28 OKTOBER 2021. - Ordonnantie tot oprichting van een paritaire huurcommissie en ter bestrijding van buitensporige huurprijzen

Het Brusselse Hoofdstedelijke Parlement heeft aangenomen en Wij, Regering, bekrachtigen, hetgeen volgt : HOOFDSTUK I. - Algemene bepalingen

Artikel 1.Deze ordonnantie regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 39 van de Grondwet.

Art. 2.Voor de toepassing van deze ordonnantie wordt er verstaan onder « Code » : de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode. ».

Art. 3.In artikel 2, § 1, van de Code, worden worden een 36° en een 37° toegevoegd, luidend als volgt : 36° Indicatief rooster van de huurprijzen : het indicatief rooster van referentiehuurprijzen ingevoerd door artikel 225 van deze Code.37° Referentiehuurprijs : de in het indicatief rooster van de huurprijzen opgenomen mediane huurprijs voor het bedoelde goed, ingesteld bij het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 19 oktober 2017Relevante gevonden documenten type besluit van de brusselse hoofdstedelijke regering prom. 19/10/2017 pub. 06/11/2017 numac 2017013818 bron brussels hoofdstedelijk gewest Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot invoering van een rooster van indicatieve huurprijzen sluiten « tot invoering van een rooster van indicatieve huurprijzen ». HOOFDSTUK II. - Wijzigingsbepalingen tot oprichting van een paritaire huurcommissie

Art. 4.Na Hoofdstuk III van de Code wordt een nieuw hoofdstuk III/1 ingevoegd, dat als volgt luidt : « Hoofdstuk III/1 - De paritaire huurcommissie Art. 107/1 - Er wordt bij de Adviesraad voor de Huisvesting een paritaire huurcommissie ingesteld die bevoegd is om advies te geven over de redelijkheid van de huurprijs voor elke woonhuurovereenkomst in het Brussels Gewest die voldoet aan de twee volgende cumulatieve voorwaarden : 1° niet gesloten zijn door een openbare vastgoedoperator zoals omschreven in artikel 2, § 1er, 4° van de Code of door een sociaal verhuurkantoor 2° de huurprijs is niet omkaderd bij een ordonnantie of een besluit van de Regering. De paritaire huurcommissie brengt binnen twee maanden na de indiening van de aanvraag advies uit. Dat advies omvat, in voorkomend geval, een voorstel van herziene huurprijs.

Wanneer door een van de partijen bij de huurovereenkomst of door een door hem of haar gemachtigd persoon een beroep wordt gedaan op de paritaire huurcommissie en zij een advies uitbrengt tot herziening van het huurprijsbedrag, stelt ze de partijen een tot het bedrag van de huurprijs beperkte bemiddeling voor.

Tenzij de partijen anders overeenkomen, wordt de als gevolg van een door de paritaire huurcommissie voorgestelde bemiddeling herziene huurprijs van kracht met ingang van de eerste dag van de maand die volgt op de datum van de aanhangigmaking bij deze commissie.

De gemotiveerde adviezen van de paritaire huurcommissie hebben een niet-bindend karakter. ».

Art. 107/2 - De paritaire huurcommissie kan worden benaderd door iedere belanghebbende en door de rechter bij wie het verzoek aanhangig is gemaakt voor een advies over de regelmatigheid van de huurprijs overeenkomstig de artikelen 224/1, 240 en 241 van de Code.

De verhuurder of een door hem gemachtigd persoon kan de paritaire huurcommissie ook om advies vragen over de regelmatigheid van de gevraagde huurprijs na de eerste drie jaar van de huurovereenkomst, wanneer blijkt dat de huurprijs die op het tijdstip van de aanvraag moet worden betaald, 30 % lager ligt dan de referentiehuurprijs, zonder dat dit verschil kan worden gerechtvaardigd door substantiële en aanzienlijke kwaliteits-gebreken van het onroerend goed die niet aan de huurder kunnen worden toegeschreven, of door de omgeving.

De Regering bepaalt een lijst van de aanzienlijke kwaliteitsgebreken.

Het beroep op de paritaire huurcommissie is kosteloos.

Art. 107/3 - De paritaire huurcommissie zal met eenparigheid van stemmen, na een summier onderzoek, uitspraak doen over elk verzoek door een van de partijen van de huurovereenkomst of door een door deze partij gemachtigd persoon dat kennelijk ongegrond of onredelijk is, gezien de substantiële elementen van comfort, de substantiële kwaliteitsgebreken van het goed of de omgeving ervan.

Art. 107/4 - De paritaire huurcommissie bestaat uit een even aantal leden, waarvan de helft bestaat uit vertegenwoordigers van de verhuurders en de helft uit vertegenwoordigers van de huurders.

De paritaire huurcommissie beraadslaagt op collegiale wijze en stelt haar eigen huishoudelijk reglement vast.

