24 NOVEMBRE 2021. - Arrêté du Gouvernement wallon relatif à l'octroi par la Société wallonne du Logement d'une aide aux sociétés de logement de service public en vue de la création de logements d'utilité publique

Le Gouvernement wallon, Vu le Code wallon de l'habitation durable, articles 61, alinéa 1er, 62, § 2, 63, alinéa 1er, et 68, remplacés par le décret du 17 juillet 2018, et 164, § 4 ;

Vu l'arrêté du Gouvernement wallon du 23 mars 2012 relatif à l'octroi par la Société wallonne du Logement d'une aide aux sociétés de logement de service public en vue de la construction de logements sociaux ;

Vu l'arrêté du Gouvernement wallon du 23 mars 2012 relatif à l'octroi par la Société wallonne du Logement d'une aide aux sociétés de logement de service public en vue de l'acquisition d'un bâtiment améliorable et de la réhabilitation, la restructuration ou l'adaptation de ce bâtiment pour y créer un ou plusieurs logements sociaux ;

Vu le rapport du 11 décembre 2020 établi conformément à l'article 3, 2°, du décret du 11 avril 2014 visant à la mise en oeuvre des résolutions de la Conférence des Nations unies sur les femmes à Pékin de septembre 1995 et intégrant la dimension du genre dans l'ensemble des politiques régionales ;

Vu les avis de l'Inspecteur des Finances, donnés le 9 décembre 2020 et 9 juillet 2021 ;

Vu l'accord du ministre du Budget, donné le 16 décembre 2020 ;

Vu l'avis de l'Union des Villes et Communes de Wallonie, donné le 28 janvier 2021 ;

Considérant l'avis de la Société wallonne du Logement, donné le 18 janvier 2021 ;

Considérant l'avis du pôle « Logement », donné le 8 février 2021 ;

Vu l'avis 69.932/4 du Conseil d'Etat, donné le 29 septembre 2021, en application de l'article 84, § 1er, alinéa 1er, 2°, des lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973 ;

Sur la proposition du Ministre du Logement, Après délibération, Arrête :

