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: de prejudiciële vragen betreffende artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006, gesteld
door de Vrederechter van het kanton Etterbeek en de Vre(...) Het
Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en M. Bossuyt, en de rechter(...)"
| Uittreksel uit arrest nr. 109/2009 van 9 juli 2009 Rolnummers 4523 en 4551 In zake : de prejudiciële vragen betreffende artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006, gesteld door de Vrederechter van het kanton Etterbeek en de Vre(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en M. Bossuyt, en de rechter(...) | Extrait de l'arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009 Numéros du rôle : 4523 et 4551 En cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 73 de la loi-programme du 27 décembre 2006, posées par le Juge de paix du canton d'Etterbeek e(...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Melchior et M. Bossuyt, et des juges P. Ma(...) |
|---|---|
| GRONDWETTELIJK HOF | COUR CONSTITUTIONNELLE |
| Uittreksel uit arrest nr. 109/2009 van 9 juli 2009 | Extrait de l'arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009 |
| Rolnummers 4523 en 4551 | Numéros du rôle : 4523 et 4551 |
| In zake : de prejudiciële vragen betreffende artikel 73 van de | En cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 73 de la |
| programmawet (I) van 27 december 2006, gesteld door de Vrederechter | loi-programme (I) du 27 décembre 2006, posées par le Juge de paix du |
| van het kanton Etterbeek en de Vrederechter van het eerste kanton | canton d'Etterbeek et le Juge de paix du premier canton de Gand. |
| Gent. Het Grondwettelijk Hof, | La Cour constitutionnelle, |
| samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en M. Bossuyt, en de | composée des présidents M. Melchior et M. Bossuyt, et des juges P. |
| rechters P. Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, | Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, |
| J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels en T. Merckx-Van | J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels et T. Merckx-Van Goey, |
| Goey, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder | assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. |
| voorzitterschap van voorzitter M. Melchior, | Melchior, |
| wijst na beraad het volgende arrest : | après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : |
| I. Onderwerp van de prejudiciële vragen en rechtspleging | I. Objet des questions préjudicielles et procédure |
| a) Bij vonnis van 25 september 2008 in zake Claudine Parissis tegen | a) Par jugement du 25 septembre 2008 en cause de Claudine Parissis |
| Alicia Tirmarche, in aanwezigheid van Anne Tirmarche, en in zake Anne | contre Alicia Tirmarche, en présence de Anne Tirmarche, et en cause de |
| Tirmarche tegen Claudine Parissis, waarvan de expeditie ter griffie | Anne Tirmarche contre Claudine Parissis, dont l'expédition est |
| van het Hof is ingekomen op 3 oktober 2008, heeft de Vrederechter van | parvenue au greffe de la Cour le 3 octobre 2008, le Juge de paix du |
| het kanton Etterbeek de volgende prejudiciële vraag gesteld : | canton d'Etterbeek a posé la question préjudicielle suivante : |
| « N'y a-t-il pas discrimination par rapport aux articles 10 ou 11 de | |
| « Houdt de programmawet van 27 december 2006 geen discriminatie ten | la Constitution dans la loi-programme du 27 décembre 2006 en ce |
| aanzien van de artikelen 10 of 11 van de Grondwet in, doordat zij in | |
| artikel 73 bepaalt dat zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd | qu'elle dispose dans son article 73 qu'après la période de deux mois |
| is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het | visée à l'article 32, 5°, du Code des Droits d'Enregistrement, |
| Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zowel de | d'Hypothèque et de Greffe, qu'aussi longtemps que le contrat de bail |
| opzeggingstermijn bedoeld in het eerste lid van artikel 3 van de wet | n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que |
| van 20 februari 1991 betreffende de huurovereenkomsten met betrekking | l'indemnité visée à l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi du 20 février |
| tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, als de vergoeding bedoeld | 1991 portant sur les baux relatifs à la résidence principale du |
| in het tweede lid van dat artikel, niet van toepassing zijn, waarbij | preneur ne sont pas d'application, ne vise que le paragraphe 5 du même |
| die bepaling enkel paragraaf 5 van hetzelfde artikel 3 beoogt en niet | article 3 et ne vise pas le paragraphe 6 de cet article, d'autant plus |
| paragraaf 6 van dat artikel, temeer daar een huurder die gebonden is | que la sanction mise en place pour le non-enregistrement peut être |
| door een huurovereenkomst van negen jaar, zich kan beroepen op de | invoquée par un locataire lié par une convention de bail de 9 ans et |
