ménage et le loyer réel que le même locataire aurait dû payer s'il n'avait que deux personnes à charge. Le montant à rembourser ne peut être inférieur à la réduction de loyer accordée par la société de logement social, mais se limite à un des pourcentages mentionnés au § 1er, premier alinéa.

Conjointement à sa demande de remboursement, la société de logement social doit communiquer à la Région une déclaration comportant pour chaque locataire concerné les données de calcul de la réduction, ainsi qu'une attestation par laquelle la société de logement social bailleresse certifie avoir vérifié le nombre de personnes à charge. § 3. Le locataire doit transmettre à la société de logement social toutes les pièces attestant son droit à une réduction du loyer réel.

Art. 13.Par dérogation à l'article 11, § 3, le loyer réel est à recalculé dans les cas suivants : 1° en cas de décès ou de mise à la retraite du locataire ou de la personne avec laquelle il cohabite légalement ou de fait, ainsi qu'au cas où des cohabitants, dont le revenu a été pris en compte, évacuent l'habitation, le nouveau loyer réel est appliqué à partir du premier jour du mois suivant le mois au cours duquel ce fait a été notifié à la société de logement social, pièces justificatives à l'appui;2° lorsque le revenu du locataire est diminué pendant trois mois consécutifs d'au moins 20 % par rapport à l'année de référence, le loyer est révisé à partir du premier jour du mois suivant le mois au cours duquel ce fait a été notifié à la société de logement social, pièces justificatives à l'appui.La persistance de cette situation doit être justifiée par le locataire tous les six mois. A défaut de justification, le loyer réel précédent, calculé conformément l'article 11, § 3, sera immédiatement appliqué. 3° au cas où des personnes s'ajouteraient au ménage, le loyer est adapté, compte tenu de leur revenu et ce à partir du mois qui suit. Section 4. - Loyer à payer

Art. 14.Le loyer à payer est le loyer réel, le cas échéant diminué des réductions et/ou des allocations susceptibles d'être accordées à la société de logement social en vertu d'une autre réglementation spécifique.

Art. 15.Le loyer réel ne peut être supérieur au loyer plafonné d'une part, et à 1/60 du revenu d'autre part, mais en aucun cas il ne sera inférieur à la moitié du loyer de base. Section 5. - Obligation d'information

Art. 16.Suivant les modalités fixées par la "VHM", le locataire est informé chaque fois par écrit par la société de logement social du calcul du loyer à payer. Section 6. - Produit locatif maximal

Art. 17.Le produit total des loyers de la société de logement social, c'est-à-dire le montant annuel des loyers réels, ne peut être supérieur à 5, 2 % du coût actualisé de l'ensemble des habitations données en location par les sociétés de location sociales. Section 7. - Soldes locatifs créditeurs

Art. 18.S'il reste un solde locatif créditeur après la comptabilisation des produits et dépenses, en application des articles 9 à 17, ce solde peut être affecté, moyennant l'approbation de la "VHM", et après apurement des déficits éventuels, par la société de logement social à l'octroi d'aide aux locataires nécessiteux, à la réalisation d'équipements sociaux collectifs au profit des locataires, à l'encouragement financier d'une occupation rationnelle des habitations, aux initiatives soutenant l'intégration et la participation des locataires sociaux. Section 8. - Charges locatives

Art. 19.Sur avis de la "VHM", le ministre flamand fixe les règles pour le calcul des charges locatives, leur perception, leur contrôle, ainsi que l'information fournie aux locataires.

Les charges locatives ne sont pas comprises dans le loyer à payer.

Elles doivent correspondre aux dépenses réelles et être imputées à d'autres comptes que ceux ayant trait aux revenus locatifs. CHAPITRE IV. - Contrôle des revenus

Art. 20.En marge du contrôle des revenus qu'elles sont tenues d'effectuer en application de l'article 2, § 2, § 4 et § 5 et de l'article 4, 3° en vue de l'inscription, de l'actualisation et de l'attribution d'une habitation, les sociétés de location sociales procèdent annuellement au contrôle du revenu de leurs locataires par rapport à l'année de référence en vue de la révision du loyer.

Art. 21.§ 1er. Les candidats-locataires, les locataires et les membres de leur ménage accordent à la société de logement social, par leur candidature ou par leur location, l'autorisation de réclamer auprès des services compétents du Ministère des Finances les documents et les données nécessaires relatifs au revenu et à la situation patrimoniale visée à l'article 2, § 3. Le cas échéant, la société de logement social peut obliger le candidat-locataire, le locataire et les membres de leur ménage de lui transmettre le feuille d'impôt et la note de calcul y annexée, ainsi que toute autre pièce adéquate et utile. § 2. La société de logement social vérifie la composition du ménage sur la base des actes de l'état civil ou d'autres documents et/ou données effectives suffisamment justificatifs. le locataire est tenu d'immédiatemment communiquer toute modification de son ménage à la société de logement social.. CHAPITRE V. - Conditions pour rester locataire

Art. 22.§ 1er. Pendant toute la durée du bail, le locataire doit satisfaire à la condition visée à l'article 4, 2°. Si lui-même ou un membre de son ménage acquiert une habitation en pleine propriété ou en usufruit, il est tenu d'en informer immédiatement la société de logement social.

