27 JULI 2017. - Ordonnantie houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst

Het Brussels Hoofdstedelijk Parlement heeft aangenomen en Wij, Regering, bekrachtigen hetgeen volgt :

Artikel 1.Deze ordonnantie regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 39 van de Grondwet.

Art. 2.Voor de toepassing van deze ordonnantie, wordt verstaan onder : 1° Code : de Brusselse Huisvestingscode zoals aangenomen door de ordonnantie van 17 juli 2003 ;2° Regering : de Brusselse Hoofdstedelijke Regering.

Art. 3.In artikel 2, § 1, van de Code, worden de volgende definities toegevoegd : « 30° Woninghuurovereenkomst : een huurovereenkomst betreffende een woning met uitsluiting van toeristische logies in de zin van de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 8 mei 2014. 31° Studentenwoninghuurovereenkomst : een woninghuurovereenkomst gesloten, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, door of voor een student in het kader van de voltooiing van zijn studies, voor zover deze student het bewijs levert, in de vormen en binnen de termijnen vastgelegd door artikel 253, § 2, van zijn inschrijving in een instelling voor secundair onderwijs, of die hoger onderwijs organiseert, of van zijn regelmatige inschrijving in een centrale examencommissie.32° Renovatiehuurovereenkomst : de woninghuur- overeenkomst gesloten volgens de in artikel 222, voorziene voorwaarden volgens welke de huurder zich ertoe verbindt werkzaamheden van verbetering of renovatie te verrichten waarvoor de verantwoordelijkheid in principe niet bij hem ligt, in ruil voor voordelen toegestaan door de verhuurder gedurende de hele of een deel van de duur van de huurovereenkomst.33° Glijdende huurovereenkomst : huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats gesloten, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de hoofdverhuurder, door één van de rechtspersonen gedefinieerd door de Regering om tegelijkertijd het gehuurde goed onder te verhuren aan een persoon die het recht heeft om, na het verstrijken van zijn sociale begeleiding en voor zover de doelstellingen hiervan zijn bereikt, zich de hoofdhuurovereenkomst automatisch te laten overdragen waarbij hij vervolgens de rechtstreekse huurder wordt.34° Medehuur : de huur van een zelfde woning door meerdere huurders die, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, voor de toepassing van de regeling eigen aan medehuur, ervoor kiezen om een medehuurpact te ondertekenen zoals voorzien in artikel 261, formeel vastgesteld door het sluiten van één contract tussen de huurders en de verhuurder.35° Medehuurpact : een pact ondertekend door alle medehuurders van een huurovereenkomst waardoor zij kiezen voor de regeling van medehuur zoals voorzien in artikel 261, dat hun respectievelijke verplichtingen bepaalt en dat minstens de volgende gegevens bevat : de verdeelsleutel van de huur, de indeling van de huurschade en de aanrekening ervan op de huurwaarborg in geval van schade veroorzaakt door één of meerdere medehuurders die te onderscheiden zijn van de hele groep die zij vormen, het onderhoud en de herstellingen, de verdeling van de lasten, een inventaris van de meubelen en hun herkomst, kwesties in verband met de huurwaarborg en het betalen van de verzekeringen waaronder de brandverzekering, en de aankomst-, vertrek- en vervangingsvoorwaarden van een medehuurder.».

Art. 4.De volgende wijzigingen worden in artikel 4 van de Code aangebracht : 1° in paragraaf 1, worden de woorden « Onverminderd artikel 2 van afdeling 2 van hoofdstuk 2 van Titel VIII van Boek III van het Burgerlijk Wetboek en de uitvoeringbesluiten hiervan, moeten de » vervangen door het woord « De » ;2° in paragraaf 2 van hetzelfde artikel, worden de woorden « , onverminderd de voorschriften van afdeling 2 van hoofdstuk II van Titel VIII van Boek III van het Burgerlijk Wetboek en de uitvoeringsbesluiten hiervan » opgeheven ;3° het artikel wordt aangevuld met een nieuwe paragraaf 4, luidende : « § 4.Dit artikel laat onverlet elke andere wetgeving van toepassing op een woning of op een onroerend goed zoals met name de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening tot uitvoering van de artikelen 88 en volgende van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, de normen inzake beveiliging tegen brand en de geluidsnormen, zonder dat deze regelgeving evenwel deel uitmaakt van de minimumnormen bedoeld in paragraaf 1. ».

Art. 5.Artikel 5 van de Code wordt opgeheven.

Art. 6.Het opschrift van titel X van de Code wordt aangevuld met de woorden « en de bestrijding van discriminatie ».

Art. 7.In artikel 193 van de Code, worden de volgende wijzigingen aangebracht : a) de bepaling onder 1° wordt aangevuld met de woorden « en syndicale overtuiging » ;b) de bepaling onder 9° wordt opgeheven.

Art. 8.In artikel 200, § 1, van hoofdstuk IV van titel X van de Code, wordt het teken « § 1. » opgeheven.

In artikel 200 van de Code, worden de paragrafen 2 en 3 opgeheven.

Art. 9.In titel X van de Code, wordt een hoofdstuk IV/1 ingevoegd, luidend : « Beginsel van non-discriminatie en rechtvaardigingen ».

Art. 10.In hoofdstuk IV/1, ingevoegd door artikel 8, wordt een artikel 200bis ingevoegd, luidend : « Art. 200bis - Algemene bepalingen Onverminderd de regelgeving van toepassing op de openbare vastgoedoperatoren en op de SVK's, kiest de verhuurder zijn huurder vrij en zonder discriminatie.

Dit hoofdstuk bepaalt de informatiegegevens alsmede de rechtvaardigingen die een verhuurder bij de geselecteerde kandidaat-huurder kan inwinnen tijdens het sluiten van de huurovereenkomst. ».

Art. 11.In hetzelfde hoofdstuk IV/1, wordt een artikel 200ter ingevoegd, luidend : « Art. 200ter - Opeisbare gegevens van de geselecteerde kandidaat-huurder § 1. De verhuurder kan, met het oog op het opstellen en sluiten van de huurovereenkomst, de volgende algemene gegevens inwinnen, met naleving van de regelgevingen betreffende de bescherming van de persoonlijke levenssfeer : 1° de naam en voornaam van de kandidaat-huurder(s) ;2° een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder ;3° elk document dat het mogelijk maakt de identiteit van de huurder en zijn bekwaamheid om te contracteren vast te stellen ;4° het aantal personen uit wie het huishouden bestaat ;5° het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt of de raming ervan. § 2. De Regering kan een gestandaardiseerd document vaststellen met de informatie die door de verhuurder opgevraagd kan worden. Dit document bevat en detailleert ten minste de inhoud en de vorm van de informatie bedoeld in paragraaf 1. De Regering kan, na advies van de Commissie voor de Bescherming van de Persoonlijke Levenssfeer en het Interfederaal Gelijkekansencentrum, andere informatie bepalen die door de verhuurder opgevraagd kan worden, alsook de inhoud en de vorm ervan. § 3. Noch de oorsprong noch de aard van de middelen mogen door de verhuurder in aanmerking worden genomen om een woning te weigeren. ».

Art. 12.In hetzelfde hoofdstuk IV/1, wordt een artikel 200quater ingevoegd, luidend : « Art. 200quater - De geselecteerde kandidaat-huurder kan een bezoek aan het goed eisen. Dat vindt plaats op een door de partijen overeengekomen datum. ».

Art. 13.In hetzelfde hoofdstuk IV/1, wordt een artikel 200quinquies ingevoegd, luidend : « Art. 200quinquies - Vrijwaringsclausule Een rechtstreeks of onrechtstreeks onderscheid op grond van een van de beschermde criteria geeft geen aanleiding tot de vaststelling van enige vorm van discriminatie verboden door deze wet wanneer dit rechtstreeks of onrechtstreeks onderscheid wordt opgelegd door of krachtens een wet, decreet of ordonnantie.

Het eerste lid doet geen uitspraak over de conformiteit van een rechtstreeks of onrechtstreeks onderscheid dat door of krachtens een wet, decreet of ordonnantie wordt opgelegd met de Grondwet, het recht van de Europese Unie en het in België geldende internationale recht. ».

Art. 14.Artikel 204 van de Code wordt aangevuld met een paragraaf 6, luidend : « § 6. Alle in een huurovereenkomst of in een medehuurpact vermelde clausules die het voornoemd principe van gelijke behandeling niet in acht nemen, worden voor niet-geschreven gehouden. ».

