GRONDWETTELIJK HOF

Uittreksel uit arrest nr. 65/2007 van 26 april 2007 Rolnummer 3954 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 6, eerste lid, van afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 « houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur », zoals vervangen bij artikel 8 van de wet van 13 april 1997, gesteld door de Vrederechter van het kanton Eupen.

Het Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en A. Arts, en de rechters P. Martens, L. Lavrysen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman en E. Derycke, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Melchior, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging Bij vonnis van 29 maart 2006 in zake Freddy Gouders tegen Peter Lemmens en Helga Willems, waarvan de expeditie ter griffie van het Arbitragehof is ingekomen op 3 april 2006, heeft de Vrederechter van het kanton Eupen de prejudiciële vraag gesteld « of artikel 6 van de wet van 20 februari 1991, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, de artikelen 10 en/of 11 van de Grondwet schendt, doordat die bepaling, zonder objectieve reden, de verhuurder die geen schriftelijke huurovereenkomst heeft gesloten, de indexering van de huurprijs ontzegt, terwijl aan de verhuurder die een schriftelijke huurovereenkomst heeft gesloten, met of zonder uitdrukkelijke indexeringsclausule, de indexering is toegestaan ». (...) III. In rechte (...) B.1.1. Uit de feiten van het geding blijkt dat de prejudiciële vraag betrekking heeft op de bestaanbaarheid, met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, van artikel 6, eerste lid, van afdeling II (« Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 « houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur » en vervangen bij artikel 8 van de wet van 13 april 1997 « tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten », dat bepaalt : « Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek ».

B.1.2. Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, dat deel uitmaakt van afdeling I (« Algemene bepalingen betreffende de huur van onroerende goederen ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, is ingevoegd bij artikel 1 van de wet van 29 december 1983 « betreffende de huur van onroerende goederen » en vervolgens gewijzigd bij de artikelen 5 en 13, § 1, 2°, van de wet van 20 februari 1991, bij artikel 16 van het koninklijk besluit van 24 december 1993 « ter uitvoering van de wet van 6 januari 1989 tot vrijwaring van 's Lands concurrentievermogen » - bekrachtigd bij artikel 90 van de wet van 30 maart 1994 « houdende sociale bepalingen » - en bij artikel 3 van de wet van 13 april 1997, en bepaalt : « § 1. Indien een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud is bedongen, is deze slechts één maal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen.

De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.

De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis met uitsluiting van alle kosten en lasten uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd.

Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd, van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.

Voor de overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994, is het aanvangsindexcijfer echter het indexcijfer daartoe berekend en benoemd van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten. § 2. Contractuele bepalingen welker uitvoering verder gaat dan de aanpassing waarin dit artikel voorziet, kunnen tot die aanpassing ingekort worden ».

B.2. Uit de motieven van de verwijzingsbeslissing en de formulering van de prejudiciële vraag blijkt dat het Hof wordt verzocht uitspraak te doen over het verschil dat de in het geding zijnde bepaling invoert tussen de verhuurder die een huurovereenkomst met betrekking tot een hoofdverblijfplaats mondeling heeft gesloten en de verhuurder die een dergelijke overeenkomst schriftelijk heeft gesloten, in zoverre volgens de verwijzende rechter die bepaling de eerstgenoemde verbiedt aan de huurder de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud te vragen, terwijl zij de laatstgenoemde in alle gevallen toestaat een dergelijke aanpassing te vragen.

B.3.1. Artikel 6, eerste lid, van afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek bepaalde oorspronkelijk : « Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud één maal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, onder de voorwaarden bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek ».

Die bepaling werd als volgt verantwoord : « Thans kan de indexatie overeenkomstig de bepalingen van artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek slechts worden toegepast indien zulks in de huurovereenkomst is bedongen. Wat de mondelinge overeenkomsten betreft, kan uiteraard erg moeilijk worden bewezen dat de partijen overeengekomen zijn de huurprijs te indexeren of zulks niet te doen. Het feit dat de indexatie regelmatig is toegepast, kan erop wijzen dat is overeengekomen de huurprijs aan de indexschommelingen aan te passen. Dit is ter zake evenwel geen betrouwbare oplossing.

