11 JUIN 1999. - Arrêté ministériel fixant le contrat type de location pour les habitations appartenant aux sociétés de logement social agréées par la Société flamande du Logement VHM ou à la VHM proprement dite

Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique urbaine et du Logement, Vu le décret du 15 juillet 1997 portant le Code flamand du Logement, notamment le titre VII;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 19 décembre 1997 fixant les attributions des membres du Gouvernement flamand, modifié par les arrêtés du Gouvernement flamand des 28 septembre 1998, 19 décembre 1998, 23 mars 1999 et 30 mars 1999;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 mai 1999 réglementant le régime de location sociale pour les habitations louées par la Société flamande du Logement (VHM) ou par des sociétés de logement social agréées par la Société flamande du Logement en application du titre VII du Code flamand du Logement, notamment l'article 8, § 1er;

Vu l'avis de la Société flamande du Logement, donné le 28 mai 1999, Arrête :

Article 1er.Le contrat type de location joint en annexe au présent arrêté, est approuvé et est valable pour les contrats de location des habitations appartenant aux sociétés de logement social agréées par la Société flamande du Logement ou à la Société flamande du Logement proprement dite, et qui sont conclus à partir du 1er juillet 1999.

Art. 2.L'arrêté du Gouvernement flamand du 6 avril 1995 fixant le contrat type de location pour les habitations appartenant aux sociétés de location sociale agréées par la Société flamande du Logement ou à la Société flamande du Logement même, est abrogé.

Art. 3.Le présent arrêté entre en vigueur le 1er juillet 1999.

Bruxelles, le 11 juin 1999.

L. PEETERS

Annexe CONTRAT DE LOCATION Déclaration d'intention Le bailleur est une société de logement social agréée par le Société flamande du Logement, qui a pour but principal de faire construire des habitations sociales en vue de les louer ou vendre.

Conformément au Code flamand du Logement et à l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 mai 1999 réglementant le régime de location sociale pour les habitations louées par la Société flamande du Logement ou par des sociétés de logement social agréées par la Société flamande du Logement en application du titre VII du Code flamand du Logement, le Ministre flamand chargé du logement fixe, par arrêté, toutes les modalités de location, notamment le calcul du loyer, les réductions de loyer octroyées à la charge de la Région flamande, les contributions et les charges locatives qui peuvent être recouvrés à charge du locataire, les dispositions devant figurer dans le contrat de location à conclure entre les sociétés de logement social et le locataire, ainsi que les sanctions pouvant être imposées aux candidats-locataires et aux sociétés de logement social en cas de non-respect des dispositions du régime de location sociale.

Conformément au Code flamand du Logement et à l'arrêté précité du Gouvernement flamand du 11 mai 1999, le Ministre flamand chargé du logement détermine par arrêté la façon dont le loyer doit être fixé, ainsi que les conditions d'admission et les conditions que les locataires doivent remplir de façon permanente.

Cet objectif spécifique a pour conséquence que les contrats de location conclus pour ces habitations, ont le caractère de contrats "intuiti personae", en d'autres termes de contrats conclus avec certaines personnes du fait de conditions spécifiques auxquelles ils doivent répondre. Ces conditions sont établies par le Gouvernement flamand.

Dans la mesure du possible, le bailleur s'engage à offrir à chacun des locataires une habitation adaptée, compte tenu de la composition de sa famille, à un loyer calculé ou réduit en fonction du revenu du locataire et de la composition de sa famille.

CONTRAT TYPE DE LOCATION Entre les soussignés : a) la SC/SA .. . . . . . . . . avec siège social établi à . . . . . agréée par la Société flamande du Logement sous le numéro et inscrite sous le numéro . . . dans le registre des sociétés civiles ayant adopté la forme d'une société coopérative à responsabilité limitée à but social ou d'une société anonyme à but social auprès du Tribunal de Commerce à . . . . . représentée par : agissant conformément à l'article . . . . . des statuts, ci-après dénommé "le bailleur" d'une part, et b) Monsieur (nom + prénom + date de naissance) .. . . . et Madame (nom + prénom + date de naissance) . . . . . résidant à . . . . . . . . . . . . ........, ci-après dénommé "le locataire" d'autre part, il a été convenu ce qui suit : OBJET DE LA LOCATION ET AFFECTATION

Article 1er.Le bailleur donne en location au locataire, qui accepte, une habitation située à . . . . . , connue à suffisance du locataire qui déclare l'avoir reçue dans l'état décrit dans l'état des lieux contradictoire établi avant l'entrée en jouissance, et qui restera annexé au présent contrat.