Article 1er.Pour l'application du présent arrêté, l'on entend par : 1° le Ministre : le Ministre qui a le Logement dans ses attributions ; 2° la S.W.L. : la Société wallonne du Logement ; 3° la société : la société de logement de service public ;4° le coût du logement : le montant des dépenses nécessaires à la création d'un logement d'utilité publique comprenant: le coût de la prise de droit réels sur un bien immeuble, des travaux de construction, réhabilitation, restructuration, adaptation, tous frais, honoraires et taxes compris, à l'exclusion du coût des démolitions éventuelles des constructions situées à la place de la nouvelle construction, de la valeur du terrain, du coût de l'aménagement des abords et des aides obtenues en application d'autres réglementations ; 5° le coût maximum autorisé : le montant théorique qui ne peut pas être dépassé par le coût du logement déterminé au moment de l'approbation par la S.W.L. du résultat de la mise en concurrence des travaux ou, en cas d'acquisition sur plan ou de logements construits ne nécessitant pas de travaux, de la prise de droits réels ; 6° le coût total d'une opération : la somme des coûts de chaque logement prévu dans le cadre de l'opération à l'approbation du résultat de mise en concurrence des travaux par la S.W.L. ou, en cas d'acquisition sur plan ou de logements construits ne nécessitant pas de travaux, de la prise de droits réels ; 7° les honoraires : la somme des coûts des auteurs de projet, des études techniques, de la coordination de sécurité et de santé, du responsable PEB, de la certification PEB, des audits logement et des études environnementales ;8° les frais : les frais comprennent le coût des essais de sol ou des essais prévus au cahier des charges, les raccordements, les révisions de prix, les imprévus liés à la nature du sol ou à l'état du bâtiment existant ;9° le programme : tout programme de création de logements approuvé et subsidié par le Gouvernement ;10° le parachèvement minimum : le logement comprend au minimum, pour chaque pièce d'habitation, un revêtement de sol souple ou rigide, des murs, cloisons, plafond et faux-plafond prêt à peindre ou fini et des portes de séparation entre les pièces de nuit et les autres pièces ;11° l'équipement minimum : le logement comprend au minimum : un système de chauffage incorporé et un système de ventilation adaptés et dimensionnés en fonction de la performance énergétique du bâtiment, une cuisine composée au minimum d'un meuble avec évier, une salle de bains disposant d'une douche ou d'une baignoire alimentée en eau chaude, d'un WC incorporé à l'habitation pour les logements jusque trois chambres et un second WC, localisé dans la salle de bains ou non, à partir de quatre chambres ;12° les locaux de service communs : les locaux de service communs sont destinés à l'entreposage des ordures ménagères et à l'entreposage de véhicules deux roues et voiturettes pour enfants ;13° l'énergie décarbonée : la source d'énergie qui n'émet pas de dioxyde de carbone ;14° le matériau biosourcé : le matériau dont le pourcentage massique issu de la biomasse végétale ou animale est égal ou supérieur aux seuils arrêtés par le Ministre ;15° le matériau recyclé : le matériau dont le pourcentage massique issu de matière récupérée est supérieur à vingt pour cent ;16° le matériau de réemploi : le matériau ou élément de construction issu de déconstruction, réutilisé pour un usage identique à celui pour lequel il a été conçu. Concernant l'alinéa 1er, 12°, le local permettant d'entreposer les ordures ménagères et le local permettant d'entreposer des véhicules deux-roues et des voitures d'enfants répondent aux exigences suivantes : 1° ils se ferment et sont protégés des intempéries et aisément accessibles par les habitants de l'immeuble ;2° ils sont localisés de manière à permettre aisément l'accès à la voie publique et sont indépendants des parkings ;3° ils sont distincts, ont chacun une dimension suffisante compte tenu du nombre de logements et, en ce qui concernant le local à ordure, permettant le stockage sélectif des ordures ménagères.

Art. 2.La S.W.L. peut accorder une subvention à la société, pour une opération visée à l'article 54, §§ 1er et 2, du Code wallon de l'habitation durable, afin de créer un ou plusieurs logements d'utilité publique sur un terrain situé le long d'une voirie équipée ou bénéficiant d'un financement pour être équipé dans la mesure où les travaux éligibles ne sont pas pris en charge par des pouvoirs publics en vertu d'autres dispositions légales ou réglementaires.

La subvention visée à l'alinéa 1er est destinée à couvrir, en tout ou en partie, le coût du logement.

Art. 3.§ 1er. La subvention visée à l'article 2 est fixée à : 1° 105.000 euros pour un logement d'une chambre ; 2° 120.000 euros pour un logement de deux chambres ; 3° 135.000 euros pour un logement de trois chambres ; 4° 165.000 euros pour un logement de quatre chambres ; 5° 180.000 euros pour un logement de cinq chambres ou plus.

Pour le logement ayant recours à l'utilisation de matériaux biosourcés pour un coût total hors frais supérieur à trente pour cent du coût du logement hors frais, honoraires et taxes, la subvention visée à l'alinéa 1er est augmentée de 5.000 euros par logement.

Pour le logement ayant recours à l'utilisation de matériaux recyclés et/ou de réemploi pour un coût total hors frais supérieur à vingt pour cent du coût du logement hors frais, honoraires et taxes, la subvention visée à l'alinéa 1er est augmentée de 5.000 euros par logement.

Pour le logement ayant recours à un approvisionnement d'énergie décarbonée pour les besoins de chaleur pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire, la subvention visée à l'alinéa 1er est augmentée de 1.000 euros par logement.

Pour le logement développant un système de production d'énergie renouvelable couvrant au minimum cinquante pour cent de la consommation théorique totale d'énergie primaire du logement, la subvention visée à l'alinéa 1er est augmentée de 3.000 euros.