De Regering bepaalt de modaliteiten van de samenstelling, de organisatie en de werking van de paritaire huurcommissie en de bezoldiging van haar leden.

Art. 107/5 - De door de paritaire huurcommissie uitgebrachte adviezen worden openbaar gemaakt, op zijn minst door publicatie op haar website. De Regering bepaalt de modaliteiten van deze bekendmaking.

Art. 107/6 - De werking van en het mechanisme voor aanhangigmaking bij de paritaire huurcommissie worden jaarlijks geëvalueerd aan de hand van een verslag. Dit verslag wordt toegezonden aan het Brussels Hoofdstedelijk Parlement.

De Regering bepaalt de modaliteiten voor deze evaluatie. ». HOOFDSTUK III. - Wijzigingsbepalingen inzake redelijke huur en huurprijsherziening

Art. 5.In artikel 218, § 1 van de Code wordt een nieuw punt 4bis° ingevoegd tussen de punten 4° en 5°, dat als volgt luidt : « 4bis° de referentiehuurprijs van het bedoelde goed of de tussentijdse huurprijzen rond de referentiehuurprijs van het betrokken onroerend goed zoals vermeld in het indicatief rooster van de huurprijzen ; ».

Art. 6.In paragraaf 5 van hetzelfde artikel wordt een nieuw punt 4bis° ingevoegd, dat als volgt luidt : « 4bis° het indicatief rooster van de huurprijzen ; ».

Art. 7.Artikel 224 van de Code wordt artikel 224/2 en er wordt een artikel 224 ingevoegd dat luidt als volgt : « Artikel 224 - De huurprijs is vermoedelijk buitensporig wanneer : 1. de huurprijs twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs. Dit vermoeden kan worden weerlegd wanneer wordt aangetoond dat het verschil tussen de gevraagde huurprijs en de referentiehuurprijs wordt gerechtvaardigd door substantiële elementen van comfort die inherent zijn aan de woning of de omgeving ; 2. de huurprijs niet twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs, maar substantiële kwaliteitsgebreken vertoont die inherent zijn aan de woning of de omgeving.».

Art. 8.Na het hierboven ingevoegde artikel 224 wordt een artikel 224/1 ingevoegd, dat luidt als volgt : « Art. 224/1 - Verplichting van de verhuurder om geen buitensporige huurprijs voor te stellen en herziening van de buitensporige huurprijs. § 1. - De verhuurder is ertoe gehouden geen buitensporige huurprijs in de zin van artikel 224 voor te stellen. Bij ontstentenis daarvan kan de huurder om een herziening van de huurprijs verzoeken. § 2. - Voor de huurovereenkomsten voor korte duur in de zin van artikel 238 van de Code met een looptijd van meer dan een jaar, kan een verzoek om herziening van de buitensporige huurprijs echter niet worden ingediend tijdens de eerste twee maanden van de huurovereenkomst. Deze termijn is vastgesteld op drie maanden voor huurovereenkomsten met een langere looptijd als bedoeld in artikel 237 van de Code. § 3. - In het kader van het in § 1 bedoelde verzoek tot herziening kan elke partij bij de huurovereenkomst of een door haar gemachtigd persoon de zaak aanhangig maken bij de in artikel 107/1 bedoelde paritaire huurcommissie om een advies te bekomen over een verzoek om herziening van de huurprijs.

De voorwaarden voor aanhangigmaking en de procedure voor de paritaire huurcommissie worden beschreven in hoofdstuk III/1 van de Code. § 4. - Het verzoek tot herziening van de buitensporige huurprijs kan eveneens bij de rechter aanhangig worden gemaakt, meteen of indien de partijen na de door de paritaire huurcommissie georganiseerde bemiddeling niet tot een akkoord komen.

De rechter bij wie de zaak aldus aanhangig is gemaakt, kan overeenkomstig artikel 107/2 van deze Code verzoeken om het advies van de in artikel 107/1 van de Code bedoelde paritaire huurcommissie om, in voorkomend geval het door de paritaire huurcommissie verstrekte advies te verkrijgen of om een advies te vragen over de billijkheid van de huurprijs. § 5. - De uitspraak waarbij een herziening van de huurprijs wordt toegestaan kan ten vroegste ingaan vier maanden voor de datum van de akte tot inleiding van het geding door één van de partijen bij de huurovereenkomst of door een in het kader van een verzoek tot herziening van de huurprijs door haar gemachtigd persoon. § 6. - In afwijking van de tweede paragraaf kan de huurder van een goed waarvan de verhuurder reeds een buitensporige huurprijs voor hetzelfde goed heeft moeten herzien, zich tot de commissie of de rechter wenden om een herziening aan te vragen indien hij van mening is dat de huurprijs buitensporig is in de zin van artikel 224.1 van deze Code op elk moment van de huurovereenkomst.

