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d'enregistrement prise en application de l'article 15 de l'arrêté royal du 27 décembre 2007 portant exécution
des articles 400, 401, 403 Avis relatif à l'application de la réglementation en matière d'enregistrement au
« gestionnaire d'i(...)"
| Décision contraignante unanime n° 27/2008 du 21 octobre 2008 du groupe d'impulsion des commissions provinciales d'enregistrement prise en application de l'article 15 de l'arrêté royal du 27 décembre 2007 portant exécution des articles 400, 401, 403 Avis relatif à l'application de la réglementation en matière d'enregistrement au « gestionnaire d'i(...) | Bindende unanieme beslissing nr. 27/2008 van 21 oktober 2008 van de stuurgroep van de provinciale registratiecommissies genomen in uitvoering van artikel 15 van het koninklijk besluit van 27 december 2007 tot uitvoering van de artikelen 400, 401, 4 Advies met betrekking tot de toepassing van de registratiereglementering op de « beheerder van gebo(...) |
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| SERVICE PUBLIC FEDERAL SECURITE SOCIALE | FEDERALE OVERHEIDSDIENST SOCIALE ZEKERHEID |
| Décision contraignante unanime n° 27/2008 du 21 octobre 2008 du groupe | Bindende unanieme beslissing nr. 27/2008 van 21 oktober 2008 van de |
| d'impulsion des commissions provinciales d'enregistrement prise en | stuurgroep van de provinciale registratiecommissies genomen in |
| application de l'article 15 de l'arrêté royal du 27 décembre 2007 | uitvoering van artikel 15 van het koninklijk besluit van 27 december |
| portant exécution des articles 400, 401, 403, 404 et 406 du Code des | 2007 tot uitvoering van de artikelen 400, 401, 403, 404 en 406 van het |
| impôts sur les revenus 1992 et de l'article 30bis de la loi du 27 juin | Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 en van artikel 30bis van de |
| 1969 révisant l'arrêté-loi du 28 décembre 1944 concernant la sécurité | wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december |
| sociale des travailleurs | 1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders |
| Avis relatif à l'application de la réglementation en matière | Advies met betrekking tot de toepassing van de |
| d'enregistrement au « gestionnaire d'immeubles ». | registratiereglementering op de « beheerder van gebouwen ». |
| Problématique : | Probleemstelling : |
| La réglementation en matière d'enregistrement s'applique-t-elle au gestionnaire d'immeubles ? | Valt de beheerder van gebouwen onder de registratiewetgeving ? |
| Le gestionnaire, qui n'est pas le propriétaire de l'immeuble, conclut | De beheerder, die niet de eigenaar is van het gebouw, sluit contracten |
| des contrats pour le compte du (des) propriétaire(s), par exemple, | af voor rekening van de eigenaar(s), bijvoorbeeld voor werken in |
| pour des travaux immobiliers. L'exécutant des travaux facture ceux-ci | onroerende staat. De uitvoerder van de werken factureert hiervoor aan |
| au gestionnaire d'immeubles. | de beheerder van het gebouw. |
| Ce dernier facture à son tour au(x) propriétaire(s) de l'immeuble. La | Deze laatste factureert op zijn beurt verder door aan de eigenaar(s) |
| facture du gestionnaire reprend généralement, à l'égard du | van het gebouw. De factuur van de beheerder ten aanzien van de |
| propriétaire de l'immeuble, outre le prix des travaux exécutés, | eigenaar van het gebouw omvat naast de kostprijs van de uitgevoerde |
| l'indemnité de gestion. | werken, doorgaans ook de beheersvergoeding. |
| C'est en général le syndic désigné par l'assemblée générale des | In het algemeen zal de door de algemene vergadering van mede-eigenaars |
| copropriétaires qui intervient en tant que gestionnaire. | aangestelde syndicus als beheerder optreden. |
