25 FEVRIER 2022. - Arrêté du Gouvernement flamand imposant la sanction de fusion obligatoire à « De Vrije Woonst », scrl à finalité sociale, ayant son siège à 2800 Malines, Vrijewoonstplein 7

Fondements juridiques Le présent arrêté est fondé sur : - le Code flamand du Logement de 2021, l'article 6.23 ; - le décret du 9 juillet 2021 portant modification de divers décrets relatifs au logement, l'article 205, § 7.

Formalité La formalité suivante est remplie : - Le ministre flamand compétent pour le budget a donné son accord le 21 février 2022.

Motivation Le présent arrêté est fondé sur les motifs suivants : - Le présent arrêté concerne la société de logement social « De Vrije Woonst », portant le numéro d'entreprise 0403.635.311, dont le siège social est situé à 2800 Malines, Vrijewoonstplein 7. - Pendant plusieurs décennies, la société de logement social « De Vrije Woonst » a refusé, malgré des sommations répétées, de se conformer à la réglementation en vigueur en matière de location sociale. En outre, pendant cette période, la tutelle administrative a été activement entravée, étant donné que « De Vrije Woonst », dans le cadre de diverses procédures judiciaires, contestait à tort qu'elle était une société de logement social reconnue relevant du champ d'application des dispositions régionales en matière de contrôle et de sanction. L'assemblée générale de « De Vrije Woonst » a également modifié unilatéralement les statuts de la société à trois reprises sans l'approbation de l'autorité de tutelle. L'assemblée générale a ainsi tenté de privatiser illégalement « De Vrije Woonst ». Chacune des modifications successives des statuts a été annulée judiciairement à la demande de l'autorité de tutelle. - Par l'arrêt du 20 mars 2019 (numéro de rôle 2012/AR/1597), la cour d'appel de Bruxelles a jugé que la société de logement social « De Vrije Woonst » est en liquidation depuis 1982 et devait être liquidée au moins depuis le 1er juillet 1991. La cour d'appel dit pour droit que, indépendamment de sa liquidation, « De Vrije Woonst » relève du champ d'application des articles 29bis, 48 et 49 du décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement (VWC) (actuellement les articles 4.79 à 4.91 et 4.50 à 4.53 du Code flamand du Logement de 2021 (VCW2021)). La cour d'appel estime que les reconnaissances d'office de « De Vrije Woonst » en tant que société de logement social, accordées dans les années 1991-1993, doivent être considérées comme légales. Ces reconnaissances ont été accordées à juste titre afin de garantir la continuité de la tutelle et de poursuivre la réalisation des objectifs de la tutelle - garantir les droits des locataires sociaux et protéger le patrimoine. L'arrêt du 20 mars 2019 a été notifié à « De Vrije Woonst » et a force de chose jugée. - Au cours de la période 2017-2020, la Division de la Surveillance de l'Agence du Logement - Flandre a sommé « De Vrije Woonst » à plusieurs reprises de respecter les dispositions en vigueur du Code flamand du Logement. Le superviseur a envoyé entre autres une lettre recommandée à « De Vrije Woonst » le 20 février 2020, indiquant que « De Vrije Woonst » ne satisfait pas aux plusieurs dispositions importantes de l'article 40 du Code flamand du Logement (VWC). - Par la décision du 21 février 2020 (numéro de rôle A/19/00473), le président du tribunal de l'entreprise d'Anvers, section Malines, a désigné monsieur Serge Van Eeghem, avocat, comme nouveau liquidateur de « De Vrije Woonst ». - Le 17 juillet 2020, le Gouvernement flamand a décidé d'envoyer une mise en demeure au sens de l'article 4.51, alinéa 3, du VCW2021 à la société de logement social « De Vrije Woonst ». - Le 20 juillet 2020, le Ministre flamand du Logement a envoyé la mise en demeure par lettre recommandée et par e-mail à « De Vrije Woonst ».

Cette mise en demeure a indiqué que « De Vrije Woonst » ne respecte pas les conditions de reconnaissance et ne remplit pas correctement sa mission publique et que son fonctionnement reste en défaut. Les infractions suivantes ont été constatées : (i) infraction à l'article 40, § 1er, 3°, du VWC : aujourd'hui encore, « De Vrije Woonst » loue ses logements sociaux à des loyers anormalement bas, indépendamment de la situation de revenus réelle des locataires en place, selon une formule non autorisée de « baux à rénovation ».Il n'est pas clair si, et dans quelle mesure, « De Vrije Woonst » a effectivement vérifié le revenu des candidats locataires. « De Vrije Woonst » a également tenté à plusieurs reprises de privatiser illégalement son patrimoine social. « De Vrije Woonst » n'a pas posé d'actes de liquidation significatifs en exécution des arrêts dans lesquels l'obligation de liquidation de « De Vrije Woonst » a été établie. Une telle liquidation aurait toutefois donné à « De Vrije Woonst » la possibilité de transférer son patrimoine à une société de logement social qui remplit les conditions de reconnaissance du VCW2021 ; (ii) infraction à l'article 40, § 1er, 5°, du VWC : « De Vrije Woonst » n'a pas adopté les statuts modèles rendus obligatoires par décret.

En outre, il n'existe pas de statuts coordonnés juridiquement valables et les carnets de membres de « De Vrije Woonst » mentionnent toujours les statuts invalides de 1991, de sorte qu'il n'est pas possible pour les locataires en place de prendre connaissance des statuts valables de « De Vrije Woonst » ; (iii) infraction à l'article 40, § 1er, 7°, du VWC : en l'absence de contre-indications écrites à cet égard, le Gouvernement flamand doit partir du principe qu'un système de contrôle interne adéquat manque.

