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relative à l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, posée par le juge de paix
du premier canton de Charleroi. La Cour d' composée du juge faisant fonction
de président L. François, du président L. De Grève, et des juges (...)"
| Arrêt n° 72/97 du 25 novembre 1997 Numéro du rôle : 1003 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, posée par le juge de paix du premier canton de Charleroi. La Cour d' composée du juge faisant fonction de président L. François, du président L. De Grève, et des juges (...) | Arrest nr. 72/97 van 25 november 1997 Rolnummer 1003 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 14 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, gesteld door de vrederechter van het eerste kanton Charleroi. Het Arb samengesteld uit rechter L. François, waarnemend voorzitter, voorzitter L. De Grève, en de rechters(...) |
|---|---|
| COUR D'ARBITRAGE | ARBITRAGEHOF |
| Arrêt n° 72/97 du 25 novembre 1997 | Arrest nr. 72/97 van 25 november 1997 |
| Numéro du rôle : 1003 | Rolnummer 1003 |
| En cause : la question préjudicielle relative à l'article 14 de la loi | In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 14 van de wet van |
| du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, posée par le juge de paix | 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, gesteld door de |
| du premier canton de Charleroi. | vrederechter van het eerste kanton Charleroi. |
| La Cour d'arbitrage, | Het Arbitragehof, |
| composée du juge faisant fonction de président L. François, du | samengesteld uit rechter L. François, waarnemend voorzitter, |
| président L. De Grève, et des juges H. Boel, P. Martens, G. De Baets, | voorzitter L. De Grève, en de rechters H. Boel, P. Martens, G. De |
| R. Henneuse et M. Bossuyt, assistée du greffier L. Potoms, présidée | Baets, R. Henneuse en M. Bossuyt, bijgestaan door de griffier L. |
| par le juge L. François, | Potoms, onder voorzitterschap van rechter L. François, |
| après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
| I. Objet de la question préjudicielle | I. Onderwerp van de prejudiciële vraag |
| Par jugement du 29 octobre 1996 en cause de A. Van de Vyver et autres | Bij vonnis van 29 oktober 1996 in zake A. Van de Vyver en anderen |
| contre la s.a. Interbrew Belgium, dont l'expédition est parvenue au | tegen de n.v. Interbrew Belgium, waarvan de expeditie ter griffie van |
| greffe de la Cour le 18 novembre 1996, le juge de paix du premier | het Hof is ingekomen op 18 november 1996, heeft de vrederechter van |
| canton de Charleroi a posé la question préjudicielle suivante : | het eerste kanton Charleroi de volgende prejudiciële vraag gesteld : |
| « L'article 14 de la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951, | « Schendt artikel 14 van de wet van 30 april 1951 op de |
| telle que modifiée par la loi du 29 juin 1955 en tant qu'il impose au | handelshuurovereenkomsten, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955, in |
| preneur un formalisme strict sous peine de déchéance du droit au | zoverre het de huurder een strikt formalisme oplegt op straffe van |
| renouvellement et de nullité de la demande de renouvellement, | verval van het recht op hernieuwing en nietigheid van de aanvraag om |
| viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution ? » | hernieuwing, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet ? » |
| II. Les faits et la procédure antérieure | II. De feiten en de rechtspleging in het bodemgeschil |
| A l'occasion d'un litige portant sur la validité du renouvellement | Naar aanleiding van een geschil met betrekking tot de geldigheid van |
| d'un bail commercial, au regard des règles imposées en la matière par | de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst, ten aanzien van de ter |
| l'article 14 de la loi du 30 avril 1951, les locataires posent la | zake bij artikel 14 van de wet van 30 april 1951 opgelegde regels, |
| stellen de huurders een vraag in verband met het al dan niet | |
| question du caractère discriminatoire de cette disposition, en ce | discriminerende karakter van die bepaling, in zoverre zij aan de |
| qu'elle imposerait aux seuls locataires un formalisme disproportionné. | enkele huurders onevenredige vormvoorschriften zou opleggen. |
| III. La procédure devant la Cour | III. De rechtspleging voor het Hof |
| Par ordonnance du 18 novembre 1996, le président en exercice a désigné | Bij beschikking van 18 november 1996 heeft de voorzitter in functie de |
| les juges du siège conformément aux articles 58 et 59 de la loi | rechters van de zetel aangewezen overeenkomstig de artikelen 58 en 59 |
| spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour d'arbitrage. | van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Arbitragehof. |
| Les juges-rapporteurs ont estimé n'y avoir lieu de faire application | De rechters-verslaggevers hebben geoordeeld dat er geen aanleiding was |
| des articles 71 ou 72 de la loi organique. | om artikel 71 of 72 van de organieke wet toe te passen. |
| La décision de renvoi a été notifiée conformément à l'article 77 de la | Van de verwijzingsbeslissing is kennisgegeven overeenkomstig artikel |
| loi organique, par lettres recommandées à la poste le 4 décembre 1996. | 77 van de organieke wet bij op 4 december 1996 ter post aangetekende brieven. |
| L'avis prescrit par l'article 74 de la loi organique a été publié au | Het bij artikel 74 van de organieke wet voorgeschreven bericht is |
| Moniteur belge du 6 décembre 1996. | bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 6 december 1996. |
| Des mémoires ont été introduits par : | Memories zijn ingediend door : |
| - Alphonse Van de Vyver, S. Rousselle et Alain Van de Vyver, demeurant | - Alphonse Van de Vyver, S. Rousselle en Alain Van de Vyver, |
| ensemble à 5060 Tamines, rue du Tergnia 13, par lettre recommandée à | samenwonende te 5060 Tamines, rue du Tergnia 13, bij op 14 januari |
| la poste le 14 janvier 1997; | 1997 ter post aangetekende brief; |
| - la s.a. Interbrew Belgium, dont le siège social est établi à 1170 | - de n.v. Interbrew Belgium, met maatschappelijke zetel te 1170 |
| Bruxelles, boulevard Industriel 21, par lettre recommandée à la poste | Brussel, Industrielaan 21, bij op 16 januari 1997 ter post |
| le 16 janvier 1997; | aangetekende brief; |
| - le Conseil des ministres, rue de la Loi 16, 1000 Bruxelles, par | - de Ministerraad, Wetstraat 16, 1000 Brussel, bij op 17 januari 1997 |
| lettre recommandée à la poste le 17 janvier 1997. | ter post aangetekende brief. |
| Ces mémoires ont été notifiés conformément à l'article 89 de la loi | Van die memories is kennisgegeven overeenkomstig artikel 89 van de |
| organique, par lettres recommandées à la poste le 28 janvier 1997. | organieke wet bij op 28 januari 1997 ter post aangetekende brieven. |
| Des mémoires en réponse ont été introduits par : | Memories van antwoord zijn ingediend door : |
| - le Conseil des ministres, par lettre recommandée à la poste le 25 | - de Ministerraad, bij op 25 februari 1997 ter post aangetekende |
| février 1997; | brief; |
| - la s.a. Interbrew Belgium, par lettre recommandée à la poste le 26 | - de n.v. Interbrew Belgium, bij op 26 februari 1997 ter post |
| février 1997; | aangetekende brief; |
| - Alphonse Van de Vyver, S. Rousselle et Alain Van de Vyver, par | - Alphonse Van de Vyver, S. Rousselle en Alain Van de Vyver, bij op 27 |
