15 JUNI 2001. - Ministerieel besluit tot vaststelling van de type-huurovereenkomst voor de sociale woningen beheerd door de openbare huisvestingsmaatschappijen

De Minister van Huisvesting, Gelet op de Huisvestingscode, inzonderheid op de artikelen 61 en 94;

Gelet op het besluit van 25 februari 1999 inzake de verhuur van de sociale woningen die beheerd worden door de "Société wallonne du Logement" (Waalse Huisvestingsmaatschappij) of door de openbare huisvestingsmaatschappijen, inzonderheid op artikel 14;

Gelet op het advies van de "Société wallonne du Logement", gegeven op 11 september 2000;

Gelet op het advies 30.750/4 van de Raad van State, gegeven op 26 februari 2001, Besluit :

Artikel 1.De openbare huisvestingsmaatschappijen verhuren de sociale woningen die ze op grond van de hierbij gevoegde type-huurovereenkomst beheren.

Art. 2.Het ministerieel besluit van 6 december 1983 tot vaststelling van de type-huurovereenkomst voor de huur van door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting of de door haar erkende maatschappijen beheerde woningen, gewijzigd bij het besluit van de Waalse Regering van 10 juni 1993, wordt opgeheven.

Art. 3.Dit besluit is van toepassing op de huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2002 worden gesloten.

Namen, 15 juni 2001.

M. DAERDEN

Bijlage TYPE-HUUROVEREENKOMST 1. Tussen de maatschappij .. . . . . . . . . . . . . . gelegen (maatschappelijke zetel) : . . . . . . . . . . . . . . .

Door de "Société wallonne du Logement" erkende openbare huisvestingsmaatschappij, vertegenwoordigd door . . . . .

Hierna "DE MAATSCHAPPIJ" genoemd en 2.De heer . . . . . . . . . . . . . . . en Mevrouw . . . . .

Woonachtig : . . . . . . . . . . . . . . . die zich hoofdelijk en ondeelbaar verplichten, hierna "DE HUURDER" genoemd, WORDT OVEREENGEKOMEN WAT VOLGT :

Artikel 1.SOCIAAL KARAKTER VAN DE WONING De maatschappij verhuurt een sociale woning dank zij een tegemoetkoming van het Waalse Gewest.

De woning werd toegewezen rekening houdende o.m. met de sociale, gezins- en financiële toestand van de huurder.

Voor de duur van de huur, de berekening van de huurprijs en de huurlasten alsmede de modaliteiten om de huurwaarborg samen te stellen, gelden bijzondere regels die door de Waalse Regering worden bepaald. Deze regels kunnen in voorkomend geval tijdens de huur gewijzigd worden.

Deze huurovereenkomst stemt met het model gevoegd bij het ministerieel besluit van . . . . . . . . . . overeen, dat de maatschappij in acht moet nemen.

ARTIKEL 2. BESCHRIJVING VAN DE WONING De maatschappij biedt de huurder een huis een appartement te huur aan, gelegen . . . . . . . . . . straat), nr. . . . . . bus . . . . . te (postcode en gemeente) . . . . . . . . . .

De woning bestaat uit . . . . . hal, . . . . . keuken, . . . . . woonkamer, . . . . . veranda, . . . . . badkamer, . . . . . slaapkamer(s), . . . . . . . . . . wc, . . . . . zolder, . . . . . stookplaats, . . . . . kelder(s), . . . . . garage.

Een plaatsbeschrijving wordt vóór de terbeschikkingstelling van de woning opgesteld : in der minne door de maatschappij en de huurder, door een gezamenlijk gekozen expert, waarbij de huurder en de maatschappij ieder de helft van de kosten betalen.

Deze plaatsbeschrijving blijft aan onderhavig huurcontract gehecht.

ARTIKEL 3. BESTEMMING VAN DE WONING De woning wordt door de huurder betrokken als privé-woning. Het is verboden er een andere bestemming aan te geven.

