Uittreksel uit arrest nr. 127/2010 van 4 november 2010 Rolnummer 4807 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 62, eerste lid, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, gesteld door het Hof van Cassatie.

Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en M. Bossuyt, en de rechters R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke en P. Nihoul, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Melchior, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging Bij arrest van 30 oktober 2009 in zake de nv « Sotrinvest » tegen de Belgische Staat, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is ingekomen op 20 november 2009, heeft het Hof van Cassatie de volgende prejudiciële vraag gesteld : « Schendt artikel 62, eerste lid, van het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten, in combinatie met artikel 44 van dat wetboek, indien het aldus wordt uitgelegd dat het uitsluitend van toepassing is op de bij authentieke akte vastgestelde verkopen, de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet door tussen de personen die er hun beroep van maken onroerende goederen te kopen om ze te verkopen, een onderscheid in behandeling in te voeren naargelang de onderhandse overeenkomst waarbij zij een onroerend goed kopen al dan niet ter registratie wordt aangeboden voor het verlijden van de authentieke koopakte ? ». (...) III. In rechte (...) B.1. Aan het Hof wordt een vraag gesteld over artikel 62 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (hierna : het Wetboek der registratierechten).

Die bepaling - waarvan alleen het eerste lid in het geding is - luidt als volgt : « Het in artikel 44 bepaalde recht wordt tot 5 pct. verminderd voor de verkopingen die uit de hand en bij authentieke akte gedaan worden aan personen die hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen.

Deze vermindering is echter niet van toepassing op de verkopen van landeigendommen waarvan de verkoopwaarde het bedrag niet te boven gaat dat verkregen wordt bij vermenigvuldiging van het kadastraal inkomen met een door de Koning vastgestelde coëfficiënt ».

Artikel 44 van hetzelfde Wetboek bepaalt : « Het recht wordt gesteld op 12,50 pct. voor de verkopingen, ruilingen en alle overeenkomsten onder bezwarende titel waarbij de eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen wordt overgedragen ».

B.2. De verwijzende rechter vraagt het Hof of artikel 62, eerste lid, « indien het aldus wordt uitgelegd dat het uitsluitend van toepassing is op de bij authentieke akte vastgestelde verkopen », bestaanbaar is met de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet, « door tussen de personen die er hun beroep van maken onroerende goederen te kopen om ze te verkopen, een onderscheid in behandeling in te voeren naargelang de onderhandse overeenkomst waarbij zij een onroerend goed kopen al dan niet ter registratie wordt aangeboden voor het verlijden van de authentieke koopakte ».

Het Hof beperkt zijn onderzoek tot het geval dat door de prejudiciële vraag wordt beoogd, namelijk het geval waarin een onderhandse akte van aankoop van een onroerend goed ter registratie wordt aangeboden en op een later tijdstip wordt gevolgd door de authentieke verkoopakte.

B.3.1. Het voordeel van een verlaagd tarief voor de personen die hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen (hierna : de vastgoedmakelaars), werd oorspronkelijk ingevoerd door de artikelen 62 en volgende van het koninklijk besluit van 30 november 1939 « houdende het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten ».

In het verslag aan de Koning voorafgaand aan dat koninklijk besluit worden de doelstellingen van die maatregel als volgt toegelicht : «

Artikel 62.Vooralsnog bleek de wet op de registratierechten den handel in onroerende goederen niet te kennen.

Verkrijging van een onroerend goed werd door haar slechts onder één uitzicht beschouwd : namelijk het voorzeker meest gewoon geval waarin de verkrijging een uiting van rijkdom is, die op een duurzame verrichting neerkomt, waarbij voor vrij langen tijd een privaat patrimonium in zijn omvang wordt bestendigd.

Zij kende geenszins de onroerende verkrijging met beroepskarakter, het onroerend goed dat, evenals al andere koopwaar, wordt gekocht, niet om behouden maar om voortverkocht te worden, het onroerend goed dat in handen van een tusschenpersoon overgaat alvorens zijn definitieven verkrijger te bereiken.