Les documents à ce sujet, demandés par le superviseur, n'ont jamais été remis ; (iv) infraction à l'article 40, § 1er, 8°, du VWC : « De Vrije Woonst » ne respecte pas l'obligation de faire gérer par le VMSW (Société flamande du Logement social) ses ressources financières qui ne sont pas nécessaires au fonctionnement quotidien ; (v) infraction à l'article 40, § 1er, 11°, du VWC : Actuellement, « De Vrije Woonst » ne dispose pas d'un millier de logements locatifs sociaux gérés requis et n'a jamais fait usage de la possibilité d'introduire une demande de sursis. Sur la base de ces infractions, « De Vrije Woonst » a été informé que le Ministre flamand du Logement avait l'intention de proposer au Gouvernement flamand d'envisager le retrait de la reconnaissance de « De Vrije Woonst ». - Par lettres recommandées et e-mails des 28 juillet 2020 et 13 août 2020, « De Vrije Woonst » a ensuite reconnu, par la voix de son liquidateur, que les infractions énumérées ne pouvaient être niées.

Ces infractions datent de bien avant la désignation du liquidateur actuel et sont le résultat d'un déséquilibre historique qui, à ce moment, ne peut plus être remédié. « De Vrije Woonst » suggère que son patrimoine social (lié à une finalité) soit transféré à la société de logement social « Woonpunt Mechelen », l'acteur de logement naturel et unique qui peut fournir le logement social dans la région, en application de toutes les dispositions légales et réglementaires. « De Vrije Woonst » demande également que la transition soit accompagnée d'un certain nombre de mesures transitoires correspondantes. « De Vrije Woonst » notifie qu'elle enverra la mise en demeure et sa réponse à « Woonpunt Mechelen », afin que cette dernière puisse faire connaître son point de vue en la matière au Gouvernement flamand.

Enfin, compte tenu des circonstances actuelles du COVID, « De Vrije Woonst » ne demande pas à être entendu oralement. - Par la lettre recommandée et l'e-mail du 14 août 2020, « Woonpunt Mechelen » a exprimé son engagement à reprendre le patrimoine de « De Vrije Woonst ». « Woonpunt Mechelen » considère que le transfert est faisabilité à condition que des mesures transitoires s'appliquent, telles que visées à la réponse de « De Vrije Woonst ». Dans ce cadre, « Woonpunt Mechelen » demande que l'ensemble du transfert soit organisé de manière neutre sur le plan fiscal, afin que « Woonpunt Mechelen » ne doive pas supporter de coûts supplémentaires non admissibles au financement en raison des taxes. - Par sa lettre du 23 septembre 2020, le Ministre flamand du Logement a chargé la direction de « Woonpunt Mechelen » de rassembler toutes les informations pertinentes afin que le Gouvernement flamand puisse prendre une décision sur le fond. - Le 16 juillet 2021, le Gouvernement flamand a décidé de reconsidérer la sanction précédemment prise en considération (le retrait de la reconnaissance de « De Vrije Woonst ») et de communiquer à « De Vrije Woonst » que le Gouvernement flamand envisageait, à la place, une obligation de fusion avec une autre société de logement social. Cette reconsidération a été motivée par les motifs suivants : (i) Une fusion obligatoire offre, selon les avancées les plus récentes, la plus grande garantie pour un caractère neutre sur le plan fiscal de la sanction prise en considération.Dans sa lettre du 14 août 2020, « Woonpunt Mechelen » avait insisté sur une opération neutre sur le plan fiscal. Le Gouvernement flamand a dûment tenu compte de ce souci et souhaite, dans la mesure du possible, éviter au maximum que des ressources financières soient retirées aux sociétés de logement social concernées à la suite de l'application de la sanction ; (ii) Il a également été constaté qu'une fusion obligatoire, pas moins qu'un retrait de la reconnaissance, serait tout aussi appropriée pour accomplir l'objectif de la régularisation de la situation illégale de « De Vrije Woonst » ; (iii) Enfin, le Gouvernement flamand a pris note des communications du liquidateur de « De Vrije Woonst » et des représentants de « Woonpunt Mechelen » selon lesquelles l'attitude des locataires-coopérateurs a changé au cours de l'année écoulée et que, sur la base de cette information, on peut s'attendre à ce que l'Assemblée générale de « De Vrije Woonst » ne refusera pas de se conformer à une sanction qui serait imposée par le Gouvernement flamand en application de l'article 4.51 du VCW2021. - Le 22 juillet 2021, le Ministre flamand du Logement a donc envoyé une nouvelle mise en demeure par lettre recommandée et par e-mail à « De Vrije Woonst », faisant mention de la donnée que le Gouvernement flamand envisageait une autre sanction (à savoir une obligation de fusion avec une autre société de logement social), et dans laquelle les infractions reprochées à « De Vrije Woonst » étaient à nouveau définies, et constatant que la situation illégale constatée - sauf contredit éventuel - n'a pas été changée fondamentalement à ce jour. - Par lettre recommandée et e-mail du 2 août 2021, De « Vrije Woonst », par la voix de son liquidateur, a répété que les infractions énumérées ne peuvent être niées et qu'elles sont le résultat d'un déséquilibre historique qui, à ce moment, ne peut plus être remédié par « De Vrije Woonst ». Le contenu de ladite réponse est similaire aux lettres recommandées et aux e-mails des 28 juillet 2020 et 13 août 2020, et « De Vrije Woonst » répète sa demande d'accompagner la transition d'un certain nombre de mesures transitoires correspondantes. « De Vrije Woonst » notifie à nouveau qu'elle enverra la mise en demeure et sa réponse à « Woonpunt Mechelen », afin que cette dernière puisse faire connaître son point de vue en la matière au Gouvernement flamand. Enfin, « De Vrije Woonst » ne demande pas à nouveau à être entendu oralement. - Par lettre recommandée et e-mail du 13 août 2021, « Woonpunt Mechelen » répète - dans une lettre similaire à celle du 14 août 2020 - son engagement à reprendre le patrimoine de « De Vrije Woonst ». « Woonpunt Mechelen » confirme à nouveau qu'elle considère que le transfert est faisable à condition que des mesures transitoires s'appliquent, telles que visées à la réponse de « De Vrije Woonst », et elle demande encore que l'ensemble du transfert soit organisé de manière neutre sur le plan fiscal, afin que « Woonpunt Mechelen » ne doive pas supporter de coûts supplémentaires non admissibles au financement en raison des taxes. - Ni « De Vrije Woonst », ni « Woonpunt Mechelen » ne s'opposent à la sanction prise en considération par le Gouvernement flamand, à savoir l'obligation de fusion avec une autre société de logement social. - Les constatations répétées d'infractions graves par « De Vrije Woonst » aux conditions de reconnaissance obligent le Gouvernement flamand à imposer une mesure au sens de l'article 4.51, alinéa 2, du VCW2021, version antérieure au 20 septembre 2021. Sur la base de la disposition transitoire de l'article 205, § 7, du décret du 9 juillet 2021 portant modification de divers décrets relatifs au logement, les sociétés de logement social reconnues le jour avant l'entrée en vigueur de ce décret conformément aux conditions de reconnaissance applicables à cette date, restent, jusqu'à la clôture de leur liquidation, soumises aux dispositions du Code flamand du Logement de 2021 telles qu'applicables le jour avant la date d'entrée en vigueur de ce décret (à savoir le 20 septembre 2021). A chaque fois que le présent arrêté fait référence au Code flamand du Logement de 2021, il s'agit de la version antérieure au 20 septembre 2021.

