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recours en annulation de l'article 2 de la loi du 26 avril 2007 portant des dispositions en matière de
baux à loyer, introduit par l'ASBL « Syndicat National La
Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. Ma(...)"
| Extrait de l'arrêt n° 92/2008 du 26 juin 2008 Numéro du rôle : 4252 En cause : le recours en annulation de l'article 2 de la loi du 26 avril 2007 portant des dispositions en matière de baux à loyer, introduit par l'ASBL « Syndicat National La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. Ma(...) | Uittreksel uit arrest nr. 92/2008 van 26 juni 2008 Rolnummer 4252 In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 2 van de wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur, ingesteld door de VZW « Algemeen Eigenaars en Mede- Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de rechter(...) |
|---|---|
| COUR CONSTITUTIONNELLE | GRONDWETTELIJK HOF |
| Extrait de l'arrêt n° 92/2008 du 26 juin 2008 | Uittreksel uit arrest nr. 92/2008 van 26 juni 2008 |
| Numéro du rôle : 4252 | Rolnummer 4252 |
| En cause : le recours en annulation de l'article 2 de la loi du 26 | In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 2 van de wet van 26 |
| avril 2007 portant des dispositions en matière de baux à loyer, | april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur, ingesteld door de |
| introduit par l'ASBL « Syndicat National des Propriétaires et | VZW « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat » en anderen. |
| Copropriétaires » et autres. | |
| La Cour constitutionnelle, | Het Grondwettelijk Hof, |
| composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. | samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de |
| Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, | rechters P. Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, |
| J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels et T. Merckx-Van Goey, | J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels en T. Merckx-Van |
| assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. | Goey, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder |
| Bossuyt, | voorzitterschap van voorzitter M. Bossuyt, |
| après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
| I. Objet du recours et procédure | I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging |
| Par requête adressée à la Cour par lettre recommandée à la poste le 27 | Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 27 juni 2007 |
| juin 2007 et parvenue au greffe le 29 juin 2007, un recours en | ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 29 juni |
| annulation de l'article 2 de la loi du 26 avril 2007 portant des | 2007, is beroep tot vernietiging ingesteld van artikel 2 van de wet |
| dispositions en matière de baux à loyer (publiée au Moniteur belge du | van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur |
| 5 juin 2007) a été introduit par l'ASBL « Syndicat National des | (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 5 juni 2007) door de VZW |
| Propriétaires et Copropriétaires », dont le siège social est établi à | « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat », met |
| 1000 Bruxelles, rue de la Violette 43, l'ASBL « Eigenaarsbelang », | maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Violetstraat 43, de VZW « |
| dont le siège social est établi à 2000 Anvers, Mechelseplein 25, | Eigenaarsbelang », met maatschappelijke zetel te 2000 Antwerpen, |
| l'ASBL « Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond », dont le siège social | Mechelseplein 25, de VZW « Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond », met |
| est établi à 9000 Gand, Vrijheidslaan 4, et l'ASBL « De Eigenaarsbond | maatschappelijke zetel te 9000 Gent, Vrijheidslaan 4, en de VZW « De |
| », dont le siège social est établi à 2000 Anvers, Otto Veniusstraat | Eigenaarsbond », met maatschappelijke zetel te 2000 Antwerpen, Otto |
| 28. | Veniusstraat 28. |
| La demande de suspension de la même disposition, introduite par les | De vordering tot schorsing van dezelfde bepaling, ingediend door |
| dezelfde verzoekende partijen, is verworpen bij het arrest nr. | |
| mêmes parties requérantes, a été rejetée par l'arrêt n° 112/2007 du 26 | 112/2007 van 26 juli 2007, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad |
