MINISTERE DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE

1 FEVRIER 2001. - Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif à l'agrément des sociétés de crédit et à l'octroi de la garantie de bonne fin de la Région quant au remboursement des crédits consentis pour la construction, l'achat, la conservation et la transformation d'habitations sociales ou assimilées

Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, Vu les articles 49 et 102 du Code du logement coordonné le 10 décembre 1970 et modifié par la loi du 25 mars 1981;

Vu l'arrêté royal du 15 juillet 1981 relatif à l'octroi de la garantie de bonne fin de l'Etat quant au remboursement des prêts hypothécaires, consentis pour la construction ou l'achat, dans la Région bruxelloise, d'habitations sociales ou d'habitations y assimilées modifié par l'arrêté royal du 19 avril 1998, l'arrêté de l'Exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale du 5 décembre 1991 et par l'arrrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 20 février 1997;

Vu l'avis de l'Inspection des Finances du 11 septembre 2000;

Vu l'accord du Ministre du Budget du 21 septembre 2000;

Vu la délibération du Gouvernement du 14 septembre 2000 sur la demande d'avis à donner par le Conseil d'Etat dans un délai ne dépassant pas un mois Vu l'avis du Conseil d'Etat 30.771/3, donné le 14 novembre 2000, en application de l'article 84, alinéa 1er, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat;

Sur proposition du Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé du Logement, Arrête :

Article 1er.Pour l'application du présent arrêté, il faut entendre par : 1° Ministre : le Ministre ou le Secrétaire d'Etat ayant le Logement dans ses attributions;2° Habitation assimilée aux habitations sociales : l'habitation dont la valeur vénale après travaux éventuels ne dépasse pas 4 500 000 francs augmentés de 5 % par enfant à charge et, à partir du troisième enfant à charge inclus, de 8 % par nouvel enfant à charge, avec un plafond de 34 %. Le Ministre adapte ce montant au 1er janvier de chaque année selon l'indice ABEX; 3° Enfant à charge : l'enfant pour lequel les allocations familiales ou d'orphelins sont attribuées au demandeur, à son conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement à la date de la demande de prêt ainsi que l'enfant pour lequel le demandeur, son conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement n'ont pas droit à de telles allocations, mais que le Ministre estime être effectivement à leur charge, pour autant qu'ils en apportent la preuve. Pour la détermination du nombre d'enfant à charge, est compté pour deux enfants, l'enfant considéré comme handicapé conformément à l'article 135, alinéa, 1er, du Code des impôts sur les revenus 1992.

En outre, est considéré comme ayant un enfant à charge, le demandeur qui répond, ou dont le conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement, ou dont le membre de la famille faisant partie du ménage au moment de l'occupation du logement par le demandeur, répond aux conditions fixées par l'article 135, alinéa, 1er, du Code des impôts sur les revenus 1992. 4° Taux d'intérêt réel : le taux d'intérêt imputé effectivement à l'emprunteur.5° Valeur vénale de l'habitation : la valeur estimée par la société de crédit en cas de vente publique volontaire y compris le terrain.

Art. 2.La garantie de la région visée à l'article 102, alinéa 1er, du Code du logement coordonné le 10 décembre 1970 est octroyée conformément aux conditions et dans les limites fixées par le présent arrêté.

L'agrément en tant qu'institution de crédit, visé à l'article 102, alinéa 2, du même Code, est accordé par le Ministre et le Ministre qui a les Finances dans ses attributions, conformément aux dispositions de l'article 10 du présent arrêté.

Art. 3.A la date de l'octroi du crédit, l'emprunteur et son conjoint cohabitant ou la personne avec laquelle il vit maritalement, ne peuvent être seuls ou ensemble, propriétaires ou usufruitiers de la totalité d'une autre habitation.

Pour l'application de cette condition, il n'est pas tenu compte de l'aliénation par l'emprunteur de tout ou partie de son droit de propriété ou de son droit d'usufruit, intervenue au cours des deux années précédant cette date.