Les infractions aux conditions de reconnaissance sont absolument incontestables et ne sont pas niées par « De Vrije Woonst ». En outre, les infractions commises ne peuvent plus être remédiées. Etant donné que la cour d'appel de Bruxelles a jugé que, dans le cadre de l'arrêt précité du 20 mars 2019, « De Vrije Woonst » est en liquidation depuis 1982 et devrait être liquidée au moins depuis le 1er juillet 1991, il n'y a à nouveau aucune raison pour que cette société de logement social continue d'exister en tant qu'entité juridique autonome. Pour ces raisons, le Gouvernement flamand décide d'imposer la sanction prévue à l'article 4.51, alinéa 2, 1°, du VCW2021 et d'obliger « De Vrije Woonst » à fusionner avec une autre société de logement social.

Une obligation de fusion - et non un retrait de la reconnaissance de la société de logement social - est choisie pour les raisons suivantes, qui étaient (également) déjà indiquées dans la mise en demeure du 22 juillet 2021 : (i) Une fusion obligatoire - (certainement) pas moins qu'un retrait de la reconnaissance - est entièrement appropriée pour accomplir l'objectif de la régularisation de la situation illégale de « De Vrije Woonst ».Une fusion aura, entre autres, les effets positifs suivants : (a)Il sera mis fin à la situation irrégulière de « De Vrije Woonst » à la lumière du Code flamand du Logement de 2021. Contrairement à « De Vrije Woonst », la société repreneuse se conformera (pourra se conformer) aux différentes obligations légales qui existent pour les sociétés de logement social reconnues. (b) Une fusion obligatoire exécute l'arrêt de la cour d'appel de Bruxelles du 20 mars 2019, sans aller à l'encontre des préoccupations justifiées des locataires actuels (voir ci-dessous).Une fusion obligatoire de « De Vrije Woonst » avec une autre société de logement social reconnue est nécessaire afin de poursuivre les activités de location sociale. Une application du régime des sanctions de l'article 4.51 du VCW2021 est compatible avec l'autorité de chose jugée de l'arrêt du 20 mars 2019, puisque cet arrêt confirme explicitement que « De Vrije Woonst », « en tant que société de logement social en liquidation relève du champ d'application des articles 29bis, 48 et 49 », du Code flamand du Logement (actuellement les articles 4.79, 4.51, 4.52 et 4.53 du VCW2021). (c) Une fusion obligatoire s'inscrit dans le cadre de l'économie d'échelle souhaitée par le législateur décrétal flamand des sociétés de logement social.(d) Une fusion obligatoire permet une gestion plus efficace d'activités similaires.Par exemple, l'économie d'échelle entraînera, en principe, une administration simplifiée et conforme aux règles, une meilleur maîtrise des coûts, une gestion plus efficace des moyens disponibles et une plus grande uniformité ; (e) Une fusion obligatoire met fin au refus des coopérateurs privés et des locataires depuis des décennies de se conformer à la réglementation impérative en matière de logement social, telle que préconisée par les coopérateurs publics.Les coopérateurs publics visent évidemment une régularisation et la fin du désaccord à ce sujet (c'est-à-dire les motifs des actionnaires). (f) La fusion obligatoire de « De Vrije Woonst » avec une autre société de logement social reconnue donne lieu à une solution équitable des préoccupations justifiées des locataires-coopérateurs privés de » De Vrije Woonst », étant donné la décision du Gouvernement flamand de lier la fusion à des mesures transitoires équitables.(g) La fusion obligatoire permet de transférer de manière correcte l'actif lié à une finalité de « De Vrije Woonst » à une autre société de logement social reconnue.(h) « De vrije Woonst » n'a pas de composantes transférables déductibles.(i) La société repreneuse pourra bénéficier d'une aide à la fusion pour compenser les différents efforts administratifs supplémentaires qui doivent être fournis dans le cadre de la fusion et de la régularisation par la société de logement social reconnue à laquelle l'actif lié à une finalité de « De Vrije Woonst » est transféré.