Art. 15.Er wordt in de Code een titel XI ingevoegd, luidend : « TITEL XI - Woninghuurovereenkomsten HOOFDSTUK I - Algemene bepalingen

Artikel 215.- Toepassingsgebied Onverminderd titel IV en de bevoegdheden van de organismen die daarin beoogd worden, is deze titel van toepassing op woninghuurovereenkomsten

Artikel 216.- Aard van de bepalingen Tenzij ze anders bepalen, zijn de regels van deze titel dwingend. HOOFDSTUK II - Gemeenschappelijke regels voor alle woninghuurovereenkomsten Afdeling 1 - Precontractuele informatie en vorm van de

woninghuurovereenkomst

Artikel 217.- Precontractuele informatie § 1. Onverminderd alle andere informatie vereist door bijzondere wetsbepalingen, deelt de verhuurder, voorafgaand aan en uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst, de volgende minimuminformatie aan de huurder mee : 1° de beschrijving van de woning ;2° de huurprijs, die in geen geval het bedrag van de privatieve of gemeenschappelijke lasten mag bevatten ;3° het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit ;4° de opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden, met vermelding of de bedragen die als lasten gevraagd zullen worden, aangerekend zullen worden op basis van de reële kosten (eventueel met betaling van periodieke provisies) of op basis van een forfait (dat verondersteld wordt het bedrag van de lasten te dekken). De berekeningswijze ervan zal ook gepreciseerd worden, alsook het aantal aandelen in de mede-eigendom ; 5° het energieprestatiecertificaat ;6° de beheerwijze van het onroerend goed. De Regering kan deze informatie nader omschrijven en vervolledigen en zorgen voor een gestandaardiseerd document met de inhoud en de vorm van de informatie die door de verhuurder meegedeeld moet worden. § 2. Indien de verhuurder door zijn fout niet voldoet aan zijn precontractuele informatieplicht, mag de huurder, als het gebrek aan informatie hem schade berokkent en in functie van de ernst van de tekortkoming, de ontbinding van de huurovereenkomst vragen, in voorkomend geval vergezeld van schadevergoeding, of een vergoeding.

Onverminderd elke andere sanctie door toepassing van het gemeen recht, beperkt de rechter, die vaststelt dat de verhuurder willens en wetens nagelaten heeft om een volledige en juiste informatiegegeven met betrekking tot de gemeenschappelijke lasten mee te delen, het bedrag van de door de huurder verschuldigde lasten tot het bedrag meegedeeld vóór het sluiten van de huurovereenkomst.

Voor elke verhuring van goed dat in ruime zin voor bewoning bestemd is, moeten alle openbare of officiële mededelingen de in paragraaf 1 bedoelde informatie bevatten. In geval van niet-naleving door de verhuurder of zijn lasthebber van die verplichting, kan een administratieve boete tussen 50 en 200 euro opgelegd worden. De gemeenten kunnen, als gedecentraliseerde overheden, de niet-naleving van dit artikel vaststellen, vervolgen en bestraffen. De gemeente waar het goed is gelegen, is daarvoor bevoegd. Die niet-naleving wordt vastgesteld, vervolgd en bestraft volgens de vormen, termijnen en procedures waarin voorzien in artikel 119bis van de Nieuwe gemeentewet, behoudens paragraaf 5. Elk jaar, kan de Regering de voormelde bedragen indexeren. § 3. De huurder die onjuiste gegevens aan de verhuurder meedeelt, met name deze bedoeld in artikel 200ter, wordt bestraft met de sancties bepaald door het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 218.- Vorm van de huurovereenkomst § 1. Van elke huurovereenkomst die onder toepassing van deze titel valt, moet een geschrift worden opgesteld dat, afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden : 1° de volledige identiteit van alle contracterende partijen ;2° de begindatum van de huurovereenkomst ;3° de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn ;4° het bedrag van de huurprijs, die in geen geval het bedrag van de privatieve of gemeenschappelijke lasten mag omvatten ;5° de opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden, met vermelding of de bedragen die als lasten gevraagd zullen worden, aangerekend zullen worden op basis van de reële kosten (eventueel met betaling van periodieke provisies) of op basis van een forfait (dat verondersteld wordt het bedrag van de lasten te dekken). De berekenings-wijze ervan zal ook gepreciseerd worden, alsook het aantal aandelen in de mede-eigendom ; 6° de vermelding van het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit, en, in voorkomend geval, van de nummers van de tellers en de EAN-codes of elke andere identificatiecode. § 2. De meest gerede contracterende partij kan, bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te ver- volledigen of te ondertekenen overeenkomstig paragraaf 1 en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.

De rechter is gehouden door de bewezen inhoud van de mondelinge huurovereenkomst die de partijen verbindt. § 3. De vóór de inwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomsten vallen onder paragrafen 1 en 2. § 4. De Regering stelt een standaardmodel van een huurovereenkomst vast ten indicatieve titel. § 5. De Regering stelt een bijlage op met daarin een uitleg over de wettelijke bepalingen met betrekking tot de volgende elementen : 1° de bepalingen inzake de normen van gezondheid, veiligheid en uitrusting van woningen en hun gedetailleerde inhoud ;2° een uitleg over de aard van een dwingende regel ;3° de bepalingen met betrekking tot de schriftelijke huurovereenkomst, de registratie ervan en de kosteloosheid van de registratie ;4° de duur van de huurovereenkomst ;5° de mogelijkheden om de huurprijs te herzien ;6° de indexering ;7° de lasten ;8° de regels opgesteld inzake de huurherstellingen ;9° de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de bijbehorende bepalingen ;10° de bepalingen in verband met de verandering van eigenaar ;11° de mogelijkheden voor de partijen om, voorafgaand aan het aanhangig maken bij een rechtbank, hun toevlucht te nemen tot alternatieve procedures voor het regelen van hun geschil zoals bemiddeling, arbitrage of verzoening. Deze bijlage zal verplicht bij de na de inwerkingtreding van dit artikel gesloten huurovereenkomsten worden gevoegd. Afdeling 2. - Staat van het verhuurde goed

Artikel 219.- Staat van het verhuurde goed § 1. De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. § 2. Het verhuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen bedoeld in artikel 4 of vastgesteld in uitvoering van deze bepaling, op straffe van de sancties bepaald in de artikelen 8 en 10.

Deze voorwaarde geldt op elk moment. § 3. Onverminderd de in artikelen 8 en 10 bedoelde sancties, heeft de huurder, indien de voorwaarden van paragraaf 2 niet vervuld zijn, de keuze, wanneer de niet-naleving niet aan hem toe te schrijven is, ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van paragraaf 2, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.

In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.

In geval van ontbinding van de huurovereenkomst door de fout van de verhuurder, kan de rechter aan de eventuele schadevergoeding verschuldigd aan de huurder het bedrag van de herhuisvestingskosten, zoals de verhuiskosten, toevoegen. § 4. Onverminderd alle schadevergoeding ten laste van de ene of de andere partij, wordt de bijbehorende huurovereenkomst die vóór het verbod gesloten is, wanneer een woning een verbod krijgt met toepassing van artikel 8, van rechtswege nietig.

Onverminderd alle schadevergoeding ten laste van de verhuurder, is de huurovereenkomst van rechtswege nietig, indien de woning verhuurd wordt nadat een verbod op verhuur met toepassing van artikel 8 is opgelegd en zonder dat dit verbod opgeheven is.

De huurovereenkomst is evenwel niet nietig van rechtswege indien, bij het verstrijken van de termijn waarbinnen de Gewestelijke Inspectiedienst van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zich moet uitspreken inzake de afgifte van het conformiteitscontroleattest, de verhuurder deze dienst heeft aangemaand om zich binnen een termijn van minimum zes weken uit te spreken en deze zijn beslissing niet kenbaar heeft gemaakt.

In geval van verval of nietigheid van de huurovereenkomst, kan de rechter bij de eventuele schadevergoeding aan de huurder, het bedrag van de herhuisvestingskosten van de huurder, zoals de verhuiskosten toevoegen, voor zover het verbod op de verhuur te wijten is aan een fout toe te rekenen aan de verhuurder. § 5. In afwijking van paragraaf 3, verklaart de burgerlijke rechter de nietigheid van de huurovereenkomst, afgesloten door een verhuurder die, sinds minder dan tien jaar, in staat van herhaling, een veroordeling heeft opgelopen door toepassing van hoofdstuk IIIquater van titel VIII van boek 2 van het Strafwetboek indien het goed de normen bedoeld in paragraaf 2 niet naleeft.

Artikel 220.- Plaatsbeschrijving § 1. De artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten, met inbegrip van de onderverhuringsovereenkomsten.

Overeenkomstig artikel 1730, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, maken de partijen een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede op tegenspraak op waarvan ze gezamenlijk de kosten dragen, met inbegrip in geval van onderverhuring. Indien er in het goed individuele meters aanwezig zijn, omvatten de intredende en uittredende plaatsbeschrijvingen het overzicht van het(de) verbruikscijfer(s) en de nummers van de meters, de EAN-codes en alle andere identificatiecodes van de meters voor water, gas en elektriciteit. § 2. De Regering stelt een standaardmodel van plaatsbeschrijving vast bij intrede met indicatieve waarde. § 3. Iedere partij kan het opmaken van een plaatsbeschrijving bij uittreden eisen, die op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening is.

