25 APRIL 2024. - Ordonnantie houdende wijziging van de Brusselse Huisvestingscode en het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten met het oog op de regeling van de gewestelijke registratie van huurovereenkomsten (1)

Het Brusselse Hoofdstedelijke Parlement heeft aangenomen en Wij, Regering, bekrachtigen, hetgeen volgt :

Artikel 1.Deze ordonnantie regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 39 van de Grondwet.

Art. 2.In de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, wordt in artikel 2, § 1 een nieuw lid ingevoegd, luidende: "46° Bewoonbare oppervlakte: de bewoonbare oppervlakte van een woning wordt gedefinieerd als de totale vloeroppervlakte van de leefruimten binnenin de woning die een minimale vrije hoogte van 2,1 m onder een horizontaal plafond of van 1,5 m onder een hellend plafond of dak hebben, met uitsluiting van ruimten zoals trappenhuizen, zolders, kelders en garages.".

Art. 3.In dezelfde Code wordt een artikel 6/1 ingevoegd, luidende als volgt: "

Art. 6/1.Voor de uitvoering van hun opdrachten hebben de ambtenaren-inspecteurs, de leidend ambtenaar van de Gewestelijke Inspectiedienst en de gemachtigde ambtenaar toegang tot de gegevens bedoeld in artikel 228/3, 1°, 2°, 3°, 4° die geregistreerd zijn bij de gewestelijke dienst voor de registratie van huurovereenkomsten, tot de huurovereenkomst en tot de plaatsbeschrijving.".

Art. 4.In dezelfde Code wordt een artikel 11/1 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 11/1.Met het oog op de uitvoering van de opdrachten bedoeld in artikel 11, § 3, heeft de beheerder van het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit toegang tot de gegevens bedoeld in artikel 228/3, 1°, 2°, 3°, 4°, g) die geregistreerd zijn bij de gewestelijke dienst voor de registratie van huurovereenkomsten en tot de huurovereenkomst.".

Art. 5.Artikel 23/1, § 3, lid 10 van dezelfde Code wordt aangevuld met de volgende zin: "Voor deze doeleinden krijgt deze toegang tot de gegevens bedoeld in artikel 228/3, 1°, a) en b), 2°, 3°, b) en c) geregistreerd bij de gewestelijke dienst voor de registratie van huurovereenkomsten en tot de huurovereenkomst.".

Art. 6.Artikel 109 van dezelfde Code wordt aangevuld met de volgende zin: "4° de documentatie en het instructiemateriaal publiceren die nodig zijn om ervoor te zorgen dat de bepalingen van de Huisvestingscode goed worden begrepen en geïmplementeerd.".

Art. 7.In artikel 224/2, § 1, lid 2, 1°, van dezelfde Code worden de woorden "artikel 227" vervangen door de woorden "artikel 228/1 en volgende".

Art. 8.Artikel 227 van dezelfde Code wordt opgeheven.

Art. 9.In titel XI, hoofdstuk II van dezelfde Code wordt na artikel 228 een Afdeling 5/1 ingevoegd, luidende "Registratie".

Art. 10.In de door artikel 9 ingevoegde afdeling 5/1, wordt een artikel 228/1 ingevoegd, dat als volgt luidt: "

Art. 228/1.Woninghuurovereenkomsten moeten worden geregistreerd.".

Art. 11.In dezelfde afdeling 5/1 wordt een artikel 228/2 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 228/2.De registratie bestaat uit de inschrijving van de huurovereenkomst in een daartoe bestemd elektronisch register van de gewestelijke dienst voor de registratie van huurovereenkomsten.

Door de registratie krijgt de overeenkomst een vaste datum en wordt deze tegenstelbaar aan derden.

Door de verzamelde gegevens kan, onder de voorwaarden voorzien bij of krachtens de Huisvestingscode: 1° de gewestelijke dienst Leegstaande woningen de opdrachten bedoeld in artikel 14/1 uitvoeren;2° de gewestelijke inspectiedienst de opdrachten bedoeld in artikel 6 uitvoeren, alsook haar controleopdracht vervullen met betrekking tot de naleving van de verplichtingen voorzien bij of krachtens de artikelen 7, 31 en 32 van het Brussels Wetboek voor gelijkheid, antidiscriminatie en bevordering van de diversiteit".In het kader van de uitoefening van hun onderzoeks- en controletaken op het gebied van de bestrijding van discriminatie hebben de personeelsleden van de directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie toegang tot de gegevens geregistreerd bij de gewestelijke dienst voor de registratie van huurovereenkomsten bedoeld in artikel 228/3, § 1, tweede lid, 1° en 2° ; 3° de bevoegde dienst binnen Brussel Huisvesting de aanvragen en beroepen betreffende de tegemoetkomingen in de huurprijs bedoeld in de artikelen 165 en 166 behandelen;4° de beheerder van het Begrotingsfonds voor Solidariteit de opdrachten bedoeld in artikel 11, § 3 uitvoeren. Door de verzamelde gegevens kan het Observatorium voor de Huisvesting ook een waarheidsgetrouw beeld van de huurmarkt schetsen zodat het overheidsbeleid kan worden gestuurd op basis van gedocumenteerde vaststellingen. De gegevens dienen onder meer als basis voor het opstellen van het indicatief rooster van de huurprijzen en voor meer transparantie van de huurmarkt.".

