FEDERALE OVERHEIDSDIENST SOCIALE ZEKERHEID

Bindende unanieme beslissing nr. 27/2008 van 21 oktober 2008 van de stuurgroep van de provinciale registratiecommissies genomen in uitvoering van artikel 15 van het koninklijk besluit van 27 december 2007 tot uitvoering van de artikelen 400, 401, 403, 404 en 406 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 en van artikel 30bis van de wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december 1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders Advies met betrekking tot de toepassing van de registratiereglementering op de « beheerder van gebouwen ».

Probleemstelling : Valt de beheerder van gebouwen onder de registratiewetgeving ? De beheerder, die niet de eigenaar is van het gebouw, sluit contracten af voor rekening van de eigenaar(s), bijvoorbeeld voor werken in onroerende staat. De uitvoerder van de werken factureert hiervoor aan de beheerder van het gebouw.

Deze laatste factureert op zijn beurt verder door aan de eigenaar(s) van het gebouw. De factuur van de beheerder ten aanzien van de eigenaar van het gebouw omvat naast de kostprijs van de uitgevoerde werken, doorgaans ook de beheersvergoeding.

In het algemeen zal de door de algemene vergadering van mede-eigenaars aangestelde syndicus als beheerder optreden.

Elementen van antwoord : Begrip beheerder van gebouwen of « syndicus » De syndicus is de natuurlijke of rechtspersoon die door de algemene vergadering van mede-eigenaars wordt aangesteld, teneinde in te staan voor het beheer van de gemene delen van een mede-eigendom (flatgebouw, groep van gebouwen,...).

Beslissingen over kleinere onderhoudswerken en dringende, noodzakelijke onderhoudswerken kan hij zelf nemen. Voor grote beslissingen moet hij de algemene vergadering bijeenroepen. Hij voert de beslissingen die de vergadering neemt uit en beheert het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars.

Voor het uitvoeren van zijn opdracht als syndicus kan hij een vergoeding ontvangen. Hij treedt immers op als lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars.

Relatie opdrachtgevers - syndicus De syndicus staat in voor het beheer van het gebouw. Hij adviseert de algemene vergadering van mede-eigenaars over onderhouds- en herstellingswerken en zorgt ervoor dat deze, zo beslist door de algemene vergadering, op de meeste efficiënte wijze worden uitgevoerd.

Zo nodig neemt de syndicus bewarende maatregelen door bijvoorbeeld dringende herstellingen te laten uitvoeren.

De omvang van de bevoegdheid van de syndicus moet bepaald worden in het reglement van medeeigendom (artikel 577-4 Burgerlijk Wetboek).

Contracteren met aannemers voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden aan de gebouwen behoort tot de essentie van de bevoegdheden waarover een syndicus moet beschikken. a) Algemene vergadering als opdrachtgever - lastgever Deze contracten gaat de syndicus alleen aan in uitvoering van de opdracht die hij van de algemene vergadering heeft gekregen.Voor kleine werkzaamheden volgt deze opdracht uit zijn aanstelling door de algemene vergadering; voor grotere werkzaamheden krijgt hij een bijzondere opdracht vanwege de algemene vergadering. In die zin is de algemene vergadering te beschouwen als de lastgever van, onder meer, de coördinatie van onderhouds- en herstellingswerken aan gebouwen. b) De syndicus als lasthebber De algemene vergadering belast de syndicus met de opdracht in te staan voor het onderhoud van en de herstellingen aan het gebouw.In ruil voor het uitvoeren van zijn opdracht kan de syndicus een vergoeding ontvangen van de algemene vergadering van mede-eigenaars.

Aangezien hij niet in eigen naam en voor eigen rekening optreedt, valt dit niet onder de toepassing van het begrip aanneming, maar wel onder de rechtsfiguur van de lastgeving. De algemene vergadering van mede-eigenaars treedt hierbij op als gezamenlijke lastgever; de syndicus voert een mandaat uit als lasthebber.

In die hoedanigheid kan hij (tussentijds) factureren aan de algemene vergadering van mede-eigenaars voor de aan hem verschuldigde vergoeding voor het uitvoeren van zijn mandaat. De aan de aannemers te betalen facturen voor geleverde prestaties in uitvoering van een aannemingscontract, moeten rechtstreeks aan de algemene vergadering van mede-eigenaars worden gefactureerd. c) Contract tussen syndicus en één of meerdere eigenaars voor het (laten) uitvoeren van werken aan privatieve delen Indien de syndicus een overeenkomst sluit met één of meerdere individuele eigenaars voor het (laten) uitvoeren van werken aan de privatieve delen, treedt de syndicus op buiten de grenzen van zijn mandaat als lasthebber van de algemene vergadering. In dit geval treedt hij wel op als aannemer, indien de werken onder het toepassingsgebied vallen van art. 1 van het koninklijk besluit van 27 december 2007. In dat geval zou hij in aanmerking kunnen komen voor registratie.

Dit betekent in feite dat de beheerder, naast zijn mandaat als beheerder voor de Algemene Vergadering van mede-eigenaars, andere werkzaamheden uitvoert, namelijk als aannemer, waarvoor hij in principe ingeschreven zou moeten zijn in de KBO. Alleen in dat geval kan hij in aanmerking komen voor registratie.

Besluit : Aangezien de syndicus voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden optreedt als lasthebber van de algemene vergadering van mede-eigenaars, die optreedt als lastgever, treedt de syndicus niet op als aannemer.

Alleen in het geval waarin hij met één of meer individuele eigenaars een aannemingsovereenkomst sluit aangaande werken aan de privatieve delen, valt hij onder het toepassingsgebied van de registratiereglementering en kan hij in aanmerking komen voor registratie.

Het verdient aanbeveling dat dit advies wordt nagevolgd door alle provinciale registratiecommissies om tot een eenvormigheid in de beslissingen te komen.

Voor de stuurgroep : De voorzitter, S. LEO Samenstelling van de stuurgroep : - Een vertegenwoordiger van de Federatie van Algemene Bouwaannemers - Een vertegenwoordiger van het ACLVB - Een vertegenwoordiger van CSC Bâtiment et Industrie - Een vertegenwoordiger van ACV Bouw en Industrie - Een vertegenwoordiger van Agoria - Een vertegenwoordiger van Bouwunie - Een vertegenwoordiger van de Federale Overheidsdienst Werkgelegenheid, Arbeid en Sociaal Overleg - Een vertegenwoordiger van de Federale Overheidsdienst Financiën - Een vertegenwoordiger van de Federale Overheidsdienst Sociale Zekerheid - Twee vertegenwoordigers van de Federale Overheidsdienst Economie, K.M.O., Middenstand en Energie - Een vertegenwoordiger van CGSLB - Een vertegenwoordiger van de Centrale générale FGTB - Een vertegenwoordiger van de Confederatie Bouw - Een vertegenwoordiger van het ABVV.