ARTIKEL 4. BEWONING De huurder is ertoe gehouden de woning persoonlijk te bewonen. De woning moet zijn verblijfplaats en woonplaats zijn. Zelfs bij overlijden mag hij het genot van de woning onder welke titel ook niet overdragen. De huurder mag de woning, of een deel ervan, niet in onderhuur geven, noch aan derden zijn huurrecht geheel of gedeeltelijk afstaan.

De woning mag als hoofdverblijfplaats slechts betrokken worden door personen die rechtstreeks deel uitmaken van het gezin van de huurder, die hun woonplaats daar gekozen hebben en als dusdanig bij de maatschappij aangegeven zijn.

Dit gezin is bij de aanvang van deze huurovereenkomst samengesteld als volgt : Voor de raadpleging van de tabel, zie beeld Iedere wijziging die zich tijdens de huur van de woning in deze gezinssamenstelling voordoet moet binnen acht dagen aan de maatschappij schriftelijk medegedeeld worden.

ARTIKEL 5. EIGENDOM VAN EEN ANDERE WONING Indien de huurder of één van de gezinsleden, die de woning betrekken, tot het genot van de volle eigendom, van vruchtgebruik of erfpacht van een woning komt, dient hij deze verandering binnen één maand aan de maatschappij mede te delen.

ARTIKEL 6. DUUR Deze huurovereenkomst treedt in werking op . . . . .

De woning wordt ter beschikking van de huurder gesteld indien volgende voorwaarden vervuld zijn : - ondertekening van de plaatsbeschrijving (zie artikel 2) - samenstelling van de huurwaarborg (zie artikel 10) - betaling van de huurprijs voor de eerste maand (zie artikel 9) Deze huurovereenkomst wordt afgesloten voor onbepaalde duur.

ARTIKEL 7. BEREKENING VAN DE HUURPRIJS § 1. Principes De huurprijs wordt berekend overeenkomstig de regelgeving betreffende de bepaling van de huurprijs van de sociale woningen gelegen op het grondgebied van het Waalse Gewest. § 2. Huurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst De maandelijkse huur op het ogenblik van de inwerkingtreding van deze huurovereenkomst bedraagt . . . . . . . . . . . . . . . euro.

Een berekeningsfiche met de wijze waarop deze huurprijs is vastgesteld, wordt bij de ondertekening van de huurovereenkomst aan de huurder bezorgd. § 3. Herziening van de huurprijs De huurder deelt de maatschappij ieder element mede dat de berekening van de huurprijs kan beïnvloeden zoals de wijzigingen in zijn inkomen en het inkomen van de leden van zijn gezin.

De maatschappij herziet de huurprijs op 1 januari van elk jaar en in de bij de regelgeving bepaalde gevallen.

Een berekeningsfiche met de wijze waarop de huurprijs is herzien, wordt uiterlijk op 15 december vóór de jaarlijkse wijziging van de huurprijs aan de huurder toegestuurd.

ARTIKEL 8. HUURLASTEN Naast de huurprijs dient de huurder huurlasten te betalen (onkosten en verbruikskosten).

De betaling van de huurlasten wordt verricht d.m.v. maandelijkse voorafbetalingen die aan de huurprijs worden toegevoegd. De huurlasten worden jaarlijks door de maatschappij afgerekend.

Op de datum van inwerkingtreding van deze huurovereenkomst bedraagt de maandelijkse voorafbetaling . . . . . . . . . . . . euro.

De jaarlijkse voorafbetalingen worden jaarlijks herzien en minstens vijftien dagen voordat ze van kracht worden aan de huurder medegedeeld.

ARTIKEL 9. BETALING VAN DE HUUR EN VAN DE HUURLASTEN § 1. Tijdstip voor de betaling De eerste huur en de eerste voorafbetaling voor de huurlasten moeten vóór de terbeschikkingstelling van de woning verrekend worden. De volgende huurprijzen, vermeerderd met de voorafbetaling voor de huurlasten moeten uiterlijk op de tiende van de lopende maand worden betaald.

De huur voor iedere maand die reeds begonnen is, blijft volledig verschuldigd. § 2. Wijze van betaling De huurprijs is betaalbaar door storting op rekeningnummer nr. . . . . .

De stortings- of overschrijvingskosten vallen ten laste van de huurder.