| juillet 2007, publié au Moniteur belge du 7 septembre 2007. | van 7 september 2007. |
| (...) | (...) |
| II. En droit | II. In rechte |
| (...) | (...) |
| B.1. Le recours en annulation est dirigé contre l'article 2 de la loi | B.1. Het beroep tot vernietiging is gericht tegen artikel 2 van de wet |
| du 26 avril 2007 portant des dispositions en matière de baux à loyer | van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur (hierna : |
| (ci-après : la loi du 26 avril 2007), qui dispose : | de wet van 26 april 2007), dat luidt : |
| « Dans le Code civil, livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, | « In het Burgerlijk Wetboek, boek III, titel VIII, hoofdstuk II, |
| insérée par la loi du 20 février 1991, il est inséré un article 1erbis, | afdeling 2, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991, wordt een |
| rédigé comme suit : | artikel 1bis ingevoegd, luidende : |
| ' Art. 1erbis.Tout bail tombant sous la présente section affectant la résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit qui devra contenir indépendamment de toutes autres modalités : l'identité de toutes les parties contractantes, la date de prise en cours, la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble couvrant l'objet locatif et le montant du loyer. La partie contractante la plus diligente pourra, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie par voie procédurale s'il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon l'alinéa 1er et requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit. La compétence du juge est limitée par l'existence préalable d'un contrat oral entre les parties. Sans préjudice des alinéas 2 et 3, les baux oraux conclus avant l'entrée en vigueur du présent article restent soumis à la présente section. ' ». Quant à la portée du recours |
' Art. 1bis.Van elke huurovereenkomst die onder toepassing van deze afdeling valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder moet een geschrift worden opgesteld, dat afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden : de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur. De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst. Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt de bevoegdheid van de rechter in. Onverminderd het tweede en derde lid blijven de vóór de inwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomsten onder de toepassing vallen van deze afdeling. ' ». Wat de omvang van het beroep betreft |
| B.2. En ce que les parties requérantes critiquent la mesure attaquée | B.2. In zoverre de verzoekende partijen de bestreden maatregel |
| parce qu'elle s'applique également aux chambres d'étudiants, le | bekritiseren doordat hij tevens van toepassing is op studentenkamers, |
| recours est irrecevable, puisque cette matière n'est pas réglée par | is het beroep niet ontvankelijk, vermits die aangelegenheid niet door |
| l'article 2 de la loi du 26 avril 2007, présentement attaqué, mais par | het thans bestreden artikel 2 van de wet van 26 april 2007, maar door |
| l'article 98 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions | artikel 98 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen |
| diverses (IV), dont l'annulation n'est pas demandée dans cette | (IV) wordt geregeld, waarvan in deze zaak de vernietiging niet wordt |
| affaire. | gevorderd. |
| Quant au fond | Ten gronde |
| En ce qui concerne le premier moyen | Ten aanzien van het eerste middel |
| B.3. Selon les parties requérantes, la disposition attaquée violerait | B.3. Volgens de verzoekende partijen zou de bestreden bepaling het |
| le principe d'égalité et de non-discrimination, parce qu'elle n'impose | beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie schenden, doordat zij |
| l'obligation de rédiger un écrit que pour les baux qui concernent la | enkel voor de huurovereenkomsten die betrekking hebben op de |
| résidence principale du preneur, tandis que cette obligation ne | hoofdverblijfplaats van de huurder, de verplichting oplegt een |
| s'applique pas aux autres sortes de baux. | geschrift op te stellen, terwijl zulk een verplichting niet voor |
| B.4.1. Le Conseil des ministres considère que les législations en | andere soorten van huurovereenkomsten geldt. |
| matière de bail d'habitation, de bail commercial et de bail à ferme | B.4.1. De Ministerraad is van oordeel dat de wetgevingen inzake |
