GRONDWETTELIJK HOF

Uittreksel uit arrest nr. 109/2009 van 9 juli 2009 Rolnummers 4523 en 4551 In zake : de prejudiciële vragen betreffende artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006, gesteld door de Vrederechter van het kanton Etterbeek en de Vrederechter van het eerste kanton Gent.

Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en M. Bossuyt, en de rechters P. Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels en T. Merckx-Van Goey, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Melchior, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van de prejudiciële vragen en rechtspleging a) Bij vonnis van 25 september 2008 in zake Claudine Parissis tegen Alicia Tirmarche, in aanwezigheid van Anne Tirmarche, en in zake Anne Tirmarche tegen Claudine Parissis, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is ingekomen op 3 oktober 2008, heeft de Vrederechter van het kanton Etterbeek de volgende prejudiciële vraag gesteld : « Houdt de programmawet van 27 december 2006 geen discriminatie ten aanzien van de artikelen 10 of 11 van de Grondwet in, doordat zij in artikel 73 bepaalt dat zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zowel de opzeggingstermijn bedoeld in het eerste lid van artikel 3 van de wet van 20 februari 1991 betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, als de vergoeding bedoeld in het tweede lid van dat artikel, niet van toepassing zijn, waarbij die bepaling enkel paragraaf 5 van hetzelfde artikel 3 beoogt en niet paragraaf 6 van dat artikel, temeer daar een huurder die gebonden is door een huurovereenkomst van negen jaar, zich kan beroepen op de sanctie waarin is voorzien bij niet-registratie, en dit eveneens tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst ? ».b) Bij vonnis van 3 november 2008 in zake de nv « Giliph Invest » tegen Alexander Verheijen, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is ingekomen op 12 november 2008, heeft de Vrederechter van het eerste kanton Gent het Grondwettelijk Hof gevraagd « om uitspraak te doen over de vraag of het feit dat art.3 § 5, 2e lid [lees : derde lid] van de Woninghuurwet door de programmawet (I) van 27 december 2006 werd ingevoegd in art. 3 § 5 van de Woninghuurwet zonder dat het mede toepasselijk werd gemaakt op de huurcontracten van ` korte ` duur bedoeld in art. 3 § 6 van de Woninghuurwet, al dan niet te verenigen is met de Grondwet ».

Die zaken, ingeschreven onder de nummers 4523 en 4551 van de rol van het Hof, werden samengevoegd. (...) III. In rechte (...) B.1. Artikel 3, § 5, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt sinds de wijziging ervan bij artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006 : « De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.

Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.

Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.

Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorig lid niet verschuldigd ».

Paragraaf 6 van hetzelfde artikel bepaalt : « In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.

Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.

Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

Zij wordt beëindigd mits één van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.

Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7 ».

B.2. De verwijzende rechters stellen het Hof een vraag over het verschil in behandeling dat voortvloeit uit de wijziging, door artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006, van artikel 3, § 5, van de wet van 20 februari 1991 betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, tussen, enerzijds, de huurder die een huurovereenkomst van negen jaar heeft gesloten en op wie de genoemde bepaling van toepassing is bij niet-registratie van de huurovereenkomst door de verhuurder en, anderzijds, de huurder die een huurovereenkomst van kortere duur heeft gesloten en op wie de in het geding zijnde bepaling niet kan worden toegepast in hetzelfde geval.

B.3. Uit de parlementaire voorbereiding van de programmawet van 27 december 2006 blijkt dat de wetgever de bedoeling had het aantal ter registratie aangeboden huurovereenkomsten te verhogen en aldus aan de huurders een betere bescherming te bieden : « Het vervullen van de registratieformaliteit geeft aan het huurcontract vaste datum. Van die vaste datum af is de huurder beschermd tegen uitzetting wanneer de verhuurder het gehuurde goed verkoopt aan een derde.