| sanctie waarin is voorzien bij niet-registratie, en dit eveneens | |
| tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst ? ». | ce également pendant les 3 premières années du bail ? ». |
| b) Bij vonnis van 3 november 2008 in zake de nv « Giliph Invest » | b) Par jugement du 3 novembre 2008 en cause de la SA « Giliph Invest » |
| tegen Alexander Verheijen, waarvan de expeditie ter griffie van het | contre Alexander Verheijen, dont l'expédition est parvenue au greffe |
| Hof is ingekomen op 12 november 2008, heeft de Vrederechter van het | de la Cour le 12 novembre 2008, le Juge de paix du premier canton de |
| eerste kanton Gent het Grondwettelijk Hof gevraagd « om uitspraak te | Gand a demandé à la Cour constitutionnelle « de se prononcer sur la |
| doen over de vraag of het feit dat art. 3 § 5, 2e lid [lees : derde | question de savoir si le fait que l'article 3, § 5, alinéa 2 [lire : |
| lid] van de Woninghuurwet door de programmawet (I) van 27 december | alinéa 3], de la loi sur les baux d'habitation ait été inséré dans |
| 2006 werd ingevoegd in art. 3 § 5 van de Woninghuurwet zonder dat het | cette loi par la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 sans avoir été |
| mede toepasselijk werd gemaakt op de huurcontracten van ` korte ` duur | rendu également applicable aux contrats de bail de ` courte ` durée |
| bedoeld in art. 3 § 6 van de Woninghuurwet, al dan niet te verenigen | visés à l'article 3, § 6, de la loi sur les baux d'habitation, est |
| is met de Grondwet ». | compatible ou non avec la Constitution ». |
| Die zaken, ingeschreven onder de nummers 4523 en 4551 van de rol van | Ces affaires, inscrites sous les numéros 4523 et 4551 du rôle de la |
| het Hof, werden samengevoegd. | Cour, ont été jointes. |
| (...) | (...) |
| III. In rechte | III. En droit |
| (...) | (...) |
| B.1. Artikel 3, § 5, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling | B.1. L'article 3, § 5, du livre III, titre VIII, chapitre II, section |
| II, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt sinds de wijziging ervan bij | II du Code civil dispose, depuis sa modification par l'article 73 de |
| artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006 : | la loi-programme du 27 décembre 2006 : |
| « De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet | « Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas |
| van toepassing. | d'application. |
| Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de | |
| §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen | Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le |
| tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een | preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un |
| maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorig lid niet | congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité |
| verschuldigd ». | prévue à l'alinéa précédent ». |
| Paragraaf 6 van hetzelfde artikel bepaalt : | Le paragraphe 6 du même article dispose : |
| « In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden | « Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour |
| gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. | une durée inférieure ou égale à trois ans. |
| Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5. Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. Zij wordt beëindigd mits één van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent. Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk | Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5. Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le |
| gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de | bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application des |
| toepassing van de artikelen 6 en 7 ». | articles 6 et 7 ». |
| B.2. De verwijzende rechters stellen het Hof een vraag over het | B.2. Les juges a quo interrogent la Cour sur la différence de |
| verschil in behandeling dat voortvloeit uit de wijziging, door artikel | traitement qui résulte de la modification opérée par l'article 73 de |
| 73 van de programmawet van 27 december 2006, van artikel 3, § 5, van | la loi-programme du 27 décembre 2006, de l'article 3, § 5, de la loi |
| de wet van 20 februari 1991 betreffende de huurovereenkomsten met | du 20 février 1991 portant sur les baux relatifs à la résidence |
| betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, tussen, | principale du preneur, entre, d'une part, le preneur qui a conclu un |
| enerzijds, de huurder die een huurovereenkomst van negen jaar heeft | contrat de bail d'une durée de neuf années et se voit appliquer ladite |
| gesloten en op wie de genoemde bepaling van toepassing is bij | disposition en l'absence d'enregistrement du bail par le bailleur et, |
| niet-registratie van de huurovereenkomst door de verhuurder en, | d'autre part, le preneur qui a conclu un contrat de bail de plus |
| anderzijds, de huurder die een huurovereenkomst van kortere duur heeft | |
| gesloten en op wie de in het geding zijnde bepaling niet kan worden | courte durée et ne peut se voir appliquer la disposition en cause dans |
