3 FEBRUARI 1999. - Koninklijk besluit tot goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars

ALBERT II, Koning der Belgen, Aan allen die nu zijn en hierna wezen zullen, Onze Groet.

Gelet op de wet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen, gewijzigd bij de wetten van 15 juli 1985, 30 december 1992 en van 10 februari 1998;

Gelet op het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar;

Gelet op de beslissing van de Nationale Raad van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars van 5 januari 1999 tot vaststelling van het reglement van plichtenleer;

Op voordracht van Onze Minister van Landbouw en Kleine en Middelgrote Ondernemingen en op het advies van Onze in Raad vergaderde Ministers, Hebben Wij besloten en besluiten Wij :

Artikel 1.Het door de Nationale Raad van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars opgesteld en als bijlage aan dit besluit gehecht reglement van plichtenleer heeft bindende kracht.

Art. 2.Onze Minister van Landbouw en de Kleine en Middelgrote Ondernemingen is belast met de uitvoering van dit besluit.

Gegeven te Brussel, 3 februari 1999.

ALBERT Van Koningswege : De Minister van Landbouw en de Kleine en Middelgrote Ondernemingen, K. PINXTEN

Reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (B.I.V.). HOOFDSTUK I. - Algemene bepalingen

Artikel 1.Voor de toepassing van deze voorschriften van plichtenleer en van de richtlijnen wordt verstaan onder : 1° de wet : de kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen, gewijzigd bij de wetten van 15 juli 1985, 30 december 1992 en 10 februari 1998;2° het koninklijk besluit : het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar;3° het huishoudelijk reglement : het huishoudelijk reglement van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, vastgelegd door de Raad.Het huishoudelijk reglement is geldig gepubliceerd en de vastgoedmakelaar wordt geacht er kennis van te hebben genomen, door de publicatie ervan in het officieel Bulletin van het Instituut; 4° het Instituut : het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, opgericht bij artikel 1 van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar;5° de Raad : de Nationale Raad van het Instituut, bedoeld in artikel 6 van de wet;6° de Kamers : de Uitvoerende Kamers van het Instituut zoals voorzien in artikel 6 van de wet;7° het Bureau : het Bureau van de Raad, bedoeld in artikel 34 van het koninklijk besluit van 27 november 1985 gewijzigd door artikel 10 van het koninklijk besluit van 26 oktober 1995, tot bepaling van de regels inzake de organisatie en de werking van de beroepsinstituten die voor de dienstverlenende intellectuele beroepen zijn opgericht; 8° de vastgoedmakelaar : - de erkende vastgoedmakelaar B.I.V., opgenomen op het tableau; - de stagiair-vastgoedmakelaar, opgenomen op de lijst van de stagiairs; - de persoon, die de toelating heeft het beroep occasioneel uit te oefenen, ingevolge de bepalingen van artikel 8 van de wet of in uitvoering van andere wettelijke bepalingen; 9° het tableau : het tableau van de beoefenaars bedoeld in artikel 3 van de wet;10° de lijst van de stagiairs : de lijst bedoeld in artikel 3 van de wet;11° de vastgoedhandelaar : de persoon die een onroerend goed koopt of een recht op een onroerend goed verwerft met het oog op de wederverkoop of met het oog op eender welke andere juridische verrichting hieromtrent, eventueel na verdeling, vernieuwing, restauratie, herstelling of verbouwing.Zo worden onder meer als vastgoedhandelaar beschouwd : - de verkavelaar, die een terrein koopt om het te verkavelen met het oog op de wederverkoop; - de bouwpromotor, die gebouwen optrekt om ze te verkopen; 12° de richtlijn : een beslissing van de Raad die tot doel heeft de regels van onderhavige plichtenleer nader uit te werken of te vervolledigen.De richtlijnen zijn geldig gepubliceerd en de vastgoedmakelaar wordt geacht er kennis van te hebben genomen, door de publicatie ervan in het officieel Bulletin van het Instituut.

