Etaamb.openjustice.be
Meertalige weergave van Koninklijk Besluit van --
← Terug naar "Bindende unanieme beslissing nr. 27/2008 van 21 oktober 2008 van de stuurgroep van de provinciale registratiecommissies genomen in uitvoering van artikel 15 van het koninklijk besluit van 27 december 2007 tot uitvoering van de artikelen 400, 401, 4 Advies met betrekking tot de toepassing van de registratiereglementering op de « beheerder van gebo(...)"
Bindende unanieme beslissing nr. 27/2008 van 21 oktober 2008 van de stuurgroep van de provinciale registratiecommissies genomen in uitvoering van artikel 15 van het koninklijk besluit van 27 december 2007 tot uitvoering van de artikelen 400, 401, 4 Advies met betrekking tot de toepassing van de registratiereglementering op de « beheerder van gebo(...) Décision contraignante unanime n° 27/2008 du 21 octobre 2008 du groupe d'impulsion des commissions provinciales d'enregistrement prise en application de l'article 15 de l'arrêté royal du 27 décembre 2007 portant exécution des articles 400, 401, 403 Avis relatif à l'application de la réglementation en matière d'enregistrement au « gestionnaire d'i(...)
FEDERALE OVERHEIDSDIENST SOCIALE ZEKERHEID SERVICE PUBLIC FEDERAL SECURITE SOCIALE
Bindende unanieme beslissing nr. 27/2008 van 21 oktober 2008 van de Décision contraignante unanime n° 27/2008 du 21 octobre 2008 du groupe
stuurgroep van de provinciale registratiecommissies genomen in d'impulsion des commissions provinciales d'enregistrement prise en
uitvoering van artikel 15 van het koninklijk besluit van 27 december application de l'article 15 de l'arrêté royal du 27 décembre 2007
2007 tot uitvoering van de artikelen 400, 401, 403, 404 en 406 van het portant exécution des articles 400, 401, 403, 404 et 406 du Code des
Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 en van artikel 30bis van de impôts sur les revenus 1992 et de l'article 30bis de la loi du 27 juin
wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december 1969 révisant l'arrêté-loi du 28 décembre 1944 concernant la sécurité
1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders sociale des travailleurs
Advies met betrekking tot de toepassing van de Avis relatif à l'application de la réglementation en matière
registratiereglementering op de « beheerder van gebouwen ». d'enregistrement au « gestionnaire d'immeubles ».
Probleemstelling : Problématique :
Valt de beheerder van gebouwen onder de registratiewetgeving ? La réglementation en matière d'enregistrement s'applique-t-elle au gestionnaire d'immeubles ?
De beheerder, die niet de eigenaar is van het gebouw, sluit contracten Le gestionnaire, qui n'est pas le propriétaire de l'immeuble, conclut
af voor rekening van de eigenaar(s), bijvoorbeeld voor werken in des contrats pour le compte du (des) propriétaire(s), par exemple,
onroerende staat. De uitvoerder van de werken factureert hiervoor aan pour des travaux immobiliers. L'exécutant des travaux facture ceux-ci
de beheerder van het gebouw. au gestionnaire d'immeubles.
Deze laatste factureert op zijn beurt verder door aan de eigenaar(s) Ce dernier facture à son tour au(x) propriétaire(s) de l'immeuble. La
van het gebouw. De factuur van de beheerder ten aanzien van de facture du gestionnaire reprend généralement, à l'égard du
eigenaar van het gebouw omvat naast de kostprijs van de uitgevoerde propriétaire de l'immeuble, outre le prix des travaux exécutés,
werken, doorgaans ook de beheersvergoeding. l'indemnité de gestion.
In het algemeen zal de door de algemene vergadering van mede-eigenaars C'est en général le syndic désigné par l'assemblée générale des
aangestelde syndicus als beheerder optreden. copropriétaires qui intervient en tant que gestionnaire.
Elementen van antwoord : Eléments de réponse :
Begrip beheerder van gebouwen of « syndicus » Notion gestionnaire d'immeubles ou « syndic »
De syndicus is de natuurlijke of rechtspersoon die door de algemene Le syndic est la personne physique ou morale qui est désignée par
vergadering van mede-eigenaars wordt aangesteld, teneinde in te staan l'assemblée générale des copropriétaires pour intervenir dans la
voor het beheer van de gemene delen van een mede-eigendom (flatgebouw, gestion des parties communes d'une propriété commune (immeuble à
groep van gebouwen,...). appartements, groupe d'immeubles,...).
Beslissingen over kleinere onderhoudswerken en dringende, Il peut prendre lui-même des décisions quant aux petits travaux
noodzakelijke onderhoudswerken kan hij zelf nemen. Voor grote urgents d'entretien, quant aux travaux d'entretien indispensables. Il
beslissingen moet hij de algemene vergadering bijeenroepen. Hij voert doit convoquer l'assemblée générale en ce qui concerne des décisions
de beslissingen die de vergadering neemt uit en beheert het vermogen importantes. Il exécute les décisions que prend l'assemblée et gère le
van de vereniging van mede-eigenaars. patrimoine de l'association des copropriétaires.
