7 MARS 2011. - Arrêté ministériel portant approbation du règlement de l'aide à consentir par le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie aux agences immobilières sociales et aux associations de promotion du logement pour la réhabilitation et la restructuration de logements inoccupés qu'elles prennent en gestion ou en location

Le Ministre du Développement durable et de la Fonction publique, Vu le Code wallon du Logement, notamment l'article 85bis, § 1er, inséré par le décret du 15 mai 2003 et modifié par le décret du 20 juillet 2005, et § 2, inséré par le décret du 15 mai 2003;

Vu le contrat de gestion du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie pour la période 2007-2012 du 10 septembre 2007, notamment les articles 20.1 et 42.1;

Vu l'arrêté du Gouvernement wallon du 23 septembre 2004 relatif aux organismes à finalité sociale, notamment l'article 26, § 5, alinéa 3;

Vu l'article 12 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 23 décembre 2010 déterminant les conditions et modalités d'octroi d'une aide aux agences immobilières sociales et aux associations de promotion du logement en vue d'effectuer des travaux de réhabilitation et de restructuration dans les logements inoccupés qu'elles prennent en gestion ou en location;

Vu la décision prise le 24 janvier 2011 par le conseil d'administration du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie sous réserve de l'approbation ministérielle, Arrête : Article unique. Est approuvé le règlement de l'aide à consentir par le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie aux agences immobilières sociales et aux associations de promotion du logement pour la réhabilitation et la restructuration de logements inoccupés qu'elles prennent en gestion ou en location, figurant en annexe au présent arrêté.

Namur, le 7 mars 2011.

J.-M. NOLLET

Annexe Règlement de l'aide à consentir par le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie aux agences immobilières sociales et aux associations de promotion du logement pour la réhabilitation et la restructuration de logements inoccupés qu'elles prennent en gestion ou en location TITRE Ier. - DE LA TERMINOLOGIE

Article 1er.Pour l'application des présentes dispositions, il faut entendre par : 1. "Fonds" : le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie;2. "opérateur" : une agence immobilière sociale ou une association de promotion du logement;3. "logement" : le bâtiment ou la partie de bâtiment structurellement destiné à l'habitation d'un ou de plusieurs ménages;4. "logement inoccupé" : le logement correspondant à l'un des cas suivants : a) le logement déclaré inhabitable depuis au moins douze mois;b) le logement qui n'est pas garni du mobilier indispensable à son affectation pendant une période d'au moins douze mois consécutifs;c) le logement pour lequel aucune personne n'est inscrite dans les registres de la population pendant une période d'au moins douze mois consécutifs. L'occupation sans droit ni titre par une personne sans abri n'interrompt pas l'inoccupation.

Le titulaire de droits réels sur le logement fournira au Fonds toute attestation probante de l'inoccupation du logement au moment de l'introduction de la demande : 1. "travaux économiseurs d'énergie" : les travaux ouvrant le droit au bénéfice des écoprimes telles que définies à l'article 90, alinéa 1er, 4°, de l'arrêté ministériel du 22 mars 2010 relatif aux modalités et à la procédure d'octroi des primes visant à favoriser l'utilisation rationnelle de l'énergie;2. "valeur vénale ou valeur estimée du logement" : sa valeur actuelle déterminée sur la foi d'une expertise du Fonds; 3. "coût réel ou estimé des travaux" : leur prix réel fixé en tenant compte des frais d'expertise, des dispositions des cahiers des charges, de la description des travaux, des métrés et estimations des cahiers des dépenses, des résultats des soumissions et adjudications, du contrôle, du suivi et de la réception des travaux ainsi que de la T.V.A. et des prix normalement pratiqués par les entrepreneurs au moment de la conclusion du ou des contrats d'entreprise.

TITRE II. - DE L'OBJET DE L'INTERVENTION

Art. 2.Dans la limite des crédits budgétaires disponibles, le Fonds accorde des prêts et des subventions, par l'intermédiaire des opérateurs, aux titulaires de droits réels sur un logement inoccupé visé à l'article 1er, 4, du présent règlement, en vue de la réhabilitation ou de la restructuration de ce logement, individuel ou collectif, maison ou appartement, sis en Région wallonne et affecté à l'usage d'habitation, pour sa mise en conformité aux critères minimaux de salubrité fixés dans l'arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007, déterminant les critères de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l'article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon du Logement.

TITRE III. - DU TITULAIRE DE DROITS REELS

Art. 3.§ 1er. Le titulaire de droits réels est une personne physique ou morale, en ce compris l'opérateur.

