SERVICE PUBLIC FEDERAL INTERIEUR

4 MAI 2007. - Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil. - Traduction allemande

Le texte qui suit constitue la traduction en langue allemande de l'arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, et de son annexe concernant les baux à loyer relatifs aux logements situés en Région wallonne (Moniteur belge du 21 mai 2007; erratum Moniteur belge du 31 mai 2007).

Cette traduction a été établie par le Service central de traduction allemande auprès du Commissaire d'arrondissement adjoint à Malmedy en exécution de l'article 76 de la loi du 31 décembre 1983Documents pertinents retrouvés type loi prom. 31/12/1983 pub. 11/12/2007 numac 2007000934 source service public federal interieur Loi de réformes institutionnelles pour la Communauté germanophone. - Coordination officieuse en langue allemande fermer de réformes institutionnelles pour la Communauté germanophone, remplacé par l'article 16 de la loi du 18 juillet 1990 et modifié par l'article 6 de la loi du 21 avril 2007.

FÖDERALER ÖFFENTLICHER DIENST JUSTIZ 4. MAI 2007 - Königlicher Erlass in Ausführung von Artikel 11bis von Buch III Titel VIII Kapitel II Abschnitt 2 des Zivilgesetzbuches ALBERT II., König der Belgier, Allen Gegenwärtigen und Zukünftigen, Unser Gruss! Aufgrund des Zivilgesetzbuches, insbesondere des Artikels 11bis von Buch III Titel VIII Kapitel II Abschnitt 2, abgeändert durch das Gesetz vom 25. April 2007;

Aufgrund der Stellungnahme des Finanzinspektors vom 19. April 2007;

Aufgrund der Dringlichkeit, begründet durch den Umstand, dass kraft der neuen Gesetzesbestimmungen in Sachen Mietverträge, die sich auf den Hauptwohnort des Mieters beziehen, dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag obligatorisch eine erläuternde Anlage beigefügt werden muss, sodass die Verordnungsmassnahmen bezüglich besagter Anlagen unbedingt gleichzeitig mit dem Inkrafttreten vorerwähnter Gesetzesbestimmungen zu treffen sind, damit die Vertragsparteien nicht in eine Lage versetzt werden, in der die vertraglichen Beziehungen zwischen ihnen Unregelmässigkeiten aufweisen;

Aufgrund des Gutachtens 42.883/2 des Staatsrates vom 26. April 2007, abgegeben in Anwendung von Artikel 84 Absatz 1 Nr. 2 der koordinierten Gesetze über den Staatsrat;

Auf Vorschlag Unseres Ministers der Justiz Haben Wir beschlossen und erlassen Wir: Artikel 1 - Die in Artikel 11bis § 2 von Buch III Titel VIII Kapitel II Abschnitt 2 des Zivilgesetzbuches, abgeändert durch das Gesetz vom 25. April 2007, erwähnten Anlagen werden gemäss den vorliegendem Erlass beigefügten Mustern erstellt. Art. 2 - Vorliegender Erlass tritt am Tag seiner Veröffentlichung im Belgischen Staatsblatt in Kraft.

Art. 3 - Unser Minister der Justiz ist mit der Ausführung des vorliegenden Erlasses beauftragt.

Gegeben zu Brüssel, den 4. Mai 2007 ALBERT Von Königs wegen: Die Ministerin der Justiz Frau L. ONKELINX

ANLAGE ZUM KONIGLICHEN ERLASS VOM 4. MAI 2007 IN AUSFUHRUNG VON ARTIKEL 11BIS VON BUCH III TITEL VIII KAPITEL II ABSCHNITT 2 DES ZIVIL GESETZBUCHES MIETVERTRAGE MIT BEZUG AUF DIE IN DER FLAMISCHEN REGION GELEGEN WOHNUNGEN ( ... ) ANLAGE ZUM KONIGLICHEN ERLASS VOM 4. MAI 2007 IN AUSFUHRUNG VON ARTIKEL 11BIS VON BUCH III TITEL VIII KAPITEL II ABSCHNITTTT 2 DES ZIVILGESETZBUCHES MIETVERTRAGE MIT BEZUG AUF DIE IN DER WALLONISCHEN REGION GELEGEN WOHNUNGEN Rechtsvorschriften der Wallonischen Region mit Bezug auf die Mietverträge Gemäss dem Wallonischen Wohngesetzbuch muss jede Wohnung Mindestkriterien für gesundheitliche Zuträglichkeit genügen.