(j) Dans le cadre de la fusion obligatoire, il n'y a pas d'obligation d'assainissement lors du transfert des terrains.En vertu des articles 250 et 251 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 17 décembre 2021 modifiant divers arrêtés relatifs au logement, la société repreneuse peut bénéficier d'avantages supplémentaires. D'une part, un taux zéro s'applique pour l'obtention d'une attestation du sol qui est soumise à l'OVAM (Société publique des Déchets de la Région flamande) avant le 1er janvier 2024 par une société de logement social et qui est requise dans le cadre d'un transfert de terrains à l'occasion d'une restructuration. Le taux zéro ne s'applique qu'une seule fois au terrain faisant l'objet d'une restructuration. D'autre part, une disposition d'exception est prévue : les sociétés de logement social impliquées dans une restructuration peuvent transférer des terrains à risque sans qu'une reconnaissance d'orientation du sol n'ait été effectuée. Si une pollution du sol est tout de même constatée lors d'études du sol ultérieures requérant une étude du sol descriptive ou un assainissement du sol conformément aux dispositions des articles 9 ou 19 du décret relatif au sol, la société de logement social qui a acquis les terrains (c'est-à-dire la société repreneuse) est entièrement subrogée dans les droits et obligations de la société de logement social qui a transféré les terrains (c'est-à-dire « De Vrije Woonst »). (ii) Le Gouvernement flamand a pris note des communications du liquidateur de « De Vrije Woonst » et des représentants de « Woonpunt Mechelen » selon lesquelles l'attitude des locataires-coopérateurs a changé au cours de l'année écoulée et que, sur la base de cette information, on peut s'attendre à ce que l'Assemblée générale de « De Vrije Woonst » ne refusera pas de se conformer à l'obligation de fusion de « De Vrije Woonst » avec une autre société de logement social reconnue, conformément à l'article 4.51, alinéa 2, 1°, du VCW2021. (iii) Selon les avancées les plus récentes, une fusion obligatoire offre la plus grande garantie pour un caractère neutre sur le plan fiscal de la mesure de sanction au sens de l'article 4.51, alinéa 2, du VCW2021. Dans ses lettres (voir ci-dessus), « Woonpunt Mechelen » a demandé au Gouvernement flamand de veiller, le cas échéant, « à ce que l'ensemble du transfert soit neutre sur le plan fiscal, afin que « Woonpunt Mechelen » ne doive pas supporter de coûts supplémentaires non admissibles au financement en raison des taxes de quelque nature que ce soit. Le Gouvernement flamand a dûment tenu compte de cette préoccupation : (a) D'une part, il constate qu'une fusion obligatoire - contrairement au retrait de la reconnaissance de « De Vrije Woonst » - ne soulève (entre autres) pas de question quant à l'exigibilité de l'imposition visée à l'article 219bis, § 2, du CIR92.(b) D'autre part, une fusion obligatoire se produit avec une neutralité fiscale au sens de l'article 211, § 1er, alinéa 4, du CIR92.La société repreneuse (Woonpunt Mechelen) est en effet une société nationale et l'opération est conforme à l'article 183bis du CIR92. En effet, la fusion proposée n'a pas pour objectif principal ou l'un de ses objectifs principaux la fraude ou l'évasion fiscale. Les raisons commerciales et non fiscales liées à la fusion obligatoire envisagée sont indiquées ci-dessus au point (i) et établissent une présomption suffisante que la fusion obligatoire de « De Vrije Woonst » avec une autre société de logement social (à savoir « Woonpunt Mechelen », voir ci-dessous) n'a pas pour objet principal, ou l'un de ses objets principaux, la fraude ou l'évasion fiscale au sens de l'article 183bis du CIR92. Certainement aussi en ce qui concerne la T.V.A. (articles 11 et 18, § 3, du Code de la T.V.A.) et les droits d'enregistrement (article 117 du Code des droits d'enregistrement), il est satisfait aux conditions d'application d'un transfert exonéré de l'impôt du patrimoine et de l'actif.