De huur kan ook betaald worden bij de zetel (bureau) van de maatschappij of bij iedere door de maatschappij aangewezen plaats. § 3. Niet-betaling van de huur of van de huurkosten Indien de huur of de huurlasten binnen 20 dagen na de bepaalde datum niet betaald of onvolledig betaald worden, worden de achterstallige bedragen zonder aanmaning met de wettelijke rente vermeerderd.

Deze nalatigheidsinterest wordt berekend vanaf de eerste dag van de volgende maand tot de laatste dag van de maand in de loop waarvan de betaling wordt verricht.

De huurder dient de kosten voor de rappelbrieven te dragen (postzegels en secretariaatkosten). § 4. Terugbetalingen De te hoge bedragen die door de huurder werden betaald, moeten terugbetaald worden. Indien de betaling van het te hoge bedrag aan de maatschappij toe te schrijven is, moeten de bedoelde bedragen met rente vermeerderd worden.

ARTIKEL 10. HUURWAARBORG De huurwaarborg bedraagt . . . . . euro.

De huurder : stort de volledige waarborg vóór de terbeschikkingstelling van de woning; verricht een eerste storting van 50 % van dit bedrag, het saldo wordt d.m.v . . . . . . . . maandelijkse afbetalingen van . . . . . . . . . . . . . . . . . . . euro gestort; legt een verbintenis van het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn voor waarbij aan de maatschappij een gelijkwaardige waarborg wordt verleend.

De maatschappij stort de door de huurder betaalde bedragen op een persoonlijke rekening die intresten opbrengt en geopend is op naam van de huurder bij de "Société wallonne du Logement".

ARTIKEL 11. BEWONING, ONDERHOUD EN HERSTELLINGEN § 1. Principes De huurder verbindt zich ertoe de woning te betrekken en te gebruiken als een goede huisvader in de zin van artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek.

De huurder wordt ertoe gehouden zich te schikken naar de bepalingen van het binnenhuisreglement waarvan één exemplaar dat door partijen ondertekend wordt, bij de huurovereenkomst wordt gevoegd.

Elke bepaling van het binnenhuisreglement dat in strijd is met de bepalingen van deze huurovereenkomst is ongeldig. § 2. Onderhoud en herstellingen ten laste van de huurder Bovenbedoelde herstellingen en het gewone onderhoud zijn ten laste van de huurder. De door de huurder gewenste schilder- en behangwerken binnenshuis zijn ook te zijnen laste.

Het onderhoud van gasapparaten voor de productie van warm water en de buizen die daarvoor werden aangelegd worden door de maatschappij onderhouden voor zover het gaat om apparaten die in de woning aanwezig waren bij het begin van de huurovereenkomst of die door de maatschappij aangebracht werden in de loop van die overeenkomst.

Herstellingen die het gevolg zijn van de normale sleet, van de ouderdom, van overmacht en van een gebrek van het onroerend goed zijn ten laste van de verhuurder. § 3. Technische voorschriften Voor het gebruik en het onderhoud van de technische installaties zoals elektriciteit, verwarming, voor warm water, verluchting, en de liften verbindt de huurder er zich toe de door de fabricanten en de installateurs opgelegde voorschriften en de richtlijnen van de maatschappij na te leven. § 4. Huurder die nalaat onderhoudswerken te verrichten Indien de huurder de onderhouds- en herstellingswerken die te zijnen laste zijn niet tijdig verricht of laat verrichten, heeft de maatschappij het recht om ze zelf op kosten van de huurder te laten verrichten.

Vooraf stuurt ze een ingebrekestelling op bij aangetekend schrijven, behalve bij een bijzondere dringende noodzakelijkheid, waarbij een termijn van minstens vijftien dagen wordt gegeven om de werken uit te voeren.

De huurder moet aan de maatschappij de bedragen terugbetalen die uitgegeven werden, binnen een maand nadat de factuur werd opgesteld. § 5. Verplichting om de maatschappij in te lichten bij schade Herstelling De huurder moet, zodra beschadiging optreedt, de maatschappij inlichten over de herstelwerken die te haren laste zijn en die nodig blijken.

