SERVICE PUBLIC FEDERAL SECURITE SOCIALE

Décision contraignante unanime n° 23/2007 du 20 novembre 2007 du groupe d'impulsion des commissions provinciales d'enregistrement prise en application de l'article 16, § 2, 2e alinéa de l'arrêté royal du 26 décembre 1998 portant exécution des articles 400, 401, 403, 404 et 406 du Code des impôts sur les revenus 1992 et de l'article 30bis de la loi du 27 juin 1969Documents pertinents retrouvés type loi prom. 27/06/1969 pub. 24/01/2011 numac 2010000730 source service public federal interieur Loi révisant l'arrêté-loi du 28 décembre 1944 concernant la sécurité sociale des travailleurs. - Coordination officieuse en langue allemande fermer révisant l'arrêté-loi du 28 décembre 1944 concernant la sécurité sociale des travailleurs Avis concernant l'enregistrement des « promoteurs de construction ».

Question : Un entrepreneur qui fait exécuter toutes les activités de construction d'une habitation par des sous-traitants peut-il être enregistré ? Si oui, dans quelle catégorie doit-il être enregistré ? De quelles compétences professionnelles doit-il pouvoir faire preuve ? Un promoteur de construction peut-il également être un entrepreneur général et doit-il, comme tel, disposer de la même capacité professionnelle ? Dans l'affirmative, quand un promoteur de construction est-il un entrepreneur général ? Réponse du groupe d'impulsion : 1. Remarque préalable Tant que l'arrêté royal du 26 décembre 1998 est en vigueur, il y a lieu de déterminer quelle catégorie ou quelles catégories peut/peuvent être octroyée(s) à un entrepreneur déterminé lors de l'enregistrement. L'article 3 de l'arrêté royal précise : « Les catégories figurant à l'annexe du présent arrêté sont accordées à l'entrepreneur enregistré pour l'activité ou les activités qu'il exerce réellement ou se propose d'exercer réellement. » Si, à l'avenir, l'enregistrement n'est plus lié à une catégorie, la discussion à propos de l'enregistrement en catégorie 11 ou bien 28 n'aura plus lieu d'être. 2. Définition des notions « entrepreneur », « entrepreneur général » et « promoteur de construction » Il faut tout d'abord déterminer si l'entrepreneur qui fait exécuter toutes les activités pour la construction d'une habitation par des sous-traitants doit être considéré comme un « entrepreneur général » et/ou comme un promoteur.a. Entrepreneur L'article 30bis, § 1er, 3° de la loi du 27 juin 1969Documents pertinents retrouvés type loi prom. 27/06/1969 pub. 24/01/2011 numac 2010000730 source service public federal interieur Loi révisant l'arrêté-loi du 28 décembre 1944 concernant la sécurité sociale des travailleurs. - Coordination officieuse en langue allemande fermer et l'article 400, 3° du CIR 1992 définissent la notion « entrepreneur » de la manière suivante : « quiconque s'engage, pour un prix, à exécuter ou à faire exécuter des travaux pour un commettant; Chaque sous-traitant par rapport aux sous-traitants suivants. » Il ressort de la question parlementaire du 13 mai 1996 (n° 426) adressée au Ministre des Finances que l'entrepreneur qui fait exécuter des travaux immobiliers par un ou plusieurs sous-traitants et qui refacture ces travaux à son donneur d'ordre, mais qui n'exécute pas lui-même les travaux, doit être considéré comme entrepreneur au sens de la réglementation en matière d'enregistrement. b. Entrepreneur général La définition de la notion « entrepreneur général » est donnée par l'article 31 de l'arrêté royal du 29 janvier 2007 relatif à la capacité professionnelle dans les métiers de la construction : « Exerce les activités de l'entreprise générale, celui qui, au nom et pour compte de tiers, construit, rénove, fait construire, ou rénover un bâtiment, en exécution d'un contrat d'entreprise de travaux, jusqu'à l'état d'achèvement et fait appel pour cela à plusieurs sous-traitants.» L'entrepreneur qui fait effectuer toutes les activités pour la construction d'une habitation par des sous-traitants répond, en tous points, à la définition de « l'entrepreneur général ». c. Promoteur de construction ou promoteur immobilier Le promoteur immobilier peut être décrit comme étant un donneur d'ordre professionnel, ce qui veut dire une personne (physique ou morale) qui prend l'initiative, à titre professionnel, et s'occupe de l'organisation et de la coordination du lotissement, de la démolition, de la construction et/ou de la rénovation d'un bien immobilier, quels que soient la dénomination ou le contenu des accords appliqués. Dans cette définition, la condition de l'exécution des travaux au nom et pour le compte de tiers, en exécution d'un contrat d'entreprise, n'apparaît pas. d. Conclusion De la lecture conjointe de l'article 30bis de la loi du 27 juin 1969Documents pertinents retrouvés type loi prom. 27/06/1969 pub. 24/01/2011 numac 2010000730 source service public federal interieur Loi révisant l'arrêté-loi du 28 décembre 1944 concernant la sécurité sociale des travailleurs. - Coordination officieuse en langue allemande fermer et de l'article 1er de l'arrêté royal précité du 26 décembre 1998, on peut conclure qu'un numéro d'enregistrement peut être accordé non seulement à la personne qui effectue elle-même les travaux mentionnés à l'article 1 mais également à celle qui fait effectuer ces travaux et en assume la responsabilité à l'égard du donneur d'ordre. Au regard des définitions précitées, le promoteur peut, dans certaines circonstances, être considéré comme l'entrepreneur (principal), c'est-à-dire la personne qui s'engage, pour un prix, à faire effectuer des travaux pour un donneur d'ordre.

