← Retour vers "Extrait de l'arrêt n° 165/2021 du 18 novembre 2021 Numéro du rôle : 7452 En cause
: la question préjudicielle relative à l'article 577-7, § 1er, 2°, e), de l'ancien Code civil,
posée par la Cour de cassation. La Cour constitutionnelle composée des présidents
P. Nihoul et L. Lavrysen, et des juges M. Pâques, Y. Kherbache, T. Detienne(...)"
| Extrait de l'arrêt n° 165/2021 du 18 novembre 2021 Numéro du rôle : 7452 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 577-7, § 1er, 2°, e), de l'ancien Code civil, posée par la Cour de cassation. La Cour constitutionnelle composée des présidents P. Nihoul et L. Lavrysen, et des juges M. Pâques, Y. Kherbache, T. Detienne(...) | Uittreksel uit arrest nr. 165/2021 van 18 november 2021 Rolnummer 7452 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 577-7, § 1, 2°, e), van het oud Burgerlijk Wetboek, gesteld door het Hof van Cassatie. Het Grondwettelijk Hof, I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging |
|---|---|
| COUR CONSTITUTIONNELLE | GRONDWETTELIJK HOF |
| Extrait de l'arrêt n° 165/2021 du 18 novembre 2021 | Uittreksel uit arrest nr. 165/2021 van 18 november 2021 |
| Numéro du rôle : 7452 | Rolnummer 7452 |
| En cause : la question préjudicielle relative à l'article 577-7, § | In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 577-7, § 1, 2°, |
| 1er, 2°, e), de l'ancien Code civil, posée par la Cour de cassation. | e), van het oud Burgerlijk Wetboek, gesteld door het Hof van Cassatie. |
| La Cour constitutionnelle, | Het Grondwettelijk Hof, |
| composée des présidents P. Nihoul et L. Lavrysen, et des juges M. | samengesteld uit de voorzitters P. Nihoul en L. Lavrysen, en de |
| Pâques, Y. Kherbache, T. Detienne, D. Pieters et S. de Bethune, | rechters M. Pâques, Y. Kherbache, T. Detienne, D. Pieters en S. de |
| assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président P. | Bethune, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder |
| Nihoul, | voorzitterschap van voorzitter P. Nihoul, |
| après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
| I. Objet de la question préjudicielle et procédure | I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging |
| Par arrêt du 24 septembre 2020, dont l'expédition est parvenue au | Bij arrest van 24 september 2020, waarvan de expeditie ter griffie van |
| greffe de la Cour le 15 octobre 2020, la Cour de cassation a posé la | het Hof is ingekomen op 15 oktober 2020, heeft het Hof van Cassatie de |
| question préjudicielle suivante : | volgende prejudiciële vraag gesteld : |
| « L'article 577-7, § 1er, 2°, e), du Code civil, dans la version | « Schendt artikel 577-7, § 1, 2°, e), van het Burgerlijk Wetboek, in |
| applicable au litige, en ce qu'il permet à l'assemblée générale de | de versie die van toepassing is op het geschil, artikel 16 van de |
| vendre, à la majorité des quatre cinquièmes des voix et non à | Grondwet in zoverre het de algemene vergadering toestaat om, bij |
| l'unanimité, des parties communes de l'immeuble, privant de leur | meerderheid van vier vijfde van de stemmen en niet met eenparigheid |
| van stemmen, gemeenschappelijke delen van het gebouw te verkopen, | |
| propriété sur ces parties communes, en dehors de toute cause d'utilité | waardoor de mede-eigenaars die tegen de verkoop gekant zijn, van hun |
| publique, les copropriétaires opposés à la vente, viole-t-il l'article | eigendom over die gemeenschappelijke delen worden beroofd, buiten elke |
| 16 de la Constitution ? ». | reden van algemeen nut ? ». |
| (...) | (...) |
| III. En droit | III. In rechte |
| (...) | (...) |
| B.1.1. La question préjudicielle porte sur l'article 577-7, § 1er, 2°, | B.1.1. De prejudiciële vraag heeft betrekking op artikel 577-7, § 1, |
| e), de l'ancien Code civil, tel qu'il a été inséré par la loi du 30 | 2°, e), van het oud Burgerlijk Wetboek, zoals ingevoegd bij de wet van |
| juin 1994 « modifiant et complétant les dispositions du Code civil | 30 juni 1994 « tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het |
| relatives à la copropriété » (ci-après : la loi du 30 juin 1994), tel | Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom » (hierna : de wet van |
| qu'il a été modifié par la loi du 2 juin 2010 « modifiant le Code | 30 juni 1994), zoals gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 « tot |
| civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et | wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de |
| mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken » (hierna : de | |
| d'accroître la transparence de leur gestion » (ci-après : la loi du 2 | wet van 2 juni 2010) en zoals opgesteld vóór de wijziging ervan bij de |
| juin 2010) et tel qu'il était rédigé avant sa modification par la loi | |
| du 18 juin 2018 « portant dispositions diverses en matière de droit | wet van 18 juni 2018 « houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk |
| civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives | recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve |
| de résolution des litiges ». | vormen van geschillenoplossing ». |
| Tel qu'il est applicable dans l'affaire pendante devant le juge a quo, | Zoals het van toepassing is in de zaak voor de verwijzende rechter, |