La condition visée à l'alinéa 1er ne s'applique pas si les intéressés possèdent seuls ou ensemble un droit de propriété ou d'usufruit sur la totalité d'un bien immobilier qui est : 1° soit insalubre par nature et non susceptible d'assainissement et que l'emprunteur, son conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement, qui en sont propriétaires, s'engagent à le démolir ou à ne plus le faire servir d'habitation dès l'occupation du logement faisant l'objet du prêt ou dès l'octroi du prêt si l'habitation acquise était déjà occupée par l'emprunteur avant la passation de l'acte d'achat.L'habitation est considérée comme insalubre par nature et non susceptible d'assainissement, soit lorsqu'elle est déclarée inhabitable par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale ou le bourgmestre ou reconnue insalubre non améliorable par le Ministre ou son délégué; 2° soit insalubre par surpeuplement et que l'emprunteur et/ou son conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement, s'engagent à céder l'intégralité de leurs droits immobiliers y afférents, au moment, selon le cas visé au 1°, l'insalubrité par surpeuplement est constatée par le Ministre ou son délégué. L'emprunteur doit occuper l'habitation dans un délai de deux ans après l'octroi du prêt et l'occuper aussi longtemps que la garantie de la région est en vigueur. Le Ministre ou le Secrétaire d'Etat ayant le Logement dans ses attributions peut, sur demande de l'emprunteur, accorder une dérogation dans certains cas exceptionnels à l'intervention de la société de crédit.

Art. 4.Sauf s'il a été déclaré admissible, pour l'opération immobilière donnant lieu à l'octroi du crédit, au bénéfice d'une des primes instituées en vertu de l'article 103 du Code du Logement, l'emprunteur est tenu de fournir à l'institution de crédit les documents suivants : 1° une attestation de l'administration compétente du Ministère des Finances relative aux droits que lui, son conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement, possèdent ou ont cédé dans une ou plusieurs habitations, avec indication de la nature et de la quotité de ces droits;2° une déclaration pour laquelle il confirme sur l'honneur que ni lui, ni son conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement ne possèdent d'autres habitations que celles mentionnées dans l'attestation visée au 1°;3° le cas échéant, une preuve valable concernant l'inhabitabilité ou l'insalubrité de l'habitation visée à l'article 3, troisième alinéa, ainsi que les engagements à souscrire dans ce cas. L'institution de crédit est chargée du contrôle du respect des engagements visés au 3°.

Art. 5.Le remboursement du crédit doit être garanti par l'inscription sur l'habitation faisant l'objet du crédit, d'une hypothèque en premier rang.

En outre, le solde restant dû du crédit doit être couvert, en cas de décès, par une assurance-vie à capital décroissant, à moins que l'emprunteur ne puisse bénéficier de cette assurance en raison de son état de santé.

Le crédit ne peut être octroyé que pour vingt-cinq ans maximum.

Art. 6.Le crédit, y compris la prime due en vertu de l'assurance-vie et le montant des primes accordées par la Région, ne peut dépasser, selon le cas, 100 % de : 1° la valeur vénale lorsqu'il s'agit de la construction d'une habitation assimilée à des habitations sociales;2° la valeur vénale ou le prix d'achat si ce dernier est inférieur à la valeur vénale, lorsqu'il s'agit de l'achat d'une habitation sociale, ou d'une habitation assimilée à des habitations sociales;3° la valeur vénale après l'exécution des travaux cités ci-après, lorsqu'il s'agit de l'achat d'une habitation visée au 2° et de l'exécution, endéans les deux ans de l'achat, de travaux d'assainissement, d'amélioration et/ou d'adaptation. Le maximum de 100 %, fixé à l'alinéa précédent, est réduit à 90 % lorsque le remboursement du crédit n'est pas couvert par une assurance-vie.

Art. 7.La société de crédit procède à l'expertise de l'habitation à acquérir, y compris, le cas échéant, des travaux d'assainissement, d'amélioration et/ou d'adaptation à exécuter ou de l'habitation à construire, faisant l'objet de la demande de crédit. Elle en détermine la valeur vénale, le cas échéant, avant et après l'exécution des travaux précités et lorsqu'il s'agit d'une opération de construction, le coût réel ou estimé, terrain compris.

