COUR CONSTITUTIONNELLE

Extrait de l'arrêt n° 150/2022 du 17 novembre 2022 Numéro du rôle : 7657 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 237, § 2, du Code bruxellois du logement, posée par le Juge de paix du canton d'Ixelles.

La Cour constitutionnelle, composée des présidents P. Nihoul et L. Lavrysen, et des juges T. Giet, Y. Kherbache, T. Detienne, E. Bribosia et W. Verrijdt, assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président P. Nihoul, après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : I. Objet de la question préjudicielle et procédure Par jugement du 21 octobre 2021, dont l'expédition est parvenue au greffe de la Cour le 25 octobre 2021, le Juge de paix du canton d'Ixelles a posé la question préjudicielle suivante : « Est-ce que l'article 237 du Code bruxellois du Logement (Ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement) viole les articles 10, 11 et 23 de la Constitution, dans la mesure où cette disposition ne permet pas aux bailleurs personnes morales de donner préavis pour occupation personnelle à un locataire d'une habitation (résidence principale), tandis que cette faculté de préavis s'offre ainsi aux bailleurs personnes physiques ? ». (...) III. En droit (...) B.1. L'article 237, § 2, du Code bruxellois du logement dispose : « Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré.

Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.

Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.

Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée ».

B.2. Le congé de bail pour occupation personnelle et effective du bien loué était déjà prévu dans les mêmes termes à l'article 4, alinéa 1er, a), de la loi du 22 décembre 1989Documents pertinents retrouvés type loi prom. 22/12/1989 pub. 20/03/2009 numac 2009000181 source service public federal interieur Loi relative à la protection du logement familial fermer » relative à la protection du logement familial ». Le 17 septembre 1993, la Cour de cassation a jugé, que : « [...] la personne morale n'est pas exclue de l'application de l'article 4, alinéa 1er, a, de la loi du 22 décembre 1989Documents pertinents retrouvés type loi prom. 22/12/1989 pub. 20/03/2009 numac 2009000181 source service public federal interieur Loi relative à la protection du logement familial fermer, [...] Attendu que l'article 4, alinéa 1er, a, de la loi du 22 décembre 1989Documents pertinents retrouvés type loi prom. 22/12/1989 pub. 20/03/2009 numac 2009000181 source service public federal interieur Loi relative à la protection du logement familial fermer relative à la protection du logement familial autorise ` le bailleur ' ou ` l'acquéreur ' à déroger à la prorogation légale à certaines conditions, sans limiter cette possibilité aux seules personnes physiques » (Cass., 17 septembre 1993, Pas., 1993, n° 355).

Ce congé a été maintenu par l'article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 » modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer ». Les travaux préparatoires de cette loi mentionnent : « Le littera a reproduit la disposition classique relative à l'occupation personnelle des lieux, que l'on trouve à l'article 4, § 1er, de la loi du 22 décembre 1989Documents pertinents retrouvés type loi prom. 22/12/1989 pub. 20/03/2009 numac 2009000181 source service public federal interieur Loi relative à la protection du logement familial fermer.

Il est à préciser que l'occupation personnelle et effective peut s'entendre également dans le chef d'un bailleur - personne morale, qui envisagerait l'installation de son siège dans le bien loué » (Doc. parl., Chambre, 1990-1991, n° 1357/1, p. 13).

A la suite du transfert aux régions de la compétence relative aux baux d'habitation, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté l' ordonnance du 27 juillet 2017Documents pertinents retrouvés type ordonnance prom. 27/07/2017 pub. 30/10/2017 numac 2017040697 source region de bruxelles-capitale Ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation fermer » visant la régionalisation du bail d'habitation », qui a été introduite dans le titre XI du Code bruxellois du logement et est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. La disposition en cause, qui concerne le congé pour occupation personnelle et effective du bien loué, a également été reproduite sans modification substantielle. Les travaux préparatoires de la disposition mentionnent : « Les principes en matière de durée du bail sont, de manière générale, ceux qui prévalaient sous l'empire de la loi du 20 février 1991. [...] Les §§ 2 à 4 reprennent les motifs de résiliation déjà consacrés par l'article 3, §§ 2 à 4, de la loi du 20 février 1991 » (Doc. parl., Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, 2016-2017, n° A-488/1, pp. 39-40).

B.3. La Cour est interrogée sur la compatibilité de la disposition en cause avec les articles 10, 11 et 23 de la Constitution, interprétée en ce qu'elle ne permet pas aux bailleurs personnes morales de donner à un locataire d'une habitation de résidence principale un préavis pour occupation personnelle et effective.

B.4. Il appartient en règle au juge a quo d'interpréter les dispositions qu'il applique, sous réserve d'une lecture manifestement erronée de la disposition en cause.

B.5. Il ressort des éléments mentionnés en B.2 que le congé pour occupation personnelle et effective du bien loué, tel qu'il est consacré par la disposition en cause, peut être appliqué autant par une personne physique que par une personne morale.

B.6. La question préjudicielle repose sur une lecture manifestement erronée de la disposition en cause. Par conséquent, la question préjudicielle n'appelle pas de réponse.

Par ces motifs, la Cour dit pour droit : La question préjudicielle n'appelle pas de réponse.

Ainsi rendu en langue française et en langue néerlandaise, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle, le 17 novembre 2022.

Le greffier, Le président, P.-Y. Dutilleux P. Nihoul