Koninklijk besluit betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten

bron: federale overheidsdienst economie, k.m.o., middenstand en energie

numac: 2023046484

pub.: 06/11/2023

prom.: 28/09/2023


staatsblad: https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body(...)

28 SEPTEMBER 2023. - Koninklijk besluit betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten

Zowel het Europese als het Belgische wetgevende kader is sinds 2007 ingrijpend gewijzigd.

Op Europees vlak kan in hoofdzaak verwezen worden naar de richtlijn "consumentenrechten" (Richtlijn 2011/83/EU van het Europees Parlement en de Raad van 25 oktober 2011 betreffende consumentenrechten, tot wijziging van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad en van Richtlijn 1999/44/EG van het Europees Parlement en de Raad en tot intrekking van Richtlijn 85/577/EEG en van Richtlijn 97/7/EG van het Europees Parlement en de Raad, Publ.-bl. EU nr. L 304, 22 november 2011, p. 64-88). Deze richtlijn werd in 2019 nog ingrijpend veranderd door de zogenaamde "Omnibus"-richtlijn (Richtlijn (EU) 2019/2161 van het Europees Parlement en de Raad van 27 november 2019, Publ.-bl. EU nr. L 328, 18 december 2019, p. 7-28).

Op Belgisch vlak is het Wetboek van economisch recht (hierna "WER") in 2014 in werking getreden, waardoor het noodzakelijk is alle uitvoeringsbesluiten te actualiseren.

Dit koninklijk besluit regelt onder meer ook de stilzwijgende verlenging, waar in artikel VI.91 van het WER een specifieke regeling voor genomen werd.

De Koning kan krachtens artikel VI.91, § 3, van het WER voor de diensten die Hij aanwijst, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, onder meer bijzondere regels stellen inzake de stilzwijgende verlenging van een overeenkomst. Dit besluit herneemt bijgevolg ook deze rechtsgrond.

De structuur van de bepalingen is eveneens aangepast in een logischer volgorde.

Hierna volgt een artikelsgewijze bespreking van de voorgestelde bepalingen.

Artikel 1 Dit besluit heeft betrekking op bepaalde bemiddelingsovereenkomsten inzake vastgoed, te weten verkoop, verhuur, aankoop, en huur van onroerende goederen.

De wetgeving die het beroep van vastgoedmakelaar regelt is ook sinds 2007 aangepast en wordt ook daar in functionele definities voorzien.

Artikel 2, 5°, van de wet van 11 februari 2013Relevante gevonden documenten type wet prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 bron federale overheidsdienst economie, k.m.o., middenstand en energie Wet houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar sluiten houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar definieert in dit opzicht de bemiddelaar als "wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen". Om niet afhankelijk te zijn van regelgevende teksten waarvan het risico bestaat dat deze wijzigen, werd echter voor een op zich staande algemene functionele definitie gekozen.

Aangezien dit koninklijk besluit wordt genomen bij toepassing van artikel VI.85 van het WER, dient erop gewezen te worden dat het hier om de specifieke definitie van "onderneming" in de zin van artikel I.8, 39°, van het WER gaat, en niet om de algemene definitie in artikel I.1, 1°, van het WER, zoals ingevoegd bij de wet van 15 april 2018. Het gaat dus om "iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen". Notarissen die aan bemiddeling inzake onroerend goed doen zijn reeds onderworpen aan een specifieke regeling, vastgelegd in het koninklijk besluit van 14 november 2006Relevante gevonden documenten type koninklijk besluit prom. 14/11/2006 pub. 28/11/2006 numac 2006009918 bron federale overheidsdienst justitie Koninklijk besluit tot goedkeuring van regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen sluiten tot goedkeuring van regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen. Om die reden wordt in het toepassingsgebied een uitzondering gemaakt voor de notarissen.

Het gaat anderzijds om de wederkerigheids- en gelijkwaardigheidsvereiste van schadebedingen voorzien in artikel VI.83, 17°, van het WER, toegepast op schadebedingen in bemiddelingsovereenkomsten. Het is reeds vaste rechtspraak dat de vereiste van wederkerigheid betekent dat tegenover een schadebeding dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming door de consument van zijn verplichtingen, er altijd een schadebeding dient opgenomen te worden dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming van een verplichting van de makelaar die hieraan beantwoordt. De vereiste van gelijkwaardigheid brengt onder meer met zich mee dat het bedongen bedrag van dezelfde orde moet zijn, en dat niet aan één partij het bewijs van schade wordt opgelegd, terwijl een schadebeding ten voordele van de andere partij dit bewijs van schade niet oplegt. Het lijkt niet noodzakelijk om een dergelijke interpretatieregel in een regelgevende tekst op te nemen.