| Eléments de réponse : | Elementen van antwoord : |
| Notion gestionnaire d'immeubles ou « syndic » | Begrip beheerder van gebouwen of « syndicus » |
| Le syndic est la personne physique ou morale qui est désignée par | De syndicus is de natuurlijke of rechtspersoon die door de algemene |
| l'assemblée générale des copropriétaires pour intervenir dans la | vergadering van mede-eigenaars wordt aangesteld, teneinde in te staan |
| gestion des parties communes d'une propriété commune (immeuble à | voor het beheer van de gemene delen van een mede-eigendom (flatgebouw, |
| appartements, groupe d'immeubles,...). | groep van gebouwen,...). |
| Il peut prendre lui-même des décisions quant aux petits travaux | Beslissingen over kleinere onderhoudswerken en dringende, |
| urgents d'entretien, quant aux travaux d'entretien indispensables. Il | noodzakelijke onderhoudswerken kan hij zelf nemen. Voor grote |
| doit convoquer l'assemblée générale en ce qui concerne des décisions | beslissingen moet hij de algemene vergadering bijeenroepen. Hij voert |
| importantes. Il exécute les décisions que prend l'assemblée et gère le | de beslissingen die de vergadering neemt uit en beheert het vermogen |
| patrimoine de l'association des copropriétaires. | van de vereniging van mede-eigenaars. |
| Pour l'exécution de sa mission en tant que syndic, il peut recevoir | Voor het uitvoeren van zijn opdracht als syndicus kan hij een |
| une indemnité. En effet, il intervient en tant que mandataire de | vergoeding ontvangen. Hij treedt immers op als lasthebber van de |
| l'association des copropriétaires. | vereniging van mede-eigenaars. |
| Relation donneurs d'ordre - syndic | Relatie opdrachtgevers - syndicus |
| Le syndic est responsable de la gestion de l'immeuble. Il informe | De syndicus staat in voor het beheer van het gebouw. Hij adviseert de |
| l'assemblée générale des copropriétaires des travaux d'entretien et de | algemene vergadering van mede-eigenaars over onderhouds- en |
| réparation et veille, une fois la décision prise par l'assemblée | herstellingswerken en zorgt ervoor dat deze, zo beslist door de |
| générale, à ce que ceux-ci soient effectués de manière efficace. Si | algemene vergadering, op de meeste efficiënte wijze worden uitgevoerd. |
| nécessaire, le syndic prend des mesures conservatoires en faisant, par | Zo nodig neemt de syndicus bewarende maatregelen door bijvoorbeeld |
| exemple, effectuer des réparations urgentes. | dringende herstellingen te laten uitvoeren. |
| L'étendue des pouvoirs du syndic doit être fixée dans le règlement de | De omvang van de bevoegdheid van de syndicus moet bepaald worden in |
| copropriété (article 577-4 du Code civil). | het reglement van medeeigendom (artikel 577-4 Burgerlijk Wetboek). |
| Le fait de passer des contrats avec des entrepreneurs pour des travaux | Contracteren met aannemers voor onderhouds- en |
| d'entretien et de réparation aux immeubles relève de la nature même | herstellingswerkzaamheden aan de gebouwen behoort tot de essentie van |
| des pouvoirs dont un syndic doit disposer. | de bevoegdheden waarover een syndicus moet beschikken. |
| a) Assemblée générale en tant que donneur d'ordre - mandant | a) Algemene vergadering als opdrachtgever - lastgever |
| Le syndic ne conclut ces contrats qu'en exécution de la mission qui | Deze contracten gaat de syndicus alleen aan in uitvoering van de |
| lui a été conférée par l'assemblée générale. Pour les petits travaux, | opdracht die hij van de algemene vergadering heeft gekregen. Voor |
| cette mission découle de sa désignation par l'assemblée générale; en | kleine werkzaamheden volgt deze opdracht uit zijn aanstelling door de |
| ce qui concerne les travaux plus importants, il reçoit une mission | algemene vergadering; voor grotere werkzaamheden krijgt hij een |
