COUR CONSTITUTIONNELLE

Extrait de l'arrêt n° 65/2007 du 26 avril 2007 Numéro du rôle : 3954 En cause : la question préjudicielle concernant l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 « modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer », tel qu'il a été remplacé par l'article 8 de la loi du 13 avril 1997Documents pertinents retrouvés type loi prom. 13/04/1997 pub. 24/06/1997 numac 1997002050 source ministere de la fonction publique Loi modifiant la loi du 22 octobre 1990 remplaçant l'article 54 des lois sur la collation des grades académiques et le programme des examens universitaires, coordonnées par l'arrêté du Régent du 31 décembre 1949 type loi prom. 13/04/1997 pub. 10/11/1999 numac 1998015014 source ministere des affaires etrangeres, du commerce exterieur et de la cooperation internationale Loi portant assentiment à l'Accord euro-méditerranéen établissant une association entre la Communauté européenne et ses Etats membres, d'une part, et la République tunisienne, d'autre part, Annexes 1 à 7, Protocoles 1 à 5, et Acte final, faits à Bruxelles le 17 juillet 1995 (2) fermer, posée par le Juge de paix du canton d'Eupen.

La Cour, composée des présidents M. Melchior et A. Arts, et des juges P. Martens, L. Lavrysen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman et E. Derycke, assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. Melchior, après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : I. Objet de la question préjudicielle et procédure Par jugement du 29 mars 2006 en cause de Freddy Gouders contre Peter Lemmens et Helga Willems, dont l'expédition est parvenue au greffe de la Cour d'arbitrage le 3 avril 2006, le Juge de paix du canton d'Eupen a posé la question préjudicielle de savoir si « l'article 6 de la loi du 20 février 1991, modifiée par la loi du 13 avril 1997Documents pertinents retrouvés type loi prom. 13/04/1997 pub. 24/06/1997 numac 1997002050 source ministere de la fonction publique Loi modifiant la loi du 22 octobre 1990 remplaçant l'article 54 des lois sur la collation des grades académiques et le programme des examens universitaires, coordonnées par l'arrêté du Régent du 31 décembre 1949 type loi prom. 13/04/1997 pub. 10/11/1999 numac 1998015014 source ministere des affaires etrangeres, du commerce exterieur et de la cooperation internationale Loi portant assentiment à l'Accord euro-méditerranéen établissant une association entre la Communauté européenne et ses Etats membres, d'une part, et la République tunisienne, d'autre part, Annexes 1 à 7, Protocoles 1 à 5, et Acte final, faits à Bruxelles le 17 juillet 1995 (2) fermer, viole les articles 10 et/ou 11 de la Constitution en ce que cette disposition, sans raison objective, refuse l'indexation du loyer au bailleur qui n'a pas conclu de bail par écrit, alors que l'indexation est accordée au bailleur qui a conclu un bail par écrit, avec ou sans clause d'indexation explicite ». (...) III. En droit (...) B.1.1. Il ressort des faits de la cause que la question préjudicielle porte sur la compatibilité avec les articles 10 et 11 de la Constitution de l'article 6, alinéa 1er, de la section II (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, inséré par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 « modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer » et remplacé par l'article 8 de la loi du 13 avril 1997Documents pertinents retrouvés type loi prom. 13/04/1997 pub. 24/06/1997 numac 1997002050 source ministere de la fonction publique Loi modifiant la loi du 22 octobre 1990 remplaçant l'article 54 des lois sur la collation des grades académiques et le programme des examens universitaires, coordonnées par l'arrêté du Régent du 31 décembre 1949 type loi prom. 13/04/1997 pub. 10/11/1999 numac 1998015014 source ministere des affaires etrangeres, du commerce exterieur et de la cooperation internationale Loi portant assentiment à l'Accord euro-méditerranéen établissant une association entre la Communauté européenne et ses Etats membres, d'une part, et la République tunisienne, d'autre part, Annexes 1 à 7, Protocoles 1 à 5, et Acte final, faits à Bruxelles le 17 juillet 1995 (2) fermer « modifiant certaines dispositions en matière de baux », qui dispose : « Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil ».