Lorsque le coût du logement est inférieur au montant de la subvention fixé à l'alinéa 1er, la subvention ne peut dépasser 100 % du coût du logement. Le cas échéant, elle est réduite du surplus constaté au regard du résultat de la mise en concurrence des travaux. § 2. Le Gouvernement peut déléguer au Ministre, la possibilité de réviser les montants des subventions fixés au § 1er lors de l'approbation de chaque programme du Gouvernement wallon ou en cas d'observation d'une évolution des coûts de la construction.

Le Gouvernement peut déléguer au Ministre, la possibilité de prévoir un complément aux montants des subventions fixés au § 1er sur base des priorités qu'il fixe dans un programme.

Le bâtiment acheté, construit, réhabilité, restructuré ou adapté, visé à l'article 2, peut être affecté en partie à une autre destination que le logement d'utilité publique, conformément aux dispositions du Code wallon de l'habitation durable et avec l'accord formel de la S.W.L.

Art. 4.§ 1er. Le bénéfice de la subvention visée à l'article 2 est subordonné au respect des conditions visées aux §§ 2 à 19. § 2. L'opération visée à l'article 2 est reprise dans un programme. § 3. La société utilise tout au long du processus immobilier de création des logements, les documents administratifs mis à disposition par la S.W.L. § 4. Le logement atteint les performances thermiques, énergétiques et environnementales correspondant au minimum exigé par les réglementations en vigueur au moment de l'introduction de la demande de permis d'urbanisme. § 5. Chaque société réalise sur l'ensemble de ses logements d'un même programme, financé en application du présent arrêté, un minimum de trente pour cent de logements adaptables visés à l'article 1er, 16° ter, du Code wallon de l'habitation durable. § 6. Le logement bénéficie d'un parachèvement et d'un équipement minimum. § 7. Le logement bénéficie d'une installation d'un système de récupération de l'eau de pluie et de valorisation par des points de puisage au minimum dans les espaces communs, les caves, les garages et abords extérieurs. § 8. L'immeuble à appartement ou à logements multiples de plus de trois logements bénéficient des locaux de service communs.

Pour les opérations visant la restructuration, réhabilitation ou adaptation de bâtiment existant en plusieurs logements, moyennant motivation de la société, la S.W.L. peut autoriser la non-réalisation du local destiné à l'entreposage des ordures ménagères pour autant qu'un espace soit prévu à cet effet dans chaque logement situé dans le bâtiment restructuré, réhabilité ou adapté. § 9. Le logement est conforme aux critères définis par le Gouvernement en matière de salubrité des logements. § 10. Dès son acquisition, la société prend toute mesure conservatoire à l'égard du bâtiment, pour les opérations visant la restructuration, réhabilitation ou adaptation de bâtiment existant.

Le coût de l'acquisition du bâtiment est pris en charge, pour autant que l'acte authentique d'achat date de moins de quatre ans par rapport à la date d'octroi de la subvention. § 11. Le coût maximum autorisé par logement est fixé à : 1° 140.000 euros pour un logement d'une chambre ; 2° 170.000 euros pour un logement de deux chambres ; 3° 200.000 euros pour un logement de trois chambres; 4° 240.000 euros pour un logement de quatre chambres ; 5° 270.000 euros pour un logement de cinq chambres ou plus.

Les montants maximums autorisés par logement sont majorés le cas échéant, des augmentations aux montants des subvention fixés à l'article 3, § 1er, et des compléments en application de l'article 3, § 2, alinéa 2.

Pour l'immeuble à appartement ou à logements multiples, à l'exception des logements construits dans le cadre d'une résidence service sociale, le coût des espaces communs et le coût des locaux de service communs sont inclus dans le coût des logements.

Le coût maximum autorisé par opération correspond à la somme des coûts maximums autorisés par logement.