Diese Kriterien betreffen: 1. die Standsicherheit;2. die Dichtigkeit;3. die Gas- und Stromanlagen;4. die Lüftung;5. die Tageslichtbeleuchtung;6. die Sanitärausrüstung und Heizanlage;7. die Struktur und Grösse der Wohnung, insbesondere im Verhältnis zur Zusammensetzung des bewohnenden Haushalts;8. den Verkehr auf Fussböden und Treppen. Ausserdem muss jede Einzelwohnung oder Gemeinschaftswohnung mit mindestens einem Brandmelder in einwandfreiem Betriebszustand ausgestattet sein.

Für weitere Erklärungen und Einzelheiten in Zusammenhang mit diesen Bestimmungen wende man sich an die Behörden der Wallonischen Region.

Föderale Rechtsvorschriften mit Bezug auf die Mietverträge In vorliegendem Kapitel wird eine Anzahl wesentlicher Aspekte der föderalen Rechtsvorschriften mit Bezug auf die Mietverträge erläutert.

Für weitere Erklärungen in Zusammenhang mit diesen Bestimmungen sei auf die Broschüren "La loi sur les loyers" und "De Huurwet" verwiesen, die vom Föderalen Öffentlichen Dienst Justiz herausgegeben worden sind und auf der Website dieses FÖD zur Verfügung stehen. 1) Vorbemerkung: Unterschied zwischen einer zwingenden Regel und einer ergänzenden Regel Eine zwingende Regel ist eine Regel, von der im Vertrag nicht abgewichen werden darf, selbst nicht wenn Mieter und Vermieter sich einig sind.Die Bestimmungen des Gesetzes über die Mietverträge sind im Prinzip zwingend, es sei denn, sie selber besagen, dass sie es nicht sind.

Eine ergänzende Regel ist eine Regel, von der im Vertrag abgewichen werden darf. 2) Obligatorischer schriftlicher Mietvertrag Ein Mietvertrag mit Bezug auf den Hauptwohnort des Mieters muss immer schriftlich aufgestellt werden und die Identität aller Vertragsparteien, das Datum des Vertragsbeginns, die Beschreibung aller Räume und Teile des Gebäudes, auf die sich der Vertrag bezieht, sowie den Mietbetrag enthalten.Der Vertrag muss von den Vertragsparteien unterzeichnet und in so vielen Exemplaren aufgestellt werden, wie es Vertragsparteien mit unterschiedlichen Interessen gibt (zuzüglich eines weiteren Exemplars für das Registrierungsamt (s.

Punkt 3)). Ausserdem muss in jedem Original des Vertrags die Anzahl der Originale angegeben werden. 3) Registrierung des Mietvertrags Die Registrierung des schriftlichen Mietvertrags ist eine obligatorische Formalität, die dem Vermieter obliegt.Diese Formalität schliesst ein, dass der Vertrag - sowie die Beschreibung des Mietobjekts - dem Registrierungsamt des Ortes, wo das Objekt gelegen ist, in drei Exemplaren (wenn es nur zwei Parteien gibt) übermittelt werden muss. Die Adressen dieser Registrierungsämter finden Sie im Telefonbuch unter der Rubrik "Föderaler Öffentlicher Dienst Finanzen - Registrierung".