Er is eveneens voor gekozen om de uitzondering op het herroepingsrecht, zoals voorzien in de voornoemde Richtlijn 2011/83/EU, bij verwezenlijking van de bemiddelingsopdracht binnen de herroepingstermijn op algemene wijze in te voeren. De consument kan met andere woorden geen beroep meer doen op het herroepingsrecht indien twee cumulatieve voorwaarden zijn vervuld, namelijk (1) indien de consument zijn uitdrukkelijke toestemming geeft voor onmiddellijke uitvoering van de overeenkomst én (2) mits de consument uitdrukkelijk erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest in geval van volledige uitvoering van de overeenkomst tijdens de herroepingstermijn (met andere woorden, er is tijdens de herroepingstermijn al een valabele kandidaat gevonden). 2° Vermelding van de datum en het precieze adres (gemeente, straat en huisnummer) van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt gesloten door de consument Het Wetboek van economisch recht voorziet, bij toepassing van het Europees recht, ook in specifieke bepalingen voor overeenkomsten die worden gesloten buiten de verkoopruimte of op afstand.Er kan in dat opzicht gewezen worden op de minimale informatieverplichtingen (artikel VI.45 van het WER voor overeenkomsten op afstand en artikel VI.63 van het WER voor buiten de verkoopruimte gesloten overeenkomsten), de regels inzake de bevestiging per duurzame drager van de gesloten overeenkomst bij overeenkomsten op afstand (artikel VI.46, § 7, van het WER) of het geven van een kopie van de overeenkomst bij contractsluiting buiten de verkoopruimte (artikel VI.65, § 2, van het WER). Deze bepalingen zullen desgevallend bijkomend van toepassing zijn. De verplichting om te vermelden waar en wanneer de overeenkomst gesloten is, betreft dus een belangrijke informatie die naar voor moet komen in de overeenkomst.

De vereiste dat de consument de plaats en datum van de overeenkomst met de hand schrijft wordt wél weggelaten. Het mag hier evenwel niet gaan om een voorgedrukt standaardbeding: er moet redelijkerwijze kunnen van uitgegaan worden dat de onderneming en de consument de overeenkomst samen doornemen en bij de contractsluiting de plaats en datum invullen. Voorgedrukte standaardbedingen die in de contractvoorwaarden voorkomen zijn in dat opzicht geen voldoende aanwijzing van het feit waar en wanneer de overeenkomst is gesloten. 3° De opdracht van de onderneming en de omvang van haar bevoegdheid De opdracht van de onderneming betreft in de eerste plaats het zoeken naar een geschikte kandidaat-(ver)koper of (ver)huurder.Het is niet aangewezen om nog gedetailleerder te laten invullen hoe de onderneming deze taak in concreto behartigt.

De onderneming zal hiertoe de nodige publiciteit verrichten. Omwille van de transparantie is het aangewezen dat de onderneming toelicht langs welke publiciteitskanalen de nodige ruchtbaarheid wordt gegeven omtrent de verkoop/verhuur van het betrokken onroerend goed.

Kan de onderneming bovendien onderhandelen met kandidaat-(ver)koper of (ver)huurder over de prijs en de contractvoorwaarden waaronder dit gebeurt, dan moeten de grenzen van deze toegekende onderhandelingsbevoegdheid duidelijk overeengekomen worden in de bemiddelingsovereenkomst, opdat de onderneming niet zou beschikken over de bevoegdheid tot een discretionaire invulling van haar opdracht, of het eenzijdige recht om één of ander beding te interpreteren (zie artikel VI.83, 6°, van het WER).

De overeenkomst moet ook duidelijk vermelden of de onderneming de opdracht heeft om een overeenkomst te sluiten in naam en voor rekening van de consument.

Daarnaast dient de door de consument gewenste prijs te worden opgenomen.

Heeft de onderneming onderhandelingsbevoegdheid, dan moet bij verkoop- of verhuurbemiddeling een minimum vraagprijs vastgesteld worden.

Omgekeerd moet in het geval van een overeenkomst tot koop- of huurbemiddeling een maximum vraagprijs worden vermeld in de bemiddelingsovereenkomst waar een onderhandelingsbevoegdheid aan de onderneming wordt toegekend. Zo wordt deze bevoegdheid aan objectieve limieten onderworpen. Daarnaast moeten op voorhand de aankoop-, verkoop-, huur- of verhuurvoorwaarden worden overhandigd aan de consument. Dit kan, bijvoorbeeld, door het gebruik van een modelcompromis.

