GRONDWETTELIJK HOF

Uittreksel uit arrest nr. 150/2010 van 22 december 2010 Rolnummer 4821 In zake : de prejudiciële vraag over de artikelen 6 en 14, derde lid, van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, gesteld door het Hof van Cassatie.

Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters R. Henneuse en M. Bossuyt, de rechters E. De Groot, L. Lavrysen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, T. Merckx-Van Goey en P. Nihoul, en, overeenkomstig artikel 60bis van de bijzondere wet van 6 januari 1989Relevante gevonden documenten type wet prom. 06/01/1989 pub. 18/02/2008 numac 2008000108 bron federale overheidsdienst binnenlandse zaken Bijzondere wet op het Arbitragehof sluiten op het Grondwettelijk Hof, emeritus voorzitter M. Melchior, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van emeritus voorzitter M. Melchior, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging Bij arrest van 20 november 2009 in zake Giuseppe Capelluto en Diyavenita Pinti tegen de bvba « CARU », waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is ingekomen op 3 december 2009, heeft het Hof van Cassatie de volgende prejudiciële vraag gesteld : « Schenden de artikelen 6 en 14, derde lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, in die zin geïnterpreteerd dat de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst die, krachtens artikel 14, derde lid, voor onbepaalde duur stilzwijgend is vernieuwd, aan de rechter geen herziening van de in die huurovereenkomst bepaalde huurprijs kan vragen op grond van het voormelde artikel 6, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet in zoverre zij een verschil in behandeling teweegbrengen tussen die huurder en de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst die niet wordt verlengd door een stilzwijgende vernieuwing, aan wie een dergelijke mogelijkheid wel wordt toegekend ? ». (...) III. In rechte (...) B.1.1. Het Hof wordt verzocht zich uit te spreken over de bestaanbaarheid, met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, van de artikelen 6 en 14, derde lid, van de Handelshuurwet van 30 april 1951, in die zin geïnterpreteerd dat de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur die met toepassing van het voormelde artikel 14, derde lid, tot stand is gekomen, aan de rechter geen herziening van de in die huurovereenkomst bepaalde huurprijs kan vragen op grond van het voormelde artikel 6.

B.1.2. Het Hof wordt ondervraagd over het verschil in behandeling tussen twee categorieën van huurders : enerzijds, de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur die, met toepassing van artikel 14, derde lid, van de Handelshuurwet tot stand is gekomen, die niet aan de rechter de herziening van de in die huurovereenkomst bepaalde huurprijs kan vragen en, anderzijds, de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst die, met toepassing van artikel 13, eerste lid, van de Handelshuurwet wordt hernieuwd voor een duur van negen jaar, die aan de rechter wel een herziening van de huurprijs kan vragen.

B.1.3. Uit de elementen van het dossier blijkt dat tussen de partijen voor het verwijzende rechtscollege een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur, met toepassing van artikel 14, derde lid, van de Handelshuurwet tot stand is gekomen, omdat de huurder, na het verstrijken van de oorspronkelijk gesloten handelshuurovereenkomst in het bezit van het verhuurde goed werd gelaten. Het Hof zal het onderzoek van de in het geding zijnde bepalingen tot dat enkele geval beperken.

B.2.1. Luidens artikel 13, eerste lid, van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (hierna : de Handelshuurwet van 30 april 1951) heeft de huurder het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing, voor een duur van negen jaar, behoudens akkoord van partijen dat blijkt uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring.

B.2.2. De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en moet de vermelding bevatten dat de verhuurder zal worden geacht met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde (artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet van 30 april 1951).

B.2.3. Artikel 14, derde lid, van de Handelshuurwet van 30 april 1951 mildert, ten voordele van de huurder de sanctie voor het niet in acht nemen van de vormen en termijnen in het kader van een aanvraag tot huurhernieuwing. Die bepaling luidt : « Indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder, na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen ».

B.2.4. Artikel 6 van de Handelshuurwet van 30 april 1951 bepaalt : « Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 t.h. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.

De rechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder te letten op het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.

De vordering kan slechts worden ingesteld gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. De herziene huurprijs zal gelden te rekenen van de eerste dag van de volgende driejarige periode, maar de vroegere huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot op de dag der eindbeslissing ».

B.3.1. In tegenstelling tot hetgeen de eisers in cassatie beweren, blijkt uit de bewoordingen van de prejudiciële vraag dat het Hof niet wordt gevraagd de situatie van twee categorieën van verhuurders te vergelijken, maar wel die van de in B.1.2 vermelde categorieën van huurders.

B.3.2. Volgens de Ministerraad zouden die twee categorieën van huurders zich in een situatie bevinden die niet vergelijkbaar is, vermits in het ene geval, de huurder partij is bij een overeenkomst van bepaalde duur terwijl hij, in het andere geval, partij is bij een overeenkomst van onbepaalde duur.

Die omstandigheid laat evenwel niet toe te besluiten dat die twee categorieën van huurders niet kunnen worden vergeleken. Het Hof dient daarentegen te onderzoeken of de gevolgen die, voor de huurder, zijn verbonden aan het al dan niet onbepaalde karakter van de duur van de overeenkomst, redelijk zijn verantwoord ten opzichte van het doel van de wetgever.

B.4. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 30 april 1951 blijkt dat de wetgever de huurder van een handelszaak een zekere stabiliteit wilde verzekeren en tegelijkertijd een evenwicht wilde vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder.

