25 FEBRUARI 1999. - Besluit van de Waalse Regering tot regeling van de huurkosten van woningen beheerd door de « Société wallonne du Logement » (Waalse Huisvestingsmaatschappij) of door openbare huisvestingsmaatschappijen

De Waalse Regering, Gelet op de Waalse Huisvestingscode, inzonderheid op artikelen 61, 94 en 155;

Gelet op het advies van de Waalse Huisvestingsmaatschappij;

Gelet op de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973, inzonderheid op artikel 3, § 1, gewijzigd bij de wetten van 4 juli 1989 en 4 augustus 1996;

Gelet op de dringende noodzakelijkheid, gegrond op de inwerkingtreding van de Waalse Huisvestingscode op 1 maart 1999, waarbij de uitvoeringsbesluiten van de voormalige Huisvestingscode vóór deze datum verplicht aangepast moeten worden aan de nieuwe decretale bepalingen;

Overwegende dat de aanpassing van de verschillende informatiesystemen per 1 maart 1999 doorgevoerd moet zijn;

Overwegende dat de bepalingen van de Code omwille van de rechtszekerheid en de continuïteit van de diensten bijgevolg dringend aangenomen moeten worden;

Op de voordracht van de Minister van Sociale Actie, Huisvesting en Gezondheid, Besluit : TITEL I. - Begripsbepalingen

Artikel 1.Voor de toepassing van dit besluit wordt verstaan onder : 1° lasten : de werkelijke uitgaven, daaronder begrepen het door de maatschappij betaalde verbruik m.b.t. de eigendom, het genot of het gebruik van het gehuurde goed en de gemeenschappelijke delen.

Ze bevatten : a) kosten : door de maatschappij betaalde werkelijke uitgaven m.b.t. het genot of het gebruik van het gehuurde goed; b) verbruik : door de maatschappij betaald product dat tenietgaat door het gebruik van het gehuurde goed.2° voorschotten : de door de huurder maandelijks gestorte bedragen die in mindering komen van de lasten.3° adviesraad : de bij artikel 153 van de Huisvestingscode bedoelde adviesraad voor huurders en eigenaars. TITEL II. - Toepassingsgebied

Art. 2.Dit besluit is van toepassing op de huur van woningen beheerd door de Waalse Huisvestingsmaatschappij of door de door haar erkende maatschappijen.

Het bepaalt ook de lasten die de huurders aangerekend kunnen worden alsmede de regels en criteria m.b.t. hun vaststelling, boeking en inning.

Het bepaalt de regeling van hun verdeling onder de betrokken huurders per gebouw, gebouwen- of wooncomplex van éénzelfde maatschappij.

TITEL III. - Algemene bepalingen

Art. 3.Er mogen de huurder geen andere lasten worden aangerekend dan die bedoeld in dit besluit.

In het raam van het gewone huuronderhoud kan iedere in de woningen door de eigenaar bestelde of uitgevoerde handeling ten laste van de huurder komen, voor zover hij ze niet zelf kan uitvoeren omwille van de structuur van de gebouwen. Dat soort van lasten moet door de adviesraad erkend worden.

De adviesraad geeft voorafgaand een verplicht advies.

Art. 4.Er mogen geen administratieve kosten in de lasten berekend worden.

Art. 5.De lasten bestaan uit geheel of gedeeltelijk aan te rekenen kosten en verbruiken. Ze moeten tegen kostprijs worden berekend op grond van bewijsstukken, met name facturen voor leveringen en contracten, of aan de hand van door het personeel van de maatschappij verrichte prestaties.

De lasten moeten volgens hun aard en bestemming worden geboekt. Ze maken het voorwerp uit van voorschotten die jaarlijks moeten worden geregeld op basis van bewijsstukken betreffende de periode waarover het voorschot werd betaald.