Voor het uitvoeren van zijn opdracht als syndicus kan hij een Pour l'exécution de sa mission en tant que syndic, il peut recevoir
vergoeding ontvangen. Hij treedt immers op als lasthebber van de une indemnité. En effet, il intervient en tant que mandataire de
vereniging van mede-eigenaars. l'association des copropriétaires.
Relatie opdrachtgevers - syndicus Relation donneurs d'ordre - syndic
De syndicus staat in voor het beheer van het gebouw. Hij adviseert de Le syndic est responsable de la gestion de l'immeuble. Il informe
algemene vergadering van mede-eigenaars over onderhouds- en l'assemblée générale des copropriétaires des travaux d'entretien et de
herstellingswerken en zorgt ervoor dat deze, zo beslist door de réparation et veille, une fois la décision prise par l'assemblée
algemene vergadering, op de meeste efficiënte wijze worden uitgevoerd. générale, à ce que ceux-ci soient effectués de manière efficace. Si
Zo nodig neemt de syndicus bewarende maatregelen door bijvoorbeeld nécessaire, le syndic prend des mesures conservatoires en faisant, par
dringende herstellingen te laten uitvoeren. exemple, effectuer des réparations urgentes.
De omvang van de bevoegdheid van de syndicus moet bepaald worden in L'étendue des pouvoirs du syndic doit être fixée dans le règlement de
het reglement van medeeigendom (artikel 577-4 Burgerlijk Wetboek). copropriété (article 577-4 du Code civil).
Contracteren met aannemers voor onderhouds- en Le fait de passer des contrats avec des entrepreneurs pour des travaux
herstellingswerkzaamheden aan de gebouwen behoort tot de essentie van d'entretien et de réparation aux immeubles relève de la nature même
de bevoegdheden waarover een syndicus moet beschikken. des pouvoirs dont un syndic doit disposer.
a) Algemene vergadering als opdrachtgever - lastgever a) Assemblée générale en tant que donneur d'ordre - mandant
Deze contracten gaat de syndicus alleen aan in uitvoering van de Le syndic ne conclut ces contrats qu'en exécution de la mission qui
opdracht die hij van de algemene vergadering heeft gekregen. Voor lui a été conférée par l'assemblée générale. Pour les petits travaux,
kleine werkzaamheden volgt deze opdracht uit zijn aanstelling door de cette mission découle de sa désignation par l'assemblée générale; en
algemene vergadering; voor grotere werkzaamheden krijgt hij een ce qui concerne les travaux plus importants, il reçoit une mission
bijzondere opdracht vanwege de algemene vergadering. In die zin is de particulière de l'assemblée générale. Dans cette optique, il faut
algemene vergadering te beschouwen als de lastgever van, onder meer, considérer l'assemblée générale comme étant le mandant en ce qui
de coördinatie van onderhouds- en herstellingswerken aan gebouwen. concerne, notamment, la coordination des travaux d'entretien et de
réparation aux immeubles.
b) De syndicus als lasthebber b) Le syndic en tant que mandataire
De algemene vergadering belast de syndicus met de opdracht in te staan L'assemblée générale charge le syndic de la mission d'entretenir et de
voor het onderhoud van en de herstellingen aan het gebouw. In ruil voor het uitvoeren van zijn opdracht kan de syndicus een vergoeding ontvangen van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Aangezien hij niet in eigen naam en voor eigen rekening optreedt, valt dit niet onder de toepassing van het begrip aanneming, maar wel onder de rechtsfiguur van de lastgeving. De algemene vergadering van mede-eigenaars treedt hierbij op als gezamenlijke lastgever; de syndicus voert een mandaat uit als lasthebber. In die hoedanigheid kan hij (tussentijds) factureren aan de algemene vergadering van mede-eigenaars voor de aan hem verschuldigde vergoeding voor het uitvoeren van zijn mandaat. De aan de aannemers te betalen facturen voor geleverde prestaties in uitvoering van een aannemingscontract, moeten rechtstreeks aan de algemene vergadering van mede-eigenaars worden gefactureerd. c) Contract tussen syndicus en één of meerdere eigenaars voor het (laten) uitvoeren van werken aan privatieve delen Indien de syndicus een overeenkomst sluit met één of meerdere réparer l'immeuble. En échange de l'exécution de sa mission, le syndic peut recevoir une indemnité de l'assemblée générale des copropriétaires. Etant donné qu'il n'intervient ni en son nom personnel ni pour son compte propre, ceci ne tombe pas sous l'application de la notion d'entreprise mais bien sous celle de la forme juridique du mandat. L'assemblée générale des copropriétaires intervient ici, de concert, en tant que donneur d'ordre; le syndic exécute un mandat en tant que mandataire. En cette qualité, il peut facturer (dans l'intervalle) à l'assemblée générale des copropriétaires l'indemnité qui lui est due pour l'exécution de son mandat. Les factures à payer aux entrepreneurs pour des prestations fournies en exécution d'un contrat d'entreprise doivent être directement facturées à l'assemblée générale des copropriétaires. c) Contrat entre le syndic et un ou plusieurs propriétaires pour la réalisation de travaux aux parties privatives Lorsque le syndic conclut un contrat avec un ou plusieurs
individuele eigenaars voor het (laten) uitvoeren van werken aan de propriétaires individuels pour l'exécution de travaux aux parties
privatieve delen, treedt de syndicus op buiten de grenzen van zijn privatives, le syndic intervient en dehors des limites de son mandat
mandaat als lasthebber van de algemene vergadering. de mandataire de l'assemblée générale.