Blijkt tijdens de opdracht dat van die afspraken inzake de prijs of de voorwaarden moet afgeweken worden, dan betekent dit een wijziging van één van de essentiële elementen van de bemiddeling, en kan dit bijgevolg enkel mits de consument hierin voorafgaandelijk en uitdrukkelijk per duurzame drager toestemt. 4° In bijlage bij de overeenkomst, een lijst met de vereiste attesten met betrekking tot de onderhandse verkoop- of de verhuurovereenkomst Een bemiddelingsovereenkomst inzake verkoop of verhuur van vastgoed gaat tegenwoordig gepaard met het verplicht voorleggen van een heleboel attesten: bijvoorbeeld een attest inzake eventuele bodemverontreiniging, energieprestatie-certificaat, keuringsattesten van toestellen, enz. Het behoort aan de onderneming om erover te waken dat deze vereisten nageleefd worden, en dat de nodige attesten bijgevoegd worden. Om die reden zal er een lijst met de vereiste attesten als bijlage moeten worden bijgevoegd bij de bemiddelingsovereenkomst. Aangezien verschillende attesten afhankelijk zijn van gewestelijke of gemeenschapswetgeving, is het niet mogelijk om een, zelfs indicatieve, opsomming van deze attesten als bijlage weer te geven bij dit koninklijk besluit.

De consument moet hierbij de keuze hebben om deze attesten zelf op te vragen. Biedt de onderneming aan om deze attesten op te vragen, dan moet de consument hiermee uitdrukkelijk instemmen per attest dat vereist is. De onderneming moet vervolgens ook duidelijk aangeven of de dienst van het opvragen van die attesten al dan niet inbegrepen is in het tarief. Rekent de onderneming hiervoor kosten aan, dan moet dit beantwoorden aan de informatievereisten zoals die in het algemeen gelden in de relatie onderneming-consument (zie artikel VI.2, 3°, van het WER): is de prijs van het attest gekend, dan wordt de totale prijs meegedeeld. Is deze prijs niet op voorhand exact kenbaar maar wel bepaalbaar, dan dient de berekeningswijze worden meegedeeld. Is deze prijs niet kenbaar, dan moet worden meegedeeld dat er extra kosten zullen verschuldigd zijn met indien mogelijk een indicatie van de omvang van deze kosten (hoeveel bedragen ze normaliter).

Aangezien deze attesten verbonden zijn aan het onroerend goed en niet op zich uit de taak van de onderneming voortvloeien, moet de gevraagde kost overeenstemmen met de werkelijke kost voor het attest. Toch is het toegelaten dat de onderneming voor de dienst van het opvragen van een dergelijk attest een bijkomende kost aanrekent. Deze bijkomende kost moet overeenstemmen met deze moeite en desgevallend verantwoord worden. Het mag hierbij niet gaan om een verdoken bijkomend tarief in verband met de eigenlijke taak van het zoeken naar een kandidaat. Op verzoek van de consument moet de onderneming de werkelijke kost voor (het verkrijgen van) elk attest bewijzen. 5° Het door de consument te betalen tarief voor de bemiddelingsopdracht Deze bepaling neemt opnieuw de algemene verplichting van artikel VI.4 van het WER over om het totale tarief aan te duiden, met inbegrip van de belasting over de toegevoegde waarde, alle overige taksen en de kosten van alle diensten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald. Indien een onderneming bijvoorbeeld een percentage van de verkoopsom bedingt, moet het aangeduide percentage het btw-tarief omvatten. Indien de vergoeding bij huurbemiddeling bijvoorbeeld een maand huur zou zijn, dan zal de btw daar moeten worden bijgevoegd bij de aanduiding van het gevraagde tarief. 6° De vermelding of de onderneming al dan niet exclusiviteit geniet en desgevallend de duur hiervan Vaak wordt bedongen dat het om een exclusieve bemiddeling gaat.Een exclusieve opdracht heeft verregaande gevolgen en moet bijgevolg duidelijk onder de aandacht van de consument gebracht worden. Hierdoor verliest de consument immers in belangrijke mate zijn beschikkingsbevoegdheid over het onroerende goed tijdens de duur van de exclusieve bemiddelingsovereenkomst.

Exclusiviteit wordt hierbij op een ruime wijze gedefinieerd als het verbod voor de consument om een andere onderneming te gelasten met de (ver)koop of de (ver)huur van het onroerend goed. Dit betekent dus eveneens dat het verboden is in hoofde van de consument om bijvoorbeeld een notaris te vragen om uit te kijken naar eventuele kandidaten. Het is de consument daarnaast tevens verboden het onroerend goed zelf te (ver)kopen of te (ver)huren en de consument dient daarbij alle belangstellenden door te verwijzen naar de vastgoedbemiddelaar.