B.1.2. L'article 1728bis du Code civil, qui fait partie de la section Ière (« Dispositions générales relatives aux baux des biens immeubles ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, a été inséré par l'article 1er de la loi du 29 décembre 1983Documents pertinents retrouvés type loi prom. 29/12/1983 pub. 12/01/2012 numac 2011000857 source service public federal interieur Loi relative aux contrats de louage de biens immeubles. - Coordination officieuse en langue allemande fermer « relative aux contrats de louage de biens immeubles », puis modifié par les articles 5 et 13, § 1er, 2°, de la loi du 20 février 1991, par l'article 16 de l'arrêté royal du 24 décembre 1993 « portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays » - confirmé par l'article 90 de la loi du 30 mars 1994 « portant des dispositions sociales » - et par l'article 3 de la loi du 13 avril 1997Documents pertinents retrouvés type loi prom. 13/04/1997 pub. 24/06/1997 numac 1997002050 source ministere de la fonction publique Loi modifiant la loi du 22 octobre 1990 remplaçant l'article 54 des lois sur la collation des grades académiques et le programme des examens universitaires, coordonnées par l'arrêté du Régent du 31 décembre 1949 type loi prom. 13/04/1997 pub. 10/11/1999 numac 1998015014 source ministere des affaires etrangeres, du commerce exterieur et de la cooperation internationale Loi portant assentiment à l'Accord euro-méditerranéen établissant une association entre la Communauté européenne et ses Etats membres, d'une part, et la République tunisienne, d'autre part, Annexes 1 à 7, Protocoles 1 à 5, et Acte final, faits à Bruxelles le 17 juillet 1995 (2) fermer, et dispose : « § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location, et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.

Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.

Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.

Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue. § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article, sont réductibles à celle-ci ».

B.2. Il ressort des motifs de la décision de renvoi et du libellé de la question préjudicielle que la Cour est invitée à statuer sur la différence que fait la disposition en cause entre le bailleur qui a conclu un bail de résidence principale verbalement et le bailleur qui a conclu un tel contrat par écrit, en ce que selon le juge a quo cette disposition interdit au premier de demander au preneur l'adaptation du loyer au coût de la vie, alors qu'elle autorise, dans tous les cas, le second à demander une telle adaptation.

B.3.1. L'article 6, alinéa 1er, de la section II, du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil disposait à l'origine : « Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil ».

Cette disposition était justifiée comme suit : « Actuellement, l'indexation ne peut être appliquée, conformément aux règles établies par l'article 1728bis du Code civil, que si elle a été convenue par contrat.

En ce qui concerne les contrats verbaux, il est évidemment très difficile de prouver que les parties ont convenu que le loyer serait indexé, ou qu'il ne le serait pas. Le fait qu'une indexation ait été régulièrement appliquée peut démontrer l'existence d'un accord relatif à l'adaptation. Mais cette solution n'est guère sûre.

En ce qui concerne les contrats écrits, cet accord sur l'indexation se produit normalement par l'insertion d'une clause d'indexation dans le contrat. En l'absence d'une telle clause, le loyer n'est normalement pas indexé. [...] La loi en projet autorise, pour tous les contrats qu'elle vise, l'adaptation du loyer au coût de la vie, et cela même si elle n'a pas été convenue entre les parties.

Cette disposition non seulement clarifie la portée exacte des obligations du preneur en cas de bail verbal, mais surtout, aligne le revenu que constitue pour le bailleur le loyer qu'il perçoit, sur l'ensemble des autres revenus, qu'il est désormais convenu d'indexer.