| l'article 577-7 de l'ancien Code civil dispose : | bepaalt artikel 577-7 van het oud Burgerlijk Wetboek : |
| « § 1. L'assemblée générale décide : | « § 1. De algemene vergadering beslist : |
| 1° à la majorité des trois quarts des voix : | 1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen : |
| a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne | a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het |
| que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes; | genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft; |
| b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de | b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met |
| ceux qui peuvent être décidés par le syndic; | uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen; |
| c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des | c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met |
| caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un | uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de |
| conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui | oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die |
| enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe | |
| a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses | te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd |
| missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. | artikel 577-8/2. |
| A cet effet, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et | Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de |
| copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an. | hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. |
| Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport | De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig |
| semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. | halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. |
| d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en | d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk |
| concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § | mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, |
| 4, 4°; | bedoelde daden; |
| e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à | e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve |
| certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou | delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden |
| économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires. | uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars. |
| Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution | Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze |
| de ces travaux entre les copropriétaires. | werken over de mede-eigenaars. |
| 2° à la majorité des quatre cinquième des voix : | 2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen : |
| a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la | a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de |
| modification de la répartition des charges de copropriété; | wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom; |
| b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie | b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van |
| de celui-ci; | een deel daarvan; |
| c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la | c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het |
| partie endommagée en cas de destruction partielle; | beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; |
| d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir | d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om |
| communs; | gemeenschappelijk te worden; |
| e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs; | e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen; |
| f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, | f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, |
| alinéa 4; | vierde lid; |
| g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création | g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van |
| d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, | deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze |
| celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux | deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking |
| parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces | tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze |
| propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée | voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de |
| générale suivante. | eerstvolgende algemene vergadering. |
| § 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités | § 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de |
| représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à | vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed |
| la reconstruction lorsque celle-ci est décidée. | bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist |
| Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant | wordt. Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de mede-eigenaar, de |
| ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, | bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn |
| en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais | de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te |
| en proportion de leur quote-part dans la copropriété. | dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de |
| § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires | mede-eigendom. § 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars |
| sur toute modification de la répartition des quotes-parts de | beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de |
| copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de | mede-eigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene |
| reconstruction totale de l'immeuble. | vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed. |
| Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la | Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de |
| loi, décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, | algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste |
| elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la | meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de |
| répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette | mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de |
| modification est nécessaire. | algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. |
| S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la | Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door |
| majorité requise par la loi, la modification des quotités de la | de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de |
| copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être | mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de |
| décidée par l'assemblée générale à la même majorité ». | algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist ». |
| B.1.2. La disposition en cause porte sur les majorités requises à | B.1.2. De in het geding zijnde bepaling heeft betrekking op de |
| l'assemblée générale de l'association des copropriétaires d'un | vereiste meerderheden in de algemene vergadering van de vereniging van |
| immeuble à appartements. Les décisions de l'assemblée générale sont | de mede-eigenaars van een appartementsgebouw. In sommige gevallen |
| beslist de algemene vergadering bij gewone meerderheid, in andere | |
| prises tantôt à la majorité simple, tantôt à la majorité qualifiée, et | gevallen bij gekwalificeerde meerderheid, in nog andere gevallen is |
| dans d'autres cas encore, à l'unanimité des voix. | eenparigheid van stemmen vereist. |
| Les travaux préparatoires de la loi du 30 juin 1994 précisent à ce | De parlementaire voorbereiding van de wet van 30 juni 1994 preciseert |
| sujet : | in dat verband : |
| « La règle de l'unanimité, qui régit impérativement l'indivision | « De eenparigheidsregel, die verplicht van toepassing is op de gewone |
| ordinaire, et à laquelle la loi de 1924 n'apportait pas de réelle | onverdeeldheid en waarvan de wet van 1924 geen wettelijke afwijking |
| dérogation, est depuis longtemps décriée par les auteurs et les | heeft toegestaan, wordt reeds lang bekritiseerd door de stellers en de |
| praticiens du droit de la copropriété. | practici van het mede-eigendomsrecht. |
| Cette règle, contenue au paragraphe 6 de l'article 577-2, est, en ce | Aangezien de regel, vervat in artikel 577-2, § 6, met betrekking tot |
| qui concerne la copropriété forcée, supplétive de la volonté des | de gedwongen mede-eigendom afhankelijk is van de wil van de partijen, |
| parties. Les règlements de copropriété se sont, dès l'origine, employés à l'écarter, de manière tout à fait générale pour les actes d'administration ordinaire, avec davantage de timidité en ce qui concerne les actes d'administration étendue. Il est évident que la saine gestion d'un immeuble divisé et l'intérêt bien compris des propriétaires appellent des pouvoirs de décision assez large dans des domaines dépassant la simple conservation de la chose commune : il faut aussi pallier à l'insuffisance des règlements de copropriété à cet égard, voire l'absence totale de clauses totales dans nombre de ceux-ci. L'article 577-6 dispose déjà que l'assemblée générale prend ses décisions à la majorité simple des voix des membres présents ou représentés. Ce principe ne vaut cependant que pour les actes relevant de la simple conservation de la chose commune. L'article 577-7 énumère ensuite les actes qui exigent une majorité qualifiée : il s'agit des actes d'administration large, et même des actes de disposition. Il était logique d'imposer, en cette matière, un système de majorités renforcées, tout en laissant à la convention le soin de soumettre des décisions s'y rapportant à des conditions plus strictes encore. Les actes visés peuvent, en effet, porter atteinte dans une certaine mesure au droit de propriété même des copropriétaires ou à tout le moins entraîner des dépenses importantes dont l'utilité peut être diversement appréciée par ceux-ci. Il fallait notamment prévoir les modalités de révision des statuts. Le projet distingue, en continuant de s'inspirer quelque peu des règles prévues par les lois coordonnées sur les sociétés commerciales, les modifications n'affectant pas les éléments essentiels de ceux-ci et qui requièrent une majorité des 3/4 des voix (ainsi, par