23 MAART 2012. - Besluit van de Waalse Regering waarbij het Gewest een tegemoetkoming aan de plaatselijke besturen en autonome bedrijven verleent voor de bouw van sociale woningen

De Waalse Regering, Gelet op de Waalse Huisvestingscode, inzonderheid op de artikelen 29 en 35 tot 43;

Gelet op het besluit van de Waalse Regering van 19 juli 2007Relevante gevonden documenten type besluit van de waalse regering prom. 19/07/2007 pub. 04/09/2007 numac 2007202634 bron ministerie van het waalse gewest Besluit van de Waalse Regering waarbij het Gewest een tegemoetkoming aan de plaatselijke besturen en aan de autonome bedrijven verleent voor de oprichting van één of meer sociale of middelgrote woningen sluiten waarbij het Gewest een tegemoetkoming aan de plaatselijke besturen en autonome bedrijven verleent voor de bouw van sociale of middelgrote woningen;

Gelet op het advies van de Inspectie van Financiën, gegeven op 11 juli 2011;

Gelet op de instemming van de Minister van Begroting, gegeven op 14 juli 2011;

Gelet op het advies van de "Société wallonne du Logement", gegeven op 29 augustus 2011;

Gelet op het advies van de "Conseil supérieur des Villes, Communes et Provinces de la Région wallonne" (Hoge Raad van Steden, Gemeenten en Provincies van het Waalse Gewest), gegeven op 13 september 2011;

Gelet op het advies nr. 50.696/4 tot 50.703/4 van de Raad van State, gegeven op 27 december 2011, overeenkomstig artikel 84, § 1, eerste lid, 1°, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973;

Gelet op het advies van de "Conseil supérieur du Logement" (Hoge Huisvestingsraad), gegeven op 31 augustus 2011;

Op de voordracht van de Minister van Huisvesting, Besluit :

Artikel 1.Voor de toepassing van dit besluit wordt verstaan onder : 1° Minister : de Minister bevoegd voor Huisvesting;2° bestuur : het Departement Wonen van het Operationeel Directoraat-generaal Ruimtelijke Ordening, Wonen, Erfgoed en Energie van de Waalse Overheidsdienst;3° operator : een plaatselijk bestuur of een autonoom bedrijf;4° de kostprijs van de woning : het bedrag van de uitgaven die nodig zijn voor de bouw van een woning : alle kosten, honoraria en belastingen inbegrepen, met uitzondering van de kostprijs van de sloop van de gebouwen die op de plaats van de te bouwen woning gelegen zijn, de waarde van het terrein, de kostprijs van de inrichting van de omgeving en de tegemoetkomingen verkregen overeenkomstig andere regelgevingen;5° de totale kostprijs van een verrichting : de som van de kostprijzen van elke woning voorzien in het kader van de verrichting;6° honoraria : in de honoraria inbegrepen zijn de kostprijs van de projectontwerpers, de technische studies, de coördinatie inzake veiligheid en gezondheid, de EPG-verantwoordelijke, de EPG-certificering (energieperformantie gebouwen);7° kosten : de onkosten omvatten de kostprijs van de grondonderzoeken of van de onderzoeken waarin het bestek voorziet, de aansluitingen, de prijsherzieningen, de onvoorziene toestanden te wijten aan de aard van de bodem;8° het programma : het gemeentelijk actieprogramma inzake huisvesting bedoeld in de artikelen 188 tot en met 190 van het Waalse Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen;9° passiefwoning of daarmee gelijkgesteld : - hetzij de woning waarvan de netto-behoeften aan verwarmingsenergie lager zijn dan 15 kWu/m2/jaar en waarvoor de globale finale energievraag voor de verwarming, het warm water, de huishoudelijke uitrustingen lager is dan 42 kWu/m2 per jaar; - hetzij de woning waarvan de Ew gelijk is aan 30 of minder en waarvan de K gelijk is aan 20 of minder; - hetzij de woning waarvan de energieproductie het geheel of een deel van het verbruik compenseert en het mogelijk maakt een Ew van 30 of minder te bereiken; 10° minimumafwerking : de minimumafwerking van het gebouw omvat voor elke leefkamer een soepele of harde bodembedekking, zorgvuldig afgewerkte bepleisterde of geverfde of met behang beklede, met hout bedekte of in natuursteen, baksteen of blokken gemetselde of uit zichtbare betonwanden opgetrokken muren, of bepleisterd, of beschilderd, of met hout overdekt, of een uit een beschilderde betonlaag bestaand plafond of een vals plafond.Daarin inbegrepen zijn eveneens de deuren die de nachtvertrekken van de andere vertrekken scheiden; 11° minimumuitrusting : de minimumuitrusting van de woning bevat een ingebouwd verwarmingssysteem en een verluchtingssysteem aangepast aan de energieperformantie van het gebouw, een keuken bestaand uit minstens een meubel met een gootsteen, een badkamer afzonderlijk van de keuken waarin een douche of een badkuip staan, aangesloten op warm water, een binnentoilet;12° gemeenschappelijke dienstlokalen : de gemeenschappelijke dienstlokalen dienen voor het onderbrengen van huisvuil, tweewielers en kinderwagens.Het lokaal waarin huisvuil wordt opgeslagen moet voldoen aan volgende voorwaarden : het moet afgesloten kunnen worden en makkelijk toegankelijk zijn voor de bewoners, daar gelegen zijn waar huisvuil vlot naar de openbare weg overgebracht kan worden en over voldoende capaciteit beschikken, rekening houdend met het aantal woningen, om het selectief opslaan van huisvuil mogelijk te maken. Er moet minstens plaats zijn voor vier vuilnisbakken. Het lokaal voor het stallen van tweewielers en kinderwagens moet aan volgende voorwaarden voldoen : het moet afgesloten kunnen worden en makkelijk toegankelijk zijn voor de bewoners, daar gelegen zijn waar de overgang naar de openbare weg makkelijk is en onafhankelijk zijn van de parkeerruimtes, over afmetingen beschikken die beantwoorden aan de voorziene functie, rekening houdend met het aantal woningen, met een oppervlakte van minimum 1,2 m2 per woning.