| sont à ce point différentes - en ce qui concerne, entre autres, les | woninghuur, handelshuur en pacht zodanig verschillend zijn - onder |
| formalités, les droits et obligations des parties, les possibilités et | meer op het vlak van de vormvereisten, de rechten en de plichten van |
| les délais de congé - que la catégorie des preneurs et des bailleurs | de partijen, de opzeggingsmogelijkheden en -termijnen - dat de |
| dans le secteur du bail d'habitation ne peut être comparée à celles | categorie van huurders en verhuurders in de sector van de woninghuur, |
| des preneurs et bailleurs dans les autres secteurs, tels que ceux du | niet kan worden vergeleken met die van de huurders en verhuurders in |
| bail commercial et du bail à ferme. | andere sectoren zoals de handelshuur en de pacht. |
| B.4.2. La situation des preneurs et des bailleurs de baux d'habitation | B.4.2. De situatie van huurders en verhuurders inzake woninghuur is |
| ne diffère pas de celle des preneurs et des bailleurs d'autres sortes | niet dermate verschillend van die van huurders en verhuurders inzake |
| de baux, tels que le bail commercial et le bail à ferme, au point que | andere soorten van huurovereenkomsten, zoals de handelshuur en de |
| ces catégories ne pourraient être utilement comparées entres elles, en ce qui concerne l'obligation d'établir une convention écrite, dans le cadre d'un contrôle au regard du principe d'égalité et de non-discrimination. La circonstance que les législations distinctes présentent des différences - en ce qui concerne, notamment, les formalités à respecter, les droits et les devoirs des parties et le régime du congé - n'y change rien, dès lors que toutes les catégories de preneurs et de bailleurs concluent des conventions en vertu desquelles les seconds mettent un bien immobilier temporairement à la disposition des premiers. | pacht, dat die categorieën, in het licht van een toetsing aan het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie, niet dienstig met elkaar zouden kunnen worden vergeleken, wat de verplichting betreft een schriftelijke overeenkomst op te stellen. De omstandigheid dat de onderscheiden wetgevingen verschillen vertonen - op het vlak van onder meer de na te leven vormvereisten, de rechten en de plichten van de partijen en de regeling van de opzegging - doet daaraan niets af, nu voor alle categorieën van huurders en verhuurders geldt dat zij overeenkomsten sluiten waarbij de enen een onroerend goed tijdelijk ter beschikking van de anderen stellen. |
| B.5.1. Selon les travaux préparatoires de la loi du 26 avril 2007 : | B.5.1. In de parlementaire voorbereiding van de wet van 26 april 2007 |
| « La loi de 1991 réglemente les baux dits de résidence principale. Rien, en l'état actuel de notre législation, n'oblige de mettre par écrit les contrats auxquels cette loi s'applique. Ainsi, outre le fait que les parties n'ont pas de protection tant vis-à-vis des tiers qu'entre eux, ces baux ne peuvent donc pas être enregistrés puisqu'on ne peut qu'enregistrer qu'un acte écrit. Or, pour mener une politique cohérente et efficace en matière de loyers, une connaissance approfondie du marché locatif est indispensable. Il est légitime de penser que tant que l'ensemble des baux ne seront pas enregistrés, il sera impossible de récolter les éléments pertinents. Ainsi, l'obligation du bail écrit constitue donc un préalable à la généralisation de l'enregistrement. Dans le but de pouvoir mettre en oeuvre une politique cohérente en | wordt uiteengezet : « De wet van 1991 reglementeert de huurovereenkomsten van de hoofdverblijfplaatsen. Zoals onze wetgeving thans voorligt, is er geen enkele verplichting om de overeenkomsten waarop deze wet van toepassing is ook op schrift te stellen. Zo kunnen deze overeenkomsten, naast het feit dat de partijen geen bescherming hebben, zowel tegenover derden als tegenover elkaar, niet geregistreerd worden, aangezien men alleen een schriftelijke akte kan registreren. Om inzake huurprijzen een coherent en efficiënt beleid te kunnen voeren, is een grondige kennis van de huurmarkt echter onmisbaar. Men kan er dus met recht en reden van uitgaan dat, zolang alle huurovereenkomsten niet geregistreerd zijn, het onmogelijk zal zijn om de pertinente elementen te verzamelen. De verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst is dus een voorafgaande vereiste voor de veralgemening van de registratie. Met het doel om een coherent beleid inzake de huur te kunnen voeren, |