Art. 12.In dezelfde afdeling 5/1 wordt een artikel 228/3 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 228/3.§ 1. De registratie gebeurt door het uploaden van een door beide partijen ondertekend exemplaar van de huurovereenkomst, de bijlagen ervan en de ingaande plaatsbeschrijving naar een door de gewestelijke dienst voor de registratie van huurovereenkomsten ter beschikking gesteld elektronisch platform.

Tenzij de metadata al beschikbaar zijn van een authentieke bron, geeft de persoon die de registratie uitvoert bij elke upload op het daartoe bestemde elektronische platform de volgende metadata in: 1° de identiteit van de verhuurder;a) natuurlijk persoon: naam, voornamen, geboortedatum en hoofdverblijfplaats;b) naam, adres van de maatschappelijke zetel en inschrijvingsnummer bij de Kruispuntbank van Ondernemingen voor rechtspersonen;c) zijn e-mailadres;d) indien de verhuurder handelt via een gemachtigde: de gegevens bedoeld in de littera a) tot en met c) betreffende de verhuurder en die betreffende de gemachtigde;e) indien de verhuurder niet de eigenaar van het goed is: de gegevens bedoeld in de littera a) tot en met c) betreffende de verhuurder en die betreffende de eigenaar;2° de identiteit van de huurder: naam, voornamen, geboortedatum en hoofdverblijfplaats, en ook een e-mailadres;3° de identificatie van het verhuurde goed: a) het type goed;b) het kadastrale perceel;c) het adres;4° de beschrijving van het verhuurde goed: a) het bouwjaar;b) de bewoonbare oppervlakte ervan;c) het aantal slaapkamers;d) een referentielijst van leefruimtes en bijgebouwen;e) een beschrijving van de comfortelementen binnen en buiten;f) de aanwezigheid van individuele of collectieve meters de nummers ervan;g) het niveau van het energieprestatiecertificaat en het nummer van het verkregen certificaat;5° de belangrijkste elementen van de huurovereenkomst: a) het type van woninghuurovereenkomst;b) de datum van de overeenkomst;c) de duur van de overeenkomst;d) de aanvangsdatum;e) het bedrag van de huurprijs en de periodiciteit ervan;f) de referentiehuurprijs; g) het bedrag van de lasten via forfait of provisie, en de periodiciteit ervan.".

De registratie is pas effectief na de in het eerste lid bedoelde upload en de in het tweede lid bedoelde invoering van de metadata. § 2. Voor natuurlijke personen kan de registratie ook worden uitgevoerd aan het loket of door per post een door beide partijen ondertekende kopie van de huurovereenkomst, de bijlagen en de plaatsbeschrijving bij intrek te versturen naar de gewestelijke dienst voor de registratie van de huurovereenkomsten, samen met een naar behoren ingevuld exemplaar van een formulier met alle informatie die vereist is bij een registratie op het elektronische platform. Dit formulier is opgesteld door het bestuur en is op eenvoudig verzoek verkrijgbaar. Alle per post verzonden registratieformulieren worden binnen 20 kalenderdagen na de datum van ontvangst van het formulier verwerkt door de gewestelijke dienst voor de registratie van huurovereenkomsten.".

Art. 13.In dezelfde afdeling 5/1 wordt een artikel 228/4 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 228/4.De registratie wordt bevestigd via een ontvangstbewijs met daarin het nummer van de elektronische registratie.

Deze ontvangstbevestiging wordt tegelijkertijd naar het e-mailadres van de verhuurder en het e-mailadres van de huurder gestuurd. Hiermee heeft elk van de partijen toegang tot de geregistreerde documenten en gegevens en kan hij deze indien nodig corrigeren.

Als de persoon die de huurovereenkomst registreert het e-mailadres van de medecontractant niet vermeldt, moet hij/zij de medecontractant informeren dat de huurovereenkomst is geregistreerd en hem/haar het registratienummer van de huurovereenkomst in het elektronisch register geven, evenals een kopie van de geregistreerde informatie en documenten.

Indien er geen e-mailadres wordt opgegeven van de persoon die de registratie uitvoert, wordt de ontvangstbevestiging per post verzonden.".

Art. 14.In dezelfde afdeling 5/1 wordt een artikel 228/5 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 228/5.De verplichting tot registratie van de huurovereenkomst rust op de verhuurder. De registratie moet worden uitgevoerd binnen twee maanden na de ondertekening van de overeenkomst.

De registratie is kosteloos.

Na de in het eerste lid bedoelde termijn van twee maanden en zolang de huurovereenkomst niet is geregistreerd, zijn de opzegtermijnen, de vergoedingen die de huurder aan de verhuurder verschuldigd is en de huurherzieningsvoorwaarden krachtens artikel 237, § 5, eerste en tweede lid, artikel 238, derde en vierde lid, artikel 240 en artikel 256, § 2, tweede lid, en niet van toepassing.".