| lettre recommandée à la poste le 27 février 1997. | februari 1997 ter post aangetekende brief. |
| Par ordonnances du 29 avril 1997 et du 28 octobre 1997, la Cour a | Bij beschikkingen van 29 april 1997 en 28 oktober 1997 heeft het Hof |
| de termijn waarbinnen het arrest moet worden gewezen, verlengd tot | |
| prorogé respectivement jusqu'aux 18 novembre 1997 et 18 mai 1998 le | respectievelijk 18 november 1997 en 18 mei 1998. |
| délai dans lequel l'arrêt doit être rendu. | |
| Par ordonnance du 30 septembre 1997, le juge L. François, remplaçant | Bij beschikking van 30 september 1997 heeft rechter L. François, ter |
| le président en exercice légitimement empêché de siéger en cette | vervanging van de voorzitter in functie, wettig verhinderd in deze |
| affaire, a complété le siège par le juge P. Martens. | zaak zitting te nemen, de zetel aangevuld met rechter P. Martens. |
| Par ordonnance du même jour, la Cour a déclaré l'affaire en état et | Bij beschikking van dezelfde dag heeft het Hof de zaak in gereedheid |
| fixé l'audience au 28 octobre 1997. | verklaard en de dag van de terechtzitting bepaald op 28 oktober 1997. |
| Cette ordonnance a été notifiée aux parties ainsi qu'à leurs avocats | Van die beschikking is kennisgegeven aan de partijen en hun advocaten |
| par lettres recommandées à la poste le 30 septembre 1997. | bij op 30 september 1997 ter post aangetekende brieven. |
| A l'audience publique du 28 octobre 1997 : | Op de openbare terechtzitting van 28 oktober 1997 : |
| - ont comparu : | - zijn verschenen : |
| . Me C. Dailliet, avocat au barreau de Namur, pour Alphonse Van de | . Mr. C. Dailliet, advocaat bij de balie te Namen, voor Alphonse Van |
| Vyver, S. Rousselle et Alain Van de Vyver; | de Vyver, S. Rousselle en Alain Van de Vyver; |
| . Me M. Tassin, avocat au barreau de Namur, pour la s.a. Interbrew | . Mr. M. Tassin, advocaat bij de balie te Namen, voor de n.v. |
| Belgium; | Interbrew Belgium; |
| . Me D. Van Heuven, avocat au barreau de Courtrai, pour le Conseil des | . Mr. D. Van Heuven, advocaat bij de balie te Kortrijk, voor de |
| ministres; | Ministerraad; |
| - les juges-rapporteurs R. Henneuse et M. Bossuyt ont fait rapport; | - hebben de rechters-verslaggevers R. Henneuse en M. Bossuyt verslag uitgebracht; |
| - les avocats précités ont été entendus; | - zijn de voornoemde advocaten gehoord; |
| - l'affaire a été mise en délibéré. | - is de zaak in beraad genomen. |
| La procédure s'est déroulée conformément aux articles 62 et suivants | De rechtspleging is gevoerd overeenkomstig de artikelen 62 en volgende |
| de la loi organique, relatifs à l'emploi des langues devant la Cour. | van de organieke wet, die betrekking hebben op het gebruik van de talen voor het Hof. |
| IV. En droit | IV. In rechte |
| - A - | - A - |
| Mémoire déposé par Alain et Alphonse Van de Vyver et S. Rousselle | Memorie neergelegd door Alain en Alphonse Van de Vyver en S. Rousselle |
| A.1.1. Il ressort des travaux préparatoires de l'article 14 de la loi | A.1.1. Uit de parlementaire voorbereiding van artikel 14 van de wet |
| du 30 avril 1951 que l'objectif était de réintégrer, en cas de demande | van 30 april 1951 blijkt dat het de bedoeling was, in geval van |
| de renouvellement, le montant du nouveau loyer dans le marché des | aanvraag tot hernieuwing, het bedrag van de nieuwe huur opnieuw op te |
| loyers communément pratiqués à l'époque dudit renouvellement plutôt que de s'en référer au loyer originaire. Il s'agissait d'assurer ainsi une meilleure protection du droit de propriété du bailleur par rapport à celle assurée par la loi antérieure de 1931, ce qui a effectivement abouti à un système favorisant nettement le bailleur. Cependant, il n'apparaît nullement pourquoi le législateur, en contraignant le preneur à émettre une offre, a refusé que les modalités de notification de celle-ci puissent être soumises au juge de paix, alors que celui-ci est amené à intervenir en ce qui concerne l'existence de conditions différentes mises par le bailleur au renouvellement du bail. Contrairement à la jurisprudence ayant suivi l'adoption de l'article 14, tendant à limiter la portée de la nullité prévue par cet article, la jurisprudence actuelle considère que cette nullité est établie pour la protection des intérêts du bailleur, qu'elle peut dès lors être couverte par lui mais que, s'il en invoque le bénéfice, elle conduit | nemen in de markt van de huurprijzen die ten tijde van de genoemde hernieuwing gemeenzaam worden toegepast, veeleer dan naar de oorspronkelijke huur te verwijzen. Het ging er aldus om de verhuurder een betere bescherming van het eigendomsrecht te bieden dan die welke bij de vroegere wet van 1931 werd geboden, wat daadwerkelijk heeft geleid tot een stelsel waarbij de verhuurder duidelijk wordt bevoordeeld. Het blijkt echter geenszins waarom de wetgever, door de huurder te verplichten een aanbod te doen, heeft geweigerd dat de modaliteiten van kennisgeving daarvan aan de vrederechter kunnen worden voorgelegd, terwijl laatstgenoemde ertoe wordt gebracht tussenbeide te komen wat betreft het bestaan van andere voorwaarden die door de verhuurder aan de hernieuwing van de huur worden gesteld. In tegenstelling tot de rechtspraak die op de aanneming van artikel 14 is gevolgd en die ertoe strekt de draagwijdte van de in dat artikel bedoelde nietigheid te beperken, is de huidige rechtspraak van oordeel dat die nietigheid is vastgesteld ter bescherming van de belangen van de verhuurder, dat zij bijgevolg door hem kan worden gedekt maar dat, indien hij het voordeel ervan aanvoert, zij onherroepelijk tot de |
| irrévocablement à la nullité de la demande de renouvellement. | nietigheid van de aanvraag tot hernieuwing leidt. |
| A.1.2. S'agissant de la réponse à apporter à la question | A.1.2. Wat het antwoord dat op de prejudiciële vraag moet worden |
| préjudicielle, l'article 14 constitue une mesure disproportionnée par | gegeven betreft, vormt artikel 14 een onevenredige maatregel ten |
| rapport à l'objectif poursuivi - à savoir restaurer l'importance de la | aanzien van het nagestreefde doel - namelijk het belang herstellen van |
| propriété foncière par rapport à la propriété commerciale - comme par | de grondeigendom ten opzichte van de handelseigendom - alsmede ten |
| rapport à ses effets en ce que cette disposition, à défaut du respect | opzichte van de gevolgen ervan, in zoverre die bepaling, bij |
| de certaines des formalités qu'elle prévoit, est de nature à conduire | niet-naleving van bepaalde formaliteiten waarin zij voorziet, van dien |
| le preneur à la perte de son commerce et de son emploi. En outre, le | aard is dat ze ertoe leidt dat de huurder zijn handelszaak en zijn |
| contexte conjoncturel en considération duquel cette disposition a été | werk verliest. Bovendien is de conjuncturele context in het licht |
| adoptée a été totalement infirmé par la suite. | waarvan die bepaling is aangenomen nadien volledig gewijzigd. |
| Mémoire de la s.a. Interbrew Belgium | Memorie van de n.v. Interbrew Belgium |
| A.2.1. Conformément à la jurisprudence de la Cour (arrêts n° 56/93 du | A.2.1. Overeenkomstig de rechtspraak van het Hof (arresten nr. 56/93 |
| 8 juillet 1993 et n° 90/94 du 22 décembre 1994), il n'y a pas lieu, | van 8 juli 1993 en nr. 90/94 van 22 december 1994) dient, in het raam |
