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Extrait de l'arrêt n° 150/2022 du 17 novembre 2022 Numéro du rôle : 7657 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 237, § 2, du Code bruxellois du logement, posée par le Juge de paix du canton d'Ixelles. La Cour consti composée des présidents P. Nihoul et L. Lavrysen, et des juges T. Giet, Y. Kherbache, T. Detienne, (...) Uittreksel uit arrest nr. 150/2022 van 17 november 2022 Rolnummer 7657 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 237, § 2, van de Brusselse Huisvestingscode, gesteld door de Vrederechter van het kanton Elsene. Het Grondwette samengesteld uit de voorzitters P. Nihoul en L. Lavrysen, en de rechters T. Giet, Y. Kherbache, T. (...)
COUR CONSTITUTIONNELLE GRONDWETTELIJK HOF
Extrait de l'arrêt n° 150/2022 du 17 novembre 2022 Uittreksel uit arrest nr. 150/2022 van 17 november 2022
Numéro du rôle : 7657 Rolnummer 7657
En cause : la question préjudicielle relative à l'article 237, § 2, du In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 237, § 2, van de
Code bruxellois du logement, posée par le Juge de paix du canton Brusselse Huisvestingscode, gesteld door de Vrederechter van het
d'Ixelles. kanton Elsene.
La Cour constitutionnelle, Het Grondwettelijk Hof,
composée des présidents P. Nihoul et L. Lavrysen, et des juges T. samengesteld uit de voorzitters P. Nihoul en L. Lavrysen, en de
Giet, Y. Kherbache, T. Detienne, E. Bribosia et W. Verrijdt, assistée rechters T. Giet, Y. Kherbache, T. Detienne, E. Bribosia en W.
du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président P. Nihoul, Verrijdt, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter P. Nihoul,
après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : wijst na beraad het volgende arrest :
I. Objet de la question préjudicielle et procédure I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging
Par jugement du 21 octobre 2021, dont l'expédition est parvenue au Bij vonnis van 21 oktober 2021, waarvan de expeditie ter griffie van
greffe de la Cour le 25 octobre 2021, le Juge de paix du canton het Hof is ingekomen op 25 oktober 2021, heeft de Vrederechter van het
d'Ixelles a posé la question préjudicielle suivante : kanton Elsene de volgende prejudiciële vraag gesteld :
« Est-ce que l'article 237 du Code bruxellois du Logement (Ordonnance « Schendt artikel 237 van de Brusselse Huisvestingscode (ordonnantie
de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 juillet 2003 portant le Code van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest van 17 juli 2003 houdende de
bruxellois du Logement) viole les articles 10, 11 et 23 de la Brusselse Huisvestingscode) de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet,
Constitution, dans la mesure où cette disposition ne permet pas aux in zoverre die bepaling het de verhuurders die rechtspersonen zijn
bailleurs personnes morales de donner préavis pour occupation niet mogelijk maakt om voor persoonlijke bewoning de huurovereenkomst
personnelle à un locataire d'une habitation (résidence principale), op te zeggen aan de huurder van een woning (hoofdverblijfplaats),
tandis que cette faculté de préavis s'offre ainsi aux bailleurs terwijl die opzeggingsmogelijkheid bestaat voor de verhuurders die
personnes physiques ? ». natuurlijke personen zijn ? ».
(...) (...)
III. En droit III. In rechte
(...) (...)
B.1. L'article 237, § 2, du Code bruxellois du logement dispose : « Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne B.1. Artikel 237, § 2, van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt : « De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgeno(o)t(e), door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de zijlijn van de derde graad het goed zouden kunnen betrekken, dan kan de
peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste
vigueur du bail. Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien loué driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal
bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. Deze laatste
accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa moet, op verzoek van de huurder, de band van verwantschap bewijzen. De
notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du verhuurder moet binnen een termijn van twee maanden, te rekenen van de
congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus kennisgeving ervan, aan dit verzoek voldoen, zoniet kan de huurder de
tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis. Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet, op straffe van verval, uiterlijk twee maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld. Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Indien de verhuurder, zonder het bewijs van buitengewone omstandigheden te leveren, de betrekking van het goed niet binnen de gestelde termijn en voorwaarden verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van voortijdige ontbinding uit te sluiten of te
faculté de résolution anticipée ». beperken ».