Deze plaatsbeschrijving wordt opgemaakt na het vrijgeven van het goed door de huurder en vóór de teruggave van de sleutels aan de verhuurder.

Indien de partijen niet overeenkomen, stelt de bevoegde rechter bij wie de zaak aanhangig gemaakt is vóór de datum van teruggave van de sleutels, een deskundige aan om over te gaan tot de plaatsbeschrijving. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor beroep. Afdeling 3. - Werken, renovatiehuurovereenkomst, herstellingen en

onderhoud

Artikel 221.- Werken in de loop van de huurovereenkomst § 1. Onverminderd artikel 1724 van het Burgerlijk Wetboek en op voorwaarde dat de huurovereenkomst gesloten wordt voor een duur bepaald in artikelen 237 en 239, heeft de verhuurder, na verwittiging van de huurder via aangetekende brief ten minste één maand op voorhand, in het verhuurde goed het recht om, in de loop van de huurovereenkomst maar maximum één keer per driejarige periode, alle werken uit te voeren die bestemd zijn om de energieprestatie van de woning te verbeteren, voor zover deze werken : 1° geen langere duur hebben dan deze door de Regering vastgesteld, die zestig dagen vanaf het begin van de werken niet mag overschrijden ;2° uitgevoerd kunnen worden tijdens de bewoning ;3° na de werken geen vermindering van het woongenot van het verhuurde goed veroorzaken ;4° geen onredelijke vermindering van het woongenot van het verhuurde goed veroorzaken tijdens de werken ;5° er niet toe strekken het goed conform de voorwaarden van artikel 219 te maken. § 2. Niettegenstaande artikel 240, kunnen de partijen op uitdrukkelijke wijze en minstens een maand vóór de uitvoering van de werken beoogd in paragraaf 1 of van werken bestemd om de woning aan te passen aan een handicap of verlies van autonomie van de huurder, overeenkomen dat deze aanleiding geven tot een verhoging van de huurprijs.

Die verhoging is evenredig aan de reële kostprijs van de uitgevoerde werken, aan de verbetering van de energie- prestaties of aan de omvang van de aanpassing van de woning aan de handicap of het verlies van autonomie. § 3. Indien de werken langer duren dan de Regering besliste op grond van paragraaf 1, 1°, moet de verhuurder de huurder een vermindering van de huurprijs verlenen naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven.

Artikel 222.- Renovatiehuurovereenkomst § 1. Op voorwaarde dat de huurovereenkomst gesloten is voor een duur die niet minder dan 3 jaar bedraagt, kunnen de partijen te allen tijde schriftelijk overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten in het gehuurde goed bepaalde werken uit te voeren, die normaal door de verhuurder moeten worden verricht.

De huurovereenkomst of een aanhangsel daarbij, voorafgaand aan de werken afgesloten, bepaalt in detail : 1° de beschrijving van de werken ;2° de startdatum van het project die binnen een redelijke termijn moet worden vastgelegd ;3° de uitvoeringstermijn die niet minder mag zijn dan redelijkerwijs nodig en niet meer dan twaalf maanden. De werken en hun uitvoeringstermijn moeten voorafgaandelijk aan de werken schriftelijk en nauwkeurig in de huurovereenkomst of in een bijvoegsel ervan omschreven worden. De aanvang van de werken moet binnen een redelijke termijn bepaald worden, met dien verstande dat deze duur niet korter mag zijn dan die welke redelijkerwijze noodzakelijk is om ze uit te voeren noch langer dan twaalf maanden. § 2. Naar aanleiding van een renovatiehuurovereenkomst, kunnen de partijen afwijken van de bepalingen van artikel 219, § 2, en van artikel 4 : 1° indien het goed niet bewoond is tot op het einde van de uitvoering van de werken ;2° indien het goed bewoond is tijdens de werken, binnen de voorwaarden en grenzen waarin voorzien in een besluit van de Regering dat met name de werken bepaalt die het voorwerp kunnen uitmaken van een renovatie- huurovereenkomst.Een toepassing van deze afwijking mag enkel betrekking hebben op non-conformiteiten die effectief opgelost kunnen worden.

Tijdens de duur van de werken, kunnen geen huurgelden geëist worden. § 3. Op vraag van de verhuurder, deelt de huurder hem alle stukken en documenten mee die nodig zijn om het postinterventiedossier te vervolledigen. § 4. De verhuurder deelt de renovatiehuurovereenkomst mee aan de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie, alsmede de datum van de ondertekening van het contract en van de gestelde termijn voor de uitvoering van de werken door de huurder. De Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie kan altijd de naleving van de vereisten rond gezondheid, veiligheid en uitrusting controleren. § 5. Als tegenprestatie voor de werken verbindt de verhuurder zich ertoe tijdens een bepaalde periode na de verrichting van de werken en die meer dan negen jaar kan bedragen, af te zien van het recht aan de huurovereenkomst een einde te maken of van het recht de herziening van de huurprijs te vragen, of verbindt hij zich ertoe de huurprijs te verlagen of terug te geven. § 6. De verhuurder heeft, op voorafgaand verzoek gericht aan de huurder met een aankondiging van minstens drie dagen, toegang tot het verhuurde goed met de technische raadsman van zijn keuze om de uitvoering en voortgang van de werken te controleren. § 7. Na beëindiging van de werken, wordt op verzoek van de meest gerede partij overgegaan tot de oplevering ervan op tegenspraak. § 8. Onverminderd elke andere sanctie, in geval van niet-uitvoering van de werken door de huurder binnen de opgelegde termijn of in geval van constructiefouten die betrekking hebben op deze werken, mag de verhuurder de volledige of gedeeltelijke beëindiging van de tegenprestaties bedoeld in paragraaf 5 aan de rechter vragen.

In functie van de omvang van de werken die niet zijn uitgevoerd, kan de verhuurder, onverminderd eventuele schadevergoeding, van de rechter de totale of gedeeltelijke terugbetaling van de niet-ontvangen huren vragen.

Artikel 223.- Herstellingen en onderhoud § 1. De huurder is gehouden tot de huurherstellingen, met uitzondering van die veroorzaakt door ouderdom of overmacht, en van de geringe herstellingen tot onderhoud.

De huurherstellingen en de geringe herstellingen tot onderhoud zijn die welke als dusdanig door het plaatselijk gebruik worden beschouwd. § 2. De verhuurder is gehouden tot alle andere her- stellingen, die nodig zouden worden. § 3. De Regering stelt een niet-limitatieve lijst van de herstellingen en onderhoudswerken op die, op dwingende wijze, ten laste van de huurder of, op dwingende wijze, ten laste van de verhuurder zijn. Afdeling 4. - Huurprijs, indexatie en lasten

Artikel 224.- Indexatie en herziening van de lasten § 1. Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van het levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur- overeenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek. Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan het verzoek. § 2. Iedere partij kan te allen tijde aan de rechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten vragen. De rechter doet inzonderheid uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven.

Hij beslist tot de omzetting indien zij mogelijk is.

Artikel 225.- Rooster van referentiehuurprijzen De Regering bepaalt een indicatief rooster van referentiehuurprijzen waar de partijen zich op kunnen baseren, zonder dat dit een bijkomende beperking voor de eigenaar vormt.

Dit rooster van huurprijzen wordt gevormd op basis van interne en externe huisvestingscriteria zoals de ligging en de staat van het goed, de bewoonbare oppervlakte en het aantal bestaande ruimtes. De Regering kan ook bepalen dat de huurprijzen in dit rooster verhoogd of verlaagd worden op basis van andere criteria zoals de aanwezigheid van elementen van comfort of van bijzonder ongemak. Het rooster is gemakkelijk toegankelijk voor het publiek. Afdeling 5. - Onroerende voorheffing en kosten van de huurovereenkomst

Artikel 226.- Onroerende voorheffing De onroerende voorheffing betreffende het gehuurde onroerende goed kan niet ten laste worden gelegd van de huurder in geval van een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, van een studentenwoninghuurovereenkomst of van een glijdende huurovereenkomst.

Artikel 227.- Registratie De verplichting tot registratie van de huurovereenkomst rust op de verhuurder. De kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie zijn volledig te zijnen laste.

Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten en zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is door de verhuurder, zijn de opzegtermijnen en de vergoedingen die de huurder aan de verhuurder verschuldigd is krachtens artikel 237, § 5, eerste en tweede lid, artikel 238, derde en vierde lid, en artikel 256, § 2, tweede lid, niet van toepassing, voor zover een ingebrekestelling, door de huurder aan de verhuurder gericht met een aangetekende brief, om de huurovereenkomst te registreren gedurende één maand zonder verdere behandeling is gebleven.