| dans le cadre du contrôle de constitutionnalité de l'article 14 en | van de grondwettigheidstoetsing van het in het geding zijnde artikel |
| cause, d'isoler cette disposition des autres dispositions de la loi | 14, die bepaling niet los te worden gezien van de andere bepalingen |
| sur les baux commerciaux, cette loi cherchant en effet à réaliser un | van de wet op de handelshuurovereenkomsten, vermits die wet er immers |
| équilibre global entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur. | naar streeft een algeheel evenwicht tot stand te brengen tussen de |
| belangen van de verhuurder en die van de huurder. | |
| A.2.2. Pour sauvegarder les intérêts du preneur et son fonds de | A.2.2. Om de belangen van de huurder en zijn handelszaak te vrijwaren, |
| commerce, la loi du 30 avril 1951 déroge à la pleine et entière | wijkt de wet van 30 april 1951 af van de volledige contractuele |
| liberté contractuelle organisée par l'article 1134 du Code civil; elle | vrijheid die in artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek wordt |
| impose une durée minimale du bail de neuf années, le respect de formes particulières en cas de résiliation anticipée et le renouvellement du bail pour une durée qui ne peut être inférieure à neuf ans que moyennant le respect de certaines formalités. A.2.3. Afin de rétablir l'équilibre avec la sauvegarde des intérêts du bailleur, le législateur a voulu éviter, d'une part, que le renouvellement puisse être obtenu par surprise, et, d'autre part, que soient imposés au bailleur un prix ou des conditions locatives moindres que ceux pouvant être obtenus d'un tiers ou sur le marché locatif. Les formalités imposées au preneur sont dès lors à considérer comme le pendant de la protection exorbitante dont il bénéficie par rapport au droit commun. A.2.4. Afin d'éviter un renouvellement obtenu par surprise, il convenait, d'une part, que la demande doive être présentée au bailleur, et ce suffisamment tôt afin que, notamment en cas de désaccord, chacune des parties puisse apprécier, avant l'expiration du bail originaire, si les conditions du renouvellement de celui-ci l'agréaient. D'autre part, il convenait que le propriétaire sache | georganiseerd; zij legt voor de huur een minimale duur van negen jaar op, de inachtneming van bijzondere vormvereisten in geval van vroegtijdige opzegging en de hernieuwing van de huur voor een duur die enkel minder dan negen jaar mag bedragen op voorwaarde dat bepaalde formaliteiten in acht worden genomen. A.2.3. Teneinde het evenwicht met de vrijwaring van de belangen van de verhuurder te herstellen, heeft de wetgever willen vermijden dat, enerzijds, de hernieuwing onverwacht zou kunnen worden verkregen en, anderzijds, dat aan de verhuurder een prijs of huurvoorwaarden zouden worden opgelegd die lager zijn dan die welke van een derde of op de huurmarkt kunnen worden verkregen. De aan de huurder opgelegde formaliteiten moeten bijgevolg worden beschouwd als de tegenhanger van de afwijkende bescherming die hij ten aanzien van het gemeen recht geniet. A.2.4. Teneinde een onverwacht verkregen hernieuwing te vermijden, was het, enerzijds, nodig dat de aanvraag aan de verhuurder wordt voorgelegd en zulks tijdig genoeg, opdat, met name in geval van onenigheid, elke partij vóór het verstrijken van de oorspronkelijke huurovereenkomst kan oordelen of de voorwaarden van de hernieuwing ervan hem schikken. Anderzijds, was het nodig dat de eigenaar weet dat |
| qu'il devait faire face à une demande de renouvellement et quelles | hij het hoofd dient te bieden aan een aanvraag tot hernieuwing en |
| conséquences résulteraient d'un manque de réaction de sa part, dès | welke gevolgen zouden voortvloeien uit een gebrek aan reactie van |
| lors que ce manque de réaction, par dérogation au droit commun, est | zijnentwege, aangezien dat gebrek aan reactie, in afwijking van het |
| présumé signifier le consentement du bailleur à la demande de | gemeen recht, vermoed wordt te betekenen dat de verhuurder met de |
| renouvellement. | aanvraag tot hernieuwing instemt. |
| A.2.5. Quant à l'objectif d'assurer la mise à niveau du nouveau loyer | A.2.5. Gelet op de doelstelling om het niveau van de nieuwe huurprijs |
| par rapport au marché locatif, il imposait nécessairement au preneur | in overeenstemming te brengen met de huurmarkt, wordt de huurder |
| de faire connaître au bailleur, dans sa demande de renouvellement, le | noodzakelijkerwijze de verplichting opgelegd in zijn aanvraag tot |
| montant du loyer proposé dans le cadre de cette demande. A.2.6. Par ailleurs, en ce que la demande s'analyse en réalité comme une offre de conclure un nouveau contrat, l'obligation d'indiquer dans la demande les conditions de cette offre est conforme au droit commun de la matière des contrats comme à la jurisprudence et à la doctrine y afférentes. La nullité de la notification est plus une conséquence de son caractère incomplet qu'une véritable sanction, cette offre incomplète ne pouvant en réalité produire d'effets de droit. Ce rappel du droit commun ne peut constituer une violation du principe d'égalité | hernieuwing de verhuurder in kennis te stellen van het bedrag van de in het raam van die aanvraag voorgestelde huurprijs. A.2.6. Overigens, in zoverre de aanvraag in werkelijkheid wordt geanalyseerd als een aanbod om een nieuwe overeenkomst te sluiten, is de verplichting om in de aanvraag de voorwaarden van dat aanbod aan te geven in overeenstemming met zowel het gemeen recht inzake overeenkomsten als met de desbetreffende rechtspraak en rechtsleer. De nietigheid van de kennisgeving is veeleer een gevolg van het onvolledige karakter ervan dan een echte sanctie, aangezien dat onvolledige aanbod in feite geen rechtsgevolgen kan teweegbrengen. Die verwijzing naar het gemeen recht kan geen schending van het beginsel |
| et de non-discrimination; il en est d'autant plus ainsi que l'accord | van gelijkheid en niet-discriminatie vormen; dat is des te meer zo, |
| du bailleur est présumé en cas d'absence de réaction de sa part. | daar de instemming van de verhuurder vermoed wordt in geval van gebrek |
| aan reactie van zijnentwege. | |
| A.2.7. A titre subsidiaire, au cas où la Cour considérerait que le | A.2.7. In ondergeschikte orde zou het Hof, ingeval het zou oordelen |
| dat de aan de huurder opgelegde vormvoorschriften de artikelen 10 en | |
| formalisme imposé au preneur viole les articles 10 et 11 de la | 11 van de Grondwet schenden, noodzakelijkerwijze het vermoeden van |
| Constitution, elle devrait nécessairement examiner la présomption de | instemming moeten onderzoeken waarin is voorzien voor de verhuurder |
| consentement prévue pour le bailleur qui ne réagit pas. Celle-ci étant | die niet reageert. Aangezien dat vermoeden onlosmakelijk verbonden is |
| indissolublement liée et ayant pour objet les conditions de | met de voorwaarden van hernieuwing van de huurovereenkomst en ze tot |
| renouvellement du bail, la déclaration d'inconstitutionnalité de la | doel heeft, zou de verklaring van ongrondwettigheid van de vermelding |
| mention de ces conditions de renouvellement devrait également | van die hernieuwingsvoorwaarden tevens de verklaring van |
| impliquer celle de la présomption de consentement du bailleur, à | ongrondwettigheid moeten inhouden van het vermoeden van de instemming |
| défaut de quoi elle serait instaurée. | van de verhuurder, bij gebreke waarvan dat vermoeden zou worden |
