3 FEVRIER 1999. - Arrêté royal portant approbation du code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers

ALBERT II, Roi des Belges, A tous, présents et à venir, Salut.

Vu la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services, modifiée par les lois du 15 juillet 1985, du 30 décembre 1992 et du 10 février 1998;

Vu l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier;

Vu la décision du Conseil national de l'Institut professionnel des agents immobiliers du 5 janvier 1999 établissant le code de déontologie;

Sur la proposition de Notre Ministre de l'Agriculture et des Petites et Moyennes Entreprises et de l'avis de Nos Ministres qui en ont délibéré en Conseil, Nous avons arrêté et arrêtons :

Article 1er.Le code de déontologie établi par le Conseil national de l'Institut professionnel des agents immobiliers et reproduit en annexe a force obligatoire.

Art. 2.Notre Ministre de l'Agriculture et des Petites et Moyennes Entreprises est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Donné à Bruxelles, le 3 février 1999.

ALBERT Par le Roi : Le Ministre de l'Agriculture et des Petites et Moyennes Entreprises, K. PINXTEN

Code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers (I.P.I.). CHAPITRE Ier. - Dispositions générales.

Article 1er.Pour l'application des présentes règles de déontologie et des directives, il faut entendre par : 1° la loi : la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services, modifiée par les lois des 15 juillet 1985, 30 décembre 1992 et 10 février 1998;2° l'arrêté royal : l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier;3° le règlement d'ordre intérieur : le règlement d'ordre intérieur de l'Institut professionnel des agents immobiliers, arrêté par le Conseil.Par le fait de sa publication dans le Bulletin officiel de l'Institut, le règlement d'ordre intérieur est valablement publié et l'agent immobilier est réputé en avoir pris connaissance; 4° l'Institut : l'Institut professionnel des agents immobiliers créé par l'article 1er de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier;5° le Conseil : le Conseil national de l'Institut, visé à l'article 6 de la loi;6° les Chambres : les Chambres exécutives de l'Institut, telles que prévues par l'article 6 de la loi;7° le Bureau : le Bureau du Conseil, visé à l'article 34 de l'arrêté royal du 27 novembre 1985 modifié par l'article 10 de l'arrêté royal du 26 octobre 1995, déterminant les règles d'organisation et de fonctionnement des instituts professionnels créés pour les professions intellectuelles prestataires de services; 8° l'agent immobilier : - l'agent immobilier agréé I.P.I., repris au tableau; - l'agent immobilier stagiaire, repris sur la liste des stagiaires; - la personne qui a l'autorisation d'exercer occasionnellement la profession en vertu des dispositions de l'article 8 de la loi ou en application d'autres dispositions légales; 9° le tableau : le tableau des titulaires visé à l'article 3 de la loi;10° la liste des stagiaires : la liste visée à l'article 3 de la loi;11° le marchand de biens : la personne qui achète un bien immobilier ou acquiert un droit sur un bien immobilier en vue de le revendre ou en vue de toute autre opération juridique à son sujet, éventuellement après division, rénovation, restauration, réparation ou transformation.Sont ainsi considérés comme marchand de biens, notamment : - le lotisseur, qui achète un terrain pour le lotir en vue de le revendre; - le promoteur, qui construit des immeubles en vue de les vendre; 12° la directive : une décision du Conseil ayant pour but de détailler ou de compléter les présentes règles de déontologie.Par le fait de leur publication dans le Bulletin officiel de l'Institut, les directives sont valablement publiées et l'agent immobilier est réputé en avoir pris connaissance.

Art. 2.Les règles de déontologie auxquelles sont soumis les agents immobiliers sont constituées par le présent code. Elles sont détaillées ou complétées, notamment en fonction des particularités professionnelles sectorielles ou locales, par des directives du Conseil, qui font l'objet d'une approbation par le Ministre qui a les Classes moyennes dans ses attributions. Celles-ci sont obligatoires au même titre que les règles du présent code.