In de overeenkomst moet dus duidelijk worden bepaald of het al dan niet om een exclusieve bemiddelingsopdracht gaat. Ook moet desgevallend de duur van deze exclusiviteit worden verduidelijkt. Het kan bijvoorbeeld zijn dat er gedurende de eerste drie maanden exclusiviteit geldt, en dat de volgende drie maanden er een niet-exclusieve bemiddeling overeengekomen wordt. 7° De duur van de overeenkomst De duur van een vastgoedbemiddelingsovereenkomst is een essentieel gegeven van de overeenkomst.Om die reden dient vooreerst duidelijk aangegeven te worden of het gaat om een overeenkomst van bepaalde dan wel van onbepaalde duur.

In het geval van een overeenkomst van bepaalde duur, dient de consument te weten hoelang hij gebonden is door de overeenkomst; in het geval van een onbepaalde duur is de opzegtermijn om de overeenkomst op te zeggen het belangrijkste gegeven.

Zoals artikel VI.91 van het WER dit toelaat, voert artikel 2, tweede lid, 9°, van dit koninklijk besluit een specifieke inhoudelijke regeling in voor bedingen tot stilzwijgende verlenging, na de eerste vernieuwing van de overeenkomst: werd de overeenkomst van bepaalde duur aangegaan drie maanden of minder, dan is de kosteloze opzegtermijn om de overeenkomst op te zeggen maximaal één maand, gaat het om een overeenkomst van meer dan drie maanden, dan gaat deze termijn naar twee maanden maximum.

Aangezien deze afwijking geen betrekking heeft op de vormvereisten voorzien door artikel VI.91 van het WER, blijven deze van toepassing.

Het gaat hier om aan de kandidaat verkrijger of huurder niet-toerekenbare (opschortende of ontbindende) voorwaarden, waardoor de uiteindelijke overeenkomst niet plaatsvindt en er ook geen tarief moet betaald worden aan de onderneming. Indien daarentegen de (ver)koop of (ver)huur niet plaatsvindt door de wil van de partijen, maar door een toerekenbare wanprestatie in hoofde van één van de partijen of omwille van een uitdrukkelijk ontbindend beding bij wanprestatie, doet dit het recht op tarief in hoofde van de onderneming niet vervallen, behoudens wanneer deze zelf fout zou treffen aan het niet plaatsvinden van dit laatste.

Het spreekt voor zich dat de verplichting voor de consument om een vergoeding te betalen aan de onderneming indien hij een overeenkomst heeft gesloten met een persoon op deze lijst met aangebrachte kandidaten niet onbeperkt in de tijd kan gelden. Om die reden zal de onderneming geen recht meer kunnen doen gelden op vergoeding indien een overeenkomst zou zijn gesloten meer dan zes maanden na de beëindiging van de opdracht van de onderneming.

Anderzijds moet ook worden vermeden dat het tarief zou worden ontweken doordat een beroep zou worden gedaan op een derde die precieze en individuele informatie via een persoon die op de lijst is opgenomen zou ontvangen hebben. Om die reden is er eveneens voorzien dat de vergoeding ook verschuldigd is aan de onderneming indien de overeenkomst gesloten wordt met een derde die in een zodanige verhouding met een persoon op de lijst staat van personen aan wie de onderneming precieze en individuele informatie gegeven heeft, dat het redelijkerwijze valt aan te nemen dat deze derde over deze informatie beschikte. 15° Opzegbeding In artikel 2, tweede lid, 15°, worden opzegbedingen gedefinieerd als zijnde "bedingen die de consument de bevoegdheid toekennen om de bemiddelingsovereenkomst voor de toekomst op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat enige motivering vereist is". Er wordt eveneens bepaald dat, in geval een opzegvergoeding wordt voorzien, deze niet meer mag bedragen dan vijftig procent van het tarief van de onderneming, bedoeld in 5°, gedurende de drie eerste maanden na de sluiting van de overeenkomst en vijfentwintig procent van het tarief van de onderneming, bedoeld in 5°, na de drie eerste maanden na de sluiting van de overeenkomst, dit in beide gevallen, op voorwaarde dat het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, niet wordt verkocht of verhuurd binnen de zes maanden na de opzegging. In de mate de opzegtermijn maximum twee maanden bedraagt in het geval van overeenkomsten van onbepaalde duur en de verlenging of vernieuwing van overeenkomsten van bepaalde duur onderworpen wordt aan een termijn van maximum één of twee maanden, heeft de opzegvergoeding enkel zin gedurende de initiële duur van overeenkomsten van bepaalde duur.