| Mémoire du Conseil des ministres | ingevoerd. Memorie van de Ministerraad |
| A.3.1. Outre le fait que la question préjudicielle doit être | A.3.1. Naast het feit dat de prejudiciële vraag in die zin moet worden |
| interprétée comme ne portant que sur le seul alinéa 1er de l'article | geïnterpreteerd dat ze alleen betrekking heeft op het enkele eerste |
| 14 de la loi sur les baux commerciaux, il est relevé, avec référence faite à la jurisprudence de la Cour, qu'il ne lui appartient pas de se prononcer sur la question de savoir si le formalisme en cause est opportun ou souhaitable, ce à quoi pourtant le juge a quo invite la Cour. Pour cette raison, la question préjudicielle appelle une réponse négative. A.3.2. La question préjudicielle n'indique pas par rapport à quelles catégories le preneur, du fait du formalisme dénoncé, serait discriminé. A supposer que, sur la base d'un passage de l'arrêt, ce soit par | lid van artikel 14 van de wet op de handelshuurovereenkomsten, wordt opgemerkt, met verwijzing naar de rechtspraak van het Hof, dat het niet aan het Hof staat zich uit te spreken over de vraag of de in het geding zijnde vormvoorschriften opportuun of wenselijk zijn, waartoe de verwijzende rechter het Hof echter aanzet. Daarom moet de prejudiciële vraag ontkennend worden beantwoord. A.3.2. De prejudiciële vraag geeft niet aan ten aanzien van welke categorieën de huurder door de aangeklaagde vormvoorschriften gediscrimineerd zou zijn. In de veronderstelling, op basis van een passage van het arrest, dat dat ten aanzien van de verhuurder zou zijn, wordt opgemerkt dat het |
| rapport au bailleur, il est relevé que l'alinéa 1er de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux n'introduit aucune distinction entre le bailleur et le preneur. A supposer que tel soit même le cas, le preneur et le bailleur ne constituent pas des catégories comparables, l'un s'engageant à procurer à l'autre la jouissance d'un bien et ce dernier à payer un prix pour la location; la seule qualité de cocontractant ne suffit pas à en faire des catégories comparables; le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement du bail, à l'inverse du bailleur. Enfin, à supposer même que le bailleur et le preneur constituent des catégories comparables, il existe également un formalisme très fort pour le bailleur, puisqu'il doit notifier par exploit d'huissier ou par lettre recommandée au preneur les raisons de sa décision de refuser le renouvellement du bail ou les offres de tiers; il n'y a donc pas de différence de traitement. Il ressort précisément des | eerste lid van artikel 14 van de wet op de handelshuurovereenkomsten geen enkel onderscheid tussen de verhuurder en de huurder instelt. In de veronderstelling dat zulks wel het geval zou zijn, vormen de huurder en de verhuurder geen vergelijkbare categorieën, aangezien de ene zich ertoe verbindt de andere het genot van een goed te verschaffen en laatstgenoemde zich ertoe verbindt een prijs voor de huur te betalen; de enkele hoedanigheid van medecontractant volstaat niet om er vergelijkbare categorieën van te maken; de huurder geniet een recht op hernieuwing van de huurovereenkomst, in tegenstelling tot de verhuurder. Ten slotte, zelfs in de veronderstelling dat de verhuurder en de huurder vergelijkbare categorieën zouden vormen, bestaan er tevens strenge vormvoorschriften voor de verhuurder, vermits hij bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief de huurder kennis moet geven van de redenen van zijn beslissing om de hernieuwing van zijn huurovereenkomst of de aanbiedingen van derden te weigeren; er is dus geen verschil in behandeling. Uit de parlementaire voorbereiding |
| travaux préparatoires que l'objectif du législateur a été de trouver | blijkt precies dat de doelstelling van de wetgever is geweest een |
| un équilibre entre la « propriété commerciale » du preneur, d'une | evenwicht te vinden tussen de « handelseigendom » van de huurder, |
| part, et la « propriété foncière » du bailleur, d'autre part. | enerzijds, en de « grondeigendom » van de verhuurder, anderzijds. |
| A.3.3. A titre subsidiaire, est abordé le fond de la question posée | A.3.3. In ondergeschikte orde wordt ingegaan op de grond van de door |
| par le juge. Seule est posée par le juge la question de la | de rechter gestelde vraag. De rechter vraagt enkel of de aan de |
| proportionnalité du formalisme imposé au preneur. | huurder opgelegde vormvoorschriften evenredig zijn. |
| Le formalisme imposé au preneur, avec la sanction de nullité attachée | De aan de huurder opgelegde vormvoorschriften, met de sanctie van |
| à son non respect, est destiné à garantir la sécurité juridique du | nietigheid die aan de niet-inachtneming ervan is verbonden, zijn |
| bailleur, dont les droits de propriété sont sérieusement affectés par | bestemd om de rechtszekerheid van de verhuurder te waarborgen, wiens |
| le droit au renouvellement du bail, institué au seul bénéfice du | eigendomsrechten ernstig worden geraakt door het recht op hernieuwing |
| preneur, à l'exclusion de celui du bailleur. Le recours au recommandé | van de huur, dat enkel in het voordeel van de huurder is ingesteld, |
| ou à l'exploit d'huissier permet d'éviter les difficultés de preuve. | met uitsluiting van dat van de verhuurder. Door gebruik te maken van |
| La mention des conditions de renouvellement dans la demande permet au | de aangetekende brief of het deurwaardersexploot kunnen moeilijkheden |
| bailleur de réagir en connaissance de cause. Le délai d'introduction | inzake bewijslast worden vermeden. Dankzij de vermelding van de |
| de la demande permet de clôturer la procédure potentielle avant le | hernieuwingsvoorwaarden in de aanvraag kan de verhuurder met kennis |
| début du nouveau bail. L'obligation pour le preneur d'informer le bailleur de ses droits trouve sa contrepartie dans l'obligation pour le bailleur de motiver son refus, à défaut du respect de laquelle le renouvellement du bail sera opéré. Il est relevé enfin que la sanction de nullité n'est pas absolue mais seulement relative, le bailleur pouvant en effet renoncer à son bénéfice. Mémoire en réponse du Conseil des ministres A.4.1. La Cour étant liée par la question préjudicielle posée par le juge a quo, elle ne peut aborder la question posée à titre subsidiaire par la partie Interbrew. A.4.2. La question de savoir si le législateur « a oui ou non réussi à trouver un équilibre équitable entre la propriété foncière et celle qui est qualifiée de ' propriété commerciale ' » concerne | van zaken reageren. De termijn om de aanvraag in te dienen maakt het mogelijk de potentiële procedure te beëindigen vóór de nieuwe huurovereenkomst aanvangt. Tegenover de verplichting voor de huurder om de verhuurder over zijn rechten in te lichten staat de verplichting voor de verhuurder om zijn weigering te motiveren, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst wordt hernieuwd. Ten slotte wordt opgemerkt dat de sanctie van nietigheid niet absoluut is, maar slechts relatief, aangezien de verhuurder immers aan het voordeel ervan kan verzaken. Memorie van antwoord van de Ministerraad A.4.1. Aangezien het Hof gebonden is door de prejudiciële vraag die door de verwijzende rechter is gesteld, kan het niet de vraag behandelen die in ondergeschikte orde door de partij Interbrew is gesteld. A.4.2. De vraag of de wetgever « al dan niet erin geslaagd is een billijk evenwicht te vinden tussen de grondeigendom en hetgeen ' handelseigendom ' wordt genoemd » betreft de opportuniteit van de |