Art. 3.Dans l'exercice et à l'occasion de l'exercice de la profession, l'agent immobilier se conforme à la loi et aux principes de dignité et de discrétion inhérents à la profession; il s'abstient de tout acte qui porte atteinte à l'honneur de la profession.

Il veille à faire respecter les principes énoncés ci-dessus par tous ses collaborateurs.

Pour l'application de la loi du 14 juillet 1991Documents pertinents retrouvés type loi prom. 14/07/1991 pub. 28/11/2007 numac 2007000956 source service public federal interieur Loi sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur. - Traduction allemande de dispositions modificatives type loi prom. 14/07/1991 pub. 14/01/2008 numac 2007001065 source service public federal interieur Loi sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur. - Traduction allemande de dispositions modificatives fermer sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur, chaque type d'activités est à considérer séparément, à savoir : vente, location, transfert de fonds de commerce, fonction de syndic, fonction de régisseur et les expertises y afférentes.

Art. 4.Sur le plan déontologique, l'agent immobilier assume personnellement la responsabilité de tout acte posé dans l'exercice de sa profession.

Il l'assume également en ce qui concerne les actes posés dans le cadre de la ou des personnes morales qui bénéficient de son agréation.

Dans le présent code et les directives, toutes les obligations de l'agent immobilier relatives à ses activités professionnelles s'étendent aux actes accomplis dans le cadre de la ou des personnes morales bénéficiant de son agréation.

Art. 5.En vue d'assumer la responsabilité personnelle de tout acte professionnel conformément à la loi et au présent règlement, l'agent immobilier doit personnellement et effectivement organiser et exercer un contrôle continu et réel du travail de ceux dont il est responsable. CHAPITRE II. - L'agent immobilier et l'Institut.

Art. 6.L'agent immobilier est tenu de payer la cotisation annuelle fixée par le Conseil en vertu du règlement d'ordre intérieur, dans le délai de paiement prévu.

Art. 7.L'agent immobilier est tenu de se conformer au règlement d'ordre intérieur.

Art. 8.L'agent immobilier est tenu de transmettre au Conseil ou aux Chambres toutes les informations qui lui sont demandées pour leur permettre d'exercer les compétences légales qui leur sont respectivement confiées. CHAPITRE III. - Obligations de l'agent immobilier.

Art. 9.L'agent immobilier a l'obligation de couvrir sa responsabilité civile professionnelle et celle de la ou des personnes morales qui bénéficient de son agréation par une police d'assurance auprès d'une compagnie d'assurance de son choix.

Les conditions générales de base et les garanties minimales auxquelles les contrats d'assurance doivent satisfaire font l'objet d'une directive.

Le présent article est d'application à partir du premier jour du septième mois suivant celui au cours duquel le présent code est publié au Moniteur belge.

Art. 10.L'agent immobilier qui perçoit un acompte ou d'autres fonds et valeurs dans l'exercice de sa profession est tenu de les remettre aux ayants droit et d'en justifier le décompte.

En cas de vente ou autre aliénation d'un droit réel immobilier ou d'un fonds de commerce, les fonds sont placés sur un compte distinct et les intérêts sont acquis à la partie ayant droit à la somme principale.

Déduction peut être faite des frais financiers justifiés.

L'agent immobilier est tenu de faire garantir tous les fonds et valeurs de tiers que lui-même et les personnes morales qui bénéficient de son agréation détiennent ou pourront détenir, en obtenant le cautionnement d'un organisme financier ou d'une compagnie d'assurance de son choix, suivant les modalités définies par une ou plusieurs directives, et ce, en faveur desdits tiers.

Cette obligation ne concerne que les fonds et valeurs détenus dans le cadre des activités réglementées de l'agent immobilier.

Le présent article est d'application à partir du premier jour du septième mois suivant celui au cours duquel le présent code est publié au Moniteur belge.

Art. 11.L'agent immobilier doit utiliser des contrats clairs et non équivoques.

Art. 12.Toute mission fait l'objet d'une convention écrite pour une durée déterminée.

Elle est confiée en exclusivité à un ou plusieurs agents immobiliers qui s'engagent à travailler collégialement.