| toegepast in hetzelfde geval. | la même hypothèse. |
| B.3. Uit de parlementaire voorbereiding van de programmawet van 27 | B.3. Il ressort des travaux préparatoires de la loi-programme du 27 |
| december 2006 blijkt dat de wetgever de bedoeling had het aantal ter | décembre 2006 que le législateur entendait accroître le nombre de baux |
| registratie aangeboden huurovereenkomsten te verhogen en aldus aan de | présentés à l'enregistrement et offrir ainsi une meilleure protection |
| huurders een betere bescherming te bieden : | aux preneurs : |
| « Het vervullen van de registratieformaliteit geeft aan het | « L'accomplissement de la formalité de l'enregistrement donne date |
| huurcontract vaste datum. Van die vaste datum af is de huurder | certaine au contrat de bail. A partir de cette date, le locataire est |
| beschermd tegen uitzetting wanneer de verhuurder het gehuurde goed | protégé contre toute expulsion lorsque le bien loué est vendu. |
| verkoopt aan een derde. | |
| Het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten legt heden | Le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe impose |
| de verplichting om het huurcontract ter registratie aan te bieden, | déjà actuellement, tant au propriétaire, qu'au locataire, l'obligation |
| zowel aan de verhuurder als aan de huurder op. In de praktijk blijkt | de présenter le contrat de bail à l'enregistrement. Dans la pratique, |
| dat de huurders vaak niet op de hoogte zijn van deze fiscale | il semble que les locataires ne sont pas toujours au courant de cette |
| verplichting, noch van het er voor hen uit voortspruitende voordeel op | obligation fiscale pas plus que de l'avantage qui en découle pour eux |
| het vlak van bescherming tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar bij | sur le plan de la protection contre l'expulsion par le nouveau |
| verkoop van de woning. | propriétaire lors de la vente de l'habitation. |
| Daarom heeft de regering besloten dat, althans wat de uitsluitend tot | C'est pourquoi le gouvernement a décidé désormais d'imposer, du moins |
| huisvesting gebruikte onroerende goederen betreft, de verplichting tot | en ce qui concerne les biens immeubles affectés exclusivement à |
| aanbieding ter formaliteit van de registratie voortaan alleen op de | l'habitation, l'obligation de présentation à la formalité de |
| verhuurders te leggen, die doorgaans wel goed op de hoogte zijn van de | l'enregistrement aux bailleurs qui, normalement, sont bien au courant |
| fiscale verplichting. | de cette obligation fiscale. |
| De formaliteit wordt wel gratis. De huurder kan nog altijd het | La formalité est gratuite. Le locataire peut encore toujours présenter |
| huurcontract ter registratie aanbieden - hij heeft er immers alle | le contrat de bail à l'enregistrement - il a en effet toujours tout |
| belang bij dat zijn contract zo vlug mogelijke vaste datum krijgt - | intérêt à ce que le contrat ait le plus vite possible date certaine - |
| maar hij is daartoe fiscaal niet meer verplicht en zal dus ook niet | mais il n'y est plus obligé fiscalement et ne sera donc pas non plus |
| gesanctioneerd worden als hij dat niet doet. De verhuurder kan wel nog | sanctionné s'il ne le fait pas. Le bailleur par contre peut encore |
| de boete wegens laattijdige registratie oplopen (boete 25 euro). | encourir l'amende pour enregistrement tardif (amende de 25 euros). En |
| Bovendien wordt de verhuurder, althans wanneer het huurcontractenmet | outre, du moins lorsque le contrat de bail concerne la résidence |
| betrekking tot de hoofdverblijfplaats betreft, gestimuleerd om de | principale, le bailleur est incité à demander l'enregistrement par le |
| registratie te vragen doordat hij, zolang de registratie niet is | fait que, aussi longtemps que la formalité n'aura pas été exécutée, il |
| uitgevoerd, geen beroep kan doen op de schadevergoedingen die het | ne pourra pas réclamer l'indemnité prévue par le Code civil en cas de |
| Burgerlijk Wetboek voorziet in geval van voortijdige beëindiging van | |
| het huurcontract door de huurder » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC | résiliation anticipée du bail par le locataire » (Doc. parl., Chambre, |
| 51-2773/001, pp. 53-54). | 2006-2007, DOC 51-2773/001, pp. 53-54). |
| De in het geding zijnde bepaling werd als volgt toegelicht : | Quant à la disposition en cause, elle a fait l'objet du commentaire |
| « De wijziging van het Burgerlijk Wetboek brengt mee dat zolang de | suivant : « La modification du Code civil entraîne que aussi longtemps que la |
| huurovereenkomst niet geregistreerd is, de huurder geen opzegtermijn | convention de bail n'est pas enregistrée, le preneur ne sera pas tenu |
| moet respecteren en de verhuurder van de huurder de schadevergoeding | de respecter le délai de préavis et le bailleur ne pourra pas réclamer |
| wegens voortijdige opzeg van de huurovereenkomst niet zal kunnen | du locataire l'indemnité pour résiliation anticipée du contrat de |