Die voorschotten worden jaarlijks vóór het begin van het nieuwe boekjaar herzien naar gelang van de evolutie van de in aanmerking te nemen lasten, ten einde het verschil tussen het bedrag van de voorschotten en de reële kosten van de lasten te minimaliseren.

Het uit de jaarlijkse regularisatie voortvloeiende krediet- of debetsaldo wordt vereffend binnen twee maanden na het opsturen van de afrekening.

Art. 6.De huurder of de door hem aangeduide afgevaardigde kan de individuele afrekening nagaan op grond van de bewijsstukken die gedurende één maand na de verzending van de afrekening op de zetel van de maatschappij ter inzage liggen. Deze mogelijkheid staat vermeld op de aan de huurders betekende afrekening.

TITEL IV. - Analyse en verdeling van de kosten en verbruiken

Art. 7.Kosten. § 1. Dienen als "kosten" te worden beschouwd alle werkelijke uitgaven van collectieve aard m.b.t. werken of diensten van dezelfde soort en omvang, zoals conciërgediensten, de verschillende algemene onderhoudsdiensten, de diensten voor het onderhoud van groenvoorzieningen, liften en gemeenschappelijke verwarming, de uitgaven i.v.m. brandbeveiliging of ontsmetting.

Voor zover ze aan het collectieve karakter beantwoorden, kunnen die kosten met de goedkeuring van de adviesraad verdeeld worden per gebouw, gebouwen- of wooncomplex en enkel onder de huurders die in aanmerking komen voor één van die diensten. De leegstaande woningen en de door de conciërges gebruikte woningen moeten in de berekening van de omslag opgenomen worden. § 2. Parameters die op de verschillende kostenposten kunnen worden aangerekend : a) Conciërgewoningen. Deze exploitatierekening omvat : - de loonkosten van de conciërges en de vaste bewakers; - de kosten van eventuele vervangingen; - de belastingen ten laste van de werkgever; - de kosten van het onderhoudsmateriaal en de onderhoudsproducten.

Deze kosten worden verdeeld onder de woningen die krachtens § 1 van dit artikel in aanmerking komen voor die diensten. b) Algemeen onderhoud Deze exploitatierekening omvat het onderhoud van gebouwen zonder conciërgewoning die in aanmerking komen voor diensten verleend, hetzij door een regie van de maatschappij of door andere maatschappijen. In gebouwen met conciërgewoning omvat de exploitatierekening : - de reinigingsdiensten; - de diensten i.v.m. de vuilnisbakken; - de belastingen voor het ophalen van huisvuil.

Deze kosten worden verdeeld onder de woningen die krachtens § 1 van dit artikel in aanmerking komen voor die diensten.

Voor zover de aansprakelijkheid van de huurders vastgesteld is, omvat de exploitatierekening : - de diensten voor de ontstopping van de stortkokers; - het vrijmaken van de bergplaatsen; - de ontruiming van de door achtergelaten voorwerpen belaste zolderruimten, kelders en bijgebouwen.

De kosten worden onder de betrokken huurder(s) verdeeld, overeenkomstig de huurovereenkomst of het huurreglement waarbij bepaald wordt dat iedere huurder verantwoordelijk is voor zijn rechtstreekse omgeving. c) Groenvoorzieningen. Deze exploitatierekening omvat : - de facturen voor diensten van firma's die de werken uitvoeren; - de loonkosten van de cel "aanplantingen"; - de afschrijving van het voor het onderhoud van die post bestemde materieel; - de brandstoffen en smeermiddelen alsook de uitgaven voor het gewoon onderhoud van het tuinbouwgereedschap.

Deze kosten worden krachtens § 1 van dit besluit verdeeld al naar gelang van de werken die tegenover het gebouw, gebouwen- of wooncomplex worden uitgevoerd. Zij mogen niet meer dan 100 BEF per maand en per huurder bedragen. Dit bedrag kan aangepast worden door de Minister op voorstel van de Huisvestingsmaatschappij. d) Onderhoud van de liften. Deze exploitatierekening omvat : - de gewone onderhoudscontracten; - de contracten inzake technische contrôle; - de facturen voor herstellingen buiten de normale diensturen; - de eventuele verzekeringsmeerkosten.

