SERVICE PUBLIC FEDERAL SECURITE SOCIALE

Décision contraignante unanime n° 27/2008 du 21 octobre 2008 du groupe d'impulsion des commissions provinciales d'enregistrement prise en application de l'article 15 de l'arrêté royal du 27 décembre 2007 portant exécution des articles 400, 401, 403, 404 et 406 du Code des impôts sur les revenus 1992 et de l'article 30bis de la loi du 27 juin 1969Documents pertinents retrouvés type loi prom. 27/06/1969 pub. 24/01/2011 numac 2010000730 source service public federal interieur Loi révisant l'arrêté-loi du 28 décembre 1944 concernant la sécurité sociale des travailleurs. - Coordination officieuse en langue allemande fermer révisant l'arrêté-loi du 28 décembre 1944 concernant la sécurité sociale des travailleurs Avis relatif à l'application de la réglementation en matière d'enregistrement au « gestionnaire d'immeubles ».

Problématique : La réglementation en matière d'enregistrement s'applique-t-elle au gestionnaire d'immeubles ? Le gestionnaire, qui n'est pas le propriétaire de l'immeuble, conclut des contrats pour le compte du (des) propriétaire(s), par exemple, pour des travaux immobiliers. L'exécutant des travaux facture ceux-ci au gestionnaire d'immeubles.

Ce dernier facture à son tour au(x) propriétaire(s) de l'immeuble. La facture du gestionnaire reprend généralement, à l'égard du propriétaire de l'immeuble, outre le prix des travaux exécutés, l'indemnité de gestion.

C'est en général le syndic désigné par l'assemblée générale des copropriétaires qui intervient en tant que gestionnaire.

Eléments de réponse : Notion gestionnaire d'immeubles ou « syndic » Le syndic est la personne physique ou morale qui est désignée par l'assemblée générale des copropriétaires pour intervenir dans la gestion des parties communes d'une propriété commune (immeuble à appartements, groupe d'immeubles,...).

Il peut prendre lui-même des décisions quant aux petits travaux urgents d'entretien, quant aux travaux d'entretien indispensables. Il doit convoquer l'assemblée générale en ce qui concerne des décisions importantes. Il exécute les décisions que prend l'assemblée et gère le patrimoine de l'association des copropriétaires.

Pour l'exécution de sa mission en tant que syndic, il peut recevoir une indemnité. En effet, il intervient en tant que mandataire de l'association des copropriétaires.

Relation donneurs d'ordre - syndic Le syndic est responsable de la gestion de l'immeuble. Il informe l'assemblée générale des copropriétaires des travaux d'entretien et de réparation et veille, une fois la décision prise par l'assemblée générale, à ce que ceux-ci soient effectués de manière efficace. Si nécessaire, le syndic prend des mesures conservatoires en faisant, par exemple, effectuer des réparations urgentes.

L'étendue des pouvoirs du syndic doit être fixée dans le règlement de copropriété (article 577-4 du Code civil).

Le fait de passer des contrats avec des entrepreneurs pour des travaux d'entretien et de réparation aux immeubles relève de la nature même des pouvoirs dont un syndic doit disposer. a) Assemblée générale en tant que donneur d'ordre - mandant Le syndic ne conclut ces contrats qu'en exécution de la mission qui lui a été conférée par l'assemblée générale.Pour les petits travaux, cette mission découle de sa désignation par l'assemblée générale; en ce qui concerne les travaux plus importants, il reçoit une mission particulière de l'assemblée générale. Dans cette optique, il faut considérer l'assemblée générale comme étant le mandant en ce qui concerne, notamment, la coordination des travaux d'entretien et de réparation aux immeubles. b) Le syndic en tant que mandataire L'assemblée générale charge le syndic de la mission d'entretenir et de réparer l'immeuble.En échange de l'exécution de sa mission, le syndic peut recevoir une indemnité de l'assemblée générale des copropriétaires.

Etant donné qu'il n'intervient ni en son nom personnel ni pour son compte propre, ceci ne tombe pas sous l'application de la notion d'entreprise mais bien sous celle de la forme juridique du mandat.

L'assemblée générale des copropriétaires intervient ici, de concert, en tant que donneur d'ordre; le syndic exécute un mandat en tant que mandataire.

En cette qualité, il peut facturer (dans l'intervalle) à l'assemblée générale des copropriétaires l'indemnité qui lui est due pour l'exécution de son mandat. Les factures à payer aux entrepreneurs pour des prestations fournies en exécution d'un contrat d'entreprise doivent être directement facturées à l'assemblée générale des copropriétaires. c) Contrat entre le syndic et un ou plusieurs propriétaires pour la réalisation de travaux aux parties privatives Lorsque le syndic conclut un contrat avec un ou plusieurs propriétaires individuels pour l'exécution de travaux aux parties privatives, le syndic intervient en dehors des limites de son mandat de mandataire de l'assemblée générale. Dans ce cas, il intervient effectivement en tant qu'entrepreneur si les travaux relèvent du champ d'application de l'article 1er de l'arrêté royal du 27 décembre 2007. Dans ce cas, il pourrait entrer en ligne de compte pour l'enregistrement.

Ceci signifie en fait que le gestionnaire, outre son mandat de gestionnaire de l'assemblée générale des copropriétaires, effectue d'autres activités, en tant qu'entrepreneur, pour lesquelles il devrait, en principe, être inscrit dans la BCE. C'est seulement dans ce cas qu'il peut entrer en ligne de compte pour l'enregistrement.

Conclusion : Etant donné que le syndic intervient en ce qui concerne les travaux d'entretien et de réparation comme mandataire de l'assemblée générale des copropriétaires, qui agit en ce qui la concerne comme commettant, le syndic n'intervient pas en tant qu'entrepreneur.

Ce n'est que dans le cas où il conclut un contrat d'entreprise avec un ou plusieurs propriétaires individuels à propos de travaux aux parties privatives, qu'il relève du champ d'application de la réglementation relative à l'enregistrement et qu'il peut aussi entrer en ligne de compte pour l'enregistrement.

Il est recommandé à toutes les commissions provinciales d'enregistrement de suivre cet avis afin de garantir une uniformité dans les décisions.

Pour le groupe d'impulsion : Le président, S. LEO Composition du groupe d'impulsion : - Un représentant de la Fédération des Entrepreneurs généraux de la Construction - Un représentant de l'ACLVB - Un représentant de la CSC Bâtiment et Industrie - Un représentant de l'ACV Bouw en Industrie - Un représentant d'Agoria - Un représentant de Bouwunie - Un représentant du Service public fédéral Emploi, Travail et Concertation sociale - Un représentant du Service public fédéral Finances - Un représentant du Service public fédéral Sécurité sociale - Deux représentants du Service public fédéral Economie, P.M.E., Classes moyennes et Energie - Un représentant de la CGSLB - Un représentant de la Centrale générale FGTB - Un représentant de la Confédération de la Construction - Un représentant de l'ABVV.