Een consument die een bemiddelingsovereenkomst van een bepaalde duur gedurende de initiële duur van deze overeenkomst zonder opgave van enige reden opzegt, zal dus gehouden zijn tot het betalen van een opzegvergoeding van maximaal vijftig procent van het tarief van de onderneming.

Ook bij een opzeg door de consument van de bemiddelingsopdracht kan de onderneming een lijst opmaken van de personen aan wie precieze en individuele informatie werd verschaft. Wordt het onroerend goed tot zes maanden na het einde van de bemiddelingsopdracht verkocht of verhuurd, dan geldt opnieuw de hypothese van artikel 2, tweede lid, 14°, van dit koninklijk besluit: het gaat om een door de onderneming aangebrachte kandidaat, waardoor de onderneming dus recht heeft op haar tarief.

Dit koninklijk besluit verduidelijkt bovendien dat deze bepaling geldt, "onverminderd de toepassing van de artikelen VI.84, § 1 en I.8, 22°, van het Wetboek van economisch recht". Zoals blijkt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie inzake de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, mag een door de nationale wetgever vastgestelde specifieke wettelijke regeling nooit afbreuk doen aan de soevereine beoordeling door de rechter van het oneerlijk karakter van een (combinatie van) bedingen (zie HvJ, arrest van 21 januari 2015, gevoegde zaken C-482/13, C-484/13, C-485/13 en C-487/13, Unicaja Banco, SA tegen José Hidalgo Rueda e.a. en Caixabank SA tegen Manuel Mar¤a Rueda Ledesma e.a., ECLI:EU:C:2015:21, zie in het bijzonder de punten 39 tot 41.) 16° Schadebeding Artikel 2, tweede lid, 16°, van dit koninklijk besluit bepaalt dat het miskennen van de exclusiviteit als een contractuele wanprestatie moet worden beschouwd, waarvoor desgevallend een schadebeding contractueel bedongen kan worden.De exclusiviteit wordt in artikel 2, tweede lid, 6°, van dit besluit gedefinieerd als zijnde het verbod voor de consument om een bemiddelingsopdracht toe te vertrouwen aan een andere onderneming, noch zelf het onroerend goed te kopen, verkopen, huren of verhuren.

De bedongen schadevergoeding bij een schadebeding moet redelijk overeenstemmen met de potentiële schade die de onderneming zou lijden voor het geval de exclusiviteit wordt miskend. Zoals in het advies nr. 13 van de Commissie Onrechtmatige Bedingen van 3 juni 2004, "Aanbevelingen over de algemene voorwaarden van vastgoedmakelaars in contracten tot verkoopbemiddeling", naar voor kwam, gaat het hierbij om een "verlies van een kans", met name het verlies van de kans op realisatie van de (ver)koop/(ver)huur, en bijgevolg van een kans op het bekomen van de betaling van het overeengekomen tarief.

Artikel 5 Teneinde de ondernemingen de nodige tijd te geven om zich aan te passen aan deze nieuwe regelgeving, wordt in een overgangstermijn van drie maanden voorzien.

Artikel 6 Dit artikel behoeft geen bijzondere commentaar.

Ik heb de eer te zijn, Sire, Van Uwe Majesteit, de zeer eerbiedige en zeer getrouwe dienaar, De Minister van Economie, P.-Y. DERMAGNE De Minister van Middenstand, Zelfstandigen en KMO's, D. CLARINVAL De Minister van Justitie, V. VAN QUICKENBORNE De Staatssecretaris voor Consumentenbescherming, A. BERTRAND

Raad van State, afdeling Wetgeving Eerste vakantiekamer De door de Minister van Economie op 24 juli 2023 ingediende aanvraag om advies over een ontwerp van koninklijk besluit `betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten', ingeschreven op de rol van de afdeling Wetgeving van de Raad van State onder het nummer 74.298/1/V, werd op 7 september 2023 van de rol afgevoerd, overeenkomstig artikel 84, § 4, tweede lid, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973.

28 SEPTEMBER 2023. - Koninklijk besluit betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereen-komsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten FILIP, Koning der Belgen, Aan allen die nu zijn en hierna wezen zullen, Onze Groet.