Le coût du logement, comprenant le coût du parachèvement minimum et de l'équipement minimum, calculé sur la base du résultat de la mise en concurrence du marché de travaux, peut excéder le coût maximum autorisé par logement pour autant que le coût maximum par opération soit respecté. § 12. Le Gouvernement peut déléguer au Ministre, la possibilité de réviser les montants fixés aux § 11 lorsque les montants visés à l'article 3, § 1er, sont revus en fonction de l'article 3, § 2, alinéa 1er, ou en cas d'observation d'une évolution des coûts de la construction. § 13. Lorsque le coût total d'une opération calculé sur la base du résultat de la mise en concurrence du marché de travaux dépasse de maximum vingt pour cent le coût maximum autorisé par opération visé aux §§ 10 et 11, la S.W.L. peut, sur demande motivée de la société, accorder une dérogation aux montants visés aux §§ 10 et 11. La S.W.L. transmet sa décision au Ministre et à la société.

Au-delà de vingt pour cent de dépassement du coût maximum autorisé par opération visé au §§ 10 et 11, aucune dérogation n'est possible. § 14. Le dossier d'avant-projet urbanistique et architectural relatif à la conception des logements créés est soumis, pour approbation, à la S.W.L. L'analyse de la S.W.L. porte sur le respect des prescrits réglementaires et l'atteinte du programme ainsi que sur les aspects coût du dossier.

Le dossier destiné à la mise en concurrence des travaux ou de la conception et réalisation des travaux relatif aux logements à créer est soumis, pour approbation, à la S.W.L.. Sauf dans le cas d'un dossier élaboré sur base d'un marché public de conception et de construction, le dossier destiné à la mise en concurrence des travaux peut uniquement être soumis pour autant qu'un dossier d'avant-projet relatif aux logements à créer ait été approuvé par la S.W.L.et que la société dispose d'un permis d'urbanisme valide.

Le dossier contenant le résultat de la mise en concurrence des travaux ou de la conception et de réalisation des travaux relatif aux logements à créer est soumis, pour approbation, à la S.W.L. Le dossier contenant le résultat de la mise en concurrence des travaux peut uniquement être soumis pour autant qu'un dossier destiné à la mise en concurrence des travaux ou de la conception et de réalisation des travaux relatif aux logements à créer ait été approuvé par la S.W.L. En cas d'acquisition sur plan ou de logements construits et ne nécessitant pas de travaux, la société soumet à la S.W.L. un dossier de demande de prise de droits réels. § 15. L'échéance de validité de la subvention notifiée visée à l'article 3, § 1er, est précisée dans les modalités de mise en oeuvre des programmes. Cette échéance porte sur la date ultime de réception par la S.W.L. de l'ensemble des résultats de mise en concurrence des travaux relatifs aux logements à créer.

A la demande motivée de la société, avant l'échéance visée à l'alinéa 1er, la S.W.L. peut accorder un délai supplémentaire global de maximum dix-huit mois pour le dépôt de l'ensemble des résultats de mise en concurrence des travaux relatifs à l'opération de logements à créer.

L'octroi de ce délai est uniquement possible dans la mesure où la société a introduit sa demande de permis d'urbanisme auprès de l'administration compétente.

Au-delà des échéances visées aux alinéas 1er et 2, la validité de la subvention est définitivement échue. § 16. A l'exception des travaux conservatoires ou de sauvegarde, les travaux ne peuvent pas être entrepris avant l'écoulement du délai au cours duquel la S.W.L. peut suspendre ou annuler le marché ni en cas de suspension du marché par la S.W.L..

L'ordre de commencer les travaux est donné dans les trois mois à dater de l'échéance du délai précité ou à dater de l'autorisation, par la S.W.L., de commander les travaux. § 17. Préalablement au dépôt à la S.W.L. du dossier destiné à la mise en concurrence principale des travaux, la société dispose des droits réels sur le terrain ou le bâtiment à restructurer, réhabiliter ou adapter ainsi que des autorisations d'urbanisme nécessaires. § 18. Le logement est mis en location en tant que logement d'utilité publique pendant une durée de trente ans à dater de sa première occupation. § 19. Endéans les trois mois consécutifs aux échéances visées au § 15, la S.W.L. communique au Ministre la liste des projets hors délai.