exemple, l'augmentation du nombre de membres du conseil de gérance s'il est prévu dans les statuts) et celles affectant plus gravement la conservation, exigeant les 4/5es des suffrages. Il réserve cependant, | hebben de reglementen van mede-eigendom die mogelijkheid van in den beginne weerhouden, op zeer algemene wijze met betrekking tot de daden van gewoon beheer, minder algemeen met betrekking tot de daden van uitgebreid beheer. Het spreekt vanzelf dat het gezond beheer van een verdeeld onroerend goed en de belangen van de eigenaars een vrij ruime beslissingsbevoegdheid vereisen in aangelegenheden die veel verder reiken dan het loutere behoud van de gemeenschappelijke taak en dat een eind moest worden gemaakt aan een toestand waarin de reglementen van mede-eigendom in dat opzicht onvoldoende expliciet waren of zelfs geen enkele bepaling daaromtrent bevatten. Artikel 577-6 bepaalt reeds dat de beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij gewone meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde leden. Dit beginsel heeft evenwel alleen betrekking op handelingen in het kader van het behoud van het gemeenschappelijk goed. Artikel 577-7 vermeldt vervolgens de daden waarvoor een gekwalificeerde meerderheid is vereist : het betreft hier uitgebreide daden van beheer en zelfs daden van beschikking. Het bleek echter logisch in dat verband een regeling van ruimere meerderheid op te leggen, waarbij het aan de vergadering wordt overgelaten om voor bepaalde beslissingen nog strengere voorwaarden te stellen. Bedoelde daden kunnen immers in zekere mate afbreuk doen aan het eigenlijke eigendomsrecht van de mede-eigenaars, of althans belangrijke uitgaven tot gevolg hebben waarvan het nut niet steeds op dezelfde wijze wordt ingeschat. Inzonderheid moest worden voorzien in modaliteiten met betrekking tot de herziening van de statuten. In het ontwerp, dat in dat verband enigszins geïnspireerd is door het bepaalde daaromtrent in de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen, wordt het onderscheid gemaakt tussen enerzijds de wijzigingen die geen wezenlijk onderdeel van de statuten betreffen en waarvoor een meerderheid van drie vierden van de stemmen vereist is (bijvoorbeeld, de verhoging van het aantal leden van de beheerraad, zo dit in de statuten is opgenomen), en anderzijds de wijzigingen die wel op een essentieel onderdeel van de overeenkomst betrekking hebben en waarvoor een viervijfdemeerderheid vereist is. Het ontwerp bepaalt |
| de manière impérative, à l'assentiment unanime de tous les | echter ook dat over iedere wijziging van de verdeling van de aandelen |
| copropriétaires, une modification des statuts touchant à la | van de mede-eigendom verplicht met eenparigheid van stemmen van alle |
| répartition des quotes-parts de copropriété » (Doc. parl., Chambre, | mede-eigenaars moet worden beslist » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. |
| 1990-1991, n° 1756/1, pp. 19-20). | 1756/1, pp. 19-20). |
| B.1.3. Aux termes de l'article 577-7, § 1er, 2°, e), de l'ancien Code | B.1.3. Volgens artikel 577-7, § 1, 2°, e), van het oud Burgerlijk |
| civil, l'assemblée générale décide à la majorité des quatre cinquièmes | Wetboek, beslist de algemene vergadering bij meerderheid van vier |
| des voix « de tous les actes de disposition de biens immobiliers | vijfden van de stemmen « over alle daden van beschikking van |
| communs ». Au sujet de cette majorité, les travaux préparatoires de la | gemeenschappelijke onroerende goederen ». Wat die meerderheid betreft, |
| loi du 30 juin 1994 précisent : | vermeldt de parlementaire voorbereiding van de wet van 30 juni 1994 : |
| « Il est apparu par ailleurs nécessaire de rendre possible | « Het is eveneens nodig gebleken verrichtingen mogelijk te maken welke |
| l'accomplissement d'opérations entrant dans la catégorie des actes de | tot de daden van beschikking behoren, zoals de verkoop van een |
| disposition tels que la vente d'une fraction du domaine commun | gedeelte van het gemeenschappelijk domein (bv. de verkoop van een |
| (exemple : vente d'une partie du terrain ne présentant pas ou plus | gedeelte van de grond dat van weinig of geen nut is voor de |
| d'utilité pour la copropriété, cession d'une partie commune, une | mede-eigendom, overdracht van een gemeenschappelijk gedeelte bij wijze |
| conciergerie par exemple, à titre de lot privatif), la transformation | van privatieve kavel, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning), de |
| ou la démolition d'une partie de celui-ci, la surélévation de | verbouwing of sloping van een gedeelte ervan, de verhoging van het |
| l'immeuble (ou la cession à un tiers du droit de surélever l'immeuble) | gebouw (of de overdracht, aan een derde, van het recht om het gebouw |
