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la question préjudicielle concernant l'article 6, alinéa 1 er , de la section II du livre
III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, inséré par la lo La Cour, composée
des présidents M. Melchior et A. Arts, et des juges P. Martens, L. Lavrysen, J(...)"
| Extrait de l'arrêt n° 65/2007 du 26 avril 2007 Numéro du rôle : 3954 En cause : la question préjudicielle concernant l'article 6, alinéa 1 er , de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, inséré par la lo La Cour, composée des présidents M. Melchior et A. Arts, et des juges P. Martens, L. Lavrysen, J(...) | Uittreksel uit arrest nr. 65/2007 van 26 april 2007 Rolnummer 3954 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 6, eerste lid, van afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet v Het Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en A. Arts, en de rechters P. Martens, L. L(...) |
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| COUR CONSTITUTIONNELLE | GRONDWETTELIJK HOF |
| Extrait de l'arrêt n° 65/2007 du 26 avril 2007 | Uittreksel uit arrest nr. 65/2007 van 26 april 2007 |
| Numéro du rôle : 3954 | Rolnummer 3954 |
| En cause : la question préjudicielle concernant l'article 6, alinéa 1er, | In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 6, eerste lid, van |
| de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, | afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk |
| inséré par la loi du 20 février 1991 « modifiant et complétant les | Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 « houdende |
| dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer », tel qu'il a | wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur |
| été remplacé par l'article 8 de la loi du 13 avril 1997, posée par le | », zoals vervangen bij artikel 8 van de wet van 13 april 1997, gesteld |
| Juge de paix du canton d'Eupen. | door de Vrederechter van het kanton Eupen. |
| La Cour, | Het Hof, |
| composée des présidents M. Melchior et A. Arts, et des juges P. | samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en A. Arts, en de rechters |
| Martens, L. Lavrysen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman et E. Derycke, | P. Martens, L. Lavrysen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman en E. Derycke, |
| assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. | bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van |
| Melchior, | voorzitter M. Melchior, |
| après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
| I. Objet de la question préjudicielle et procédure | I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging |
| Par jugement du 29 mars 2006 en cause de Freddy Gouders contre Peter | Bij vonnis van 29 maart 2006 in zake Freddy Gouders tegen Peter |
| Lemmens et Helga Willems, dont l'expédition est parvenue au greffe de | Lemmens en Helga Willems, waarvan de expeditie ter griffie van het |
| la Cour d'arbitrage le 3 avril 2006, le Juge de paix du canton d'Eupen | Arbitragehof is ingekomen op 3 april 2006, heeft de Vrederechter van |
| a posé la question préjudicielle de savoir si « l'article 6 de la loi | het kanton Eupen de prejudiciële vraag gesteld « of artikel 6 van de |
| du 20 février 1991, modifiée par la loi du 13 avril 1997, viole les | wet van 20 februari 1991, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, de |
| articles 10 et/ou 11 de la Constitution en ce que cette disposition, | artikelen 10 en/of 11 van de Grondwet schendt, doordat die bepaling, |
| sans raison objective, refuse l'indexation du loyer au bailleur qui | zonder objectieve reden, de verhuurder die geen schriftelijke |
| n'a pas conclu de bail par écrit, alors que l'indexation est accordée | huurovereenkomst heeft gesloten, de indexering van de huurprijs |
| au bailleur qui a conclu un bail par écrit, avec ou sans clause | ontzegt, terwijl aan de verhuurder die een schriftelijke |
| huurovereenkomst heeft gesloten, met of zonder uitdrukkelijke | |
| d'indexation explicite ». | indexeringsclausule, de indexering is toegestaan ». |
| (...) | (...) |
| III. En droit | III. In rechte |
| (...) | (...) |
| B.1.1. Il ressort des faits de la cause que la question préjudicielle | B.1.1. Uit de feiten van het geding blijkt dat de prejudiciële vraag |
| porte sur la compatibilité avec les articles 10 et 11 de la | betrekking heeft op de bestaanbaarheid, met de artikelen 10 en 11 van |
| Constitution de l'article 6, alinéa 1er, de la section II (« Des | de Grondwet, van artikel 6, eerste lid, van afdeling II (« Regels |
| betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de | |
| règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du | hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder ») van boek III, |
| preneur ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, | titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij |
| inséré par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 « modifiant et | artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 « houdende wijziging van de |
| complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer » | bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur » en vervangen |