Le promoteur, il est vrai, n'exécute pas lui-même les travaux fixés à l'article 1er de l'arrêté royal du 26 décembre 1998 mais, conformément à l'article 30bis, ceci suffit pour que la réglementation soit applicable.

A la question de savoir si un promoteur peut être considéré comme étant un entrepreneur général, le SPF Economie, P.M.E., Classes moyennes et Energie a communiqué sa position au groupe d'impulsion, dans une lettre datée du 14 août 2007. La Direction générale Politique P.M.E. - guichets d'entreprises dit à ce sujet : « Il semble donc que certaines activités du promoteur immobilier sont également des activités d'un entrepreneur général. » Cette décision du groupe d'impulsion se limite à la situation dans laquelle le promoteur immobilier, qui ne dispose pas des moyens techniques suffisants ou du personnel, intervient comme entrepreneur général. Dans ce cas, on peut lui accorder un numéro d'enregistrement, s'il remplit les conditions requises. 3. Nature du contrat : d'une part, contrat d'entreprise ou, d'autre part, contrat de vente, de location ou contrats apparentés ?La position adoptée par (l'ancien) groupe d'impulsion en 1978 * « Sphère d'activité.Promoteur. Question : un promoteur doit-il être enregistré ? Proposition : un promoteur ou développeur de projet qui vend exclusivement des terrains et/ou des immeubles, n'exécute aucune activité telle que visée dans l'article 1 de l'arrêté, pas même lorsqu'il vend des appartements sur plan ou en cours d'érection... » Le promoteur qui est propriétaire du terrain et maître d'ouvrage, ne relève pas de l'enregistrement. Il ne conclut, ici, qu'un contrat de vente (contrat de location, contrat de leasing) avec le futur propriétaire (utilisateur) de l'immeuble. * « ... Cependant, lorsqu'à côté des contrats de vente, il conclut également des contrats d'entreprise - ce qui serait le cas, par exemple, s'il vend un bâtiment en cours d'érection dans l'état dans lequel le bâtiment se trouve, tout en s'engageant à l'achever dans le cadre d'un contrat d'entreprise - il exerce une activité visée par l'article 1er. » Conformément à l'avis de l'ancien groupe d'impulsion, le promoteur qui conclut lui-même des contrats d'entreprise, relèvera de l'enregistrement. Sont concernés aussi bien les promoteurs qui exécutent eux-mêmes une partie du travail que les promoteurs qui répondent de l'exécution des travaux d'entreprise, mais n'exécutent eux-mêmes aucun travail. ? Critère pour l'assujettissement du promoteur de construction à la réglementation en matière d'enregistrement Le critère pour décider si un promoteur est soumis ou non à la réglementation relative à l'enregistrement est la conclusion d'un contrat d'entreprise. Dans le cas où il s'agit uniquement d'un contrat de vente, le promoteur ne doit pas être soumis à la réglementation en matière d'enregistrement. Lorsqu'au contraire, le promoteur conclut un contrat d'entreprise par lequel il s'engage à faire exécuter des travaux déterminés ou à les exécuter lui-même, la réglementation en matière d'enregistrement est d'application.