| matière de loyer mais aussi en matière de protection des parties, il | maar ook inzake de bescherming van de partijen, is het nodig dat men |
| est nécessaire de modifier le Code civil en insérant un article 1erbis | het Burgerlijk Wetboek wijzigt, door een artikel 1bis in te voegen in |
| dans le Livre III, titre VIII, chapitre 2, section 2. Cet article | Boek III, titel VIII, hoofdstuk 2, afdeling 2. Dit artikel zal de |
| rendra obligatoire le bail écrit pour les résidences principales et | schriftelijke huurovereenkomst verplicht stellen voor de |
| kots d'étudiants. | hoofdverblijfplaatsen en de studentenkoten. |
| Ce bail devra impérativement contenir, outre toutes les autres | Naast alle andere modaliteiten zal deze overeenkomst verplichtend de |
| modalités, l'identité des parties contractantes, la date de prise en | identiteit van de contracterende partijen, de begindatum, de |
| omschrijving van het goed of van de delen van het beoogde goed, het | |
| cours, la désignation du bien ou des parties du bien visé, le montant | bedrag van de huurprijs vermelden » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC |
| du loyer » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2874/001, p. 3). | 51-2874/001, p. 3). |
| B.5.2. Au cours des travaux préparatoires de la loi du 25 avril 2007 | B.5.2. Tijdens de parlementaire voorbereiding van de wet van 25 april |
| portant des dispositions diverses (IV), la ministre de la Justice a | 2007 houdende diverse bepalingen (IV) verklaarde de minister van |
| déclaré : | Justitie : |
| « L'accord de Gouvernement prévoit que la loi sur les baux soit | « Het regeerakkoord voorziet dat de wet op de huurovereenkomsten zal |
| évaluée ' en recherchant un meilleur équilibre entre droits et devoirs | geëvalueerd worden ' door een nieuw evenwicht te zoeken inzake rechten |
| des locataires et des propriétaires '. L'accord de Gouvernement, par | en verplichtingen tussen huurders en verhuurders '. Het regeerakkoord |
| ailleurs, constatait que l'accès au logement devenait ' de plus en | stelde verder vast dat de toegang tot de huisvesting ' moeilijker en |
| plus difficile pour les familles nombreuses ou pour les familles | moeilijker wordt voor families zonder of met een laag inkomen of voor |
| n'ayant pas de revenus ou alors des revenus modestes '. | grote gezinnen '. |
| [...] | [...] |
| Ces modifications [de la loi du 20 février 1991] sont donc le fruit | Deze wijzigingen [van de wet van 20 februari 1991] zijn dus het |
| d'une longue maturation et reflètent deux impératifs que toutes les | resultaat van een lang rijpingsproces en weerspiegelen twee vereisten |
| parties s'étaient fixés : | die alle partijen zich hadden gesteld : |
| - un meilleur équilibre entre les droits des propriétaires et des | - een beter evenwicht tussen de rechten van verhuurders en huurders; |
| locataires; - faciliter l'accès au logement. | - de toegang tot de huisvesting makkelijker maken. |
| Dans la première catégorie de mesures, on peut citer les dispositions | In de eerste categorie maatregelen kunnen we de volgende bepalingen |
| suivantes reprises dans le présent projet de loi : | aanhalen die hernomen zijn in huidig wetsontwerp : |
| - obligation du bail écrit; | - verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst; |
| [...] Rendre le bail écrit obligatoire permet, d'une part, de mieux protéger les parties mais aussi de rendre plus transparent le marché locatif. En effet, la Chambre a adopté, dans le cadre de la loi-programme, une disposition rendant gratuit et obligatoire l'enregistrement du contrat de bail. Évidemment, cet enregistrement ne peut avoir lieu que si le bail est écrit. Il est légitime de penser que tant que l'ensemble des baux ne seront pas enregistrés, il sera impossible de récolter les éléments pertinents. Ainsi, l'obligation du bail écrit constitue donc un préalable à la généralisation de l'enregistrement, que le gouvernement facilite en le rendant d'une part gratuit et en ouvrant d'autre part la voie à l'enregistrement informatique » (Doc. parl., Chambre, | [...] De verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk op te stellen maakt het enerzijds mogelijk de partijen beter te beschermen, maar anderzijds wordt de verhuurmarkt er transparanter door. De Kamer heeft inderdaad in het kader van de programmawet een bepaling goedgekeurd die de registratie van de huurovereenkomst verplichtend en gratis maakt. Die registratie kan uiteraard alleen gebeuren wanneer de overeenkomst op schrift staat. Maar men kan er natuurlijk van uitgaan dat zolang niet alle huurovereenkomsten geregistreerd zijn, het ook onmogelijk zal zijn om de relevante elementen te verzamelen. De verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst betekent dus een voorafgaande voorwaarde voor de veralgemening van de registratie en de regering maakt dat makkelijker door die enerzijds gratis te maken en door anderzijds groen licht te geven voor de registratie via de |
