4 APRIL 2024. - Ordonnantie tot wijziging van de Brusselse Huisvestingscode met het oog op de verwezenlijking van het recht op huisvesting (1)

Het Brusselse Hoofdstedelijke Parlement heeft aangenomen en Wij, Regering, bekrachtigen, hetgeen volgt :

Artikel 1.Deze ordonnantie regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 39 van de Grondwet.

Art. 2.In artikel 2, § 1, 25°, van de Brusselse Huisvestingscode, aangenomen bij ordonnantie van 17 juli 2003 worden de woorden "voldoet aan de inkomensvoorwaarden, zoals vastgelegd in § 2, 1°, van dit artikel" vervangen door de woorden "in een sociaal kwetsbare situatie".

Art. 3.In artikel 3 van dezelfde Code worden de woorden "en een redelijke huurprijs heeft, rekening houdend met onder meer de kenmerken en de staat van het goed," ingevoegd na de woorden "betaalbaar is".

Art. 4.In artikel 4, § 1, van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in het eerste lid, 1°, wordt het woord « stabiliteit » vervangen door de woorden « bouwkundige staat » en worden de woorden « en de verwarming » vervangen door de woorden «, de verwarming en de productie van warm water »;2° in het eerste lid, 2°, worden na het woord « verluchting, » de woorden « het raamwerk, » ingevoegd.

Art. 5.Artikel 5 van dezelfde Code, opgeheven bij de ordonnantie van 27 juli 2017, wordt hersteld als volgt: "Op straffe van de in de artikelen 8 en 10 bedoelde sancties mag niemand een woning te huur aanbieden, te huur stellen of ter beschikking stellen als die woning niet voldoet aan de in artikel 4 bedoelde eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting.

Toeristische logies in de zin van de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 8 mei 2014, tijdelijke bewoningen met sociaal oogmerk en gebruiksovereenkomsten tussen een verkoper en een koper in het kader van de verkoop van een woning worden uitgesloten van het eerste lid.".

Art. 6.§ 1. In artikel 7, § 2, van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° het eerste lid, 2°, wordt aangevuld met de woorden « of indien de huurovereenkomst is afgelopen;»; 2° in het eerste lid, 3,° worden de woorden « zelfs als de woning nog niet of niet meer bewoond wordt, of als het huurcontract is verlopen op het moment van het bezoek » ingevoegd na de woorden « hetzij op initiatief van de Gewestelijke Inspectiedienst »;3° in het eerste lid wordt de bepaling onder 4° vervangen als volgt: « 4° hetzij omdat een aanvraag voor een con-formiteitsbewijs is ingediend overeenkomstig artikel 12/2;»; 4° het eerste lid wordt aangevuld met de bepaling onder 5°, luidende: "5° na een beslissing tot gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 219, § 3, eerste lid die door de griffie van de vrederechter is meegedeeld aan de Gewestelijke Inspectiedienst."; 5° in het tweede lid worden de volgende wijzigingen aangebracht: - het woord « en » wordt vervangen door «, »; - de woorden « en de bewoner » worden ingevoegd vóór de woorden « zijn verplicht »; - wordt het woord « nuttige » vervangen door het woord « noodzakelijke »; - wordt in fine de volgende zin toegevoegd: "Indien de verhuurder geen medewerking verleent, na twee verzoeken van de Gewestelijke Inspectiedienst, kan worden vermoed dat de woning niet voldoet aan de in artikel 4 bedoelde eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting. In dat geval stelt de Gewestelijke Inspectiedienst de verhuurder in kennis van het in artikel 8 bedoelde verbod."; 6° een derde lid wordt ingevoegd, luidend als volgt: "De huurder die een klacht heeft ingediend overeenkomstig het eerste lid, 2°, geniet bescherming vanaf de dag die volgt op het indienen van de klacht tot de beslissing van de Huisvestingsinspectie of de gemachtigde ambtenaar.De opzegging door de verhuurder betekend na de indiening van de klacht wordt tijdens voormelde periode opgeschort en heeft slechts uitwerking met terugwerkende kracht indien de Gewestelijke Inspectiedienst bevestigt dat de woning waarvoor een klacht werd ingediend, conform is.". § 2. In paragraaf 3, worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° tussen het vijfde en het zesde lid wordt het volgende lid ingevoegd: "Indien de lopende huurovereenkomst tijdens de periode van de ingebrekestelling wordt beëindigd, is het verboden een nieuwe huurovereenkomst te sluiten voordat de Gewestelijke Inspectiedienst in overeenstemming met het vorige lid vaststelt dat de werkzaamheden wel degelijk zijn uitgevoerd binnen de vastgestelde termijn."; 2° het zesde lid, dat het zevende lid wordt, wordt aangevuld met de woorden « zoals bedoeld in artikel 10, § 2, derde lid »;3° in het zevende lid, dat het achtste lid wordt, worden de volgende wijzigingen aangebracht: - na de woorden « de gestelde termijn », worden de volgende woorden toegevoegd: « of als de woning nog steeds niet conform is »; - het woord « voortbestaande » wordt vervangen door de woorden « tijdens de controle in de woning vastgestelde ».