Article 2.L'habitation et ses dépendances sont louées exclusivement pour occupation personnelle. L'habitation est destinée à servir comme résidence principale du locataire. Le locataire ne pourra modifier son affectation que moyennant la permission explicite et écrite du locataire, approuvée par la Société flamande du Logement. Il est tenu d'occuper effectivement l'habitation.

CONDITION DE PROPRIETE

Article 3.Le locataire déclare que ni lui-même, ni aucun autre membre de sa famille, n'a une habitation entièrement en pleine propriété ou en usufruit, ni en Belgique, ni à l'étranger. Pour l'application de la présente condition, il ne sera pas tenu compte de l'habitation ou des habitations que le locataire est autorisé à posséder en application du régime de location sociale.

Il s'engage à aviser le bailleur sans tarder et par écrit, au plus tard dans le mois, de toute modification qui pourrait se produire dans cette situation.

DUREE

Article 4.Le présent contrat entre en vigueur le . . . . .

La mise à la disposition de l'habitation ne peut cependant avoir lieu qu'après signature par le locataire de l'état des lieux contradictoire visé à l'article 1er.

Le contrat est conclu pour une durée illimitée.

COHABITATION, ETAT CIVIL, CESSION ET SOUS-LOCATION

Article 5.Sauf autorisation explicite et écrite du bailleur, l'habitation ne peut être occupée que par les personnes faisant directement partie de la famille du locataire. Au moment de l'entrée en vigueur du présent contrat, cette famille est constituée comme suit : (nom + prénom + date de naissance) . . . . .

Le locataire doit communiquer au bailleur toute modification qui pourrait se produire dans cette situation ou dans l'état civil des membres de famille au cours de la durée du bail, et ce par écrit et dans le mois de la modification.

En cas d'infraction à cette disposition, l'article 23 de l'arrêté de location sociale du 11 mai 1999 peut être appliquée. Le bailleur donne au locataire le texte de cet article.

Le locataire ne peut donner l'habitation en sous-location, ni en partie ni en entier, ni céder son droit de location à de tierces personnes, ni en partie ni en entier.

LOYER

Article 6.En application du régime de location sociale, le loyer de base, approuvé par la Société flamande de Logement, est fixé à . . . . . BEF. Ce loyer de base reste inchangé jusqu'au 31 décembre de l'année en cours, sauf en cas de rénovation.

Le loyer à payer, c'est-à-dire le loyer de base adapté au revenu du locataire et à sa composition familiale, compte tenu des réductions et/ou des allocations éventuelles, s'élève à . . . . . BEF pour le premier mois.

Le bailleur informera le locataire par lettre normale de toute modification du loyer de base ou du loyer à payer, ainsi que de la date à laquelle celle-ci entrera en vigueur. A cette occasion, cette modification sera motivée.

Le loyer à payer est, en combinaison avec les charges locatives fixées à l'article 9, payable d'avance avant le 5me jour de chaque mois conformément aux modalités déterminées par le bailleur. Seule cette procédure de paiement déchargera le locataire de ses obligations. Les frais de versement ou de virement sont à la charge du locataire.

Le locataire est tenu de prouver les paiements qu'il a effectués sur simple demande du bailleur.

Article 7.En cas de non paiement du loyer ou de ses charges locatives à payer, ou en cas de non respect de la disposition de garantie visée à l'article 1er, 18°, de l'arrêté de location sociale dans le mois, et à défaut d'une cession de salaire signifiée par acte séparé, le bailleur peut appliquer une augmentation de 5% majorée des intérêts légaux sur le loyer, sur les charges locatives ou sur la garantie impayés.