Artikel 228.- Bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed Wordt voor niet geschreven gehouden, elk beding dat de kosten voor de bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed ten laste van de huurder legt, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht. Afdeling 6. - Vervreemding van het verhuurde goed

Artikel 229 Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft voor de vervreemding van het verhuurde goed, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van overdracht van het eigendomsrecht en van het genot van het verhuurde goed, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.

Niettegenstaande enige andersluidende wetsbepaling, gebeurt deze indeplaatsstelling, ondanks elk recht van uitzetting, ook wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening vóór de vervreemding heeft, indien de huurder het gehuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt.

In dat geval, kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en volgens de voorwaarden bedoeld in artikel 237, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van zes maanden wordt meegedeeld binnen zes maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom, zonder dat een opzegging voorafgaand aan deze datum meegedeeld zou kunnen worden. Afdeling 7. - Overdracht van huur en onderverhuring

Artikel 230.- Overdracht van huur en onderverhuring § 1. Onverminderd artikel 260 en artikelen 263 tot 266, is de overdracht van de huurovereenkomst verboden behoudens schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder. In dit geval, wordt de overdrager, tenzij anders overeengekomen, vrijgesteld van iedere toekomstige verplichting, opgenomen in het akkoord over de overdracht van de huurovereenkomst. § 2. Het ontwerp van overdracht wordt per aangetekende brief door de huurder aan de verhuurder meegedeeld. Deze omvat alle identificatiegegevens van de overnemer, in overeenstemming met artikel 200ter, § 2.

De verhuurder deelt zijn akkoord of zijn weigering voor de overdracht binnen de dertig dagen volgend op de ontvangst van het ontwerp van overdracht mee.

Na het verstrijken van deze termijn, wordt de overdracht geacht te zijn geweigerd. § 3. Voorafgaand aan de overdracht, moet de overdrager aan de overnemer een kopie van de huurovereenkomst en van de plaatsbeschrijving bij intrede bezorgen. § 4. Een tussentijdse plaatsbeschrijving bij uittrede wordt opgesteld vóór de uittrede van de overdragende huurder Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld in overeenstemming met artikel 220, § 3.

Ze wordt op tegenspraak en in aanwezigheid van de overnemende huurder opgemaakt.

De kosten worden gedeeld tussen de drie partijen. De vastgestelde schade valt ten laste van de overdragende huurder.

De plaatsbeschrijving bij uittrede geldt, samen met de initiële plaatsbeschrijving, als plaatsbeschrijving bij intrede ten aanzien van de overnemende huurder in de zin van artikel 220, § 1. § 5. De huurder mag het gehuurde goed onderverhuren met de expliciete of stilzwijgende toestemming van de verhuurder.

Het ontwerp van onderverhuring wordt via aangetekende brief door de huurder ten minste vijftien dagen vóór het afsluiten ervan aan de verhuurder meegedeeld. Het bevat alle gegevens om de onderhuurder, in naleving van artikel 200ter, § 2, te identificeren.

In afwijking van het eerste lid, mag de huurder die een woning in huur genomen heeft die hij tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, het goed niet volledig onderverhuren.

Met de instemming van de verhuurder, mag hij een gedeelte van dat goed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft.

Wanneer de huurder echter een gemeente is, een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, een vereniging zonder winstoogmerk of een stichting onderworpen aan de wet van 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen, of een vennootschap met een sociaal oogmerk is, kan hij het onroerend goed, gedeeltelijk of volledig, onderverhuren aan één of meerdere natuurlijke personen, op voorwaarde dat het minderbedeelde personen betreft of personen die zich een moeilijke situatie bevinden en zij het goed uitsluitend tot hun hoofdverblijfplaats bestemmen, en voor zover de verhuurder zijn toestemming heeft gegeven voor de mogelijkheid om het goed met dit doel onder te verhuren. In dit geval, wordt de latere toestemming van de verhuurder op de onderverhuring niet meer vereist.

Indien het onderverhuurde goed bestemd wordt als hoofdverblijfplaats van de onderhuurder, worden de rechten en verplichtingen van de huurder en van de onderhuurder, wat hun respectieve verhouding betreft, bepaald door hoofdstuk III, onder voorbehoud van de volgende bepalingen van deze paragraaf.

De duur van onderverhuring mag de nog te lopen duur van de hoofdhuurovereenkomst niet overschrijden.

De huurder moet voorafgaand de onderhuurder over zijn hoedanigheid en de reikwijdte van zijn rechten inlichten.

Wanneer de verhuurder een einde aan de hoofdhuurovereenkomst stelt, is de huurder ertoe gehouden om ten laatste op de vijftiende dag volgend op de ontvangst van de opzegging een kopie aan de onderhuurder te bezorgen waarin aangegeven wordt dat de onderverhuring op dezelfde datum als de hoofdhuurovereenkomst een einde neemt.

In het geval van een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, is de huurder, wanneer hij voortijdig een einde aan de hoofdhuurovereenkomst stelt, ertoe gehouden om aan de onderhuurder een opzegging van minstens drie maanden te geven, vergezeld van een kopie van de opzegging die hij aan de verhuurder overmaakt en aan de onderverhuurder een schadevergoeding te betalen die overeenkomt met drie maanden huur.

De artikelen 250 tot 252 zijn niet van toepassing op de onderverhuur van een goed waarvan de huurovereenkomst onderworpen is aan de regels van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. § 6. De huurder alleen is ten aanzien van de verhuurder en de onderhuurder of de overnemer aansprakelijk voor de gevolgen die voortvloeien uit de niet-naleving van de bepalingen van dit artikel. Afdeling 8. - Opzeggingen

Artikel 231.- Aanvang van de opzeggingen In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang op de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan. Afdeling 9. - Niet-uitvoering van de huurovereenkomst en geschillen

Artikel 232 . - Stelsel van verplichtingen van de huurovereenkomst bij overlijden van de huurder In afwijking van artikel 1742 van het Burgerlijk Wetboek, mag de verhuurder, in geval van overlijden van de huurder, de huurovereenkomst als beëindigd beschouwen zonder opzeg noch vergoeding indien de woning na dit overlijden onbewoond is door de leden van het gezin van de huurder en indien de huurprijs en/of lasten onbetaald blijven gedurende een termijn van twee maanden vanaf het overlijden.

De verhuurder kan vanaf de beëindiging, mits naleving van de bepalingen van de bewaargeving zoals beschreven in de wet van 30 december 1975 betreffende de goederen buiten particuliere eigendommen gevonden of op de openbare weg geplaatst ter uitvoering van vonnissen tot uitzetting, vrijelijk over de goederen beschikken.

In geval van beëindiging, kan de verhuurder de huurwaarborg in zijn voordeel laten vrijmaken ten belope van de bedragen die hem verschuldigd zijn, op eenzijdig verzoek, door de verhuurder of zijn advocaat ingediend bij de bevoegde rechter.

Artikel 233.- Geschillenregeling § 1. Onverminderd het aanhangig zijn bij een rechtbank, kunnen de partijen hun onenigheid in der minne regelen door, indien nodig, hun toevlucht te nemen tot de diensten van een erkende bemiddelaar of om het even welke andere alternatieve procedure waarnaar verwezen wordt in de bijlage bedoeld in artikel 218, § 5. § 2. De partijen kunnen overeenkomen om hun geschil aan een arbiter voor te leggen na het ontstaan van het geschil.

Elk arbitragebeding dat vóór het ontstaan van het geschil overeengekomen is, wordt voor niet geschreven gehouden. HOOFDSTUK III. - Huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder Afdeling 1. - Toepassingsgebied

Artikel 234.- Beginselen Dit hoofdstuk is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Het beding dat de bestemming van het goed als hoofdverblijfplaats van de huurder verbiedt en dat niet uitdrukkelijk noch ernstig kan worden gestaafd, onder meer door elementen met betrekking tot de natuurlijke bestemming van het goed, en waarin de hoofdverblijfplaats van de huurder tijdens de huurovereenkomst niet is vermeld, wordt voor niet geschreven gehouden.

Dit hoofdstuk is tevens van toepassing indien de woning, met de schriftelijke toestemming van de verhuurder, in de loop van de huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. In dat geval, neemt de huurovereenkomst een aanvang op de dag waarop deze toestemming is verleend.

Dit hoofdstuk is van toepassing op de onderverhuring aangegaan overeenkomstig artikel 230, en binnen de grenzen bepaald in hetzelfde artikel.

Behoudens andersluidende bepaling, is dit artikel niet van toepassing wanneer de overeenkomst waarbij de woning aan de huurder wordt toegewezen ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst die betrekking heeft op de functie of bedrijvigheid van de huurder.