B.2. Le congé de bail pour occupation personnelle et effective du bien B.2. De beëindiging van de huurovereenkomst voor persoonlijke en
loué était déjà prévu dans les mêmes termes à l'article 4, alinéa 1er, werkelijke betrekking van het verhuurde goed was reeds in dezelfde
a), de la loi du 22 décembre 1989 » relative à la protection du bewoordingen voorzien in artikel 4, eerste lid, a), van de wet van 22
logement familial ». Le 17 septembre 1993, la Cour de cassation a december 1989 » op de bescherming van de gezinswoning ». Op 17
jugé, que : september 1993 heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat :
« [...] la personne morale n'est pas exclue de l'application de « [...] de rechtspersoon niet uitgesloten is van de toepassing van
l'article 4, alinéa 1er, a, de la loi du 22 décembre 1989, art. 4, alinea 1a van de wet van 22 december 1989,
[...] [...]
Attendu que l'article 4, alinéa 1er, a, de la loi du 22 décembre 1989 Overwegende dat artikel 4, alinea 1, a, van de wet van 22 december
relative à la protection du logement familial autorise ` le bailleur ' 1989 op de bescherming van de gezinswoning de ` verhuurder ' of de `
ou ` l'acquéreur ' à déroger à la prorogation légale à certaines verkrijger ' toelaat onder bepaalde voorwaarden af te wijken van de
conditions, sans limiter cette possibilité aux seules personnes wettelijke huurverlenging, zonder die mogelijkheid te beperken tot
physiques » (Cass., 17 septembre 1993, Pas., 1993, n° 355). enkel natuurlijke personen » (Cass., 17 september 1993, Arr. Cass.,
1993, nr. 335).
Ce congé a été maintenu par l'article 3, § 2, de la loi du 20 février Die beëindiging werd behouden door artikel 3, § 2, van de wet van 20
1991 » modifiant et complétant les dispositions du Code civil februari 1991 » houdende wijziging van de bepalingen van het
relatives aux baux à loyer ». Les travaux préparatoires de cette loi Burgerlijk Wetboek inzake huishuur ». De parlementaire voorbereiding
mentionnent : van die wet vermeldt :
« Le littera a reproduit la disposition classique relative à « Littera a neemt de klassieke bepaling betreffende de persoonlijke
l'occupation personnelle des lieux, que l'on trouve à l'article 4, § 1er, bewoning van het goed over die is gesteld in artikel 4, § 1, van de
de la loi du 22 décembre 1989. wet van 22 december 1989.
Il est à préciser que l'occupation personnelle et effective peut Er moet worden opgemerkt dat de persoonlijke en werkelijke bewoning
s'entendre également dans le chef d'un bailleur - personne morale, qui van het goed ook kan worden beschouwd uit hoofde van een
envisagerait l'installation de son siège dans le bien loué » (Doc. verhuurder-rechtspersoon die voornemens is zijn zetel in het gehuurde
parl., Chambre, 1990-1991, n° 1357/1, p. 13). goed te vestigen » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. 1357/1, p. 13).