Art. 2.Het Gewest kan een toelage aan de operator toekennen voor een bouwverrichting om er één of meer sociale woningen van te maken op een grond gelegen langs een uitgeruste weg of waarvoor een subsidieaanvraag is ingediend in het kader van de artikelen 44 of 69 van het Waalse Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen of die gelegen is langs een weg die aangelegd moet worden door een andere instelling of rechtspersoon dan een huisvestingsmaatschappij, gemachtigd door een beslissing van de gemeenteraad voor zover de werken bedoeld in artikel 3 niet overgenomen worden door overheden krachtens andere wet- of regelgevende bepalingen.

De toelage is bestemd om het geheel of een deel van de kostprijs van de woning te dekken.

Art. 3.§ 1. De toelage wordt bepaald op : a) 65.000 euro voor een woning met één slaapkamer; c) 84.500 euro voor een woning met twee of drie slaapkamers; c) 104.000 euro voor een woning met vier slaapkamers of meer.

De in het eerste lid bedoelde toelage mag niet hoger zijn dan 100 % van de kostprijs van de woning en wordt dus in voorkomend geval tot die kostprijs verminderd.

Voor de passiefwoningen of daarmee gelijkgesteld, opgetrokken als individueel huis, wordt de subsidie verhoogd met 10.000 euro per woning. Voor de passiefwoningen of daarmee gelijkgesteld, opgetrokken in de vorm van appartementsblokken of meervoudige woningen, wordt de subsidie verhoogd met 5.000 euro per woning.

Per aanpasbare woning, zoals bepaald in artikel 1, 16°ter, van het Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen, wordt de toelage verhoogd met : a) 2.000 euro voor de woningen met één slaapkamer; b) 2.500 euro per woning met twee of drie slaapkamers; c) 3.000 euro per woning met vier slaapkamers of meer.

Als die bedragen overschreden worden, zijn ze voor rekening van de aanvrager. De formele verbintenis aangaande die kostenovername wordt voorafgaandelijk aan het in mededinging stellen van de werken aan het bestuur overgemaakt. § 2. De bedragen van de toelagen bedoeld in § 1 kunnen door de Regering bij de goedkeuring van elk meerjarenprogramma herzien worden. § 3. Het gebouw kan gedeeltelijk bestemd worden voor een andere bestemming dan huisvesting.