| et remplacé par l'article 8 de la loi du 13 avril 1997 « modifiant | bij artikel 8 van de wet van 13 april 1997 « tot wijziging van sommige |
| certaines dispositions en matière de baux », qui dispose : | bepalingen betreffende de huurovereenkomsten », dat bepaalt : |
| « Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail | « Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat |
| de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de | |
| ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est | huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, |
| due, une fois par année de location, à la date anniversaire de | verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de |
| l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article | huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van |
| 1728bis du Code civil ». | het Burgerlijk Wetboek ». |
| B.1.2. L'article 1728bis du Code civil, qui fait partie de la section | B.1.2. Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, dat deel uitmaakt |
| Ière (« Dispositions générales relatives aux baux des biens immeubles | van afdeling I (« Algemene bepalingen betreffende de huur van |
| ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, a été inséré | onroerende goederen ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het |
| Burgerlijk Wetboek, is ingevoegd bij artikel 1 van de wet van 29 | |
| par l'article 1er de la loi du 29 décembre 1983 « relative aux | december 1983 « betreffende de huur van onroerende goederen » en |
| contrats de louage de biens immeubles », puis modifié par les articles | vervolgens gewijzigd bij de artikelen 5 en 13, § 1, 2°, van de wet van |
| 5 et 13, § 1er, 2°, de la loi du 20 février 1991, par l'article 16 de | 20 februari 1991, bij artikel 16 van het koninklijk besluit van 24 |
| l'arrêté royal du 24 décembre 1993 « portant exécution de la loi du 6 | december 1993 « ter uitvoering van de wet van 6 januari 1989 tot |
| janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays » - confirmé | vrijwaring van 's Lands concurrentievermogen » - bekrachtigd bij |
| par l'article 90 de la loi du 30 mars 1994 « portant des dispositions | artikel 90 van de wet van 30 maart 1994 « houdende sociale bepalingen |
| sociales » - et par l'article 3 de la loi du 13 avril 1997, et dispose : | » - en bij artikel 3 van de wet van 13 april 1997, en bepaalt : |
| « § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, | « § 1. Indien een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van |
| elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location, et au | levensonderhoud is bedongen, is deze slechts één maal per huurjaar |
| plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette | toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding |
| adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation. Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ. Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail. Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue. Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue. § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article, sont réductibles à celle-ci ». B.2. Il ressort des motifs de la décision de renvoi et du libellé de la question préjudicielle que la Cour est invitée à statuer sur la | van de huurovereenkomst. Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen. De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer. De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis met uitsluiting van alle kosten en lasten uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd. Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd, van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten. Voor de overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994, is het aanvangsindexcijfer echter het indexcijfer daartoe berekend en benoemd van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten. § 2. Contractuele bepalingen welker uitvoering verder gaat dan de aanpassing waarin dit artikel voorziet, kunnen tot die aanpassing ingekort worden ». B.2. Uit de motieven van de verwijzingsbeslissing en de formulering van de prejudiciële vraag blijkt dat het Hof wordt verzocht uitspraak |
| différence que fait la disposition en cause entre le bailleur qui a | te doen over het verschil dat de in het geding zijnde bepaling invoert |
| conclu un bail de résidence principale verbalement et le bailleur qui | tussen de verhuurder die een huurovereenkomst met betrekking tot een |
| a conclu un tel contrat par écrit, en ce que selon le juge a quo cette disposition interdit au premier de demander au preneur l'adaptation du loyer au coût de la vie, alors qu'elle autorise, dans tous les cas, le second à demander une telle adaptation. B.3.1. L'article 6, alinéa 1er, de la section II, du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil disposait à l'origine : « Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au | hoofdverblijfplaats mondeling heeft gesloten en de verhuurder die een dergelijke overeenkomst schriftelijk heeft gesloten, in zoverre volgens de verwijzende rechter die bepaling de eerstgenoemde verbiedt aan de huurder de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud te vragen, terwijl zij de laatstgenoemde in alle gevallen toestaat een dergelijke aanpassing te vragen. B.3.1. Artikel 6, eerste lid, van afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek bepaalde oorspronkelijk : « Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud één maal per huurjaar, |
| coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date | verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de |
| anniversaire de l'entrée en vigueur du bail dans les conditions | huurovereenkomst, onder de voorwaarden bepaald bij artikel 1728bis van |
| prévues à l'article 1728bis du Code civil ». Cette disposition était justifiée comme suit : « Actuellement, l'indexation ne peut être appliquée, conformément aux règles établies par l'article 1728bis du Code civil, que si elle a été convenue par contrat. En ce qui concerne les contrats verbaux, il est évidemment très difficile de prouver que les parties ont convenu que le loyer serait indexé, ou qu'il ne le serait pas. Le fait qu'une indexation ait été régulièrement appliquée peut démontrer l'existence d'un accord relatif à l'adaptation. Mais cette solution n'est guère sûre. En ce qui concerne les contrats écrits, cet accord sur l'indexation se produit normalement par l'insertion d'une clause d'indexation dans le contrat. En l'absence d'une telle clause, le loyer n'est normalement pas indexé. [...] La loi en projet autorise, pour tous les contrats qu'elle vise, l'adaptation du loyer au coût de la vie, et cela même si elle n'a pas été convenue entre les parties. Cette disposition non seulement clarifie la portée exacte des obligations du preneur en cas de bail verbal, mais surtout, aligne le revenu que constitue pour le bailleur le loyer qu'il perçoit, sur l'ensemble des autres revenus, qu'il est désormais convenu d'indexer. Par contre, la clause par laquelle les parties ont expressément exclu, par écrit, l'indexation du loyer, est parfaitement valable. Une telle clause peut être justifiée par des raisons qui sont personnelles aux | het Burgerlijk Wetboek ». Die bepaling werd als volgt verantwoord : « Thans kan de indexatie overeenkomstig de bepalingen van artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek slechts worden toegepast indien zulks in de huurovereenkomst is bedongen. Wat de mondelinge overeenkomsten betreft, kan uiteraard erg moeilijk worden bewezen dat de partijen overeengekomen zijn de huurprijs te indexeren of zulks niet te doen. Het feit dat de indexatie regelmatig is toegepast, kan erop wijzen dat is overeengekomen de huurprijs aan de indexschommelingen aan te passen. Dit is ter zake evenwel geen betrouwbare oplossing. Met betrekking tot de schriftelijke overeenkomsten blijkt het akkoord betreffende de indexatie uit de invoeging van een indexeringsclausule in de huurovereenkomst. Bij gebreke van een dergelijk beding wordt de huurprijs normaal gezien niet geïndexeerd. [...] Het ontwerp van wet staat voor alle overeenkomsten waarop het betrekking heeft toe dat de huurprijs wordt aangepast aan de kosten van levensonderhoud, zelfs indien zulks niet was overeengekomen tussen de partijen. Die bepaling brengt niet alleen duidelijkheid inzake de juiste omvang van de verplichtingen van de huurder bij een mondeling gesloten overeenkomst, maar brengt vooral het inkomen, dat de huurprijs voor de verhuurder vormt, in overeenstemming met het geheel van de andere inkomens, waarvan is overeengekomen ze voortaan te indexeren. Het beding waarbij de partijen bij geschrift uitdrukkelijk hebben uitgesloten dat de huurprijs zal worden geïndexeerd, is daarentegen volstrekt geldig. Een dergelijk beding kan worden verantwoord op grond van redenen die voor de partijen een persoonlijk karakter hebben, |
| parties et dans lesquelles il n'appartient pas au législateur de | waarin het de wetgever niet toekomt tussenbeide te komen » (Parl. St., |
| s'immiscer » (Doc. parl., Chambre, 1990-1991, n° 1357/1, pp. 19-20). | Kamer, 1990-1991, nr. 1357/1, pp. 19-20). |
| B.3.2. L'ajout des mots « et à condition que le bail ait été conclu | B.3.2. De toevoeging van de woorden « en op voorwaarde dat de |
| par écrit » par l'article 8 de la loi du 13 avril 1997 « répond à la | huurovereenkomst bij geschrift is gesloten » bij artikel 8 van de wet |
| tendance générale qui consiste, dans l'intérêt de la sécurité | van 13 april 1997 « beantwoordt [...] aan de algemene tendens om |
| juridique, à exiger de plus en plus que les baux soient constatés par | steeds meer, in het belang van de rechtszekerheid, schriftelijke |
| un écrit » (Doc. parl., Chambre, 1996-1997, n° 717/7, p. 18). | contracten te vereisen » (Parl. St., Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, p. 18). |
| Die wijziging geeft de voorkeur van de wetgever voor het sluiten van | |
| Traduisant la préférence du législateur pour la conclusion de baux | schriftelijke huurovereenkomsten weer en strekt ertoe de partijen bij |
| écrits, cette modification vise à dissuader les parties à un bail de | een huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats te |
| résidence principale de conclure ce contrat verbalement, alors que, | ontraden die overeenkomst mondeling te sluiten, terwijl, toen de in |
| lorsque la disposition en cause a été adoptée, 90 p.c. des baux | het geding zijnde bepaling is aangenomen, 90 pct. van de |
| étaient conclus par écrit (Doc. parl., Sénat, 1996-1997, n° 505/3, p. | huurovereenkomsten schriftelijk werd gesloten (Parl. St., Senaat, |