Al deze kosten worden krachtens § 1 van dit besluit verdeeld onder de huurders van de met liften uitgeruste gebouwen. e) Onderhoud van de centrale verwarming. Deze exploitatierekening omvat : - de kosten betreffende gewone contracten voor het onderhoud en de herstelling van de installaties; - de contracten voor de algemene controle; - de tussenkomst van bewakers.

Deze kosten worden verdeeld onder de woningen die krachtens § 1 van dit artikel in aanmerking komen voor deze diensten. f) Uitgaven voor de brandbeveiliging. Deze exploitatierekening omvat de facturen van firma's die gespecialiseerd zijn in de huur, de keuring, het opnieuw laden, de herstelling van de inrichting.

Deze kosten worden verdeeld onder de woningen die in aanmerking komen voor dat type beveiliging.

Wanneer de maatschappij een brand- en waterschadeverzekering met afstand van verhaal heeft, kunnen de eruit voortvloeiende meerkosten ten laste van de huurders vallen. g) Uitgaven voor de ontsmetting. Dit soort van lasten wordt in deze terminologie enkel in aanmerking genomen voor contracten van regelmatige en preventieve tussenkomsten.

Alleen in dat geval worden de door de gespecialiseerde firma gefactureerde kosten al naar gelang de contracten verdeeld onder alle huurders die in aanmerking komen voor die preventie.

De punctuele tussenkomsten die in een welbepaald gebouw, zelfs in één enkele woning plaatsvinden, moeten worden beschouwd als gewoon huuronderhoud ten laste van de huurders van dat gebouw of die woning.

Art. 8.Verbruik. § 1. Als "verbruik » worden beschouwd alle werkelijke uitgaven verricht door de maatschappij voor de levering van water, elektriciteit, gas en andere brandstoffen, met name voor de voorziening van de gemeenschappelijke verwarming van de woningen, de in een flatgebouw geïntegreerde gemeenschappelijke voorzieningen die door de maatschappij worden beheerd. Worden eveneens als verbruik beschouwd alle bijkomende uitgaven zoals de huur en het opnemen van meters en calorimeters.

Het verbruik moet verdeeld worden per kostencentrum, d.w.z. per gebouw of per verwarmingspunt.

De uitgaven worden binnen elk kostencentrum verdeeld al naar gelang van het individuele verbruik van de huurders.

Die verdeling moet aan het advies van de adviesraad worden onderworpen. § 2. Bestanddelen van de verschillende verbruiksposten : a) Brandstofverbruik. Worden in aanmerking genomen de facturen voor : - de levering van brandstoffen; - de levering van water; - de huur en de opmeting van meters en caloriemeters. b) Stroomverbruik. Worden in aanmerking genomen de facturen voor : - de gemeenschappelijke delen van flatgebouwen; - de gemeenschappelijke verwarming; - de liften van flatgebouwen. c) Waterverbruik. Worden in aanmerking genomen : - de facturen voor de gemeenschappelijke delen van flatgebouwen; - de door de maatschappij ten behoeve van de huurders vereffende facturen; - de huur en het opnemen van de meters en tussenmeters.

Art. 9.Het besluit van de Waalse Regering van 19 november 1993 tot regeling van de huurkosten van woningen beheerd door de « Société wallonne du Logement » (Waalse Huisvestingsmaatschappij) of de door haar erkende maatschappijen wordt opgeheven.

Art. 10.De Minister van Huisvesting is belast met de uitvoering van dit besluit.

Namen, 25 februari 1999.

De Minister-President van de Waalse Regering, belast met Economie, K.M.O.'s, Externe Betrekkingen en Toerisme, R. COLLIGNON De Minister van Sociale Actie, Huisvesting en Gezondheid, W. TAMINIAUX