Art. 4.§ 1. Om aanspraak te kunnen maken op de toelage, moet worden voldaan aan de voorwaarden bedoeld in de §§ 2 tot 13 : § 2. De in artikel 2 bedoelde verrichting moet opgenomen zijn in het programma van de gemeente en door de Regering goedgekeurd zijn. § 3. De operator moet gebruik maken van de administratieve en technische documenten opgemaakt door het bestuur. De aanvrager dient een subsidieaanvraag in bij het bestuur volgens de door de Minister bepaalde voorwaarden. § 4. De woningen moeten thermische en energetische performantieniveaus bereiken die minstens K 35 en Ew 60 evenaren. § 5. Elke verrichting met meer dan drie woningen moet minstens 30 % aanpasbare woningen bevatten.

De Regering kan een afwijking toestaan op de verplichting van lid 1 bij de goedkeuring van het gemeentelijk huisvestingsprogramma. § 6. De woningen moeten afgewerkt zijn en over een minimumuitrusting beschikken zoals bepaald in artikel 1, 10° en 11°. § 7. De appartements- of flatgebouwen met meer dan drie woningen moeten beschikken over dienstlokalen bedoeld in artikel 1, 12°. § 8. De woning beantwoordt aan de criteria die door de Regering inzake gezondheid van de woningen bepaald zijn. § 9. Als de werken een stedenbouwkundige vergunning vereisen, wordt een afschrift van die vergunning voor de toekenning van de toelage afgegeven. § 10. Het dossier voor het stedenbouwkundig en architectonisch voorproject met betrekking tot het ontwerp van de opgerichte woningen moet binnen de twaalf maanden te rekenen van de kennisgeving van het programma aan de operator ter goedkeuring aan het bestuur worden voorgelegd.

Het gunningsdossier met de plannen, de opmetingsstaten, de ramingen en de bestekken moet binnen de achttien maanden te rekenen van de kennisgeving van het programma aan de operator ter goedkeuring aan het bestuur worden voorgelegd.

Het dossier met het resultaat van het in mededinging stellen van de werken moet binnen de vierentwintig maanden te rekenen van de kennisgeving van het programma aan de operator aan het bestuur worden overgemaakt.

Na een gemotiveerd verzoek van de operator kan het bestuur een bijkomende termijn van zes maanden toestaan voor de indiening van het voorontwerp of het in mededinging stellen.

Op gemotiveerd verzoek van het bestuur kan de Minister een bijkomende termijn van zes maanden toestaan voor de indiening van het voorontwerp of het in mededinging stellen. § 11. Het bevel tot aanvatten van de werken dient binnen de drie maanden gegeven te worden te rekenen van de kennisgeving van de toekenning van de subsidie.

Het einde van de werken moet binnen een termijn van twee jaar te rekenen van deze mededeling plaatsvinden.

Met uitzondering van de bewarende of beschermende werken mogen de werken niet voor de kennisgeving van de subsidie ondernomen worden.

Op gemotiveerd voorstel van het bestuur kan de Minister een bijkomende termijn toekennen. § 12. De operator moet voor het in mededinging stellen van de overheidsopdracht voor aanneming van werken beschikken over de zakelijke rechten over het gebouw en de noodzakelijke stedenbouwkundige vergunningen. § 13. De woning moet, te rekenen van de eerste bewoning, als sociale woning verhuurd worden tijdens een periode van dertig jaar. § 14. Binnen de drie maanden volgend op de termijnen van § 10 deelt het bestuur de lijst van de termijnoverschrijdende projecten aan de Minister mee, samen met een lijst van de verlengingsaanvragen die de operatoren eventueel hebben ingediend.

De Minister kan een bijkomende termijn verlenen of de Regering voorstellen om de subsidie anders aan te wenden.

Art. 5.Het voorlopige bedrag van de tegemoetkoming van het Gewest wordt bepaald op grond van het voorontwerp van de werken.

Het definitieve bedrag van de subsidie wordt vastgesteld op grond van het resultaat van het in mededinging brengen van de werken, en wordt door de Minister aan de operator medegedeeld.

Art. 6.De uitbetaling van de subsidie gebeurt als volgt : 1° de eerste schijf van 40 % van het bedrag na overlegging van het bevel tot aanvatten van de werken;2° de tweede schijf, namelijk 30 %, op grond van stukken ter staving van de aanwending van de eerste schijf;3° het resterend bedrag op basis van de eindrekening van de werken en nadat het bestuur zich ter plaatse van hun verwezenlijking is komen vergewissen.

Art. 7.Het beheer van de woningen valt onder een beheersmandaat, gesloten tussen de aanvrager en de maatschappij die bevoegd is op het grondgebied waarop de verrichting wordt uitgevoerd, volgens het model in bijlage.