Ainsi, la fusion obligatoire envisagée peut avoir lieu avec une neutralité fiscale. Cette constatation est conforme aux intentions légales du Gouvernement flamand d'éviter au maximum, autant que possible, que des ressources financières soient retirées à la société de logement social concernée à la suite de l'application du présent mécanisme de sanction. - Pour les raisons précitées, le Gouvernement flamand décide d'imposer la sanction prévue à l'article 4.51, alinéa 2, 1°, du VCW2021 et d'obliger « De Vrije Woonst » à fusionner avec une autre société de logement social reconnue. A cet égard, la société de logement social reconnue « Woonpunt Mechelen », portant le numéro d'entreprise 0403.607.397 et ayant son siège à 2800 Malines, Lijsterstraat 6, est l'acteur du logement approprié pour la fusion. En effet, cette société de logement social est déjà active à Malines et, en partie grâce à son expérience, elle est l'acteur du logement qui peut poursuivre le logement social dans cette région. - A l'origine, « De Vrije Woonst » comptait trois actionnaires publics, un actionnaire honoraire et plusieurs centaines d'actionnaires-locataires sociaux. Toutefois, l'article 208, alinéa 1er, du décret du 9 juillet 2021 portant modification de divers décrets relatifs au logement stipule que les locataires sociaux qui ont souscrit à des actions en remplacement d'une garantie locative, sont réputés sortir de plein droit avec ces actions. La part de retrait à laquelle le locataire social a droit est convertie de plein droit en garantie locative. Depuis l'entrée en vigueur au 20 septembre 2021 du décret précité du 9 juillet 2021, « De Vrije Woonst » n'a plus d'actionnaires-locataires sociaux de plein droit. - Dans l'arrêt mentionné du 20 mars 2019 (numéro de rôle 2012/AR/1597), la cour d'appel de Bruxelles a jugé que la société de logement social « De Vrije Woonst » est en liquidation depuis 1982 et devait être liquidée au moins depuis le 1er juillet 1999. En raison des infractions aux conditions de reconnaissance par « De Vrije Woonst », le Gouvernement flamand a décidé d'appliquer la sanction de l'article 4.51, alinéa 2, 1°, du VCW 2021 et d'obliger « De Vrije Woonst » à fusionner avec « Woonpunt Mechelen ».

Toutefois, selon le droit des sociétés, la fusion d'une société en liquidation n'est en principe pas possible. Cependant, l'article 12:12 du Code des sociétés et associations (WVV 2019) prévoit une exception.

La fusion d'une société en liquidation peut encore avoir lieu pourvu que la société n'ait pas encore commencé à payer son actif à ses associés ou actionnaires. A cet effet, l'ensemble des tâches appartenant normalement à l'organe d'administration est effectué par le liquidateur.

Ainsi, la fusion obligatoire sera mise en oeuvre par une combinaison du VCW2021 et du droit fédéral des entreprises et sociétés. Le rapport entre les dispositions législatives régionales et fédérales est réglé par l'article 4.37 du VCW2021. Le Code des sociétés et associations (WVV) ne s'applique que dans la mesure où le VCW 2021 n'y déroge pas.

En effet, pour clarifier : dans le cadre de l'arrêt n° 64/2015 du 21 mai 2015, la Cour constitutionnelle s'est prononcée, en réponse à une question préjudicielle, sur la compétence du législateur décrétal flamand de s'écarter du droit fédéral des sociétés dans le cadre de la politique régionale du logement. La Cour a conclu que le législateur décrétal flamand pouvait s'écarter afin de tenter de donner forme au droit constitutionnel à un logement décent (article 23, alinéa 3, 3°, de la Constitution). Etant donné que les sociétés de logement social sont considérées comme les exécutants privilégiés de la politique flamande du logement, et compte tenu des ressources considérables que le Gouvernement flamand investit dans le secteur, il n'y avait aucune objection à une protection de cet intérêt public, dérogeant au droit des sociétés.

Mais l'exercice actuel part du principe que les dispositions pertinentes en la matière du VCW 2021 et du WVV sont mutuellement compatibles. - Comme prévu, la fusion obligatoire vise à mettre fin à une série d'infractions fondamentales manifestes au VCW2021 et à ses arrêtés d'exécution. Ces infractions fondamentales au VCW2021 sont (en partie) le résultat d'années de déséquilibre historique, et « De Vrije Woonst » ne peut pas (plus) rectifier cette situation illégale en appliquant simplement le VCW2021 et ses arrêtés d'exécution dans leur intégralité, c'est-à-dire en prenant des mesures de moindre portée que les sanctions visées à l'article 4.51, alinéa 2, du VCW2021. Si le Gouvernement flamand prend maintenant - dans une telle situation, afin de remédier à une situation de déséquilibre historique - une sanction conformément à l'article 4.51, alinéa 2, du VCW2021 (c'est-à-dire une fusion obligatoire), cela suppose nécessairement la compétence d'adopter des mesures transitoires d'accompagnement qui, pour autant que nécessaire, peuvent par exemple s'écarter temporairement des dispositions générales de l'arrêté du VCW2021. Cette compétence ressort également de l'article 4.51, alinéa 5, du VCW2021, confirmant que le Gouvernement flamand - sans préjudice de l'application des articles 4.52 et 4.53 du VCW2021 - peut fixer (entre autres) « les modalités » d'imposition des sanctions visées à l'article 4.51, alinéa 2, du VCW2021 (donc également pour l'imposition d'une fusion obligatoire). Le législateur décrétal offre ainsi au Gouvernement flamand les instruments nécessaires pour résoudre le problème. Au contraire, une application immédiate et intégrale de l'arrêté Code flamand du Logement de 2021 (BVCW2021) au patrimoine social de « De Vrije Woonst » et/ou de ses locataires en place, dans le cadre de la mise en oeuvre de la sanction imposée, serait en contradiction avec la principe de la confiance légitime, le principe de sécurité juridique, le principe du raisonnable et le principe de proportionnalité, avec le droit au logement des locataires en place et avec le principe d'égalité (les situations inégales ne peuvent pas être traitées de manière égale, et des mesures transitoires peuvent être jugées nécessaires pour faire ressortir à la réglementation générale une catégorie de justiciables se trouvant dans une situation de départ exceptionnelle). La jurisprudence de la Cour constitutionnelle et du Conseil d'Etat accepte également (en matière de maintien temporaire des conséquences d'actes administratifs illégaux) que, entre autres, les principes de sécurité juridique ou la continuité du service public peuvent, dans des circonstances motivées, avoir la priorité sur une application stricte du principe de légalité. Notamment, dans des circonstances similaires, un juste équilibre à respecter par les pouvoirs publics, doit être recherché entre « l'intérêt de remédier à toute situation contraire au droit et la préoccupation de ne pas compromettre après un certain temps les situations existantes et les attentes suscitées » (GwH, n° 18/2021, 9 février 2012). Dans ce cas, la situation exceptionnelle mais illégale, de « De Vrije Woonst » justifie la prise des mesures transitoires temporaires au profit des locataires en place de « De Vrije Woonst » et/ou de la société repreneuse, qui sont reprises aux articles 3 à 7 du présent arrêté.

