11 JUNI 1999. - Ministerieel besluit tot vaststelling van de type-huurovereenkomst voor de woningen die aan de door de VHM erkende sociale-huisvestingsmaatschappijen of aan de VHM zelf toebehoren

De Vlaamse Minister van Binnenlandse Aangelegenheden, Stedelijk Beleid en Huisvesting, Gelet op het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, inzonderheid op titel VII;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 19 december 1997 tot bepaling van de bevoegdheden van de leden van de Vlaamse regering, gewijzigd bij de besluiten van de Vlaamse regering van 28 september 1998, 19 december 1998, 23 maart 1999 en 30 maart 1999;

Gelet op het besluit van Vlaamse regering van 11 mei 1999 tot reglementering van het sociale huurstelsel voor de woningen die door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of door sociale-huisvestingsmaatschappijen, erkend door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, worden verhuurd in toepassing van titel VII van de Vlaamse Wooncode, inzonderheid op artikel 8, § 1;

Gelet op het advies van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, gegeven op 28 mei 1999, Besluit :

Artikel 1.De type-huurovereenkomst gevoegd als bijlage bij dit besluit, wordt goedgekeurd en is geldig voor de huurovereenkomsten voor de woningen die toebehoren aan de door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij erkende sociale-huisvestingsmaatschappijen of aan de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij zelf en die worden afgesloten vanaf 1 juli 1999.

Art. 2.Het besluit van de Vlaamse regering van 6 april 1995 tot vaststelling van de type-huurovereenkomst voor de woningen die toebehoren aan de door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij erkende sociale-huisvestingsmaatschappijen of aan de VHM zelf, wordt opgeheven.

Art. 3.Dit besluit treedt in werking op 1 juli 1999.

Brussel, 11 juni 1999.

L. PEETERS

Bijlage HUUROVEREENKOMST Intentieverklaring De verhuurder is een door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij erkende sociale-huisvestingsmaatschappij, die hoofdzakelijk tot doel heeft sociale woningen te laten oprichten om ze te verhuren of te verkopen.

Overeenkomstig de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 11 mei 1999 tot reglementering van het sociale huurstelsel voor de woningen die door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of door sociale-huisvestingsmaatschappijen, erkend door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, worden verhuurd in toepassing van titel VII van de Vlaamse Wooncode, stelt de Vlaamse minister bevoegd voor de huisvesting, bij besluit, alle huurmodaliteiten vast, zoals de berekening van de huurprijs, de huurverminderingen ten laste van het Vlaamse Gewest toegekend, de bijdragen en huurlasten die naast de huurprijs op de huurder verhaald kunnen worden, de bepalingen die in de tussen de sociale huisvestingsmaatschappijen en de huurder af te sluiten huurovereenkomst moeten voorkomen alsmede de sancties die aan de kandidaat-huurders en de sociale huisvestingsmaatschappijen opgelegd kunnen worden bij niet-naleving van de bepalingen van het sociale huurstelsel.

Overeenkomstig de Vlaamse Wooncode en het voormelde besluit van de Vlaamse regering van 11 mei 1999, stelt de Vlaamse minister bevoegd voor de huisvesting, bij besluit, de wijze van huurprijsbepaling en de toelatingsvoorwaarden vast alsmede de voorwaarden waaraan de huurders blijvend moeten voldoen.

Deze specifieke bestemming heeft tot gevolg dat de huurovereenkomsten die voor deze woningen afgesloten worden, het karakter hebben van overeenkomsten "intuiti personae", dit wil zeggen van overeenkomsten met bepaalde personen gesloten uit hoofde van specifieke voorwaarden waaraan ze dienen te voldoen. Deze voorwaarden worden door de Vlaamse regering bepaald.

De verhuurder neemt zich voor in de mate van het mogelijke aan elke huurder een aangepaste woning ter beschikking te stellen rekening houdende met de samenstelling van het gezin, tegen een huurprijs berekend of verminderd afhankelijk van het inkomen van de huurder en de samenstelling van het gezin.