| l'opportunité de la mesure contestée, opportunité dont l'appréciation échappe à la compétence de la Cour. A.4.3. En ce qui concerne les personnes à l'égard desquelles les consorts Van de Vyver comparent le preneur d'un bail commercial, il est relevé que « les autres Belges dans le cadre d'une négociation précontractuelle » n'ont pas, comme le preneur, le droit au renouvellement d'un contrat dont la durée prend fin; par ailleurs, s'agissant de la comparaison faite avec la situation du bailleur, celui-ci est également sanctionné, en ce qu'il est présumé consentir aux conditions proposées par le preneur s'il ne les refuse pas par | betwiste maatregel, waarvan de beoordeling aan de bevoegdheid van het Hof ontsnapt. A.4.3. Wat de personen betreft met wie Van de Vyver en anderen de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst vergelijken, wordt opgemerkt dat « de andere Belgen in het raam van een precontractuele onderhandeling » niet, zoals de huurder, het recht hebben op de hernieuwing van een overeenkomst waarvan de duurtijd ten einde loopt; overigens, wat betreft de vergelijking die wordt gemaakt met de situatie van de verhuurder, wordt deze tevens gestraft, in zoverre hij vermoed wordt met de door de huurder voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij die niet schriftelijk weigert of |
| écrit ou le fait de façon non motivée. | dat op niet-gemotiveerde wijze doet. |
| A.4.4. Quant au fond, il est relevé que les consorts Van de Vyver ne | A.4.4. Ten gronde wordt opgemerkt dat Van de Vyver en anderen niet de |
| verschillende aan de huurder opgelegde formaliteiten betwisten, | |
| contestent pas les différentes formalités imposées au preneur, hormis | behalve die met betrekking tot de verplichting om de verhuurder van |
| celle relative à l'obligation d'informer le bailleur de ses devoirs; | diens plichten op de hoogte te brengen; naast het feit dat het adagium |
| outre le fait que l'adage « nul n'est censé ignorer la loi » n'exclut | « iedereen wordt geacht de wet te kennen » geenszins uitsluit dat een |
| nullement d'imposer à une partie contractante un devoir d'information | contracterende partij een ruime plicht tot informatieverstrekking |
| approfondi, celui-ci apparaît justifié au regard de la nécessité | wordt opgelegd, lijkt die plicht verantwoord ten aanzien van de |
| d'assurer la sécurité juridique du bailleur, pour les motifs indiqués | noodzaak om de rechtszekerheid van de verhuurder te waarborgen, om de |
| sous A.3.2; le fait que son non-respect puisse, dans certains cas | sub A.3.2 vermelde redenen; het feit dat de niet-naleving ervan, in |
| concrets, avoir des conséquences qui paraissent inéquitables, | bepaalde concrete gevallen, gevolgen kan hebben die onbillijk lijken, |
| n'implique pas en soi le non-respect du principe de proportionnalité. | impliceert op zich niet de niet-naleving van het evenredigheidsbeginsel. |
| Mémoire en réponse de la s.a. Interbrew Belgium | Memorie van antwoord van de n.v. Interbrew Belgium |
| A.5.1. Au vu des conséquences attachées au non-respect, par le | A.5.1. Gelet op de gevolgen die zijn verbonden aan de niet-naleving, |
| bailleur, des formes et délais de réponse à la demande de | door de verhuurder, van de vormen en termijnen van antwoord op de door |
| renouvellement formée par le preneur - à savoir le renouvellement aux conditions proposées par ce dernier -, cette demande ne peut être analysée comme l'amorce d'une négociation précontractuelle. C'est dans ce renouvellement aux conditions proposées par le preneur que réside précisément la sanction applicable au bailleur qui ne répond pas ou répond de manière irrégulière; il est relevé que le juge de paix n'intervient que dans l'hypothèse de réponse valable du bailleur contenant d'autres conditions que celles que le preneur a proposées, si un accord ne se réalise pas ou éventuellement en cas de refus. | de huurder geformuleerde aanvraag tot hernieuwing - namelijk de hernieuwing tegen de door laatstgenoemde voorgestelde voorwaarden -, kan die aanvraag niet worden beschouwd als zijnde de aanzet tot een precontractuele onderhandeling. De sanctie die van toepassing is op de verhuurder die geen antwoord geeft of op onregelmatige wijze antwoordt, ligt precies in die hernieuwing tegen de door de huurder voorgestelde voorwaarden; er wordt opgemerkt dat de vrederechter enkel tussenbeide komt in het geval waarin het geldige antwoord van de verhuurder andere voorwaarden bevat dan die welke door de huurder zijn voorgesteld, indien er geen akkoord tot stand komt of eventueel in geval van weigering. |
| A.5.2. La protection accordée au bailleur par l'article 14 est une | A.5.2. De in artikel 14 aan de verhuurder verleende bescherming is een |
| contrepartie de la limitation à la liberté contractuelle accordée, | tegenprestatie voor de beperking van de toegekende contractuele |
| imposée par la loi en faveur du preneur en vue de protéger son fonds | vrijheid, die door de wet ten gunste van de huurder wordt opgelegd |
| de commerce; le législateur a voulu éviter le renouvellement par | teneinde zijn handelszaak te beschermen; de wetgever heeft aldus de |
| surprise au préjudice du bailleur ainsi que, en cas de refus pur et | onverwachte hernieuwing ten nadele van de verhuurder willen vermijden |
| simple de renouvellement, l'obligation, obtenue par surprise, de payer une lourde indemnité dérogatoire au droit commun. A.5.3. Par ailleurs, la loi garantit à plusieurs titres les intérêts du preneur. Le refus de renouvellement doit être motivé par le bailleur, sous peine de devoir payer de lourdes indemnités; il doit faire connaître au locataire les conditions différentes qui sont les siennes et, en cas de désaccord, c'est le juge de paix qui fixe le loyer, le locataire pouvant, à l'inverse du bailleur, se désister si cette décision ne l'agrée pas; le bailleur doit faire connaître au | alsmede, in geval van eenvoudige weigering tot hernieuwing, de onverwachte verplichting om een zware schadeloosstelling te betalen die afwijkt van het gemeen recht. A.5.3. De wet waarborgt bovendien in meer dan één opzicht de belangen van de huurder. De weigering tot hernieuwing moet door de verhuurder worden gemotiveerd, op straffe van zware schadeloosstelling te moeten betalen; hij moet de huurder kennisgeven van zijn voorwaarden die verschillend zijn en, in geval van onenigheid, moet de vrederechter de huur vaststellen, waarbij de huurder, in tegenstelling tot de verhuurder, kan afzien van de overeenkomst indien die beslissing hem niet schikt; de verhuurder moet de huurder kennisgeven van de |
| locataire les offres de tiers, pouvant notamment conduire à son | aanbiedingen van derden, die met name, in diens voordeel, kunnen |
| bénéfice à une indemnité d'éviction. Ces différents avantages | leiden tot een vergoeding wegens uitzetting. Die verschillende |
| contrebalancent largement le formalisme et la sanction de nullité | voordelen vormen een stevig tegenwicht voor de vormvoorschriften en de |
| institués au bénéfice du bailleur. | sanctie van nietigheid die in het voordeel van de verhuurder zijn |
| Mémoire en réponse d'Alain et Alphonse Van de Vyver et S. Rousselle | ingevoerd. Memorie van antwoord van Alain en Alphonse Van de Vyver en S. Rousselle |