| 2006-2007, DOC 51-2873/020, pp. 8-10; Doc. parl., Sénat, 2006-2007, | elektronische weg » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2873/020, pp. |
| 3-2121/4, pp. 6-7). | 8-10; Parl. St., Senaat, 2006-2007, 3-2121/4, pp. 6-7). |
| B.6. Il ressort des travaux préparatoires précités que l'obligation de | B.6. Uit de voormelde parlementaire voorbereiding blijkt dat de |
| rédiger un écrit pour les baux qui concernent la résidence principale | verplichting om van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op de |
| du preneur est considérée comme une condition préalable à la | hoofdverblijfplaats van de huurder, een geschrift op te stellen, als |
| généralisation de l'enregistrement de ces conventions. Il apparaît aussi qu'en imposant l'obligation de rédiger un contrat écrit qui est ensuite enregistré, le législateur vise à mieux protéger les parties et à pouvoir mener une politique cohérente et efficace en matière de location d'habitations. B.7.1. La Cour doit examiner si la mesure critiquée viole le principe d'égalité et de non discrimination en ce qu'elle s'applique uniquement aux baux visés dans la disposition attaquée et non aux autres baux, tels que le bail commercial et le bail à ferme. B.7.2. Contrairement à la législation qui régit les conventions de location d'immeubles qui ne sont pas destinés à la résidence principale du preneur, la mesure attaquée contribue à réaliser le | een voorafgaande vereiste voor de veralgemening van de registratie van die overeenkomsten wordt beschouwd. Daaruit blijkt tevens dat met de verplichting een schriftelijke overeenkomst op te stellen die vervolgens wordt geregistreerd, de wetgever beoogt de partijen beter te beschermen en inzake de woninghuur een coherent en efficiënt beleid te kunnen voeren. B.7.1. Het Hof dient te onderzoeken of de aangeklaagde maatregel het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie schendt, doordat hij enkel voor de in de bestreden bepaling bedoelde huurovereenkomsten geldt, en niet voor andere huurovereenkomsten, zoals de handelshuur en de pacht. B.7.2. In tegenstelling tot de wetgeving inzake overeenkomsten die betrekking hebben op de huur en verhuur van onroerende goederen die niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder dienen, draagt de bestreden maatregel bij tot de verwezenlijking van het recht op een |
| droit à un logement décent garanti par l'article 23, alinéa 3, 3°, de | behoorlijke huisvesting dat door artikel 23, derde lid, 3°, van de |
| la Constitution. | Grondwet wordt gewaarborgd. |
| L'article 23 de la Constitution dispose : | Artikel 23 van de Grondwet luidt : |
| « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine. | « Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. |
| A cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l'article 134 | Daartoe waarborgen de wet, het decreet of de in artikel 134 bedoelde |
| garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les | regel, rekening houdend met de overeenkomstige plichten, de |
| droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les | economische, sociale en culturele rechten, waarvan ze de voorwaarden |
| conditions de leur exercice. | voor de uitoefening bepalen. |
| Ces droits comprennent notamment : | Die rechten omvatten inzonderheid : |
| [...] | [...] |
| 3° le droit à un logement décent; | 3° het recht op een behoorlijke huisvesting; |
| [...] ». | [...] ». |
| B.7.3. Le législateur peut en outre tenir compte du fait que dans le | B.7.3. Bovendien vermag de wetgever er rekening mee te houden dat in |
| secteur du bail d'habitation, contrairement à la plupart des autres | de sector van de woninghuur, in tegenstelling tot de meeste andere |