TYPE-HUUROVEREENKOMST Tussen de ondergetekenden : a) de CV/NV .. . . . met maatschappelijke zetel in . . . . . erkend door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij onder nummer.......... en ingeschreven onder nummer.......... in het register der burgerlijke vennootschappen die de vorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met een sociaal oogmerk of een naamloze vennootschap met een sociaal oogmerk hebben aangenomen bij de Rechtbank van Koophandel te . . . . . vertegenwoordigd door : handelend overeenkomstig artikel . . . . . van de statuten, hierna genoemd "de verhuurder" enerzijds en b) de heer (naam + voornaam + geboortedatum) .. . . . en Mevrouw (naam + voornaam + geboortedatum) . . . . . wonende in . . . . . hierna genoemd "de huurder" anderzijds, is overeengekomen hetgeen volgt : VOORWERP VAN DE HUUR EN BESTEMMING

Artikel 1.De verhuurder geeft in huur aan de huurder, die aanvaardt, een woning gelegen te . . . . . , voldoende gekend door de huurder die verklaart ze ontvangen te hebben in de staat, beschreven in de tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt voor de ingenottreding en die aan huidig contract gehecht zal blijven.

Artikel 2.De woning en haar aanhorigheden worden uitsluitend voor persoonlijke bewoning gehuurd. De woning is bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder. De huurder zal de bestemming ervan slechts kunnen wijzigen mits uitdrukkelijke en geschreven toelating van de verhuurder, goedgekeurd door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij. Hij is ertoe gehouden de woning effectief te bewonen.

EIGENDOMSVOORWAARDE

Artikel 3.De huurder verklaart dat hij noch een lid van zijn gezin op het ogenblik van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst een woning volledig in volle eigendom of in vruchtgebruik heeft in binnen- of buitenland. Voor de toepassing van deze voorwaarde wordt geen rekening gehouden met die woning of die woningen die de huurder in toepassing van het sociale huurstelsel wel mag bezitten.

Hij verbindt zich ertoe onmiddellijk binnen de maand, elke verandering die zich in die toestand voordoet schriftelijk aan de verhuurder mede te delen.

DUUR

Artikel 4.Deze overeenkomst treedt in werking op . . . . .

De terbeschikkingstelling van de woning kan evenwel slechts plaatshebben na de ondertekening door de huurder van de tegensprekelijke plaatsbeschrijving vermeld in artikel 1.

De overeenkomst wordt afgesloten voor onbepaalde duur.

SAMENWONING, BURGERLIJKE STAAT, AFSTAND, ONDERHUUR

Artikel 5.Behoudens uitdrukkelijke en geschreven machtiging van de verhuurder mag de woning slechts betrokken worden door personen die rechtstreeks deel uitmaken van het gezin van de huurder. Dit gezin is bij de aanvang van deze overeenkomst samengesteld als volgt : (naam + voornaam + geboortedatum) Elke wijziging die zich in de loop van de huurtermijn in deze toestand of in de burgerlijke staat van de gezinsleden voordoet, moet door de huurder aan de verhuurder binnen de maand schriftelijk meegedeeld worden.

Bij inbreuk hierop kan artikel 23 van het sociale huurbesluit van 11 mei 1999 worden toegepast. De verhuurder geeft de huurder de tekst van dit artikel.

De huurder kan de woning, of een deel ervan, niet in onderhuur geven, noch aan derden zijn huurrecht geheel of gedeeltelijk afstaan.

HUURPRIJS

Artikel 6.In toepassing van het sociale huurstelsel wordt de basishuurprijs, goedgekeurd door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, bepaald op . . . . . fr. Deze basishuurprijs blijft ongewijzigd tot en met 31 december van het lopende jaar, behoudens in geval van renovatie.

De te betalen huurprijs, d.w.z. de aan het inkomen van de huurder en aan zijn gezinssamenstelling aangepaste basishuurprijs, rekening houdend met eventuele kortingen en/of toelagen, bedraagt voor de eerste maand . . . . . fr.