| particulière de l'assemblée générale. Dans cette optique, il faut | bijzondere opdracht vanwege de algemene vergadering. In die zin is de |
| considérer l'assemblée générale comme étant le mandant en ce qui | algemene vergadering te beschouwen als de lastgever van, onder meer, |
| concerne, notamment, la coordination des travaux d'entretien et de | de coördinatie van onderhouds- en herstellingswerken aan gebouwen. |
| réparation aux immeubles. | |
| b) Le syndic en tant que mandataire | b) De syndicus als lasthebber |
| L'assemblée générale charge le syndic de la mission d'entretenir et de | De algemene vergadering belast de syndicus met de opdracht in te staan |
| réparer l'immeuble. En échange de l'exécution de sa mission, le syndic peut recevoir une indemnité de l'assemblée générale des copropriétaires. Etant donné qu'il n'intervient ni en son nom personnel ni pour son compte propre, ceci ne tombe pas sous l'application de la notion d'entreprise mais bien sous celle de la forme juridique du mandat. L'assemblée générale des copropriétaires intervient ici, de concert, en tant que donneur d'ordre; le syndic exécute un mandat en tant que mandataire. En cette qualité, il peut facturer (dans l'intervalle) à l'assemblée générale des copropriétaires l'indemnité qui lui est due pour l'exécution de son mandat. Les factures à payer aux entrepreneurs pour des prestations fournies en exécution d'un contrat d'entreprise doivent être directement facturées à l'assemblée générale des copropriétaires. c) Contrat entre le syndic et un ou plusieurs propriétaires pour la réalisation de travaux aux parties privatives Lorsque le syndic conclut un contrat avec un ou plusieurs | voor het onderhoud van en de herstellingen aan het gebouw. In ruil voor het uitvoeren van zijn opdracht kan de syndicus een vergoeding ontvangen van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Aangezien hij niet in eigen naam en voor eigen rekening optreedt, valt dit niet onder de toepassing van het begrip aanneming, maar wel onder de rechtsfiguur van de lastgeving. De algemene vergadering van mede-eigenaars treedt hierbij op als gezamenlijke lastgever; de syndicus voert een mandaat uit als lasthebber. In die hoedanigheid kan hij (tussentijds) factureren aan de algemene vergadering van mede-eigenaars voor de aan hem verschuldigde vergoeding voor het uitvoeren van zijn mandaat. De aan de aannemers te betalen facturen voor geleverde prestaties in uitvoering van een aannemingscontract, moeten rechtstreeks aan de algemene vergadering van mede-eigenaars worden gefactureerd. c) Contract tussen syndicus en één of meerdere eigenaars voor het (laten) uitvoeren van werken aan privatieve delen Indien de syndicus een overeenkomst sluit met één of meerdere |
| propriétaires individuels pour l'exécution de travaux aux parties | individuele eigenaars voor het (laten) uitvoeren van werken aan de |
| privatives, le syndic intervient en dehors des limites de son mandat | privatieve delen, treedt de syndicus op buiten de grenzen van zijn |
| de mandataire de l'assemblée générale. | mandaat als lasthebber van de algemene vergadering. |
| Dans ce cas, il intervient effectivement en tant qu'entrepreneur si | In dit geval treedt hij wel op als aannemer, indien de werken onder |
| les travaux relèvent du champ d'application de l'article 1er de | het toepassingsgebied vallen van art. 1 van het koninklijk besluit van |
| l'arrêté royal du 27 décembre 2007. Dans ce cas, il pourrait entrer en | 27 december 2007. In dat geval zou hij in aanmerking kunnen komen voor |
| ligne de compte pour l'enregistrement. | registratie. |
| Ceci signifie en fait que le gestionnaire, outre son mandat de | Dit betekent in feite dat de beheerder, naast zijn mandaat als |