Die Registrierung der Verträge über die Vermietung, Untervermietung oder Abtretung eines Mietvertrags über unbewegliche Güter oder Teile von unbeweglichen Gütern, die einer Familie oder Einzelperson ausschliesslich als Wohnung dienen, ist unentgeltlich und muss binnen zwei Monaten nach Vertragsabschluss erfolgen. Ist der Mietvertrag nicht binnen dieser Frist registriert worden, kann dem Vermieter eine Geldbusse auferlegt werden; wenn es sich um einen Neunjahresmietvertrag handelt, ist ab dem 1. Juli 2007 ausserdem die Regel anwendbar, nach der der Mieter diesen Vertrag kündigen darf, ohne die Kündigungsfrist beachten und eine Entschädigung zahlen zu müssen. 4) Dauer und Kündigung des Mietvertrags a.Allgemeine Bemerkung über den Beginn der Kündigungsfristen In allen Fällen, in denen die Kündigung jederzeit eingereicht werden kann, beginnt die Kündigungsfrist am ersten Tag des Monats nach dem Monat, in dem die Kündigung eingereicht worden ist. b. Neunjahresmietvertrag i.Allgemeines Jeder Mietvertrag dauert normalerweise neun Jahre. Dies wird insbesondere automatisch der Fall sein für: - mündlich vereinbarte Mietverträge; - schriftliche Mietverträge ohne Angabe über die Dauer; - befristete schriftliche Mietverträge mit einer Dauer zwischen 3 und 9 Jahren.

Gegen Ende dieser Neunjahresperiode können der Mieter und der Vermieter beide den Vertrag aufkündigen, ohne einen Grund angeben zu müssen und ohne zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet zu sein, vorausgesetzt, sie notifizieren mindestens 6 Monate vor dem Fälligkeitstermin ihre Kündigung.

Wenn bei Ablauf der Neunjahresperiode keine der beiden Parteien den Mietvertrag aufkündigt, wird dieser zu gleichbleibenden Bedingungen jeweils um eine Dreijahresperiode verlängert. Jede der Parteien hat dann alle drei Jahre die Möglichkeit, den verlängerten Mietvertrag zu kündigen, ohne einen Grund angeben zu müssen und ohne zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet zu sein. ii. Kündigungsmöglichkeiten während der Neunjahresperiode 1. Kündigung durch den Vermieter Im Laufe der Neunjahresperiode hat der Vermieter in drei Fällen die Möglichkeit, den Mietvertrag unter bestimmten Bedingungen zu kündigen. Diese Regeln sind nicht zwingend, sodass das Recht des Vermieters, den Vertrag in diesen drei Fällen zu kündigen, durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann. 1) Der Vermieter kann den Vertrag zu jeder Zeit kündigen, um das Gut persönlich zu beziehen, und zwar durch Notifizierung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten.Um gültig zu sein, muss das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund und die Identität der Person enthalten, die das Mietobjekt persönlich und tatsächlich beziehen wird.

Die Person, die das Gut bezieht, kann der Vermieter selber oder sein Ehepartner sein; es können aber auch seine Kinder, Enkelkinder oder Adoptivkinder und die Kinder seines Ehepartners, seine Verwandten in aufsteigender Linie (Vater, Mutter, Grosseltern) und die seines Ehepartners, seine Brüder, Schwestern, Onkel, Tanten, Neffen und Nichten und die seines Ehepartners sein. 2) Bei Ablauf jeder Dreijahresperiode kann der Vermieter durch Notifizierung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten den Mietvertrag im Hinblick auf die Ausführung bestimmter Arbeiten kündigen.Das Kündigungsschreiben muss den Kündigungsgrund enthalten und eine Anzahl strikter Bedingungen erfüllen (s. Broschüren "La loi sur les loyers" und "De Huurwet", die vom Föderalen Öffentlichen Dienst Justiz herausgegeben worden sind und auf dessen Website zur Verfügung stehen). 3) Bei Ablauf der ersten oder der zweiten Dreijahresperiode kann der Vermieter den Mietvertrag ohne Angabe eines Grundes beenden, und zwar durch Notifizierung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten und Zahlung einer dem Mietbetrag für 9 beziehungsweise 6 Monate (je nachdem, ob die Kündigung bei Ablauf der ersten oder der zweiten Dreijahresperiode notifiziert wurde) entsprechenden Entschädigung zugunsten des Mieters.2. Kündigung durch den Mieter Der Mieter kann zu jeder Zeit ausziehen, vorausgesetzt, er notifiziert dem Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten.Er ist unter keinen Umständen verpflichtet, seine Kündigung zu begründen. In den drei ersten Jahren des Mietvertrags muss er dem Vermieter jedoch eine Entschädigung zahlen, die dem Mietbetrag für drei, zwei oder einen Monat entspricht, je nachdem, ob er im ersten, im zweiten oder im dritten Jahr auszieht.