De aanvaarding van de kandidaat-huurder, de berekening van de huur en de huurregeling voor de woningen vallen onder de regeringsbepalingen betreffende de verhuur van de sociale woningen beheerd door de "Société wallonne" of door een maatschappij.

Art. 8.De Minister kan ten vroegste op het einde van het achtste jaar te rekenen van de eerste bewoning de aanvrager de toelating geven om woningen aan de huurders te verkopen.

De opbrengst van de verkoop wordt eerst aangewend voor de vervroegde terugbetaling van de schulden aangegaan voor de oprichting of de renovatie van die woningen en dan voor de oprichting of de renovatie van één of meerdere gelijksoortige woningen.

Art. 9.§ 1. Het bedrag dat door de maatschappij bij niet-naleving van de toekenningsvoorwaarden voor de toelage terugbetaald moet worden, wordt vastgesteld door volgende formule : R = (1 - (D/30)2) x M, waarbij : R staat voor het bedrag dat terugbetaald moet worden;

D, voor de in jaren uitgedrukte duur van de periode waarin de voorwaarden werden nageleefd;

M, voor het bedrag van de subsidie. § 2. De sanctie voorzien in § 1 wordt niet toegepast voor de verkoop bedoeld in artikel 8.

Art. 10.Dit besluit is van toepassing op de financiering van de bouwprogramma's voor sociale woningen goedgekeurd door de Regering vanaf het jaar 2012.

Art. 11.De Minister bevoegd voor Huisvesting is belast met de uitvoering van dit besluit.

Namen, 23 maart 2012.

De Minister-President, R. DEMOTTE De Minister van Duurzame Ontwikkeling en Ambtenarenzaken, J.-M. NOLLET

BIJLAGE MODEL BEHEERSMANDAAT Overeenkomstig artikel 29 van het Waals Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen en het besluit van de Waalse Regering van 22 maart 2012 waarbij door het Gewest een tegemoetkoming toegekend wordt aan de plaatselijke besturen en aan de autonome bedrijven met het oog op de bouw van sociale woning;

Gelet op . . . . . (Voorgeschiedenis van de te volgen procedure);

Gelet op de beraadslaging en het gemeenteraadsbesluit van . . . . . ;

Gelet op de beslissing van de huisvestingsmaatschappij, gegeven op . . . . . ;

Wordt tussen ondergetekende, . . . . . (een plaatselijk bestuur of een autonoom bedrijf), houder van zakelijke rechten op hierna omschreven goed, hierna "mandaatgever" genoemd, en de openbare huisvestingsmaatschappij bevoegd op het grondgebied van de gemeente betrokken bij de verrichting, namelijk maatschappij . . . . . vertegenwoordigd door . . . . . krachtens . . . . . (machtigingsbepalingen) hierna "mandaathouder" genoemd, dit beheersmandaat overeengekomen luidens welk de mandaatgever machtiging verleent aan de mandaathouder om volgende woningen in diens opdracht en naam te beheren en te besturen : . . . . .