| gestionnaire de l'assemblée générale des copropriétaires, effectue | beheerder voor de Algemene Vergadering van mede-eigenaars, andere |
| d'autres activités, en tant qu'entrepreneur, pour lesquelles il | werkzaamheden uitvoert, namelijk als aannemer, waarvoor hij in |
| devrait, en principe, être inscrit dans la BCE. C'est seulement dans | principe ingeschreven zou moeten zijn in de KBO. Alleen in dat geval |
| ce cas qu'il peut entrer en ligne de compte pour l'enregistrement. | kan hij in aanmerking komen voor registratie. |
| Conclusion : | Besluit : |
| Etant donné que le syndic intervient en ce qui concerne les travaux | Aangezien de syndicus voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden |
| d'entretien et de réparation comme mandataire de l'assemblée générale des copropriétaires, qui agit en ce qui la concerne comme commettant, le syndic n'intervient pas en tant qu'entrepreneur. Ce n'est que dans le cas où il conclut un contrat d'entreprise avec un ou plusieurs propriétaires individuels à propos de travaux aux parties privatives, qu'il relève du champ d'application de la réglementation relative à l'enregistrement et qu'il peut aussi entrer en ligne de compte pour l'enregistrement. Il est recommandé à toutes les commissions provinciales d'enregistrement de suivre cet avis afin de garantir une uniformité dans les décisions. | optreedt als lasthebber van de algemene vergadering van mede-eigenaars, die optreedt als lastgever, treedt de syndicus niet op als aannemer. Alleen in het geval waarin hij met één of meer individuele eigenaars een aannemingsovereenkomst sluit aangaande werken aan de privatieve delen, valt hij onder het toepassingsgebied van de registratiereglementering en kan hij in aanmerking komen voor registratie. Het verdient aanbeveling dat dit advies wordt nagevolgd door alle provinciale registratiecommissies om tot een eenvormigheid in de beslissingen te komen. |
| Pour le groupe d'impulsion : Le président, | Voor de stuurgroep : De voorzitter, |
| S. LEO | S. LEO |
| Composition du groupe d'impulsion : | Samenstelling van de stuurgroep : |
| - Un représentant de la Fédération des Entrepreneurs généraux de la | - Een vertegenwoordiger van de Federatie van Algemene Bouwaannemers |
| Construction - Un représentant de l'ACLVB | - Een vertegenwoordiger van het ACLVB |
| - Un représentant de la CSC Bâtiment et Industrie | - Een vertegenwoordiger van CSC Bâtiment et Industrie |
| - Un représentant de l'ACV Bouw en Industrie | - Een vertegenwoordiger van ACV Bouw en Industrie |
| - Un représentant d'Agoria | - Een vertegenwoordiger van Agoria |
| - Un représentant de Bouwunie | - Een vertegenwoordiger van Bouwunie |
| - Un représentant du Service public fédéral Emploi, Travail et | - Een vertegenwoordiger van de Federale Overheidsdienst |
| Concertation sociale | Werkgelegenheid, Arbeid en Sociaal Overleg |
| - Un représentant du Service public fédéral Finances | - Een vertegenwoordiger van de Federale Overheidsdienst Financiën |
| - Un représentant du Service public fédéral Sécurité sociale | - Een vertegenwoordiger van de Federale Overheidsdienst Sociale |
| - Deux représentants du Service public fédéral Economie, P.M.E., | Zekerheid - Twee vertegenwoordigers van de Federale Overheidsdienst Economie, |
| Classes moyennes et Energie | K.M.O., Middenstand en Energie |
| - Un représentant de la CGSLB | - Een vertegenwoordiger van CGSLB |
| - Un représentant de la Centrale générale FGTB | - Een vertegenwoordiger van de Centrale générale FGTB |
| - Un représentant de la Confédération de la Construction | - Een vertegenwoordiger van de Confederatie Bouw |
| - Un représentant de l'ABVV. | - Een vertegenwoordiger van het ABVV. |