Art. 7.In artikel 8 van de Code wordt de verwijzing naar artikel 7, § 3, zevende lid, gewijzigd in artikel 7, § 3, achtste lid.

Art. 8.§ 1. Artikel 9, § 1, van de Code wordt aangevuld met de volgende zinnen: "Indien de woning met een verhuurverbod is opgedeeld in meerdere woningen, is voor elke nieuwe woning een conformiteitscontroleattest nodig.

Indien de woning met een verhuurverbod of bepaalde ruimten ervan bij andere ruimten zijn gevoegd, moet voor het geheel van de nieuwe woning(en) een conformiteitscontroleattest per wooneenheid worden aangevraagd.". § 2. Een paragraaf 2/1 wordt toegevoegd luidend als volgt: " § 2/1 De leidend ambtenaar van de Gewestelijke Inspectiedienst kan op eigen initiatief beslissen het verhuur-verbod van de woning op te heffen, indien de woning: 1° hetzij volledig afgebroken is, al dan niet heropgebouwd;2° hetzij haar oorspronkelijke functie als opslagplaats behorende bij een woning heeft teruggekregen, en indien alle uitrustingen en vooruitrustingen die de verbouwing ervan tot bewoonbare of sanitaire lokalen mogelijk maken, zijn afgebroken;3° hetzij niet langer als woning bestemd is en alle uitrusting en vooruitrusting die kenmerkend zijn voor het gebruik ervan als woning, zijn afgebroken.».

Art. 9.§ 1. In artikel 10, § 1, van de Code wordt het tweede lid vervangen, luidend als volgt: "In geval van onderverhuring kan de leidend ambtenaar van de Gewestelijke Inspectiedienst een boete opleggen aan de hoofdverhuurder en/of de onderverhuurder.". § 2. In § 2, derde lid, van hetzelfde artikel, worden de woorden "de helft van de boete" vervangen door de woorden "de boete volledig of gedeeltelijk". § 3. In § 4, tweede lid, van hetzelfde artikel worden de volgende wijzigingen aangebracht: - na de woorden « in maandelijkse schijven » worden de volgende woorden ingevoegd: « van ten minste 50 euro »; - in fine wordt de volgende zin toegevoegd: "De Regering kan dit bedrag jaarlijks indexeren.".

Art. 10.In dezelfde Code worden twee artikelen 12/1 et 12/2 ingevoegd, luidende: "12/1. De gemeente die is overgegaan tot de herhuisvesting of de financiering van de herhuisvesting van de bewoner(s) van een woning waarvoor een verhuurverbod zoals bedoeld in artikel 8 geldt, kan de gemaakte kosten verhalen op de verhuurder of de persoon die de woning ter beschikking heeft gesteld, tenzij het niet voldoen aan de in artikel 4 bedoelde eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting, volgens de verklaringen van de leidend ambtenaar in de loop van de huurovereenkomst, na verhoor van de huurder, duidelijk niet aan hem is toe te schrijven. 12/2. De houder van het zakelijk recht op een onbewoonde woning kan de Gewestelijke Inspectiedienst verzoeken een conformiteitsbewijs af te geven dat bedoeld is om hem vóór de verhuur te informeren over de conformiteit van zijn woning met de in artikel 4 bedoelde normen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting.

Het conformiteitsbewijs wordt afgegeven volgens de door de Regering vastgestelde vormen.".

Art. 11.In artikel 14 van dezelfde Code worden na het woord "conformiteitscontroleattest" de woorden "en het conformiteitsbewijs" toegevoegd.

Art. 12.In artikel 107/2 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in het eerste lid wordt het getal « 221 » ingevoegd vóór « 224/1 »;2° tussen het eerste en het tweede lid wordt een lid ingevoegd, luidende: "De huurder die een zaak aanhangig heeft gemaakt bij de Paritaire Huurcommissie overeenkomstig het vorige lid, geniet bescherming gedurende een periode van drie maanden vanaf de dag die volgt op de aanhangigmaking.De opzegging door de verhuurder, na de aanhangigmaking bij de Paritaire Huurcommissie, wordt tijdens voormelde periode opgeschort en heeft slechts uitwerking na het verstrijken van deze periode.".