De verhuurder zal de huurder bij gewone brief op de hoogte brengen van elke wijziging van de basishuurprijs of van de te betalen huurprijs alsmede van de datum waarop deze van kracht wordt. Bij die gelegenheid wordt de wijziging gemotiveerd.

De te betalen huurprijs is samen met de huurlasten zoals bepaald in artikel 9 vooruit betaalbaar voor de 5e dag van elke maand volgens de modaliteiten door de verhuurder bepaald. Alleen deze wijze van betalen bevrijdt de huurder van zijn verplichtingen. De stortings- of overschrijvingkosten vallen ten laste van de huurder.

De huurder is ertoe gehouden de door hem gedane betalingen te bewijzen op eenvoudig verzoek van de verhuurder.

Artikel 7.Ingeval van niet-betaling van de te betalen huurprijs, ervan de huurlasten of ingeval van het niet voldoen aan de bepaling van de waarborg zoals voorzien in artikel 1, 18°, van het sociale huurbesluit binnen de maand en bij gebreke van een bij afzonderlijke akte betekende loonafstand, kan de verhuurder op de achterstallige huurprijs, huurlasten of waarborg, een verhoging met 5 %, vermeerderd met de wettelijke intresten, toepassen.

WAARBORG

Artikel 8.De waarborg door de huurder of een lid van zijn gezin gestort bij toewijzing van de woning, bedraagt . . . . . fr. De waarborg brengt in hoofde van de huurder een intrest op. Deze intrest wordt gekapitaliseerd tijdens de duur van de overeenkomst en bestaat uit een basisrente en een getrouwheidspremie.

De waarborg kan in de loop van de overeenkomst door de verhuurder aangewend worden om de huurschade te herstellen die werd veroorzaakt door de niet-naleving van de verplichtingen door de huurder, zoals is bepaald in artikel 13 van deze overeenkomst.

Wanneer de waarborg niet meer integraal is gesteld ingevolge gedeeltelijke of algehele aanwending door de sociale-huisvestingsmaatschappij en de huurder nalaat het ontbrekende bedrag na aanmaning aan te vullen, dan kan de sociale-huisvestingsmaatschappij eisen dat de huurder, op straffe van verbreking van rechtswege van de lopende huurovereenkomst, binnen de zestig kalenderdagen een aanvullende storting doet om de waarborg op zijn oorspronkelijk bedrag te brengen.

Bij het beëindigen van de huurovereenkomst, om welke reden ook kan de sociale huisvestingsmaatschappij van rechtswege van de gestelde waarborg, verhoogd met de gekapitaliseerde intresten, alle sommen afhouden die haar door de huurder zouden verschuldigd zijn.

HUURLASTEN

Artikel 9.Naast de huurprijs dient de huurder ook de reglementair verschuldigde huurlasten te betalen.

Bij de inwerkingtreding van deze overeenkomst, bedraagt de hiervoor bestemde maandelijkse voorafbetaling . . . . . fr.

De individuele verbruikskosten van water, gas, elektriciteit en stookolie, voor zover deze door de sociale-huisvestingsmaatschappij worden betaald, worden jaarlijks verrekend. De huurder moet hierover worden geïnformeerd en kan deze controleren.

RECHTEN EN VERPLICHTINGEN VAN DE HUURDER

Artikel 10.De huurder is hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van de huurprijs en de huurlasten.

Artikel 11.De sommen die de huurder zou hebben betaald zonder deze verschuldigd te zijn op grond van een decreet, een wet of deze overeenkomst, zullen hem op zijn verzoek terugbetaald worden. Deze terugbetaling is evenwel slechts eisbaar voor zover het gaat om sommen die vervallen en betaald zijn in de loop van vijf jaar die aan het verzoek voorafgaan en voor zover de oorzaak van de onverschuldigde betaling niet bij de huurder ligt. De rechtsvordering tot teruggave verjaart na twaalf maanden te rekenen vanaf het einde van het contract.

Artikel 12.De onroerende voorheffing valt ten laste van de verhuurder.