Art. 2.De voorschriften van de plichtenleer waaraan de vastgoedmakelaars onderworpen zijn, worden gevormd door dit reglement.

Zij worden nader uitgewerkt of vervolledigd, onder meer in functie van de professionele sectoriële of lokale eigenheden, door richtlijnen van de Raad, die het voorwerp uitmaken van een goedkeuring door de Minister die de Middenstand onder zijn bevoegdheid heeft. Deze hebben dezelfde bindende kracht als de regels van dit reglement.

Art. 3.In de uitoefening en naar aanleiding van de uitoefening van het beroep, moet de vastgoedmakelaar zich naar de wet en naar de inherent aan zijn beroep zijnde beginselen van waardigheid en discretie gedragen; hij dient zich te onthouden van iedere daad die de eer van het beroep aantast.

Hij waakt erover dat bovenvermelde beginselen door al zijn medewerkers worden nageleefd.

Voor de toepassing van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument moet elke activiteit afzonderlijk beschouwd worden, zijnde : verkoop, verhuring, overdracht van handelsfondsen, syndicschap, rentmeesterschap en de daarbij horende expertises.

Art. 4.Op deontologisch vlak draagt de vastgoedmakelaar persoonlijk de verantwoordelijkheid voor iedere bij de uitoefening van zijn beroep gestelde daad.

Hij draagt die ook voor elke daad gesteld binnen de rechtspersoon of rechtspersonen die gebruik maken van zijn erkenning.

In dit reglement en in de richtlijnen slaan alle verplichtingen van de vastgoedmakelaar in verband met zijn beroepsactiviteiten eveneens op de daden gesteld binnen de rechtspersoon of rechtspersonen die gebruik maken van zijn erkenning.

Art. 5.Teneinde de persoonlijke verantwoordelijkheid te dragen voor iedere bij de uitoefening van het beroep gestelde daad conform de wet en dit reglement, moet de vastgoedmakelaar persoonlijk en daadwerkelijk een onafgebroken en werkelijke controle organiseren en uitoefenen op het werk van diegenen voor wie hij verantwoordelijk is. HOOFDSTUK II. - De vastgoedmakelaar en het Instituut

Art. 6.De vastgoedmakelaar dient de door de Raad, krachtens het huishoudelijk reglement, bepaalde jaarlijkse bijdrage te betalen binnen de voorziene betalingstermijn.

Art. 7.De vastgoedmakelaar is verplicht het huishoudelijk reglement na te leven.

Art. 8.De vastgoedmakelaar dient alle hem gevraagde inlichtingen over te maken aan de Raad of de Kamers, om hen toe te laten hun respectieve, wettelijk toevertrouwde bevoegdheden uit te oefenen. HOOFDSTUK III. - Verplichtingen van de vastgoedmakelaar

Art. 9.De vastgoedmakelaar is verplicht zijn burgerlijke beroepsaansprakelijkheid en deze van de rechtspersoon of rechtspersonen die gebruik maken van zijn erkenning door een verzekeringspolis te laten verzekeren bij een verzekeringsmaatschappij naar zijn keuze.

De algemene basisvoorwaarden en de minimumwaarborgen waaraan de verzekeringsovereenkomst moet voldoen, maken het voorwerp uit van een richtlijn.

Dit artikel is van toepassing vanaf de eerste dag van de zevende maand volgende op de maand waarin dit reglement in het Belgisch Staatsblad is bekendgemaakt.

Art. 10.De vastgoedmakelaar die in de uitoefening van zijn beroep een voorschot of andere gelden en waarden ontvangt, is verplicht deze te overhandigen aan de rechthebbenden en de verrekening ervan te verantwoorden.

In geval van verkoop of andere vervreemding van een onroerend zakelijk recht of van een handelsfonds, worden de gelden op een afzonderlijke rekening geplaatst en komen de interesten toe aan de partij die recht heeft op de hoofdsom. Gerechtvaardigde financiële kosten kunnen in mindering worden gebracht.