Art. 13.In artikel 217 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in de eerste paragraaf, 1°, wordt na het woord « ruimtes » de woorden « de bewoonbare oppervlakte en de referentiehuurprijs » toegevoegd; 2° paragraaf 1 wordt aangevuld met een bepaling onder punt 7° ingevoegd, luidende: "7° het soort huurovereenkomst, het bedrag en de datum van betaling van de laatste huur van de vorige huurder voor huurovereenkomsten bedoeld in artikel 238."; 3° in paragraaf 2 wordt er vóór het eerste lid een lid toegevoegd, luidende: "Indien de verhuurder zijn algemene precontractuele informatieplicht niet nakomt, kan de Gewestelijke Inspec-tiedienst hem een administratieve boete van 50 tot 200 euro opleggen.De Regering kan deze bedragen jaarlijks indexeren."; 4° in paragraaf 2, derde lid, worden de volgende zinnen opgeheven: "In geval van niet-naleving door de verhuurder of zijn lasthebber van die verplichting, kan een administratieve boete tussen 50 en 200 euro opgelegd worden.De gemeenten kunnen, als gedecentraliseerde overheden, de niet-naleving van dit artikel vaststellen, vervolgen en bestraffen. De gemeente waar het goed is gelegen, is daarvoor bevoegd.

Die niet-naleving wordt vastgesteld, vervolgd en bestraft volgens de vormen, termijnen en procedures waarin voorzien in artikel 119bis van de Nieuwe Gemeentewet, behoudens paragraaf 5. Elk jaar, kan de Regering voormelde bedragen indexeren.".

Art. 14.In artikel 218 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° er wordt een paragraaf 4bis ingevoegd luidende: " § 4bis.De Regering legt de standaardmodellen van opzegging vast ten indicatieve titel."; 2° paragraaf 5 wordt aangevuld met de bepaling onder 12° luidende: "12° de bepalingen met betrekking tot het houden van gezelschapsdieren."; 3° een paragraaf 6 wordt ingevoegd, luidende: " § 6.De verhuurder mag de huurder niet verbieden zijn domicilie te vestigen in het gehuurde goed. Elke bepaling in de huurovereenkomst in die zin wordt als ongeschreven beschouwd.".

Art. 15.In dezelfde code wordt een artikel 218/1 ingevoegd, luidende: "

Art. 218/1.§ 1. Elk bepaling in de huurovereenkomst of de bijlagen ervan die het houden van een gezelschapsdier in het gehuurde goed zonder meer verbieden, wordt voor niet-geschreven gehouden. § 2. De huurovereenkomst kan: 1° het houden van gezelschapsdieren koppelen aan de voorwaarde dat er geen overlast en met name geen enkele agressiviteit is;2° het aantal dieren of de soorten die gehouden mogen worden, beperken op basis van aanvaardbare redenen.».

Art. 16.In artikel 219 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in paragraaf 2, eerste lid, worden de woorden « Het verhuurde goed moet » vervangen door de woorden « De te huur aangeboden, verhuurde of bewoonde woning moet »;2° paragraaf 2, tweede lid wordt aangevuld met de woorden: « en bij het betrekken van de woning door de huurder voor goederen die worden verhuurd waar werken worden uitgevoerd.»; 3° paragraaf 2 wordt aangevuld met een derde lid, luidende: « In afwijking van het vorige lid dienen de goederen die te huur worden aangeboden, verhuurd worden of bewoond worden en die het voorwerp uitmaken van werken, aan de in het eerste lid vermelde vereisten te voldoen op het ogenblik dat de huurder of bewoner de woning betrekt. »; 4° in paragraaf 3 wordt het derde lid opgeheven;5° in paragraaf 4, eerste lid, wordt in de Nederlandse versie het woord « nietig » vervangen door « vervallen »;6° in paragraaf 4, eerste lid, worden de woorden « van rechtswege » opgeheven;7° in paragraaf 4, tweede lid, worden de woorden « van rechtswege » opgeheven;8° in paragraaf 4, derde lid, worden de woorden « van rechtswege » opgeheven;9° in paragraaf 4 wordt het vierde lid opgeheven;10° er wordt een paragraaf 5 ingevoegd, luidend als volgt: " § 5.De verslagen van de Gewestelijke Inspectiedienst zijn unilaterale, objectieve en technische vaststellingen over de staat van de woning waaruit blijkt of het goed al dan niet voldoet aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid of uitrusting voor woningen, bedoeld in artikel 4 of vastgesteld krachtens deze bepaling. "; 11° er wordt een paragraaf 6 ingevoegd, luidend als volgt: " § 6.In geval van ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de verhuurder, verval van de huurovereenkomst (op voorwaarde dat het verhuurverbod te wijten is aan een aan de verhuurder toe te rekenen fout) of nietigheid van de huurovereenkomst op grond van onbewoonbaarheid, kan de rechter de verhuurder verplichten de kosten van herhuisvesting van de huurder te dragen.