Artikel 235.- Specifieke onderverhuring Dit hoofdstuk is tevens van toepassing op de onderverhuring aangegaan door een gemeente, een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, een vereniging zonder winstoogmerk of een instelling van openbaar nut onderworpen aan de wet van 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen, ofwel een vennootschap met een sociaal oogmerk, die het goed aan één of meer natuurlijke personen geheel onderverhuurt, op voorwaarde dat deze personen minderbedeeld zijn of zich in een moeilijke sociale situatie bevinden en dat zij het goed uitsluitend tot hun hoofdverblijfplaats bestemmen, en voor zover de verhuurder ingestemd heeft met de mogelijkheid om het goed te dien einde onder te verhuren. In dat geval is ook de hoofdhuurovereenkomst onderworpen aan de bepalingen van dit hoofdstuk. De voormelde verhuurder en rechtspersonen kunnen in de hoofdhuurovereenkomst overeenkomen om af te zien van de toepassing van artikel 237, § 5, of van artikel 238, derde en vierde lid, voor een maximale periode van negen jaar. Wanneer de huurovereenkomst een langere duur dan negen jaar heeft, kan dit beding verlengd worden indien het door de partijen binnen de zes maanden die het verstrijken van elke negenjarige periode voorafgaan, bevestigd wordt.

Artikel 236.- Einde van toepassing van het stelsel Dit hoofdstuk is niet langer van toepassing zodra het gehuurde pand niet meer tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. Afdeling 2. - Duur van de huurovereenkomst

Artikel 237.- Beginselen § 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 234 of in artikel 235 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.

De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden vóór de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt meegedeeld.

Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt meegedeeld, wordt de huurovereenkomst telkens voor een duur van drie jaar verlengd onder dezelfde voorwaarden. § 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgeno(o)t(e), door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad.

Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de zijlijn van de derde graad het goed zouden kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. Deze laatste moet, op verzoek van de huurder, de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet binnen een termijn van twee maanden, te rekenen van de kennisgeving ervan, aan dit verzoek voldoen, zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet, op straffe van verval, uiterlijk twee maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.

Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Indien de verhuurder, zonder het bewijs van buitengewone omstandigheden te leveren, de betrekking van het goed niet binnen de gestelde termijn en voorwaarden verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van voortijdige ontbinding uit te sluiten of te beperken. § 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werken : 1° worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het verhuurde goed zoals die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedenbouw ;2° worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte, en ;3° meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werken hinder ondervinden, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen. Met het oog op het goede verloop van de werken, kan de verhuurder van verscheidene woningen in een zelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.

De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende stedenbouwkundige vergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werken samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.

De werken moeten binnen zes maanden worden aangevat en binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden beëindigd.

Indien de verhuurder, zonder het bewijs van buitengewone omstandigheden te leveren, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.

Op verzoek van de huurder, is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mee te delen waaruit blijkt dat de werken uitgevoerd zijn overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden.

De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige ontbinding uit te sluiten of te beperken. § 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.

Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.

De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige ontbinding uit te sluiten of te beperken. § 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.

Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel tijdens de eerste driejarige periode beëindigt, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.

Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de paragrafen 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand. In dat geval, is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd. De verhuurder blijft in dit geval verplicht tot uitvoering van de reden die ten grondslag ligt van de aanvankelijke opzegging.

Artikel 238.- Huurovereenkomsten van korte duur In afwijking van artikel 237, § 1, kan een huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter dan of gelijk is aan drie jaar.

Zij kan eenmaal of meermaals worden verlengd, maar enkel door een schrijven vervat in de huurovereenkomst, een aanhangsel hierbij of elk ander daaropvolgend geschrift en volgens dezelfde voorwaarden, onverminderd de indexatie van de huishuur op het ogenblik van de verlenging en zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

Behoudens verlenging, loopt de huurovereenkomst voor een duur van minder dan zes maanden ten einde bij het verstrijken van de overeengekomen termijn.

De huurovereenkomst voor een duur van zes maanden of meer loopt ten einde mits een door een van beide partijen meegedeelde opzegging, minstens drie maanden voor het verstrijken van de overeengekomen termijn. Zij kan allen tijde worden beëindigd door de huurder, mits een vooropzegging van drie maanden en een vergoeding die gelijk is aan een maand huur. De verhuurder kan de huurovereenkomst van korte duur enkel vroegtijdig beëindigen na het eerste huurjaar en onder de voorwaarden die bepaald zijn in artikel 237, § 2, mits een vooropzegging van 3 maanden en een vergoeding die gelijk is aan een maand huur.

Artikel 237, §§ 2 en 5, is niet van toepassing op deze huurovereenkomst.

Niettegenstaande enig andersluidend beding, wordt bij ontstentenis van een binnen de gestelde termijn meegedeeld opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst tussen dezelfde partijen gesloten is, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de oorspronkelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan artikel 237, §§ 1 tot 5. In dat geval, blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald zijn in de oorspronkelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, onverminderd de toepassing van artikel 224.

Artikel 239.- Huurovereenkomsten van lange duur § 1. In afwijking van artikel 237, § 1, kan de huur- overeenkomst tevens bij geschrift worden gesloten voor een termijn die een duur van negen jaar overschrijdt.

Die huurovereenkomst loopt ten einde bij het verstrijken van de overeengekomen termijn, mits één van de partijen ten minste zes maanden vóór de vervaldag een opzegging meedeelt.

Als binnen die termijn geen opzegging wordt meegedeeld, wordt de huurovereenkomst telkens voor een duur van drie jaar verlengd, volgens dezelfde voorwaarden, onverminderd artikel 224.

De vergoeding die met toepassing van artikel 237, § 4, is verschuldigd door de verhuurder die, bij het verstrijken van de derde driejarige periode of van een volgende driejarige periode, een einde maakt aan de huurovereenkomst, is gelijk aan drie maanden huur. § 2. In afwijking van artikel 237, § 1, kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst voor het leven sluiten. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van artikel 237, §§ 2 tot 4, tenzij de partijen anders overeenkomen. Afdeling 3. - Herziening van de huurprijs en de lasten

Artikel 240.- Beginselen Onverminderd artikel 221, kunnen de partijen de herziening van de huurprijs tussen de negende en de zesde maand voorafgaandelijk aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen.

Bij afwezigheid van akkoord tussen de partijen, kan de rechter de herziening van de huurprijs toestaan indien het vaststaat dat, op het moment van de indiening van het verzoek door het feit van nieuwe omstandigheden, de normale huurwaarde van het verhuurde goed minstens twintig procent hoger of lager dan de opeisbare huurprijs is.

Hij kan eveneens een verhoging van de huurprijs aan de verhuurder toestaan, indien die bewijst dat, op het moment van de indiening van het verzoek, de normale huurwaarde van het verhuurde onroerend goed met minstens tien procent gestegen is ten opzichte van de opeisbare huurprijs wegens werken die op zijn kosten in het verhuurde onroerend goed uitgevoerd zijn, met uitzondering van werken noodzakelijk om het verhuurde onroerende goed in overeenstemming te brengen met de voorwaarden van artikel 220.

In het kader van deze driejaarlijkse herziening, kan echter geen verhoging van de huurprijs worden toegekend voor overeenkomstig artikel 221 uitgevoerde werken en indien de huurprijs dientengevolge werd aangepast tijdens de huurovereenkomst.

De rechter doet uitspraak naar billijkheid.

De vordering kan slechts ingesteld worden tussen de zesde en de derde maand voorafgaandelijk aan het verstrijken van de lopende driejarige periode.

De herziene huurprijs heeft gevolgen vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode en de oude huurprijs blijft voorlopig opeisbaar tot de dag van de definitieve beslissing.

In het geval van artikel 239, § 2, kunnen de partijen evenwel afzien van de mogelijkheid om de herziening van de huurprijs te vragen.

Artikel 241.- Opeenvolgende huurovereenkomsten Indien een onroerend goed het voorwerp van opeenvolgende huurovereenkomsten uitmaakt, gesloten met verschillende huurders voor een duur korter of gelijk aan drie jaar, waaraan een einde gesteld wordt door middel van een opzegging gegeven door de verhuurder, dan mag de basishuurprijs, gedurende negen opeenvolgende jaren, niet hoger zijn dan de opeisbare huurprijs bij het begin van deze periode, evenredig aangepast aan de levensduurte, behalve indien de normale huurwaarde van het verhuurde goed met minstens twintig procent gestegen is door het feit van nieuwe omstandigheden of met minstens tien procent wegens werken uitgevoerd in het verhuurde goed.

Niettegenstaande enige clausule of tegengestelde overeenkomst, vermindert de rechter de huurprijs tot de huurprijs die opeisbaar is krachtens de voorgaande huur-overeenkomst, evenredig aangepast aan de levensduurte, indien de verhuurder niet bewijst dat de huurprijs overeenkomstig de bepalingen van het eerste lid vastgesteld is.