Le Ministre peut proposer au Gouvernement la réaffectation de la subvention.

Art. 5.Le montant définitif de la subvention par logement est fixé dans la notification de l'approbation du résultat de la mise en concurrence des travaux par la S.W.L.., à l'exception des marchés de conception et de construction pour lesquels la subvention est fixée après obtention du permis d'urbanisme.

Art. 6.§ 1er. Le financement de la création des logements est assuré par le montant de la subvention visé à l'article 3 et par les avances consenties par la S.W.L. ou les disponibilités de la société, dont l'affectation est préalablement autorisée par la S.W.L.. § 2. La S.W.L. assure le financement complémentaire à la subvention visée à l'article 2 par le biais d'emprunts garantis par la Région conformément à l'article 135 du Code wallon de l'habitation durable.

Le Gouvernement wallon arrête un règlement des avances réglant le calcul : 1° du montant des avances ;2° du montant du remboursement ;3° des annuités, du taux annuel, de leur progression et de leur prise de cours ;4° de la débition des intérêts.

Art. 7.La S.W.L. libère la subvention et le financement complémentaire aux sociétés sur la base des factures à honorer par celles-ci au fur et à mesure de l'exécution du programme.

Art. 8.Par dérogation à l'article 4, § 18, le Ministre peut autoriser la société à vendre des logements aux locataires, au plus tôt à la fin de la huitième année à dater de la première occupation.

Le produit de la vente est affecté en premier lieu au remboursement anticipé des dettes contractées pour la création ou la rénovation de ces logements et ensuite à la création ou la rénovation d'un ou plusieurs logements du même type.

Art. 9.Le montant à rembourser par la société pour le ou les logements concernés, en cas de non-respect des conditions d'octroi de la subvention visée à l'article 2, est fixé par la formule suivante : R = (1 - (D/30)2) x M où : R = le montant du remboursement ;

D = la durée, en années, pendant laquelle les conditions ont été respectées ;

M = le montant de la subvention.

La sanction prévue à l'alinéa 1er n'est pas d'application en cas de vente visée à l'article 8.

Art. 10.Le présent arrêté est applicable au financement des programmes de création de logements d'utilité publique approuvés par le Gouvernement à partir de l'année 2020.

Art. 11.§ 1er Sont abrogés : 1° l'arrêté du 23 mars 2012 relatif à l'octroi par la Société wallonne du Logement d'une aide aux sociétés de logement de service public en vue de la construction de logements sociaux ;2° l'arrêté du 23 mars 2012 relatif à l'octroi par la Société wallonne du Logement d'une aide aux sociétés de logement de service public en vue de l'acquisition d'un bâtiment améliorable et de la réhabilitation, la restructuration ou l'adaptation de ce bâtiment pour y créer un ou plusieurs logements sociaux. § 2. Par dérogation au § 1er l'arrêté du 23 mars 2012 relatif à l'octroi par la Société wallonne du Logement d'une aide aux sociétés de logement de service public en vue de la construction de logements sociaux et l'arrêté du 23 mars 2012 relatif à l'octroi par la Société wallonne du Logement d'une aide aux sociétés de logement de service public en vue de l'acquisition d'un bâtiment améliorable et de la réhabilitation, la restructuration ou l'adaptation de ce bâtiment pour y créer un ou plusieurs logements sociaux restent d'application pour les programmes approuvés par le Gouvernement wallon avant l'année 2020.

Art. 12.Le présent arrêté produit ses effets le 1er janvier 2021.

Art. 13.Le Ministre qui a le logement dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Namur, le 24 novembre 2021.

Pour le Gouvernement : Le Ministre-Président, E. DI RUPO Le Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville, Ch. COLLIGNON