De vastgoedmakelaar is verplicht om alle gelden en waarden van derden, die hijzelf en de rechtspersonen die gebruik maken van zijn erkenning bewaren of zullen bewaren, te laten waarborgen door de borgstelling te bekomen van een financiële instelling of verzekeringsmaatschappij naar zijn keuze, volgens de modaliteiten vastgelegd bij een of meerdere richtlijnen, en dit ten voordele van bedoelde derden.

Deze verplichting slaat slechts op de gelden en waarden ontvangen in het kader van de gereglementeerde activiteiten van de vastgoedmakelaar.

Dit artikel is van toepassing vanaf de eerste dag van de zevende maand volgende op de maand waarin dit reglement in het Belgisch Staatsblad is bekendgemaakt.

Art. 11.De vastgoedmakelaar moet contracten gebruiken die duidelijk en ondubbelzinnig opgesteld zijn.

Art. 12.Elke opdracht maakt het voorwerp uit van een geschreven overeenkomst van bepaalde duur.

Ze wordt in exclusiviteit toevertrouwd aan één of meerdere vastgoedmakelaars, die zich ertoe verbinden op collegiale wijze te werken.

De in die overeenkomst op te nemen bepalingen, kunnen het voorwerp uitmaken van een richtlijn, eventueel per activiteit.

Art. 13.Het bedrag van het ereloon wordt schriftelijk vastgesteld tussen de partijen.

Het ereloon dient de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep te verzekeren.

Bij het bepalen van zijn ereloon houdt de vastgoedmakelaar rekening met de complexiteit van de opdracht, met zijn bijzondere kwalificaties en de algemene kosten eigen aan zijn activiteit.

Abnormaal hoge of lage erelonen, zonder objectieve verantwoording en zonder voorafgaandelijk schriftelijk akkoord, zijn strijdig met de waardigheid van het beroep.

De vastgoedmakelaar mag geen enkele beloning of ander voordeel ontvangen met betrekking tot zijn opdrachten en buiten weten van zijn opdrachtgever.

Art. 14.Voor elke zaak stelt de vastgoedmakelaar een dossier samen dat zo volledig mogelijk moet zijn. In functie van de vereisten eigen aan elke activiteit van het beroep kan de Raad richtlijnen uitvaardigen betreffende de samenstelling en de bewaring van deze dossiers.

Art. 15.De vastgoedmakelaar is verantwoordelijk voor de bewaring van alle documenten en akten die hij, met het oog op de behandeling van de hem toevertrouwde zaak, van zijn opdrachtgever ontvangen heeft of voor deze bestemd zijn. Hij moet ze hem teruggeven zodra hij ze niet meer nodig heeft.

Onder voorbehoud van de rechtmatige belangen van de opdrachtgever en/of de cliënteel, en indien nodig met de vereiste rechterlijke machtigingen, mag hij aan een aangeduid sekwester stukken in bewaring geven die hij in zijn bezit heeft en die kunnen dienen tot staving van bepaalde rechten die hij tegenover zijn opdrachtgever en/of clientèle heeft.

Art. 16.De vastgoedmakelaar besteedt de nodige zorg aan zijn beroepsvorming.

Onverminderd de bepalingen van het stagereglement bepaalt de Raad bij richtlijn ondermeer het minimum aantal uren dat jaarlijks aan de beroepsvervolmaking moet worden besteed en kan ook onderwerpen inzake beroepsvervolmaking aanduiden.

De vastgoedmakelaar legt op verzoek van de Kamer de nodige bewijzen voor van de onderwerpen en de tijd die hij aan zijn beroepsvervolmaking heeft besteed.

Elke vastgoedmakelaar, die zijn beroepsactiviteit van zelfstandige vastgoedmakelaar stopzet en de Kamer om zijn tijdelijke weglating van het tableau van de beoefenaars heeft verzocht, moet binnen het jaar volgend op zijn wederinschrijving op het tableau, een bij richtlijn bepaalde inhaalvorming volgen, voor zover de weglating langer dan twaalf maanden heeft geduurd. Het aantal uren inhaalvorming wordt in aanmerking genomen voor het bewijzen van de jaarlijkse verplichting inzake beroepsvervolmaking.