Welnu, het is duidelijk dat, indien de tusschenpersoon de hooge rechten moet betalen welke op de verkrijgingen met patrimoniaal karakter slaan, zegge thans 11 t.h. onverminderd de notarieele honoraria, alle mogelijkheid om zaken te doen aan dezen tusschenpersoon practisch wordt ontnomen en dat hem niets anders overblijft dan zich te onthouden ofwel, buiten de fiscale wet om, hun bedrijf uit te oefenen.

Inderdaad, het is, normaal genomen, niet mogelijk van een soortgelijke verrichting een winst te verwachten, waarvan zulke onkosten zouden worden afgetrokken.

De economische rol van deze beroepspersonen is onder sommig oogpunt die van een koopman die, met het oog op voortverkoop in 't klein, domeinen verkrijgt welke moeilijk voort te verkoopen zijn, hetzij wegens hun omvang, hetzij wegens overvoering van de markt, hetzij omdat wegens het bestaan van een nog lange pacht, de kleine landbouwers, die anders veel om grond geven, in de onmiddellijke verkrijging geen belang kunnen stellen.

In de verschillende gevallen is tegeldemaking van het verkregen complex slechts na een met de plaatselijke behoeften strookende verkaveling mogelijk en kan zij slechts langzaam en naarmate van het ontstaan dier behoeften geschieden. Trouwens wordt het verkregen goed soms door den beroepspersoon productief gemaakt en - zulks is voornamelijk het geval voor om de stedenagglomeratie liggende gronden - in bouwgrond, ja zelfs in gebouwde onroerende goederen wordt herschapen alvorens in het patrimonium van den gebruiker te worden opgenomen.

Indien men beseft dat het grootste deel van de door de registratiewet verstrekte middelen uit het onroerend goederenverkeer voortkomt, dan verdient aanbeveling degenen die er een beroep van maken dat verkeer te vergemakkelijken en te bespoedigen, zooniet gunstig dan toch billijk te behandelen.

Het komt er dus op aan een bestaande economische bedrijvigheid te erkennen en de belasting welke haar billijk kan worden gevraagd behoorlijk vast te stellen, kortom een stelsel van heffing in te voeren dat de tweevoudige verdienste zal hebben de Schatkist nieuwe middelen te verschaffen en het de beroepspersonen in zake onroerende verrichtingen mogelijk te maken in volle vrijheid en openbaarheid te handelen en van een practijk af te zien, die op burgerlijk en fiscaal gebied vol gevaar is, en erin bestaat een verkoop onder verschillende vormen te bewimpelen, inzonderheid onder het voorkomen van een lastgeving tot verkoop hun door den eigenaar gegeven, of onder den vorm van inbreng in een vennootschap » (Belgisch Staatsblad , 1 december 1939, pp. 8010-8011).

B.3.2. Die doelstellingen werden in herinnering gebracht en uitvoerig beschreven tijdens de parlementaire voorbereiding van de wet van 3 februari 1959, die de verkoop van bepaalde landeigendommen van de toepassing van dat verlaagde tarief uitsloot. In het verslag van de Commissie voor de Financiën van de Kamer van volksvertegenwoordigers wordt immers uiteengezet : « Het ontwerp (Stuk Kamer nr. 928, 1957-1958) werd ons overgemaakt door de Senaat [en] heeft ten doel, aan de handelaars in onroerende doch landelijke goederen, het voordeel te ontnemen dat hun door artikel 62 van het koninklijk besluit van 30 november 1939 werd gegeven.

Ten einde de draagwijdte van de besproken tekst goed te begrijpen is het nodig de huidige toestand even te beschrijven.

Men weet dat bij verhandeling van onroerende goederen een evenredig recht van 11 % op de waarde van de verkochte goederen geheven wordt.

Deze beschikking die reeds zwaar kon lijken voor de koper welke voor eigen gebruik een huis of een grond koopt, scheen dubbel zwaar en economisch nadelig voor de handelaar in onroerende goederen : wij bedoelen de man wiens beroep er in bestaat onroerende goederen aan te kopen om dezelve, na korten tijd terug van de hand te doen.