GARANTIE

Article 8.La garantie versée par le locataire ou par un membre de sa famille lors de l'attribution de l'habitation, s'élève à . . . . .

BEF. La garantie rapporte un intérêt dans le chef du locataire. Cet intérêt est capitalisé au cours de la durée du contrat, et consiste d'un intérêt de base et d'une prime de fidélité.

Au cours du contrat, la garantie peut être utilisée par le bailleur pour réparer les dommages locatifs causés par le non respect des obligations par le locataire, comme déterminé à l'article 13 du présent contrat.

Lorsque la garantie n'est plus constituée de façon intégrale suite à une affectation partielle ou intégrale par la société de logement social, et que le locataire néglige de compléter le montant après mise en demeure, la société de logement social peut exiger que le locataire fasse un versement complémentaire dans les soixante jours calendaires pour restituer le montant initial de la garantie, sous peine de résiliation de plein droit du contrat de location courant.

En cas de résiliation du contrat de location pour quelque raison que ce soit, la société de logement social peut prélever de plein droit de la garantie majorée des intérêts capitalisés, toutes les sommes qui lui seraient dues par le locataire.

CHARGES LOCATIVES

Article 9.A part le loyer, le locataire doit également payer les charges locatives réglementaires redevables.

Lors de l'entrée en vigueur du présent contrat, le paiement anticipé mensuel afférent s'élève à . . . . . BEF. Les coûts de consommation individuelle pour l'eau, le gaz, l'électricité et le gasoil font l'objet d'un décompte annuel, pour autant que ces coûts soient payés par la société de logement social.

Le locataire doit être informé à cet égard, et peut vérifier ces coûts.

DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Article 10.Le locataire est tenu solidairement et indivisiblement de payer le loyer et les charges locatives.

Article 11.Les sommes que le locataire aurait payées sans en être redevables en vertu d'un décret, d'une loi ou du présent contrat, lui seront remboursées à sa demande. Ce remboursement n'est cependant exigible que pour autant qu'il s'agisse de sommes qui soient échues et payées au cours des cinq années précédant la demande, et pour autant que le paiement impayé ne soit pas occasionné par le locataire. La procédure judiciaire pour le remboursement se prescrit après douze mois à compter à partir de la fin du contrat.

Article 12.Le précompte immobilier est à charge du bailleur.

La réduction du précompte immobilier à laquelle le locataire a droit en tant que chef d'une famille nombreuse en vertu de la législation sur l'impôt sur les revenus, est incluse dans la réduction de loyer pour familles nombreuses, tel que visé à l'article 12 de l'arrêté de location sociale du 11 mai 1999.

Article 13.Le locataire occupera et utilisera le bien loué en bon père de famille dans le sens de l'article 1728 du Code civil.

L'habitation sera louée dans l'état où elle se trouve, comme il apparaîtra de l'état des lieux contradictoire.

La tenture et les travaux de peinture sont à la charge du locataire, ainsi que les frais associés à la vidange des fosses et des produits de sécrétion.

A la fin du contrat de location, le locataire est tenu de quitter l'habitation dans l'état tel que décrit dans l'état des lieux contradictoire établi au début du contrat de location. Les travaux de réparation à la charge du locataire, sont ceux mentionnés à l'article 1754 C.C. Si le locataire n'exécute pas les travaux d'entretien et de réparation tombant à sa charge en temps utile, le bailleur a le droit, après mise en demeure par lettre recommandée, d'exécuter ou de faire exécuter ces travaux par un tiers pour le compte du locataire. Dans le mois de la facturation, ce dernier devra rembourser au bailleur les sommes qu'il aura dépensées.

Le locataire est tenu de rapporter au bailleur tout dommage dont la réparation est à la charge de ce dernier, et ce sans tarder et par lettre recommandée ou contre récépissé.

Si le locataire n'assume pas cette obligation, le locataire sera tenu responsable de toute augmentation du dommage, et sera obligé à indemniser le bailleur de ce dommage.

Article 14.Le locataire devra tolérer sans compensation l'exécution de travaux qu'ils soient oui ou non nécessaires et/ou urgents que le bailleur juge utiles, même si leur durée dépasse les 40 jours.