De vastgoedmakelaar die, tijdens de periode van zijn tijdelijke weglating, de bij richtlijn vastgestelde regels inzake beroepsvervolmaking heeft nageleefd, is niet verplicht een inhaalvorming te volgen bij zijn wederinschrijving.

Art. 17.De vastgoedmakelaar handelt als een goede huisvader en laat zich, waar nodig, door een deskundige bijstaan. HOOFDSTUK IV. - De vastgoedmakelaar ten aanzien van zijn confraters en de beoefenaars van de aanverwante en nevenberoepen

Art. 18.De vastgoedmakelaar moet hoffelijk zijn tegenover zijn confraters en moet zich onthouden van elke houding of handeling die hun schade kan berokkenen.

Onverminderd zijn adviesrol hieromtrent eerbiedigt hij de vrije keuze van zijn klanten bij het aanduiden van een notaris, architect, landmeter, vastgoedexpert, advocaat of andere deskundigen.

Art. 19.De vastgoedmakelaar mag vrij samenwerken of een associatie oprichten met andere vastgoedmakelaars met het oog op de uitoefening van gereglementeerde activiteiten; het is hem verboden dit te doen met een derde die een dergelijke activiteit zonder toelating uitoefent.

De vastgoedmakelaar dient alle met andere vastgoedmakelaars of met derden gesloten samenwerkings- of associatieovereenkomsten, alsook de eventuele bijlagen eraan, aan de Kamers mee te delen op hun verzoek. HOOFDSTUK V. - Het beroepsgeheim

Art. 20.Onverminderd de door de wet opgelegde verplichtingen om het beroepsgeheim te bewaren conform artikel 458 van het Strafwetboek, dient de vastgoedmakelaar tevens een discretieplicht na te leven.

Deze discretieplicht omvat de geheimhouding van gegevens die hem uitdrukkelijk of stilzwijgend in zijn hoedanigheid van vastgoedmakelaar werden toevertrouwd en van feiten met een vertrouwelijk karakter, die hij in de uitoefening van zijn beroep heeft vastgesteld.

Briefwisseling, uitdrukkelijk ten vertrouwelijken titel gevoerd tussen vastgoedmakelaars, dient als zodanig behandeld te worden.

Onverminderd de wettelijke omvang van de verplichting het beroepsgeheim te bewaren, is er geen disciplinaire tekortkoming aan de discretieplicht als de aantasting van die plicht gepleegd wordt door de vastgoedmakelaar : wanneer hij geroepen wordt om in rechte getuigenis af te leggen; wanneer de wettelijke bepalingen hem tot mededeling van volledige of gedeeltelijke inlichtingen verplichten; in de uitoefening van zijn persoonlijke verdediging in rechterlijke of tuchtaangelegenheden; wanneer de toepassing van de plichtenleer het vereist; wanneer en in de mate waarin hij, betreffende aangelegenheden die zijn cliënt persoonlijk aanbelangen, door deze laatste uitdrukkelijk van zijn discretieplicht ontslagen werd; wanneer de informatie schade aan derden kan toebrengen indien ze moedwillig wordt verzwegen. HOOFDSTUK VI. - Beroepsactiviteiten en onverenigbaarheden

Art. 21.Het beroep van vastgoedmakelaar is enkel verenigbaar met dat van vastgoedhandelaar, rechtstreeks of onrechtstreeks uitgeoefend, indien de rechtmatige belangen van de cliënt niet worden geschaad.

Art. 22.De uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar is onverenigbaar met de uitoefening van een ander beroep waardoor belangenconflicten of oneerlijke mededinging ontstaan.

De uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar is enkel verenigbaar met tewerkstelling in een openbare dienst mits voorafgaande schriftelijke toelating van de bevoegde overheid. HOOFDSTUK VII. - Informatie naar het publiek toe

Art. 23.De vastgoedmakelaar moet het publiek beschermen tegen elke handelswijze die strijdig is met deze plichtenleer. In dit verband zal hij het publiek op objectieve wijze voorlichten.

Art. 24.Bij het verstrekken van informatie over zijn beroepswerkzaamheden, kwalificaties, diensten en honoraria, is het de vastgoedmakelaar verboden zich ten onrechte titels of deskundigheden toe te eigenen.

Art. 25.De vastgoedmakelaar moet zijn beroep uitoefenen in een herkenbaar lokaal. Hij maakt hiertoe zijn hoedanigheid van vastgoedmakelaar en zijn BIV-erkenningsnummer duidelijk kenbaar. Deze informatie is duidelijk zichtbaar van buitenaf.

Art. 26.De documenten die de vastgoedmakelaar gebruikt, moeten vermelden : - zijn naam en zijn voornaam; - de titel « erkend vastgoedmakelaar B.I.V. » en zijn inschrijvingsnummer op het tableau of de titel « stagiair-vastgoedmakelaar » en zijn inschrijvingsnummer op de lijst van de stagiairs; - de naam en het adres van het waarborgorganisme inzake derdengelden; - de door de wet opgelegde vermeldingen.

Art. 27.Uit de advertenties moet duidelijk blijken dat het om een vastgoedmakelaar gaat.

De vastgoedmakelaar moet in de gevoerde publiciteit en alle andere promotiemiddelen, minstens melding maken van zijn naam of firmanaam. HOOFDSTUK VIII. - Specifieke verplichtingen van de bemiddelaar

Art. 28.Wanneer hem een bemiddelingsopdracht toevertrouwd wordt, staat de vastgoedmakelaar vanuit zijn marktkennis de opdrachtgever bij in de schatting van de reële waarde van het goed.

Art. 29.De vastgoedmakelaar mag enkel van zijn opdrachtgever een ereloon ontvangen, behoudens andersluidende bepaling die ter kennis wordt gebracht aan de partijen of die tussen deze laatsten wordt overeengekomen.

Art. 30.De in de publiciteit vermelde prijs moet steeds de prijs zijn die in gemeenschappelijk overleg met de opdrachtgever is vastgesteld.

Art. 31.De vastgoedmakelaar mag in die hoedanigheid geen gebruik maken van opties te zijnen bate, ongeacht of deze al dan niet overdraagbaar zijn. HOOFDSTUK IX. - Specifieke verplichtingen van de rentmeester

Art. 32.De vastgoedmakelaar, rentmeester, verricht de betalingen voor rekening van de opdrachtgever, enkel op voorlegging van bewijskrachtige stukken. a) Het overmaken van de ontvangen gelden gebeurt volgens de schriftelijk overeengekomen modaliteiten, eventueel met aftrek van kosten en honoraria.Minstens één keer per jaar wordt een afrekening gemaakt. b) Tenzij anders overeengekomen moet elk werk ter goedkeuring aan de opdrachtgever worden voorgelegd en kan het pas besteld worden nadat de vastgoedmakelaar, rentmeester, zich heeft vergewist dat hij over de nodige financiële middelen zal beschikken.

Art. 33.Behoudens andere wettelijke of contractuele beschikkingen, bewaart de vastgoedmakelaar, rentmeester, alle belangrijke documenten tot 5 jaar na het afsluiten van elk huurdossier.

Bij het beëindigen van de opdracht maakt de vastgoedmakelaar het dossier over aan de eigenaar, alsook een gedetailleerde en gedagtekende inventaris, opgemaakt in twee exemplaren en door alle betrokken partijen ondertekend.

Art. 34.In akkoord met zijn opdrachtgever waakt de vastgoedmakelaar, rentmeester, er over dat de huurder van het onroerend goed kan genieten van een correcte uitvoering van de huurovereenkomst, teneinde hem een normale bewoonbaarheid of genot van het onroerend goed te verzekeren. HOOFDSTUK X. - Specifieke verplichtingen van de syndicus

Art. 35.De vastgoedmakelaar, syndicus, schikt zich naar de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom.