Deze kosten kunnen het volgende omvatten: 1° de kosten van de ontruiming van de woning;2° de kosten van het vervoer van het meubilair;3° de kosten van de installatie in de nieuwe woning;4° het verschil tussen de oude en de nieuwe huur tot het bedrag van de niet-buitensporige huur voor een maximale periode van achttien maanden.».

Art. 17.In artikel 220, § 3, van dezelfde Code worden in het tweede lid, na de woorden "de verhuurder", de woorden ", en uiterlijk een maand na de vrijgave van het pand door de huurder" toegevoegd.

Art. 18.In dezelfde Code wordt een artikel 220/1 ingevoegd, luidende: "

Art. 220/1.Verzekering tegen brand en waterschade. § 1. De huurder is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. § 2. De in de eerste paragraaf bedoelde aansprakelijkheid van de verzekeringnemer wordt gedekt door een verzekering, gesloten bij een verzekeraar die een vergunning heeft of van een vergunning is vrijgesteld overeenkomstig de wet van 13 maart 2016Relevante gevonden documenten type wet prom. 13/03/2016 pub. 23/03/2016 numac 2016011092 bron federale overheidsdienst economie, k.m.o., middenstand en energie Wet op het statuut van en het toezicht op de verzekerings- of herverzekeringsondernemingen sluiten op het statuut van en het toezicht op verzekerings- of herverzekeringsondernemingen.

Tenzij de partijen anders zijn overeengekomen, sluit de huurder een verzekering tegen brand en waterschade af voordat hij in het pand intrekt. Hij levert jaarlijks een bewijs van betaling van de premies.

Indien de huurder het bewijs van betaling van de premies niet levert binnen een maand na zijn intrek in het pand of, later, binnen een maand na het verzoek van de verhuurder, kan de verhuurder bij zijn verzekeringsmaatschappij van de woning verzoeken een clausule van afstand van verhaal toe te voegen aan zijn verzekeringspolis "woning", ten bate van de huurder. In dat geval kan hij de kosten daarvan doorberekenen aan de huurder. Het eigen risico kan voor rekening van de huurder worden gelaten indien hij aansprakelijk is gesteld.".

Art. 19.In artikel 221 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in paragraaf 1 worden de woorden « of om de woning aan te passen aan een handicap of verminderde autonomie van de huurder » ingevoegd na de woorden « of om de energieprestatie van de woning te verbeteren »;2° in paragraaf 1 wordt het woord « zestig » vervangen door het woord « negentig »;3° paragraaf 1 wordt aangevuld met een lid luidende: "De partijen kunnen uitdrukkelijk, en uiterlijk een maand voor de uitvoering van de werken bedoeld in het eerste lid, overeenkomen dat deze werken zullen leiden tot een huurverhoging.In geval van onenigheid kan de zaak worden voorgelegd aan de Paritaire Huurcommissie voor een advies over de billijkheid van deze verhoging."; 4° tussen paragrafen 1 en 2 wordt een nieuwe paragraaf 2 ingevoegd, luidende: " § 2.Voor werken bestemd voor het verbeteren van de energieprestatie van de woning wordt de herziening van de huurprijs in verhouding gesteld tot de verbetering van de energieprestaties van het gebouw, de door de verhuurder gedragen kosten en de besparingen die deze werken de huurder mogelijk opleveren. De regering kan een methode voorstellen om deze herziening te berekenen.

De nieuwe huur moet worden betaald vanaf de eerste maand die volgt op de voltooiing van de werken.

Bij ontstentenis van overeenstemming tussen de partijen over een huurherziening, kan er op elk moment een vordering worden ingesteld voor de rechter.

