Uittreksel uit arrest nr. 113/2007 van 26 juli 2007 Rolnummer 4253 In zake : de vordering tot schorsing van de artikelen 98, 99, 101, 102 en 103 (Wijzigingen van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de huurcontracten) van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), ingesteld door de VZW « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat » en anderen.

Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters A. Arts en M. Melchior, en de rechters P. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke en J. Spreutels, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter A. Arts, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van de vordering en rechtspleging Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 27 juni 2007 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 29 juni 2007, is een vordering tot schorsing ingesteld van de artikelen 98, 99, 101, 102 en 103 (Wijzigingen van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de huurcontracten) van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 8 mei 2007, derde editie) door de VZW « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat », met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Violetstraat 43, de VZW « Eigenaarsbelang », met maatschappelijke zetel te 2000 Antwerpen, Mechelseplein 25, de VZW « Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond », met maatschappelijke zetel te 9000 Gent, Vrijheidslaan 4, en de VZW « De Eigenaarsbond », met maatschappelijke zetel te 2000 Antwerpen, Otto Veniusstraat 28.

Bij afzonderlijk verzoekschrift vorderen de verzoekende partijen eveneens de vernietiging van dezelfde bepalingen. (...) II. In rechte (...) Ten aanzien van de bestreden bepalingen B.1. De vordering tot schorsing is gericht tegen de artikelen 98, 99, 101, 102 en 103 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 8 mei 2007, derde editie.

Die bepalingen luiden : «

Art. 98.In hetzelfde Wetboek [bedoeld is het Burgerlijk Wetboek] wordt een artikel 1714bis ingevoegd, luidende : '

Art. 1714bis.- Artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, is van toepassing op de kamer bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere studenten. '.

Art. 99.Artikel 1716 van hetzelfde Wetboek, opgeheven bij de wet van 20 februari 1991, wordt hersteld in de volgende lezing : '

Art. 1716.- Elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis houdt in dat in elke officiële of publieke mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten wordt vermeld.

Elk niet naleven van deze verplichting door de verhuurder of diens gevolmachtigde zal de betaling kunnen rechtvaardigen van een administratieve boete die vastgelegd is tussen 50 euro en 200 euro.

De gemeenten, in de hoedanigheid van gedecentraliseerde overheden, kunnen de inbreuken op de verplichtingen van dit artikel vaststellen, vervolgen en bestraffen. De bevoegde gemeente is die waar het goed zich bevindt. Deze inbreuken worden vastgesteld, vervolgd en bestraft overeenkomstig de vormvereisten, termijnen en procedures bepaald in artikel 119bis van de nieuwe gemeentewet, met uitzondering van § 5. ' ». «

Art. 101.In artikel 2 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 en gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° het eerste lid wordt aangevuld als volgt : ' Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot [treedt]. '; 2° het volgende lid wordt ingevoegd tussen het derde en vierde lid van artikel 2, waarvan de huidige tekst § 1 zal vormen : ' De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd ';3° er wordt een § 2 ingevoegd, luidende : ' § 2.Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel. '

Art. 102.In dezelfde afdeling van hetzelfde Wetboek wordt een artikel 11bis ingevoegd, luidende : '

Art. 11bis.- § 1. De Koning zal drie bijlagen opstellen, een per gewest, voor elke huurovereenkomst, bevattende een uitleg over de wettelijke bepalingen met betrekking tot de volgende elementen : de bepalingen die door het betrokken gewest goedgekeurd werden inzake de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid; een uitleg over de aard van een dwingende regel; de bepalingen met betrekking tot de schriftelijke huurovereenkomst, de registratie ervan en de kosteloosheid van de registratie; de duur van de huurovereenkomst; de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de indexering, de lasten; de regels opgesteld inzake de huurherstellingen; de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de erbij horende bepalingen; de bepalingen in verband met de verandering van eigenaar; de mogelijkheden voor de partijen om bijgestaan te kunnen worden bij een geschil. § 2. Deze bijlage zal verplichtend bij de na de inwerkingtreding van dit artikel gesloten huurovereenkomst worden gevoegd. '

Art. 103.In dezelfde afdeling van hetzelfde Wetboek wordt artikel 10 vervangen als volgt : '

Art. 10.- § 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg.

De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen : ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.

Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurder verwerft voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet-nakomen van de verplichtingen van de huurder.

Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur. De financiële instelling moet die zijn waar de huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële instelling. Niettegenstaande de wet op het statuut van en het besluit [lees : toezicht] op de kredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen in verband met de kredietwaardigheid van de huurder. De wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet is niet van toepassing. De Koning kan, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die voorheen toegekend werden. Na een evaluatie die zal plaatsvinden één jaar na het van kracht worden van dit systeem, zal de Koning, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad een openbare waarborg kunnen organiseren om de waarborgen te dekken die door de financiële instellingen toegekend werden aan bepaalde categorieën huurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodaliteiten die Hij vaststelt. De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrechten van het gemeen recht ten overstaande van de huurder in geval hij zijn verplichting om de waarborg progressief samen te stellen, niet naleeft.

Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijk is aan een bedrag van maximaal drie maanden huur ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daar om verzoekt bij de financiële instelling, die de waarborg toestaat ten gunste van de verhuurder.