| secteurs de location de biens immobiliers, telle la location de | sectoren van huur van onroerende goederen, zoals kantoren, |
| bureaux, d'entrepôts, d'immeubles commerciaux et de terrains | opslagruimten, handelspanden en landbouwgronden, de huurder zich vaak |
| agricoles, le preneur se trouve souvent dans une position | in een zwakkere sociaaleconomische positie bevindt dan de verhuurder, |
| socio-économique inférieure à celle du bailleur, ce qui justifie une | wat een bijkomende bescherming van de huurder van een onroerend goed |
| protection supplémentaire du preneur d'un bien immobilier destiné à sa | dat hem tot hoofdverblijfplaats dient, verantwoordt. Overigens strekt |
| résidence principale. Au demeurant, l'obligation de rédiger un écrit | de verplichting een geschrift op te stellen ook tot een betere |
| vise également à mieux protéger les droits du bailleur. | bescherming van de rechten van de verhuurder. |
| B.7.4. En prévoyant l'obligation d'un écrit pour les seuls baux | B.7.4. Door enkel voor huurovereenkomsten die betrekking hebben op de |
| hoofdverblijfplaats van de huurder, in de verplichting van een | |
| relatifs à la résidence principale du preneur et en n'imposant pas | geschrift te voorzien en die verplichting niet voor andere |
| cette obligation pour les autres contrats de location de biens | huurovereenkomsten van onroerende goederen, zoals de handelshuur en de |
| immeubles, tels que le bail commercial ou le bail à ferme, le | pacht, op te leggen, schendt de wetgever door de bestreden bepaling |
| législateur ne viole pas le principe d'égalité et de non | aan te nemen, het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie niet, |
| discrimination, étant donné qu'il existe une justification objective | nu voor dat verschil in behandeling een objectieve en redelijke |
| et raisonnable à cette différence de traitement. | verantwoording bestaat. |
| B.8. Le premier moyen n'est pas fondé. | B.8. Het eerste middel is niet gegrond. |
| En ce qui concerne le second moyen | Ten aanzien van het tweede middel |
| B.9. Selon les parties requérantes, la disposition attaquée violerait | B.9. Volgens de verzoekende partijen zou de bestreden bepaling de |
| les articles 10, 11 et 16 de la Constitution parce qu'elle instaurerait une différence de traitement entre les preneurs et bailleurs qui ont conclu un contrat écrit et les preneurs et bailleurs auxquels le juge impose une convention par jugement ayant valeur de bail écrit. Un tel jugement ne correspondrait pas nécessairement à la volonté des parties, de sorte que ces parties ne bénéficieraient pas des mêmes droits et garanties qu'en cas de convention conclue par elles-mêmes. B.10. Selon les travaux préparatoires de la disposition attaquée : « Il sera en outre établi qu'en cas de non-signature du bail par l'une des deux parties, l'autre partie pourra contraindre l'autre partie à l'exécution, par mise en demeure par voie recommandée, par exploit d'huissier ou, le cas échéant, si besoin est, requérir un jugement qui vaudra bail écrit; et ce nonobstant tous autres droits à requérir d'éventuelles indemnités extra-contractuelles pour préjudice encouru dudit fait. Dans ce dernier cas, comme le souligne le Conseil d'Etat dans son avis, la simple intention d'établir un bail ne pourra pas suffire. Ainsi, par exemple, un juge ne pourra, en cours de négociation entre les parties sur le contrat de bail, fixer un des éléments sur lequel les parties ne parviennent pas à s'entendre. Il faut, dans tous les cas, qu'un contrat de bail oral soit préexistant à la saisine du juge pour que ce dernier puisse agir. Le juge ne transformera donc pas une | artikelen 10, 11 en 16 van de Grondwet schenden, doordat zij in een verschil in behandeling zou voorzien tussen de huurders en de verhuurders die een schriftelijke overeenkomst hebben gesloten, enerzijds, en de huurders en de verhuurders aan wie de rechter een overeenkomst oplegt middels een vonnis dat de waarde van een schriftelijke huurovereenkomst heeft. Zulk een vonnis zou niet noodzakelijkerwijze met de wil van de partijen overeenstemmen, zodat die partijen niet dezelfde rechten en waarborgen zouden genieten als in het geval van een door henzelf gesloten overeenkomst. B.10. In de parlementaire voorbereiding van de bestreden bepaling wordt uiteengezet : « Er zal bovendien vastgelegd worden dat, bij het niet ondertekenen van de huurovereenkomst door een van de twee partijen, de