Les mentions de cette convention peuvent faire l'objet d'une directive, éventuellement par activité.

Art. 13.Le montant des honoraires est fixé par écrit entre les parties.

Les honoraires doivent assurer la rentabilité, l'honorabilité ainsi que l'exercice indépendant de la profession.

Pour déterminer ses honoraires, l'agent immobilier tient compte de la complexité de la mission, de ses compétences particulières et des frais généraux inhérents à son activité.

Des honoraires anormalement élevés ou bas sans justification objective et sans accord écrit préalable sont contraires à la dignité de la profession.

L'agent immobilier ne peut percevoir aucune gratification ou autre avantage en rapport avec ses missions et à l'insu de son commettant.

Art. 14.Pour chaque affaire, l'agent immobilier constitue un dossier aussi complet que possible. En fonction des exigences de chaque activité de la profession, le Conseil peut émettre des directives concernant la constitution et la conservation de ces dossiers.

Art. 15.L'agent immobilier est responsable de la conservation de tous les documents et actes reçus de son commettant ou destinés à celui-ci en vue de la réalisation de l'affaire qui lui a été confiée. Il doit les lui restituer dès qu'il n'en a plus besoin.

Sous réserve des intérêts légitimes du commettant et/ou de la clientèle, et au besoin avec les autorisations judiciaires requises, il peut déposer chez un séquestre désigné les documents en sa possession qui peuvent servir à appuyer certains de ses droits à l'égard de son commettant et/ou de sa clientèle.

Art. 16.L'agent immobilier consacre l'attention nécessaire à sa formation professionnelle.

Sans préjudice des dispositions du règlement de stage, le Conseil détermine par directive, entre autres, le nombre minimum d'heures qui doit être consacré par année à la formation permanente et peut également indiquer des sujets à y inclure.

A la demande de la Chambre, l'agent immobilier doit fournir les preuves nécessaires quant aux sujets et au temps qu'il a consacré à sa formation permanente.

Tout agent immobilier, qui interrompt son activité professionnelle d'agent immobilier indépendant et qui a demandé à la Chambre son omission temporaire du tableau des titulaires de la profession, doit suivre dans l'année suivant sa réinscription au tableau une formation de remise à niveau déterminée par directive pour autant que l'omission ait duré plus de douze mois. Le nombre d'heures de remise à niveau est pris en considération pour la preuve à fournir quant à l'obligation annuelle de formation permanente.

L'agent immobilier qui, durant la période de son omission temporaire, a respecté ses obligations en matière de formation permanente telles que déterminées par directive n'est pas obligé de suivre une formation de remise à niveau à l'occasion de sa réinscription.

Art. 17.L'agent immobilier agit en bon père de famille et se fait assister, si nécessaire, par un expert. CHAPITRE IV. - L'agent immobilier envers ses confrères et les titulaires des professions apparentées et connexes

Art. 18.L'agent immobilier doit faire preuve de courtoisie à l'égard de ses confrères et doit s'abstenir de toute attitude ou acte susceptible de leur nuire.

Sans préjudice de son rôle de conseil à cet égard, il respecte le libre choix de ses clients lorsqu'il s'agit de choisir un notaire, un architecte, un géomètre, un expert immobilier, un avocat ou tout autre spécialiste.

Art. 19.L'agent immobilier peut collaborer ou s'associer librement avec d'autres agents immobiliers pour exercer des activités réglementées;il lui est interdit de le faire avec un tiers exerçant pareille activité sans autorisation.

A la demande des Chambres, l'agent immobilier est tenu de leur transmettre tout contrat de collaboration ou d'association, ainsi que les annexes éventuelles, conclu avec d'autres agents immobiliers ou avec des tiers. CHAPITRE V. - Le secret professionnel

Art. 20.Sans préjudice des obligations légales d'observer le secret professionnel conformément à l'article 458 du Code pénal, l'agent immobilier est également tenu au respect du devoir de discrétion.

