GRONDWETTELIJK HOF

Uittreksel uit arrest nr. 30/2020 van 20 februari 2020 Rolnummer 7084 In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 167, 7°, van de wet van 18 juni 2018Relevante gevonden documenten type wet prom. 18/06/2018 pub. 02/07/2018 numac 2018012858 bron federale overheidsdienst justitie Wet houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing sluiten « houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing » (wijziging van artikel 577-7 van het Burgerlijk Wetboek), ingesteld door de nv « Service & Development Group Belgium ».

Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters A. Alen en F. Daoût, en de rechters L. Lavrysen, J.-P. Moerman, T. Merckx-Van Goey, P. Nihoul, T. Giet, R. Leysen en M. Pâques, en, overeenkomstig artikel 60bis van de bijzondere wet van 6 januari 1989Relevante gevonden documenten type wet prom. 06/01/1989 pub. 18/02/2008 numac 2008000108 bron federale overheidsdienst binnenlandse zaken Bijzondere wet op het Arbitragehof sluiten op het Grondwettelijk Hof, emeritus rechter E. Derycke, bijgestaan door de griffier F. Meersschaut, onder voorzitterschap van voorzitter A. Alen, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 20 december 2018 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 21 december 2018, heeft de nv « Service & Development Group Belgium », bijgestaan en vertegenwoordigd door Mr. F. Baudoncq, advocaat bij de balie te Leuven, beroep tot vernietiging ingesteld van artikel 167, 7°, van de wet van 18 juni 2018Relevante gevonden documenten type wet prom. 18/06/2018 pub. 02/07/2018 numac 2018012858 bron federale overheidsdienst justitie Wet houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing sluiten « houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing » (wijziging van artikel 577-7 van het Burgerlijk Wetboek), bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 2 juli 2018. (...) II. In rechte (...) B.1.1. De bestreden bepaling maakt deel uit van de hervorming van het appartementsrecht. Dat recht is van toepassing op gebouwen « waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten » (artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek).

De bestreden bepaling heeft betrekking op de vereiste meerderheden in de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van een appartementsgebouw. In sommige gevallen beslist de algemene vergadering bij gewone meerderheid, in andere gevallen bij gekwalificeerde meerderheid (twee derde of vier vijfde van de stemmen), in nog andere gevallen is eenparigheid van stemmen vereist.

B.1.2. Artikel 577-7, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek vermeldt de aangelegenheden waarover bij meerderheid van vier vijfde van de stemmen wordt beslist. De bestreden bepaling voegt daaraan een punt toe dat in de regel eenparigheid van stemmen vereist, namelijk de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw.

Die regel blijft overeind, maar vanaf de inwerkingtreding van de bestreden bepaling kan de algemene vergadering bij meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslissen : « h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3 ».

B.1.3. De bestreden bepaling voorziet met andere woorden in een uitzondering op de regel van eenparigheid van stemmen wanneer er gegronde redenen bestaan van hygiëne of van veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. In andere omstandigheden blijft eenparigheid van stemmen vereist.

Het verslag van de Kamercommissie voor de Justitie vermeldt : « Gelet op de veroudering van het gebouwenpark hebben tal van mede-eigendommen ook nood aan ingrijpende herstellingswerken of zal dat de komende jaren het geval zijn. Specialisten wijzen op de voordelen van een afbraak-heropbouw ten opzichte van een traditionele renovatie. Daarom wordt de afbraak-heropbouw van het gebouw mogelijk gemaakt mits een 4/5de meerderheid in de algemene vergadering; unanimiteit is bijgevolg niet meer noodzakelijk indien een afbraak nodig is voor de hygiëne of veiligheid van het gebouw of indien de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Het is de bedoeling om op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. Zuivere vastgoedstrategieën die de mede-eigenaar zijn eigendom ontnemen, zijn dus uitgesloten » (Parl. St., Kamer, 2017-2018, DOC 54-2919/006, p. 10).

B.1.4. De bestreden bepaling maakt deel uit van een hervorming van het appartementsrecht, doorgevoerd bij titel 6 van de wet van 18 juni 2018Relevante gevonden documenten type wet prom. 18/06/2018 pub. 02/07/2018 numac 2018012858 bron federale overheidsdienst justitie Wet houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing sluiten « houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing », met als krachtlijnen « de flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen, de optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars, herbalancering binnen de mede-eigendom en diverse verduidelijkingen ten behoeve van de mede-eigenaars » (Parl. St., Kamer, 2017-2018, DOC 54-2919/001, pp. 3-4).