| 34). Elle « tend à promouvoir le contrat écrit » (Ann., Sénat, | 1996-1997, nr. 505/3, p. 34). Zij « strekt ertoe de schriftelijke |
| 1996-1997, séance du 20 mars 1997, n° 1-100, p. 2666). | overeenkomst te bevorderen » (Hand., Senaat, 1996-1997, zitting van 20 |
| maart 1997, nr. 1-100, p. 2666). | |
| B.4. Interprétée comme interdisant d'indexer le loyer d'un bail verbal | B.4. In die zin geïnterpreteerd dat zij verbiedt de huurprijs van een |
| mondelinge huurovereenkomst te indexeren, zelfs indien de verhuurder | |
| même si le bailleur et le preneur sont d'accord sur cette indexation - | en de huurder het over die indexering eens zijn - interpretatie die |
| interprétation qui peut se fonder sur certaines déclarations faites au | kan steunen op sommige verklaringen tijdens de parlementaire |
| cours des travaux préparatoires (Doc. parl., Chambre, 1996-1997, n° | voorbereiding (Parl. St., Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, p. 18; Hand., |
| 717/7, p. 18; Ann., Chambre, 17 décembre 1996, n° 124, p. 4464) -, la | Kamer, 17 december 1996, nr. 124, p. 4464) - doet de in het geding |
| disposition en cause porte atteinte de manière disproportionnée à la | zijnde bepaling op onevenredige wijze afbreuk aan de vrijheid van de |
| liberté des conventions qui fait l'objet de l'article 1134 du Code | overeenkomsten die het voorwerp uitmaakt van artikel 1134 van het |
| civil et n'est pas compatible avec les articles 10 et 11 de la Constitution. B.5. Interprétée comme permettant au bailleur et au preneur d'un bail verbal de convenir d'une telle indexation mais comme excluant qu'elle puisse être accordée à défaut d'accord, la disposition en cause n'est pas discriminatoire. Dès lors que le législateur entend encourager la conclusion de baux écrits, ce qui est de nature à éviter l'insécurité juridique quant à la portée des engagements réciproques du bailleur et du preneur, il n'est pas déraisonnable de permettre au bailleur d'un bail écrit d'obtenir une telle indexation, même si le bail est muet à ce sujet, et de ne pas accorder le même avantage au bailleur qui a conclu un bail verbal. Dans cette interprétation, la disposition en cause est compatible avec | Burgerlijk Wetboek en is zij niet bestaanbaar met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet. B.5. In die zin geïnterpreteerd dat zij het de verhuurder en de huurder van een mondelinge huurovereenkomst mogelijk maakt een dergelijke indexering overeen te komen, maar dat zij uitsluit dat die indexering kan worden toegekend bij afwezigheid van overeenstemming, is de in het geding zijnde bepaling niet discriminerend. Daar de wetgever het sluiten van schriftelijke huurovereenkomsten wil aanmoedigen, wat rechtsonzekerheid kan voorkomen ten aanzien van de draagwijdte van de wederzijdse verbintenissen van de verhuurder en de huurder, is het niet onredelijk de verhuurder van een schriftelijke huurovereenkomst in staat te stellen een dergelijke indexering te verkrijgen, zelfs indien de huurovereenkomst hierover zwijgt, en hetzelfde voordeel niet toe te kennen aan de verhuurder die een mondelinge huurovereenkomst heeft gesloten. In die interpretatie is de in het geding zijnde bepaling bestaanbaar |
| les articles 10 et 11 de la Constitution. | met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet. |
| Par ces motifs, | Om die redenen, |
| la Cour | het Hof |
| dit pour droit : | zegt voor recht : |
| - Interprété comme interdisant d'indexer le loyer d'un bail verbal | - Artikel 6, eerste lid, van afdeling II van boek III, titel VIII, |
| même si le bailleur et le preneur sont d'accord sur cette indexation, | hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, in die zin geïnterpreteerd |
| dat die bepaling verbiedt de huurprijs van een mondelinge | |
| l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, | huurovereenkomst te indexeren, zelfs indien de verhuurder en de |
| chapitre II, du Code civil viole les articles 10 et 11 de la | huurder het daarover eens zijn, schendt de artikelen 10 en 11 van de |
| Constitution. | Grondwet. |
| - Interprété comme permettant au bailleur et au preneur d'un bail | - Artikel 6, eerste lid, van afdeling II van boek III, titel VIII, |
| hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, in die zin geïnterpreteerd | |
| verbal de convenir d'une telle indexation, l'article 6, alinéa 1er, de | dat die bepaling het de verhuurder en de huurder van een mondelinge |
| la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil ne | huurovereenkomst mogelijk maakt een dergelijke indexering overeen te |
| viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution. | komen, schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet. |
| Ainsi prononcé en langue française, en langue néerlandaise et en | Aldus uitgesproken in het Frans, het Nederlands en het Duits, |
| langue allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 | overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op |
| janvier 1989 sur la Cour d'arbitrage, à l'audience publique du 26 avril 2007. | het Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 26 april 2007. |
| Le greffier, | De griffier, |
| P.-Y. Dutilleux. | P.-Y. Dutilleux. |
| Le président, | De voorzitter, |
| M. Melchior. | M. Melchior. |