Celle-ci est tenue de résilier le bail moyennant un préavis d'un an.

La résiliation reste sans effet lorsque le locataire fournit la preuve que la propriété ou l'usufruit visés ont été aliénés ou que le membre concerné du ménage quitte l'habitation au cours de ce délai. Dans ce cas, la société de logement social obtient un droit de préachat.

Lorsque l'acquisition d'une habitation visée au premier alinéa se fait sans frais, la société de logement social peut proposer une dérogation motivée conformément à la procédure fixée à l'article 6, § 1er à la VHM. § 2. Lorsqu'il ressort du contrôle annuel du revenu que le coefficient du revenu du locataire est supérieur à 2, le conseil d'administration de la société de logement social doit immédiatement procéder à une évaluation de la situation sociale de l'intéressé, et une résiliation motivée du bail peut être notifiée en vue de libérer l'habitation au plus tard six mois après la date de la résiliation du bail. Cette résiliation reste cependant sans effet si le locataire, au plus tard deux mois avant l'expiration du préavis, fournit la preuve que son coefficient de revenu n'est pas supérieur à 2. CHAPITRE VI. - Sanctions et caution Section 1ère. - Sanctions

Art. 23.Sans préjudice des dispositions du Code pénal ou de poursuites judiciaires en application de l'arrêté royal du 31 mai 1933 concernant les déclarations à faire en matière de subventions, d'indemnités et d'allocations, toute infraction constatée par la société de logement social ou par la "VHM" à une quelconque disposition du présent arrêté, donne lieu à une enquête par le conseil d'administration de la société de logement social concernée ou de la "VHM".

Lorsqu'il ressort de cette enquête : 1° que le locataire ou un membre de son ménage omet de produire les documents visés à l'article 21 à la première requête de la société de logement social, celle-ci peut lui réclamer trois fois le loyer de base au premier jour du deuxième mois qui suit le mois au cours duquel une première sommation lui a été envoyée;2° que le locataire ne communique pas la composition exacte de son ménage, la société de logement social peut lui imputer le loyer réel exact jusqu'à preuve du contraire par le locataire.Le loyer réel recalculé s'applique le premier jour du deuxième mois durant lequel la société de logement social a informé le locataire par écrit sur la base de quelles données relatives à la composition exacte du ménage le loyer a été recalculé; 3° que le locataire a été admis indûment, suite à des déclarations inexactes et/ou incomplètes, ou que le locataire ou les membres de son ménage refusent de donner l'autorisation visée à l'article 21, le bail est nul de plein droit et le ménage doit évacuer l'habitation dans les délais fixés par la société de logement social.Cette dernière fixe également l'indemnité due pour cause d'occupation injuste de l'habitation.

Lorsqu'il ressort de ce contrôle que le locataire a indûment bénéficié d'avantages accordés par le présent arrêté, suite à des déclarations inexactes ou incomplètes, il est obligé de restituer les avantages qui lui ont été accordés à la société de logement social. Si ces déclarations ont été faites de mauvaise foi, la restitution sera majorée des intérêts légaux et la société de logement social lui notifiera la résiliation du bail immédiatement après la constatation définitive des faits mis à sa charge.

Lorsqu'il ressort du contrôle visé au premier alinéa que la société de logement social est restée en défaut en ce qui concerne l'application du présent arrêté, la "VHM" est en droit, après avoir signalé le manquement constaté à la société de logement social concernée par lettre recommandée et pour autant que l'infraction persiste, de majorer le taux des intérêts à payer annuellement par la société de logement social sur les avances qui lui ont été accordées, d'au maximum 10 % et de refuser d'accorder de nouvelles avances pour la construction de nouvelles habitations destinées à la location. Section 2. - Caution

Art. 24.§ 1er. Sans préjudice de l'application des dispositions de l'article 23, la société de logement social peut décider unilatéralement, au cours du bail, d'utiliser entièrement ou partiellement la caution déposée.