Aldus beschouwd past de bestreden bepaling in het beleid van de wetgever om, door middel van een versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, bij te dragen tot de transitie van verouderde appartementsgebouwen naar een modern en duurzaam gebouwenpark en op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen.

De afbraak en heropbouw van verouderde gebouwen kan in dat verband voordeliger zijn dan een traditionele renovatie « in termen van kostprijs, budgetbeheer en energieprestaties » (ibid., p. 216).

B.2. Het eerste middel is afgeleid uit een schending van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens en met de beginselen van behoorlijke regelgeving, inzonderheid het rechtszekerheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het redelijkheidsbeginsel.

B.3.1. In het eerste onderdeel van het eerste middel voert de verzoekende partij zowel een gelijke behandeling als een verschil in behandeling aan.

De gelijke behandeling heeft betrekking op het ontbreken van een uitzondering voor kleine appartementsgebouwen en voor appartementen die zijn verhuurd of bezwaard met een beslag of hypotheek.

Het verschil in behandeling betreft een vergelijking tussen de gemeenrechtelijke regeling van gedwongen mede-eigendom (artikel 577-2, § § 9 en 10, van het Burgerlijk Wetboek) en de regeling vervat in de bestreden bepaling (artikel 577-7, § 1, 2°, h), van hetzelfde Wetboek).

B.3.2. Het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie sluit niet uit dat een verschil in behandeling tussen categorieën van personen wordt ingesteld, voor zover dat verschil op een objectief criterium berust en het redelijk verantwoord is. Dat beginsel verzet er zich overigens tegen dat categorieën van personen, die zich ten aanzien van de betwiste maatregel in wezenlijk verschillende situaties bevinden, op identieke wijze worden behandeld, zonder dat daarvoor een redelijke verantwoording bestaat.

Het bestaan van een dergelijke verantwoording moet worden beoordeeld rekening houdend met het doel en de gevolgen van de betwiste maatregel en met de aard van de ter zake geldende beginselen; het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie is geschonden wanneer vaststaat dat geen redelijk verband van evenredigheid bestaat tussen de aangewende middelen en het beoogde doel.

B.3.3. De versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, in bepaalde gevallen, om tot afbraak en heropbouw van het gebouw te beslissen, is een pertinente maatregel om te vermijden dat één of enkele mede-eigenaars bepaalde beslissingen kunnen blokkeren die noodzakelijk zijn om de hygiëne of veiligheid van het gebouw te waarborgen of om het gebouw aan de wettelijke bepalingen aan te passen. De loutere vaststelling dat in bepaalde gevallen, namelijk wanneer het gebouw minder dan vijf kavels telt, één mede-eigenaar nog steeds dergelijke beslissingen kan blokkeren, kan op zichzelf geen afbreuk doen aan de redelijke verantwoording van de maatregel. De mogelijkheid van tegenstemmen is immers inherent aan elke meerderheidsvereiste.

Om soortgelijke redenen kan de vaststelling dat het aandeel van bepaalde mede-eigenaars in de gemeenschappelijke delen niet vrij en onbelast is, geen afbreuk doen aan de redelijke verantwoording van de maatregel. De wetgever vermag immers algemene regels voor meerderheidsvereisten te bepalen, zonder dat hij voor bijzondere situaties en specifieke hypothesen telkens in uitzonderingen of afwijkende regels dient te voorzien.

Ten slotte vindt het verschil in behandeling tussen de mede-eigenaars ressorterend onder de gemeenrechtelijke regeling van gedwongen mede-eigendom en de mede-eigenaars ressorterend onder het appartementsrecht, een redelijke verantwoording in de bijzondere doelstelling van de wetgever om bij te dragen aan de transitie van verouderde appartementsgebouwen naar een modern en duurzaam gebouwenpark.

B.3.4. Het eerste onderdeel van het eerste middel is niet gegrond.

B.4.1. In het tweede onderdeel van het eerste middel voert de verzoekende partij een discriminerende inmenging in het eigendomsrecht aan.

B.4.2. Artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens bepaalt : « Alle natuurlijke of rechtspersonen hebben recht op het ongestoord genot van hun eigendom. Niemand zal van zijn eigendom worden beroofd behalve in het algemeen belang en met inachtneming van de voorwaarden neergelegd in de wet en in de algemene beginselen van het internationaal recht.

De voorgaande bepalingen zullen echter op geen enkele wijze het recht aantasten dat een Staat heeft om die wetten toe te passen welke hij noodzakelijk oordeelt om toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen en boeten te verzekeren ».

B.4.3. Artikel 1 van het voormelde Protocol biedt niet alleen bescherming tegen een onteigening of een eigendomsberoving (eerste alinea, tweede zin), maar ook tegen elke verstoring van het genot van de eigendom (eerste alinea, eerste zin) en elke regeling van het gebruik van de eigendom (tweede alinea).

De versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, waarin de bestreden bepaling voorziet, om tot afbraak of volledige heropbouw van een appartementsgebouw te beslissen regelt « het gebruik van eigendom in overeenstemming met het algemeen belang » in de zin van de tweede alinea van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol en valt dus onder het toepassingsgebied van die verdragsbepaling.

B.4.4. Elke inmenging in het eigendomsrecht moet een billijk evenwicht vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom. Er moet een redelijk verband van evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel.

B.4.5. Uit de in B.1.4 geciteerde parlementaire voorbereiding blijkt dat de bestreden maatregel ertoe strekt, door een versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, de renovatie van het verouderde gebouwenpark te stimuleren, de aanpassing ervan aan de wettelijke normen te bespoedigen en op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. Aldus streeft die maatregel een legitieme en door het algemeen belang ingegeven doelstelling na.

B.4.6. Uit de tekst van de bestreden bepaling blijkt dat de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw in de regel bij eenparigheid van stemmen moet worden genomen door de algemene vergadering van de mede-eigenaars. De wetgever heeft aan dat principe slechts afbreuk gedaan in drie uitzonderlijke gevallen : wanneer dat noodzakelijk is voor de hygiëne van het gebouw, wanneer dat noodzakelijk is voor de veiligheid van het gebouw of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.

B.4.7. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert. Die vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond (artikel 577-9, § 2, van het Burgerlijk Wetboek). De vrederechter houdt aldus toezicht op de beslissing van de algemene vergadering (artikel 591, 2°bis, van het Gerechtelijk Wetboek). Hij beschikt daarbij niet over een opportuniteitsoordeel, maar hij kan de nietigheid van de beslissing bevelen indien hij van oordeel is dat de inmenging in het eigendomsrecht van bepaalde eigenaars niet evenredig is met het nagestreefde doel. Hierbij dient hij onder meer rekening te houden met het nadeel dat voor de eigenaars en andere betrokkenen uit de eigendomsbeperking voortvloeit, enerzijds, en met de ernst van de in het geding zijnde belangen van hygiëne en veiligheid en de dwingende aard van de naleving van de wettelijke normen, anderzijds. De vrederechter kan de beslissing ook wijzigen en de compensatie vaststellen wanneer een mede-eigenaar afstand doet van zijn kavel zonder dat een onderling akkoord is bereikt over die compensatie.

B.4.8. De wetgever heeft het beginsel van eenparigheid van stemmen slechts in beperkte mate afgezwakt. De beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw vereist nog steeds een meerderheid van vier vijfde van de stemmen, terwijl voor bepaalde andere beslissingen een meerderheid van twee derde van de stemmen volstaat.

Bovendien kan elke mede-eigenaar op grond van de bestreden bepaling afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken. Die afstand kan, « vanuit een streven naar evenwicht tussen de aanwezige belangen » (Parl. St., Kamer, 2017-2018, DOC 54-2919/001, p. 216), in voorkomend geval gepaard gaan met « een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie » (artikel 577-7, § 1, 2°, h), tweede zin, van het Burgerlijk Wetboek).

B.4.9. Uit hetgeen voorafgaat blijkt dat de wetgever rekening heeft gehouden met het belang van de mede-eigenaar die zich verzet tegen de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw. Om een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom, dient de wetgever, gelet op de verregaande inmenging in het eigendomsrecht, evenwel in bijkomende waarborgen te voorzien.

Aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, in afwijking van het voormelde artikel 577-9, § 2, van het Burgerlijk Wetboek, en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.

B.4.10. In dat opzicht is het tweede onderdeel van het eerste middel gegrond.

B.5. Vermits de bestreden bepaling een onlosmakelijk geheel uitmaakt, dient ze ook in haar geheel te worden vernietigd.

Bijgevolg dienen de andere middelen niet te worden onderzocht.

Om die redenen, het Hof vernietigt artikel 167, 7°, van de wet van 18 juni 2018Relevante gevonden documenten type wet prom. 18/06/2018 pub. 02/07/2018 numac 2018012858 bron federale overheidsdienst justitie Wet houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing sluiten « houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing ».

Aldus gewezen in het Nederlands, het Frans en het Duits, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989Relevante gevonden documenten type wet prom. 06/01/1989 pub. 18/02/2008 numac 2008000108 bron federale overheidsdienst binnenlandse zaken Bijzondere wet op het Arbitragehof sluiten op het Grondwettelijk Hof, op 20 februari 2020.

De griffier, De voorzitter, F. Meersschaut A. Alen