La Région peut faire procéder, dans l'année qui suit la réalisation du crédit, à des contre-expertises afin de s'assurer de la bonne évaluation des immeubles pris en garantie. En cas de distorsion supérieure à 10 %, et sans préjudice de toute autre sanction, la société de crédit doit prendre en charge les frais de celles-ci à concurrence de cinq mille francs (...) par dossier litigieux.

Les sociétés doivent faire parvenir trimestriellement au Ministre la liste des crédits qu'elles ont consentis avec le bénéfice de la garantie de la région.

Elles font parvenir annuellement au Ministre et au Ministre du Budget, la liste visée à l'alinéa 3 ainsi que la liste des crédits garantis par la Région, remboursés anticipativement.

Art. 8.§ 1er. La garantie n'est accordée que pour des crédits dont le taux d'intérêt n'excède pas le taux pratiqué au même moment par l'Office central de Crédit hypothécaire pour des opérations similaires.

Le taux d'intérêt visé à l'alinéa 1er s'entend toutes charges et commissions comprises, à l'exception des dépenses accessoires destinées à couvrir les frais de négociation du crédit et les frais d'étude, d'expertise et de dossier ainsi que les frais de la conclusion du contrat. Ces charges doivent être uniques et ne peuvent pas dépasser le montant de huit mille francs pour l'ensemble des opérations. § 2. Les contrats de crédit à consentir avec le bénéfice de la garantie doivent stipuler que : 1° le crédit doit pouvoir être remboursable sous forme de versements mensuels;2° l'exigibilité avant terme doit être subordonnée à une mise en demeure préalable du débiteur auquel un délai d'au moins trente jours doit être accordé pour régulariser sa situation;3° le crédit bénéficie de la garantie de la région en application du présent arrêté. Par dérogation aux dispositions du 1° ci-dessus et à la demande de l'emprunteur qui ou bien est déclaré admissible au bénéfice d'une des primes, visées à l'article 103 du Code du logement, ou bien remplit, pour l'avant-dernière année précédant la demande de crédit, la condition de revenus fixée en vue de pouvoir bénéficier d'une de ces primes, le remboursement peut être calculé sur base d'annuités successives formant une progression arithmétique dont la raison ne peut être supérieure à 3 % de la première annuité. Dans cette limite, les remboursements peuvent être réadaptés par périodes couvrant plusieurs années.

Art. 9.En cas de réalisation du bien, la somme à payer par la Région à l'institution de crédit en exécution de la garantie attachée au crédit est égale à la différence entre la perte subie par cette institution et celle qu'elle aurait supportée si le crédit avait été limité à 70 % de la valeur vénale ou, le cas échéant, du prix d'achat du bien.

L'estimation des montants qui, dans l'hypothèse, auraient été remboursés sur le principal est établie en réduisant les montants effectivement remboursés dans la proportion existante entre 70 % et le pourcentage du prêt par rapport à la valeur ou, le cas échéant, au prix d'achat.