| ou l'acquisition de biens destinés à devenir communs (ex. une cour, un jardin) la modification de la destination de l'immeuble (exemple : immeuble d'habitation situé dans un quartier résidentiel se transformant en zone commerciale ou de bureau). Pour ces décisions, qui revêtent évidemment un caractère nettement plus exceptionnel et important, le projet prévoit qu'elles ne pourront être prises qu'à une majorité d'au moins 4/5èmes des voix. On ne peut passer sous silence la critique formulée par le Conseil d'Etat à l'égard du pouvoir reconnu par le texte à l'assemblée | te verhogen), de verkrijging van goederen bestemd om een gemeenschappelijk goed te worden (bijvoorbeeld een binnenplaats, een tuin) alsook te voorzien in de mogelijkheid om de bestemming van het gebouw te wijzigen (bv. een woonhuis gelegen in een residentiële wijk, dat tot een handels- of bureaucomplex wordt omgevormd). Voor dergelijke beslissingen die uiteraard veel belangrijker zijn en vrij uitzonderlijk, schrijft het ontwerp een meerderheid van ten minste vier vijfden van de stemmen voor. Wij kunnen niet voorbijgaan aan de kritiek die door de Raad van State is geformuleerd met betrekking tot de bevoegdheid die door de tekst aan de algemene vergadering wordt toegekend om met een gekwalificeerde |
| générale de décider à une majorité qualifiée de l'acquisition et de | meerderheid te beslissen over de verkrijging en de vervreemding van |
| l'aliénation de biens communs immobiliers, et de lier ainsi des | gemeenschappelijke onroerende goederen, waardoor de eigenaars gebonden |
| propriétaires quant à leurs droits immobiliers. Ceux-ci sont en effet | worden op het stuk van hun onroerende rechten. Deze laatsten zijn |
| seuls propriétaires des biens faisant partie de l'indivision, puisque | eigenlijk de enige eigenaars van de goederen die deel uitmaken van de |
| la personne morale ne peut jamais être propriétaire de biens | onverdeeldheid, aangezien de rechtspersoon nooit eigenaar kan zijn van |
| immobiliers. | onroerende goederen. |
| Cette objection n'a pas paru fondée aux auteurs du projet qui ont | Volgens de auteurs van het ontwerp is dit bezwaar niet gegrond, en zij |
| maintenu la règle des 4/5 pour les raisons suivantes : | hebben de viervijfdemeerderheid behouden om volgende redenen : |
| 1. La règle de l'unanimité, reconnue mais de manière supplétive par le | 1. De regel van de eenparigheid, door de wet van 1924 als aanvullende |
| législateur de 1924, est décriée par la pratique qui y déroge | regel erkend, wordt in de praktijk bekritiseerd. Er wordt trouwens |
| vaak van die regel afgeweken, aangezien hij in vele gevallen leidt tot | |
| d'ailleurs souvent car elle aboutit dans bien des cas à un blocage de | een blokkering van het beheer van de onverdeeldheid. |
| la gestion des indivisions. | Die regel is in het huidige ontwerp als dwingende regel uitsluitend |
| Cette règle n'est maintenue dans le projet, de façon impérative, que | gehandhaafd voor de beslissingen betreffende de wijziging van de |
| pour la décision portant sur une modification de la répartition des | verdeling van de aandelen van mede-eigendom, waarvoor hij van |
| quotes-parts de copropriété, où il paraît essentiel de la maintenir : la modification des quotes-parts de propriété entraîne en effet une modification du nombre de voix appartenant à chaque propriétaire, c'est-à-dire un véritable changement des règles du jeu. Il n'en va pas de même pour l'acquisition ou la disposition de biens communs, où l'efficacité recherchée ne se heurte pas à l'exigence d'une aussi grande protection des intérêts individuels. 2. La règle instaurée n'est impérative que dans un sens : le règlement de copropriété peut exiger des conditions plus strictes, voire l'unanimité. | wezenlijk belang blijkt te zijn: de wijziging van de aandelen van mede-eigendom leidt immers tot een wijziging van het aantal stemmen waarover iedere eigenaar beschikt en houdt derhalve werkelijk een wijziging van de ' spelregels ' in. De zaken liggen anders bij de verkrijging van of de beschikking over gemeenschappelijke goederen, aangezien bij het streven naar doeltreffendheid geen dermate grote bescherming van de individuele belangen is vereist. 2. De ingestelde regel is slechts in één opzicht dwingend : het reglement van mede-eigendom kan strengere voorwaarden stellen, zelfs eenparigheid eisen. |
| 3. Il ne faut pas perdre de vue que le droit de recours prévu à | 3. Er mag niet worden voorbijgegaan aan het rechtsmiddel bepaald in |
| l'article 577-9, § 2, qui autorise tout copropriétaire qui se verrait | artikel 577-9, § 2, waarbij iedere mede-eigenaar, aan wie door |
| imposer contre son gré par le jeu de la majorité qualifiée une | aanwending van de viervijfdemeerderheid tegen zijn wil een |
| décision irrégulière, frauduleuse ou abusive, à en demander au juge de | onregelmatige, bedrieglijke of abusieve beslissing wordt opgelegd, de |
| mogelijkheid wordt geboden aan de [vrederechter] de vernietiging of de | |
| paix l'annulation ou la réformation » (ibid., pp. 21-22). | wijziging ervan te vragen » (ibid., pp. 21-22). |
| B.1.4. Initialement, l'article 577-7, § 1er, de l'ancien Code civil | B.1.4. Oorspronkelijk liet artikel 577-7, § 1, van het oud Burgerlijk |
| permettait de prévoir, dans le règlement de copropriété, une majorité | Wetboek toe, in het reglement van mede-eigendom, te voorzien in een |
| plus renforcée que celle des quatre cinquièmes, voire l'unanimité, en | strengere meerderheid dan die van vier vijfden, of zelfs in |
| ce qui concernait notamment les actes de disposition sur les parties | unanimiteit, wat met name de daden van beschikking over de |