Il est plein propriétaire ou emphytéote du logement visé à l'article 1er, 4, du présent règlement. § 2. Lorsque le titulaire de droits réels n'est pas l'opérateur, il consent à la prise en gestion ou en location du logement par l'opérateur, après réhabilitation ou restructuration du logement.

TITRE IV. - DU LOGEMENT

Art. 4.Le titulaire de droits réels met le logement irrévocablement à disposition de l'opérateur par mandat de gestion ou contrat de location, selon les modalités décrites à l'article 11 du présent règlement.

Art. 5.La valeur vénale du logement, après réhabilitation ou restructuration, ne peut excéder les valeurs vénales maximum autorisées pour les opérations d'acquisition-rénovation de logements pour familles avec trois enfants en vertu de l'article 6 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et l'aide locative du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie.

TITRE V. - DE L'INTERVENTION

Art. 6.§ 1er. Sans préjudice de l'aliéna 2, l'intervention du Fonds dans les travaux de réhabilitation ou de restructuration est attribuée pour moitié sous la forme d'un prêt et pour l'autre moitié sous la forme d'une subvention.

Cette intervention du Fonds est attribuée intégralement sous la forme d'une subvention lorsque l'opération porte sur un logement comportant au moins trois chambres. § 2. Le total formé par l'ensemble des concours financiers de tiers, y compris l'intervention accordée en application du présent règlement, ne peut excéder 100 % du coût des travaux de réhabilitation ou de restructuration, majoré des honoraires d'architecte, des frais de notaire, des frais de dossier et, le cas échéant, du montant de la prime unique d'assurance décès visée à l'article 20 du présent règlement lorsqu'il est avancé par le Fonds.

Lorsque le titulaire de droits réels est une personne physique, le pourcentage de 100 % est ramené à 95 %, dès lors que le remboursement de l'intervention octroyée sous la forme d'un prêt n'est pas garanti par l'assurance décès visée à l'article 20 du présent règlement.

Le montant, ainsi majoré, est arrondi à la dizaine d'euros supérieure ou inférieure selon que le chiffre des unités atteint ou non cinq euros. § 3. Le montant de l'intervention est établi sur la base de l'estimation du projet des travaux accepté par le Fonds. Ce dernier peut arrêter la dépense finançable à un niveau inférieur à celui du devis, dans la mesure où il estime que les prix sont anormalement élevés. § 4. Si une partie du logement améliorable doit être démolie, les travaux comprennent la démolition et la reconstruction d'un volume équivalent à la partie du logement démoli. § 5. Pour les immeubles à appartements, le coût des travaux effectués aux espaces communs est inclus dans le coût des logements. § 6. Le titulaire de droits réels peut affecter en partie le logement à une autre destination que le logement donné en gestion ou en location. Dans ce cas, l'intervention est octroyée en proportion de la superficie affectée au logement.

Art. 7.§ 1er. Sans préjudice du § 2, la somme du prêt et de la subvention ne peut excéder 52.000 euros par logement. § 2. Par décision motivée, le Fonds peut accorder un montant supplémentaire dans un des cas de surcoût suivants : 1. le bâtiment présente une valeur patrimoniale significative;2. l'opération est spécifique;3. le bâtiment nécessite la mise en conformité aux règlements communaux en matière de salubrité et de sécurité incendie;4. des travaux économiseurs d'énergie sont réalisés. Est considéré comme bâtiment présentant une valeur patrimoniale significative, l'immeuble ayant fait l'objet en tout ou en partie d'une mesure de classement, ou l'immeuble inscrit en tout ou en partie sur la liste de sauvegarde, ou encore l'immeuble repris en tout ou en partie à l'inventaire du patrimoine monumental de Wallonie.

Est réputée spécifique, l'opération qui touche un logement adapté au handicap ou à l'âge de la personne ainsi que toute forme de cologement ou d'habitat groupé.

Le montant supplémentaire ne peut excéder 23.000 euros par logement.

Il est attribué pour moitié sous la forme d'un prêt et pour l'autre moitié sous la forme d'une subvention. § 3. Les montants précités sont indexés au 1er janvier de chaque année N, et pour la première fois en 2012, sur base de la formule suivante : Montant maximum x indice ABEX du 1er janvier de l'année N (fixé en novembre de l'année N-1) Indice ABEX du 1er janvier 2011 Les montants ainsi indexés sont arrondis à la centaine d'euros supérieure ou inférieure, selon que le chiffre des dizaines atteint ou non cinquante euros.