De nieuwe huurprijs kan een maand na de voltooiing van de werken worden gehanteerd."; 5° paragraaf 2, die paragraaf 3 wordt, wordt vervangen door wat volgt: " § 3.Voor de werken bestemd om de woning aan te passen aan een handicap of verminderde zelfredzaamheid van de huurder wordt deze verhoging bepaald rekening houdend met de door de verhuurder gedragen kosten en de omvang van de aanpassing van de woning aan de handicap of de verminderde zelfredzaamheid van de huurder.

Bij ontstentenis van overeenstemming tussen de partijen kan er op elk moment een vordering worden ingesteld voor de rechter."; 6° paragraaf 3 wordt paragraaf 4;7° een paragraaf 5 wordt toegevoegd, luidende: " § 5.Indien deze herziening de verhoging van het bedrag van de huurprijs tot gevolg heeft, is ze slechts verschuldigd als de huurovereenkomst en het aanhangsel met betrekking tot de huurverhoging geregistreerd zijn.".

Art. 20.In artikel 222 van dezelfde Code wordt paragraaf 5 vervangen als volgt: " § 5. In ruil voor de werken verbindt de verhuurder zich ertoe om af te zien van het recht om de huurovereenkomst te beëindigen, en om hetzij tijdens dezelfde periode af te zien van het recht om een huurprijsherziening te vragen, hetzij de huurder een huurverlaging of een huurteruggave te verlenen. Het afzien van deze rechten geldt voor een bepaalde periode na de voltooiing van de werken.".

Art. 21.In artikel 224/2 van de Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° het opschrift van artikel 224/2 wordt vervangen als volgt: « Indexering »;2° in paragraaf 1, 2°, worden de woorden « overeenkomstig artikel 217 » opgeheven;3° paragraaf 2 wordt opgeheven.

Art. 22.Er wordt een artikel 224/3 ingevoegd in dezelfde Code, dat luidt als volgt: "

Art. 224/3.Lasten. § 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen. Alleen de uitgaven voor posten die uitdrukkelijk worden vermeld en limitatief worden opgesomd in de huurovereenkomst, zijn verschuldigd met uitzondering van uitzonderlijke of nieuwe lasten die met werkelijke uitgaven moeten overeenkomen.

Iedere partij kan te allen tijde aan de rechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten vragen. De rechter doet inzonderheid uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven. Hij beslist tot de omzetting indien zij mogelijk is.

De verhuurder stelt op elke verjaardatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst een aparte afrekening op van de lasten van het afgelopen jaar, die hij binnen de daaropvolgende twaalf maanden aan de huurder meedeelt. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.

In het geval van een gebouw bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een overzicht bezorgt van de kosten en lasten en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid wordt geboden gratis de stukken in te zien. Op elk factureringselement dat aan de huurder wordt meegedeeld, moet deze mogelijkheid uitdrukkelijk worden vermeld.

De verdeelsleutel voor de lasten en de vereiste toelichtingen worden opgenomen in de huurovereenkomst. De verdeelsleutel kan enkel worden gewijzigd met toestemming van de partijen. § 2. De huurder draagt de kosten die rechtstreeks verband houden met het verbruik, met uitsluiting van de aanmanings- en inningskosten en alle extra kosten die niet aan de huurder kunnen worden toegerekend.

In geval van overmatig verbruik ten gevolge van een waterlek mag het door de verhuurder aan de huurder aangerekende tarief niet hoger zijn dan het tarief bedoeld in artikel 38/2, eerste streepje, tweede zin, van de ordonnantie van 20 oktober 2006 tot opstelling van een kader voor het waterbeleid, op voorwaarde dat de huurder de verhuurder tijdig in kennis heeft gesteld van het optreden van het probleem. § 3. De rectificatie van een opmetingsfout in de lasten ten voordele van de huurder kan binnen twee jaar na de opstelling van de afrekening worden aangevraagd door de verhuurder en heeft betrekking op de vijf verbruiksperi-odes waarop de fout betrekking heeft.

De rectificatie van een opmetingsfout in de lasten ten gunste van de verhuurder kan door de huurder worden aangevraagd binnen de twee jaar na de dag waarop deze fout is ontdekt en aan de verhuurder is meegedeeld en zal betrekking hebben op alle jaarlijkse verbruiksperiodes waarop de fout betrekking heeft.".

Art. 23.In dezelfde Code worden twee artikelen 225/1 et 225/2 ingevoegd, luidende: "

Art. 225/1.Onverminderd de toepassing van de wettelijke rente, is elk schadebeding betreffende een vertraging in de betaling van de huur verboden.

Art. 225/2.De betaling van de huur en de lasten mag door de verhuurder uitsluitend worden gevraagd op een bankrekening, hetzij door overschrijving, hetzij door storting. Het rekeningnummer moet worden vermeld in de huurovereenkomst en in elke ingebrekestelling.".