| communes de l'immeuble. Par la loi du 2 juin 2010, le législateur a | gemeenschappelijke delen van het gebouw betrof. Bij de wet van 2 juni |
| supprimé cette faculté. Les travaux préparatoires de cette loi | 2010 heeft de wetgever die mogelijkheid opgeheven. De parlementaire |
| précisent à ce sujet : | voorbereiding van die wet preciseert in dat verband : |
| « Si le règlement de copropriété prévoit que la prise de certaines | « Ingeval het reglement van mede-eigendom in een strengere meerderheid |
| décisions nécessite une majorité plus ample ou l'unanimité, une petite | of unanimiteit voorziet, om beslissingen te nemen, kan een kleine |
| minorité de copropriétaires aura la possibilité de s'opposer à toute | minderheid van mede-eigenaars elke verandering met betrekking tot het |
| modification concernant l'immeuble. | gebouw tegenhouden. |
| Un grand nombre d'actes de base antérieurs à la loi de 1994 | In vele basisakten van voor de wet van 1994 was voor verschillende |
| prévoyaient l'unanimité pour certaines décisions. Il vaudrait mieux | beslissingen de unanimiteit voorzien. Om een eenvormige regeling voor |
| supprimer cette possibilité si l'on veut aboutir à un règlement | de werking van de algemene vergaderingen te verkrijgen, kan deze |
| uniforme du fonctionnement des assemblées générales » (Doc. parl., | mogelijkheid beter worden opgeheven » (Parl. St., Senaat, 2009-2010, |
| Sénat, 2009-2010, n° 4-1409/6, p. 7). | nr. 4-1409/6, p. 7). |
| Cette modification « s'inscrit également dans la lignée du caractère | Die wijziging « sluit tevens aan bij het dwingend karakter » van de |
| impératif » de la loi du 2 juin 2010 (Doc. parl., Sénat, 2009-2010, n° | wet van 2 juni 2010 (Parl. St., Senaat, 2009-2010, nr. 4-1409/10, p. |
| 4-1409/10, p. 39). | 39). |
| B.2. La question préjudicielle porte sur la compatibilité de la | B.2. De prejudiciële vraag heeft betrekking op de bestaanbaarheid van |
| disposition en cause avec l'article 16 de la Constitution, en ce | de in het geding zijnde bepaling met artikel 16 van de Grondwet, in |
| qu'elle permet à l'assemblée générale de vendre, à la majorité des | zoverre zij de algemene vergadering toestaat om, bij meerderheid van |
| quatre cinquièmes des voix et non à l'unanimité, des parties communes | vier vijfden van de stemmen en niet met eenparigheid van stemmen, |
| de l'immeuble, privant ainsi les copropriétaires opposés à la vente de | gemeenschappelijke delen van het gebouw te verkopen, waardoor de |
| mede-eigenaars die tegen de verkoop gekant zijn, van hun eigendom over | |
| leur propriété sur ces parties communes, et ce en dehors de toute | die gemeenschappelijke delen worden beroofd, en dat buiten elke reden |
| cause d'utilité publique. | van algemeen nut. |
| L'article 16 de la Constitution dispose : | Artikel 16 van de Grondwet bepaalt : |
| « Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité | « Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, |
| publique, dans les cas et de la manière prévue par la loi, et | in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en |
| moyennant une juste et préalable indemnité ». | voorafgaande schadeloosstelling ». |
| B.3.1. L'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention | B.3.1. Aangezien artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het |
| européenne des droits de l'homme ayant une portée analogue à celle de | Europees Verdrag voor de rechten van de mens een draagwijdte heeft die |
| l'article 16 de la Constitution, les garanties qu'il contient forment | analoog is met die van artikel 16 van de Grondwet, vormen de erin |
| un ensemble indissociable avec celles qui sont inscrites dans cette | vervatte waarborgen een onlosmakelijk geheel met die welke zijn |
| disposition constitutionnelle, de sorte que la Cour en tient compte | opgenomen in artikel 16 van de Grondwet, zodat het Hof, bij zijn |
| lors de son contrôle de la disposition en cause. | toetsing van de in het geding zijnde bepaling, ermee rekening houdt. |
| L'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention | Artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag |
| européenne des droits de l'homme dispose : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux de droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaire pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement d'impôts ou d'autres contributions ou des amendes ». B.3.2. L'article 1er du Protocole précité offre une protection non seulement contre une expropriation ou une privation de propriété (premier alinéa, seconde phrase), mais également contre toute ingérence dans le droit au respect des biens (premier alinéa, première phrase) et contre toute réglementation de l'usage des biens (second alinéa). B.3.3. Les modalités de prise de décision entre copropriétaires | voor de rechten van de mens bepaalt : « Alle natuurlijke of rechtspersonen hebben recht op het ongestoord genot van hun eigendom. Niemand zal van zijn eigendom worden beroofd behalve in het algemeen belang en met inachtneming van de voorwaarden neergelegd in de wet en in de algemene beginselen van het internationaal recht. De voorgaande bepalingen zullen echter op geen enkele wijze het recht aantasten dat een Staat heeft om die wetten toe te passen welke hij noodzakelijk oordeelt om toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen en boeten te verzekeren ». B.3.2. Artikel 1 van het voormelde Protocol biedt niet alleen bescherming tegen een onteigening of een eigendomsberoving (eerste alinea, tweede zin), maar ook tegen elke verstoring van het genot van de eigendom (eerste alinea, eerste zin) en tegen elke regeling van het gebruik van de eigendom (tweede alinea). B.3.3. De nadere regels van besluitvorming onder mede-eigenaars |