| eisen. Dit moet de verhuurder ertoe aanzetten de huurovereenkomst te | bail. Ceci devrait inciter le bailleur à faire enregistrer le contrat |
| doen registreren. Wel moet opgemerkt worden dat die incitant niet | de bail. Il faut cependant remarquer que cet incitant ne vaut pas pour |
| geldt voor alle huurcontracten als bedoeld in artikel 19, 3°, a) W. | tous les contrats de bail visés à l'article 19, 3°, a), du C.enreg., |
| Reg. maar enkel voor de huurcontracten met betrekking tot de | mais seulement pour les contrats de bail relatifs à la résidence |
| hoofdverblijfplaats van de huurder. Het is immers in het kader van | principale du locataire. Car c'est dans le cadre de cette dernière |
| laatstbedoelde soort huur dat de huurder het meest moet beschermd | sorte de location que le locataire doit être le mieux protégé » (Doc. |
| worden » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2773/001, p. 56). | parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51- 2773/001, p. 56). |
| B.4. Het verschil in behandeling tussen de partijen bij de | B.4. La différence de traitement entre les parties à un contrat de |
| huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats berust op een objectief | |
| criterium, namelijk de duur van de huurovereenkomst voor bepaalde duur. | bail de résidence principale repose sur un critère objectif, à savoir |
| De beperking van de maatregel tot de huurovereenkomsten van negen jaar | la durée du bail pour une durée déterminée. |
| is bovendien redelijk verantwoord, vermits de sanctie voor de | En outre, la limitation de la mesure aux contrats de bail de neuf ans |
| verhuurder bij niet-registratie van de huurovereenkomst uitsluitend | est raisonnablement justifiée puisque la sanction du |
| betrekking heeft op de regeling betreffende de opzeggingstermijn van | non-enregistrement du contrat de bail dans le chef du bailleur |
| de huurovereenkomsten en de bij die gelegenheid in voorkomend geval | concerne exclusivement le régime relatif au délai de préavis des baux |
| door de huurder verschuldigde opzeggingsvergoeding, een regeling | et à l'indemnité de préavis qui serait éventuellement due par le |
| waarvan de toepassing door artikel 3, § 6, tweede lid, uitdrukkelijk is uitgesloten met betrekking tot huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats van drie jaar of minder. Er anders over oordelen zou immers de economie van de verschillende regeling van de huurovereenkomsten van negen jaar en die van ten hoogste drie jaar verstoren. De wetgever vermocht overigens ervan uit te gaan dat de burgerrechtelijke gevolgen van de niet-registratie van de huurovereenkomst ernstiger waren bij huurovereenkomsten die worden aangegaan voor een lange termijn van negen jaar dan bij huurovereenkomsten voor beperkte duur, in welk geval de huurder zichzelf zou kunnen beschermen door zelf het initiatief tot kosteloze registratie te nemen. De maatregel heeft in dat opzicht dan ook geen onredelijke gevolgen. B.5. De prejudiciële vragen dienen ontkennend te worden beantwoord. | locataire à cette occasion, un régime dont l'article 3, § 6, alinéa 2, exclut expressément l'application aux baux de résidence principale de trois ans ou moins. En effet, en juger autrement perturberait l'économie de la différence de régime des contrats de bail de neuf ans et des contrats de bail de trois ans maximum. Par ailleurs, le législateur pouvait partir du principe que les effets civils du non-enregistrement du contrat de bail étaient plus sérieux dans le cas des contrats de bail conclus pour une longue durée de neuf ans que pour les contrats de bail à durée limitée, auquel cas le locataire pourrait se protéger en prenant lui-même l'initiative de procéder à l'enregistrement gratuit. Dans cette optique, la mesure n'a donc pas d'effets déraisonnables. B.5. Les questions préjudicielles appellent une réponse négative. |
| Om die redenen, | Par ces motifs, |
| het Hof | la Cour |
| zegt voor recht : | dit pour droit : |
| Artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 schendt de | L'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 ne viole pas |
| artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet, in zoverre het enkel van | les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu'il ne s'applique |
| toepassing is op de huurovereenkomsten met betrekking tot de | qu'aux contrats de bail de résidence principale conclus pour une durée |
| hoofdverblijfplaats die zijn gesloten voor een duur van negen jaar. | de neuf années. |
| Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig | Ainsi prononcé en langue française et en langue néerlandaise, |
| artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op de openbare | conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989, à |
| terechtzitting van 9 juli 2009. | l'audience publique du 9 juillet 2009. |
| De griffier, De voorzitter, | Le greffier, Le président, |
| P.-Y. Dutilleux. M. Melchior. | P.-Y. Dutilleux. M. Melchior. |