De evenredig aangepaste huurprijs wordt als volgt berekend : basishuurprijs bij het begin van de periode van negen jaar, vermenigvuldigd met de gezondheidsindex van de maand die aan de maand van het afsluiten van de nieuwe huurovereenkomst voorafgaat en gedeeld door de gezondheidsindex van de maand die aan de maand van het afsluiten van de huurovereenkomst aan het begin van de periode van negen jaar voorafgaat. Afdeling 4. - Recht op informatie van de huurder in geval van

overdracht van het gehuurde goed

Artikel 242.- Beginselen In geval van verkoop uit de hand van de woning, brengt de verhuurder, voorafgaand aan iedere publieke mededeling van verkoop, de huurder, bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, op de hoogte van zijn voornemen om de woning te verkopen.

Artikel 243.- Gemeenschappelijk gehuurd goed Indien het goed door verscheidene huurders gemeenschappelijk gehuurd wordt, moet de in artikel 242 bedoelde kennisgeving aan alle huurders gericht worden.

Artikel 244.- Informatierecht bij overlijden van de huurder Bij het overlijden van de huurder, genieten enkel de leden van het gezin van de huurder die in het gehuurde goed gedomicilieerd zijn het informatierecht bepaald in artikel 242.

Artikel 245.- Onverdeeldheid Indien het gehuurde goed aan verscheidene personen in onverdeeldheid toebehoort, is de in artikel 242 bedoelde kennisgeving alleen geldig meegedeeld indien alle eigenaars in onverdeeldheid hun medewerking daartoe hebben verleend.

Artikel 246.- Gedeeltelijke verkoop van het gehuurde goed Wanneer de te koop gestelde eigendom slechts een deel is van het gehuurde goed, is de informatieplicht van toepassing op dit deel.

Artikel 247.- Dwingende bepaling Wordt als niet geschreven beschouwd, elke overeenkomst waarbij de huurder vooraf, geheel of ten dele, afstand doet van het informatierecht bepaald door artikel 242. Afdeling 5. - Waarborg

Artikel 248.- Beginselen § 1. Indien de huurder, behoudens de zekerheden waarin onder meer voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, één van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan twee of drie maanden huur, naargelang de vorm van de huurwaarborg. § 2. De in paragraaf 1 vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen : 1° een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling ;2° een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen ;3° een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. § 3. Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan twee maanden huur.

De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurder verwerft voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet nakomen van de verplichtingen van de huurder. § 4. Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich er in voorkomend geval toe verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur.

De financiële instelling moet die zijn waar de huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten op worden gestort. Indien de huurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële instelling.

Niettegenstaande de wet van 25 april 2014 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen en beursvennootschappen, kan een financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen die verband houden met de kredietwaardigheid van de huurder. Hoofdstuk I van titel IV van Boek VII van het Wetboek van Economisch Recht betreffende het consumentenkrediet is niet van toepassing.

De Regering kan de nadere regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een kandidaat- huurder ? op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die voorheen toegekend werden.

De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrechten van het gemeen recht ten overstaande van de huurder in geval hij zijn verplichting om de waarborg progressief samen te stellen, niet naleeft. § 5. Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijk is aan een bedrag van maximaal drie maanden huur ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daar om verzoekt bij de financiële instelling, die de waarborg toestaat ten gunste van de verhuurder. § 6. De Regering legt het formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders zullen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop deze waarborg wordt gevormd.

Artikel 249.- Plaatsing van de waarborg § 1. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in artikel 248, § 2, 1°, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen volgens de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt ? met de wettelijke rentevoet als minimum.

Deze rente wordt gekapitaliseerd. § 2. Onder voorbehoud van het derde lid van artikel 232, mag er niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch over de bankwaarborg, noch over de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorlegging van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing moet uitvoerbaar zijn bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement zijn. Afdeling 6 . - Verlenging wegens buitengewone omstandigheden

Artikel 250.- Beginselen Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs van buitengewone omstandigheden levert, om een verlenging verzoeken.

Artikel 251.- Procedure Deze verlenging wordt, op straffe van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huurovereenkomst aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief.

Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen ? kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, onder meer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan. Hij stelt de duur ervan, die bepaald moet zijn, vast. De rechter kan in dit geval, indien hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurder eveneens een verhoging van de huurprijs toestaan, en de vergoeding die bij toepassing van artikel 237, § 4, verschuldigd is, beperken of opheffen.

Artikel 252.- Aantal verlengingen Er kan slechts één aanvraag om hernieuwing van de verlenging worden ingediend, volgens dezelfde voorwaarden als die welke bedoeld in artikelen 250 en 251, tweede lid.

Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen ? kan de rechter deze verlenging toestaan, eveneens volgens dezelfde voorwaarden. HOOFDSTUK IV. - Regels eigen aan de studentenwoninghuurovereenkomst

Artikel 253.- Toepassingsgebied § 1. Dit hoofdstuk is van toepassing op de studenten- woninghuurovereenkomst, voor zover de partijen instemmen met de toepassing van de juridische regeling die het instelt en de huurder het bewijs levert van zijn regelmatige inschrijving in een instelling voor secundair onderwijs of die hoger onderwijs organiseert, of in een centrale examencommissie, op basis van onderstaande voorwaarden. § 2. Bij de ondertekening van de huurovereenkomst en één maand vóór de verlenging van de huur waarin voorzien in artikel 256, § 3, bezorgt de huurder aan de verhuurder een attest van regelmatige inschrijving in een instelling voor secundair onderwijs of die hoger onderwijs organiseert, of in een centrale examencommissie voor de duur van de huurovereenkomst of een aanzienlijk deel hiervan. Bij gebreke daaraan, deelt de huurder aan de verhuurder een kopie mee van zijn aanvraag tot inschrijving of een verklaring op erewoord van de indiening van die aanvraag.

In deze twee laatstvermelde hypothesen, deelt de huurder, binnen de twee maanden na de ingenottreding en binnen de twee maanden die volgen op de verlenging bepaald in artikel 256, § 3, het bewijs van zijn hoedanigheid van student mee, door voorlegging van een attest van regelmatige inschrijving in een instelling voor secundair onderwijs of die hoger onderwijs organiseert of in een centrale examencommissie voor de duur van de huur of een aanzienlijk deel hiervan.

Artikel 254.- Label De onroerende goederen die bestemd zijn voor studentenverhuur kunnen een specifiek label krijgen. De Regering definieert de vereisten waaraan deze goederen moeten voldoen om zich een dergelijk label te laten toekennen.

Artikel 255.- Toepasselijke regeling Indien de huurder het gehuurde goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, zijn de bepalingen van de hoofdstukken II en III van titel XI van toepassing, onverminderd de specifieke regels van dit hoofdstuk en met uitzondering van afdeling 2 en van afdeling 4 van hoofdstuk III van dezelfde titel.

Indien de huurder de woning niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, zijn de bepalingen van hoofdstuk II, van titel XI, onverminderd de specifieke regels van dit hoofdstuk, van toepassing.

Artikel 256.- Duur van de huurovereenkomst § 1. Behoudens enig andersluidend beding dat in een kortere duur voorziet, wordt elke studentenwoninghuurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van twaalf maanden.

De huurovereenkomsten gesloten voor een duur die twaalf maanden overschrijdt, vallen niet onder het toepassingsgebied van dit hoofdstuk. § 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen op haar einddatum, mits kennisgeving van een opzeggingstermijn van drie maanden vóór deze einddatum.

Zij kan op ieder tijdstip door de huurder opgezegd worden mits een opzegging van twee maanden. Deze opzegging is niet vereist indien de huurovereenkomst komt te verstrijken.

Huurovereenkomsten die voor een duur korter dan of gelijk aan drie maanden gesloten worden, kunnen niet vroegtijdig opgezegd worden. § 3. Indien de huurovereenkomst overeenkomstig paragraaf 1 of paragraaf 4 gesloten is voor een duur van twaalf maanden en de huurder vanaf de einddatum, niettegenstaande een opzeggingtermijn, het gehuurde goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, wordt deze verlengd voor een periode van één jaar, volgens dezelfde voorwaarden, onverminderd de indexatie van de huurprijs op het ogenblik van de hernieuwing bedoeld in artikel 224. Afdeling III van hoofdstuk III is van toepassing.