Art. 15.In dezelfde afdeling 5/1 wordt een artikel 228/6 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 228/6.De gegevens, ook het dossier met de overeenkomst en de bijlagen, worden uit het register gewist tien jaar na de registratie van nieuwe gegevens voor dezelfde woning of vijftig jaar na de datum van inwerkingtreding van de overeenkomst.

De gegevens in het in artikel 228/7 bedoelde raadplegingsregister worden na tien jaar, te rekenen vanaf de datum van de raadpleging, gewist.".

Art. 16.In dezelfde afdeling 5/1 wordt een artikel 228/7 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 228/7.Het bestuur Brussel Huisvesting, waarbinnen een gewestelijke dienst voor de registratie van huurovereenkomsten wordt opgericht, is verantwoordelijk voor de verwerking van de verzamelde gegevens.

Deze dienst maakt gebruik van informaticatechnieken die: 1° de integriteit van de gegevens verzekeren door middel van aangepaste beveiligingstechnieken;2° de vertrouwelijkheid van de gegevens waarborgen;3° toelaten dat de gebruiker ondubbelzinnig kan worden geïdentificeerd en geauthentificeerd, voor de uitvoering van de registratie of de raadpleging van het register als partij bij de overeenkomst of als personeelslid van de gewestelijke dienst voor de registratie van huurovereenkomsten;4° het mogelijk maken om een register bij te houden van de uitgevoerde raadplegingen met de identificatie van de gebruiker, de geraadpleegde of gewijzigde gegevens en de datum en het tijdstip van de raadpleging. De verantwoordelijke voor de verwerking voorziet in een strikt en adequaat toegangsbeheer dat toelaat de personen te identificeren en te authentificeren die gemachtigd zijn om toegang te hebben tot de gegevens, ze te gebruiken en ze te verwerken en dat toelaat hun relevante hoedanigheden en toegangsmachtigingen te controleren en te beheren. De gegevens in verband met de login en de raadpleging van de gegevens die voortvloeien uit de registratie van huurovereenkomsten worden tien jaar bewaard.".

Art. 17.In dezelfde afdeling 5/1 wordt een artikel 228/8 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 228/8.De identificatie en authenticatie van een gebruiker van het platform gebeurt door middel van een elektronische identiteitskaart of een door een certificeringsautoriteit erkend certificaat van klasse 3.".

Art. 18.In dezelfde afdeling 5/1 wordt een artikel 228/9 ingevoegd, luidend als volgt: "

Art. 228/9.Het Observatorium voor de Huisvesting heeft toegang tot de gegevens die nodig zijn voor de uitvoering van de opdrachten omschreven in artikel 228/2, vierde lid. Deze gegevens betreffen voor elke woning: 1° het type goed;2° de ligging ervan op het niveau van de statistische sector zoals bepaald door de federale instantie die bevoegd is voor de coördinatie van de overheidsstatistieken om een deel van haar statistieken op infra-gemeentelijk niveau weer te geven;3° de naam van de straat waar het goed zich bevindt;4° het bouwjaar;5° de oppervlakte;6° het aantal slaapkamers;7° de referentielijst van leefruimtes en bijgebouwen;8° de beschrijving van de comfortelementen binnen en buiten;9° de aanwezigheid van individuele of collectieve meters;10° het niveau van het energieprestatiecertificaat;11° het type van woninghuurovereenkomst;12° de datum van de overeenkomst;13° de duur van de overeenkomst;14° het bedrag van de huurprijs en de periodiciteit ervan;15° de referentiehuurprijs; 16° het bedrag van de lasten via forfait of provisie, en de periodiciteit ervan.".

Art. 19.In het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten wordt in artikel 19, het 3° vervangen door wat volgt: "3° de contracten van verhuring, onderverhuring en overdracht van huur andere dan die bedoeld in artikel 228/1 van de Brusselse Huisvestingscode;".

Art. 20.In de Huisvestingscode wordt in artikel 32, het 5° vervangen door wat volgt: "5° voor akten van verhuring, onderverhuring of overdracht van huur bedoeld in artikel 19, 3°, vier maanden;".

Art. 21.Deze ordonnantie treedt in werking op 1 januari 2025.

Kondigen deze ordonnantie af, bevelen dat ze in het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt.

Brussel, 25 april 2024.

De Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Territoriale Ontwikkeling en Stadsvernieuwing, Toerisme, de promotie van het Imago van Brussel en Biculturele zaken van gewestelijk belang, R. VERVOORT De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Mobiliteit, Openbare Werken en Verkeersveiligheid, E. VAN DEN BRANDT De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Klimaattransitie, Leefmilieu, Energie en Participatieve Democratie, A. MARON De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Financiën, Begroting, Openbaar Ambt, de Promotie van Meertaligheid en van het Imago van Brussel, S. GATZ De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Werk en Beroepsopleiding, Digitalisering en de Plaatselijke Besturen, B. CLERFAYT _______ Nota (1) Documenten van het Parlement: Gewone zitting 2023-2024 A-850/1 Ontwerp van ordonnantie A-850/2 Verslag Integraal verslag: Bespreking en aanneming: vergadering van vrijdag 19 april 2024