| A.6. L'équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur, | A.6. Het met de in het geding zijnde bepaling nagestreefde evenwicht |
| recherché par la disposition en cause, affecte de façon | tussen de belangen van de verhuurder en die van de huurder raakt op |
| discriminerende wijze de belangen van laatstgenoemde; zelfs wanneer de | |
| discriminatoire les intérêts du second; le bailleur, même lorsque ses | belangen van de verhuurder klaarblijkelijk niet door de niet-naleving |
| intérêts ne sont manifestement pas lésés par le non-respect du | van de in het geding zijnde vormvoorschriften worden geraakt kan hij, |
| formalisme en cause, peut, du fait de l'automatisme de la sanction, | door het automatische karakter van de sanctie, de persoonlijke |
| mettre à néant le savoir-faire et l'investissement personnel du | know-how en investering van de huurder tenietdoen die, samen met de |
| preneur qui, avec le bail, constituent « l'universalité » du fonds de | huurovereenkomst, « de universaliteit » van de handelszaak vormen. |
| commerce. A.7. S'agissant de la comparabilité des personnes en cause, ce n'est | A.7. Wat de vergelijkbaarheid van de desbetreffende personen betreft, |
| pas tant la qualité de propriétaire d'un bien, dans un cas, et d'un | is het niet zozeer de hoedanigheid van eigenaar van een goed, in één |
| fonds, dans l'autre, qui doit être prise en considération, mais plutôt | geval, en van een zaak, in het andere, die in overweging moet worden |
| genomen, maar veeleer het evenwicht dat door het in het geding zijnde | |
| l'équilibre qu'opérerait l'article 14 en cause. Alors que le bailleur, | artikel 14 tot stand zou worden gebracht. Terwijl, in het raam van een |
| dans le cadre d'un renouvellement, ne met en cause qu'une rentrée | hernieuwing, de verhuurder enkel een bijkomende financiële inkomst in |
| financière complémentaire, le preneur met en jeu, quant à lui, son | het geding brengt, zet de huurder, zijnerzijds, zijn werk en zijn |
| emploi et sa situation sociale. | sociale situatie op het spel. |
| - B - | - B - |
| B.1. La question préjudicielle est libellée comme suit : | B.1. De prejudiciële vraag luidt : |
| « L'article 14 de la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951 | « Schendt artikel 14 van de wet van 30 april 1951 op de |
| telle que modifiée par la loi du 29 juin 1955, en tant qu'il impose au | handelshuurovereenkomsten, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955, in |
| preneur un formalisme strict sous peine de déchéance du droit au | zoverre het de huurder een strikt formalisme oplegt op straffe van |
| renouvellement et de nullité de la demande de renouvellement, | verval van het recht op hernieuwing en nietigheid van de aanvraag om |
| viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution ? » | hernieuwing, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet ? » |
| B.2. La formulation de la question préjudicielle ne fait pas | B.2. Uit de bewoordingen van de prejudiciële vraag blijkt niet met |
| apparaître à quelle autre catégorie de justiciables le preneur est | welke andere categorie van rechtsonderhorigen de huurder vergeleken |
| comparé. La Cour déduit des motifs de la décision de renvoi que la | wordt. Uit de motieven van de verwijzingsbeslissing leidt het Hof af |
| différence de traitement soumise à son appréciation tient, dans les | dat het verschil in behandeling dat aan het oordeel van het Hof wordt |
| rapports entre preneur et bailleur - comparables en tant que parties à | onderworpen, in de verhoudingen tussen huurder en verhuurder - die |
| un même contrat -, au formalisme strict qui consiste à imposer au | vergelijkbaar zijn als partijen bij eenzelfde contract -, betrekking |
| preneur certaines formalités expresses, à peine de déchéance du droit | heeft op het strikte formalisme dat erin bestaat de huurder |
| uitdrukkelijke vormvoorschriften op te leggen, op straffe van verval | |
| au renouvellement ou à peine de nullité de la demande de | van het recht op hernieuwing of op straffe van nietigheid van de |
| renouvellement. Il apparaît ainsi que la question préjudicielle porte | aanvraag tot hernieuwing. Aldus blijkt dat de prejudiciële vraag het |
| sur l'alinéa 1er de l'article 14 de la loi du 30 avril 1951, qui est | eerste lid van artikel 14 van de wet van 30 april 1951 betreft, dat |
| libellé comme suit : | luidt : |
| « Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à | « De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, |
| peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de | moet zulks op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder |
| justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois | of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten |
| au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit | vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het |
| indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur | eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van |
| lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention | nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is |
| qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies | om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de |
| et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la | verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de |
| stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le | voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde |
| bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux | wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen |
| omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van | |
| conditions proposées. » | het aanbod van een derde. » |
| B.3. Parmi les mesures destinées à garantir au preneur une certaine | B.3. Onder de maatregelen die bestemd zijn om de huurder een zekere |
| stabilité de son fonds de commerce, le chapitre 7 de la loi du 30 | stabiliteit van zijn handelszaak te garanderen, organiseert hoofdstuk |
| avril 1951 (articles 13 à 24) organise un droit au renouvellement du | 7 van de wet van 30 april 1951 (de artikelen 13 tot 24) een recht op |
| bail commercial. L'article 13 lui donne en effet le droit d'obtenir le | hernieuwing van de handelshuurovereenkomst. Artikel 13 verleent hem |
| renouvellement de son bail, par préférence à toute autre personne, | immers het recht, met voorkeur boven alle andere personen, de |
| hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde | |
| pour la continuation du même commerce. L'article 14 précise les | handelszaak voort te zetten. Artikel 14 preciseert de formaliteiten |
| formalités à respecter par les deux parties lorsque le preneur entend | die door beide partijen in acht moeten worden genomen wanneer de |
| solliciter ce renouvellement. L'article 16 précise les motifs pour | huurder die hernieuwing wil aanvragen. In artikel 16 worden de |
| lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Les | motieven gepreciseerd wegens welke de verhuurder de hernieuwing van de |
| articles 18 à 20 règlent l'hypothèse dans laquelle le bailleur | huur kan weigeren. De artikelen 18 tot 20 regelen het geval waarin de |
| subordonne le renouvellement du bail à des conditions différentes de | verhuurder de hernieuwing van de huur aan andere voorwaarden |
| onderwerpt dan die welke door de huurder worden voorgesteld. De | |