Art. 24.In artikel 226 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in het eerste lid worden na de woorden « een studentenwoninghuurovereenkomst » de woorden «, een mede-huurovereenkomst » ingevoegd »;2° er wordt tweede lid ingevoegd, luidende: "Ten behoeve van gezinnen bedoeld in artikel 257 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen vraagt de verhuurder de vermindering van de onroerende voorheffing aan zoals bedoeld in dit artikel op eerste verzoek van de huurder nadat hij de relevante informatie heeft gekregen van deze laatste.Deze vermindering is verschuldigd aan de bewoner die op 1 januari aanwezig is. De verhuurder laat het huurdersgezin ervan profiteren vóór het verstrijken van elk huurjaar, door middel van hetzij een gelijkwaardige verlaging van de huurprijs, hetzij een afzonderlijke betaling.".

Art. 25.Artikel 229 van dezelfde Code wordt vervangen als volgt: "De verhuurder brengt vóór het sluiten van een overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht, de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte van het feit dat het goed verhuurd is en bezorgt hem een kopie van de huurovereenkomst.

In de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht wordt vermeld dat het goed verhuurd is en worden de gegevens van die huurovereenkomst opgenomen. De nieuwe houder van het zakelijk recht treedt voor de toekomst in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder die aan dat zakelijk recht verbonden zijn. Elke bepaling in de huurovereenkomst die het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt, wordt als ongeschreven beschouwd.".

Art. 26.In artikel 230 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° In de titel worden de woorden « en onderverhuring » opgeheven;2° In de tweede paragraaf, eerste lid, wordt de eerste zin aangevuld als volgt: « door middel van een standaarddocument bedoeld in artikel 200ter, § 2, van de Code » en de tweede zin wordt geschrapt. 3° in paragraaf 2 wordt het tweede lid vervangen als volgt: "De verhuurder deelt zijn akkoord of weigering van de overdracht mee binnen de dertig dagen na de ontvangst van het ontwerp in overeenstemming met titel X van de Code en artikel 4, § 2, van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 september 2003Relevante gevonden documenten type besluit van de brusselse hoofdstedelijke regering prom. 04/09/2003 pub. 19/09/2003 numac 2003031454 bron ministerie van het brussels hoofdstedelijk gewest Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen sluiten tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen."; 4° in het derde lid wordt het woord « geweigerd » vervangen door het woord « aanvaard »;5° in paragraaf 3 worden de woorden « de precontractuele informatie ontvangen op grond van artikel 217 » ingevoegd na de woorden « van de huurovereenkomst ».

Art. 27.1° In dezelfde Code wordt een artikel 230/1 getiteld « Onderverhuring » ingevoegd, waarin de tekst van paragrafen 5 en 6 van artikel 230, die paragrafen 1 en 3 worden, wordt opgenomen; 2° er wordt een nieuwe paragraaf 2 ingevoegd, luidende: " § 2.Voorafgaand aan de onderverhuring moet de huurder aan de onderhuurder een kopie van de huurovereenkomst, de precontractuele informatie ontvangen op grond van artikel 217 en de plaatsbeschrijving bij intrede bezorgen.".

Art. 28.In artikel 231 van dezelfde Code wordt een tweede lid ingevoegd, dat luidende: "In de andere gevallen neemt de opzeggingstermijn een aanvang op de dag waarop de bestemmeling wordt geacht kennis te hebben gekregen van de opzegging.".

Art. 29.In dezelfde Code wordt een artikel 233/1 ingevoegd, dat als volgt luidt: "

Art. 233/1.Uithuiszetting zonder uitvoerbare titel. § 1. De verhuurder die overgaat tot een uitzetting uit de woning zonder op voorhand te beschikken over een uitvoerbare titel, is aan de huurder, de vorige huurder of de bewoner met titel een vergoeding verschuldigd die gelijk is aan achttien maanden huur. § 2. De verhuurder die opzettelijk en onrechtmatig de toegang tot de woning van de huurder belemmert, is aan de huurder of bewoner een vergoeding verschuldigd van maximaal achttien maanden huur. § 3. Op verzoek van de huurder of de bewoner stelt de voorzitter van de bevoegde rechtbank de in de eerste paragraaf bedoelde overtreding vast en beveelt hij de staking ervan, zelfs indien deze onder het strafrecht valt.