Art. 10.§ 1er. La demande d'agrément visée à l'article 2 ne peut être introduite que par les sociétés de crédit : 1° qui ont pour objet exclusif l'octroi et la gestion, en nom propre ou pour compte d'organismes de placement en créances détenues majoritairement par des sociétés de crédit agréées visées à l'article 12 du présent arrêté, des prêts hypothécaires visés à l'article 102 du Code du Logement, conformément à cette disposition et au présent arrêté;2° dont les statuts sont préalablement soumis à l'approbation du Ministre.Il en va de même pour toute autre modification de ceux-ci; 3° dont la mise en paiement du dividende net n'excède pas 5 % du capital libéré et 25 % du bénéfice de l'exercice;4° qui ont obtenu leur inscription auprès de l'Office de Contrôle des Assurances, conformément à la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire et la loi du 27 mars 1995 relative à l'intermédiation en assurance et à la distribution d'assurances. § 2. L'octroi de l'agrément de la Région est subordonné au respect des conditions suivantes : 1° l'organisme de crédit s'engage à faire, si nécessaire, dans les limites et à des conditions fixées par convention, l'avance des primes accordées par la Région en vertu des articles 103 et 114 du Code du logement;2° l'organisme de crédit s'engage à respecter toutes les obligations auxquelles il est soumis en application du présent arrêté;3° l'organisme de crédit accepte le contrôle de la Région en ce qui concerne ses activités, sa gestion et son organisation interne afin d'éviter une mauvaise gestion et afin que les infractions aux dispositions du présent arrêté soient constatées, qu'un contrôle soit effectué sur les conditions d'octroi de la garantie régionale et en général que la stabilité du secteur des organismes de crédit soit assurée;pour ce faire, à tout moment, les délégués de la Région ont le droit de consulter sur place tous les documents relatifs aux activités, à la gestion et à l'organisation de chaque organisme agréé de crédit; 4° l'organisme de crédit s'engage pour chaque crédit envisagé : a) à transmettre à l'Administration de l'Aménagement du Territoire et du Logement le dossier type dûment complété, dont le modèle est fixé par le Ministre ou son délégué;b) à n'émettre l'offre qu'à partir du sixième jour calendrier qui suit la transmission du dossier type à l'administration. § 3. La demande d'agrément est introduite auprès du Ministre et doit être accompagnée : 1° de l'énumération de toutes les conditions que l'institution de crédit impose pour les crédits qu'elle consent;toute modification de ces conditions, ainsi que les conditions de funding, devront être soumises à l'accord préalable du Ministre à l'exception d'un simple changement de taux qui sera présumé autorisé le deuxième jour ouvrable suivant la modification; 2° d'un acte-type de ces crédits et du prospectus émis par la société. § 4. Dès la demande d'agrément, l'organisme de crédit est tenu de faire appel à un réviseur choisi parmi les membres de l'Institut des réviseurs d'entreprise.

Celui-ci adresse à la Région un rapport sur la situation de la société. Il lui signalera toute négligence, irrégularité ou situation susceptible de compromettre la liquidité et la solvabilité de la société. § 5. L'agrément de tout organisme de crédit est retiré en cas de non respect des conditions énoncées aux §§ 1er, 2 et 3 ou en cas de dissolution, ou transformation de sa forme juridique ou de son objet social ou de toute autre forme de mise en liquidation de l'organisme, ou d'affectation des fonds portés en réserve sans autorisation préalable du Ministre. § 6. La garantie de la région attachée aux crédits en portefeuille est retirée lorsqu'une institution de crédit visée à l'article 12 perd son agrément, à moins que ce portefeuille ne soit cédé à une autre institution de crédit agréée ou transféré à une société d'investissement en créances avec l'accord préalable du Ministre.

Art. 11.L'administration de la Taxe de la Valeur ajoutée, de l'Enregistrement et des Domaines, laquelle agit en conformité avec les dispositions de l'article 94 (Y) des lois sur la comptabilité de l'Etat, coordonnées le 17 juillet 1991, peut, à la demande du Ministre, procéder au recouvrement des sommes payées par la région en exécution de sa garantie.

Art. 12.Les institutions visées à l'article 216, 2°, b), du Code des impôts sur le revenu sont assimilées aux organismes ayant reçu l'agrément prévu à l'article 11 du présent arrêté, et ceci seulement en vue de l'octroi de la garantie de bonne fin de la Région de Bruxelles-Capitale.

Art. 13.L'arrêté royal du 15 juillet 1981 relatif à l'octroi de la garantie de bonne fin de l'Etat quant au remboursement des prêts hypothécaires consentis pour la construction ou l'achat, dans la Région bruxelloise, d'habitations sociales ou d'habitations y assimilées, modifié par l'arrêté royal du 19 avril 1998, l'arrêté de l'Exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale du 5 décembre 1991 et l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 20 février 1997, est abrogé.

Art. 14.Le présent arrêté produit ses effets le 1er janvier 2001.

Art. 15.Le Ministre qui a le Logement dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, le 1er février 2001.

Par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale : Le Ministre-Président, F.-X. de DONNEA Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Emploi, de l'Economie, de l'Energie et du Logement, E. TOMAS Le Secrétaire d'Etat chargé du Logement, A. HUTCHINSON