| celles proposées par le preneur. Les articles 21 à 23 réglementent | artikelen 21 tot 23 regelen ten slotte het recht van de verhuurder om |
| enfin le droit du bailleur d'opposer à la demande de renouvellement | tegenover de aanvraag tot hernieuwing een interessanter, door een |
| une offre de loyer plus intéressante formulée par un tiers. | derde geformuleerd huuraanbod te plaatsen. |
| B.4. Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 30 avril 1951 | B.4. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 30 april 1951 |
| que le législateur entendait à la fois assurer une certaine stabilité | blijkt dat de wetgever de handelszaak een zekere stabiliteit wilde |
| au fonds de commerce au bénéfice du preneur d'un bail commercial et | verzekeren ten voordele van de huurder in het kader van een |
| handelshuurovereenkomst en tegelijkertijd een punt van evenwicht wilde | |
| trouver un point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. | vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. |
| Il a été exposé que le but de la loi répondait « au souci de garantir | Er werd uiteengezet dat de opzet van de wet beantwoordde « aan het |
| les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes moyennes | streven om de gewettigde economische en sociale belangen van de |
| contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le régime de | Middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot |
| la liberté absolue des conventions de bail » et que « [le] but [était] triple : 1° donner au preneur commerçant des garanties de durée et d'initiative; 2° lui assurer le renouvellement du bail quand le propriétaire n'a pas de raisons fondées de disposer autrement des lieux et, à offre égale, la préférence à tout tiers enchérisseur; 3° établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la fraude à la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement | misbruiken die gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid van de huurovereenkomsten » en dat het « [doel] drievoudig [was] : 1° aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief te verschaffen; 2° hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te verzekeren wanneer de eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders over de plaatsen te beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten opzichte van elk opbiedend derde; 3° te zijnen bate verschillende vergoedingen in te voeren als waarborg hetzij tegen ontduiking van de wet, hetzij tegen ongeoorloofde mededinging of toeëigening van cliëntele bij gelegenheid van het verstrijken van een huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen verrijking zonder oorzaak |
| sans cause » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° 20, pp. 2, 4 et 5). | » (Gedr. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, pp. 2, 4 en 5). |
| Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [était] à trouver entre la | Er werd onderstreept dat « een evenwicht gevonden [moest] worden |
| protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des | tussen de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en |
| intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait | de eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars » en dat het |
| « de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat, | betaamde « de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen » (Gedr. |
| 1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3). | St., Senaat, 1948-1949, nr. 384, pp. 2 en 3). |
| En ce qui concerne la mention imposée par la dernière phrase de | Wat de vermelding betreft die bij de laatste zin van artikel 14, |
| l'article 14, alinéa 1er, au preneur souhaitant obtenir le | eerste lid, wordt opgelegd aan de huurder die de hernieuwing van zijn |
| renouvellement de son bail, il ressort des travaux préparatoires que | huurovereenkomst wenst te verkrijgen, blijkt uit de parlementaire |
| le souci du législateur a été d'éviter que le renouvellement du bail | voorbereiding dat het de zorg van de wetgever is geweest te vermijden |
| ne soit imposé au bailleur de façon inopinée. En effet, selon l'auteur | dat de hernieuwing van de huurovereenkomst de verhuurder onverwacht |
| wordt opgelegd. Immers, volgens de auteur van het amendement dat aan | |
| de l'amendement qui est à l'origine de cette disposition, « il s'agit | de oorsprong ligt van die bepaling, « gaat [het] er om de aandacht van |
| d'attirer l'attention du bailleur sur la nécessité pour lui de | de verhuurder te vestigen op de noodzakelijkheid voor hem binnen de |
| signifier dans les trois mois son refus de renouvellement » (Ann., | drie maanden zijn weigering tot vernieuwing te betekenen » (Hand., |
| Chambre, 11 décembre 1947, p. 20). | Kamer, 11 december 1947, p. 20). |
| En ce que la question préjudicielle vise les délais et procédés de | In zoverre de prejudiciële vraag betrekking heeft op de termijnen en |
| notification de la demande de renouvellement, sanctionnés de déchéance | procédés van kennisgeving van de aanvraag tot hernieuwing, met de |
| (article 14, alinéa 1er, première phrase) | sanctie van verval (artikel 14, eerste lid, eerste zin) |
| B.5.1. La Cour constate que le bailleur, tout comme le preneur, est | B.5.1. Het Hof stelt vast dat de verhuurder, net zoals de huurder, in |
| astreint, dans le cadre d'une demande de renouvellement, à des formes | het raam van een aanvraag tot hernieuwing, gehouden is tot vormen en |
| et délais dont le non-respect est sanctionné de façon radicale. | termijnen waarvan de niet-naleving op radicale wijze wordt bestraft. |
| Il résulte en effet de l'article 14, alinéa 1er, deuxième phrase, que | Uit artikel 14, eerste lid, tweede zin, volgt immers dat van het |
| la réponse du bailleur à l'offre de renouvellement qui lui est faite | antwoord van de verhuurder op het aanbod van hernieuwing vanwege de |
| par le preneur doit être notifiée à ce dernier dans les trois mois, | huurder aan laatstgenoemde kennis moet worden gegeven binnen drie |
| par exploit d'huissier ou par lettre recommandée. Le non-respect par | maanden, bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. De |
| le bailleur de ces formes et délais implique le renouvellement du bail | niet-inachtneming door de verhuurder van die vormvereisten en |
| aux conditions proposées par le preneur, c'est-à-dire la déchéance, | termijnen impliceert de hernieuwing van de huurovereenkomst tegen de |
| pour le bailleur, du droit d'opposer au preneur un motif légitime de | door de huurder voorgestelde voorwaarden, dit wil zeggen het verval, |
| voor de verhuurder, van het recht om tegen de huurder een geldige | |
| refus (article 16), des conditions différentes (article 18) ou l'offre | reden tot weigering (artikel 16), andere voorwaarden (artikel 18) of |
| d'un tiers (article 21). | het aanbod van een derde (artikel 21) in te brengen. |
| B.5.2. Il s'ensuit que, en ce qu'il prescrit aux parties à un bail | B.5.2. Daaruit volgt dat, in zoverre artikel 14 van de wet van 30 |
| commercial, dans le cadre d'une demande de renouvellement de celui-ci, | april 1951 de partijen bij een handelshuurovereenkomst, in het kader |
| des délais et des procédés de notification et sanctionne leur | van een aanvraag tot hernieuwing daarvan, termijnen en procédés van |