De vermindering van de onroerende voorheffing waarop de huurder als hoofd van een groot gezin recht heeft krachtens de wetgeving op de inkomstenbelasting, zit inbegrepen in de huurprijsvermindering voor grote gezinnen zoals bepaald in artikel 12 van het sociale huurbesluit van 11 mei 1999.

Artikel 13.De huurder zal het gehuurde goed betrekken en gebruiken als een goed huisvader in de zin van artikel 1728 B.W. De woning wordt verhuurd in de staat waarin ze zich bevindt, zoals blijkt uit de tegensprekelijke plaatsbeschrijving.

Behang en binnenschilderwerken zijn ten laste van de huurder alsmede de kosten verbonden aan het ruimen van putten en sekreten.

Op het einde van de huurovereenkomst is de huurder ertoe gehouden, de woning achter te laten in de staat zoals omschreven in de tegensprekelijke plaatsbeschrijving die werd opgemaakt bij de aanvang van de overeenkomst. De herstellingswerken ten laste van de huurder zijn deze vermeld in artikel 1754 B.W. Indien de huurder niet tijdig de hem ten laste vallende onderhouds- en herstellingswerken uitvoert heeft de verhuurder, na in gebreke stelling bij aangetekende brief het recht om deze werken uit te voeren of te doen uitvoeren door een derde voor rekening van de huurder. Deze laatste zal aan de verhuurder binnen de maand na facturatie de door hem uitgegeven sommen moeten terugbetalen.

De huurder is ertoe gehouden elke schade waarvan de herstelling ten laste van de verhuurder valt onmiddellijk en per aangetekende brief of tegen ontvangstbewijs aan deze laatste bekend te maken.

Ingeval de huurder deze verplichting niet naleeft, zal de huurder aansprakelijk worden gesteld voor elke vermeerdering van de schade en zal hij verplicht worden de verhuurder daarvoor schadeloos te steuen.

Artikel 14.De huurder zal, zonder vergoeding, de uitvoering van al dan niet noodzakelijke en/of dringende werken die de verhuurder in het kader van renovatie- of aanpassingswerken nuttig acht moeten gedogen, zelfs indien de duur ervan 40 dagen overschrijdt.

Indien de werken aanleiding geven tot een ernstige genotsderving wordt evenwel een huurvermindering toegestaan voor de duur van de werken.

Artikel 15.De huurder mag alleen veranderingen aanbrengen aan de gehuurde woning en haar aanhorigheden mits de voorafgaande en schriftelijke toelating van de verhuurder. De toestemming kan desgevallend gegeven worden onder voorbehoud van de herstelling in oorspronkelijke staat van de woning bij het einde van de overeenkomst.

Een weigering dient te worden gemotiveerd door de verhuurder.

Bij het einde van de overeenkomst kan de verhuurder deze veranderingen overnemen zonder vergoeding.

Indien de huurder zonder toelating toch veranderingen aanbrengt aan het gehuurde goed, heeft de verhuurder het recht te eisen dat de woning en haar aanhorigheden onmiddellijk in de oorspronkelijke staat worden hersteld.

Artikel 16.Zonder geschreven en voorafgaande machtiging van de verhuurder mag de huurder niets plaatsen of bevestigen op het dak aan de buitenmuren noch op enige andere, buiten het hoofdgebouw gelegen, plaats van het gehuurde goed.

Artikel 17.Het is de huurder enkel toegestaan dieren te houden mits naleving van de bepalingen van het reglement van inwendige orde, dat uitsluitend rekening zal houden met de aard van de woning de ligging ervan en overdreven burenhinder.

Artikel 18.De vertegenwoordigers van de verhuurder en van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij behouden zich het recht voor de woning en haar aanhorigheden te bezoeken om er de goede uitvoering van de verplichtingen van de huurder alsmede de staat van het goed na te gaan. De toegang wordt verleend binnen de 8 dagen na verzoek.