Ongeacht het toepasselijke stelsel, kunnen de partijen de herziening van de huurprijs op het einde van elke driejarige periode aanvragen, volgens de voorwaarden bedoeld in artikel 240. § 4. Indien de huurovereenkomst gesloten werd voor een duur van minder dan twaalf maanden, bij gebreke van een opzegging meegedeeld binnen de termijnen bedoeld in paragraaf 2, eerste lid, of van een eventuele opzeggingstermijn gegeven door de huurder, en indien de huurder het gehuurde goed blijft bewonen zonder verzet vanwege de verhuurder, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn gesloten voor een periode van één jaar te rekenen vanaf de datum waarop de initiële huurovereenkomst in werking getreden is en wordt ze bijgevolg geregeld door de bepalingen van dit hoofdstuk. In dat geval, blijven de huurprijs en de andere voorwaarden onveranderd ten opzichte van deze overeengekomen in de initiële huurovereenkomst. Afdeling III van hoofdstuk III is van toepassing. § 5 De huurder kan de huurovereenkomst vroegtijdig opzeggen, tot één maand vóór zijn ingenottreding in het gehuurde goed, waarvan de datum in de huurovereenkomst nader omschreven zal zijn, voor zover hij gegronde redenen inroept en deze via alle rechtsmiddelen aantoont.

In dat geval, betaalt hij aan de verhuurder een vergoeding die gelijk is aan één maand huur. HOOFDSTUK V. - Regels eigen aan de medehuur

Artikel 257.- Toepassingsgebied Dit hoofdstuk is van toepassing op de medehuur zoals gedefinieerd in artikel 2, voor zover de partijen toestemmen met de toepassing van de wettelijke regeling die daarin wordt opgelegd.

Artikel 258.- Toepasselijke regelgeving § 1. Indien één van de huurders bij de ingenottreding van het onroerend goed, het gehuurde goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, zijn de bepalingen van de hoofdstukken II en III van toepassing, onverminderd de specifieke regels van onderhavig hoofdstuk en met uitzondering van de bepalingen betreffende de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder. § 2. Indien geen enkele van de huurders de woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn de bepalingen van hoofdstuk II van toepassing, onverminderd de specifieke regels van onderhavig hoofdstuk.

Artikel 259.- Hoofdelijkheid De medehuurders zijn hoofdelijk gehouden ten aanzien van de verhuurder met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

Artikel 260.- Opzegging/vervroegde uittreding § 1. Wanneer alle medehuurders tegelijkertijd aan de huurovereenkomst een einde stellen, dan moet de huur- opzegging door elk van hen ondertekend worden. In dit geval, zijn de op de opzegging van toepassing zijnde regels de regels bepaald door het toepasselijke stelsel vastgesteld volgens artikel 258. § 2. Een van de medehuurders of een deel van de medehuurders kunnen op elk ogenblik vroegtijdig uit de huurovereenkomst treden met inachtneming van een opzeggingstermijn van twee maanden. § 3. Indien een medehuurder de huurovereenkomst beëindigt, geeft hij de andere medehuurders met een gedateerd schrijven kennis van een kopie van deopzeggingstermijn, gelijktijdig met de kennisgeving van de opzeggingstermijn aan de verhuurder. § 4. Wanneer de helft van de medehuurders die de huurovereenkomst ondertekenden hun opzegging gegeven hebben, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen door hen zes maanden op voorhand per aangetekende brief een opzegging mee te delen. § 5. De medehuurder die de huurovereenkomst beëindigt, is verplicht om, vóór de vervaldag van zijn opzeggingstermijn, een plaatsvervangende medehuurder te vinden, volgens de nadere regels bepaald in het kader van het medehuurpact bedoeld in artikel 261.

Indien dit niet het geval is, moet de uittredende medehuurder kunnen aantonen dat hij een actieve en afdoende zoektocht om een nieuwe medehuurder te vinden heeft ondernomen.

De vervangende medehuurder moet instemmen met de regels bepaald in het medehuurpact. Hij moet kunnen aantonen dat hij kredietwaardig is waardoor hij zijn deel van de huurprijs, in naleving van titel X van de Code, kan verzekeren.

De verhuurder en de niet-uittredende medehuurders kunnen de door de uittredende medehuurder voorgestelde medehuurder weigeren om gegronde en redelijke redenen. § 6. Indien alle partijen de identiteit van de nieuwe medehuurder goedkeuren, moet hij een aanhangsel bij de aanvankelijke huurovereenkomst ondertekenen.

De ondertekening van het aanhangsel door de nieuwe medehuurder heeft zijn automatische toetreding tot gevolg volgens de voorwaarden van de huurovereenkomst en van het medehuurpact. § 7. De uittredende medehuurder wordt voor de toekomst van zijn verplichtingen ten gevolge van de huurovereenkomst ontslagen op de vervaldatum van zijn opzeggingstermijn en voor zover een nieuwe medehuurder, aangeduid overeenkomstig paragraaf 5, het aanhangsel bedoeld in paragraaf 6, heeft ondertekend of voor zover de uittredende medehuurder kan aantonen dat hij een actieve en afdoende zoektocht naar een nieuwe medehuurder heeft ondernomen. Bij ontstentenis daarvan, doven de verplichtingen voor de toekomst van de uittredende medehuurder en de hoofdelijkheid met de andere medehuurders automatisch uit ten laatste bij het verstrijken van een termijn van 6 maanden na de datum van verstrijken van de opzeggingstermijn.

Artikel 261.- Medehuurpact § 1. De medehuurders stellen een medehuurpact op teneinde de aspecten van het gemeenschapsleven en de praktische nadere regels van deze woonwijze te formaliseren. § 2. Het pact kan de verplichting bepalen om tot een tussentijdse plaatsbeschrijving over te gaan indien een medehuurder vroegtijdig vertrekt teneinde ieders aansprakelijkheid te bepalen en de huurherstellingskosten te verdelen. § 3. Indien een medehuurder vroegtijdig vertrekt, ondertekenen de medehuurders een formele aanpassing van het pact. HOOFDSTUK VI. - Intergenerationele en solidaire woning

Artikel 262.- Intergenerationele en solidaire samenwoning De onroerende goederen bestemd voor de verhuur van woningen bedoeld in artikel 2, 25° en 26°, kunnen een specifiek label toegekend krijgen.

De Regering stelt de eisen vast waaraan deze goederen moeten beantwoorden teneinde dit label toegekend te krijgen.

De Regering kan, voor de woningen die dit label genieten, afwijkingen bepalen met name wat betreft de op de huurovereenkomst toepasselijke regelgeving, haar duur, de voorwaarden van haar opzegging en de voorwaarden van bewoning van het goed. HOOFDSTUK VII. - Glijdende huurovereenkomst

Artikel 263.- Toepassingsgebied § 1. Dit hoofdstuk is van toepassing op de glijdende huurovereenkomst zoals gedefinieerd in artikel 2, wanneer wordt afgeweken van hoofdstuk III. De Regering stelt de lijst van rechtspersonen vast die gemachtigd zijn om het mechanisme van de glijdende huurovereenkomst toe te passen. § 2. Elke huurovereenkomst die onder het toepassingsgebied van dit hoofdstuk valt, moet worden opgesteld bij geschrift dat, afgezien van alle andere nadere regels, de volgende gegevens zal moeten inhouden : de identiteit van alle contracterende partijen, met inbegrip van de identiteit van de onderhuurder, begunstigde van de sociale begeleiding, die het gehuurde goed betrekt, de begindatum van de huurovereenkomst, de duur van de huurovereenkomst en de door de in paragraaf 1 vermelde rechtspersoon beoogde algemene doelstellingen om zich te verzekeren van de bekwaamheid van de onderhuurder om de verplichtingen die voortvloeien uit de hoofdhuurovereenkomst over te nemen. § 3. Dit hoofdstuk is niet meer van toepassing zodra de huurovereenkomst gesloten tussen de aanvankelijke rechtspersoon-huurder en de verhuurder, overgedragen wordt aan de onderhuurder.

Artikel 264.- Mechanisme § 1. Een rechtspersoon bedoeld in artikel 263, § 1, kan, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats betreffende een onroerend goed afsluiten om deze gelijktijdig en met hetzelfde doel onder te verhuren aan de persoon waarvoor hij voor de begeleiding verantwoordelijk is. § 2. De rechtspersoon bedoeld in paragraaf 1 staat ten aanzien van de verhuurder in voor alle verplichtingen van een hoofdhuurder en geniet dezelfde rechten. § 3. Indien de doelstellingen beoogd door de sociale begeleiding verzekerd door de rechtspersoon bedoeld in paragraaf 1 verwezenlijkt zijn, wordt de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats gesloten tussen de rechtspersoon en de verhuurder overgedragen aan de onderhuurder, die de rechtstreekse en hoofdhuurder wordt van de verhuurder.

De overdracht gebeurt volgens de voorwaarden en nadere regels gedefinieerd in de artikelen 265 en 266.

In afwijking van artikel 230, kan de verhuurder zich niet verzetten tegen de overdracht van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats gesloten met de rechtspersoon bedoeld in paragraaf 1.