Par contre, la clause par laquelle les parties ont expressément exclu, par écrit, l'indexation du loyer, est parfaitement valable. Une telle clause peut être justifiée par des raisons qui sont personnelles aux parties et dans lesquelles il n'appartient pas au législateur de s'immiscer » (Doc. parl., Chambre, 1990-1991, n° 1357/1, pp. 19-20).

B.3.2. L'ajout des mots « et à condition que le bail ait été conclu par écrit » par l'article 8 de la loi du 13 avril 1997Documents pertinents retrouvés type loi prom. 13/04/1997 pub. 24/06/1997 numac 1997002050 source ministere de la fonction publique Loi modifiant la loi du 22 octobre 1990 remplaçant l'article 54 des lois sur la collation des grades académiques et le programme des examens universitaires, coordonnées par l'arrêté du Régent du 31 décembre 1949 type loi prom. 13/04/1997 pub. 10/11/1999 numac 1998015014 source ministere des affaires etrangeres, du commerce exterieur et de la cooperation internationale Loi portant assentiment à l'Accord euro-méditerranéen établissant une association entre la Communauté européenne et ses Etats membres, d'une part, et la République tunisienne, d'autre part, Annexes 1 à 7, Protocoles 1 à 5, et Acte final, faits à Bruxelles le 17 juillet 1995 (2) fermer « répond à la tendance générale qui consiste, dans l'intérêt de la sécurité juridique, à exiger de plus en plus que les baux soient constatés par un écrit » (Doc. parl., Chambre, 1996-1997, n° 717/7, p. 18).

Traduisant la préférence du législateur pour la conclusion de baux écrits, cette modification vise à dissuader les parties à un bail de résidence principale de conclure ce contrat verbalement, alors que, lorsque la disposition en cause a été adoptée, 90 p.c. des baux étaient conclus par écrit (Doc. parl., Sénat, 1996-1997, n° 505/3, p. 34). Elle « tend à promouvoir le contrat écrit » (Ann., Sénat, 1996-1997, séance du 20 mars 1997, n° 1-100, p. 2666).

B.4. Interprétée comme interdisant d'indexer le loyer d'un bail verbal même si le bailleur et le preneur sont d'accord sur cette indexation - interprétation qui peut se fonder sur certaines déclarations faites au cours des travaux préparatoires (Doc. parl., Chambre, 1996-1997, n° 717/7, p. 18; Ann., Chambre, 17 décembre 1996, n° 124, p. 4464) -, la disposition en cause porte atteinte de manière disproportionnée à la liberté des conventions qui fait l'objet de l'article 1134 du Code civil et n'est pas compatible avec les articles 10 et 11 de la Constitution.

B.5. Interprétée comme permettant au bailleur et au preneur d'un bail verbal de convenir d'une telle indexation mais comme excluant qu'elle puisse être accordée à défaut d'accord, la disposition en cause n'est pas discriminatoire.

Dès lors que le législateur entend encourager la conclusion de baux écrits, ce qui est de nature à éviter l'insécurité juridique quant à la portée des engagements réciproques du bailleur et du preneur, il n'est pas déraisonnable de permettre au bailleur d'un bail écrit d'obtenir une telle indexation, même si le bail est muet à ce sujet, et de ne pas accorder le même avantage au bailleur qui a conclu un bail verbal.

Dans cette interprétation, la disposition en cause est compatible avec les articles 10 et 11 de la Constitution.

Par ces motifs, la Cour dit pour droit : - Interprété comme interdisant d'indexer le loyer d'un bail verbal même si le bailleur et le preneur sont d'accord sur cette indexation, l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil viole les articles 10 et 11 de la Constitution. - Interprété comme permettant au bailleur et au preneur d'un bail verbal de convenir d'une telle indexation, l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution.

Ainsi prononcé en langue française, en langue néerlandaise et en langue allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour d'arbitrage, à l'audience publique du 26 avril 2007.

Le greffier, P.-Y. Dutilleux.

Le président, M. Melchior.