En vue de faire la distinction entre un contrat d'entreprise et un contrat de vente, il y a lieu de vérifier si le futur propriétaire a ou non son mot à dire dans l'exécution des travaux. Dans le cas où l'exécution des travaux ne dépend pas de sa volonté, il est question d'un contrat de vente. Si, au contraire, le futur propriétaire décide de l'exécution des travaux, il s'agit d'un contrat d'entreprise.

Certains auteurs partagent le raisonnement suivi dans la décision de l'ancien groupe d'impulsion et dans la question parlementaire.

La construction d'un immeuble par un promoteur en tant que maître d'ouvrage en vue de sa vente ou de sa location ne constitue par conséquent pas une activité dans le cadre d'un contrat d'entreprise et, en ce qui concerne ces activités, le promoteur n'entre pas en considération pour l'enregistrement.

De cette manière, le groupe d'impulsion confirme la position anciennement adoptée. 4. Dans quelle catégorie doivent-ils être enregistrés ? Dans la pratique, la majorité des commissions d'enregistrement attribuent un numéro d'enregistrement aux promoteurs qui font entièrement réaliser les travaux et qui ne disposent eux-mêmes ni du personnel, ni des moyens techniques pour faire exécuter ces travaux. Ces personnes ou entreprises sont enregistrées sous la catégorie 11 (activités générales de construction), à condition que le demandeur dispose d'une attestation d'établissement 015 (entrepreneur en travaux de maçonnerie et béton).

Dans le cas où le promoteur de construction ne dispose pas d'une telle attestation et qu'il ne réalise pas d'activités visées par les catégories 10 et 11, il est renseigné sous la catégorie 28 (activités diverses).

Il est évident que le sous-traitant, qui réalise ces activités sur ordre de l'entrepreneur, doit bien sûr être en mesure de prouver une telle capacité professionnelle particulière.

La responsabilité solidaire pour le travail effectué repose sur l'entrepreneur principal vis-à-vis du commettant - maître d'ouvrage. 5. Preuve de la capacité professionnelle A partir du 1er septembre 2007, l'entrepreneur principal qui fait exécuter les travaux par plusieurs sous-traitants, devra prouver la capacité professionnelle. Si l'entrepreneur a fourni la preuve de la capacité professionnelle à la Banque-Carrefour des Entreprises et qu'il y est inscrit comme tel, il ne doit plus à nouveau apporter cette preuve à la commission d'enregistrement.

Si la commission provinciale d'enregistrement a de fortes présomptions que l'entrepreneur ne dispose pas de la capacité professionnelle exigée, elle peut suivre la procédure décrite dans la décision numéro 21 du groupe d'impulsion, à savoir une procédure permettant d'apporter la preuve du contraire.

L'article 5 de l'arrêté royal du 29 janvier 2007 relatif à la capacité professionnelle pour l'exercice des activités indépendantes dans les métiers de la construction et de l'électrotechnique, ainsi que de l'entreprise générale, précise que : « Les compétences professionnelles comprennent : 1° les compétences énumérées dans les articles 8, 11, 14, 17, 20, § 1er, 20, § 2, 23, 26, 29 et 32, selon l'activité visée; 2° pour chaque activité, les connaissances administratives suivantes :... » En d'autres termes, il ressort de cette disposition qu'il y a lieu, dans chaque cas, de prouver une capacité professionnelle générale (2°), mais également la capacité professionnelle particulière si l'entrepreneur souhaite exercer une activité envisagée dans les articles énumérés ci-dessus (1°).

L'obligation de prouver cette capacité professionnelle découle de l'article 3 de ce même arrêté : « Toute personne désireuse d'exercer une des activités professionnelles, visées à l'article 1er, doit prouver disposer de la compétence professionnelle fixée par le présent arrêté. » Il résulte des deux articles précités que toute personne exerçant des activités professionnelles pour le compte de tiers (entreprise), qui sont en relation directe avec les activités citées dans l'arrêté, doit prouver la capacité professionnelle tant générale que particulière.