TITRE VI. - DES TRAVAUX

Art. 8.§ 1er. Les travaux financés, à l'exception des travaux de sauvegarde, ne peuvent être entrepris avant la notification de la promesse d'intervention. § 2. L'ordre de commencer les travaux est intimé au titulaire de droits réels par le Fonds au moment où celui-ci notifie l'octroi de l'intervention. § 3. La fin des travaux doit intervenir dans un délai de deux ans à dater de cette même notification. Sur la proposition motivée du titulaire de droits réels, le Fonds peut accorder un délai supplémentaire d'un an.

Art. 9.§ 1er. Sans préjudice de l'article 7, § 2, du présent règlement, les travaux visant la réhabilitation ou la restructuration des logements ne peuvent bénéficier d'aucune autre aide régionale en matière de logement ou d'énergie. § 2. Le titulaire de droits réels marque son accord pour que le montant des éventuelles aides complémentaires attribuées par la Région ou toute autre autorité publique, vienne en déduction de l'intervention du Fonds au moment de leur liquidation.

TITRE VII. - DE LA LIQUIDATION DE L'INTERVENTION

Art. 10.Le montant de l'intervention n'est pas remis en mains du titulaire de droits réels. Le versement en est opéré, du consentement de celui-ci, directement en mains des fournisseurs ou des entrepreneurs effectuant les prestations et travaux.

TITRE VIII. - DE L'AFFECTATION DU LOGEMENT

Art. 11.Au terme des travaux, le logement est géré ou loué par l'opérateur, pendant une période d'au moins neuf ans, à l'exclusion de la durée des travaux, ou d'au moins quinze ans dans l'un des cas visés à l'article 7, § 2, du présent règlement, sans jamais être inférieure à la durée de remboursement du prêt accordé au titulaire de droits réels.

Lorsque le titulaire de droits réels est l'opérateur, il peut assurer lui-même la gestion locative du logement.

Art. 12.§ 1er. Le logement est donné en location par l'opérateur. § 2. Lorsqu'il a bénéficié exclusivement d'une subvention, le logement est donné en location à un ménage en état de précarité.

Si aucun ménage en état de précarité, dont la composition correspond au nombre de chambres du logement en vertu de l'arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l'article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon du Logement, n'a posé sa candidature auprès de l'opérateur pour ce logement, celui-ci est loué à un ménage à revenu modeste.

TITRE IX. - DU LOYER ET DE SON AFFECTATION

Art. 13.Le loyer dû au titulaire de droits réels s'établit en excluant la prise en compte de l'amélioration du logement consécutive aux travaux financés.

Art. 14.§ 1er. Le loyer payé par l'occupant ne peut excéder trente pour cent de ses revenus nets mensuels augmentés des allocations familiales perçues pour les enfants faisant partie de son ménage ou de toutes autres ressources disponibles telles que pécules de vacances, chèques-repas, pensions alimentaires et primes diverses. § 2. Lorsque le logement a bénéficié exclusivement d'une subvention pour les travaux visant sa réhabilitation ou sa restructuration, le loyer payé par l'occupant ne peut excéder vingt pour cent de ses revenus nets mensuels augmentés des allocations familiales perçues pour les enfants faisant partie de son ménage ou de toutes autre ressources disponibles telles que pécules de vacances, chèques-repas, pensions alimentaires et primes diverses.

Art. 15.Le loyer payé par le locataire est affecté : a) à la marge d'intermédiation de l'opérateur, dont le montant ne peut excéder 15 % de la valeur locative normale du logement après travaux;b) à concurrence d'au moins cinquante pour cent au remboursement du prêt accordé;c) s'il échet, à l'amortissement du coût de gestion des travaux par l'opérateur. Le solde éventuel est versé au titulaire de droits réels.

TITRE X. - DU TAUX D'INTERET DU PRET

Art. 16.Le taux d'intérêt applicable au prêt est fixé à 0 % l'an.

Art. 17.Le taux d'intérêt visé à l'article 16 du présent règlement est majoré, à chaque échéance, au maximum de 0,0416 % par mois, soit de 0,50 % l'an, sur la totalité du solde de la dette jusqu'à l'apurement de toute somme échue et non payée du solde de cette dette.

TITRE XI. - DE LA DUREE ET DU REMBOURSEMENT DU PRET

Art. 18.Sans préjudice de l'article 11, la durée du prêt est fixée en fonction de la qualité du titulaire de droits réels, personne physique ou personne morale.

Il est spécifiquement tenu compte du montant du prêt et des ressources du titulaire de droits réels; son âge est également pris en compte lorsqu'il s'agit d'une personne physique.