De op de eerste paragraaf gebaseerde vordering wordt ingesteld en behandeld zoals in kort geding. Zij kan worden ingesteld bij verzoekschrift. Dit wordt in vier exemplaren neergelegd op de griffie van de bevoegde rechtbank of bij een ter post aangetekende brief verzonden aan deze griffie. Op straffe van nietigheid, vermeldt het verzoekschrift: 1° de vermelding van dag, maand en jaar;2° de namen, voornamen, het beroep en de woonplaats van de verzoeker;3° de namen en het adres van de natuurlijke of rechtspersoon tegen wie de vordering wordt gericht;4° het voorwerp en de uiteenzetting van de middelen van de vordering. De griffier van de rechtbank verwittigt onverwijld de tegenpartij bij gerechtsbrief, waarbij een exemplaar van het verzoekschrift is gevoegd, en nodigt haar uit te verschijnen binnen drie tot acht dagen na het verzenden van de gerechtsbrief.

Het vonnis is uitvoerbaar bij provisie, niettegenstaande enig rechtsmiddel en zonder borgtocht. Het wordt door de griffier van de rechtbank onverwijld meegedeeld aan alle partijen en aan de Procureur des Konings.".

Art. 30.In artikel 237, § 3, wordt het derde lid vervangen als volgt: "De verhuurder verstrekt aan de huurder op het ogenblik van de betekening van de opzegging of uiterlijk binnen de twee hierop volgende maanden, hetzij de hem verleende stedenbouwkundige vergunning, hetzij een omstandig bestek, hetzij een beschrijving van de werken samen met een gedetailleerde kostenraming, hetzij een aannemingsovereenkomst, bij gebreke waarvan de huurder kan verzoeken de opzegging ongeldig te verklaren. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.".

Art. 31.In artikel 238 worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in het tweede lid worden de woorden « of meermaals » opgeheven;2° tussen het vierde en vijfde lid wordt het volgende lid ingevoegd: "Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst van korte duur beëindigt in overeenstemming met het vorige lid, kan ook de huurder de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand.In dat geval is de huurder de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.".

Art. 32.In artikel 240 worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in het eerste lid worden de woorden « Onverminderd artikel 221 » opgeheven;2° in het derde lid worden de volgende wijzigingen aangebracht: - het woord « Hij » wordt vervangen door de woorden « De rechter »; - het woord « eveneens » wordt opgeheven; - in de Franstalige versie worden de woorden « à ses frais » ingevoegd na de woorden « travaux effectués »; 3° een lid wordt ingevoegd tussen het derde en het vierde lid, luidende: "Indien deze herziening de verhoging van het bedrag van de huurprijs tot gevolg heeft, is ze slechts verschuldigd als de huurovereenkomst geregistreerd is.".

Art. 33.In artikel 241, eerste lid, van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° de woorden « waaraan een einde gesteld wordt door middel van een opzegging gegeven door de verhuurder, » worden opgeheven;2° de woorden « op kosten van de verhuurder » worden ingevoegd tussen de woorden « werken uitgevoerd » en « in het verhuurde goed »;3° de woorden « met uitzondering van werken noodzakelijk om het verhuurde onroerende goed in overeenstemming te brengen met de voorwaarden van artikel 219, § 2.» worden toegevoegd na de woorden « in het verhuurde goed. ».

Art. 34.In artikel 248 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in de eerste paragraaf worden de woorden « één van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan twee of drie maanden huur, naargelang de vorm van de huurwaarborg » vervangen door de woorden « een huurwaarborg verstrekt, moet deze een van de in de volgende paragraaf genoemde vormen aannemen en mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan twee maanden huur »;2° paragraaf 2 wordt vervangen als volgt: " § 2.De in de eerste paragraaf bedoelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder vijf vormen aannemen: 1° een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een door de FSMA erkende financiële instelling;2° een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een door de FSMA erkende financiële instelling;3° een bankwaarborg bij een door de FSMA erkende financiële instelling die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen;4° een zakelijke zekerheidsstelling bij een door de FSMA erkende financiële instelling op naam van de huurder;5° een persoonlijke borg. De persoonlijke borg is toegestaan in combinatie met de vormen 1° tot 4° voor de studentenhuurovereenkomst."; 3° paragraaf 3 wordt vervangen als volgt: " § 3.Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, wordt de opgebrachte rente gekapitaliseerd ten bate van de huurder en verwerft de verhuurder voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet nakomen van de verplichtingen van de huurder."; 4° In paragraaf 4 worden de volgende wijzigingen aangebracht: - de woorden «, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur.» worden opgeheven; - de hoofdletter van de zin van het tweede lid wordt een kleine letter en wordt ingevoegd na de eerste zin, waarbij het woord « moet » voor de woorden « de financiële instelling » wordt geplaatst; 5° in paragraaf 5 worden de woorden « die gelijk is aan een bedrag van maximaal drie maanden huur » opgeheven.