Gelet op het Wetboek van economisch recht, de artikelen VI.85, eerste lid, en VI.91, § 3, ingevoegd bij de wet van 21 december 2013Relevante gevonden documenten type wet prom. 21/12/2013 pub. 31/12/2013 numac 2013003461 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende diverse bepalingen inzake de financiering voor kleine en middelgrote ondernemingen type wet prom. 21/12/2013 pub. 31/12/2013 numac 2013000824 bron federale overheidsdienst binnenlandse zaken en federale overheidsdienst justitie Wet houdende diverse bepalingen Binnenlandse Zaken type wet prom. 21/12/2013 pub. 30/12/2013 numac 2013011649 bron federale overheidsdienst economie, k.m.o., middenstand en energie Wet houdende invoeging van boek VI "Marktpraktijken en consumentenbescherming" in het Wetboek van economisch recht en houdende invoeging van de definities eigen aan boek VI, en van de rechtshandhavingsbepalingen eigen aan boek VI, in de boeken I en XV van het Wetboek van economisch recht sluiten;

Gelet op het advies van de Hoge Raad voor de Zelfstandigen en de KMO, gegeven op 16 mei 2023;

Gelet op het advies van de Bijzondere raadgevende commissie "Onrechtmatige bedingen", gegeven op 6 juni 2023;

Gelet op het advies van de inspecteur van Financiën, gegeven op 30 juni 2023;

Gelet op de akkoordbevinding van de Staatssecretaris voor Begroting, d.d. 12 juli 2023 ;

Gelet op de impactanalyse van de regelgeving, uitgevoerd overeenkomstig de artikelen 6 en 7 van de wet van 15 december 2013Relevante gevonden documenten type wet prom. 15/12/2013 pub. 31/12/2013 numac 2013021138 bron federale overheidsdienst kanselarij van de eerste minister Wet houdende diverse bepalingen inzake administratieve vereenvoudiging sluiten houdende diverse bepalingen inzake administratieve vereenvoudiging;

Gelet op de adviesaanvraag binnen dertig dagen, verlengd met vijftien dagen, die op 24 juli 2023 bij de Raad van State is ingediend, met toepassing van artikel 84, § 1, eerste lid, 2°, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973;

Overwegende dat het advies niet is meegedeeld binnen die termijn;

Gelet op artikel 84, § 4, tweede lid, van de wetten op de Raad van State, gecoördineerd op 12 januari 1973;

Op de voordracht van de Minister van Economie, de Minister van Middenstand, de Staatssecretaris voor Consumentenbescherming en op het advies van de in Raad vergaderde Ministers, Hebben Wij besloten en besluiten Wij :

Artikel 1.Dit besluit is van toepassing op de overeenkomsten tot verkoop-, aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling van onroerend goed gesloten tussen een onderneming en een consument, met uitzondering van de bemiddelingsovereenkomsten die ressorteren onder het toepassingsgebied van het koninklijk besluit van 14 november 2006Relevante gevonden documenten type koninklijk besluit prom. 14/11/2006 pub. 28/11/2006 numac 2006009918 bron federale overheidsdienst justitie Koninklijk besluit tot goedkeuring van regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen sluiten tot goedkeuring van regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen.

Art. 2.Onverminderd artikel VI.65, § 2, van het Wetboek van economisch recht, wordt de vastgoedbemiddelingsovereenkomst op een duurzame drager opgemaakt.

De bedingen van deze bemiddelingsovereenkomst bevatten of bepalen: 1° een herroepingsbeding, waarbij de consument het recht heeft om de overeenkomst zonder kosten binnen de veertien dagen na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst te herroepen, ongeacht de plaats waar de overeenkomst wordt gesloten. Indien de consument wenst dat de onderneming de bemiddelingsovereenkomst begint tijdens de herroepingstermijn van veertien dagen, vraagt de consument dit uitdrukkelijk op een duurzame drager waarbij deze erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest ingeval de bemiddelingsovereenkomst volledig wordt uitgevoerd voordat hij van zijn recht gebruik heeft gemaakt; 2° de vermelding van de datum en het precieze adres (gemeente, straat en huisnummer) van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt gesloten door de consument;3° de opdracht van de onderneming en de omvang van haar bevoegdheid. Deze worden in één enkele rubriek van de overeenkomst op duidelijke en ondubbelzinnige wijze beschreven, waarbij onder meer duidelijk blijkt of de opdracht van de onderneming het sluiten van de overeenkomst in naam en voor rekening van de consument omvat.

De onderneming vermeldt de publiciteitskanalen die worden aangewend voor de bekendmaking van de verkoop of verhuur van het betrokken onroerend goed.

In voorkomend geval geeft de onderneming een duidelijke omschrijving van de mogelijkheid en de grenzen waarbinnen de onderneming kan onderhandelen over de prijs en de voorwaarden binnen het kader van de afgesproken opdracht.

