GRONDWETTELIJK HOF

Uittreksel uit arrest nr. 84/2008 van 27 mei 2008 Rolnummer 4250 In zake : het beroep tot vernietiging van de artikelen 62 tot 66 van de programmawet (I) van 27 december 2006, ingesteld door de vzw « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat » en anderen.

Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de rechters P. Martens, L. Lavrysen, J.-P. Snappe, E. Derycke en T. Merckx-Van Goey, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Bossuyt, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 27 juni 2007 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 29 juni 2007, is beroep tot vernietiging ingesteld van de artikelen 62 tot 66 van de programmawet (I) van 27 december 2006 (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 28 december 2006, derde editie) door de VZW « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat », met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Violetstraat 43, de VZW « Eigenaarsbelang », met maatschappelijke zetel te 2000 Antwerpen, Mechelseplein 25, de VZW « Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond », met maatschappelijke zetel te 9000 Gent, Vrijheidslaan 4, en de VZW « De Eigenaarsbond », met maatschappelijke zetel te 2000 Antwerpen, Otto Veniusstraat 28. (...) III. In rechte (...) B.1.1. De bestreden bepalingen maken deel uit van hoofdstuk IV « Wijzigingen van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, van het Wetboek der zegelrechten, van het Wetboek der successierechten en van het Wetboek der met het zegel gelijkgestelde taksen », afdeling 1 « Registratierechten », onderafdeling 1 « Wijzigingen aan het Wetboek », van de programmawet (I) van 27 december 2006.

Ingevolge de bestreden bepalingen wordt een onderscheid ingevoerd tussen twee types van huurovereenkomsten, te weten de huurovereenkomsten die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of van één persoon en de andere huurovereenkomsten, waarvoor verschillende stelsels gelden op het vlak van de registratieverplichting, de registratietermijn en de registratiekosten.

B.1.2. Voor het eerste type van huurovereenkomst geldt een registratietermijn van twee maanden (artikel 63 van de programmawet (I)), is de registratieverplichting ten laste van de verhuurder (artikel 64, 2°, van de programmawet (I)) en is de registratie kosteloos (artikel 66 van de programmawet (I)). Voor het tweede type van huurovereenkomst geldt een registratietermijn van vier maanden (artikel 63 van de programmawet (I)), is de registratieverplichting ten laste van de contractpartijen (artikel 64, 1°, van de programmawet (I)) en is de registratie onderhevig aan een evenredig recht (artikel 65 van de programmawet (I)).

B.2. Als enig middel wordt door de verzoekende partijen een schending aangevoerd van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, omdat door de bestreden bepalingen verschillende stelsels inzake de registratietermijn, de registratieverplichting en de registratiekosten tot stand komen, enerzijds, voor de huurovereenkomsten die uitsluitend bestemd zijn voor huisvesting van een gezin of van één persoon en, anderzijds, voor de andere huurovereenkomsten dan wel de huurovereenkomsten die hoofdzakelijk bestemd zijn voor huisvesting, maar bijkomstig voor de functie of de bedrijvigheid van de huurder.

Voor dat dubbele onderscheid in behandeling bestaat, volgens de verzoekende partijen, geen redelijke, objectieve en pertinente verantwoording.

B.3.1. De Ministerraad voert aan dat de in het middel vergeleken categorieën van personen niet de huurders en de verhuurders zijn, maar wel de verschillende wetgevingen met betrekking tot de huurovereenkomsten, meer bepaald de woninghuurwet van 20 februari 1991, enerzijds, en de andere huurwetgevingen (gemeen recht, handelshuur, pacht), anderzijds.

Gelet op de bijzonder talrijke verschillen tussen de verschillende huurwetgevingen is de Ministerraad van oordeel dat de voorgestelde categorieën niet vergelijkbaar zijn.