| concernant les actes de dispositions des parties communes de | betreffende daden van beschikking over de gemeenschappelijke delen van |
| l'immeuble constituent une ingérence dans le droit au respect des | het gebouw houden een inmenging in, in het eigendomsrecht in de zin |
| biens au sens de l'article 1er du Premier Protocole additionnel et | van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol en vallen dus onder |
| relèvent donc du champ d'application de cette disposition | het toepassingsgebied van die verdragsbepaling, in samenhang gelezen |
| conventionnelle, lue en combinaison avec l'article 16 de la | met artikel 16 van de Grondwet. |
| Constitution. | |
| B.4. Toute ingérence dans le droit de propriété doit réaliser un juste | B.4. Elke inmenging in het eigendomsrecht moet een billijk evenwicht |
| équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la | vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de |
| protection du droit au respect des biens. Il faut qu'il existe un | bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom. Er |
| rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et | moet een redelijk verband van evenredigheid bestaan tussen de |
| le but poursuivi. | aangewende middelen en het nagestreefde doel. |
| B.5. A la différence de l'article 577-7, § 1er, 2°, h), de l'ancien | B.5. In tegenstelling tot artikel 577-7, § 1, 2°, h), van het oud |
| Code civil, qui constituait l'objet de l'arrêt de la Cour n° 30/2020 | Burgerlijk Wetboek, dat het voorwerp uitmaakte van het arrest van het |
| du 20 février 2020, la disposition en cause ne porte que sur les | Hof nr. 30/2020 van 20 februari 2020, heeft de in het geding zijnde |
| parties communes de l'immeuble et non sur l'ensemble du lot en | bepaling enkel betrekking op de gemeenschappelijke delen van het |
| copropriété, qui comprend une partie privative et une quote-part dans | gebouw en niet op het geheel van de kavel in mede-eigendom, die een |
| les parties communes. Partant, contrairement à ce que soutient la | privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke delen |
| partie demanderesse devant le juge a quo, le raisonnement que la Cour | omvat. Bijgevolg kan, in tegenstelling tot hetgeen de eisende partij |
| a tenu dans cet arrêt ne saurait être transposé dans le cadre de la | voor de verwijzende rechter aanvoert, de redenering die het Hof in dat |
| arrest heeft gevolgd, niet zonder meer worden overgenomen in het raam | |
| question préjudicielle présentement examinée. | van de voorliggende prejudiciële vraag. |
| B.6.1. Il ressort des travaux préparatoires cités en B.1.2 à B.1.4 que | B.6.1. Uit de in B.1.2 tot B.1.4 geciteerde parlementaire |
| voorbereiding blijkt dat de in het geding zijnde bepaling, zoals | |
| la disposition en cause, telle qu'elle a été modifiée par la loi du 2 | gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, ertoe strekt de nadere regels |
| juin 2010, tend à assouplir les modalités de prise de décision au sein | van besluitvorming binnen de algemene vergadering van de |
| de l'assemblée générale des copropriétaires en vue d'éviter les situations de blocage dans la gestion de la copropriété, ce qui constitue un objectif légitime d'intérêt général. B.6.2. Le législateur a prévu un système graduel selon lequel le seuil de majorité à atteindre est proportionnel à la gravité de l'ingérence dans les droits des copropriétaires. En ce qui concerne les actes de disposition des parties communes, il a raisonnablement pu estimer qu'une majorité des quatre cinquièmes permettait d'assurer un juste équilibre entre les intérêts de la copropriété, d'une part, et les intérêts individuels des copropriétaires, d'autre part. | mede-eigenaars te versoepelen om een blokkering in het beheer van de mede-eigendom te vermijden, hetgeen een legitieme doelstelling van algemeen belang is. B.6.2. De wetgever heeft voorzien in een gradueel systeem waarbij de drempel van de te behalen meerderheid in verhouding staat tot de ernst van de inmenging in de rechten van de mede-eigenaars. Wat de daden van beschikking over de gemeenschappelijke delen betreft, kon hij redelijkerwijs oordelen dat een meerderheid van vier vijfden het mogelijk maakte een billijk evenwicht te verzekeren tussen de belangen van de mede-eigendom, enerzijds, en de individuele belangen van de mede-eigenaars, anderzijds. Ook al is het binnen dat systeem mogelijk dat een minderheid van |
| Si ce système permet qu'une minorité de copropriétaires soit privée de | mede-eigenaars haar eigendomsrecht tegen haar wil verliest, waarborgt |
| son droit de propriété contre sa volonté, il lui garantit aussi le | het die minderheid ook de uitbetaling van de verkoopsprijs van het |