In dit geval treedt hij wel op als aannemer, indien de werken onder Dans ce cas, il intervient effectivement en tant qu'entrepreneur si
het toepassingsgebied vallen van art. 1 van het koninklijk besluit van les travaux relèvent du champ d'application de l'article 1er de
27 december 2007. In dat geval zou hij in aanmerking kunnen komen voor l'arrêté royal du 27 décembre 2007. Dans ce cas, il pourrait entrer en
registratie. ligne de compte pour l'enregistrement.
Dit betekent in feite dat de beheerder, naast zijn mandaat als Ceci signifie en fait que le gestionnaire, outre son mandat de
beheerder voor de Algemene Vergadering van mede-eigenaars, andere gestionnaire de l'assemblée générale des copropriétaires, effectue
werkzaamheden uitvoert, namelijk als aannemer, waarvoor hij in d'autres activités, en tant qu'entrepreneur, pour lesquelles il
principe ingeschreven zou moeten zijn in de KBO. Alleen in dat geval devrait, en principe, être inscrit dans la BCE. C'est seulement dans
kan hij in aanmerking komen voor registratie. ce cas qu'il peut entrer en ligne de compte pour l'enregistrement.
Besluit : Conclusion :
Aangezien de syndicus voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden Etant donné que le syndic intervient en ce qui concerne les travaux
optreedt als lasthebber van de algemene vergadering van mede-eigenaars, die optreedt als lastgever, treedt de syndicus niet op als aannemer. Alleen in het geval waarin hij met één of meer individuele eigenaars een aannemingsovereenkomst sluit aangaande werken aan de privatieve delen, valt hij onder het toepassingsgebied van de registratiereglementering en kan hij in aanmerking komen voor registratie. Het verdient aanbeveling dat dit advies wordt nagevolgd door alle provinciale registratiecommissies om tot een eenvormigheid in de beslissingen te komen. d'entretien et de réparation comme mandataire de l'assemblée générale des copropriétaires, qui agit en ce qui la concerne comme commettant, le syndic n'intervient pas en tant qu'entrepreneur. Ce n'est que dans le cas où il conclut un contrat d'entreprise avec un ou plusieurs propriétaires individuels à propos de travaux aux parties privatives, qu'il relève du champ d'application de la réglementation relative à l'enregistrement et qu'il peut aussi entrer en ligne de compte pour l'enregistrement. Il est recommandé à toutes les commissions provinciales d'enregistrement de suivre cet avis afin de garantir une uniformité dans les décisions.
Voor de stuurgroep : De voorzitter, Pour le groupe d'impulsion : Le président,
S. LEO S. LEO
Samenstelling van de stuurgroep : Composition du groupe d'impulsion :
- Een vertegenwoordiger van de Federatie van Algemene Bouwaannemers - Un représentant de la Fédération des Entrepreneurs généraux de la
- Een vertegenwoordiger van het ACLVB Construction - Un représentant de l'ACLVB
- Een vertegenwoordiger van CSC Bâtiment et Industrie - Un représentant de la CSC Bâtiment et Industrie
- Een vertegenwoordiger van ACV Bouw en Industrie - Un représentant de l'ACV Bouw en Industrie
- Een vertegenwoordiger van Agoria - Un représentant d'Agoria
- Een vertegenwoordiger van Bouwunie - Un représentant de Bouwunie
- Een vertegenwoordiger van de Federale Overheidsdienst - Un représentant du Service public fédéral Emploi, Travail et
Werkgelegenheid, Arbeid en Sociaal Overleg Concertation sociale
- Een vertegenwoordiger van de Federale Overheidsdienst Financiën - Un représentant du Service public fédéral Finances
- Een vertegenwoordiger van de Federale Overheidsdienst Sociale - Un représentant du Service public fédéral Sécurité sociale
Zekerheid - Twee vertegenwoordigers van de Federale Overheidsdienst Economie, - Deux représentants du Service public fédéral Economie, P.M.E.,
K.M.O., Middenstand en Energie Classes moyennes et Energie
- Een vertegenwoordiger van CGSLB - Un représentant de la CGSLB
- Een vertegenwoordiger van de Centrale générale FGTB - Un représentant de la Centrale générale FGTB
- Een vertegenwoordiger van de Confederatie Bouw - Un représentant de la Confédération de la Construction
- Een vertegenwoordiger van het ABVV. - Un représentant de l'ABVV.
^