Ces mesures transitoires sont le résultat d'une pondération des intérêts entre, d'une part, les intentions du Gouvernement flamand de régulariser la situation illégale le plus rapidement possible et, d'autre part, la préoccupation justifiée des locataires en place de « De Vrije Woonst » et/ou de « Woonpunt Mechelen » que cela se déroule progressivement (sur certains points), afin qu'ils ne soient pas confrontés du jour au lendemain à une application intégrale du VCW2021 et du BVCW2021. Il s'agit des mesures transitoires équitables suivantes qui s'alignent sur les mesures transitoires proposées par « De Vrije Woonst » et « Woonpunt Mechelen » dans les lettres susmentionnées adressées au Gouvernement flamand, et que ces sociétés de logement social - comme le démontrent ces lettres - estiment raisonnables et faisables : (i) Conformément à l'article 3 de l'arrêté, la société repreneuse conclura un nouveau contrat de location à durée indéterminée avec chaque locataire en place.Il s'agit d'une dérogation au cadre régulier. Les locataires sociaux qui étaient déjà locataires avant le 1er mars 2017 conserveront leur contrat de location à durée indéterminée, conformément au principe visé à l'article 6.28, alinéa 4, du Code flamand du Logement de 2021. Les locataires sociaux qui sont devenus locataires à partir du 1er mars 2017 auraient dû recevoir un contrat de location à durée déterminée selon le régime de location sociale. Toutefois, les administrateurs de « De Vrije Woonst » ont continué à conclure des contrats de location d'une durée indéterminée.

Afin de ne pas violer la confiance des locataires, l'article 3 de l'arrêté prévoit, par dérogation à l'article 6.28, alinéa 1er, du Code flamand du Logement de 2021, que le bailleur social repreneur conclut également un contrat de location à durée indéterminée avec ces locataires. (ii) Ensuite, l'article 4 de l'arrêté prévoit une dérogation au niveau du prix du loyer social. Les locataires de « De Vrije Woonst » payaient tous un loyer non lié au revenu de 125 euros par mois. En échange de ce faible loyer mensuel, ils étaient responsable d'une grande partie des réparations des bailleurs, ce qui signifie que les locataires ont investi eux-mêmes dans leur logement. Le présent arrêté vise à régulariser cette situation le plus rapidement possible vers un calcul du loyer applicable aux sociétés de logement social selon le régime de location sociale, mais une disposition transitoire équitable est prise en compte ici aussi. En application de l'article 6.55, alinéa 1er, de l'arrêté Code flamand du Logement de 2021, la valeur marchande pour chaque logement locatif social concerné sera incluse séparément dans le nouveau contrat de location social que le bailleur social repreneur conclura avec les locataires. En application de l'article 6.55, alinéa 2, de l'arrêté Code flamand du Logement de 2021, cette valeur marchande (indexée) sera utilisée jusqu'à la neuvième année après la conclusion du contrat de location. Une dérogation visant à permettre une transition en douceur vers l'application du régime locatif social régulier est le gel du loyer mensuel à 125 euros par mois pendant trois ans (article 4, alinéa 1er, de l'arrêté), à compter du 1er janvier 2021. Cette date a été choisie pour maintenir un équilibre entre la situation historique des locataires d'une part et le respect de la réglementation en vigueur d'autre part. Ce loyer comprend la réduction du précompte immobilier, si le locataire ou l'un des membres de sa famille y a droit, sinon les personnes concernées bénéficieraient d'un avantage supplémentaire (excédentaire), en plus de la mesure transitoire équitable (favorable) susmentionnée du gel à 125 euros par mois. Pendant les trois premières années, le loyer pour les locataires restera donc inchangé par rapport au loyer payé actuellement par les locataires. Il n'y a donc pas non plus d'indexation annuelle. A partir de la quatrième année, on passe au calcul du loyer social régulier. Toutefois, dès que les locataires paient un loyer lié au revenu (à partir de la quatrième année), ils peuvent récupérer de manière échelonnée leur investissement dans le logement locatif social (article 4, alinéa 2, de l'arrêté). Tant qu'ils ont encore un montant à récupérer, le loyer reste de facto plafonné à 125 euros par mois. Toutefois, le calcul de la CGC (concernant la Correction sociale régionale) tient compte de revenus de location théoriques, qui sont calculés d'une manière différente, c'est-à-dire sur la base du loyer ajusté partant du calcul du loyer social régulier. Afin de ne pas désavantager le bailleur social repreneur en ce qui concerne la reprise des logements locatifs de « De Vrije Woonst » dans le calcul de la CGC, l'alinéa 3 de l'article 4 stipule qu'au lieu du loyer ajusté (visé à l'article 6.52 du BVCW), il est tenu compte du loyer facturé (au lieu du loyer effectivement perçu) conformément aux alinéas 1er et 2. En effet, le loyer inférieur est une décision du Gouvernement flamand, ce qui désavantagerait le bailleur social repreneur lors du calcul du CSG. Cet ajustement compense ce désavantage. (iii) En outre, l'article 5 stipule qu'à titre exceptionnel et par une mesure de faveur dans le cadre des mesures transitoires équitables, les locataires sociaux de « De Vrije Woonst » auront la possibilité de récupérer les investissements qu'ils ont réalisés et qui n'ont pas encore été amortis. Afin de préserver le principe d'égalité, deux hypothèses possibles sont prises en compte : d'une part, la situation des logements locatifs sociaux qui continueront à être loués et, d'autre part, la situation des logements locatifs sociaux qui seront vendus au locataire en place. Dans les deux hypothèses, une comptabilisation des amortissements a lieu et il n'y a pas de limitation de la valeur, et ne doivent pas nécessairement porter sur les investissements qui ont conduit à la conformité du logement.