Art. 35.In artikel 249 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in paragraaf 1, wordt een derde lid ingevoegd, luidende: "In het in het eerste lid bedoelde geval, door de huurder met alle mogelijke rechtsmiddelen vastgesteld, kan het bedrag van de waarborg (vermeerderd met de gekapitaliseerde interest) in mindering worden gebracht op de huurprijs, en door de huurder worden geplaatst op een rekening die op zijn naam bij een financiële instelling is geopend."; 2° in paragraaf 2 wordt een tweede lid ingevoegd, luidende: "Onder voorbehoud van een geschillenprocedure, moet het bedrag van de waarborg worden vrijgegeven binnen een maximale termijn van twee maanden na de overhandiging van de sleutels aan de verhuurder, zoals bedoeld in artikel 220, § 3, tweede lid.In het geval van een gebouw met meerdere appartementen dat door dezelfde persoon wordt beheerd, kan de huurwaarborg gedeeltelijk worden bevroren in afwachting van de jaarlijkse afsluiting van de rekeningen. Bij ontstentenis wordt het bedrag verhoogd met een bedrag gelijk aan 10% van de maandelijkse huurprijs voor elke begonnen maand.".

Art. 36.In artikel 251 van dezelfde Code worden de volgende wijzigingen aangebracht: 1° in het eerste lid worden de woorden « op straffe van nietigheid, » opgeheven.2° in het tweede lid worden na het woord « toestaan » de woorden « om een in artikel 240 bedoelde reden » ingevoegd. OPHEFFING, INWERKINGTREDING EN OVERGANGSBEPALINGEN

Art. 37.Artikelen 1728 ter, 1728quater, en 1733 van het oud Burgerlijk Wetboek worden opgeheven met betrekking tot woninghuurovereenkomsten en handelshuurovereenkomsten die betrekking hebben op een goed dat ook tot woning strekt voor de huurder.

Art. 38.§ 1. Deze ordonnantie treedt in werking op de eerste dag van de maand die volgt op de termijn van 6 maanden vanaf de dag van bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad, met uitzondering van artikel 13, 3°, dat een gewestelijke administratieve sanctie invoert voor het niet verstrekken van precontractuele informatie. Deze sanctie treedt tegelijk met de Meetcode en ten laatste op de eerste dag van de maand volgend op de periode van één jaar vanaf de datum van publicatie in het Belgisch Staatsblad in werking. § 2. De artikelen 2 tot 12, 16, 17, 19, 21, 29, 31 tot 33 en 36 zijn van toepassing op lopende huurovereenkomsten of op panden die bewoond of te huur aangeboden worden op het ogenblik van de inwerkingtreding van deze ordonnantie. § 3. De artikelen 13, 15, 18, 20, 22 tot 24, 26, 27, 34 en 35 zijn van toepassing op huurovereenkomsten die zijn gesloten of verlengd na de inwerkingtreding ervan. § 4. Artikel 25 is van toepassing op de lopende huurovereenkomsten wanneer de vervreemding van het verhuurde goed na de inwerkingtreding van deze ordonnantie plaatsvindt. § 5. De artikelen 28 en 30 zijn van toepassing op lopende huurovereenkomsten, tenzij de huurder een opzegging heeft betekend aan de verhuurder vóór de inwerkingtreding van deze ordonnantie.

Kondigen deze ordonnantie af, bevelen dat ze in het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt.

Brussel, 4 april 2024.

De Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Territoriale Ontwikkeling en Stadsvernieuwing, Toerisme, de promotie van het Imago van Brussel en Biculturele zaken van gewestelijk belang, R. VERVOORT De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Mobiliteit, Openbare Werken en Verkeersveiligheid, E. VAN DEN BRANDT De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Klimaattransitie, Leefmilieu, Energie en Participatieve Democratie, A. MARON De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Financiën, Begroting, Openbaar Ambt, de Promotie van Meertaligheid en van het Imago van Brussel, S. GATZ De Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Werk en Beroepsopleiding, Digitalisering en de Plaatselijke Besturen, B. CLERFAYT _______ Nota (1) Documenten van het Parlement: Gewone zitting 2023-2024 A-845/1 Ontwerp van ordonnantie A-845/2 Verslag Integraal verslag: Bespreking en aanneming: vergadering van vrijdag 29 maart 2024