Art. 36.De vastgoedmakelaar, syndicus, kan slechts optreden mits hij in het bezit is van een akte van benoeming of van een aanduiding overeenkomstig de wet.

Art. 37.De vastgoedmakelaar, syndicus, handelt overeenkomstig een gedetailleerd lastenboek, hetwelk minstens moet inhouden dat : a) elke vereniging van mede-eigenaars over een aparte bankrekening beschikt waarover alleen de syndicus handtekeningsbevoegdheid heeft;b) de vastgoedmakelaar, syndicus, slechts betalingen verricht voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars mits voorlegging van bewijskrachtige stukken opgesteld op naam van deze vereniging;c) de vastgoedmakelaar, syndicus, minstens één maal per jaar een afrekening van het gemeenschappelijk en privatief verbruik maakt, die het volgende omvat : - een kostenopgave met groepering per kostensoort en per verdeelsleutel; - een tabel voor de verdeling van de kosten tussen de mede-eigenaars of een individuele afrekening van de te verdelen kosten; - een vermogensstaat van de vereniging van mede-eigenaars. d) de vastgoedmakelaar, syndicus, alle wettelijke documenten opstelt conform het taalstatuut van de gemeente waar de mede-eigendom is gelegen.Is meertalig beheer noodzakelijk of gewenst door de mede-eigenaars, dan maakt dit het voorwerp uit van een supplementaire honorering, ten laste van de mede-eigendom, en vast te leggen in het mandaat.

Art. 38.De overeengekomen erelonen van de vastgoedmakelaar, syndicus, omvatten volgens de door de algemene vergadering vastgelegde opdelingen en modaliteiten, alle opdrachten die de syndicus uit hoofde van zijn wettelijk mandaat moet uitvoeren.

Bijkomende opdrachten maken het voorwerp uit van een afzonderlijke overeenkomst.

Elke andere vergoeding, onder welke vorm ook, is verboden.

Art. 39.Bij overdracht van zijn syndicusmandaat spant de vastgoedmakelaar zich in om de overdracht zo vlot mogelijk te laten verlopen. De vastgoedmakelaar, die een syndicschap beëindigt, legt een gedetailleerde en volledige afrekening voor en kan geen retentierecht uitoefenen, tenzij zoals voorzien in artikel 15, tweede lid van dit reglement.

Art. 40.De vastgoedmakelaar, syndicus, houdt gedurende zijn opdracht de bewijsstukken met betrekking tot de afrekeningen en een gedetailleerde staat van het vermogen op zijn kantoor ter beschikking.

Hij bewaart deze stukken gedurende 5 jaar na datum waarop hem décharge werd verleend.

Art. 41.De vastgoedmakelaar, syndicus, informeert de vereniging van mede-eigenaars over de wettelijke voorschriften en zet haar aan tot de toepassing ervan.

Art. 42.Mits naleving van artikel 13, laatste lid, maken leveringen en werken altijd het voorwerp uit van bestellingen door de vastgoedmakelaar, syndicus, namens en voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars.

Belangrijke leveringen en werken maken het voorwerp uit van schriftelijke bestellingen.

Elke rechtstreekse of onrechtstreekse band tussen de vastgoedmakelaar, syndicus, en de leveranciers wordt voorafgaandelijk ter kennis gebracht van de algemene vergadering, behoudens hoogdringendheid. In dit laatste geval zal de algemene vergadering hiervan later worden geïnformeerd.

Art. 43.In conflicten tussen mede-eigenaars neemt de vastgoedmakelaar, syndicus, steeds een neutraal standpunt in.

Gezien om te worden gevoegd bij Ons besluit van 3 februari 1999.

ALBERT Van Koningswege : De Minister van Landbouw en de Kleine en Middelgrote Ondernemingen K. PINXTEN