Er werd uiteengezet dat de opzet van de wet beantwoordde « aan het streven om de gewettigde economische en sociale belangen van de Middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot misbruiken die gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid van de huurovereenkomsten » en dat het « [doel] drievoudig [was] : 1° aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief te verschaffen; 2° hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te verzekeren wanneer de eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders over de plaatsen te beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten opzichte van elk opbiedend derde; 3° te zijnen bate verschillende vergoedingen in te voeren als waarborg hetzij tegen ontduiking van de wet, hetzij tegen ongeoorloofde mededinging of toeëigening van cliëntele bij gelegenheid van het verstrijken van een huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen verrijking zonder oorzaak » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, pp. 2, 4 en 5).

Er werd onderstreept dat « een evenwicht gevonden [moest] worden tussen de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en de eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars » en dat het betaamde « de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen » (Parl.

St., Senaat, 1948-1949, nr. 384, pp. 2 en 3).

Wat de mogelijkheid betreft, voor de partijen bij de overeenkomst, om driejaarlijks een herziening van de huurprijs te vragen, heeft de wetgever geoordeeld dat moest worden voorzien in een tegenwicht voor de minimumduur van negen jaar die door de Handelshuurwet is vastgesteld (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, p. 14).

B.5.1. In zoverre de wetgever de in artikel 6 van de Handelshuurwet bepaalde mogelijkheid om de herziening van huurprijs te vragen heeft opgevat als tegengewicht voor de minimumduur van negen jaar waarin artikel 3, eerste lid, van de Handelshuurwet voorziet, dient te worden vastgesteld dat, wanneer met toepassing van het in het geding zijnde artikel 14, derde lid, van de Handelshuurwet een nieuwe huurovereenkomst van onbepaalde duur tot stand komt, zowel de verhuurder als de huurder die overeenkomst kunnen beëindigen mits naleving van een relatief korte opzeggingstermijn. Artikel 14, derde lid, van de Handelshuurwet bepaalt dienaangaande dat de verhuurder die overeenkomst zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt. De huurder kan, met toepassing van artikel 1736 van het Burgerlijk Wetboek, de voor onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand.

B.5.2. Wanneer de handelshuur bij gebrek aan hernieuwing een huurovereenkomst van onbepaalde duur is geworden, kunnen de contractpartijen evenwel in der minne een huurhernieuwing overeenkomen zonder de naleving van de wettelijke vormvoorschriften, die enkel van dwingend recht zijn ter bescherming van de verhuurder (Cass., 25 juni 1981, Arr. Cass., 1980-1981, p. 1266). Vermits de mogelijkheid tot herziening ook geldt tijdens een dergelijke hernieuwde huur, kunnen de partijen bij een huurovereenkomst van onbepaalde duur, die met toepassing van artikel 14, derde lid, van de Handelshuurwet is tot stand gekomen, op die wijze alsnog het recht tot herziening verkrijgen.

B.5.3. Rekening houdend met hetgeen voorafgaat, is het verschil in behandeling redelijk verantwoord ten aanzien van het door de wetgever nagestreefde doel, dat in B.4 is omschreven.

B.6. In de door de verwijzende rechter voorgelegde interpretatie van de in het geding zijnde bepalingen, dient de prejudiciële vraag ontkennend te worden beantwoord.

B.7. De Ministerraad en de verweerster in cassatie merken op dat de in het geding zijnde bepalingen ook anders kunnen worden geïnterpreteerd.

Artikel 3, eerste lid, van de Handelshuurwet bepaalt immers dat de duur van de huur niet korter mag zijn dan negen jaar. Het is dan ook niet uitgesloten dat de oorspronkelijke huurovereenkomst voor een langere periode dan negen jaar wordt gesloten. Niets uit de bewoordingen van artikel 6 van dezelfde wet of uit de parlementaire voorbereiding die voorafging aan de aanneming ervan, laat toe te stellen dat de toepassing van dat artikel in een dergelijk geval zou zijn uitgesloten.

Hetzelfde geldt voor een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur die met toepassing van het voormelde artikel 14, derde lid, tot stand is gekomen. Zulk een huurovereenkomst gaat in bij het verstrijken van de vorige negenjarige periode dat het einde vormt van de oorspronkelijke huurovereenkomst, zodat een verzoek tot herziening van de huurprijs bij het verstrijken van elke driejarige periode vanaf die datum zou kunnen worden overwogen met toepassing van het in het geding zijnde artikel 6.

B.8. In die interpretatie is het verschil in behandeling tussen de twee categorieën van huurders die in de prejudiciële vraag worden beoogd, onbestaande, zodat de artikelen 6 en 14, derde lid, van de Handelshuurwet van 30 april 1951, niet onbestaanbaar zijn met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet.

B.9. Het komt het verwijzende rechtscollege toe te bepalen hoe de in het geding zijnde bepalingen moeten worden geïnterpreteerd.

Om die redenen, het Hof zegt voor recht : De artikelen 6 en 14, derde lid, van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek schenden de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet.

Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989Relevante gevonden documenten type wet prom. 06/01/1989 pub. 18/02/2008 numac 2008000108 bron federale overheidsdienst binnenlandse zaken Bijzondere wet op het Arbitragehof sluiten op het Grondwettelijk Hof, op de openbare terechtzitting van 22 december 2010.

De griffier, P.-Y. Dutilleux.

De voorzitter, M. Melchior.