VERZEKERING

Artikel 19.De huurder verbindt er zich toe een verzekering van het type "omnium brand" af te sluiten welke tegelijkertijd zijn inboedel en zijn aansprakelijkheid als huurder dekt gedurende gans de periode dat hij het goed huurt.

Volgende risico's moeten gedekt zijn : - brand en bijkomende risico's; eventueel afbraak- en ontruimingskosten; - hagel- en stormschade, waterschade, glasbreuk en burgerlijke aansprakelijkheid voor het gebouw.

De huurder moet in het contract het kapitaal voorzien dat hem een volledige vergoeding waarborgt in geval van ramp.

Hij is verplicht bij elke vraag van de verhuurder hem een afschrift van de polis alsmede het bewijs van de betaling van de premie voor te leggen zonder dat dit nazicht enige verantwoordelijkheid voor de verhuurder meebrengt.

Indien de verhuurder een "omnium brand verzekering" heeft afgesloten, die een clausule van afstand van verhaal op de huurder bevat, zal deze laatste alleen zijn inboedel en het verhaal van de buren moeten verzekeren. In dit laatste geval kan de verhuurder de premiekosten voor deze afstand van verhaal terugvorderen van de huurder.

EINDE VAN DE OVEREENKOMST

Artikel 20.§ 1. De huurder kan de huurovereenkomst, te allen tijde, bij een aangetekend schrijven beëindigen als hij een opzeggingstermijn van 3 maanden in acht neemt. Wanneer meerdere personen de woning huren, kan de opzegging door één van hen niet worden tegengeworpen aan de overige huurders. § 2. De verhuurder kan de lopende huurovereenkomst bij een aangetekend schrijven beëindigen met een opzegtermijn van 6 maanden in de hierna vermelde gevallen : 1° indien de huurder of een lid van zijn gezin in de loop van de overeenkomst een andere woning verwerft volledig in volle eigendom of vruchtgebruik zal de verhuurder hem een opzeg betekenen.Deze opzeg vervalt : a) indien de huurder of een lid van zijn gezin in de loop van de opzegtermijn bewijst dat hij het recht van eigendom of vruchtgebruik vervreemd heeft met toepassing van het recht van voorkoop ten gunste van de sociale huisvestingsmaatschappij of dat het betrokken gezinslid de woning verlaten heeft;b) indien, inzake de verwerving van een woning ten kosteloze titel, een afwijking van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij werd bekomen;2° wanneer bij het jaarlijkse onderzoek naar het inkomen blijkt dat de inkomenscoëfficiënt van de huurder meer bedraagt dan 2, dan kan de raad van bestuur van de sociale-huisvestingsmaatschappij onmiddellijk een evaluatie maken van de sociale situatie van de betrokkene en kan een gemotiveerde huuropzeg worden betekend met het oog op het vrijmaken van de woning uiterlijk zes maanden na de datum van de huuropzeg.Deze blijft evenwel zonder gevolg wanneer de huurder ten laatste twee maanden voor het beëindigen van deze opzeg bewijst dat zijn inkomenscoëfficiënt niet meer hoger is dan 2; 3 ° bij een ernstige tekortkoming van de huurder met betrekking tot zijn verplichtingen. Een bijzondere reden vormt de situatie waarin de huurder die reeds gedwongen gemuteerd werd, overeenkomstig artikel 5, § 6, van het sociale huurbesluit van 11 mei 1999 en opnieuw de leefbaarheid van zijn woonomgeving in het gedrang brengt, ondanks herhaalde aangetekende waarschuwingen omtrent de mogelijke gevolgen; 4° bij wanbetaling. De sociale-huisvestingsmaatschappij moet aantonen dat ze een beroep heeft gedaan op de bemiddeling van het OCMW wanneer ze aan een huurder, wiens inkomen in het referentiejaar dat als basis diende voor de huurprijsberekening minder bedraagt dan 532.600 fr., te indexeren overeenkomstig artikel 25, § 2, van het sociale huurbesluit van 11 mei 1999, opzeg betekent wegens wanbetaling en/of een ernstige tekortkoming in het vervullen van zijn verplichtingen. § 3. De huurovereenkomst neemt van rechtswege een einde op de laatste dag van de maand die volgt op de datum waarop de verhuurder het overlijden van de langstlevende huurder heeft vernomen.