Indien de huurder nagelaten heeft de maatschappij te verwittigen, wordt hij persoonlijk aansprakelijk gesteld voor het verslechteren van de toestand van het verhuurde goed.

Bij inbraakpogingen of wanneer daden van vandalisme worden begaan,gaan de herstelkosten voor de ontstane schade ten laste van de eigenaar zo er geen fout van de huurder wordt vastgesteld en behalve andersluidende bepaling. De huurder zorgt ervoor de diefstal en de schade onmiddellijk bij de politie aan te melden. Hij gebruikt het aldus opgestelde proces-verbaal als bewijsmiddel dat hij aan zijn verzekeraar en aan de eigenaar overmaakt. § 6. Vrije toegang tot de woning De huurder verbindt zich er tijdens de hele duur van de huurovereenkomst toe vrije toegang te verlenen aan de afgevaardigden van de dienstenmaatschappijen die belast zijn met het onderhoud, de opname en de verwijdering van de tellers en andere apparaten, en met andere onderhoudswerken.

De vraag om toegang tot de woning te krijgen wordt door de maatschappij aan de huurder overgemaakt minstens acht dagen vóór de datum waarop de afgevaardigde langskomt.

ARTIKEL 12. WERKEN UITGEVOERD DOOR DE MAATSCHAPPIJ De huurder moet zonder schadeloosstelling de uitvoering van alle werken verricht in opdracht van de maatschappij tijdens de huurovereenkomst verdragen, zelfs als de uitvoeringstermijnen langer duren dan veertig dagen.

De uitvoeringstermijnen van de werken worden aan de huurder medegedeeld minstens dertig dagen vóór hun uitvoering, behalve bij overmacht.

Indien de werken van dien aard zijn dat ze het goed onbewoonbaar maken, stelt de maatschappij aan de huurder voor de duur van de werkzaamheden een nieuwe huisvesting voor.

ARTIKEL 13. VERBOUWINGEN UITGEVOERD DOOR DE HUURDER § 1. Beginselen Geen enkele verbouwing mag in de woning worden verricht zonder voorafgaande schriftelijke toestemming door de maatschappij.

Verbouwingen, zelfs indien toegelaten, moeten verricht worden volgens de regels van goed vakmanschap en met inachtneming van de wetten en verordeningen (bijvoorbeeld inzake stedenbouw of veiligheid), en vallen onder de verantwoordelijkheid van de huurder alleen. § 2. Herstel van de woning in zijn oorspronkelijke staat Indien de verbouwing toegelaten is door de maatschappij, mag de huurder op het einde van de huurovereenkomst ofwel de woning in zijn oorspronkelijke staat herstellen ofwel de verrichte verbouwingswerken aan de maatschappij overlaten, zonder op enige vergoeding aanspraak te kunnen maken.

Bij verbouwingswerken die plaatsvinden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming door de maatschappij, heeft die maatschappij het recht om op elk ogenblik te eisen dat de huurder de woning in zijn oorspronkelijke staat herstelt zonder dat hij aanspraak kan maken op enige vergoeding.

ARTIKEL 14. DAKEN EN GEVELS VAN DE WONING Behoudens voorafgaande geschreven machtiging van de maatschappij, mag de huurder niets plaatsen of bevestigen op het dak van het gebouw, op de gevel noch op elke andere, buiten het hoofdgebouw gelegen, plaats van het gehuurde goed.

ARTIKEL 15. VERHAAL EN AANMATIGINGEN VAN MACHT Elk verhaal van de buren of van de administratieve overheden alsook elke aanmatiging van macht t.a.v. de woning moeten onverwijld door de huurder meegedeeld worden aan de maatschappij.

ARTIKEL 16. BRANDVERZEKERING § 1. De huurder verbindt zich ertoe een verzekeringspolis van het type "omnium brand" af te sluiten welke tegelijktertijd zijn inboedel en zijn aansprakelijkheid als huurder dekt gedurende gans de periode waarin hij het goed huurt.