Met betrekking tot de schriftelijke overeenkomsten blijkt het akkoord betreffende de indexatie uit de invoeging van een indexeringsclausule in de huurovereenkomst. Bij gebreke van een dergelijk beding wordt de huurprijs normaal gezien niet geïndexeerd. [...] Het ontwerp van wet staat voor alle overeenkomsten waarop het betrekking heeft toe dat de huurprijs wordt aangepast aan de kosten van levensonderhoud, zelfs indien zulks niet was overeengekomen tussen de partijen.

Die bepaling brengt niet alleen duidelijkheid inzake de juiste omvang van de verplichtingen van de huurder bij een mondeling gesloten overeenkomst, maar brengt vooral het inkomen, dat de huurprijs voor de verhuurder vormt, in overeenstemming met het geheel van de andere inkomens, waarvan is overeengekomen ze voortaan te indexeren.

Het beding waarbij de partijen bij geschrift uitdrukkelijk hebben uitgesloten dat de huurprijs zal worden geïndexeerd, is daarentegen volstrekt geldig. Een dergelijk beding kan worden verantwoord op grond van redenen die voor de partijen een persoonlijk karakter hebben, waarin het de wetgever niet toekomt tussenbeide te komen » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. 1357/1, pp. 19-20).

B.3.2. De toevoeging van de woorden « en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten » bij artikel 8 van de wet van 13 april 1997 « beantwoordt [...] aan de algemene tendens om steeds meer, in het belang van de rechtszekerheid, schriftelijke contracten te vereisen » (Parl. St., Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, p. 18).

Die wijziging geeft de voorkeur van de wetgever voor het sluiten van schriftelijke huurovereenkomsten weer en strekt ertoe de partijen bij een huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats te ontraden die overeenkomst mondeling te sluiten, terwijl, toen de in het geding zijnde bepaling is aangenomen, 90 pct. van de huurovereenkomsten schriftelijk werd gesloten (Parl. St., Senaat, 1996-1997, nr. 505/3, p. 34). Zij « strekt ertoe de schriftelijke overeenkomst te bevorderen » (Hand., Senaat, 1996-1997, zitting van 20 maart 1997, nr. 1-100, p. 2666).

B.4. In die zin geïnterpreteerd dat zij verbiedt de huurprijs van een mondelinge huurovereenkomst te indexeren, zelfs indien de verhuurder en de huurder het over die indexering eens zijn - interpretatie die kan steunen op sommige verklaringen tijdens de parlementaire voorbereiding (Parl. St., Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, p. 18; Hand., Kamer, 17 december 1996, nr. 124, p. 4464) - doet de in het geding zijnde bepaling op onevenredige wijze afbreuk aan de vrijheid van de overeenkomsten die het voorwerp uitmaakt van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek en is zij niet bestaanbaar met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet.

B.5. In die zin geïnterpreteerd dat zij het de verhuurder en de huurder van een mondelinge huurovereenkomst mogelijk maakt een dergelijke indexering overeen te komen, maar dat zij uitsluit dat die indexering kan worden toegekend bij afwezigheid van overeenstemming, is de in het geding zijnde bepaling niet discriminerend.

Daar de wetgever het sluiten van schriftelijke huurovereenkomsten wil aanmoedigen, wat rechtsonzekerheid kan voorkomen ten aanzien van de draagwijdte van de wederzijdse verbintenissen van de verhuurder en de huurder, is het niet onredelijk de verhuurder van een schriftelijke huurovereenkomst in staat te stellen een dergelijke indexering te verkrijgen, zelfs indien de huurovereenkomst hierover zwijgt, en hetzelfde voordeel niet toe te kennen aan de verhuurder die een mondelinge huurovereenkomst heeft gesloten.

In die interpretatie is de in het geding zijnde bepaling bestaanbaar met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet.

Om die redenen, het Hof zegt voor recht : - Artikel 6, eerste lid, van afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, in die zin geïnterpreteerd dat die bepaling verbiedt de huurprijs van een mondelinge huurovereenkomst te indexeren, zelfs indien de verhuurder en de huurder het daarover eens zijn, schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet. - Artikel 6, eerste lid, van afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, in die zin geïnterpreteerd dat die bepaling het de verhuurder en de huurder van een mondelinge huurovereenkomst mogelijk maakt een dergelijke indexering overeen te komen, schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet.

Aldus uitgesproken in het Frans, het Nederlands en het Duits, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 26 april 2007.

De griffier, P.-Y. Dutilleux.

De voorzitter, M. Melchior.