| paiement du prix de vente de la partie des biens communs cédée. | overgedragen gedeelte van de gemeenschappelijke goederen. |
| B.6.3. Le législateur a aussi prévu une procédure de contrôle quant à | B.6.3. De wetgever heeft ook voorzien in een procedure van toezicht op |
| l'ingérence dans le droit de propriété des copropriétaires sur les | de inmenging in het eigendomsrecht van de mede-eigenaars over de |
| parties communes. En vertu de l'article 577-9, § 2, de l'ancien Code | gemeenschappelijke delen. Krachtens artikel 577-9, § 2, van het oud |
| Burgerlijk Wetboek, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een | |
| civil, tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de | onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de |
| réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive prise par | algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Die vordering moet |
| l'assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de | worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum |
| quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu | waarop de algemene vergadering plaatsvond. De vrederechter controleert |
| lieu. Le juge de paix contrôle ainsi la décision prise par l'assemblée | op die manier de beslissing van de algemene vergadering en kan, in |
| générale et peut, le cas échéant, déclarer nulle la décision abusive. | voorkomend geval, de onrechtmatige beslissing nietig verklaren. |
| Par ailleurs, l'article 577-9, § 7, de l'ancien Code civil prévoit | Artikel 577-9, § 7, van het oud Burgerlijk Wetboek bepaalt overigens |
| aussi que tout copropriétaire lésé peut introduire un recours devant | ook dat iedere benadeelde mede-eigenaar beroep kan instellen bij de |
| le juge de paix dans le cas où une minorité de copropriétaires empêche | vrederechter wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene |
| abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité | vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met |
| requise. | de vereiste meerderheid. |
| Les travaux préparatoires de la loi du 30 juin 1994 précisent à ce | De parlementaire voorbereiding van de wet van 30 juni 1994 vermeldt in |
| sujet : | dat verband : |
| « Ces recours sont nécessaires dans l'optique du projet de loi qui est | « Die rechtsmiddelen [zijn] noodzakelijk [...] in de optiek van het |
| notamment d'organiser, sur le plan interne, les rapports entre les | ontwerp van wet, die inzonderheid erin bestaat op het stuk van het |
| différents copropriétaires en ce qui concerne la gestion de leur | beheer van de onverdeelde mede-eigendom de interne betrekkingen tussen |
| [copropriété] indivise. De ce point de vue, il apparaît absolument | de verschillende mede-eigenaars te regelen. Vanuit dit standpunt is |
| indispensable de prévoir un certain nombre de ' soupapes ' qui | het absoluut noodzakelijk te voorzien in een aantal ' |
| permettent d'éviter la paralysie du mécanisme de prise de décision | veiligheidskleppen ' die een verlamming van het beslissingsmechanisme |
| lorsque celui-ci est ' grippé ' par un blocage interne que les organes | moeten voorkomen wanneer dat ' vastloopt ' door een interne blokkering |
| de l'association sont impuissants à dépasser seuls » (Doc. parl., | welke door de organen van de vereniging alleen niet kan worden |
| Chambre, 1990-1991, n° 1756/1, p. 28). | verholpen » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. 1756/1, p. 28). |
| B.6.4. En établissant ces garanties, le législateur a ménagé un juste | B.6.4. Door die waarborgen vast te leggen, heeft de wetgever een |
| équilibre entre les droits de chacun. | billijk evenwicht gevonden tussen eenieders rechten. |
| B.7. La question préjudicielle appelle une réponse négative. | B.7. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord. |
| Par ces motifs, | Om die redenen, |
| la Cour | het Hof |
| dit pour droit : | zegt voor recht : |
| L'article 577-7, § 1er, 2°, e), de l'ancien Code civil, tel qu'il | Artikel 577-7, § 1, 2°, e), van het oud Burgerlijk Wetboek, zoals |
| était rédigé avant sa modification par la loi du 18 juin 2018 « | opgesteld vóór de wijziging ervan bij de wet van 18 juni 2018 « |
| portant dispositions diverses en matière de droit civil et des | houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met |
| dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de | het oog op de bevordering van alternatieve vormen van |
| résolution des litiges », ne viole pas l'article 16 de la | geschillenoplossing », schendt niet artikel 16 van de Grondwet, al dan |
| Constitution, lu ou non en combinaison avec l'article 1er du Premier | niet in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend |
| Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de | Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens. |
| l'homme. Ainsi rendu en langue française et en langue néerlandaise, | Aldus gewezen in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig artikel |
| conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur | 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, |
| la Cour constitutionnelle, le 18 novembre 2021. | op 18 november 2021. |
| Le greffier, | De griffier, |
| P.-Y. Dutilleux | P.-Y. Dutilleux |
| Le président, | De voorzitter, |
| P. Nihoul | P. Nihoul |