Artikel 1.Volmachten aan de mandaathouder. § 1. De mandaatgever geeft de bevoegdheid aan de mandaathouder om tijdens de gehele duur van het contract : 1° elke huurovereenkomst en elk huurcontract te sluiten en, meer bepaald, te verlengen, te hernieuwen, met of zonder vergoeding op te zeggen, elke opzeg te verlenen en te aanvaarden, met uitdrukkelijke vermelding dat : a) de aanvaarding van de kandidaat-huurder, de berekening van de huur en de huurregeling voor de sociale woningen vallen onder de regeringsbepalingen betreffende de verhuur van de sociale woningen beheerd door een openbare huisvestingsmaatschappij;b) de huisvestingsmaatschappij de mogelijkheid heeft om alle huurovereenkomsten te verlengen, te hernieuwen, met of zonder vergoeding op te zeggen, elke opzeg te verlenen en te aanvaarden, alle plaatsbeschrijvingen op te stellen;2° alle vervallen of nog te vervallen huurgelden in ontvangst te nemen;3° mits voorafgaandelijke schriftelijke machtiging van de mandaatgever, elke nodige of noodzakelijke herstelling, oprichting, verbetering die hem te beurt vallen op diens kosten uit te voeren of te laten uitvoeren en daarvoor een contract te sluiten met elke natuurlijke of rechtspersoon;4° van de huurders de herstellingen op hun kosten te eisen;5° de huurwaarborg te krijgen en te beheren en de vrijgave van de huurwaarborg te bekomen. § 2. De mandaatgever geeft de bevoegdheid aan de mandaathouder om tijdens de gehele duur van het contract : 1° in opdracht en ten laste van de mandaatgever en mits voorafgaandelijke schriftelijke machtiging van laatstgenoemde alle overheidsopdrachten en contracten te gunnen ter dekking van de brand- en andere risico's, voor het onderhoud, de verlichting van de woning, het abonnement op de waterverdelers, de gas- of elektriciteitsdistributie en voor alle andere doelen, de opdrachten en andere eventuele bestaande contracten te verlengen of op te zeggen;2° alle belastingaftrekken of andere aftrekken van taksen en belastingen verschuldigd door de mandaatgever in zijn hoedanigheid van eigenaar te verrichten, daartoe elk verzoek indienen en elke terugbetaalde som te krijgen;3° de mandaatgever te vertegenwoordigen bij alle bestuurlijke overheden, alle vereiste formaliteiten te verrichten voor het krijgen van tegemoetkomingen aan natuurlijke personen;4° kwijting en ontlasting van alle gekregen of betaalde sommen te geven of in te trekken, de afhaling te verrichten van alle in bewaring gegeven sommen, alle titels en stukken overhandigen, er ontlasting van te geven of in te trekken;5° alle nodige vervolgingen, beslagnames, dwangschriften en benaarstigingen uitoefenen, voor alle rechtbanken en hoven dagen en verschijnen in naam en in opdracht van de mandaatgever, zowel als eiser als als verweerder, alle vonnissen en arresten te verkrijgen en ten uitvoer te brengen;6° alle akten, processen-verbaal en stukken te verlijden en te tekenen en woonstkeuze te doen.

Art. 2.Beheerkosten.

Het mandaat wordt vergoed tegen de voorwaarden bedoeld in dit contract.

De beheerskosten worden bepaald op . . . . . btw inbegrepen (15 % maximum) van het bedrag van de geïnde huurgelden.

De mandaathouder verbindt zich ertoe een nauwkeurige boekhouding bij te houden aangaande de geldbewegingen van dit mandaat.

De mandaathouder maakt elk kwartaal/elke maand een omstandige lijst op van de inkomsten voor de mandaatgever en van de verantwoorde uitgaven te zijnen laste en stuurt ze hem op, en stort het batig saldo, na aftrek van de beheerskosten, op rekening nr. . . . . .

Art. 3.Mededeling van informatie.

De mandaathouder verbindt zich ertoe de mandaatgever in te lichten over de procedures die aangevat worden om de onbetaalde huurgelden te verhalen.

De mandaathouder maakt jaarlijks de rekeningen op uit dit beheersmandaat, legt ze vast en maakt ze ter goedkeuring aan de mandaatgever over.

Art. 4.Verkoop.

De mandaatgever licht de mandaathouder in over de verkoop van elk goed bedoeld bij dit mandaat.

Bij verkoop van een woning vallend onder dit mandaat wordt de overeenkomst van rechtswege opgeheven wat die woning betreft.

Art. 5.Duurtijd van het contract.

Dit mandaat wordt verleend en aangenomen voor een jaarlijks stilzwijgend verlengbare duur van negen jaar, ingaand op . . . . .

Zes maanden voor de eerste vervaltermijn van negen jaar licht de mandaathouder de mandaatgever in over de huurstaat van de goeden vallend onder dit mandaat.

Art. 6.Bijzondere clausules. (Eventueel).

Dit contract bevat . . . . . bijlage(n) die volledig deel uitmaken van het contract.

Goedgekeurd de schrapping van . . . . . lijnen en . . . . . woorden, onbestaande geacht.

Dit contract wordt opgesteld in evenveel exemplaren als er contract ondertekenende partijen zijn, waarbij elke partij erkent er één origineel exemplaar van gekregen te hebben. (verplicht opschrijven : Gelezen en goedgekeurd) Handtekeningen van de partijen Gezien om te worden gevoegd bij het besluit van de Waalse Regering van 23 maart 2012 waarbij het Gewest een tegemoetkoming aan de plaatselijke besturen en autonome bedrijven verleent voor de bouw van sociale woningen.

Namen, 23 maart 2012.

De Minister-President, R. DEMOTTE De Minister van Duurzame Ontwikkeling en Ambtenarenzaken, J.-M. NOLLET