Indien men op dergelijke verkopingen het recht van 11 % zou toepassen, dan zou men de koopprijs der onroerende goederen op onbillijke wijze doen stijgen en bovendien het beroep van handelaar in onroerende goederen onnodig bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken.

Anderzijds werd vastgesteld dat de handelaars in onroerende goederen - ten einde aan de onbillijkheid van deze belasting te ontsnappen - hun toevlucht namen tot onderhandse acten of aankoopoptie's op langen termijn waarop dan geen enkel registratierecht betaald werd.

Deze handelwijze had niet alleen een nadeel voor de schatkist maar stelde kopers en verkopers bloot aan grote alea's vermits de alzo afgesloten overeenkomsten niet overgeschreven werden.

Ten laatste maakte men de berekening dat de handelaars in onroerende goederen grote economische diensten aan de gemeenschap kunnen bewijzen vermits hun taak er niet enkel in bestaat goederen te kopen en te verkopen, doch wel domeinen te kopen om ze tot bouwgronden om te werken : zij verzorgen het plan van aanleg, trekken straten of gaan ten overstaan van de openbare besturen dienaangaande verbintenissen aan. Kortom zij kunnen bij de uitbreiding van onze steden en gemeenten en nl. bij de opening van nieuwe wijken zeer grote diensten bewijzen.

Om al deze redenen had het koninklijk besluit van 30 november 1939 het recht van 11 % - ten voordele van de hierboven beschreven verkopingen, tot op 2,50 % herleid onder de voorwaarden er in beschreven.

Het doel van de huidige tekst is dit gunsttarief te behouden voor de verkopingen van bouwgronden alsmede voor de verkopingen van landeigendommen van grote waarde (nl. 250 maal het kadastraal inkomen), maar het gunsttarief af te schaffen voor de verkopingen van landeigendommen van kleinere waarde, nl. deze waarvan de waarde niet meer bedraagt dan 250 maal het kadastraal inkomen » (Parl. St., Kamer, 1958-1959, nr. 81-2, pp. 1-2).

B.3.3. Uit het voorgaande volgt dat het verlaagde tarief dat ten gunste van de vastgoedmakelaars werd ingevoerd, tegelijkertijd ertoe strekt de rechten van de Schatkist te vrijwaren, de handel in de betrokken onroerende goederen te vergemakkelijken en de transparantie van die handel te waarborgen - en dat zowel in het voordeel van die makelaars als van de latere kopers van die onroerende goederen.

B.4.1. De vereiste van een authentieke akte is pertinent ten opzichte van de voormelde doelstellingen, en meer bepaald ten opzichte van het streven naar transparantie van de handel in onroerende goederen, waarbij tegelijkertijd de kopers worden beschermd aan wie de vastgoedmakelaars het goed dat zij zelf hebben verworven, verder verkopen.

Een verkoop is immers een overeenkomst op grond waarvan de verkoper tegen een prijs de eigendom van een zaak of van een recht aan de koper overdraagt. Het gaat om een consensuele overeenkomst : zij bestaat tussen partijen enkel door een wederzijdse instemming, los van de wijze waarop die instemming is uitgedrukt - en meer bepaald ongeacht of gebruik werd gemaakt van een onderhandse akte of van een authentieke akte.

Niettemin is de verkoop, wanneer hij een onroerend goed betreft, krachtens artikel 1 van de hypotheekwet (de wet van 16 december 1851) slechts tegenstelbaar aan derden voor zover hij werd overgeschreven, formaliteit waarvoor enkel authentieke akten - naast de in rechte erkende onderhandse akten en de vonnissen bedoeld in artikel 2 van de voormelde wet - worden aangenomen.

Bijgevolg zal de onderhandse verkoop van een onroerend goed - ook al is hij volkomen rechtsgeldig tussen de partijen - pas vanaf de overschrijving van de authentieke akte aan derden tegenstelbaar zijn.

De wetgever heeft zich ervan willen vergewissen dat de persoon die een onroerend goed van een makelaar koopt, over alle waarborgen beschikt met betrekking tot de eigendomstitel van die laatste, wat veronderstelt dat de koopakte werd overgeschreven en dus in authentieke vorm werd verleden.