Ce devoir de discrétion comprend le fait de garder le secret quant à des informations qui lui ont été confiées expressément ou tacitement en sa qualité d'agent immobilier ainsi qu'à propos de faits à caractère confidentiel qu'il a constatés dans le cadre de sa profession.

Tout courrier entre agents immobiliers, échangé expressément à titre confidentiel, doit être traité comme tel.

Sans préjudice de l'étendue légale de l'obligation au secret professionnel, il n'y a pas de manquement disciplinaire au devoir de discrétion si l'atteinte à ce devoir est accomplie par l'agent immobilier : lorsqu'il est appelé à témoigner en justice; lorsque les dispositions légales l'obligent à communiquer tout ou partie de ces informations; dans l'exercice de sa défense personnelle en matière judiciaire ou disciplinaire; lorsque l'application de la déontologie l'exige; lorsque et dans la mesure où il a été déchargé expressément de son devoir de discrétion par son client pour les matières qui concernent personnellement ce dernier; lorsque les informations peuvent léser des tiers si elles sont délibérément passées sous silence. CHAPITRE VI. - Activités professionnelles et incompatibilités

Art. 21.La profession d'agent immobilier n'est compatible avec celle de marchand de biens, exercée directement ou indirectement, que si les intérêts légitimes du client ne sont pas lésés.

Art. 22.L'exercice de la profession d'agent immobilier est incompatible avec l'exercice d'une autre profession qui est source de conflits d'intérêts ou de concurrence déloyale.

L'exercice de la profession d'agent immobilier n'est compatible avec un emploi dans la fonction publique que moyennant autorisation écrite préalable de l'autorité compétente. CHAPITRE VII. - L'information envers le public

Art. 23.L'agent immobilier est tenu de protéger le public contre toute pratique contraire à la présente déontologie. A cet effet, il informe le public de façon objective.

Art. 24.Lorsqu'il donne des informations sur ses activités professionnelles, ses qualifications, services et honoraires, l'agent immobilier s'interdit de s'approprier indûment des titres ou compétences.

Art. 25.L'agent immobilier doit exercer sa profession dans un local identifiable. A cet effet, il fait clairement apparaître sa qualité d'agent immobilier et son numéro d'agréation IPI. Ces informations sont clairement visibles de l'extérieur.

Art. 26.Les documents utilisés par l'agent immobilier doivent indiquer : - son nom et son prénom; - le titre « agent immobilier agréé I.P.I. » et son numéro d'inscription au tableau ou le titre « agent immobilier stagiaire » et son numéro d'inscription sur la liste des stagiaires; - le nom et l'adresse de l'organisme de caution en matière de fonds de tiers; - les mentions imposées par la loi.

Art. 27.Les annonces doivent faire clairement apparaître qu'il s'agit d'un agent immobilier.

Dans sa publicité et dans tout autre moyen promotionnel qu'il utilise, l'agent immobilier fait au moins mention de son nom ou de sa dénomination commerciale. CHAPITRE VIII. - Obligations spécifiques du courtier

Art. 28.Lorsqu'on lui confie une mission de courtage, l'agent immobilier, fort de sa connaissance du marché, assiste son commettant dans l'estimation de la valeur réelle du bien.

Art. 29.L'agent immobilier ne peut recevoir ses honoraires que de son commettant, sauf disposition contraire portée à la connaissance des parties ou convenue entre elles.

Art. 30.Le prix spécifié dans la publicité est toujours celui fixé de commun accord avec le commettant.

Art. 31.L'agent immobilier ne peut pas, en tant que tel, recourir à des options à son profit, qu'elles soient cessibles ou non. CHAPITRE IX. - Obligations spécifiques du régisseur

Art. 32.L'agent immobilier, régisseur, effectue les paiements pour compte du commettant, uniquement sur présentation de pièces justificatives. a) Le transfert des sommes reçues s'effectue d'après les modalités convenues par écrit, éventuellement sous déduction des frais et honoraires.Un décompte est établi au moins une fois par an. b) Sauf convention contraire, tous les travaux à effectuer doivent être soumis pour approbation au commettant, et ne peuvent être commandés qu'après que l'agent immobilier, régisseur, s'est assuré qu'il dispose des moyens financiers nécessaires.