En vertu de l'article 31 de l'arrêté royal du 29 janvier 2007 « exerce les activités de l'entreprise générale, celui qui, au nom et pour compte de tiers, construit, rénove, fait construire, ou rénover un bâtiment, en exécution d'un contrat d'entreprise de travaux, jusqu'à l'état d'achèvement et fait appel pour cela à plusieurs sous-traitants. » Le promoteur tombe déjà ou non, selon les obligations concrètes du contrat, dans le champ d'application de cette disposition (cfr. supra). Au centre de ceci, il y a la notion « en exécution d'un contrat d'entreprise ».

Par conséquent, il devra établir également, en plus de la capacité professionnelle générale, la compétence professionnelle spécifique, comme décrit à l'article 32 de l'arrêté royal Il s'agit plus particulièrement : 1° des connaissances administratives spécifiques suivantes : la réglementation en matière de permis d'urbanisme, de la coordination de la sécurité, de la responsabilité solidaire pour les dettes sociales et fiscales, les dispositions principales de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, et les performances énergétiques des bâtiments en général;2° des connaissances techniques suivantes : connaissances de base en matière de stabilité et des principales parties de la construction, et les standards de qualité des activités mentionnées à l'article 1er, 1° et 2°;3° des connaissances des techniques de gestion, de planification et de coordination des différents corps de métiers et de la gestion de la sécurité;4° de la compétence professionnelle requise pour l'exercice de l'une des activités visées à l'article 1er, 1° et 2°. Le SPF Economie, P.M.E., Classes moyennes et Energie confirme au groupe d'impulsion cette manière de voir, dans sa lettre du 14 août 2007, dans les termes suivants : « La conclusion à laquelle il faut arriver est donc que lorsque le promoteur immobilier exerce des activités qui répondent à la définition de l'entrepreneur général, il doit satisfaire aux conditions de l'arrêté royal du 29 janvier 2007.

Pour certains types de projets, il n'y a pas de point commun avec la définition de l'entrepreneur général. Dans ces cas, le promoteur immobilier ne doit évidemment pas répondre aux exigences de l'arrêté royal du 29 janvier 2007.

Il n'est pas possible de dispenser les promoteurs immobiliers des obligations de l'arrêté royal du 29 janvier 2007, lorsqu'ils souhaitent exercer des activités d'entreprise générale. Il n'existe en effet aucun critère objectif pour justifier pareille discrimination. » Conclusion Jusqu'au 31 août 2007 inclus, le promoteur pouvait être enregistré dans la catégorie 28.

A partir du 1er septembre 2007, l'entrepreneur, qui fait réaliser entièrement les travaux par plusieurs sous-traitants et qui ne dispose lui-même ni des moyens techniques, ni du personnel pour les effectuer, doit, dans les cas où il doit être considéré comme entrepreneur général, fournir la preuve de la capacité professionnelle générale et de la compétence professionnelle particulière relative aux activités de l'entreprise générale. Si tel n'est pas le cas, il ne peut pas entrer en ligne de compte pour l'enregistrement.

Dans la pratique, ceci a pour conséquence qu'aussi longtemps qu'une ou plusieurs catégories est (sont) accordée(s) en cas d'enregistrement, on ne peut plus accorder la catégorie 28 aux promoteurs immobiliers qui doivent être considérés comme entrepreneurs généraux, étant donné qu'ils doivent pouvoir disposer des attestations d'établissement nécessaires sur la base de la capacité professionnelle à prouver.

En principe, l'inscription dans la BCE dispense l'entrepreneur (promoteur de construction) d'apporter à la commission d'enregistrement la preuve de la capacité professionnelle. La preuve du contraire reste toutefois possible.

Il est recommandé à toutes les commissions provinciales d'enregistrement de suivre cet avis afin de garantir une uniformité dans les décisions.

Pour le groupe d'impulsion : Le président, S. LEO Composition du groupe d'impulsion : - Un représentant de la Fédération des Entrepreneurs généraux de la Construction - Un représentant de l'ACLVB - Un représentant de la CSC Bâtiment et Industrie - Un représentant de l'ACV Bouw en Industrie - Un représentant d'Agoria - Un représentant de Bouwunie - Un représentant du Service public fédéral Emploi, Travail et Concertation sociale - Un représentant du Service public fédéral Finances - Un représentant du Service public fédéral Sécurité Sociale - Un représentant de la CGSLB - Un représentant de la Centrale générale FGTB - Un représentant de la Confédération de la Construction - Un représentant de l'ABVV.