In geval van overeenkomsten tot verkoop- of verhuurbemiddeling waarbij aan de onderneming de opdracht tot het onderhandelen van de prijs of van de verkoop- of verhuurvoorwaarden wordt gegeven, worden de minimum vraagprijs voor verkoop of verhuur en de verkoop- of verhuurvoorwaarden duidelijk gespecificeerd.

In geval van overeenkomsten tot aankoop- of huurbemiddeling waarbij aan de onderneming de opdracht tot het onderhandelen van de prijs of van de aankoop- of huurvoorwaarden wordt gegeven, worden de maximum aankoopprijs en de maximum huurprijs en de aankoop- en huurvoorwaarden duidelijk gespecificeerd.

Van de minimum vraagprijs of van de verkoop- of verhuurvoorwaarden bij een overeenkomst inzake verkoop- of verhuurbemiddeling, of van de maximum vraagprijs of van de aankoop- of huurvoorwaarden bij een overeenkomst inzake aankoop- of huurbemiddeling, kan enkel worden afgeweken mits voorafgaandelijk en uitdrukkelijk akkoord van de consument op een duurzame drager; 4° in bijlage bij de overeenkomst, een lijst met de vereiste attesten met betrekking tot de onderhandse verkoop- of de verhuurovereenkomst, en de vermelding dat de consument deze attesten zelf kan bezorgen of ze zich kan aanschaffen. Indien de onderneming de mogelijkheid biedt om deze attesten in naam en voor rekening van de consument op te vragen, dan is de uitdrukkelijke toestemming van de consument per attest vereist. De onderneming verduidelijkt of de prijs van deze attesten in de opdracht is begrepen, of anderszins apart aangerekend wordt.

Ingeval een kostprijs wordt aangerekend voor deze attesten en desgevallend voor het bekomen van deze attesten, dan deelt de onderneming, per attest, de totale prijs mee, of, als de prijs redelijkerwijs niet vooraf kan worden berekend, de manier waarop de prijs moet worden berekend, of, indien deze kosten redelijkerwijs niet vooraf kunnen worden berekend, in ieder geval het feit dat er eventueel dergelijke extra kosten verschuldigd kunnen zijn.

De gevraagde kostprijs stemt overeen met de werkelijke kost voor het attest en desgevallend voor het bekomen van het attest.

De onderneming levert het bewijs van de werkelijke kost op eenvoudig verzoek van de consument; 5° het door de consument te betalen tarief voor de bemiddelingsopdracht. Dit tarief is het totale tarief, met inbegrip van de belasting over de toegevoegde waarde, alle overige taksen en de kosten van alle diensten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald; 6° de vermelding of de onderneming al dan niet exclusiviteit geniet en desgevallend de duur hiervan. Onder exclusiviteit wordt begrepen het feit dat de consument een bemiddelingsopdracht niet mag toevertrouwen aan een andere onderneming, noch zelf het onroerend goed mag kopen, verkopen, huren of verhuren; 7° de duur van de overeenkomst. De onderneming geeft duidelijk aan of de bemiddelingsovereenkomst van bepaalde dan wel van onbepaalde duur is. Indien het gaat om een overeenkomst van bepaalde duur, dan wordt de duur ervan vermeld.

Indien aan de onderneming exclusiviteit wordt toegekend, overschrijdt de bemiddelingsovereenkomst geen zes maanden; 8° indien het gaat om een overeenkomst van onbepaalde duur, wordt de opzegtermijn duidelijk vermeld.Deze opzegtermijn mag niet meer dan twee maanden bedragen; 9° desgevallend, het beding tot stilzwijgende verlenging of vernieuwing in overeenkomsten van bepaalde duur. De uiterste termijn waarbij de consument zich kan verzetten tegen de stilzwijgende verlenging of vernieuwing bedraagt maximum één maand voor het einde van de bemiddelingsovereenkomst van bepaalde duur.