Art. 33.L'agent immobilier, régisseur, conserve tout document important jusqu'à 5 ans après clôture de chaque dossier locatif, sauf autres dispositions légales ou contractuelles.

A la fin de sa mission, l'agent immobilier transmet le dossier au propriétaire, de même qu'un inventaire détaillé et daté, établi en deux exemplaires et signé par toutes les parties concernées.

Art. 34.L'agent immobilier, régisseur, veille, en accord avec son commettant, à ce que le locataire du bien immobilier en question puisse bénéficier d'une exécution correcte du bail, afin de lui assurer une habitabilité ou une jouissance normales du bien immobilier. CHAPITRE X. - Obligations spécifiques du syndic

Art. 35.L'agent immobilier, syndic, se soumet aux dispositions du Code civil relatives à la copropriété.

Art. 36.L'agent immobilier, syndic, ne peut agir qu'en possession d'un acte de nomination ou d'une désignation conforme à la loi.

Art. 37.L'agent immobilier, syndic, agit conformément à un cahier des charges détaillé, spécifiant au minimum que : a) chaque association des copropriétaires dispose d'un compte bancaire distinct, dont seul le syndic détient le pouvoir de signature;b) l'agent immobilier, syndic, n'effectue des paiements pour compte de l'association des copropriétaires que sur présentation de pièces justificatives établies au nom de cette association;c) une fois l'an au moins, l'agent immobilier, syndic, établit un décompte des consommations communes et privatives comprenant : - un relevé des frais avec regroupement par type de dépenses et par clé de répartition; - un tableau de répartition des frais entre les copropriétaires ou un relevé individuel des frais à répartir; - un état patrimonial de l'association des copropriétaires. d) l'agent immobilier, syndic, rédige tous les documents légaux conformément au statut linguistique de la commune où est située la copropriété.Si une gestion multilingue est nécessaire ou souhaitée par les copropriétaires, elle fait l'objet d'une rémunération supplémentaire, à charge de la copropriété, et à préciser dans le mandat.

Art. 38.Les honoraires de l'agent immobilier, syndic, couvrent selon les distinctions et les modalités déterminées par l'assemblée générale, toutes les missions que doit exécuter le syndic du chef de son mandat légal.

Toute mission complémentaire fait l'objet d'une convention distincte.

Toute autre rémunération, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

Art. 39.En cas de transfert de son mandat de syndic, l'agent immobilier s'efforce de rendre ce transfert aussi aisé que possible.

L'agent immobilier qui termine son mandat de syndic présente un décompte détaillé et complet et ne peut exercer aucun droit de rétention, excepté dans le cas prévu à l'article 15, deuxième alinéa du présent code.

Art. 40.L'agent immobilier, syndic, tient les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu'un état détaillé du patrimoine, à la disposition en ses bureaux pendant la durée de son mandat. Il conserve ces pièces pendant 5 ans à dater de sa décharge.

Art. 41.L'agent immobilier, syndic, informe l'association des copropriétaires des prescriptions légales et l'incite à les appliquer.

Art. 42.Dans le respect de l'article 13, dernier alinéa, les livraisons et travaux font toujours l'objet de commandes par l'agent immobilier, syndic, au nom et pour compte de l'association des copropriétaires.

Les livraisons et travaux importants doivent faire l'objet de commandes écrites.

Tout lien direct ou indirect entre l'agent immobilier, syndic, et les fournisseurs est porté, préalablement, à la connaissance de l'assemblée générale, sauf extrême urgence. Dans ce dernier cas, l'assemblée générale en sera ultérieurement informée.

Art. 43.En cas de conflits entre copropriétaires, l'agent immobilier, syndic, adopte toujours un point de vue neutre.

Vu pour être annexé à Notre arrêté du 3 février 1999.

ALBERT Par le Roi : Le Ministre de l'Agriculture et des Petites et Moyennes Entreprises K. PINXTEN