De hoofdhuurovereenkomst voorziet in een beding van uitdrukkelijke overdracht, krachtens hetwelk, aan het einde van het eerste, tweede of derde huurjaar, de rechtspersonen bedoeld in paragraaf 1 beschikken over het recht om, zonder nieuwe toestemming van de verhuurder, hun rechten en verplichtingen uit het huurcontract aan de onderhuurder over te dragen, wanneer zij vaststellen dat de nagestreefde algemene doelstellingen bereikt zijn.

Artikel 265.- Duur van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats gesloten door de rechtspersoon verantwoordelijk voor de sociale begeleiding en overdracht van de huurovereenkomst § 1. Elke hoofdhuurovereenkomst en elke onderverhuring bedoeld in artikel 264, § 1, wordt aangegaan voor een maximale duur van drie jaar. § 2. Twee maanden vóór het verstrijken van het eerste en tweede huurjaar, kan de rechtspersoon die de hoofdhuurovereenkomst aangegaan heeft deze aan de onderhuurder overdragen, voor zover hij van mening is dat de onderhuurder de doelstellingen van de sociale begeleiding gedefinieerd bij aanvang van de huurovereenkomst, waaronder een voldoende graad van zelfredzaamheid om in te staan voor de verplichtingen die voortvloeien uit de hoofdhuurovereenkomst, bereikt heeft.

Indien de overdracht van de huurovereenkomst zich niet heeft voorgedaan na de eerste twee jaren van de hoofdhuurovereenkomst, beslist de rechtspersoon door wie de hoofdhuurovereenkomst is aangegaan, ten laatste zes maanden vóór het verstrijken van het derde huurjaar, of de doelstellingen door de onderhuurder beoogd door de sociale begeleiding bereikt zijn.

Indien hij na afloop van dit onderzoek vaststelt dat de onderhuurder zijn doelstellingen bereikt heeft, wordt de huurovereenkomst overgedragen aan de onderhuurder, die de rechtstreekse huurder van de verhuurder wordt.

Indien hij vaststelt dat de onderhuurder de eerder genoemde doelstellingen niet bereikt heeft, kan de huurovereenkomst slechts verlengd worden met uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder en volgens dezelfde voorwaarden als de initiële huurovereenkomst. § 3. In de gevallen bedoeld in paragraaf 2, eerste tot derde lid, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de bepalingen van hoofdstuk III, benevens hoofdstuk II. In dat geval, blijven de huurprijs en de andere voorwaarden van de huurovereenkomst onveranderd ten opzichte van deze overeengekomen in de initiële overeenkomst, onverminderd de indexatie van de huurprijs.

Artikel 266.- Nadere regels met betrekking tot de sociale begeleiding § 1. De rechtspersonen bedoeld in artikel 263, § 1, verrichten tijdens de volledige duur van de huur-overeenkomst aangegaan met de verhuurder een regelmatige sociale opvolging van de onderhuurder.

Vóór de in artikel 265, § 2, bepaalde vervaldatums, informeert de rechtspersoon die de hoofdhuurovereenkomst heeft gesloten de verhuurder, met inachtneming van het beroepsgeheim en de privacy van de onderhuurder, over de bekwaamheid van de onderhuurder om de verplichtingen die voortvloeien uit de hoofduurovereenkomst over te nemen. § 2. De onderverhuurovereenkomst voorziet in een beding krachtens hetwelk de voormelde rechtspersonen, de huurovereenkomst na het derde huurjaar kunnen opzeggen, indien zij vaststellen dat de nagestreefde algemene doelstellingen niet bereikt zijn. ».

Art. 16.Wijzigings- en opheffingsbepalingen § 1. Aan artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek wordt een § 3 toegevoegd, luidend : « § 3. Op voordracht van de Minister die de Huisvesting onder zijn bevoegdheid heeft, kan de Regering evenwel, in functie van de door de federaal Staat aangenomen beslissingen inzake consumptieprijsindex, vaststellen dat de huurprijs van de woningen in een onroerend goed gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aangepast zou worden aan de kosten van levensonderhoud op grond van de index toepasselijk op de lonen en tegemoetkomingen krachtens de federale bepalingen. Deze bepalingen kunnen geen nominale vermindering van de geïndexeerde huurprijs tot gevolg hebben tijdens de tijdvakken waar de index toepasselijk op de lonen en vervangingstegemoetkomingen geblokkeerd wordt. ». § 2. In artikel 1730, § 1, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, worden de woorden « in de zin van artikel 1bis, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 » vervangen, voor wat betreft de woninghuurovereenkomsten, door de woorden « in de zin van artikel 215 van de Brusselse Huisvestingscode ». § 3. De artikelen 1714bis, 1716, 1717, 1720, 1743, 1748, 1750, 1754 tot 1756 van het Burgerlijk Wetboek zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest niet langer van toepassing op de huurovereenkomsten onderworpen aan de titel XI van de Code.

Artikelen 1736 tot 1740 en 1757 en 1758 van het Burgerlijk Wetboek zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest niet langer van toepassing op de huurovereenkomsten onderworpen aan hoofdstukken III, IV en VI van titel XI van de Code, ingevoegd door artikel 12. § 4. In het Burgerlijk Wetboek, wordt boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, « Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder », opgeheven in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. § 5. De koninklijke besluiten van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (Belgisch Staatsblad van 21 augustus 1997) en van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van artikel 10, § 1, laatste lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek (Belgisch Staatsblad van 21 mei 2007) en van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek (Belgisch Staatsblad van 21 mei 2007) worden voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest opgeheven.

Art. 17.Overgangsbepalingen § 1. Deze ordonnantie treedt in werking op de datum vastgesteld door de Regering. § 2. Hoofdstuk IV/I van titel X ingevoegd in de Code door de artikelen 8 tot 11 is van toepassing op de huur- overeenkomsten die afgesloten of hernieuwd worden na haar inwerkingtreding. § 3. Onverminderd artikel 218, § 3, van afdeling I van hoofdstuk II van titel XI van de Code, ingevoegd door artikel 12, zijn hoofdstukken I tot III van deze titel XI van toepassing op de huurovereenkomsten die op het ogenblik van zijn inwerkingtreding lopende zijn, met uitzondering van de artikelen 217, 218 en 219, §§ 4 en 5, die enkel van toepassing zijn op de huurovereenkomsten die na zijn inwerkingtreding afgesloten of hernieuwd worden. § 4. Hoofdstuk IV van titel XI van de Code, ingevoegd door artikel 12, treedt in werking op een datum vastgesteld door de Regering en is van toepassing op de huurovereenkomsten die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk IV afgesloten of hernieuwd zijn. § 5. Hoofdstukken V tot VII van titel XI van de Code, ingevoegd door artikel 12, zijn van toepassing op de huurovereenkomsten die na de inwerkingtreding van deze hoofdstukken afgesloten of hernieuwd zijn. § 6. Artikel 227 van titel XI van de Code, ingevoegd door artikel 12, is van toepassing op de lopende huurovereenkomsten, behoudens indien een opzegging door de huurder aan de verhuurder werd gegeven door toepassing van artikel 3, § 5, derde lid, van boek III, titel VIII, Hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek vóór de inwerkingtreding van onderhavige ordonnantie. § 7. Artikel 229 van titel XI van de Code, ingevoegd door artikel 12, is van toepassing op de huurovereenkomsten die lopen wanneer de vervreemding van het verhuurde goed na de inwerkintreding van onderhavige ordonnantie optreedt. § 8. Artikel 230 van titel XI van de Code, ingevoegd door artikel 12, is van toepassing op de overdrachten en op de onderverhuringen die afgesloten zijn, te rekenen vanaf de inwerkintreding van onderhavige ordonnantie. § 9. Artikel 13, § 3, eerste lid, treedt in werking, wat betreft artikelen 1754 tot 1756 van het Burgerlijk Wetboek, op de datum van inwerkingtreding van het besluit van de Regering bedoeld in artikel 223, § 3, van hoofdstuk II van titel XI van de Code.

Kondigen deze ordonnantie af, bevelen dat ze in het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt.

Brussel, 27 juli 2017.

R. VERVOORT, Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Plaatselijke Besturen, Territoriale Ontwikkeling, Stedelijk Beleid, Monumenten en Landschappen, Studentenaangelegenheden, Toerisme, Openbaar Ambt, Wetenschappelijk Onderzoek en Openbare Netheid G. VANHENGEL, De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Financiën, Begroting, Externe Betrekkingen en Ontwikkelingssamenwerking D. GOSUIN, Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Tewerkstelling, Economie en Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp P. SMET, Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Mobiliteit en Openbare Werken C. FREMAULT Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Huisvesting, Levenskwaliteit, Leefmilieu en Energie _______ Nota Gewone zitting 2016-2017 Documenten van het Parlement : A-488/1 Ontwerp van ordonnantie.

A-488/2 Verslag.

A-488/3 Amendementen na verslag.

Integraal verslag : Bespreking en aanneming : vergadering van dinsdag 18 juli 2017.