In diesem Zusammenhang ist auch auf die besondere Möglichkeit der Vertragsaufkündigung in den Fällen, wo der Mietvertrag nicht registriert worden ist (siehe Punkt 3), hinzuweisen.

Wenn der Vermieter den Mietvertrag vorzeitig durch Notifizierung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten mit der Begründung beendet, dass er das Gut persönlich beziehen möchte, dass er Arbeiten daran ausführen möchte oder einfach ganz ohne Begründung (s. Punkt 4 Buchstabe b Ziffer ii Nummer 1), kann der Mieter eine Gegenkündigung mit einmonatiger Kündigungsfrist einreichen, ohne zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet zu sein, auch dann nicht, wenn die Kündigung im Laufe der drei ersten Jahre seines Vertrags erfolgt. c. Kurzzeitmietvertrag Das Gesetz über die Mietverträge sieht vor, dass die Parteien einen Mietvertrag oder zwei verschiedene aufeinander folgende Mietverträge für eine Gesamtdauer von nicht mehr als drei Jahren abschliessen können. Wenn 3 Monate vor Ablauf der vereinbarten Dauer keine Kündigung notifiziert worden ist oder wenn der Mieter das Gut bei Ablauf der vereinbarten Dauer ohne Einspruch des Vermieters weiter bewohnt hat, wird der ursprüngliche Vertrag unter gleichbleibenden Bedingungen verlängert, wobei aber davon ausgegangen wird, dass er für eine Periode von neun Jahren ab Vertragsbeginn abgeschlossen worden ist. d. Langzeitmietvertrag Es ist möglich, einen Mietvertrag für eine bestimmte Zeit von mehr als 9 Jahren abzuschliessen.Für einen solchen Vertrag gelten die gleichen Bestimmungen wie für Neunjahresverträge (s. Punkt 4 Buchstabe b). e. Mietvertrag auf Lebenszeit Es ist ebenfalls möglich, einen Mietvertrag auf Lebenszeit des Mieters abzuschliessen, vorausgesetzt, dies geschieht schriftlich. Der Vermieter kann einen solchen Mietvertrag auf Lebenszeit nicht vorzeitig kündigen, es sei denn, die Vertragsbestimmungen selbst besagen Gegenteiliges. Der Mieter kann den Mietvertrag aber jederzeit mittels einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. 5) Revision des Mietpreises Das Gesetz über die Mietverträge erlaubt unter gewissen Bedingungen eine Revision des Mietpreises, sei es eine Erhöhung oder eine Herabsetzung.Eine solche Revision kann nur am Ende einer Dreijahresperiode erfolgen. Sie kann sowohl vom Vermieter als auch von der anderen Vertragspartei beantragt werden, aber nur im Laufe einer bestimmten Periode, nämlich zwischen dem 9. und dem 6. Monat vor Ablauf der Dreijahresperiode.