Het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten legt heden de verplichting om het huurcontract ter registratie aan te bieden, zowel aan de verhuurder als aan de huurder op. In de praktijk blijkt dat de huurders vaak niet op de hoogte zijn van deze fiscale verplichting, noch van het er voor hen uit voortspruitende voordeel op het vlak van bescherming tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar bij verkoop van de woning.

Daarom heeft de regering besloten dat, althans wat de uitsluitend tot huisvesting gebruikte onroerende goederen betreft, de verplichting tot aanbieding ter formaliteit van de registratie voortaan alleen op de verhuurders te leggen, die doorgaans wel goed op de hoogte zijn van de fiscale verplichting.

De formaliteit wordt wel gratis. De huurder kan nog altijd het huurcontract ter registratie aanbieden - hij heeft er immers alle belang bij dat zijn contract zo vlug mogelijke vaste datum krijgt - maar hij is daartoe fiscaal niet meer verplicht en zal dus ook niet gesanctioneerd worden als hij dat niet doet. De verhuurder kan wel nog de boete wegens laattijdige registratie oplopen (boete 25 euro).

Bovendien wordt de verhuurder, althans wanneer het huurcontractenmet betrekking tot de hoofdverblijfplaats betreft, gestimuleerd om de registratie te vragen doordat hij, zolang de registratie niet is uitgevoerd, geen beroep kan doen op de schadevergoedingen die het Burgerlijk Wetboek voorziet in geval van voortijdige beëindiging van het huurcontract door de huurder » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2773/001, pp. 53-54).

De in het geding zijnde bepaling werd als volgt toegelicht : « De wijziging van het Burgerlijk Wetboek brengt mee dat zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is, de huurder geen opzegtermijn moet respecteren en de verhuurder van de huurder de schadevergoeding wegens voortijdige opzeg van de huurovereenkomst niet zal kunnen eisen. Dit moet de verhuurder ertoe aanzetten de huurovereenkomst te doen registreren. Wel moet opgemerkt worden dat die incitant niet geldt voor alle huurcontracten als bedoeld in artikel 19, 3°, a) W. Reg. maar enkel voor de huurcontracten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Het is immers in het kader van laatstbedoelde soort huur dat de huurder het meest moet beschermd worden » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2773/001, p. 56).

B.4. Het verschil in behandeling tussen de partijen bij de huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats berust op een objectief criterium, namelijk de duur van de huurovereenkomst voor bepaalde duur.

De beperking van de maatregel tot de huurovereenkomsten van negen jaar is bovendien redelijk verantwoord, vermits de sanctie voor de verhuurder bij niet-registratie van de huurovereenkomst uitsluitend betrekking heeft op de regeling betreffende de opzeggingstermijn van de huurovereenkomsten en de bij die gelegenheid in voorkomend geval door de huurder verschuldigde opzeggingsvergoeding, een regeling waarvan de toepassing door artikel 3, § 6, tweede lid, uitdrukkelijk is uitgesloten met betrekking tot huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats van drie jaar of minder.

Er anders over oordelen zou immers de economie van de verschillende regeling van de huurovereenkomsten van negen jaar en die van ten hoogste drie jaar verstoren.

De wetgever vermocht overigens ervan uit te gaan dat de burgerrechtelijke gevolgen van de niet-registratie van de huurovereenkomst ernstiger waren bij huurovereenkomsten die worden aangegaan voor een lange termijn van negen jaar dan bij huurovereenkomsten voor beperkte duur, in welk geval de huurder zichzelf zou kunnen beschermen door zelf het initiatief tot kosteloze registratie te nemen. De maatregel heeft in dat opzicht dan ook geen onredelijke gevolgen.

B.5. De prejudiciële vragen dienen ontkennend te worden beantwoord.

Om die redenen, het Hof zegt voor recht : Artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet, in zoverre het enkel van toepassing is op de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats die zijn gesloten voor een duur van negen jaar.

Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op de openbare terechtzitting van 9 juli 2009.

De griffier, De voorzitter, P.-Y. Dutilleux. M. Melchior.