andere partij die andere partij tot uitvoering zal kunnen dwingen, met een ingebrekestelling via een per post aangetekend schrijven of via deurwaardersexploot of, in voorkomend geval en indien nodig, om een vonnis zal kunnen verzoeken dat de waarde van een geschreven huurovereenkomst zal hebben, en dit niettegenstaande alle andere rechten om eventuele extracontractuele vergoedingen te eisen voor de schade die geleden werd door het voornoemde feit. Zoals de Raad van State in zijn advies onderstreept, kan in dat laatste geval de eenvoudige bedoeling om een huurovereenkomst op te stellen niet volstaan. Zo zal bijvoorbeeld een rechter wanneer de partijen aan het onderhandelen zijn over de huurovereenkomst geen van de elementen kunnen bepalen waarover de partijen niet kunnen overeenkomen. In alle gevallen moet er een mondelinge overeenkomst bestaan vooraleer men zich tot de rechter kan wenden, zodat die kan |
| volonté en contrat » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2874/001, | optreden. De rechter zal dus geen wil omzetten in een contract » |
| pp. 3-4). | (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2874/001, pp. 3-4). |
| B.11. Le juge qui prononce un jugement ayant valeur de bail écrit ne | B.11. De rechter die een vonnis uitspreekt dat de waarde van een |
| peut le faire que lorsqu'il considère qu'il existe suffisamment de | schriftelijke huurovereenkomst heeft, vermag zulks enkel te doen |
| preuves de l'existence d'un contrat de bail verbal. | wanneer hij van oordeel is dat er voldoende bewijzen van een |
| En outre, un tel jugement ne peut porter que sur les quatre éléments | mondelinge huurovereenkomst voorhanden zijn. |
| limitativement énumérés dans la disposition attaquée, à savoir | Bovendien mag een dergelijk vonnis uitsluitend betrekking hebben op de |
| l'identité de toutes les parties contractantes, la date à laquelle la | vier elementen die in de bestreden bepaling limitatief zijn opgesomd, |
| convention prend cours, la désignation de tous les locaux et parties | namelijk de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum |
| d'immeuble qui font l'objet de la location ainsi que le montant du | van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van |
| loyer. Le juge ne peut prendre ces éléments en considération dans son jugement que pour autant qu'il considère que leur existence est prouvée selon les règles de droit commun en matière d'administration de la preuve. La tâche du juge se limite par conséquent à consigner par écrit les droits et obligations convenus oralement par les parties concernant les éléments précités. Il n'appartient pas au juge de substituer sa volonté à celle des parties contractantes. Il résulte de ce qui précède que la disposition attaquée est compatible avec le principe d'égalité et de non-discrimination, dès lors qu'elle n'aboutit pas à ce qu'un jugement ayant valeur de bail écrit ne prévoirait pas des garanties analogues à celles d'une convention conclue par les parties contractantes elles-mêmes. Dans les deux cas, la volonté de ces parties sera déterminante pour fixer ou faire fixer leurs droits et obligations respectifs. B.12. A supposer que la législation attaquée constitue une ingérence | het gebouw die het voorwerp van de huur zijn, en het bedrag van de huur. De rechter vermag in zijn vonnis enkel die elementen in aanmerking te nemen, in zoverre hij het bestaan ervan volgens de gemeenrechtelijke regels inzake de bewijsvoering bewezen acht. De taak van de rechter is bijgevolg beperkt tot het schriftelijk vastleggen van de rechten en verplichtingen die de partijen omtrent die voormelde elementen mondeling waren overeengekomen. Het staat niet aan de rechter zijn wil in de plaats van die van de contracterende partijen te stellen. Uit wat voorafgaat volgt dat de bestreden bepaling bestaanbaar is met het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie, nu zij niet ertoe leidt dat een vonnis met de waarde van een schriftelijke huurovereenkomst niet in analoge waarborgen zou voorzien als die van een overeenkomst die door de contracterende partijen zelf is gesloten. In beide gevallen zal de wil van die partijen doorslaggevend zijn om hun respectieve rechten en verplichtingen vast te leggen of te doen vastleggen. B.12. In de veronderstelling dat de bestreden bepaling een inmenging |