Nach entsprechender Beantragung gibt es zwei Lösungsmöglichkeiten: 1) Entweder einigen sich die Vertragsparteien auf das Prinzip der Revision des Vertrags und des Mietpreises 2) oder aber die Parteien kommen nicht zu einer Einigung;in diesem Fall kann die antragstellende Partei sich an den Friedensrichter wenden, allerdings nur zwischen dem 6. und dem 3. Monat vor Ablauf der laufenden Dreijahresperiode. 6) Indexierung des Mietpreises Eine Indexierung des Mietpreises ist bei schriftlichen Mietverträgen immer erlaubt, es sei denn, der Vertrag schliesst diese Möglichkeit aus. Die Indexierung erfolgt nicht automatisch: Der Vermieter muss sie beim Mieter schriftlich beantragen. Dieser Antrag gilt nicht rückwirkend, ausser für die drei Monate vor dem Monat der Beantragung.

Die Berechnung der Indexierung erfolgt anhand einer durch das Gesetz festgelegten Formel. Eine detaillierte Erklärung zu diesem Berechnungsmodus gibt es in den Broschüren "La loi sur les loyers" und "De Huurwet", die vom Föderalen Öffentlichen Dienst Justiz herausgegeben worden sind und auf dessen Website zur Verfügung stehen.

Die Indexwerte sind beim Föderalen Öffentlichen Dienst Wirtschaft erhältlich und auf dessen Website einsehbar. 7) Kosten und Lasten In der Regel ist im Gesetz über die Mietverträge nicht angegeben, welche der Vertragsparteien (der Mieter oder der Vermieter) bestimmte Lasten übernehmen muss.Nur der Immobiliensteuervorabzug ist obligatorisch vom Vermieter zu zahlen.

Andere Kosten und Lasten sind immer vom Mietpreis zu trennen und in einer separaten Rechnung anzuführen.

Wenn die Kosten und Lasten pauschal festgelegt worden sind (z. B. in Form eines festen Betrags von 75 EUR monatlich), dürfen die Vertragsparteien den Pauschalbetrag nicht einseitig anpassen, indem sie davon ausgehen, dass die tatsächlichen Kosten und Lasten höher oder niedriger sind als der festgelegte Pauschalbetrag. Allerdings können Mieter und Vermieter jederzeit beim Friedensrichter eine Revision der pauschalen Kosten und Lasten oder deren Umwandlung in tatsächliche Kosten und Lasten beantragen.

Wenn die Kosten und Lasten nicht pauschal festgelegt worden sind, sieht das Gesetz vor, dass sie den tatsächlichen Ausgaben entsprechen müssen. Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter die Belege zu den ihm ausgestellten Rechnungen zu verlangen. 8) Bestimmungen über die dem Mieter obliegenden Reparaturen Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt so zu unterhalten, dass es sich in einem Zustand befindet, der dem Nutzungszweck, zu dem es vermietet worden ist, entspricht.In einer zwingenden Bestimmung besagt das Gesetz ausserdem, dass alle ausser die dem Mieter obliegenden Reparaturen zu Lasten des Vermieters gehen.

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter gegebenenfalls über Beschädigungen des Mietobjekts und über notwendige Reparaturen in Kenntnis zu setzen. Der Mieter muss sich ebenfalls um die ihm obliegenden Reparaturen kümmern. "Die dem Mieter obliegenden Reparaturen" sind die Reparaturen, die durch den Ortsgebrauch als solche bezeichnet werden, sowie die in Artikel 1754 des Zivilgesetzbuches aufgezählten Reparaturen. Im Gesetz werden die Verpflichtungen des Mieters allerdings strikt begrenzt: Keine der Reparaturen, die als zu Lasten des Mieters gelten, geht zu Lasten des Mieters, wenn sie nur durch Überalterung oder höhere Gewalt bedingt ist. 9) Übertragung des Mietobjekts Wird ein Mietobjekt veräussert, ist der Schutz des Mieters nicht immer der gleiche.Der Schutz hängt wesentlich davon ab, ob der Mietvertrag von einem sicher feststehenden Tag vor der Veräusserung datiert ist oder nicht.