Compte tenu du déséquilibre historique et de l'attente (certes erronée) des locataires sociaux que le logement leur appartiendrait tout au long de la vie (une attente erronée qui résultait en partie de l'absence de statuts coordonnés juridiquement valables au sein de « De Vrije Woonst »), il est jugé équitable de ne pas poser de limites au remboursement des investissements réalisés par ces locataires sociaux.

Aux fins de preuve, il est donc opportun d'inviter les locataires concernés à fournir les factures et pièces justificatives en la matière. Un expert indépendant peut alors fixer le montant à compenser. Ainsi, le liquidateur ou le bailleur social repreneur peut alors faire une proposition au bailleur social, en mentionnant la possibilité d'introduire un recours auprès du superviseur, si ce dernier ne serait pas d'accord avec le montant de compensation proposé. (iv) L'article 6, ensuite, règle le sort des investissements éventuels non encore récupérés à la cessation du contrat de location. Si le locataire résilie lui-même le contrat de location (application de l'article 6.34 du Code flamand du Logement de 2021) ou si le bailleur social repreneur résilie le contrat de location en raison d'une faute contractuelle (application de l'article 6.33 du Code flamand du Logement de 2021), le droit du locataire à la récupération de l'investissement non amorti expire - ceci suite au choix du locataire de mettre fin à sa qualité de locataire social (et au régime transitoire y associé), ou suite à une faute imputable du locataire.

Si, par contre, le bailleur - en dehors de la volonté du locataire social - résilie pour cause de suroccupation ou de rénovation approfondie du logement locatif social, il est équitable à la lumière des dispositions transitoires, que le locataire reçoive la partie des investissements non amortis (qui n'a pas encore été récupérée par une réduction du loyer social conformément à l'article 4, alinéa 2). Cela permettra de liquider les montants non réglés. Si le contrat de location est résilié en raison d'une suroccupation ou de la rénovation approfondie du logement locatif social, le locataire a le droit d'être relogé par le bailleur social. Afin d'éviter que le régime transitoire se répercute dans le nouveau contrat de location social pour le nouveau logement locatif social, un décompte des frais est établi et le calcul normal du loyer sera appliqué intégralement pour le nouveau logement locatif social. Le locataire a aussi, bien entendu, le droit de ne pas accepter l'offre de relogement du bailleur. Un décompte des frais est établi dans ce cas également, et le locataire reçoit la partie de l'investissement non amorti qui n'a pas encore été récupérée par le biais d'une réduction du loyer social. (v) Enfin, à titre de mesure transitoire, l'article 7 stipule que le bailleur social repreneur accorde une réduction du prix de vente à concurrence de la partie de l'investissement non encore amortie et non récupérée par le biais du loyer, telle que visée à l'article 5.Lors de la vente d'un logement locatif social au locataire en place (suite à l'exercice du droit d'achat par le locataire en place ou volontairement par le bailleur social repreneur), le prix d'achat est, en principe, la valeur vénale du bien. Etant donné que la valeur vénale du logement sera plus élevée lorsque le locataire a réalisé certains investissements dans ce logement, il est logique et équitable que ces investissements, le cas échéant, soient réglés lors de la fixation du prix d'achat. - Conformément à l'article 4.53, alinéa 2, du VCW2021, le présent arrêté relatif à la fusion obligatoire avec une autre société de logement social sera notifié à « De Vrije Woonst », et cet arrêté prendra effet le jour de sa notification. En vue de sa publicité et de son opposabilité, le présent arrêté sera également notifié à « Woonpunt Mechelen » et publié au Moniteur belge. Un recours contre le présent arrêté peut être introduit auprès du Conseil d'Etat dans le délai imparti.

Initiateur Le présent arrêté est proposé par le Ministre flamand des Finances et du Budget, du Logement et du Patrimoine immobilier.

Après délibération, LE GOUVERNEMENT FLAMAND ARRETE :

Article 1er.La société de logement social « De Vrije Woonst », scrl à finalité sociale, portant le numéro d'entreprise 0403.635.311, ayant son siège à 2800 Malines, Vrijewoonstplein 7, est obligée de fusionner avec la société de logement social « Woonpunt Mechelen », scrl à finalité sociale, portant le numéro d'entreprise 0403.607.397, ayant son siège à 2800 Malines, Lijsterstraat 6, ci-après dénommée la société repreneuse.