Le remboursement du prêt est effectué par l'opérateur, pour compte du titulaire de droits réels, par mensualités égales et constantes, comprenant l'intérêt et l'amortissement du capital.

TITRE XII. - DES GARANTIES

Art. 19.Le titulaire de droits réels consent, en garantie du prêt qui lui est octroyé, soit une inscription hypothécaire, soit un mandat hypothécaire au profit du Fonds.

Il s'engage également à ne pas aliéner ni hypothéquer le logement pour lequel le prêt est consenti et ce, jusqu'à parfait remboursement du prêt.

Le Fonds se réserve la faculté de prélever toutes sommes dues et non honorées par l'opérateur sur la subvention annuelle accordée par la Région à l'opérateur, sans préjudice toutefois de la faculté de recourir au préalable, de commun accord, à tout autre moyen de récupération.

Le Fonds peut, si nécessaire, subordonner l'octroi du prêt à l'obtention de toute autre garantie réelle ou personnelle. S'il échet, il peut exiger la cession à son bénéfice des créances locatives nées du contrat de location du logement pour lequel le prêt est consenti.

Le Fonds peut, dans des circonstances exceptionnelles, dispenser le titulaire de droits réels de la garantie visée à l'alinéa 1er.

Art. 20.Lorsque le titulaire de droits réels contracte auprès d'un assureur agréé par la Commission bancaire, financière et des Assurances, une assurance décès à capital décroissant et à prime unique au profit du Fonds, la prime peut lui être avancée par celui-ci, dans les limites fixées par l'article 6, § 2, du présent règlement. Un exemplaire de ce contrat est remis au Fonds.

Art. 21.Le solde du prêt est remboursable immédiatement dès l'instant où le titulaire de droits réels dénonce le mandat de gestion précité.

Il est dans pareil cas redevable de l'indemnité de remploi visée à l'article 22 du présent règlement.

Art. 22.Le titulaire de droits réels peut procéder, à tout moment, au remboursement anticipé total ou partiel du solde restant dû du prêt.

Dans ce cas, le Fonds peut lui demander de payer une indemnité de remploi correspondant à trois mois d'intérêts, calculés sur le montant remboursé par anticipation et au taux d'intérêt convenu.

Une indemnité analogue est due par le titulaire de droits réels en cas de remboursement anticipé forcé du prêt.

TITRE XIII. - DES FRAIS

Art. 23.Au titre de frais de dossier, le titulaire de droits réels verse au Fonds, par prélèvement sur le montant de l'intervention, une contribution de 2,50 % du montant de l'intervention.

Ce montant est prélevé au moment de l'octroi de l'intervention.

TITRE XIV. - DU SUIVI DU DISPOSITIF

Art. 24.Le rapport d'activités annuel du Fonds comporte une section relative au nombre de prêts et de subventions octroyés, à la liste des opérateurs et au nombre de logements gérés ou loués, au montant des loyers appliqués, au type de travaux réalisés et à la qualité des titulaires de droits réels.

TITRE XV. - DU NON RESPECT DU PRESENT REGLEMENT

Art. 25.Toute fausse déclaration à l'occasion du dépôt de la demande ou de toute autre démarche vis-à-vis du Fonds entraînera le retrait de l'intervention allouée, le remboursement des sommes indûment perçues à l'intervention de l'opérateur, et l'interdiction de déposer en tant que titulaire de droits réels des demandes de prêts et de subventions auprès du Fonds et ce, sans préjudice de poursuites judiciaires.

La décision de l'intervention fera référence explicitement à la présente disposition et le mandat de gestion contiendra l'engagement de remboursement du titulaire de droits réels en cas de non respect de ses obligations.

Art. 26.§ 1er. En ce qui concerne le montant octroyé sous la forme d'un prêt, le montant à rembourser par le titulaire de droits réels, en cas de non-respect du présent règlement, est fixé au solde restant dû du prêt. § 2. En ce qui concerne le montant octroyé sous la forme d'une subvention, le montant à rembourser par le titulaire de droits réels, en cas de non-respect du présent règlement, est fixé par la formule suivante : R = (1 - (D/D')2) x M où : R = le montant du remboursement;

D = la durée, en années complètes, pendant laquelle les conditions ont été respectées;

D' = la durée, en années complètes, pendant laquelle les conditions doivent être respectées;

M = le montant de l'intervention sous la forme d'une subvention.

Art. 27.Le présent règlement est d'application pour les prêts et les subventions financés par les avances remboursables et les subventions accordées au Fonds par la Région à partir de l'exercice budgétaire 2011.