In dit geval en in afwijking van paragraaf 5 gaat, indien wordt vastgesteld dat de huurprijs buitensporig is, de herziene huurprijs in vanaf de eerste maand van de huurovereenkomst. ».

Art. 9.In artikel 240 van de Code wordt het eerste lid als volgt aangevuld : « In dit kader kan elke partij de zaak aanhangig maken bij de in artikel 107/1 van de Code bedoelde paritaire huurcommissie, om advies te verkrijgen over de regelmatigheid van de huurprijs. Indien de paritaire huurcommissie tot de conclusie komt dat de huurprijs herzien dient te worden, stelt zij de partijen een bemiddeling voor die beperkt is tot het bedrag van de huurprijs. ».

Art. 10.In artikel 240 van de Code worden de leden 2 en 3 geschrapt en vervangen door de volgende twee leden : « Bij ontstentenis van een akkoord tussen de partijen kan de rechter een huurprijsherziening toestaan indien vaststaat dat ten gevolge van nieuwe omstandigheden de referentiehuurprijs van het gehuurde ten minste twintig procent hoger is dan de gevraagde huurprijs op het tijdstip waarop het verzoek werd ingediend en dat het goed geen substantiële kwaliteitsgebreken vertoont die dit verschil rechtvaardigen.

Indien het goed geen substantiële kwaliteitsgebreken vertoont die dit verschil rechtvaardigen, kan de rechter ook een huurverhoging toekennen aan de verhuurder die aantoont dat de referentiehuurprijs van het verhuurde goed ten minste tien procent hoger is dan de gevraagde huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoekschrift wegens door hem en op zijn kosten verrichte werkzaamheden in het verhuurde goed, met uitzondering van de noodzakelijke werkzaamheden om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de voorwaarden van artikel 220. ».

Art. 11.In artikel 240 van de Code wordt het vijfde lid als volgt vervangen : « De rechter kan het advies inwinnen van de in artikel 107/1 van de Code bedoelde paritaire huurcommissie. Hij doet de uitspraak naar billijkheid. ».

Art. 12.In artikel 241, eerste lid, van de Code worden de woorden « normale huurwaarde » vervangen door de woorden « referentiehuurprijs ».

De woorden « en dat deze eigendom geen substantiële kwaliteitsgebreken vertoont die een huurprijs lager dan de referentiehuurprijs rechtvaardigen » worden toegevoegd aan het einde van hetzelfde lid.

Art. 13.In artikel 241 van de Code wordt tussen het eerste en het tweede lid een nieuw tweede lid ingevoegd, dat als volgt luidt : « Elke partij bij de huurovereenkomst, een gemachtigd persoon of de rechter kan de zaak aanhangig maken bij de in artikel 107/1 bedoelde Paritaire Huurcommissie, om een advies te verkrijgen over de in het eerste lid vermelde billijkheid van de huurprijs. Indien de paritaire huurcommissie tot de conclusie komt dat de huurprijs herzien dient te worden, stelt zij de partijen een bemiddeling voor die beperkt is tot het bedrag van de huurprijs. ». HOOFDSTUK IV. - Slot- en overgangsbepalingen

Art. 14.Deze ordonnantie is van toepassing op alle getekende overeenkomsten, met in begrip van die getekend op de dag van de inwerkingtreding van deze ordonnantie worden ondertekend.

Deze ordonnantie treedt in werking op de tiende dag na haar bekendmaking in het Belgisch Staatsblad.

In afwijking van het tweede lid treden de artikelen 8 tot en met 13 van deze ordonnantie in werking op een door de Brusselse Hoofdstedelijke regering vast te stellen datum.

Kondigen deze ordonnantie af, bevelen dat ze in het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt.

Brussel, 28 oktober 2021.

De Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Territoriale Ontwikkeling en Stadsvernieuwing, Toerisme, de promotie van het Imago van Brussel en Biculturele zaken van gewestelijk belang, R. VERVOORT De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Mobiliteit, Openbare Werken en Verkeersveiligheid, E. VAN DEN BRANDT De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Klimaattransitie, Leefmilieu, Energie en Participatieve Democratie, A. MARON De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Financiën, Begroting, Openbaar Ambt, de Promotie van Meertaligheid en van het Imago van Brussel, S. GATZ De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Werk en Beroepsopleiding, Digitalisering en de Plaatselijke Besturen, B. CLERFAYT _______ Nota Documenten van het Parlement : Gewone zitting 2020-2021 A-330/1 Voorstel van ordonnantie A-330/2 Verslag A-330/3 Advies van de Raad van State Gewone zitting 2021-2022 A-330/4 Amendementen na verslag.

Integraal verslag : Bespreking en aanneming : vergadering van vrijdag 8 oktober 2021