Si les travaux donnent lieu à une perte de jouissance sérieuse, une réduction de loyer sera cependant octroyée pour la durée des travaux.

Article 15.Le locataire ne peut apporter des modifications à l'habitation louée et à ses dépendances que moyennant l'autorisation écrite et préalable du bailleur. Le cas échéant, l'autorisation peut être donnée sous réserve de remise en état original de l'habitation à la fin du contrat. Un refus doit être motivé par le bailleur.

A la fin du contrat, le bailleur a le droit de reprendre ces modifications sans compensation.

Au cas où le locataire apporterait des modifications au bien loué sans autorisation, le bailleur aura le droit d'exiger que l'habitation et ses dépendances soient remises en état original sans tarder.

Article 16.Sans autorisation écrite et préalable du bailleur, le locataire ne peut rien poser ni fixer sur le toit, ni aux murs extérieurs ni à aucun autre endroit quelconque du bien loué situé en dehors du bâtiment principal.

Article 17.Le locataire est uniquement habilité à tenir des animaux moyennant respect des dispositions du règlement d'ordre intérieur, qui tiendra uniquement compte du type de l'habitation, de sa situation et de la nuisance de voisinage excessive.

Article 18.Les représentants du bailleur et de la Société flamande du Logement se réservent le droit de visiter l'habitation et ses dépendances afin d'y vérifier la bonne exécution des obligations du locataire ainsi que l'état du bien. L'accès est à accorder dans les 8 jours de la demande.

ASSURANCE

Article 19.Le locataire s'engage à contracter une assurance du type "omnium incendie" qui couvre en même temps son mobilier et sa responsabilité en tant que locataire pendant toute la période qu'il loue le bien.

Les risques suivants doivent être couverts : - incendie et risques complémentaires; éventuellement frais de démolition et d'évacuation; - dommages causés par la grêle ou par les tempêtes, dégâts causés par l'eau, cassure de vitres et responsabilité civile pour le bâtiment.

Dans le contrat, le locataire doit prévoir le capital qui lui garantit une compensation complète en cas de calamité.

A chaque demande du bailleur, il est tenu à lui remettre une copie de la police d'assurance ainsi que la preuve du paiement de la prime, sans que cette vérification n'entraîne aucune responsabilité pour le bailleur.

Si le bailleur a contracté une "assurance incendie omnium" qui contient une clause d'abandon de recours sur le locataire, ce dernier devra uniquement assurer son mobilier et le recours des voisins. Dans ce dernier cas, le bailleur peut recouvrer les frais de prime pour cet abandon de recours du locataire.

FIN DU CONTRAT

Article 20.§ 1er. Le locataire peut à tout moment résilier le contrat de location par lettre recommandée, à condition qu'il respecte un délai de préavis de 3 mois. Lorsque plusieurs personnes louent l'habitation, la résiliation par une de ces personnes ne peut être opposée aux autres locataires. § 2. Le bailleur peut résilier le contrat de location courant par lettre recommandée moyennant un délai de préavis de 6 mois dans les cas suivants : 1° si le locataire ou un membre de sa famille s'est acquis une autre habitation en pleine propriété ou en usufruit au cours du contrat, le bailleur lui signifiera un préavis : Ce préavis échoira : a) si le locataire ou un membre de sa famille prouve au cours du délai de préavis qu'il a aliéné le droit de propriété ou d'usufruit, en appliquant le droit de préachat en faveur de la société de logement social, ou que le membre de famille en question a quitté l'habitation;b) si, en matière d'acquisition d'une habitation à titre gratuit, une dérogation a été obtenue de la Société flamande du Logement;2° s'il s'avère, à l'occasion de la vérification annuelle du revenu, que le coefficient de revenu du locataire est supérieur à 2, le conseil d'administration de la société de logement social peut procéder sans tarder à une évaluation de la situation sociale de la personne concernée, et peut signifier une résiliation motivée du bail en vue du dégagement de l'habitation au plus tard six mois après la résiliation du bail.Celle-ci reste cependant sans suite si le locataire prouve au plus tard deux mois avant la fin de cette résiliation que son coefficient de revenu n'est plus supérieur à 2; 3° en cas de manquement sérieux de la part du locataire à ses obligations.Une raison spéciale est constituée par la situation où le locataire qui a déjà fait l'objet d'une mutation forcée, conformément à l'article 5, § 6, de l'arrêté de location sociale du 11 mai 1999, compromet à nouveau la viabilité de ses cohabitants, malgré de nombreux avertissements recommandés quant aux conséquences éventuelles; 4° en cas de défaut de paiement La société de logement social doit prouver qu'elle a fait appel à l'arbitrage du CPAS lorsqu'elle signifie la résiliation du bail d'un locataire dont le revenu est inférieur à 532.600 BEF au cours de l'année de référence qui sert de base pour le calcul du loyer, à indexer conformément à l'article 25, § 2 de l'arrêté de location sociale du 11 mai 1999, suite à un défaut de paiement et/ou à un manquement sérieux à ses obligations. § 3. Le contrat de location prend fin de plein droit le dernier jour du mois qui suit la date à laquelle le bailleur a appris le décès du locataire survivant.