Art. 2.La fusion obligatoire est mise en oeuvre par « De Vrije Woonst » et la société repreneuse via une application combinée de l'article 4.51, alinéa 2, 1°, du Code flamand du Logement de 2021, tel qu'en vigueur le 19 septembre 2021, et de l'article 12:12 du Code des sociétés et des Associations.

Art. 3.La société repreneuse conclut un nouveau contrat de location pour une durée indéterminée avec chaque locataire en place.

Art. 4.Par dérogation au livre 6, partie 9, titre 1, de l'arrêté Code flamand du Logement de 2021, « De Vrije Woonst », et ensuite la société repreneuse, appliquent un loyer mensuel de 125 euros pendant trois ans à partir du 1er janvier 2021, pour la location des logements sociaux de « De Vrije Woonst » aux locataires qui louent un logement social de « De Vrije Woonst » à la date de notification du présent arrêté à « De Vrije Woonst ». Ce loyer comprend la réduction du précompte immobilier, visée au titre 2, chapitre 1er, section 5, du Code flamand de la Fiscalité du 13 décembre 2013, si le locataire ou l'un des membres de sa famille y aurait droit.

A partir du 1er janvier 2024, le loyer visé à l'alinéa 1er est fixé par la société repreneuse, conformément au livre 6, partie 9, titre 1, de l'arrêté Code flamand du Logement de 2021. Toutefois, la société repreneuse limite le loyer mensuel à 125 euros, tant que le locataire a encore droit à une compensation pour les investissements réalisés qui n'ont pas été réglés ou amortis, fixée conformément à l'article 5 du présent arrêté.

Par dérogation à l'article 5.75, § 1er, alinéa 2, de l'arrêté Code flamand du Logement de 2021, pour la fixation des revenus de location théoriques, il est tenu compte pour le calcul de la correction sociale régionale, du loyer visé aux alinéas 1er et 2, y compris la comptabilisation éventuelle du loyer des investissement réalisés, visée à l'article 5 du présent arrêté, au lieu du loyer ajusté visé à l'article 6.52 de l'arrêté précité.

Art. 5.Tous les investissements réalisés par le locataire visé à l'article 3 du présent arrêté, qui n'ont pas été réglés ni amortis et qui ont contribué à la valeur actuelle du logement locatif social sont compensés, soit par la comptabilisation du prix de vente, conformément à l'article 7 du présent arrêté, si le locataire achète le logement concerné de » De Vrije Woonst » ou de la société repreneuse, soit par la comptabilisation du loyer, conformément à l'article 4, alinéa 2, du présent arrêté.

Art. 6.Si, en application de l'article 6.33 du Code flamand du Logement de 2021, la société repreneuse, en tant que bailleur, ou le locataire, en application de l'article 6.34 du Code précité, résilie le contrat de location visé à l'article 3 du présent arrêté, le locataire perd le droit à la compensation pour des investissements non réglés et non amortis, fixée à l'article 5 du présent arrêté.

Si la société repreneuse, en tant que bailleur, résilie le contrat de location visé à l'article 3 du présent arrêté, parce que le logement locatif social ne satisfait plus aux normes visées à l'article 3.1, § 1er, alinéa 4, du Code flamand du Logement de 2021, sans que ceci ne soit dû aux personnes adultes qui sont venus cohabiter après le début du contrat de location, ou parce que le bailleur estime que des travaux de démolition, de rénovation ou d'adaptation au logement locatif social sont nécessaires, la société repreneuse paie le locataire la partie des investissements réalisés non réglés et non amortis qui n'a pas encore été compensée par le loyer.

Art. 7.Si la société repreneuse ou « De Vrije Woonst » vend le logement locatif social au locataire visé à l'article 3, la société repreneuse ou « De Vrije Woonst » accorde une réduction du prix de vente pour un montant égal à la partie des investissements réalisés non réglés et non amortis qui n'a pas encore été compensée par le loyer.

Art. 8.Le ministre flamand compétent pour la politique du logement publie le présent arrêté au Moniteur belge et le notifie à « De Vrije Woonst » et à « Woonpunt Mechelen ».

Art. 9.« De Vrije Woonst » et « Woonpunt Mechelen » peuvent introduire un recours en annulation et, le cas échéant, une requête en suspension contre le présent arrêté auprès de la section du contentieux administratif du Conseil d'Etat dans les soixante jours suivant la notification du présent arrêté. A cette fin, une requête doit être envoyée par lettre recommandée au greffe du Conseil d'Etat, rue de la Science 33 à 1040 Bruxelles, ou introduite par procédure électronique (voir les rubriques « e-procédure » et « procédure » sur le site web du Conseil d'Etat) - http://www.raadvst-consetat.be/).

Toutes les autres parties intéressées peuvent introduire un recours en annulation et, le cas échéant, une requête en suspension contre le présent arrêté auprès de la section du contentieux administratif du Conseil d'Etat dans les soixante jours suivant la notification du présent arrêté au Moniteur belge. A cette fin, une requête doit être envoyée par lettre recommandée au greffe du Conseil d'Etat, rue de la Science 33 à 1040 Bruxelles, ou introduite par procédure électronique (voir les rubriques « e-procédure » et « procédure » sur le site web du Conseil d'Etat) - http://www.raadvst-consetat.be/).

Art. 10.Le ministre flamand compétent pour la politique du logement est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, le 25 février 2022.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand, J. JAMBON Le Ministre flamand des Finances et du Budget, du Logement et du Patrimoine immobilier, M. DIEPENDAELE