Il peut être procédé à cette utilisation si l'on constate que l'habitation a été endommagée ou s'il s'avère que le locataire n'a pas utilisé le bien loué en bon père de famille. Le montant doit être affecté à la réparation des dommages. Lorsque la caution n'est plus intacte, suite à son utilisation partielle ou entière par la société de logement social, et le locataire refuse d'acquitter le montant dû après sommation, la société de logement social peut exiger que le locataire verse dans les trente jours le montant dû pour reconstituer le montant initial de la caution, sous peine de résiliation de plein droit du bail en cours. § 2. A la résiliation du bail, pour quelque motif que ce soit, la société de logement social peut de plein droit déduire de la caution, majorée des intérêts capitalisés toute somme qui lui serait due par le locataire. § 3. Le solde restant après la résiliation du bail et après l'évacuation de l'habitation, et après liquidation de tous les montants dus à la société de logement social, est restitué au bénéficiaire. § 4. Les cautions versées en exécution des contrats de location conclus à partir du 1er janvier 1985 produisent un intérêt au profit du locataire. Cet intérêt est capitalisé pendant la durée du bail et comprend un intérêt de base et une prime de fidélité.

Art. 25.§ 1er. Tous les calculs ayant pour résultat un nombre décimal sont arrondis au nombre naturel supérieur.

Le coefficient du revenu est calculé à quatre décimales et arrondi au nombre inférieur. § 2. Les montants visés aux articles 2 §§ 2 et 3, 5 § 2, 4° , 8, § 2 et 11, § 1er, sont annuellement adaptés au 1er janvier 2000 suivant la formule suivante : nouveau montant = montant de base x indice de santé juin année de référence (base 1996) 99,53 Les nouveaux montants ainsi obtenus sont arrondis à la centaine supérieure. Section 3. - Situation financière de la société de logement social et

mesures prises par les autorités publiques

Art. 26.Lorsque la situation financière de la société de logement social est déficitaire, cette société soumettra, par l'intermédiaire de la "VHM", au Ministre flamand un programme de justification et/ou d'assainissement.

Après avis motivé de la "VHM", à émettre dans les quarante jours, le Gouvernement flamand peut, sur la proposition du Ministre flamand, imposer toutes les mesure nécessaires pour équilibrer la situation financière. CHAPITRE VII. - Dispositions transitoires et finales

Art. 27.Le présent arrêté s'applique à toutes les habitations louées par la VHM ou par les sociétés de logement social agréées par elle à l'exception des habitations de location qui ont été financées sur la base de l'arrêté du Gouvernement flamand du 4 avril 1990 encourageant la construction d'habitations sociales ou sur la base de l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 mai 1987 instaurant une compensation de location.

Art. 28.Dans l'article 18, § 1er, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 23 juillet 1992 portant exécution de l'article 49 du décret du 25 juin 1992 portant diverses mesures d'accompagnement du budget 1992, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 3 février 1993, 7 septembre 1994, 24 septembre 1994, 12 juin 1995 et 10 décembre 1996, les mots « en application de l'article 80ter du code du Logement » sont remplacés par les mots « en application du Titre VII du décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement ».

Art. 29.Dans l'article 1er de l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 décembre 1996 portant subventionnement de la rénovation des habitations et bâtiments et de la construction de nouvelles habitations sociales, le point 6° est remplacé par ce qui suit : « 6° arrêté de location sociale : arrêté du Gouvernement flamand réglant le régime de location sociale, pris en application du Titre VII du décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement ».

Art. 30.Dans l'article 1er de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 juin 1998 portant encouragement des projets en matière du logement indépendant de personnes handicapées dans des quartiers sociaux, le point 12° est remplacé par ce qui suit : « 12° arrêté de location sociale : arrêté du Gouvernement flamand réglant le régime de location sociale, pris en application du Titre VII du décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement ».

Art. 31.L'arrêté du Gouvernement flamand du 29 septembre 1994 réglementant le régime de location sociale pour les habitations louées par la VHM ou par les sociétés de logement social agréées par elle en application de l'article 80ter du Code du Logement, est abrogé.

Art. 32.Dans l'attente de l'exécution par le Ministre des dispositions des articles 3, § 1er, 4e alinéa, 3, § 2, 3e alinéa, 7, § 2, et 8, § 1er, premier alinéa, les dispositions suivante restent d'application aux locations visées au présent arrêté. 1° l'arrêté du Gouvernement flamand du 25 janvier 1985 relatif aux charges locatives;2° l'arrêté du Gouvernement flamand du 5 mars 1985 relatif au recours;3° l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 avril 1995 fixant la forme, le contenu, la façon de mise à jour, les modalités de l'actualisation et le contrôle des registres des candidats-locataires des habitations sociales;4° l'arrêté du Gouvernement flamand du 9 avril 1995 fixant le contrat-type de location.

Art. 33.Le Titre VII du décret du Code flamand du Logement, à l'exception des articles 100, § 3, 101 et 102, et le présent arrêté entrent en vigueur le 15 mai 1999.

Art. 34.Le Ministre flamand ayant le logement dans ses attributions, est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, le 11 mai 1999.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand, L. VAN DEN BRANDE Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique urbaine et du Logement, L. PEETERS