Article 21.Au cours de la période entière de préavis, le bailleur a le droit de faire visiter le bien loué pendant deux jours par semaine et deux heures consécutives par jour par les candidats-locataires.

Chacune des parties déterminera un de ces deux jours et une de ces deux heures.

Article 22.Au départ du locataire, un représentant du bailleur visitera l'habitation, et un état des lieux contradictoire de départ sera établi.

Cet état des lieux sera signé par le locataire ou par son représentant dûment mandaté.

Si le locataire partant n'est pas présent le jour et l'heure déterminés pour l'état des lieux, et qui lui ont été communiqués au moins 8 jours d'avance, son absence entraînera l'acceptation inconditionnelle de l'exactitude de l'état des lieux de sa part.

S'il est fait appel à un expert externe pour l'état des lieux (début et fin du contrat) en concertation commune entre les parties, la moitié des frais y associés devra être portée par le bailleur, et l'autre moitié par le locataire.

Article 23.La garantie sera remboursée de plein droit au locataire ou en cas de son décès à ses héritiers à la fin du contrat, à condition qu'il se soit acquitté de toutes ses obligations envers le bailleur.

Les héritiers justifient leurs prétentions par des documents officiels qu'ils remettent au bailleur.

Le bailleur se réserve le droit de recouvrer le montant dû par toutes les voies de recours.

Article 24.La résiliation du présent contrat est de plein droit opposable à la personne ou aux personnes mandatées par le bailleur à cohabiter avec le locataire.

LITIGES

Article 25.Tout litige se rapportant au présent contrat relèvera des tribunaux à . . . . .

DROIT COMMUN

Article 26.Les dispositions de la loi sur la location d'habitations et le droit commun de location seront d'application pour tout ce qui n'est pas réglé par le régime de location sociale ou par ses arrêtés d'exécution.

CHOIX DU DOMICILE

Article 27.Jusqu'à la fin du bail, le locataire choisit son domicile dans le bien loué. Toute notification par lettre se fera de plein droit à cette adresse, même si le locataire a quitté le bien sans officiellement notifier le bailleur de sa nouvelle adresse.

REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR

Article 28.Un règlement d'ordre intérieur est joint au présent contrat, et en fait partie intégrante.

Les dispositions y énoncées qui seraient contraires aux dispositions du présent contrat, sont cependant considérées comme étant non écrites.

DROIT DE TIMBRE ET D'ENREGISTREMENT

Article 29.Les droits de timbre et d'enregistrement pour le présent contrat, sont à la charge du locataire.

Etabli le ... (en trois exemplaires, dont un pour l'enregistrement) Le bailleur, Le locataire, (Signature précédée de la mention "lu et approuvé") Vu pour être ajouté à l'arrêté ministériel du 11 juin 1999 fixant le contrat type de location pour les habitations appartenant aux sociétés de logement social agréées par la Société flamande du Logement VHM ou à la VHM proprement dite.

Bruxelles, le 11 juin 1999.

Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique urbaine et du Logement, L. PEETERS