Ein authentischer Mietvertrag, nämlich ein von einem Notar erstellter Mietvertrag, ist immer von einem sicher feststehenden Tag datiert. Ein privatschriftlicher (d.h. nicht authentischer) Mietvertrag ist vom sicher feststehenden Tag seiner Registrierung datiert (s. Punkt 3) oder vom Todestag eines der Unterzeichner des Mietvertrags oder vom Tag, an dem das Bestehen des Mietvertrags per Urteil oder durch eine von einem Beamten wie einem Notar oder einem Gerichtsvollzieher erstellte Urkunde festgestellt worden ist. Ein mündlich abgeschlossener Vertrag ist nie von einem sicher feststehenden Datum datiert.

Wenn der Mietvertrag von einem sicher feststehenden Datum vor der Veräusserung des Mietobjekts datiert ist, übernimmt der neue Eigentümer der Wohnung alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters, selbst wenn im Vertrag für den Fall einer Veräusserung die Möglichkeit der Mieterausweisung vorgesehen ist.

Wenn der Mietvertrag nicht von einem sicher feststehenden Datum vor Veräusserung des Mietobjekts datiert ist, gibt es zwei Möglichkeiten: 1) Entweder bewohnt der Mieter das Objekt seit weniger als 6 Monaten. In diesem Fall kann der Erwerber den Mietvertrag beenden, ohne eine Begründung anzugeben und ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen. 2) Oder aber der Mieter bewohnt das Objekt seit mindestens 6 Monaten. Dann tritt der Erwerber in die Rechte des Hauptvermieters ein, verfügt in bestimmten Fällen aber über eine grössere Flexibilität, was die Kündigungsmöglichkeiten betrifft. 10) Juristischer Beistand und Gerichtskostenhilfe a.Juristischer Beistand i. erster juristischer Beistand Unter erstem juristischem Beistand ist der juristische Beistand in Form von praktischen Auskünften, juristischer Information, eines ersten juristischen Gutachtens oder einer Verweisung an eine spezialisierte Instanz oder Einrichtung zu verstehen.Der erste juristische Beistand ist allen zugänglich und wird insbesondere von Rechtsanwälten im Rahmen der in den Justizhäusern und Justizpalästen organisierten Bereitschaftsdienste gewährt. Der von den Rechtsanwälten gewährte erste juristische Beistand ist unentgeltlich für Personen mit unzureichenden Einkünften. ii. weiterführender juristischer Beistand (pro Deo) Unter weiterführendem juristischem Beistand ist der juristische Beistand eines Rechtsanwalts in Form eines ausführlichen Gutachtens oder der juristische Beistand im Rahmen eines Verfahrens oder eines Prozesses zu verstehen. Für den weiterführenden juristischen Beistand kommen nur Personen mit unzureichenden Einkünften in Frage. Der Betreffende richtet seinen Antrag, in dem er um weiterführenden juristischen Beistand bittet, an das Büro für juristischen Beistand der Rechtsanwaltskammer. Für weitere Auskünfte in Zusammenhang mit dem juristischen Beistand kann man sich an ein Justizhaus oder an das Büro für juristischen Beistand der Rechtsanwaltskammer wenden. b. Gerichtskostenhilfe Während der weiterführende juristische Beistand sich auf die Kosten in Zusammenhang mit dem von einem Rechtsanwalt erteilten Beistand bezieht, bezieht sich die Gerichtskostenhilfe auf die "Gerichtskosten".Für Streitsachen, die in den Zuständigkeitsbereich des Friedensrichters fallen, zu denen auch die Streitsachen bezüglich der Vermietung unbeweglicher Güter gehören, wird der Antrag auf Gerichtskostenhilfe beim Friedensrichter eingereicht, der mit der Sache befasst wird oder damit schon befasst ist.

ANLAGE ZUM KONIGLICHEN ERLASS VOM 4. MAI 2007 IN AUSFUHRUNG VON ARTIKEL 11BIS VON BUCH III TITEL VIII KAPITEL II ABSCHNITT 2 DES ZIVILGESETZBUCHES MIETVERTRAGE MIT BEZUG AUF DIE IN DER REGION BRUSSEL-HAUPTSTADT GELEGEN WOHNUNGEN ( ... )