| non-respect, l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 ne traite pas de | kennisgeving voorschrijft en de niet-inachtneming ervan bestraft, het |
| façon discriminatoire le preneur et le bailleur. | de huurder en de verhuurder niet op discriminerende wijze behandelt. |
| En ce que la question préjudicielle vise les mentions obligatoires que | In zoverre de prejudiciële vraag betrekking heeft op de verplichte |
| doit contenir la demande de renouvellement, sanctionnées par la | vermeldingen die de aanvraag tot hernieuwing moet bevatten, met als |
| nullité de celle-ci (article 14, alinéa 1er, deuxième phrase) | sanctie de nietigheid ervan (artikel 14, eerste lid, tweede zin) |
| B.6.1. L'article 14, alinéa 1er, deuxième phrase, impose au preneur de | B.6.1. Artikel 14, eerste lid, tweede zin, legt de huurder de |
| mentionner, de manière expresse, le délai de trois mois dans lequel le | verplichting op uitdrukkelijk de termijn van drie maanden binnen welke |
| bailleur doit répondre, la forme dans laquelle il doit le faire, les | de verhuurder moet antwoorden te vermelden, de vorm waarin hij zulks |
| trois options qui lui sont offertes ainsi que les conséquences, à son | moet doen, de drie opties die hem worden geboden, alsmede welke |
| égard, de l'absence de réponse dans les délais requis, à savoir son | gevolgen de ontstentenis van antwoord binnen de vereiste termijnen |
| consentement présumé aux conditions proposées par le preneur. | voor hem teweegbrengt, namelijk diens vermoede instemming met de door |
| de huurder voorgestelde voorwaarden. | |
| B.6.2. En considération de l'objectif général d'équilibre entre les | B.6.2. Gelet op de algemene doelstelling van evenwicht tussen de |
| intérêts du preneur et ceux du bailleur comme de l'objectif spécifique | belangen van de huurder en die van de verhuurder en op de bij artikel |
| poursuivi par l'article 14, il n'apparaît pas que ce formalisme soit | 14 nagestreefde specifieke doelstelling, blijkt niet dat die |
| disproportionné. | vormvoorschriften onevenredig zouden zijn. |
| B.6.3. L'article 13 de la loi du 30 avril 1951 octroie au preneur d'un | B.6.3. Artikel 13 van de wet van 30 april 1951 kent aan de huurder in |
| bail commercial le droit d'obtenir, par préférence à toute autre | het kader van een handelshuurovereenkomst het recht toe, met voorkeur |
| personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce. Le preneur désireux d'exercer ce droit doit, en vertu de l'article 14, faire une offre au bailleur, précisant les conditions auxquelles il propose de renouveler son bail. La disposition soumise à la Cour s'inscrit dans le cadre d'une réglementation globale du bail commercial dont résultent des droits et des obligations pour les deux parties contractantes. Bien que ces dispositions ne soient pas mentionnées dans la question préjudicielle, il convient que la Cour les inclue dans son contrôle afin de comparer, à la situation du preneur, celle du bailleur. Le bailleur est tenu de répondre à cette offre dans les trois mois, faute de quoi il est présumé y consentir; en outre, en vertu des | boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handelszaak voort te zetten. De huurder die dat recht wenst uit te oefenen, moet, krachtens artikel 14, de verhuurder een aanbod doen waarin de voorwaarden worden gepreciseerd onder welke hij voorstelt zijn huurovereenkomst te hernieuwen. De aan het Hof voorgelegde bepaling past in het kader van een algehele regeling van de handelshuur waaruit voor beide contractpartijen rechten en verplichtingen voortvloeien. Hoewel die bepalingen niet in de prejudiciële vraag zijn vermeld, dient het Hof ze in de toetsing te betrekken om de situatie van de verhuurder met die van de huurder te vergelijken. De verhuurder is ertoe gehouden op dat aanbod binnen drie maanden een antwoord te geven, bij ontstentenis waarvan hij vermoed wordt in te |
| articles 14 à 24 de la loi, il ne peut opposer à l'offre qui lui est | stemmen; bovendien mag hij, krachtens de artikelen 14 tot 24 van de |
| wet, zich ten aanzien van het aanbod dat hem door de huurder wordt | |
| faite par le preneur, sauf dédommagement de ce dernier (article 16, | gedaan, behoudens schadeloosstelling van laatstgenoemde (artikel 16, |
| IV), que l'un des motifs légitimes de refus repris à l'article 16, des | IV), enkel beroepen op één van de in artikel 16 vermelde wettige |
| conditions différentes ou l'existence d'une offre d'un tiers, sous le | redenen tot weigering, andere voorwaarden of het bestaan van een |
| aanbod van een derde, hetgeen, in geval van betwisting, wordt | |
| contrôle, en cas de contestation, du juge de paix. | onderworpen aan de controle van de vrederechter. |
| Daaruit volgt dat het recht op hernieuwing, georganiseerd in de wet | |
| Il s'ensuit que le droit au renouvellement, organisé par la loi du 30 | van 30 april 1951, voor de verhuurder, ten opzichte van het gemeen |
| avril 1951, implique dans le chef du bailleur, par rapport au droit | recht van de overeenkomsten, een substantiële beperking van zijn |
| commun des contrats, une limitation substantielle de sa liberté | contractuele vrijheid impliceert, zowel wat het gevolg van zijn |
| contractuelle, en ce qui concerne tant l'effet de son silence que les | stilzwijgen betreft als op het vlak van de redenen die hij kan |
| motifs qu'il peut avancer pour écarter l'offre. Compte tenu de ces | aanvoeren om het bod te weren. Rekening houdend met die gevolgen, is |
| conséquences, il se conçoit que le législateur ait souhaité garantir | het te begrijpen dat de wetgever wilde waarborgen dat de verhuurder |
| au bailleur une information certaine sur les obligations qui sont les | over zijn verplichtingen inzake hernieuwing op betrouwbare wijze wordt |
| siennes en matière de renouvellement. La nullité qui sanctionne | ingelicht. De nietigheid als sanctie voor het weglaten van de bij |
| l'omission des mentions imposées par l'article 14, alinéa 1er, | artikel 14, eerste lid, opgelegde vermeldingen, blijkt niet |
| n'apparaît pas comme déraisonnable. | onredelijk. |
| Par ces motifs, | Om die redenen, |
| la Cour | het Hof |
| dit pour droit : | zegt voor recht : |
| L'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux | Artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 op de |
| commerciaux, modifiée par la loi du 29 juin 1955, en tant qu'il impose | handelshuurovereenkomsten, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955, in |
| un formalisme strict sous peine, pour le preneur, de déchéance de son | zoverre het strenge vormvoorschriften oplegt op straffe, voor de |
| droit au renouvellement et de nullité de sa demande de renouvellement, | huurder, van verval van zijn recht op hernieuwing en nietigheid van |
| ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution. | zijn aanvraag tot hernieuwing, schendt de artikelen 10 en 11 van de |
| Grondwet niet. | |
| Ainsi prononcé en langue française et en langue néerlandaise, | Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig |
| conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur | artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het |
| la Cour d'arbitrage, à l'audience publique du 25 novembre 1997. | Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 25 november 1997. |
| Le greffier, | De griffier, |
| L. Potoms. | L. Potoms. |
| Le président f.f., | De wnd. voorzitter, |
| L. François. | L. François. |