De Koning legt het formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders zullen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop deze waarborg wordt gevormd. § 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.

Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg. § 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch van de bankwaarborg, noch van de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement. ' ».

Ten aanzien van het belang B.2. Uit het beperkte onderzoek van de ontvankelijkheid van het beroep tot vernietiging waartoe het Hof in het kader van de vordering tot schorsing is kunnen overgaan, blijkt niet dat het beroep tot vernietiging - en dus de vordering tot schorsing - onontvankelijk moet worden geacht.

Ten aanzien van de voorwaarden van de schorsing B.3. Naar luid van artikel 20, 1°, van de bijzondere wet van 6 januari 1989 dient aan twee grondvoorwaarden te zijn voldaan opdat tot schorsing kan worden besloten : - de middelen die worden aangevoerd moeten ernstig zijn; - de onmiddellijke uitvoering van de bestreden maatregel moet een moeilijk te herstellen ernstig nadeel kunnen berokkenen.

Daar de twee voorwaarden cumulatief zijn, leidt de vaststelling dat een van die voorwaarden niet is vervuld tot verwerping van de vordering tot schorsing.

Ten aanzien van het moeilijk te herstellen ernstig nadeel B.4. Een schorsing door het Hof moet het mogelijk maken te vermijden dat een ernstig nadeel voor de verzoekende partijen voortvloeit uit de onmiddellijke toepassing van de bestreden normen, nadeel dat niet of moeilijk zou kunnen worden hersteld in geval van een eventuele vernietiging.

B.5. Ter terechtzitting laat de Ministerraad gelden dat de door de verzoekende partijen vermelde nadelen die zouden voortvloeien uit de onmiddellijke toepassing van de bestreden wetsbepalingen, zich niet voor de verzoekende partijen voordoen, die uitsluitend verenigingen zonder winstoogmerk zijn, en bijgevolg geen moeilijk te herstellen ernstig nadeel uitmaken in de zin van de bijzondere wet van 6 januari 1989. Het is volgens de Ministerraad een vaste rechtspraak van het Hof dat het nadeel dat een vereniging in zo'n geval zou kunnen ondervinden, een louter moreel nadeel is dat voortvloeit uit de aanneming van wetsbepalingen die de beginselen raken waarvan de verdediging het maatschappelijke doel vormt, en dat dit nadeel niet moeilijk te herstellen is vermits het met de vernietiging van de bestreden bepalingen zou verdwijnen. B.6. De verzoekende partijen hebben onder meer tot maatschappelijk doel « de verdediging van het onroerend goed en roerend privaat eigendomsrecht, de bevordering van het spaarwezen », met inbegrip van « het aanspannen van alle rechtsgedingen, voor de penale, burgerlijke en administratieve rechtscolleges, zowel gewestelijke, nationale als internationale, die zich zouden rechtvaardigen door de verdediging van haar doel » (VZW « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat »), « de behartiging en de verdediging van de belangen van de eigenaars van onroerende goederen » (VZW « Eigenaarsbelang »), « de verdediging van de onroerende eigendom en de rechtmatige belangen van de eigenaars [...] met alle wettelijke middelen [...] en alle onrechtvaardige aanslagen op het eigendomsrecht te bestrijden, ten einde de eigenaars het volle rechtmatig genot van hun vaste goederen te verzekeren », waartoe « alle middelen [kunnen worden aangewend] die tot de verwezenlijking van het doel rechtstreeks of onrechtstreeks bijdragen » (VZW « Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond ») en « de behartiging en de verdediging van de algemene belangen van de onroerende eigendom » (VZW « De Eigenaarsbond »).

B.7. Om het ernstig en moeilijk te herstellen karakter van het nadeel te beoordelen, mag een vereniging zonder winstoogmerk die beginselen verdedigt of een collectief belang beschermt, niet worden verward met de personen die in hun persoonlijke situatie worden geraakt en op wie die beginselen en dat belang betrekking hebben.

Het nadeel dat door de verzoekende partijen wordt aangevoerd met betrekking tot elk van de bepalingen waarvan de schorsing wordt gevorderd, is het materiële nadeel dat identificeerbare leden - natuurlijke personen of rechtspersonen - individueel zouden kunnen lijden als eigenaar-verhuurder. Het door de verzoekende partijen zelf geleden nadeel is daarentegen een louter moreel nadeel dat voortvloeit uit de aanneming of de toepassing van wetsbepalingen die de individuele belangen van hun leden kunnen raken. Een dergelijk nadeel zou te dezen met de eventuele vernietiging van de bestreden bepalingen verdwijnen en is derhalve niet moeilijk te herstellen.

B.8. Aangezien voor elk van de bepalingen waarvan de schorsing wordt gevorderd, een van de bij artikel 20, 1°, van de bijzondere wet van 6 januari 1989 vereiste voorwaarden niet is vervuld, dient de vordering tot schorsing te worden verworpen.

Om die redenen, het Hof verwerpt de vordering tot schorsing.

Aldus uitgesproken in het Nederlands en het Frans, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op de openbare terechtzitting van 26 juli 2007.

De griffier, P.-Y. Dutilleux.

De voorzitter, A. Arts.