Artikel 21.Gedurende gans de opzegperiode heeft de verhuurder het recht het gehuurde goed gedurende twee dagen in de week en twee opeenvolgende uren per dag door de kandidaat huurders te laten bezichtigen. Elke partij bepaalt één van deze twee dagen en uren.

Artikel 22.Bij het vertrek van de huurder zal een afgevaardigde van de verhuurder de woning bezoeken en zal een tegensprekelijke plaatsbeschrijving van uittreding opgemaakt worden.

Deze plaatsbeschrijving zal door de huurder, of zijn vertegenwoordiger, voorzien van een geldige volmacht, ondertekend worden.

Indien de uittredende huurder op de voor de plaatsbeschrijving gestelde dag en uur, hem minstens 8 dagen vooraf gemeld, niet aanwezig is, brengt de afwezigheid de onvoorwaardelijke erkenning van zijnentwege van de juistheid van deze plaatsbeschrijving met zich mee.

Indien voor de plaatsbeschrijving (aanvang en einde van het contract) in onderling overleg tussen de partijen beroep gedaan wordt op een extern deskundige, dan dienen die hieraan verbonden kosten voor de helft door de huurder en voor de andere helft door de verhuurder gedragen te worden.

Artikel 23.De waarborg zal van rechtswege aan de huurder - of bij zijn overlijden aan zijn erfgenamen - worden terugbetaald bij het einde van de overeenkomst nadat hij zich van alle verplichtingen ten opzichte van de verhuurder gekweten heeft.

De erfgenamen rechtvaardigen hun aanspraken door officiële documenten die ze afleveren aan de verhuurder.

De verhuurder behoudt zich het recht voor, door alle rechtsmiddelen, het verschuldigd bedrag terug te vorderen.

Artikel 24.De ontbinding van huidige overeenkomst is van rechtswege tegenstelbaar aan de persoon of personen die door de verhuurder gemachtigd werden met de huurder samen te wonen.

GESCHILLEN Arhkel 25. Elk geschil in verband met huidige overeenkomst zal tot de bevoegdheid van de rechtbanken te . . . . . behoren.

GEMEENRECHT

Artikel 26.De bepalingen van de woning, huurwet en het gemeen huurrecht is van toepassing voor alles wat niet geregeld wordt door het sociale huurstelsel of de uitvoeringsbesluiten daarvan.

KEUZE VAN DE WOONST

Artikel 27.De huurder kiest tot het einde van de huurtermiin woonst in het gehuurde goed. Elke betekening bij brief geschiedt rechtsgeldig op dit adres, ook indien de huurder het goed verlaten heeft zonder de verhuurder officieel op de hoogte te brengen van zijn nieuw adres.

REGLEMENT VAN INWENDIGE ORDE

Artikel 28.Een reglement van inwendige orde wordt bij deze overeenkomst gevoegd en maakt er integrerend deel van uit.

De daarin voorkomende bepalingen die strijdig zouden zijn met de beschikkingen van deze overeenkomst worden evenwel voor niet-geschreven gehouden.

ZEGELRECHT EN REGISTRATIE

Artikel 29.De zegel- en registratierechten voor deze overeenkomst vallen ten laste van de huurder.

Opgemaakt te . . . . . (in drie originele exemplaren waarvan een voor de registratie).

De verhuurder, De huurder, (Handtekening voorafgegaan door "gelezen en goedgekeurd ").

Gezien om gevoegd te worden bij het ministerieel besluit van 11 juni 1999 tot vaststelling van de type-huurovereenkomst voor de woningen die aan de door de VHM erkende sociale huisvestingsmaatschappij of aan de VHM zelf toebehoren.

Brussel, 11 juni l999.

De Vlaamse Minister van Binnenlandse Aangelegenheden, Stedelijk Beleid en Huisvesting, L. PEETERS