Volgende risico's moeten gedekt zijn : brand en bijkomende risico's; hagel- en stormschade; waterschade; glasbreuk; burgerlijke aansprakelijkheid voor het gebouw.

De huurder moet in het contract het kapitaal voorzien dat hem een volledige vergoeding waarborgt in geval van ramp (totaalkosten voor de wederopbouw van het gebouw). § 2. Indien de maatschappij de huurder schriftelijk meedeelt dat zij voor het gebouw een "omnium brandverzekering" heeft afgesloten, die een clausule van afstand van verhaal op de huurder bevat, zal deze laatste alleen de risico's verzekeren die niet door de maatschappij gedekt zijn en namelijk zijn inboedel en het verhaal van de buren. § 3. De maatschappij kan elk ogenblik de huurder verzoeken : - haar een afschrift van zijn verzekeringspolis te overhandigen; - het bewijs van de betaling van de verzekeringspremie te verstrekken.

ARTIKEL 17. OPZEGGING BETEKEND DOOR DE HUURDER De huurder kan voorliggende huurovereenkomst te allen tijde beëindigen mits hij bij aangetekende brief een opzegging van drie maanden betekent die begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin die werd gezonden.

Na kennisgeving van de opzegging kan die opzeggingstermijn in onderlinge overeenstemming worden gewijzigd.

De huurovereenkomst houdt van ambtswege op bij het overlijden van de huurder.

ARTIKEL 18. OPZEGGING BETEKEND DOOR DE MAATSCHAPPIJ De maatschappij kan voorliggende huurovereenkomst te allen tijde beëindigen mits zij bij aangetekende brief een opzegging van drie maanden betekent die begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin die werd gezonden.

De maatschappij moet de huurder verhoren indien die laatste het vraagt.

De opzegging moet gegrond zijn. De volgende redenen kunnen worden ingeroepen : 1° de woning wordt niet door de huurder zelf betrokken, overeenkomstig de artikelen 1, 2 en 3;2° de huurder weigert inlichtingen of vergunningen te verstrekken die noodzakelijk zijn voor de berekening van de huurprijs;3° de huurder verstrekt verkeerde of onvolledige inlichtingen betreffende de samenstelling van het gezin of de berekening van de huurprijs;4° indien de woning opgenomen wordt in een "AVJ"-cel (hulpverlening in het kader van het dagelijks leven), de ontbinding van de dienstovereenkomst aangegaan tussen de huurder en de vereniging die de "AVJ"-cel beheert;5° indien de woning speciaal aangepast is voor personen met beperkte beweeglijkheid en indien die verhuurd werd aan een persoon die niet tot deze categorie behoort, het feit dat een persoon met beperkte beweeglijkheid zijn kandidatuur indient bij de maatschappij. Verschillende voorwaarden moeten in dit laatste geval in acht worden genomen, namelijk : a)geen lid van het gezin van de betrokkene mag tot bovenvermelde categorie behoren; b) een persoon met beperkte beweeglijkheid moet niet alleen zijn kandidatuur hebben ingediend bij de betrokken maatschappij met het oog op het verkrijgen van een woning maar moet ook aan alle voorwaarden voor die verkrijging voldaan; c)geen andere voor die persoon aangepaste woning mag vacant zijn.

De huurder mag de woning eerder verlaten op voorwaarde dat hij bij aangetekende brief een tegenopzegging met een duur van één maand betekent aan de maatschappij, die begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin die werd gestuurd.

ARTIKEL 19. AANPLAKKINGEN EN BEZOEKEN Gedurende de hele duur van de opzegging heeft de maatschappij het recht om affiches aan te plakken op de gevel en om de woning en haar aanhorigheden tweemaal twee uur per week te laten bezoeken.

Eén van die twee bezoeken wordt vastgesteld door de huurder en de maatschappij.

ARTIKEL 20. TEGENSTELBAARHEID VAN DE ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST Elke ontbinding van voorliggende huurovereenkomst is van rechtswege tegenstelbaar aan de personen die met de huurder samenwonen, met uitzondering van zijn echtgenoot of zijn wettelijk samenwonende in de zin van artikelen 1475 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, op voorwaarde dat de maatschappij op de hoogte is van dat huwelijk of van die wettelijke samenwoning.