A la suite du transfert aux régions de la compétence relative aux baux Ingevolge de overdracht van de bevoegdheid inzake de
d'habitation, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté l'ordonnance du woninghuurovereenkomsten aan de gewesten, heeft het Brusselse
27 juillet 2017 » visant la régionalisation du bail d'habitation », Hoofdstedelijke Gewest de ordonnantie van 27 juli 2017 » houdende de
regionalisering van de woninghuurovereenkomst » aangenomen, die werd
qui a été introduite dans le titre XI du Code bruxellois du logement opgenomen in Titel XI van de Brusselse Huisvestingscode en die in
werking is getreden op 1 januari 2018. De in het geding zijnde
et est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. La disposition en cause, bepaling, die de beëindiging voor persoonlijke en werkelijke
qui concerne le congé pour occupation personnelle et effective du bien betrekking van het verhuurde goed betreft, werd eveneens overgenomen,
loué, a également été reproduite sans modification substantielle. Les zonder wezenlijke wijziging. De parlementaire voorbereiding van de
travaux préparatoires de la disposition mentionnent : bepaling vermeldt :
« Les principes en matière de durée du bail sont, de manière générale, « De principes inzake de duur van de huurovereenkomst zijn, algemeen,
ceux qui prévalaient sous l'empire de la loi du 20 février 1991. die welke golden onder de toepassing van de wet van 20 februari 1991.
[...] [...]
Les §§ 2 à 4 reprennent les motifs de résiliation déjà consacrés par §§ 2 tot 4 bevatten de redenen voor verbreking zoals reeds bekrachtigd
l'article 3, §§ 2 à 4, de la loi du 20 février 1991 » (Doc. parl., door artikel 3, §§ 2 tot 4, van de wet van 20 februari 1991 » (Parl.
Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, 2016-2017, n° A-488/1, St., Brussels Hoofdstedelijk Parlement, 2016-2017, nr. A-488/1, pp.
pp. 39-40). 39-40).
B.3. La Cour est interrogée sur la compatibilité de la disposition en B.3. Aan het Hof wordt een vraag gesteld over de bestaanbaarheid van
cause avec les articles 10, 11 et 23 de la Constitution, interprétée de in het geding zijnde bepaling met de artikelen 10, 11 en 23 van de
Grondwet, in die zin geïnterpreteerd dat zij aan de verhuurders die
en ce qu'elle ne permet pas aux bailleurs personnes morales de donner rechtspersonen zijn niet toelaat om voor persoonlijke en werkelijke
à un locataire d'une habitation de résidence principale un préavis betrekking de huurovereenkomst op te zeggen aan een huurder van een
pour occupation personnelle et effective. woning-hoofdverblijfplaats.
B.4. Il appartient en règle au juge a quo d'interpréter les B.4. Het komt in de regel aan de verwijzende rechter toe de bepalingen
dispositions qu'il applique, sous réserve d'une lecture manifestement die hij toepast te interpreteren, onder voorbehoud van een kennelijk
erronée de la disposition en cause. verkeerde lezing van de in het geding zijnde bepaling.
B.5. Il ressort des éléments mentionnés en B.2 que le congé pour B.5. Uit de in B.2 vermelde elementen blijkt dat de beëindiging voor
occupation personnelle et effective du bien loué, tel qu'il est persoonlijke en werkelijke betrekking van het verhuurde goed, zoals
consacré par la disposition en cause, peut être appliqué autant par die is verankerd in de in het geding zijnde bepaling, zowel door een
une personne physique que par une personne morale. natuurlijke persoon als door een rechtspersoon kan worden toegepast.
B.6. La question préjudicielle repose sur une lecture manifestement B.6. De prejudiciële vraag berust op een kennelijk verkeerde lezing
erronée de la disposition en cause. Par conséquent, la question van de in het geding zijnde bepaling. Bijgevolg behoeft de
préjudicielle n'appelle pas de réponse. prejudiciële vraag geen antwoord.
Par ces motifs, Om die redenen,
la Cour het Hof
dit pour droit : zegt voor recht :
La question préjudicielle n'appelle pas de réponse. De prejudiciële vraag behoeft geen antwoord.
Ainsi rendu en langue française et en langue néerlandaise, Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig
conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het
la Cour constitutionnelle, le 17 novembre 2022. Grondwettelijk Hof, op 17 november 2022.
Le greffier, Le président, De griffier, De voorzitter,
P.-Y. Dutilleux P. Nihoul P.-Y. Dutilleux P. Nihoul
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