| dans le droit de propriété garanti par l'article 16 de la Constitution | in het recht op eigendom, gewaarborgd door artikel 16 van de Grondwet |
| et par l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention | en artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees |
| européenne des droits de l'homme, le législateur doit réaliser un | Verdrag voor de rechten van de mens, zou inhouden, dient de wetgever |
| juste équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de | een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het |
| la protection du droit au respect des biens. Il doit exister un | algemeen belang en van de bescherming van het recht van eenieder op |
| rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et | het ongestoorde genot van de eigendom. Er moet een redelijk verband |
| van evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het | |
| le but poursuivi. | nagestreefde doel. |
| La réglementation relative aux baux à loyer occupe une place centrale | De reglementering inzake woninghuur speelt een centrale rol in de |
| dans les politiques sociales et économiques des sociétés modernes; | welvaart en het economisch beleid van de moderne samenleving; |
| sauf lorsque cette réglementation peut causer, pour une catégorie de | behoudens wanneer die reglementering voor een bepaalde categorie van |
| personnes, la perte de leur habitation, auquel cas le pouvoir | personen het verlies van hun woonst kan teweegbrengen, in welk geval |
| d'appréciation du législateur est moins étendu (CEDH, 13 mai 2008, Mc | de beoordelingsvrijheid van de wetgever minder ruim is (EHRM, 13 mei |
| Cann c. Royaume-Uni, § 50) la Cour, compte tenu de l'obligation faite | 2008, Mc Cann t. Verenigd Koninkrijk, § 50), dient het Hof, daarbij |
| rekening houdend met de verplichting die op grond van artikel 23, | |
| aux législateurs par l'article 23, alinéa 3, 3°, de la Constitution de | derde lid, 3°, van de Grondwet voor de wetgevers geldt om het recht op |
| garantir le droit à un logement décent, doit respecter l'appréciation | een behoorlijke huisvesting te waarborgen, het oordeel van die |
| de ces législateurs quant à l'intérêt général, sauf si cette | wetgevers betreffende het algemeen belang te eerbiedigen, tenzij dat |
| appréciation est manifestement déraisonnable. | oordeel kennelijk onredelijk is. |
| Le législateur a pu considérer que les règles antérieures, qui ne | De wetgever vermocht te oordelen dat de voorheen bestaande regeling |
| prévoyaient pas l'obligation de rédiger un bail écrit ni la | waarbij niet in de verplichting was voorzien om een schriftelijke |
| possibilité de faire prononcer, le cas échéant, par le juge un | huurovereenkomst op te stellen, noch in de mogelijkheid om in |
| jugement ayant valeur de bail écrit, ne répondaient pas de façon | voorkomend geval een vonnis met de waarde van een schriftelijke |
| satisfaisante à son objectif de mener une politique cohérente et | huurovereenkomst door de rechter te doen uitspreken, niet op afdoende |
| wijze beantwoordde aan zijn doelstelling om een coherent en efficiënt | |
| efficace en matière de bail d'habitation et que la mesure attaquée | beleid inzake de woninghuur te kunnen voeren en dat, om die |
| devait être prise afin de pouvoir atteindre mieux cet objectif. | doelstelling beter te realiseren, de bestreden maatregel diende te |
| worden ingevoerd. | |
| Il s'ensuit que la disposition attaquée ne porte pas une atteinte | Daaruit volgt dat de bestreden bepaling niet op buitensporige wijze |
| disproportionnée au droit de propriété des parties requérantes. | afbreuk doet aan het eigendomsrecht van de verzoekende partijen. |
| B.13. Le second moyen n'est pas fondé. | B.13. Het tweede middel is niet gegrond. |
| Par ces motifs, | Om die redenen, |
| la Cour | het Hof |
| rejette le recours sous réserve de ce qui est mentionné en B.11. | verwerpt het beroep, onder voorbehoud van hetgeen is vermeld in B.11. |
| Ainsi prononcé en langue néerlandaise, en langue française et en | Aldus uitgesproken in het Nederlands, het Frans en het Duits, |
| langue allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 | overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op |
| janvier 1989, à l'audience publique du 26 juin 2008. | de openbare terechtzitting van 26 juni 2008. |
| Le greffier, | De griffier, |
| P.-Y. Dutilleux. | P.-Y. Dutilleux. |
| Le président, | De voorzitter, |
| M. Bossuyt. | M. Bossuyt. |