B.4.2. De wetgever kon eveneens oordelen dat het feit dat de overschrijving en de eraan verbonden tegenstelbaarheid wordt voorbehouden voor « vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor notaris erkende onderhandse akten » (artikel 2, eerste lid, van de hypotheekwet), van die aard was, door de hoedanigheid van de auteurs van die akten, dat het de transparantie van de handel in onroerende goederen zou waarborgen, wat de wetgever eveneens wenste toen hij het verlaagde tarief invoerde.

B.4.3. Uit het voorgaande volgt dat de wetgever, door het voordeel van het verlaagde registratierecht dat ten gunste van de vastgoedmakelaars werd ingevoerd, afhankelijk te stellen van het verlijden van een authentieke akte, een maatregel heeft genomen die redelijk verantwoord is.

Het Hof moet echter onderzoeken of het redelijk verantwoord is om dat verlaagde tarief niet toe te passen wanneer de onderhandse verkoopakte van het onroerend goed ter registratie werd aangeboden vóór het verlijden van de authentieke akte.

B.5.1. Zoals in B.3.3 werd opgemerkt, strekt het verlaagde tarief dat ten gunste van de vastgoedmakelaars werd ingevoerd, tegelijkertijd ertoe de rechten van de Schatkist te vrijwaren, de handel in de betrokken onroerende goederen te vergemakkelijken en de transparantie van die handel te verzekeren, en dat zowel in het voordeel van die makelaars als in het voordeel van de latere kopers van die onroerende goederen.

Gelet op die doelstellingen, is het niet klaarblijkelijk onverantwoord het voordeel van het verlaagde tarief voor te behouden voor de authentieke akten, en meer bepaald voor die waarmee, zoals te dezen, een vastgoedmakelaar zulk een goed koopt.

B.5.2. Enerzijds, kon de wetgever oordelen dat de hoedanigheid waarmee de personen en autoriteiten die de auteur zijn van authentieke akten zijn bekleed, de transparantie van de handel in onroerende goederen kon waarborgen, wat de wetgever eveneens wenste bij de invoering van het in het geding zijnde verlaagde tarief.

Anderzijds, kon de wetgever eveneens rekening houden met het feit dat, zoals in B.4.1 werd opgemerkt, de verkoop van een onroerend goed, krachtens artikel 1 van de hypotheekwet (de wet van 16 december 1851), slechts aan derden tegenstelbaar is voor zover hij werd overgeschreven - formaliteit waarvoor in principe alleen de authentieke akten worden aangenomen. Door in het in het geding zijnde artikel 62 het voordeel van het verlaagde tarief afhankelijk te stellen van het verlijden van een authentieke akte en tegelijkertijd de registratietermijnen die bij artikel 32 van het Wetboek der registratierechten zijn vastgesteld, voor te schrijven, verzekert de wetgever zich ervan dat de persoon die een onroerend goed wenst te kopen van een makelaar, binnen een korte termijn over alle garanties beschikt betreffende de tegenstelbaarheid van de eigendomstitel van die laatste.

Ten slotte, in de veronderstelling dat de authentieke koopakte van een onroerend goed vanuit legitieme overwegingen niet kan worden verleden binnen de in artikel 32, 4°, vastgestelde termijn, kan geen abstractie worden gemaakt van het feit dat de onderhandse koopakte van zulk een onroerend goed als minuut kan worden neergelegd bij een notaris door alle personen die partij waren bij de overeenkomst, wat de weg opent voor de overschrijving ervan en voor de registratie ervan, binnen de voormelde termijn, tegen het verlaagde tarief van het in het geding zijnde artikel 62.

B.5.3. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord.

Om die redenen, het Hof zegt voor recht : Artikel 62, eerste lid, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten schendt de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet niet.

Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989Relevante gevonden documenten type wet prom. 06/01/1989 pub. 18/02/2008 numac 2008000108 bron federale overheidsdienst binnenlandse zaken Bijzondere wet op het Arbitragehof sluiten op het Grondwettelijk Hof, op de openbare terechtzitting van 4 november 2010.

De griffier, P.-Y. Dutilleux.

De voorzitter, M. Melchior.