Indien een voor bepaalde duur gesloten bemiddelingsovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd of vernieuwd, bedraagt de opzegtermijn om de overeenkomst op te zeggen maximaal één maand voor overeenkomsten met een oorspronkelijke bepaalde duur minder dan of gelijk aan drie maanden, en maximaal twee maanden voor de overeenkomsten met een oorspronkelijke bepaalde duur van meer dan drie maanden; 10° de wijze waarop de onderneming de consument inlicht over de uitvoering van de opdracht.Deze inlichtingen worden op periodieke basis per duurzame drager minstens eenmaal per maand verschaft; 11° ingeval de verkoop of verhuur niet plaatsvindt ten gevolge van de verwezenlijking van een ontbindende voorwaarde of ten gevolge van de niet-verwezenlijking van een opschortende voorwaarde, is geen enkel bedrag verschuldigd door de consument, onverminderd een eventuele opeisbare vergoeding met toepassing van het tweede lid, 4° ;12° wanneer de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de opdracht is vervuld indien een geldig bod werd uitgebracht, wordt bepaald dat dit bod is gedaan op een duurzame drager die aan de consument een vast bewijs levert van het bod;13° wanneer de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat met de vervulling van de opdracht gelijkstaat de overeenkomst die door de consument wordt gesloten met een persoon aan wie de onderneming informatie heeft verschaft, wordt verduidelijkt dat het aan de onderneming toekomt om het bewijs te leveren dat precieze en individuele informatie aan deze persoon werd verschaft;14° indien de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de onderneming recht heeft op een vergoeding voor de overeenkomsten die door de consument worden gesloten na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst, bewijst de onderneming dat zij aan de derde waarmee door de consument een overeenkomst is gesloten, precieze en individuele informatie heeft verschaft.De bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de onderneming binnen de zeven werkdagen na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst aan de consument de lijst overmaakt van de personen aan wie zij precieze en individuele informatie heeft bezorgd.

De vergoeding is eveneens verschuldigd wanneer de consument de overeenkomst sluit met een derde die in een zodanige verhouding met een persoon op de lijst staat met de personen aan wie de onderneming precieze en individuele informatie gegeven heeft dat het redelijkerwijze valt aan te nemen dat deze derde, ten gevolge van die verhouding, over de verschafte informatie beschikte.

De onderneming heeft slechts recht op de vergoeding indien de overeenkomst inzake het onroerend goed door de consument wordt gesloten binnen de zes maanden na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst; 15° het opzeggingsbeding dat de consument de bevoegdheid toekent om de bemiddelingsovereenkomst voor de toekomst op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat enige motivering vereist is. Ingeval een opzegvergoeding wordt voorzien, mag deze niet meer bedragen dan vijftig procent van het tarief van de onderneming, bedoeld in 5°, gedurende de drie eerste maanden na de sluiting van de overeenkomst en vijfentwintig procent van het tarief van de onderneming, bedoeld in 5°, na de drie eerste maanden na de sluiting van de overeenkomst, dit in beide gevallen op voorwaarde dat het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, niet wordt verkocht of verhuurd binnen de zes maanden na de opzegging, en onverminderd de toepassing van de artikelen VI.84, § 1 en I.8, 22°, van het Wetboek van economisch recht; 16° desgevallend, het schadebeding dat een forfaitair bedrag vastlegt bij het miskennen van de exclusiviteit. Ingeval een schadebeding wordt voorzien, mag de schadevergoeding niet meer dan vijfenzeventig procent van het tarief van de onderneming, bedoeld in 5°, bedragen, onverminderd de toepassing van artikel VI.83, 24°, van het Wetboek van economisch recht.

Art. 3.Elke bepaling van de contractvoorwaarden die rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten opheft of beperkt die de consument haalt uit dit besluit, is verboden en nietig.

De overeenkomst blijft bindend voor de partijen indien ze zonder de nietige bedingen bij toepassing van het eerste lid kan voorbestaan.

De consument kan geen afstand doen van de rechten die hem bij dit besluit worden toegekend.

Art. 5.Dit besluit treedt in werking op de eerste dag van de derde maand na die waarin het is bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad en is van toepassing op alle nieuwe bemiddelingsovereenkomsten die worden gesloten vanaf de datum van inwerkingtreding.

Art. 6.De minister bevoegd voor Economie, de minister bevoegd voor Middenstand en de minister bevoegd voor Consumentenbescherming zijn, ieder wat hem betreft, belast met de uitvoering van dit besluit.

Gegeven te Brussel, 28 september 2023.

FILIP Van Koningswege : De Minister van Economie, P.-Y. DERMAGNE De Minister van Middenstand, Zelfstandigen en KMO's, D. CLARINVAL De Minister van Justitie, V. VAN QUICKENBORNE De Staatssecretaris voor Consumentenbescherming, A. BERTRAND

Titel van het document:	Koninklijk besluit betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten
Url van de betrokken pagina:	https://etaamb.openjustice.be/nl/koninklijk-besluit-van-28-september-2023_n2023046484
Te verwijderen woorden:
E-mail adres:*
Opmerkingen:*
* Optionele velden

Koninklijk besluit betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten

Zijn uw gegevens weergegeven op deze pagina?