B.3.2. Hoewel de woninghuurwetgeving, enerzijds, en de gemeenrechtelijke huur, de handelshuur en de pachtwetgeving, anderzijds, aan verschillende regels onderworpen zijn wat betreft, inzonderheid, de formaliteiten, de rechten en plichten van de partijen, de opzeggingsmogelijkheden en -termijnen, kunnen de verschillende categorieën van de bij de huurovereenkomsten betrokken personen worden vergeleken inzake de registratieverplichting, de registratietermijn en de registratiekosten.

B.3.3. De exceptie wordt verworpen.

B.4. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat de wetgever de bedoeling heeft gehad het aantal ter registratie aangeboden huurcontracten te verhogen en aldus aan de huurders een betere bescherming te bieden. Immers, het vervullen van de registratieverplichting geeft aan het huurcontract een vaste datum.

Van die vaste datum af is de huurder beschermd tegen uitzetting wanneer de verhuurder het gehuurde goed verkoopt aan een derde. « Het wetboek der registratie-, hypotheek en griffierechten legt heden de verplichting om het huurcontract ter registratie aan te bieden, zowel aan de verhuurder als aan de huurder op. In de praktijk blijkt dat de huurders vaak niet op de hoogte zijn van deze fiscale verplichting, noch van het er voor hen uit voortspruitende voordeel op het vlak van bescherming tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar bij verkoop van de woning.

Daarom heeft de regering besloten dat, althans wat de uitsluitend tot huisvesting gebruikte onroerende goederen betreft, de verplichting tot aanbieding ter formaliteit van de registratie voortaan alleen op de verhuurders te leggen, die doorgaans wel op de hoogte zijn van de fiscale verplichting. [...] Voor de andere huurcontracten (handelshuur, pacht, huur van bedrijfsruimten, huur van gemengde aard,...) verandert er niets » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2773/001, p. 54).

B.5.1. Het aan de orde zijnde verschil in behandeling steunt op een objectief criterium, namelijk de omstandigheid of het gehuurde onroerende goed al dan niet uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of één persoon.

B.5.2. Het gehanteerde criterium is pertinent om het door de wetgever beoogde doel te bereiken.

Wat de registratieverplichting betreft, lijkt het feit dat door de vaste datum een betere bescherming aan de huurder wordt geboden, op het eerste gezicht strijdig te zijn met de aan de verhuurder opgelegde registratieverplichting. Evenwel dient te worden opgemerkt dat de verschillende statuten van de verschillende verzoekende vzw's aantonen dat het precies hun taak is de verhuurders informatie te verstrekken omtrent de op hen rustende verplichtingen en dat de verhuurders zich, sneller dan de huurders, professioneel gaan organiseren. In tegenstelling tot de handelshuur en de pacht, zijn de huurders in het kader van de woninghuurwet geen « beroeps »-huurders en zullen zij derhalve veelal niet op de hoogte zijn van de op hen rustende plichten, waaronder de registratieplicht. De omstandigheid dat de registratieplicht thans nog enkel rust op de verhuurder is niet van dien aard dat aan de maatregel zijn evenredig karakter wordt ontnomen, omdat er voor de verhuurder in wezen niets verandert, nu hij voordien reeds, zij het samen met de huurder, gehouden was tot registratie over te gaan. Meer nog, door de wetswijziging wordt de registratie van de huurovereenkomst kosteloos.

Wat de registratietermijn betreft, dient te worden opgemerkt dat een termijn van twee maanden, in plaats van vier maanden, ook niet van dien aard is dat aan de bestreden bepaling haar evenredig karakter wordt ontnomen. De verkorting van die termijn speelt niet enkel in het voordeel van de huurder, die vanaf dan in geval van een verkoop van het gehuurde onroerende goed beter wordt beschermd, maar ook in het voordeel van de verhuurder, die vanaf dan de bescherming inzake de opzeggingsmogelijkheden in de woninghuurwet geniet (artikel 3, § 5, van de woninghuurwet).

B.6. Het enige middel is niet gegrond.

Om die redenen, het Hof verwerpt het beroep.

Aldus uitgesproken in het Nederlands, het Frans en het Duits, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op de openbare terechtzitting van 27 mei 2008.

De griffier, P.-Y. Dutilleux.

De voorzitter, M. Bossuyt.