ARTIKEL 21. PLAATSBESCHRIJVING VAN UITTREDING § 1. Een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt voordat de woning wordt teruggegeven door de huurder aan de maatschappij : - hetzij in der minne, door de maatschappij en de huurder (of zijn vertegenwoordiger, die moet beschikken over een in behoorlijke vorm gestelde volmacht), - hetzij een in onderlinge overeenstemming aangewezen deskundige, met dien verstande dat de maatschappij en de huurder ieder de helft van de kosten dragen. § 2. Indien de huurder de sleutels van de gehuurde woning al heeft teruggegeven aan de maatschappij en indien hij afwezig is op de datum voorzien voor de plaatsbeschrijving van uittreding, wordt hem een tweede datum betekend door de maatschappij bij aangetekende brief die wordt gestuurd aan het laatste meegedeelde adres.

Indien de huurder opnieuw afwezig is, mag de plaatsbeschrijving van uittreding op geldige wijze uitgevoerd worden. Om dezelfde waarde te hebben als een tegensprekelijke plaatsbeschrijving, moet ze door de maatschappij opgemaakt worden in tegenwoordigheid van een afgevaardigde van de "Société wallonne du Logement" (Waalse Huisvestingsmaatschappij).

ARTIKEL 22. HUURWAARBORG OP HET EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST § 1. Bij een eventuele tekortkoming van de huurder aan zijn verplichtingen (betaling van de huurprijs, van de huurlasten, onderhoud van het gehuurde goed, . ) mag de maatschappij beschikken over de waarborgrekening, zowel in hoofsom als in rente, tegen overlegging aan de "Société wallonne du Logement" : - hetzij van een schriftelijke overeenkomst opgemaakt op z'n vroegst op het einde van de huurovereenkomst, - hetzij van een afschrift van een uitvoerbare rechterlijke beslissing. § 2. De waarborg (hoofdsom en rente) zal ter beschikking van de huurder moeten worden gesteld bij voldoening van alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortkomen.

ARTIKEL 23. CONTROLE De afgevaardigden van de maatschappij en van de "Société wallonne du Logement" hebben het recht om de woning en haar aanhorigheden te bezoeken om controle te houden op de goede uitvoering van de verplichtingen die voortkomen uit de huurovereenkomst, op de inachtneming van de verplichtingen voortvloeiende uit de toepasselijke regelgeving, op de uitvoering van de goedgekeurde werken en op de staat van de verhuurde woning.

De huurder moet worden gewaarschuwd ten minste 48 uur vóór het bezoek.

ARTIKEL 24. GESCHILLEN TUSSEN BUREN Noch de "Société wallonne du Logement" noch de maatschappij zijn bevoegd om geschillen tussen buren te beslechten.

ARTIKEL 25. FISCALE BEPALINGEN § 1. Onroerende voorheffing De onroerende voorheffing valt ten laste van de maatschappij.

Indien de huurder in aanmerking komt voor een vermindering van de onroerende voorheffing, moet hij het aanvraagformulier invullen en het overhandigen aan de maatschappij.

De aanvraag wordt dan door de maatschappij ingediend bij het Ministerie van Financiën.

Het door het Ministerie van Financiën teruggegeven bedrag wordt aan de huurder terugbetaald door de maatschappij of wordt afgetrokken van de eventueel verschuldigde bedragen. § 2. Registratie van de huurovereenkomst De registratiekosten vallen ten laste van de huurder.

ARTIKEL 26. BETWISTINGEN Elke betwisting betreffende voorliggende overeenkomst valt onder de bevoegdheid van de Rechtbanken van de plaats waar de woning gevestigd is.

OPGEMAAKT OP : TE : In drie originele exemplaren, waarvan één exemplaar overhandigd werd aan elke partij.

Gezien om te worden gevoegd bij het ministerieel besluit van 15 juni 2001 tot vaststelling van de type-huurovereenkomst voor de sociale woningen beheerd door de openbare huisvestingsmaatschappijen.

Namen, 15 juni 2001.

M. DAERDEN